Вже доступно! Дослідження Telegram за 2025 — головні інсайти року 
Эксперт недвижимости Константин Барсуков
Відкрити в Telegram
О рынке недвижимости глазами директора агентства: сделки, риски, ипотека, судебная практика и законодательство. Авторский канал Константина Барсукова. Без страшилок и по существу.
Показати більше5 890
Підписники
Немає даних24 години
+77 днів
+3330 день
Триває завантаження даних...
Схожі канали
Хмара тегів
Вхідні та вихідні згадування
---
---
---
---
---
---
Залучення підписників
червень '26
червень '26
+48
в 2 каналах
травень '26
+72
в 1 каналах
Get PRO
квітень '26
+69
в 2 каналах
Get PRO
березень '26
+93
в 1 каналах
Get PRO
лютий '26
+127
в 4 каналах
Get PRO
січень '26
+95
в 4 каналах
Get PRO
грудень '25
+163
в 3 каналах
Get PRO
листопад '25
+199
в 5 каналах
Get PRO
жовтень '25
+268
в 5 каналах
Get PRO
вересень '25
+98
в 1 каналах
Get PRO
серпень '25
+144
в 4 каналах
Get PRO
липень '25
+124
в 9 каналах
Get PRO
червень '25
+121
в 8 каналах
Get PRO
травень '25
+110
в 10 каналах
Get PRO
квітень '25
+134
в 6 каналах
Get PRO
березень '25
+122
в 3 каналах
Get PRO
лютий '25
+114
в 1 каналах
Get PRO
січень '25
+178
в 4 каналах
Get PRO
грудень '24
+117
в 5 каналах
Get PRO
листопад '24
+113
в 12 каналах
Get PRO
жовтень '24
+91
в 8 каналах
Get PRO
вересень '24
+109
в 5 каналах
Get PRO
серпень '24
+98
в 23 каналах
Get PRO
липень '24
+215
в 30 каналах
Get PRO
червень '24
+119
в 11 каналах
Get PRO
травень '24
+118
в 9 каналах
Get PRO
квітень '24
+181
в 34 каналах
Get PRO
березень '24
+105
в 1 каналах
Get PRO
лютий '24
+71
в 7 каналах
Get PRO
січень '24
+149
в 6 каналах
Get PRO
грудень '23
+87
в 2 каналах
Get PRO
листопад '23
+101
в 8 каналах
Get PRO
жовтень '23
+544
в 3 каналах
Get PRO
вересень '23
+604
в 0 каналах
Get PRO
серпень '23
+428
в 0 каналах
Get PRO
липень '23
+464
в 0 каналах
Get PRO
червень '23
+672
в 0 каналах
Get PRO
травень '23
+614
в 0 каналах
Get PRO
квітень '23
+547
в 0 каналах
Get PRO
березень '23
+743
в 0 каналах
Get PRO
лютий '23
+649
в 0 каналах
Get PRO
січень '23
+316
в 0 каналах
Get PRO
грудень '22
+1 690
в 0 каналах
Get PRO
листопад '22
+3 278
в 0 каналах
Get PRO
жовтень '22
+4 195
в 0 каналах
Get PRO
вересень '22
+4 023
в 0 каналах
Get PRO
серпень '22
+7 263
в 0 каналах
Get PRO
липень '22
+14 157
в 0 каналах
| Дата | Залучення підписників | Згадування | Канали | |
| 16 червня | 0 | |||
| 15 червня | +2 | |||
| 14 червня | +1 | |||
| 13 червня | +3 | |||
| 12 червня | +3 | |||
| 11 червня | +2 | |||
| 10 червня | +3 | |||
| 09 червня | +5 | |||
| 08 червня | +2 | |||
| 07 червня | 0 | |||
| 06 червня | +2 | |||
| 05 червня | +1 | |||
| 04 червня | +11 | |||
| 03 червня | +6 | |||
| 02 червня | +5 | |||
| 01 червня | +2 |
Дописи каналу
Repost from Эксперт недвижимости Константин Барсуков
🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.
🏙🏡 Мы умеем:
— продавать,
— покупать,
— обменивать квартиры.
🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую.
🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь.
Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов.
📩 Заявку можно отправить:
👉 в телеграмм-бот
🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах:
🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость»
🌳 Загородная — АН «Воздух»
| 2 |  📃 4 дня, 16 академических часов. Вот что внутри
Спикеры из Ассоциации ГРМ, Росреестра, Роскадастра и лучших агентств страны.
📌Первый день - про фундамент.
Как устроена профессия, как проводить сделку и как выстроить личную систему работы. Екатерина Шенгель - Президент АГРМ. Сергей Саяпин - основатель ПРОСТОР, вице-президент Гильдии риэлторов Москвы. Екатерина Никитина - основатель ПРО ОБМЕН, Председатель Совета АГРМ.
📌 Второй день - Росреестр и Роскадастр
Мария Макарова - зам. руководителя Росреестра по Москве. Марина Бутримова - Роскадастр. Объяснят почему сделки приостанавливают и как этого не допустить. Это знание, которое обычно приходит через чужие ошибки.
📌 Третий день - восемь часов практики от людей, которые закрывают сотни сделок
в год и обучили сотни агентов.
Работа с продавцом и покупателем. Марина Миронова - МИЭЛЬ, лауреат Best Speaker 2025. Евгений Пузачев, Карина Ким и Екатерина Шабанова - Этажи Москва, топ агентов из тысячи. Делятся тем, что реально работает в сделках.
📌 Четвёртый день - как продавать риэлторские услуги и не прогибаться по цене.
Константин Барсуков - РЕЛАЙТ, советник Президента АГРМ. Сергей Белокопытов - Росреестр, цифровые сервисы и безопасность сделок. Алексей Бутовецкий - статс-секретарь, зам. руководителя Росреестра. Объяснит как устроена регистрационная система страны - от человека, который её создаёт.
Финал - торжественное вручение удостоверений.
Если вы хотите работать в недвижимости серьёзно - это четыре дня, после которых у вас будет и документ, и знания, и понимание профессии изнутри.
⚡️ Такой программы больше нет нигде. Только у нас и только в июле.
📍 Обучение пройдет в офлайн-формате в Москве.
Точная площадка будет определена после завершения регистрации и зависит от количества участников.
🔗 РЕГИСТРАЦИЯ
Члены ГРМ - 21 000 ₽ через личные сообщения Екатерины Шенгель
Остальные - 39 200 ₽ через webinar.kadastr.ru
#АГРМ_Обучение #Роскадастр | 383 |
| 3 |  🔔 Открываем регистрацию на программу повышения квалификации «Специалист по операциям с недвижимостью» совместно с Роскадастром.
21-24 июля - четыре дня, после которых у вас на руках будет государственный документ о квалификации с печатью Роскадастра.
Не каждый риэлтор в Москве может показать такой документу клиенту. После июля - вы сможете.
⚡️ И да - мы обещали приятный сюрприз для членов ГРМ - стоимость обучения 21 000 ₽ вместо 39 200 ₽
📍 Обучение пройдет в офлайн-формате в Москве.
Точная площадка будет определена после завершения регистрации и зависит от количества участников.
Регистрация:
▶️ Члены ГРМ - через личные сообщения Екатерины Шенгель
▶️ Не члены ГРМ - через QR-код на сайте
⬇️Программу и спикеров публикуем следом.
#Роскадастр #АГРМ_Обучение | 368 |
| 4 | Смотрю на покупателей загородки, прихощящих на на наши объекты, и ужасаюсь тому, как они выбор делают.
Особенно это касается тех, кто переезжает из квартиры в загородный дом на постоянное место жительства.
Самая главная ошибка, которая есть у 90% таких покупателей - это восприятие дома, как квартиры, только большей площади.
Знаете сколько таких покупателей акцентированно задают вопросы по инженерке? Да, процентов 30% не больше.
Стройэксперт? Да примерно тоже самое.
И я не говорю про первичный осмотр. Там понятно, смотрят на нравится/не нравится. Хотя уже на этом этапе видно вот это восприятие загородного дома, как большой квартиры.
Я говорю про этап перед покупкой.
Причем, любопытный феномен. Если продаешь дом в коттеджном поселке, то хоть какая-то строй-экспертиза делается процентах в 30% случаях. Если дом вне коттеджного поселка, то вырастает процентов до 60-70%.
НО! Из этих вот экспертиз, реальный стройэксперт - это треть случаев, не больше. Остальное - некий знакомый строитель, который хорошо ещё если лично присутствовал в доме. Чаще - устная консультация и ответы на заданные вопросы.
А участок?
Участок вообще не воспринимается, как нечто, требующее отдельного изучения. ГПЗУ спросить? Максимум, что узнают - это "у вас ИЖС?". Расширенную ЕГРН попросить на ограничения и погрешности измерения точек глянуть? А зачем, выписка он-лайн же есть.
И это уже повальная история и при переезде из квартиры, и при покупке дома в виде дачи.
Про функциональные особенности участков я вообще молчу.
Обращайте внимание на всё.
Дом - это не большая квартира. Причём - критично не большая квартира.
И удобство проживания в нём зависит от других факторов. Ошибка в той же планировке может критично сказаться, не только на комфорте жизни в доме, но и на дальнейшей продаже дома.
Очень важно понимать, что дом построен правильно. И не важно, коттеджный это посёлок или нет. Я могу рассказать ситуации, когда в рамках единого поселека менялись подрядчики и качество строительства резко менялось в одну или другую сторону.
Мы вылавливали случаи, когда утепление совершалось с существенными ошибками, которые приводят к появлению плесени и серьезным переделкам фасадов.
Ошибки в отопительной системе, электрике - могут потом сильно усложнить жизнь или потребовать много денег на ремонт.
А локация? Вы не представляете сколько людей приезжают смотреть дом для постоянного проживания не изучив предварительно местоположение. Не узнав самостоятельно о таких критичных вещах, как школы, детсады, магазины, транспортная доступность.
В Москве привычно - где бы не купил квартиру, всё что надо плюс/минус рядом есть. Важно только - насколько далеко метро. И эти вопросы просто отсутствуют в голове. Загород - это совершенно другое.
Локация и инфраструктура требуют отдельного изучения. И в целом на этапе еще выбора дома для просмотра, а не после него, как минимум, чтобы не тратить своё время на ненужную поездку. А как максимум, чтобы под влиянинем эмоции не упустить, что-то критично важное.
В общем, дом - это не большая квартира. Это совершенно отдельный объект. Я бы даже сказал комплекс объединенных объектов: земля и всё, что на ней построено.
Это очень важно понимать при его покупке. Особенно, если речь идёт про постоянное проживание.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 424 |
| 5 |  ⚡️ ТО САМОЕ ОБУЧЕНИЕ С РОСКАДАСТРОМ
Наши спикеры уже готовы и рассказывают в этом ролике, что вас ждёт – смотрите.
21-24 июля программа повышения квалификации «Специалист по операциям с недвижимостью».
Смотрите ролик и делитесь с коллегами.
В понедельник откроем регистрацию и подробно расскажем о программе, условиях и стоимости обучения.
Для членов Ассоциации ГРМ - приятный сюрприз.
🟢 Ассоциация Гильдия профессиональных
риэлторов - ГРМ
#АГРМ_Обучение #Роскадастр | 510 |
| 6 |  +3В общем история в итоге такая
3 года назад сдали квартиру. Милая, скромная девушка. Студентка-медик.
Два года все было хорошо. Последний раз собственница была в квартире год назад. Тогда же и сделала фотку, которая к посту приложена. Кстати, из нее видно, что период накопления продуктов уже начался)
Весь этот год платежи за аренду исправно вносились и ничего не предвещало беды. Пока студентка не решила съехать.
Она оставила ключи на столе и уехала.
Когда собственница квартиры вошла в неё, то обнаружила всё это "великолепие" в виде разлагающихся продуктов, тараканов, мух и опарышей.
Я так понимаю, экосистема там своя уже образовалась.
Кстати, помимо кучи гнилых продуктов на столе увидели справку о посещении арендатором психиатра.
Теоретически это может быть объяснением того, что произошло. Что же в реальности, возможно узнаем в будущем.
Полиция уже побывала в квартире. Ничей труп под сгнившим мясом обнаружен не был, поэтому всё будет решаться в рамках гражданско-правовых отношений.
Пока человек в респираторе заполняет третий контейнер содержимым из квартиры. Вроде ещё пара контейнеров и можно запускать клининг..
В общем, что я могу сказать? Сдаете квартиру - страхуйте! Это не так дорого стоит, но наших клиентов несколько раз реально выручало.
Ну, и если вы хотите купить квартиру для сдачи в аренду, пишите - с удовольствием поможем)
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 755 |
| 7 |  +8Если вы думаете, что скромная студентка мединстита из Курска, достаточный аргумент, чтобы ежемесячно не проверять сдаваемую квартиру, то вы глубоко ошибаетесь.
Квартира сдавалась три года, два года все было хорошо. И после этого собственница год не появлялась в квартире..
Фото/видео балкона обещали прислать позже.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 818 |
| 8 | У нас тут один очень сильно хотел заявление от продавца, что она в браке не состояла.
А продавец заграницей. В консульство запись на через месяц, и скан с подписью, очевидно банк не устраивает.
Мы им справку из ЗАГСа предлагаем. Они её взяли, но заявление всё равно хотят.
Как всем известно банку нет смысла задавать вопрос: "Зачем вам это надо, мы ведь вам дали документ намного лучше".
Банку нужно либо дать, что он хочет. Либо выходить на руководителя сотрудника, сделавшего запрос и надеяться, что тот окажется вменяемым. Либо искать другой банк.
И мы тут вспомнили, про госключ. Подписала наша клиентка заявление через него. И банк это полностью устроило. Что нас довольно сильно удивило, боялись, что они скажут нотариус или консул и точка.
В общем, обратите внимание на госключ. Может пригодиться не только для подписания ДКП.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 713 |
| 9 | В общем у нас в мае оказывается был аномальный рост цен на вторичке и связан он исключительно со структурными изменениями рынка.
А в декабре видимо у них будет стандартный рост цен, связанный со стандартным декабрьским ажиотажем...
Качество "аналитики" на высоте...
То есть то, что просто цены на недвижимость выросли никто из "экспертов" не осознал?
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 668 |
| 10 | Госдума во втором и третьем чтении приняла второй антифрод-пакет.
На мой взгляд, речь идет о создании того самого контура, о котором я говорил на круглом столе в Госдуме в конце прошлого года по делу "долинцев".
То есть о создании некоей единой системы, в которую должна стекаться информация о возможных мошеннических действиях в отношении физлиц.
В том виде, в каком закон сейчас принят, пока непонятно, насколько это напрямую может отразиться на сделках с недвижимостью.
С одной стороны, прямых запретов для продавцов или покупателей недвижимости в законе я не вижу.
С другой стороны, если человек окажется в антифрод-системе, могут возникать вопросы по приостановке банковских операций, дистанционного обслуживания банками, подтверждения платежей и, как следствие, возможно, расчетов по сделке.
Учитывая это, хотелось бы, чтобы доступ к такой системе был и у риэлторов.
Мы попытались ко второму чтению внести поправки, которыми бы законом явно предусматривалась бы возможность доступа к этой базе для нотариусов и риэлторов.
Но эту поправку отклонили.
Хотя отклонили с немного позитивной формулировкой: в мотивировке указали, что действующими нормами уже предусматривается возможность доступа иных лиц к системе по решению Правительства.
Поэтому сейчас будем работать с тем, чтобы Правительство включило риэлторов в этот контур.
Предварительно с Минцифры на этот счет разговаривали. Вроде как смотрят на это положительно.
Учитывая, что закона о риэлторской деятельности до сих пор нет, идти хотим по пути включения тех организаций и ИП, которые официально состоят на учете по 115-ФЗ, как оказывающие посреднические услуги на рынке недвижимости.
Думаю, что если интеграция позволит, можно прямо через расширение перечней в личном кабинете РФМ.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 722 |
| 11 | Как правильно купить квартиру под сдачу
Квартира под сдачу может быть хорошим консервативным инструментом для сохранения денег и получения дохода.
Но только если её правильно выбрать.
Потому что под аренду покупают не совсем так, как для себя. Здесь важно смотреть не только на район, дом и ремонт, а на то, как квартира будет сдаваться, кто будет её снимать, какая рядом конкуренция и насколько легко её потом продать.
В видео разбираю, как правильно подходить к покупке квартиры под сдачу и какие ошибки лучше не делать на старте.
Смотреть:
📺 Rutube
▶️ YouTube
🎬 VK
Слушать:
🔊 Telegram
🎧 Яндекс Музыка
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 676 |
| 12 | Полностью с этим ☝️ согласен.
Очень позитивное высказывание.
Мы (Гильдия риэлторов Москвы, и я в том числе) проделали большую работу в этом вопросе, так как еще пару лет назад Росреестр был против такого закона.
Ну, и собственно, закон, о котором говорил Олег Александрович, разрабатывался при нашем участии.
Надеюсь, что в итоге слова превратятся в реальный закон
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 971 |
| 13 |  ▶️ Работу риелторов в России необходимо регулировать, заявил на ПМЭФ в интервью ТАСС руководитель Росреестра Олег Скуфинский.
Видео: ТАСС
✔️ Подпишись на ТАСС Недвижимость в Мах | 859 |
| 14 | Любопытный феномен.
Если в объявлении указано, что "дом строили для себя", то скорее всего цена завышена.
Если ещё написано "продаю ниже себестоимости", то точно завышена, причем сильно. | 965 |
| 15 |  ⚡️ Знаковое событие для всего
риэлторского сообщества.
Сегодня Ассоциация ГРМ подписала договор с Публично-правовой компанией «Роскадастр»
Мы запускаем обучение, которого ещё не было ни у одной риэлторской ассоциации в России.
Что это значит для вас?
По окончании программы «Специалист по операциям с недвижимостью» каждый слушатель получает Удостоверение о повышении квалификации - с внесением данных в реестр Рособрнадзора и печатью Роскадастра.
Не просто сертификат. Государственный
документ. Официальное подтверждение вашей экспертизы на уровне, который признаёт вся страна.
💡 Представьте: клиент спрашивает о вашей квалификации - и вы показываете документ с печатью Роскадастра.
Это доверие. Это статус. Это конкурентное преимущество, которого нет у большинства риэлторов на рынке.
📌 Обучение - в июле.
📌 Спикеры - топовые практики отрасли.
⚡️Для членов Ассоциации ГРМ - специальная скидка. Потому что это делаем для вас.
Полную программу объявим совсем скоро.
🔔 Включите уведомления - этот анонс нельзя пропустить.
📲 Следите за новостями Ассоциации ГРМ в удобном для вас формате:
МАX
ВКонтакте
#АГРМ_Обучение #Роскадастр | 948 |
| 16 | Про новостройки от ЦБ
Вышел обзор Банка России "О проектном финансировании строительства жилья в 1 кв. 2026 года"
Итого, что мы имеем в 1 квартале.
1. Запуски выше, чем год назад
В 1к26 застройщики разместили декларации на 10,8 млн м², это +2,6 млн м² к 1к25. Кстати, в продажу вывели только 8,1 млн м². и это минимум за 3 года. То есть, когда мы слышим, что старты увеличились, это не значит, что увеличилось предложение.
Искусственный дефицит квартир - кредо застройщиков..
2. Продажи практически на уровне прошлого года.
Причем даже небольшой плюс (+6% к 1к25) Ажиотажный январь помог. Ждём новый ажиотаж в связи с очередным изменением семейной ипотеки?
Рассрочка стала ещё заметнее
3. Покрытие эскроу стало хуже.
Покрытие задолженности средствами на эскроу снизилось с 72% (в 1к25) до 68%. ЦБ называет уровень приемлемым, но на мой взгляд, тренд для застройщиков не приятный, так как влияет на стоимость проектного финансирования (ПФ).
4. Ставка ПФ снизилась ниже 10%
Средняя ставка проектного финансирования равна 9,95% (минус 0,42 п.п. к 1к25). И доля средств по ставке выше 20% упала до 6% (с 10% в конце прошлого года). Т.е. в целом стоимость денег для застройщиков. Однако скорость снижения существенно ниже и ключевой ставки, и ставок по рыночной ипотеки. Это к слову о пункте выше и доле рассрочки, которая всё ещё велика, несмотря на старания ЦБ.
Таким образом, данные ЦБ подтверждают то, что я говорю: дела у застройщиков не очень, но не ужас-ужас-ужас, как нам сейчас часто рассказывают.
Причем рассказывают и сами застройщики, потому что чем хуже они нарисуют картину, тем они считают больше шансов будет на сохранении семейной ипотеки в том же виде, что и сейчас.
Лично мне кажется, что зря они так считают, ЦБ и Минфин очень сильно хотят ужать льготный программы. Но посмотрим, что получится у них и застройщиков.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 840 |
| 17 |  Напомнило мне, как много лет назад продавал квартиру.
Один покупатель говорит, мол через три дома от вас квартира ничуть не хуже и дешевле.
Я в ответ сказал, что знаю эту квартиру. Она дешевле, потому что на пятом этаже.
А через год-два ровно напротив этого дома пройдет северо-восточная хорда. И эстакада будет как раз на уровне пятого этажа.
Он мне не поверил и купил. А хорду построили..
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 798 |
| 18 | Итого, из расчетов выше, мы получаем несколько важных выводов:
- Рост цены на квартиру дает доходность хуже, чем депозит.
- И идет почти на уровне инфляции, правда официальной.
Т.е. сам по себе "бетон" как консервативное средство сохранения капитала на длинном сроке вполне себе нормальная история. Но депозит выходит лучшее. Сразу оговорюсь, я чисто про цифры, риски не оцениваю.
Поэтому хорошо бы, чтобы квартира не просто стояла, но и приносила доход. Т.е. её желательно сдать в аренду. При этом арендный поток лучше не тратить, а если есть такая возможность реинвестировать.
И, конечно, же критично важны точки входа. Большинство людей входит в покупку на пике цены.
Почему я уверенно говорю про большинство? А если бы нет, то кто бы разгонял цены? И это критично сказывается на будущей доходности, даже на таком длинном горизонте, как 20 лет.
Так что ищите правильную точку входа, сдавайте квартиру в аренду и реинвестируйте арендные платежи.
Ну, и самое важное, покупайте квартиру так, чтобы аренда вам давала не 4%, а 5%. И при этом ещё без простоя. Потому что простои могут снизить вашу доходность ниже 4%.
А вот как правильно выбирать такую квартиру, я расскажу в видео, которое сниму на следующей неделе.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 144 |
| 19 | Ответ на вопрос опросе, который выше.
Если квартиру не сдавать, то её рост в цене не перекроет доходность по депозиту и даже будет ниже уровня инфляции.
Посмотрим, как получился такой вывод.
Сначала общие вводные. Беру чисто Москву, потому что есть график от ИРН. Да, знаю, что график в целом кривой, потому что точки минимумов и максимумов смещены, глубина пика и падения тоже не отражает реальность. Так как это график цен в объявлениях, а не цен реальных сделок. И ещё к тому же сильно усредненный. Т.е. зависящий в том числе и от структуры предложения.
Но и цифры ставок по депозитам я беру средние, причём за год, а не максимальные. Именно поэтому у меня, к примеру, в 2024 и 2025 годах ставки по депозитам были 15,3% и 15,9%, хотя понимаю, что реально в моменте можно было и 20%+ получить.
Потому что задача у меня стояла не сделать точную оценку, для этого нужно было оценивать конкретный объект. А показать основной принцип.
Другие вводные
1. Цена за кв.м.
Январь 2006 года - 74 тысячи.
Декабрь 2025 года - 286 тысяч
2. Аренда - 4% годовых
Понятно, что бывало и 5% и даже 7%. Но 4% всегда получить можно, так что для базы учтем.
3. Налоги и расходы. Налоги на депозит, а также на сдачу в аренду. Как и расходы на содержание квартиры и коммуналку не учитываю. Считаем, что 4% уже очищенные от затрат. А налоги незначительны, на освещение принципа не влияют.
Расчеты.
1. Сначала лобовой подход.
Из 74 т.р. за м2 получить 286 т.р. означает, что средний доход за 20 лет был почти 7% годовых.
Средняя инфляция за этот же период была 7,86%
Депозит с капитализацией в среднем был 8,73%. То есть, если положить в январе 2026 года 74 тысячи на депозит с капитализацией, то получилось бы 394,5 тысячи рублей.
В кв.м. получается, что сняв деньги с депозита через 20 лет можно было бы купить примерно 1,38 кв.м.
Т.е. если квартира просто стоит без сдачи, то она относительно инфляции теряет 15%, относительно депозита 27,5%.
Чем хорош лобовой метод, можно сразу понять, что без сдачи квартиры в аренду, доход получить не выйдет. Если сдавать, то у нас доходность сразу вырастает до 11% годовых. И из 74 тысяч, мы получим 596 тысяч за 20 лет. Что позволит купить 2,08 кв.м.
Главный вывод из этого расчета. Квартира должна сдаваться иначе она теряет, как относительно инфляции, так и относительно депозитного дохода.
Но, обратите внимание, когда мы прибавляем просто 4% ставки аренды, мы считаем как бы "капитализированную аренду", т.е. ту которая не просто убрана "под подушку", а которую мы реинвестировали. Самый простой способ реинвестиции в тот же депозит. И кстати, если пересчитать под этот сценарий,то доходность м2+аренда на депозит даст 2,13 кв.м. на выходе в 2025 году. Т.е. даже чуть лучше лобового дохода.
2. А если аренду не реинвестировать?
Если арендный платеж тратить, то мы возвращаемся к голой цене за м2. И теряем относительно депозита 27,5%.
Если же мы арендные платежи просто кладем в "тумбочку", то в 2025 году м2+аренда без реинвестирования = 1,51 кв.м.
Что чуть лучше, чем не покупать квартиру, а положить деньги на депозит, но не очень сильно. + примерно 9%.
То есть второй важный вывод - арендный поток нужно реинвестировать.
3. Точка входа.
А теперь зацените один момент. Январь 2006 года был локальный минимум. И уже в январе 2007 года цена поднялась до 111 т.р. за кв.м.
Давайте сделаем быстрый расчет не за 20 лет, а за 19.
Итого имеем:
м2 111т.р. → 286 т.р = доходность 5,1% годовых
депозит средняя доходность за 19 лет - 8,72% = в рублях 543 т.р. или 1,89 кв.м.
м2+аренда = 9,1% годовых → за 19 лет 581 т.р. = 2,03 кв.м.
Т.е. цена недвижимости + аренда прямо в притирочку с депозитом идет, разница всего 7%, хотя в примере выше была порядка 50%.
Вывод - вход даже на небольшом локальном пике существенно сокращается доходность.
Ну, и логично. что точка выхода тоже играет роль, ведь в декабре 2025 года цены уже подросли. Делали бы мы расчеты на конец 2022 года или вообще на конец на 2019 года, цифры были бы явно не в пользу покупки квартиры в аренду.
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 995 |
| 20 | Занимаюсь подготовкой видео о покупке квартиры под сдачу. Заодно хочу рассмотреть вопрос доходности инвестиций.
Для начала самый базовый вопрос Бетон vs депозит - что выгоднее.
Речь про "чистый бетон", т.е. не сдаём квартиру, а просто фиксируем её на 20 лет и продаём.
Или вместо покупки кладём деньги на депозит с капитализацией.
И сравниваем: сколько денег получим в одном случае и сколько в другом.
Итак, ваше мнение? | 857 |
