5 874
订阅者
无数据24 小时
+27 天
+830 天
数据加载中...
相似频道
标签云
进出提及
---
---
---
---
---
---
吸引订阅者
十月 '2610月 '26
十月 '26
+12
在0个频道中
九月 '26
+75
在5个频道中
Get PRO
八月 '26
+35
在0个频道中
Get PRO
七月 '26
+70
在2个频道中
Get PRO
六月 '26
+88
在4个频道中
Get PRO
五月 '26
+72
在1个频道中
Get PRO
四月 '26
+69
在2个频道中
Get PRO
三月 '26
+93
在1个频道中
Get PRO
二月 '26
+127
在4个频道中
Get PRO
一月 '26
+95
在4个频道中
Get PRO
十二月 '25
+163
在3个频道中
Get PRO
十一月 '25
+199
在5个频道中
Get PRO
十月 '25
+268
在5个频道中
Get PRO
九月 '25
+98
在1个频道中
Get PRO
八月 '25
+144
在4个频道中
Get PRO
七月 '25
+124
在9个频道中
Get PRO
六月 '25
+121
在8个频道中
Get PRO
五月 '25
+110
在10个频道中
Get PRO
四月 '25
+134
在6个频道中
Get PRO
三月 '25
+122
在3个频道中
Get PRO
二月 '25
+114
在1个频道中
Get PRO
一月 '25
+178
在4个频道中
Get PRO
十二月 '24
+117
在5个频道中
Get PRO
十一月 '24
+113
在12个频道中
Get PRO
十月 '24
+91
在8个频道中
Get PRO
九月 '24
+109
在5个频道中
Get PRO
八月 '24
+98
在23个频道中
Get PRO
七月 '24
+215
在30个频道中
Get PRO
六月 '24
+119
在11个频道中
Get PRO
五月 '24
+118
在9个频道中
Get PRO
四月 '24
+181
在34个频道中
Get PRO
三月 '24
+105
在1个频道中
Get PRO
二月 '24
+71
在7个频道中
Get PRO
一月 '24
+149
在6个频道中
Get PRO
十二月 '23
+87
在2个频道中
Get PRO
十一月 '23
+101
在8个频道中
Get PRO
十月 '23
+544
在3个频道中
Get PRO
九月 '23
+604
在0个频道中
Get PRO
八月 '23
+428
在0个频道中
Get PRO
七月 '23
+464
在0个频道中
Get PRO
六月 '23
+672
在0个频道中
Get PRO
五月 '23
+614
在0个频道中
Get PRO
四月 '23
+547
在0个频道中
Get PRO
三月 '23
+743
在0个频道中
Get PRO
二月 '23
+649
在0个频道中
Get PRO
一月 '23
+316
在0个频道中
Get PRO
十二月 '22
+1 690
在0个频道中
Get PRO
十一月 '22
+3 278
在0个频道中
Get PRO
十月 '22
+4 195
在0个频道中
Get PRO
九月 '22
+4 023
在0个频道中
Get PRO
八月 '22
+7 263
在0个频道中
Get PRO
七月 '22
+14 157
在0个频道中
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 11 十月 | 0 | |||
| 10 十月 | 0 | |||
| 09 十月 | +1 | |||
| 08 十月 | +5 | |||
| 07 十月 | +2 | |||
| 06 十月 | +1 | |||
| 05 十月 | +2 | |||
| 04 十月 | 0 | |||
| 03 十月 | 0 | |||
| 02 十月 | +1 | |||
| 01 十月 | 0 |
频道帖子
Состоялось очередное заседание рабочей группы по вопросам защиты имущественных прав несовершеннолетних при Уполномоченном при Президенте Российской Федерации по правам ребёнка.
Сегодня мы на нём обсуждали широкий круг вопросов, связанных с наследственными правами детей, — от практических проблем оформления наследства до наследования несовершеннолетними цифровых активов.
Я, кроме основных вопросов, предложил рассмотреть ещё два.
1. Внести в ФЗ о регистрации поправки, чтобы в ЕГРН указывались оба супруга если недвижимость приобретается в браке и между супругами не заключён брачный договор.
2. Разрешение сделок мены между несовершеннолетними и их родителями или близкими родственниками.
Этот вопрос я уже неоднократно поднимал на разных встречах, где были представители Опеки или Минпросвещения.
Я думаю, что необходимо изменить пункт 3 статьи 60 Семейного кодекса РФ, так чтобы такие сделки стали возможны.
Может быть в рамках этой рабочей группы вопрос всё же сдвинется с места. Тем более, что и представители нотариата считают, что такие сделки должны допускаться в определённых обстоятельствах.
@expertned
👉 мой канал в МАХ
| 2 | Спрашивали — отвечаем.
Купил квартиру, через полгода продавец умер. Могут ли наследники оспорить сделку и забрать квартиру?
Попытаться, конечно, могут. Это один из рисков покупки недвижимости у пожилого человека. Хотя и у любого человека тоже, просто у пожилого этот риск повышенный.
Но для оспаривания сделки нужны основания. Простого желания наследника точно не хватит.
Каким будет основание? Скорее всего таким, что продавец в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить (ст. 177 ГК РФ).
Причём наследники могут оспорить сделку, даже если сам продавец при жизни никаких претензий не предъявлял.
Если суд установит, что продавец действительно не осознавал значения своих действий, то сделку признают недействительной.
При этом статья 177 ГК плоха тем, что добросовестность покупателя вообще не играет никакой роли. И если продавец признан неосознающим свои действия в момент сделки, даже если покупатель хоть сто раз добросовестный, сделку признают недействительной.
И вроде как, по закону должна применяться двусторонняя реституция: квартиру возвращают, а покупателю — уплаченные деньги.
Но есть одна проблема: обязанность вернуть деньги и возможность реально их взыскать — две совершенно разные вещи. Особенно если продавец уже умер, а наследники не располагают необходимой суммой.
И есть ещё одна любопытная деталь.
Если суд установил, что человек не осознавал значения своих действий, то написанное им в договоре «деньги получил» или даже собственноручная расписка не являются безусловным доказательством получения денег.
Ведь как можно верить тому, что подписал человек, неосознающий значение своих действий? Понадобятся и другие доказательства. Причём те, которые примет суд.
Вы всё ещё хотите провести расчеты по сделке наличными?
Что же тогда делать?
Соблюдать антирисковые мероприятия, и не только при сделках с пожилыми людьми.
Но это уже тема для целой статьи.. и что-то из этого я уже обсуждал, в статье "Зачем на самом деле нужны справки из НД и ПНД"
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 1 |
| 3 | Спрашивали — отвечаем.
Купил квартиру, через полгода продавец умер. Могут ли наследники оспорить сделку и забрать квартиру?
Попытаться, конечно, могут. Это один из рисков покупки недвижимости у пожилого человека. Хотя и у любого человека тоже, просто у пожилого этот риск повышенный.
Но для оспаривания сделки нужны основания. Простого желания наследника точно не хватит.
Каким будет основание? Скорее всего таким, что продавец в момент сделки не понимал значения своих действий или не мог ими руководить (ст. 177 ГК РФ).
Причём наследники могут оспорить сделку, даже если сам продавец при жизни никаких претензий не предъявлял.
Если суд установит, что продавец действительно не осознавал значения своих действий, то сделку признают недействительной.
При этом статья 177 ГК плоха тем, что добросовестность покупателя вообще не играет никакой роли. И если продавец признан неосознающим свои действия в момент сделки, даже если покупатель хоть сто раз добросовестный, сделку признают недействительной.
И вроде как, по закону должна применяться двусторонняя реституция: квартиру возвращают, а покупателю — уплаченные деньги.
Но есть одна проблема: обязанность вернуть деньги и возможность реально их взыскать — две совершенно разные вещи. Особенно если продавец уже умер, а наследники не располагают необходимой суммой.
И есть ещё одна любопытная деталь.
Если суд установил, что человек не осознавал значения своих действий, то написанное им в договоре «деньги получил» или даже собственноручная расписка не являются безусловным доказательством получения денег.
Ведь как можно верить тому, что подписал человек, неосознающий значение своих действий? Понадобятся и другие доказательства. Причём те, которые примет суд.
Вы всё ещё хотите провести расчеты по сделке наличными?
Что же тогда делать?
Соблюдать антирисковые мероприятия, и не только при сделках с пожилыми людьми.
Но это уже тема для целой статьи.. и что-то из этого я уже обсуждал, в статье "Зачем на самом деле нужны справки из НД и ПНД"
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 454 |
| 4 | Казалось бы, сделал хорошие фотографии, разместил объявление, назначил цену — и жди покупателя.
Но профессиональная продажа начинается совсем с другого. С понимания того, кто именно должен купить вашу недвижимость.
В новом видео на конкретных примерах разбираю, как это влияет на цену, рекламу, показы и в конечном итоге — на результат продажи.
И почему даже хороший объект может годами ждать своего покупателя.
🎥 Смотреть:
YouTube
RuTube
🎧 Слушать:
ТГ-подкаст
VK подкаст
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 527 |
| 5 | Не любите смотреть, а любите читать?
Для вас статья на Дзен по мотивам последнего видео про супружеские доли.
Супружеская доля в квартире: где она может «спрятаться» и что проверять покупателю
В ЕГРН указан один собственник квартиры. Означает ли это, что супруг или бывший супруг точно не имеет на неё никаких прав?
Разбираем на реальном кейсе: ДДУ заключён и оплачен до брака, право собственности зарегистрировано уже в браке, а продавец к моменту сделки недавно развёлся и категорически не хочет получать заявление от бывшей супруги.
Давайте поймём, когда квартира действительно остаётся личной собственностью, а когда могут возникнуть права второго супруга. Поговорим про существенные вложения и ремонт, договорённости до брака,
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 519 |
| 6 | Зацените.
В Москве раскрыли схему с квартирами умерших собственников. По версии следствия, речь идёт минимум о 17 эпизодах, ущерб — более 150 млн рублей. По делу проходят 22 человека.
Как выглядела примерная схема можно понять по одному из эпизодов, где их смогли поймать. И поэтому известны подробности:
Квартира москвички, умершей в 2020 году. Информацию о ней группе, по данным СК Беларуси, передала сотрудница московского жилищно-эксплуатационного участка: копию паспорта умершей и сведения о собственниках квартиры.
Дальше решили создать умершей несуществующего мужа. В Беларуси взяли настоящее свидетельство о браке другой женщины, внесли туда данные умершей москвички, изготовили поддельную архивную справку ЗАГС. На роль «вдовца» нашли соседа, злоупотреблявшего алкоголем; он отдал свой паспорт, куда внесли нужные отметки.
Далее открыли наследственное дело.
Параллельно группа уже искала покупателей, получала доступ в квартиру и даже собирала сведения о возможных банковских счетах умершей. Но именно этот эпизод довести до продажи не успели — участников задержали.
Ещё одна схема касалась двух квартир москвича, умершего в 2024 году. Ему также создали фиктивную супругу и подготовили свидетельство о браке и архивные справки. Здесь сработал нотариус: усомнился в документах, остановил действия и связался с реальным наследником.
И особенно показательный эпизод: объект принадлежал вообще не умершему человеку. Москвич просто длительное время отсутствовал в стране. В интернете нашли 56-летнего жителя Гродно, предложив ему «заработок». Он приехал в Москву и предоставил фотографии, из которых изготовили поддельный паспорт с данными настоящего собственника.
Далее использовали несколько подставных покупателей и продавцов и несколько поддельных ДКП. Эту квартиру, по данным следствия, действительно продали ничего не подозревающим людям.
В общем, показательно, что во многих эпизодах смогли обойти "систему защиты": нотариус -> Росреестр. Это к слову о закрытой для нотариусов базе формы-1 (при выдаче паспорта такая формируется, там фотографии есть того, кому паспорт выдали).
А ещё вопрос, что будет дальше делать государство. Скорее всего в этих 17 эпизодах (думаю в итоге ещё прибавится) в большинстве случаев речь идет про поддельное наследство за одинокими пенсионерами. Т.е. про те квартиры, которые должны были достаться городу, как вымороченное имущество.
Там где уже большие сроки прошли, последние позиции судов, причем и Верховного, и Конституционного - в пользу покупателя. А вот по более свежим история, особенно тем, которые прям в последние годы, могут быть и проблемы...
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 628 |
| 7 | 👆вышла запись эфира на RuTube, наслаждайтесь.
Вводные данные для обсуждения:
— по состоянию на 1 сентября «Самолет» строит с опозданием 1,6 млн кв. м жилья — 36% от всего текущего объема строительства компании. В Москве — 715,2 тыс. кв. м, или 67%;
— у «Самолета» случился очередной технический дефолт: по облигациям компания выплатила около 670 млн рублей из примерно 2,5 млрд. Теперь у нее есть 10 рабочих дней, чтобы исполнить обязательства, иначе речь пойдет уже о полноценном дефолте;
— ПИК: слабую отчетность за первое полугодие 2026 года, снижение выручки, прибыли и EBITDA, а также делистинг с Московской биржи.
ну и вопросы:
❓О каком КРИЗИСЕ говорят столь серьёзные проблемы двух самых крупных застройщиков одновременно?
❓Это уже начал лопаться пузырь в недвижимости?
❓Это второй их техдефолт и означает ещё больше задержек сдачи домов?
❓Что толку в защите средств дольщиков, если ты всё никак не получишь свою квартиру?
в общем, как я вчера и писал - новостроечный апокалипсис..
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 658 |
| 8 | Сегодня на ОСН передача была с моим участием, говорили про кошмар, который с новостройками творится.
Ну, что ж.. Судя по тому что я услышал от других участников нас ждет кошмар и беда, а именно:
- Самолет и ПИК скоро забанкротят или как минимум перераспределят собственность.
- У всех, кто покупал там по ДДУ квартиры в течение последних 3 лет - их потеряют. Поэтому надо срочно уходить в переуступку и покупать на вторичку.
- Их квартиры раздадут участникам СВО и льготникам
- Ну и в целом массовые банкротства застроев. Хотя вот оказывается уже 50% региональных застройщиков забанкрочены..
Я, конечно, попытался сказать что всё совсем не так страшно. Но похоже не был понят, почему-то опять оказалось, что мне как риэлтору выгодно успокаивать народ и скрывать действительность))
Ссылку обещали прислать - выложу.
А пока пойду готовиться к новостроечному апокалипсису...
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 681 |
| 9 |  🔔 Напоминаю: всем подписчикам моего канала действует скидка 10% на высококлассные профессиональные риэлторские услуги, которые оказывает моя компания.
🏙🏡 Мы умеем:
— продавать,
— покупать,
— обменивать квартиры.
🔄 Отдельно специализируемся на обмене городской недвижимости на загородную и загородной — на городскую.
🤝 Если вам нужны такие услуги — обращайтесь.
Я лично гарантирую высокое качество и профессионализм работы своих экспертов.
📩 Заявку можно отправить:
👉 в телеграмм-бот
🌐 Подробная информация о наших услугах на сайтах:
🏢 Городская недвижимость — «Релайт-Недвижимость»
🌳 Загородная — АН «Воздух» | 897 |
| 10 | Разработали бота для покупателей. Он формирует список документов, которые нужно запросить у продавца для проверки квартиры.
Выбираете основание права собственности, отвечаете на несколько вопросов и выводится перечень документов, подходящих под ситуацию.
Можно скопировать его в соглашение о предоплате.
Бот в бетта-версии, проводим его тестирование. И работает он пока без ограничений. В дальнейшем сделаю его доступным только для подписчиков канала.
Сразу оговорю, список может быть не полным, потому что охватить все ситуации не реально. Но большинство вопросов закрывает.
👉 Бот «Документы на квартиру» | 954 |
| 11 | Тот дом с чучелами, который я показал выше, на самом деле всего лишь сильно наглядный пример того, о чём я постоянно говорю.
Продавая, что-то подумайте, кто ваш покупатель. А затем прикиньте, много ли будет таких покупателей? Может быть нужно что-то изменить в продаваемом объекте и покупателей станет больше?
Много людей понимают то, что такой интерьер из голов животных сильно мешает продаже, потому что им лично не близка эта тема. Собственник, ведь этого не понимает? Он просто не видит проблему.
А теперь задумайтесь по поводу того объекта, что продаёте лично вы. Нет ли там схожей проблемы, которая просто выглядит совсем по другому?
Продажа на самом деле начинается не с фото и выставления объекта в рекламу. Она начинается именно с этих двух вопросов: Кто купит мой объект и много ли таких покупателей?
И только затем уже фото с акцентом на потенциального покупателя. Рекламное объявление, в котором будут флажки для конкретной целевой аудитории. И перед этим, возможно, внесение каких-то изменений в объект, чтобы расширить охват своего предложения. И конечно же, правильно определение стоимости, чтобы тот самый выбранный покупатель захотел купить, а не прошел мимо объявления даже не взглянув на него.
А вот этот вот стандартное: отфоткал (хорошо ещё хоть не кое-как, а с фотографом), написал какой-то текст, непонятно на кого ориентированный, и сидим ждём когда купят - это не профессиональная продажа, а дилетантизм. Который, очевидно, может привести к хорошему результату (т.е. продаже по хорошей цене и в нормальный срок), исключительно, если повезёт.
Но везёт обычно подготовленному.. Спросите у рыбаков)
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 868 |
| 12 | Итак, по какой стоимости считать доли детям при маткапитале?
На дату покупки квартиры? На дату использования маткапитала? На дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей?
Закон нам в определении этого не поможет, там вообще нет формулы расчёта долей. Написано только, что размеры долей определяются по соглашению.
Но как их определять, особенно если между сторонами может возникнуть спор?
Раз нет закона, давайте смотреть на судебную практику. Тем более, что она есть.
А из неё выходит, что самый бесспорный на сегодняшний день вариант — брать стоимость квартиры на дату её приобретения.
Например, на этот счет есть Определение Верховного суда РФ от 14.03.2017 № 4-КГ16-73. Который рассматривал ситуацию: купили, использовали маткап, погасили ипотеку. И расчет долей Верховным судом производился, именно исходя из цены покупки квартиры.
Та же логика совсем недавно использована Мосгорсудом в апелляционном определении от 04.08.2026 №33-19524/2026: доли определялись исходя из общей стоимости квартиры на момент приобретения.
Но есть нюанс.
Например, решение Светлогорского городского суда Калининградской области по делу № 2-123/2025.
Там квартира была приобретена ещё до брака и задолго до использования материнского капитала.
Одна сторона предлагала считать доли от первоначальной цены приобретения. Другая — исходя из кадастровой стоимости квартиры, максимально приближенной к моменту использования маткапитала.
Суд выбрал второй вариант.
Правда, обстоятельства там довольно специфические, поэтому делать из этого общее правило не факт, что стоит. Но!
Есть ещё один интересный факт.
В очень свежем Тематическом обзоре № 3/2026 Верховный суд указал, что право общей долевой собственности родителей и детей по маткапу возникает с момента использования материнского капитала (при условии, что право собственности на жильё уже приобретено).
За что судьям отдельное спасибо, так как это снимает много вопросов на тему, когда же право получено. И особенно, хорошо, что это было про определение срока владения для налогов.
И, на мой взгляд, из этого обзора появляется довольно любопытная коллизия.
Допустим, квартиру купили по ДДУ без отделки. Потом за собственные деньги сделали ремонт, который очевидно увеличил стоимость объекта. И только после этого маткап направили на погашение ипотеки.
Если право ребёнка возникает именно в момент использования маткапитала, возникает логичный вопрос: почему размер этого права обязательно должен рассчитываться от стоимости квартиры на момент её первоначального приобретения, когда объект фактически был совсем другим?
То есть, чисто теоретически здесь уже можно обосновывать расчёт исходя из стоимости квартиры на момент использования материнского капитала.
Но если возникнет спор, то суд может решить по другому.
Поэтому мой вывод такой.
Если нужен максимально бесспорный вариант, то берём стоимость квартиры на дату приобретения.
Стоимость на дату использования маткапитала теоретически тоже можно обосновывать, особенно если между покупкой квартиры и использованием маткапитала прошло много времени или сам объект существенно изменился. Но если возникнет спор, эту позицию уже придётся доказывать.
А вот брать стоимость квартиры на дату полного погашения ипотеки или на дату подписания соглашения о выделении долей, точно не нужно.
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 743 |
| 13 | А какую долю нужно выделять при использовании материнского капитала?
Закон нам на этот счёт никаких чётких инструкций не даёт. И что тогда правильно?
Предположим следующую ситуацию:
- купили квартиру с ипотекой много лет назад по цене 15 млн.
- через несколько лет использовали маткап на частичное погашение ипотеки.
- а ещё через несколько лет решили выделить доли. Ну давайте, предположим, чтобы сильнее ситуация была - погасили ипотеку и уже не то, что решили, а прямо пришлось доли выделять.
Мы понимаем, что минимальная доля каждого участника по маткапу должна быть такая: размер использованного на погашение ипотеки материнского капитала, делить на количество тех, кому положено выделить доли и всё это делим на стоимость квартиры.
И вот вопрос! | 715 |
| 14 |  +2Как вы думаете, почему этот дом два года не продается? Не, переоценка там, конечно, тоже свою роль играет.
И всё же, в чём же дело? | 946 |
| 15 | А давайте глянем, кто у нас теперь основной, скажем так, потребитель новой программы Семейной ипотеки?
Правительство ведь видите, как долго думало над ней, столько градаций сделало. Видимо думают, что теперь граждане увидят это всё, и как давай по пять детей рожать, чтобы ставку поменьше получить.
А что реально будет? И кто, и на что будет пользоваться этим механизмом?
Есть у меня ощущение, что у нас появятся следующие основные группы "потребителей" семейной ипотеки.
Первая: человек (семья) с хорошим доходом.
Потому что если у вас один-два ребёнка, ставка теперь заметно выше. Особенно в Москве, Московской области, Петербурге и Ленинградской области — 12% и 10%.
Это значит, что вместе со ставкой увеличился платёж -> увеличились требования к доходу. Причем я не только о том, чтобы человек потянул такой кредит. Но и о том, что у банков сейчас есть требования к коэффициенту платеж по кредиту/ доход. И желательно, чтобы его значение не превышало 50%. Иначе получить кредит, даже если вы хотите его взять, будет не возможно.
А ещё и выросшие цены на новостройки при этом никуда не делись.
То есть семья должна не просто содержать детей, но ещё иметь достаточный подтверждённый доход, чтобы банк вообще пропустил её по платежу.
Вторая и третья группы: жители городов, где Семейку можно использовать на вторичку
Третья группа: покупатели уже построенных (или вот-вот будет построена) новостроек.
Их разберём вместе, потому что они обе логично появляются из того, что при первоначальном взносе более 50%, ставка остаётся, как и была, не выше 6%.
Хорошо. А откуда у обычной семьи 50% стоимости новой квартиры?
Либо накопили. Но если семья после всех текущих расходов (с учётом детей) ещё способна накопить несколько миллионов рублей — это опять вопрос достаточно высокого дохода. Т.е. первая категория.
Либо продали старую квартиру и на эти деньги покупают следующую. Это как раз обычная история: была однушка — покупаем двушку, была двушка — нужна трёшка.
Но у меня возникает простой вопрос: а где они будут жить, пока строится новостройка?
Продать единственное жильё, купить строящийся дом, потом ещё ждать ключей и делать ремонт могут либо те, кто способен платить и за ипотеку и за аренду, либо те, кому есть где временно жить. Т.е. или первая группа с высоким доходом, и или небольшое количество людей, которые могут пожить с детьми у родных (я думаю, что их не так много, чтобы выделять их в отдельную категорию).
Поэтому эта схема особенно хорошо будет работать либо в городах, где Семейная ипотека распространяется на вторичку, либо с готовыми и почти готовыми новостройками, желательно уже с ремонтом.
То есть ещё один довольно узкий сегмент предложения.
Ну и четвертая группа покупателей — загородка.
Потому что на подходящие под программу ИЖС и готовые новые дома ставка остаётся 6%.
А при новых лимитах, семья с двумя детьми уже вполне может поглядывать на 100 метровый дом с тремя спальнями и большой кухней-гостиной. При этом для них, с учетом новых ставок, такая покупка будет выгоднее, чем покупка квартиры за ту же сумму. Ну, и возможно комфортнее, учитывая количество комнат, которые они смогут получить в квартире и в доме.
Например, семья с двумя детьми в Москве или Московской области получает лимит кредита 15 млн рублей. Добавляем первоначальный взнос — и речь уже идёт примерно о доме стоимостью 18–20 млн рублей.
Да, это будет не вблизи от МКАД. Но найти за эти деньги нормальный дом метров на 100–110 в месте, где есть школа, сад и инфраструктура, — уже вполне реальная задача.
И семья начинает сравнивать: двухкомнатная квартира с двумя детьми под 10% или свой дом под 6%. Как думаете, многие задумаются?
То есть, часть спроса начнёт уходить из квартир в ИЖС.
Причём не в любую загородную недвижимость, а именно в землю и дома, которые можно провести по Семейной ипотеке.
Спрос растёт. А что с предложением? А с предложением, особенно, которое подходит по семейку - плохо.
Что это значит? Как мне кажется, так вполне себе повод для роста цен на землю и дома, которые можно купить под семейку. А так же на услуги подрядных организаций, которые эти дома строят.
И снова видим довольно знакомую историю. Раньше льготная ипотека помогала разгонять цены на новостройки.
Теперь есть риск получить тот же эффект на рынке земли, строительства и готовых домов, подходящих под Семейную ипотеку.
В итоге, в очередной раз, в одни и те же грабли. Потому что нельзя пытаться смешивать поддержку застройщиков и поддержку семей с детьми. И внедрять нерыночные инструменты, без нерыночного контроля цен...
Хотите помочь семьям с детьми? Или распространяйте всё на весь рынок, включая вторичку. Или подумайте над другим способом. Но не нужно пытаться усидеть на двух стульях: заботы о строительной отрасли и демографии.
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 848 |
| 16 |  Ассоциация ГРМ обратилась в Банк России по проблемам проектного финансирования ИЖС
Мы направили в Банк России обращение по банковским практикам, с которыми, по информации участников рынка, сегодня сталкиваются подрядчики при строительстве частных домов с использованием счетов эскроу.
Подрядчики сообщают о ситуациях, когда банк первоначально согласовывает проектное финансирование по ставке порядка 1–3%, а затем предлагает заключить новый договор на существенно менее выгодных условиях — со ставкой в несколько раз выше. При этом подрядчик, исходя из первоначальных условий, уже мог заключить договоры с гражданами по фиксированной цене и принять на себя соответствующие финансовые обязательства.
❓ Есть вопросы и к раскрытию счетов эскроу.
По информации участников рынка, в отдельных случаях подрядчикам предлагают дополнительные банковские услуги стоимостью 300–400 тыс. рублей как условие для оперативного получения средств с эскроу-счёта после завершения строительства.
При отказе, по словам подрядчиков, возникают дополнительные запросы документов, а перечисление средств в отдельных случаях затягивается более чем на месяц.
При этом законодательством установлен срок раскрытия эскроу – не позднее пяти рабочих дней после представления сведений о регистрации права собственности заказчика на построенный дом.
📃 Конечно, в официальных документах мы должны выражаться нейтрально, и именно так, нейтрально мы и рассказали о ситуации в нашем письме в ЦБ. Но в целом очевидно, что то, отношение отдельных банков к подрядчикам, которое мы видим, иначе как выкручивание рук, шантаж и давление, назвать нельзя.
На наш взгляд, это порочные практики, которые необходимо менять.
Банк не должен перекладывать свои коммерческие риски на подрядчика, а в конечном счёте — и на граждан, сохраняя при этом для себя возможность получать доход без принятия сопоставимых рисков.
Особенно актуальным этот вопрос становится сейчас, когда Банк России рассматривает возможность распространения механизма эскроу и на рыночную ипотеку в ИЖС. При расширении системы необходимо одновременно учитывать интересы и заказчика, и подрядчика.
Предлагаем:
➖ фиксировать первоначально согласованные условия проектного финансирования;
➖ заранее раскрывать полную стоимость кредита и всех дополнительных услуг;
➖ обеспечить контроль за соблюдением сроков раскрытия счетов эскроу;
➖ создать конфиденциальный канал для обращений подрядчиков в Банк России;
➖ развивать конкуренцию на рынке проектного финансирования ИЖС, который сегодня, по оценке участников рынка, остаётся высококонцентрированным.
Для устойчивого развития ИЖС правила финансирования должны быть понятными, прозрачными и предсказуемыми для всех участников рынка.
#АссоциацияГРМ #ИЖС #НовостиНедвижимости | 779 |
| 17 | Супружеская доля в квартире: где она может «спрятаться» и что проверять покупателю
В ЕГРН указан один собственник квартиры. Означает ли это, что супруг или бывший супруг точно не имеет на неё никаких прав? Не всегда.
Разбираем на реальном кейсе: ДДУ заключён и оплачен до брака, право собственности зарегистрировано уже в браке, а продавец к моменту сделки недавно развёлся и категорически не хочет получать заявление от бывшей супруги.
На этом примере разбираем, когда квартира действительно остаётся личной собственностью, а когда могут возникнуть права второго супруга. Поговорим про существенные вложения и ремонт, договорённости до брака,
Так же обсудим брачные договоры и супружескую долю скрытую в наследстве.
🎥 Смотреть:
YouTube
RuTube
VK Видео
🎧 Слушать:
ТГ-подкаст
Яндекс.Музыка
VK подкаст
@expertned
👉 мой канал в МАХ | 866 |
| 18 | Эксперт Константин Барсуков опроверг рост числа банкротств у застройщиков
"У застройщиков нет экономического потенциала к росту цены, но и к падению тоже нет никаких предпосылок", — утверждает советник президента Гильдии риелторов Москвы.
По оценке Барсукова, ситуация у них плохая, но не "ужас, ужас, ужас, вспоминая старый анекдот".
"В целом, все нормально, они могут в этой ситуации жить, если необходимо, они притормозят новые старты и будут продавать то, что построили. Когда ситуация изменится — возобновят новые старты", — заявил он в эфире Радио Sputnik.
📌Подписаться на Радио Sputnik в МАКС | 926 |
| 19 | Ну, наконец-то, свершилось - застройщики начали банкротиться!
Вы посмотрите, что делается! Количество дел о банкротстве застройщиков за три месяца выросло больше чем на 30% — с 1 089 в июне до 1 454 к началу сентября. А год к году вообще +41%.
https://iz.ru/2172998/natalia-bashlykova/za-tri-mesyaca-chislo-del-o-bankrotstve-developerov-vyroslo-na-tret
И хотя в статье написано, что «в основном речь идет о региональных девелоперах». Но все ведь понимают: где регионалы, там и федералы! Так что распродажи, ценник вниз!
ДА? НЕТ!
Есть такой (прям вот небольшой) нюанс, что статистика вообще не про застройщиков.
Я, когда вижу громкий заголовок, очень люблю посмотреть не только на него, но и внутрь.
Так вот, в исследовании «Контур.Фокус» компании отбирались по основным ОКВЭД:
41 — строительство зданий;
42 — строительство инженерных сооружений;
71.12 — инженерные изыскания, проектирование, управление строительными проектами, строительный контроль, авторский надзор и технические консультации.
То есть берём огромный кусок строительной отрасли, где вообще все компании, которые строят здания, инфраструктуру, занимаются проектированием и инженерными работами (некоторые выходит даже сами ничего не строят). Смотрим на всё это и превращаем в красивый заголовок «банкротятся девелоперы».
В общем, сову на глобус натянули знатно.
Потому что «строительная компания» и «застройщик жилья» — совершенно не одно и то же.
Под ОКВЭД 41 может работать обычная строительная организация или генподрядчик, которая сама никаких квартир гражданам не продаёт, денег дольщиков не привлекает и специализированным застройщиком вообще не является.
Но самое интересное.
Я полез смотреть те самые компании, которые в статье приводятся в качестве примеров «региональных девелоперов».
И там тоже прекрасно.
Например, «Звезда-2013» строила футбольный манеж.
КДСК — вообще Красноярская дорожно-строительная компания. Причём дело о её банкротстве началось ещё в 2024 году.
А дело «Авангардстроя» вообще тянется с 2018 года. В 2026-м его просто ликвидировали после завершения конкурсного производства.
То есть здесь ещё и смешали в одну кучу компании, и которые совсем не застройщики МКД, и у которых банкротство началось сейчас, и те, дела которых идут уже много лет.
Я отдельно посмотрел именно специализированных застройщиков, которые реально строят жильё по 214-ФЗ.
Банкротства среди них, конечно, есть. Минимум восемь штук специализированных застройщиков, у которых процедура наблюдения была введена именно в 2026 году, я обнаружил.
Но полной открытой статистики по всем таким компаниям нет, поэтому утверждать, что их всего восемь, я не буду.
Зато совершенно точно можно сказать другое: 1 454 дела о банкротстве строительных компаний — это не 1 454 банкротства застройщиков жилья. И даже близко нет.
В общем, банкротства в строительной отрасли действительно резко выросли. Тут спорить не с чем.
Но превращать эти данные в «застройщики начали массово банкротиться» — это всё же совсем другая история...
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 908 |
| 20 | Минфин наконец утвердил новые правила семейной ипотеки.
Причём утвердили их, на мой взгляд, в какой-то извращённой форме.
Вместо нескольких понятных человеку параметров сделали целую систему: ставка теперь зависит и от количества детей, и от региона, плюс есть отдельные исключения, при которых эта ставка опять меняется.
Давайте попробуем разобраться.
Кому теперь полагается ставка МЕНЬШЕ 6%?
По основной таблице:
— 4% — семьям с 4 детьми во всех регионах, кроме Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
— 2% — семьям с 5 и более детьми в этих же регионах;
— 4% — семьям с 5 и более детьми в Москве, Московской области, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Но есть важное условие: хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.
А для кого сохраняется ставка 6%?
Во-первых, по обычной шкале:
— семьи с 3 детьми — в регионах, кроме Москвы, МО, Санкт-Петербурга и Ленинградской области;
— семьи с 4 детьми — в Москве, МО, Санкт-Петербурге и Ленинградской области.
Во-вторых, ставка не выше 6% сохраняется для семей с ребёнком-инвалидом.
В-третьих, 6% остаётся для ИЖС (стройка или покупка земли для стройки) Здесь количество детей и регион значения для ставки не имеют, но влияют на лимит, согласно общей таблице.
Еще любопытный момент.
Если семья, которая имеет право на Семейную ипотеку, внесёт не менее 50% стоимости жилья первоначальным взносом, ставка будет не выше 6%, даже если по общей таблице ей положены ставки выше.
Причём, если взять кредит с меньшим первоначальным взносом, а затем в течение первого года уменьшить остаток долга до 50% стоимости жилья, то можно получить право на снижение ставки до 6%.
На какой срок теперь Семейная ипотека?
Здесь тоже без нюансов не обошлось.
Сам ипотечный кредит может быть и на 20, и на 25, и на 30 лет — в зависимости от условий банка. Но государство теперь будет субсидировать льготную ставку максимум 15 лет.
То есть 15 лет — это не максимальный срок ипотеки, а максимальный срок действия государственного субсидирования по новым кредитам.
После окончания этих 15 лет ставка может быть повышена. Но не до любой рыночной ставки.
Она не может быть выше меньшего из двух значений:
— льготная ставка, установленная при заключении договора, + 4 процентных пункта;
или
— ключевая ставка ЦБ на первое число месяца, в котором закончился 15-летний период, + 3 процентных пункта.
Для ИЖС — ключевая ставка + 3,5 процентных пункта.
То есть, например, если ипотека изначально была оформлена под 6%, один из потолков после окончания субсидирования составит 10%.
Ну а теперь общая таблица.
Для Москвы, Московской области, Санкт-Петербурга и Ленинградской области:
1 ребёнок — 12%, до 12 млн ₽
2 ребёнка — 10%, до 15 млн ₽
3 ребёнка — 8%, до 18 млн ₽
4 ребёнка — 6%, до 18 млн ₽
5 и более — 4%, до 18 млн ₽
Для остальной России:
1 ребёнок — 10%, до 6 млн ₽
2 ребёнка — 8%, до 8 млн ₽
3 ребёнка — 6%, до 10 млн ₽
4 ребёнка — 4%, до 10 млн ₽
5 и более — 2%, до 10 млн ₽
И ещё раз: для обычной семейной ипотеки по этой таблице хотя бы один ребёнок должен быть младше 7 лет.
Новые условия применяются к кредитным договорам, заключённым с 1 октября 2026 года.
@expertned
👉 мой канал в МАХ. | 825 |
