ПАРАДОКСЫ НЕДВИЖИМОСТИ
Open in Telegram
Какое бы ни было время, вопросы недвижимости актуальны всегда - от решения жилищной проблемы до инвестиций и сохранения накоплений. Канал ведёт группа юристов, каждый из которых специалист в отдельной нише внутри одного большого направления НЕДВИЖИМОСТЬ
Show more1 642
Subscribers
No data24 hours
-97 days
-2630 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
December '25
December '25
+2
in 0 channels
November '25
+5
in 0 channels
Get PRO
October '25
+3
in 1 channels
Get PRO
September '25
+10
in 0 channels
Get PRO
August '25
+10
in 2 channels
Get PRO
July '25
+6
in 0 channels
Get PRO
June '25
+22
in 3 channels
Get PRO
May '25
+18
in 1 channels
Get PRO
April '25
+25
in 0 channels
Get PRO
March '25
+26
in 1 channels
Get PRO
February '25
+36
in 1 channels
Get PRO
January '25
+32
in 0 channels
Get PRO
December '24
+38
in 1 channels
Get PRO
November '24
+47
in 0 channels
Get PRO
October '24
+77
in 2 channels
Get PRO
September '24
+20
in 0 channels
Get PRO
August '24
+31
in 3 channels
Get PRO
July '24
+33
in 2 channels
Get PRO
June '24
+21
in 1 channels
Get PRO
May '24
+81
in 4 channels
Get PRO
April '24
+45
in 1 channels
Get PRO
March '24
+58
in 3 channels
Get PRO
February '24
+78
in 13 channels
Get PRO
January '24
+83
in 3 channels
Get PRO
December '23
+137
in 1 channels
Get PRO
November '23
+49
in 1 channels
Get PRO
October '23
+169
in 7 channels
Get PRO
September '23
+19
in 0 channels
Get PRO
August '23
+17
in 0 channels
Get PRO
July '23
+22
in 0 channels
Get PRO
June '23
+35
in 0 channels
Get PRO
May '23
+66
in 0 channels
Get PRO
April '23
+165
in 0 channels
Get PRO
March '23
+153
in 0 channels
Get PRO
February '23
+50
in 0 channels
Get PRO
January '23
+15
in 0 channels
Get PRO
December '22
+19
in 0 channels
Get PRO
November '22
+33
in 0 channels
Get PRO
October '22
+39
in 0 channels
Get PRO
September '22
+27
in 0 channels
Get PRO
August '22
+24
in 0 channels
Get PRO
July '22
+61
in 0 channels
Get PRO
June '22
+25
in 0 channels
Get PRO
May '22
+81
in 0 channels
Get PRO
April '22
+121
in 0 channels
Get PRO
March '22
+577
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 15 December | 0 | |||
| 14 December | 0 | |||
| 13 December | 0 | |||
| 12 December | +1 | |||
| 11 December | 0 | |||
| 10 December | 0 | |||
| 09 December | 0 | |||
| 08 December | 0 | |||
| 07 December | 0 | |||
| 06 December | 0 | |||
| 05 December | 0 | |||
| 04 December | +1 | |||
| 03 December | 0 | |||
| 02 December | 0 | |||
| 01 December | 0 |
Channel Posts
Какой же парадокс без неожиданной развязки?
Дорогие подписчики, друзья и коллеги!
Пришло время сказать это: наш канал «Парадоксы недвижимости» завершает свою работу.
Это решение далось нам нелегко, но мы, семеро (а впоследствии - четверо) практикующих юристов, которые стояли у его истоков, решили сосредоточиться на своих собственных проектах.
За эти три с половиной года мы проделали огромный путь вместе с вами. Для нас это был не просто канал, а настоящее дело сердца, созданное с одной целью - помогать вам: коллегам, предпринимателям, всем, кто сталкивается со сложными вопросами в сфере недвижимости и права.
Мы вместе разбирали юридические парадоксы, проводили прямые эфиры с блестящими экспертами, организовали две большие конференции, читали лекции и, самое главное, всегда старались оперативно отвечать на ваши вопросы. Ваше доверие и активность были нашей главной мотивацией.
Но все дороги имеют свои повороты. Теперь настала наша очередь свернуть на собственные пути. Каждый из нас продолжит развивать свои проекты, углублять экспертизу и, конечно, помогать клиентам решать сложные задачи.
А что же будет с вами? А с вами - всё отлично!
Ведь наша команда не исчезает. Просто теперь с каждым из нас и с нашей общей экспертизой можно будет встретиться там, где мы будем продолжать наше общее дело - каждый на своей площадке.
Мы уверены, что расстаемся не навсегда. Мы верим в успех каждого из вас и надеемся на вашу поддержку в наших отдельных начинаниях. И кто знает, возможно, очень скоро мы соберемся вместе для нового большого проекта или конференции.
Канал останется в архиве как наша общая копилка знаний и память о плодотворном диалоге. Вы всегда сможете вернуться сюда, чтобы найти нужный совет или вспомнить наши беседы.
От всей души благодарим вас за эти годы доверия, живые обсуждения и неиссякаемый интерес к парадоксальной, бесконечно сложной и такой родной сфере недвижимости.
Это не прощание, а скорее «до свидания». Желаем вам ярких проектов и юридически безупречных сделок!
P.S. Следить за нашими личными и профессиональными успехами, а также оставаться на связи вы сможете по нашим персональным ссылкам: 🔗
https://t.me/bezvodiigalstykov
https://t.me/d_zhelnin
https://t.me/dialogues_conflicts
https://t.me/ne_bitsya_a_dogovoritsya
https://koroleva-legal.ru
https://www.instagram.com/alisa_realty_and_law?igsh=MWw5NDdhMzlrdGpodg==
https://t.me/zvonite_egorov
С глубокой благодарностью и уважением,
Команда авторов канала «Парадоксы недвижимости»
| 2 | 🚨ВАЖНОЕ НОВОВВЕДЕНИЕ: Штрафы за отказ в доступе для капремонта в Петербурге
Госжилинспекция Санкт-Петербурга разработала законопроект, который напрямую затрагивает всех собственников и управляющие компании. Речь о введении административной ответственности за воспрепятствование капитальному ремонту.
➡️В чем суть?
Проект предлагает дополнить ст. 39 Закона СПб «Об административных правонарушениях» новым пунктом 3. По нему будет наступать ответственность за:
🫥Отказ в доступе подрядной организации в помещение МКД для производства работ.
🏗️Воспрепятствование доступу к строительным конструкциям, инженерным сетям (стоякам водоснабжения, канализации, отопления), иному оборудованию в квартире, которое является общедомовым имуществом.
➡️Размеры штрафов:
👥Для граждан (собственников/нанимателей): от 1 000 до 5 000 ₽
👨🏻💻Для должностных лиц (например, руководителей УК): от 5 000 до 20 000 ₽
🪙Для юридических лиц (УК, подрядчики): от 10 000 до 60 000 ₽
➡️Почему это необходимо?
По данным на 1 июля 2025 года, из-за отказа в доступе со стороны собственников не выполнены работы по капремонту на 244 объектах. Из планов на 2024-2025 годы уже были исключены десятки критически важных работ:
✅Аварийно-восстановительный ремонт
✅Ремонт систем водоотведения, ГВС, ХВС, теплоснабжения и электроснабжения.
Такие действия жильцов создают прямую угрозу безопасности всего дома, приводят к развитию аварийного состояния и нарушают права других собственников.
⚖️ Законность требований
Важно понимать: предоставление доступа для капремонта - это юридическая обязанность собственника, закрепленная в Жилищном кодексе РФ и Правилах содержания общего имущества (ПП РФ №491). Новый штраф лишь усиливает эту ответственность.
Факт воспрепятствования будет устанавливать специальная комиссия с участием представителей регионального оператора, УК, подрядчика и самих собственников. Акт этой комиссии будет основанием для привлечения к штрафу.
Для УК и подрядчиков: законопроект даст официальный инструмент для воздействия на несогласных собственников, что поможет избежать срыва сроков ремонта и последующих судебных разбирательств.
Для собственников: отстаивать свои права нужно законными методами (например, оспаривая качество работ или их необходимость), а не прямым блокированием доступа. Теперь такой отказ станет дорогостоящим правонарушением.
➡️Законопроект - это серьезный шаг для ускорения капремонта и повышения безопасности домов в Петербурге. Рекомендую собственникам не игнорировать законные требования о предоставлении доступа, а УК - ознакомиться с процедурой и быть готовыми к работе по новым правилам.
Проект проходит антикоррупционную экспертизу.
Следим развитием событий.
#недвижимость #жилищноеправо #капремонт #спб #юристспб #мкд #управляющаякомпания #собственник #госжилинспекция #штрафы | 402 |
| 3 | Мосгорсуд оставил в силе решение по Ларисе Долиной
Да, апелляция засилила решение суда о том, что квартира возвращается «ведомому продавцу».
Мы внимательно следим за этим делом, так как оно является очень значимой судебной практикой по сделкам с продавцами, которых ведут мошенники.
К сожалению, покупателю уже вторая инстанция отказывает в сохранении сделки. А для профессиональных участников рынка недвижимости это значит только одно:
Риск, что вам попадется «ведомый продавец» - очень высокий. Степень влияния мошенников на разум таких продавцов - катастрофический. Люди действительно продают квартиры, в твердом убеждении, что сделка фиктивная и они помогают правоохранительным органам в поимке мошенников.
Просим вас проявлять бдительность. И сообщать в полицию, если есть хоть один из базовых признаков, что Продавца ведут:
🚨 нервно и часть проверяет телефон
🚨 продает квартиру, чтобы уехать в другой регион к родственникам, которых на сделке нет
🚨 Путается в показаниях
🚨 Возраст 60+
🚨 просит расчет наличкой
🚨на сделке и переговорах продавец всегда один. Особенно пожилой.
Берегите себя, своих родных и свои сделки🙏 | 361 |
| 4 | Проверка контрагентов и недвижимости стала дороже. Где выход?
По хорошей традиции, вашему вниманию комментарий для «Делового Петербурга» на острую для бизнеса тему о резком удорожании доступа к государственным реестрам.
Как отмечают в «ОпОре России», число жалоб от малого и среднего предпринимательства за два года выросло втрое. Стоимость подписки на ключевые сервисы вроде СПАРК или «Контур.Фокус» может достигать 50 тыс. рублей в месяц. Для микробизнеса это 5-7% операционных расходов.
Но особенно тревожная ситуация с выписками из ЕГРН: пакет из 100 выписок подорожал с 910 до 29 000 рублей.
Считаем, что зависимость от коммерческих сервисов напрямую связана с объемом дел. Для средних компаний с управляемым количеством процессов часто достаточно грамотно организовать работу с бесплатными инструментами и не использовать дорогие сервисы, экономя клиентам сотни тысяч рублей в год на операционных расходах.
Текст статьи в доступе по ссылке 🔗 https://www.dp.ru/a/2025/09/05/v-rossii-znachitelno-podorozhal | 368 |
| 5 | Переписка наше все
Минутка интересностей. Мы всегда пишем о том как важно заключить договор. Это важно и заказчику и исполнителю.
Просто потому что переписка сейчас судами может быть признана договором.
Да, переписку в идеале нужно заверить: адвокатский осмотр, нотариальный протокол или сервис осмотра доказательств (например, ShotApp).
На прошлой неделе закрыли кейс:
Подрядчик согласился делать ремонт в квартире по дизайн-проекту. Договор не заключён. Все условия в переписке. Деньги: наличкой на объекте или переводом на карту дизайнера.
Прошел год. Ремонт сделан наполовину. Качество - отвратительное. А строители продолжают и продолжают тянуть деньги из Клиента.
Мы обратились к Дизайнеру вежливо. Она нас дала контакты своего руководителя. И даже была попытка мирно все урегулировать. Но в один момент строительная компания ушла в глухую несознанку. Все читали, ничего не отвечали. Пришлось идти в суд.
И благодаря заверению переписок, сайтов, социальных сетей - в суде удалось доказать, что ремонт действительно осуществлен именно этой компанией. И по ЗоПП просудить стоимость устранения недостатков, неустойку, штраф и моральный вред. На очень много миллионов.
И пока мы ждем вступления суда в законную силу - признавайтесь: подписываете договоры? Или и так сойдет? | 510 |
| 6 | 😳Петербург против инвесторов: новые ограничения вместо поддержки бизнеса
В то время как другие регионы борются за каждого инвестора, создавая льготные условия, правительство Петербурга готовит очередной удар по деловому климату города. Новый проект постановления, проходящий антикоррупционную экспертизу, ужесточает правила игры для тех немногих, кто еще готов вкладывать средства в строительство.
Суть нововведений: больше затрат, меньше гибкости
Власти предлагают два ключевых изменения с 2026 года:
💰Рост стоимости аренды до 100% от кадастровой стоимости. Исчезнут какие-либо понижающие коэффициенты. Затраты инвесторов на этапе освоения земли, когда объект еще не построен и не приносит дохода, взлетят до небес.
⏳Введение «железных» сроков на каждый этап работ: изыскания, проектирование и строительство. Любая задержка, вызванная форс-мажором, бюрократической волокитой или изменением рыночной конъюнктуры, станет причиной для штрафных санкций или расторжения договора.
Абсурд на фоне кризиса
Главный вопрос, который задают эксперты: зачем это нужно сейчас? Инвестиционный климат в Петербурге и без того находится в глубоком кризисе. Количество новых крупных проектов стремится к нулю. В такой ситуации введение дополнительных финансовых и административных барьеров выглядит не просто нецелесообразным, а откровенно вредительским.
Вместо того чтобы анализировать реальные причины заморозки проектов и предлагать решения, городские власти предпочитают ужесточать контроль, действуя по принципу «запретить и наказать». Новые правила полностью игнорируют экономические реалии и юридические сложности, с которыми сталкиваются инвесторы.
Пример из личной практики: как на самом деле разворачиваются события
Яркой иллюстрацией ситуации является история с ООО «Потенциал-Инвест», на Варшавской улице, упомянутая в статье ДП. Там есть ряд фактологических ошибок, создающих ложный нарратив о «ленивом инвесторе».
1. Смена собственника. Утверждение, что «компания с 2011 года ничего не строила» - в корне неверно. До 2019 года проект принадлежал другому владельцу, чьи причины бездействия неизвестны. В 2019 году объект приобрел новый инвестор, который с самого начала проявил активность.
2. Правовая борьба за гибкость. Новый собственник сразу столкнулся с устаревшим и обременительным обязательством по передаче городу квадратных метров готовой недвижимости. Вместо того чтобы годами ждать, он инициировал сложнейшую судебную тяжбу, чтобы изменить это условие на денежную компенсацию. Компания обратилась к нам (в «Экстра юс») за помощью.
И после нескольких лет борьбы в трех инстанциях нам впервые удалось победить устоявшуюся практику и доказать такую возможность! Это прецедент, открывающий путь другим инвесторам.
3. Влияние внешних факторов. Сразу после судебной победы началась СВО, что надолго заморозило любые инвестиционные решения в принципе. Только год назад инвестор, взвесив все риски, принял решение продолжить проект и получил разрешение на строительство.
Вывод: город идет по пути разрушения, а не развития
История этого проекта - не оправдание для введения карательных мер, а наглядный урок для властей. Она показывает, что проблемы носят системный характер: негибкие условия договоров, долгая и дорогая процедура изменения условий, внешние факторы.
Новые правила не решают эти проблемы, а лишь усугубляют их. Они сделают Петербург еще более непривлекательным для бизнеса, окончательно отпугнув тех, кто еще рассматривал возможность работы в городе.
Вместо создания очередных препятствий городу нужны гибкие механизмы, диалог с бизнесом и понимание реальных экономических процессов. К сожалению, новый документ говорит об обратном: власти выбрали путь конфронтации, а не сотрудничества.
#недвижимость #петербург #инвестиции #земля #аренда #строительство #закон #кадастроваястоимость | 350 |
| 7 | Застройщики не перестают удивлять
Сегодня несем вам сплетню про загородную недвижимость. Ну не можем удержаться, как хочется пообсуждать.
Коттеджный поселок в Подмосковье. Все с виду красиво. Стильные дома в одной стилистике. Куча техники на строительстве. Глаз радуется.
Что по факту:
Кабальный договор купли-продажи участка, куда впаяны обязательства заключить договор с аффилированным подрядчиком (у застройщика таких подрядчиков несколько. Менеджер по продажам проболтался).
При условии, что продажа идет от ООО - у нас действует закон о защите прав потребителей. А значит нельзя потребителя в одном договоре - обязать заключить другой.
Мало того, подачу документов на регистрацию перехода права - привязывают к полной оплате договора подряда. И отказываются подписывать акт приема-передачи, пока не будет оплачен подряд.
Ну наш шок в шоке. В компании есть и юристы, и отдел продаж. Достаточно хорошие показатели прибыли. Отбивали условия долго и болезненно. Ну и оставляем место для маневров с жалобами.
Рассказывайте, какие у вас приключения на рынке загородной недвижимости были? | 299 |
| 8 | 🏛Смольный выставит на продажу три памятника. Два - за 1 рубль.😉😌😵😘😣
Правительство Петербурга утвердило Программу приватизации на 2026-2028 гг. И это тот случай, когда документ интересен не суммой (она мизерная), а самим фактом и деталями.
Что продают?🙃
Три объекта культурного наследия, которые находятся в состоянии, близком к полному разрушению:
Дача в Ломоносове (ул. Сафронова, 7). 476 м², 1916 г. постройки. Цена - 9,5 млн руб..
Два здания в Красном Селе (Фабричный посёлок). Площадью 975 м² и 575 м². Цена - по 1 рублю каждый.
В чём подвох?🧐
Состояние объектов, по данным инвентаризации-2024, удручающее: повреждения свыше 90%, разрушенные стены и фундаменты, следы пожара, нет кровли. Фактически, покупатель приобретает не недвижимость, а право и обязанность её восстановить.
Это знакомая всем схема «Рубль за метр», но теперь в формате приватизации. На аренду по этой программе здания уже выставляли в 2023 году - все 4 аукциона сорвались из-за полного отсутствия интереса. Интересно, почему?🤚
Почему это важно для юристов и инвесторов?
Проверяйте обременения! Ключевой момент - охранные обязательства КГИОП. Прежде чем покупать даже за рубль, нужно получить и досконально изучить этот документ. Он строго регламентирует, что и как можно делать с объектом. Цена реставрации может в разы превысить рыночную стоимость восстановленного здания.
Считайте не покупку, а инвестиции. Основные расходы - не цена выкупа, а:
🤠Разработка и согласование научно-проектной документации (дорого и долго).
😴Проведение всех работ под надзором КГИОП.
🫠Налог на имущество, который будет начисляться по всему объекту реставрации.
Юридические риски. Пропуск сроков реставрации или нарушение охранного обязательства грозит гигантскими штрафами, изъятием объекта и принудительным взысканием средств на восстановление. Это не коммерческая недвижимость, это историческая ответственность в квадрате.
Вывод😏
Смольный вновь пытается спасти гибнущие памятники за счет частных инвесторов. История с проваленными аукционами говорит сама за себя: риски колоссальны, а экономическая целесообразность под большим вопросом.
Такие сделки - не для начинающих. Только для опытных девелоперов с большим запасом денег, времени и экспертизы в реставрации. Прежде чем участвовать, обязательно проведите комплексный юридический и технический Due Diligence.
#Смольный #Приватизация #ОКН #Реставрация #недвижимостьспб #рубльзаметр | 318 |
| 9 | Роскадастр как единый оператор земельных процессов: что изменил новый закон
С 31 июля 2025 года вступил в силу Федеральный закон № 344-ФЗ, который существенно расширяет роль ППК «Роскадастр». Регионы и муниципалитеты теперь могут делегировать ему ключевые технические функции по работе с недвижимостью. Разбираем, что это значит на практике.
📌Суть изменений:
Закон позволяет субъектам РФ и муниципальным образованиям заключать соглашения с Роскадастром на выполнение целого комплекса работ:
✅Формирование и перераспределение участков. Подготовка документов для образования ЗУ, в том числе через перераспределение гос. и частных земель.
✅Установление сервитутов. Полный цикл документального сопровождения.
✅Кадастровые и технические работы: От съемки и уточнения границ до внесения данных в ЕГРН и исправления ошибок.
✅«Земельная разведка». Выявление правообладателей «старого» фонда и поиск неиспользуемых участков для вовлечения в оборот.
💡Ключевые особенности:
1. Финансирование. Работы оплачиваются из местных и региональных бюджетов. Важный момент: вознаграждение Роскадастра привязано к результату - не более 50% от дополнительных доходов бюджета (аренда, продажа), полученных в течение 5 лет благодаря его работе.
2. Право, а не обязанность!Передавать полномочия или нет - решает сам регион/муниципалитет. Это инструмент, а не директива.
3. Разделение полномочий: Роскадастр - исполнитель, «рабочий инструмент». Все управленческие решения (продать, сдать в аренду) остаются за органами власти.
🏹Что это значит для рынка и профессионалов?
✅Для девелоперов и инвесторов. Появление «единого окна» для сложных земельных процедур может значительно ускорить подготовку проектов (КРТ, инфраструктурное освоение). Уходит проблема «бесхозных» участков и долгого согласования.
✅Для юристов. Меняется ландшафт взаимодействия с госорганами. Стоит ожидать роста количества вносимых в ЕГРН сведений и, как следствие, споров, связанных с установлением границ и оспариванием кадастровых работ. С другой стороны - упрощение процедур для клиентов.
✅Для властей. Решение проблемы нехватки кадров и компетенций на местах для масштабной инвентаризации. Прямой путь к выполнению цели - наполнить ЕГРН на 95% актуальными данными к 2030 году.
Закон - логичный шаг в сторону централизации и оптимизации земельно-имущественных отношений. Для бизнеса это потенциальное сокращение издержек и времени на этапе land development. Стоит отслеживать, какие регионы первыми начнут заключать такие соглашения и насколько эффективно будет работать новый механизм на практике.
Федеральный закон от 31.07.2025 № 344-ФЗ
P.S. А вы уже сталкивались на практике с передачей полномочий Роскадастру? Видите в этом плюсы или риски? Делитесь в комментариях! 👇
#Роскадастр #ЕГРН #недвижимость #земля #закон #девелопмент #инвестиции #КРТ | 395 |
| 10 | 🚨🚨🚨Срочно в номер 🚨🚨🚨
Новое решение суда по добросовестности Покупателя.
Самый утомительный и опасный этап на сделке - это проверка продавца и объекта. Великолепный к.ю.н. Михаил Шварц неоднократно говорил на своих лекциях и у нас на конференции, что добросовестный покупатель это тот, кто полагался на записи в ЕГРН.
Логика судов сейчас для признания добросовестности:
обычный покупатель должен
уметь определять подсудность,
серфить как дельфин по сайтам судов - выискивая фамилию продавца,
пробивать по приставам
Знать что такое федресурс.
У нас сейчас как раз такой кейс, где покупателя (еще и с ипотекой) - не признали добросовестным, потому что он проверил Продавца только по месту прописки. И не проверил суды по исключительной подсудности: по месту нахождения имущества.
И вот впервые за очень долгое время - суд подтвердил в Определении ВС РФ № 18-КГ25-74-К4 от 29.07.2025, что записи в ЕГРН достаточно для признания добросовестности.
Да, оговорка о том, что запись о подаче иска появилась на сайте суда позже чем сделка - тоже имеет значение.
Но тем не менее - радуемся за добросовестного приобретателя. Это большой шаг вперед. Но пока это единичный случай. Держим руку на пульсе и все равно проверяем Продавца до молекул. | 412 |
| 11 | Кто о чем, а я снова об изъятии!
🚄 В фокусе по-прежнему масштабный проект высокоскоростной магистрали между двумя столицами. (ВСМ Петербург – Москва)
Цифры уже впечатляют: в Петербурге и области для строительства ВСМ планируется выкупить 217 земельных участков. Процесс уже запущен: 33 собственника получили компенсации, а общий срок выкупа заявлен до начала 2026 года.
Повторюсь, что ключевой момент для собственников - компенсация. Её размер определяют независимые оценщики по рыночной стоимости. Но что, если вы с этой стоимостью не согласны?
Закон на вашей стороне! Вы имеете полное право направить мотивированный отказ. В этом случае спор будет решаться в суде, который часто встает на сторону собственника в вопросах увеличения суммы компенсации.
Уже есть первые прецеденты - в собственность государства перешли паркинг и здание бассейна у «Галереи». Снос одного из них уже начался.
Главное помнить: изъятие возможно только при предварительном и справедливом возмещении. Если вам предложили сумму, которая не покрывает затраты на покупку аналогичного жилья или не учела все нюансы - это повод для юридического спора.
Стоите на пути у прогресса? Не спешите соглашаться на первое предложение. Всегда есть возможность отстоять свои права и добиться полноценной компенсации.
Хотите узнать, как действовать в вашей ситуации? Вы знаете, кому звонить 😉
Вновь вдохновился новостями 😎 | 371 |
| 12 | Договор аренды через Госуслуги: прощай, человеческое общение?
Ваши мечты сбываются! Теперь можно снять или сдать квартиру, не отрываясь от любимого кресла и не глядя в глаза контрагенту. Минцифры РФ и «Циан» запустили сервис электронного заключения договоров найма через Госуслуги.
Что обещают? Полный диджитал-рай:
✔️ Никаких личных встреч. Теперь ваше знакомство с арендатором может ограничиться аватаркой в Госуслугах.
✔️ Верификация сторон. Можно быть почти уверенным, что вы сдаете квартиру не собаке в интернетах, а реальному человеку с паспортом.
✔️ Автозаполнение. Меньше мороки, меньше ошибок (теоретически).
✔️ Онлайн-регистрация. Визиты в МФЦ и очереди с томными взглядами становятся опциональными.
А теперь взгляд из реальности 🤨
С одной стороны, это удобно и логично. Цифровизация, 2025 год на дворе, все дела.
С другой стороны, я уже представляю, как через месяц приходят клиенты к юристам с криком: «Он мне снимок экрана прислал, а где договор-то?!» или «Я там галочку не посмотрел, а оказалось, что я обязан мыть окна с внешней стороны раз в неделю!».
Мой вердикт как юриста:
Технология - отличная. Но! Это инструмент, а не волшебная таблетка.
Читать договор ВСЕ РАВНО НУЖНО. Автозаполнение не отменяет кабальных пунктов, которые одна из сторон может добавить в «дополнительных условиях».
Проверять недвижимость ВСЕ РАВНО НУЖНО. Система подтвердит право собственности, но не проверит, не течет ли крыша, не заливают ли соседи и работает ли сантехника. Для этого советую лично приехать и постучать по трубам.
Понимать последствия ВСЕ РАВНО НУЖНО. Подписанный электронной подписью договор - это так же юридически значимо, как и бумажный. Махнул мышкой - отвечай.
Так что прогресс не стоит на месте. Скоро риелторы будут работать через чат-боты, а просмотр квартир - в VR-очках. Но пока главное правило аренды остается прежним: доверяй, но проверяй. Даже если это «удостоверено Госключом».
А вы как думаете? Готовы доверить такую сделку полностью алгоритмам или живое общение и распечатанный договор все еще в цене? 👇
И да, я вновь притормаживаю прогрессы эти ваши 🤓
Источник информации
#недвижимость #аренда #договораренды #циан #госключ #сделки #юристповопросу #сарказм #цифровизация | 396 |
| 13 | Кадровые перестановки: уход опытного руководителя и продление контракта эффективного управленца
Привет, коллеги!🙂
Пока мир следит за глобальными событиями, в нашем профессиональном поле тоже происходят значимые изменения. Хочу поделиться новостями😩
1️⃣С прискорбием об уходе профессионала. На прошлой неделе покинула пост директора ГБУ «Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости» (ГУИОН) Алла Ивановна Эккерман. Ее преемник пока официально не утвержден.
Алла Ивановна возглавляла ГУИОН более 10 лет, внеся огромный вклад в его работу. Под ее руководством учреждение обрело стабильность и стало надежным партнером для профессионального сообщества.
Коллеги отмечают ее как исключительного руководителя и специалиста, с которым всегда можно было вести конструктивный диалог, находить решения в рамках закона и рассчитывать на взаимопонимание.
Уход такого специалиста, к сожалению, обедняет ГУИОН. Искренне переживаю за будущее учреждения без ее опыта и руководства. Понимаю, что в основе смены руководства не всегда лежат профессиональные причины. Иногда просто... не удается найти взаимопонимание с текущим руководством.
2️⃣Хорошая новость. Стабильность и концептуальный подход продолжаются! Параллельно с этим приятно отметить продление контракта с директором ГКУ «Городское имущество»Владиславом Вилорговичем Козельским.
Как мы все и надеялись [напоминаю], год его работы подтвердил эффективность выбранного курса.
Под его руководством ГКУ демонстрирует более концептуальный подход к управлению городской собственностью (площадями и земельными участками). Виден системный сдвиг: решения принимаются не точечно, а с учетом общих принципов, при этом, находя баланс между интересами города и запросами бизнеса. Это именно то, чего многим из нас не хватало ранее.
И приятный бонус! Контракт Владислава Вилорговича вступает в силу 18 августа, и как раз в этот день он отмечает день рождения! А это когда? А это - сегодня 🎉
От всей души поздравляю Владислава Вилорговича с «двойным стартом» - и его личным Новым годом, и новым этапом профессиональной деятельности!
Желаю крепкого здоровья, неиссякаемой энергии, мудрости в принятии решений, успехов во всех начинаниях и, конечно же, радости! Пусть этот год принесет новые достижения ему лично и дальнейшее развитие системной работы ГКУ на благо нашего города.
В комментариях можно и плакать, и радоваться одновременно🥲😂
#КИО #ГУИОН #ГКУГородскоеИмущество #Недвижимость | 397 |
| 14 | ⚓️Галерная Гавань: суд расторг договор водопользования с застройщиком плавучего квартала. Компания «Марина» намерена идти до ВС. Санкции уже вступили в силу.
История с проектом плавучего квартала в Галерной Гавани (СПб) получила новый драматичный поворот. 13 ААС полностью удовлетворил иск о расторжении договора водопользования с ООО «Марина». Частью истории я уже делился тут 📍
Суть решения:
Договор водопользования от 31.07.2014 расторгнут.
ООО «Марина» обязано освободить акваторию Галерной Гавани.
Ключевая причина: суд согласился с доводами Комитета по природопользованию, КГИОП и Невско-Ладожского БВУ, что компания размещала не маломерные суда (как разрешено договором), а плавучие объекты (понтоны с домами), что нарушает условия и законодательство об охране ОКН.
Последствия для «Марины»:
1. Внесение в реестр недобросовестных водопользователей.
2. Запрет на оформление документов водопользования в РФ на 2 года.
3. Запрет на участие в тендерах на водопользование на 2 года.
🏗️Позиция застройщика: компания будет обжаловать решение вплоть до Верховного Суда. Основания: необоснованные заявления оппонентов в суде и уверенность в законности своей позиции. Подчеркиваются значительные инвестиции (1.5 млрд руб.) и средства на благоустройство территории.
Почему это важно (для профессионалов):
1. Охрана ОКН (Федеральный уровень): Галерная Гавань - объект культурного наследия. Суд признал, что размещение плавучих домов искажает ансамбль (Большой/Малый бассейны, канал), охраняемый государством. Режим использования границ утвержден лишь в сентябре 2023.
2. Юридическая квалификация объектов: Фокус спора - разграничение «маломерных судов» и «плавучих объектов»(понтонов). Первые разрешены договором, вторые - нет и признаны нарушением.
3. Процессуальные аспекты:
Апелляция учла доводы КГИОП о нарушении охранного законодательства, которые, по ее мнению, проигнорировал суд первой инстанции (включая связь с адм. делом № 5-1901/2024).
4. Прецедент для водопользования:
Решение и жесткие санкции (запрет на 2 года) создают серьезный прецедент для любых проектов в акваториях, особенно связанных с ОКН.
5. Инвестиционные риски:
Проект с крупными вложениями (1.5 млрд руб.) заморожен. История длится годами, демонстрируя высокие регуляторные и судебные риски подобных инициатив в СПб.
Петербург остается крайне сложной, если не закрытой, площадкой для плавучих проектов (отелей, кварталов) из-за:
Строгих требований к гармонии с историческим обликом.
Высокого «порога вхождения»(технические сложности + регуляторика как для капитального строительства).
Негативного опыта (напр., «Серебряный кит» 🐳).
Отсутствия закрепленных в планах развития зон для таких объектов (в отличие от европейской практики).
❓Вопрос к вам, дорогие читатели! Считаете ли вы перспективными попытки развивать плавучую недвижимость в исторических акваториях Петербурга в свете таких прецедентов и позиции охраны наследия? Какие юридические риски вы считаете ключевыми?
Источник информации
#недвижимость #СПб #юриспруденция #суды #инвестиции #девелопмент #ОКН #культурноенаследие #водопользование #арбитраж #Галернаягавань #плавучиедома #риски #санкции #юристпонедвижимости | 401 |
| 15 | Песнь льда и пламени. Или очередная эпопея с Застройщиком
Ну очередной шедевр у нас сейчас в работе. Застройщика называть не будем, но назревает скандал.
Это мы все еще с нашими окнами и витражами. Держим вас в курсе событий.
Один из элитных домов центре Петербурга был предположительно спроектирован с ошибкой (предполагаемо, потому что суд пока не за засилил. А мы тут все опытные участники рынка недвижимости).
Легендарный ЖК, которые риэлторы узнают по окнам. Реально. Показывали агентам - 10 из 10 догадались, что за ЖК просто по фотографиям.
Проблема (предположительная. Так как диагноз установлен по фото): проектировщик спроектировал витражное остекление с ошибкой: одно окно на две квартиры. Но забыл учесть, что между квартирами широкая стена. Ну что логично.
А импост: тот, что перемычка между окошками. Элемент рамы и дополнительное ребро жесткости. Ну вот проектер вероятно забыл, что окна стеклянный и имеют прозрачность. А значит если импост уже чем стена - то стену через окно будет видно.
И именно эту картину мы сейчас с интересом наблюдаем в центре города на верхних этажах одного из домов.
Стена бесстыдно просвечивает через окна. И смущает жильцов и некоторых особо внимательных жителей города.
Запросили, кстати, в УК проектную документацию. Стадия «Р» (рабочая) - а там реально так и нарисовано: узкий импост для широкой стены. У наших проектировщиков от такого зрелища волосы зашевелились на голове.
Но дом ввели без нареканий. Ну и что, что там сквозная дыра от соседа к соседу. Кому это мешает вообще?
Ну вот сидим мы с клиентом. И думаем, как бы так вежливо смотивировать нашего застройщика все починить?
Как думаете? Ведь зима близко | 396 |
| 16 | 🚫Росреестр против МКД на грядках: Что НЕ вырастет на ваших 6 сотках? 🌱
Всем привет! Мечтаете не только огурцы выращивать, но и, скажем, мини-завод по производству варенья или 9-этажку для всей родни построить на даче? Росреестр напоминает: не все, что «можно посадить» в голове, «можно» посадить на участке. 😉
Прямо из столичного управления прилетели свежие разъяснения - давайте разбираться, что же под запретом на наших вожделенных ИЖС и садоводческих сотках:
Можно (как родное):
✔️Домик до 3 этажей/20 метров (чтобы соседи не чувствовали себя в каньоне).
👍Банька, сарайчик, тепличка, гараж - для своих нужд. Главное, не путать сарай с дворцом.
👎Категорически НЕЛЬЗЯ (или «Очень дорогое удовольствие»):
1. Многоквартирные ЖК «Огуречные Поля». Хотели инвестировать в недвижимость прямо на грядках? Росреестр и суд скажут твердое «нет», а потом вежливо попросят снести за ваш счет. Бонус - штрафчик: от 0,5% кадастра (минимум 10к ₽) для физлиц и до 2% (минимум 100к ₽) для юрлиц. Цена амбиций!
2. Магазин «Урожай 24/7», автомойка «Чистая Картошка» или мини-завод по переработке яблок.
Коммерция и промпроизводство - это святотатство для земли под кабачки и шашлыки. Целевое назначение - святое! (Кстати, про шашлыки https://t.me/zvonite_egorov/182)
3. Летняя кухня-кочегарка или сарай-пороховая бочка.🔥 Даже милые сердцу хозпостройки обязаны дружить с противопожарными нормами. Без фундамента - обычно не капстроение (ура!), но безопасность - прежде всего. Не превращайте участок в полосу препятствий для пожарных.
Важный лайфхак🍸 Чтобы участок не отобрали за «неосвоенность» через 7 лет - хватит и фундамента! Не дом, а именно фундамент - ваша страховка от изъятия. Окна можно и позже вставить. Главное - начать! (А сорняки и мусор, конечно, убрать - это база).
Куда жаловаться на соседа-затейника? 👀 Видите стройку века не по правилам?
Инспекторы Росреестра ждут ваших сигналов: `Zemnadzor@r77.rosreestr.ru` или заказным письмом.
Дача - место для души (и законного строительства). Хотите магазин или МКД? Ищите землю под это. А на шести сотках лучше сосредоточиться на помидорах и беседке (с соблюдением отступов, конечно 👍). Не дайте штрафам прорасти на вашем участке!
#Росреестр #ИЖС #Садоводство #Недвижимость #Земля #Дача | 411 |
| 17 | План-капкан. Или юристы опять все испортили
Это наша любимая рубрика: инвестиционные идеи.
Принесли нам на проверку очередную инвестиционную коммерцию. Которая совершенно нечаянно- бывший техэтаж.
Что такое техэтаж? Это вспомогательный этаж для размещения общедомового имущества. В 90% случаях это общедомовое имущество собственников дома. Оставшиеся 10% - в частной собственности.
(Процентное соотношение приблизительное и основано исключительно на личном мнении юриста. Не является финансовой или инвестиционной рекомендацией🤣)
В данном кейсе - техэтаж в частной собственности, но примерно половина помещения занято общедомовыми коммуникациями: водоснабжение, водоотведение и теплосеть.
План-капкан:
Мы сейчас разметим аккуратно на полу, что куда. Коммуникации аккуратно перенесем. Нарежем на небольшие н-ки под кладовки и коммерцию и кааааак заработаем на всех денег. Айда с нами?
Для юриста логичные вопросы:
а как вы технический этаж перевели в коммерцию?
Есть ли уже проект и как планируете согласовывать перенос общедомовых сетей?
ответ: вы не понимаете! Это недооцененная недвижимость! Вы вообще первый день в рынке и ничего не понимаете. Мы вам же объясняем. Надо просто чуть-чуть постараться и все заработают много красивых денег.
И честно все понимаем. И тоже хотим вам помочь денег заработать. Но мы честно-честно не знаем:
Как бы так постараться, чтобы не вылететь в канализационную трубу со всеми инвестициями после коммунальной аварии на новых сетях, которые перенесены без согласования? | 466 |
| 18 | ВАЖНОЕ ИЗМЕНЕНИЕ ДЛЯ АУКЦИОНОВ С ГОСЗЕМЛЁЙ! С 11 АВГУСТА!
📌 Что случилось?
С 11 августа 2025 года в аукционную документацию обязательно должен включаться Градостроительный план земельного участка (ГПЗУ) для всех земельных участков из государственной или муниципальной собственности, выставляемых на торги.
🔺Основание:
Федеральный закон от 31.07.2025 № 296-ФЗ, внесший изменения в ст. 39.11 Земельного кодекса РФ.
🌟Почему это хорошо (официально + по факту):
📊Больше информации ДО подачи заявки. Участники аукциона сразу видят ключевые параметры участка (виды разрешенного использования, предельные параметры строительства, зоны с особыми условиями и т.д.). Раньше эту информацию часто приходилось добывать самостоятельно после победы в торгах.
🧮 Ранний расчет затрат
Инвесторы и девелоперы могут точнее оценить экономику проекта и начать архитектурно-строительное проектирование значительно раньше, сокращая общий инвестиционно-строительный цикл.
🔍Повышенная прозрачность
Аукционы становятся более предсказуемыми и честными. Все участники получают одинаковые исходные данные от продавца (публичного собственника).
💼Мое экспертное мнение (как практика)
Наконец-то! Это давно назревшая и очень правильная поправка. Почему?
Это логично! На «вторичке» любой адекватный покупатель первым делом требует у продавца ГПЗУ или заказывает юридический аудит участка. Теперь этот стандарт приходит и на рынок госземли. ГПЗУ - это фундамент для понимания «что можно построить». Умение его читать снимает массу рисков заранее.
Но! ГПЗУ - не панацея. Настоятельно рекомендую не расслабляться! Обязательная проверка участка (юридический due diligence) остается критически важной.
«Городские косяки» никто не отменял. Муниципалитеты не всегда идеальны. Ошибки в описании границ, «забытые»обременения (сервитуты, аренда), наложение зон, неактуальные сведения в ГПЗУ - реальность. Бывали случаи продажи участков под заведомо невозможное использование!
Градостроительство - динамичная сфера: ПЗЗ, Генплан, проекты планировки территории (ППТ) могут измениться буквально на следующий день после публикации аукционной документации. То, что было разрешено в ГПЗУ на дату его подготовки, может стать неактуальным ко времени начала строительства.
Иные риски. Права третьих лиц, судебные споры, кадастровые ошибки, экологические ограничения - ГПЗУ этого не покажет.
✅Вывод
Нововведение - большой шаг вперед для прозрачности и ускорения сделок с госземлей. Оно дает участникам аукциона гораздо больше гарантий и информации на старте.
Однако, это НЕ отменяет необходимость профессиональной юридической проверки (аудита) земельного участка ДО подачи заявки на аукцион или ДО заключения договора. Риски, не отраженные в ГПЗУ, остаются. Доверяй, но проверяй - это наше главное правило.
📌Что делать участникам торгов?
1. Внимательно изучайте ГПЗУ в аукционной документации (с 11.08.2025).
2. Все равно заказывайте комплексный юридический аудит участка у специалистов по земельному праву и недвижимости.
3. Проверяйте актуальность данных ГПЗУ (дата выдачи, потенциальные изменения ПЗЗ/Генплана).
4. Учитывайте риски изменения градостроительных регламентов после получения ГПЗУ.
Нововведение - это супер, но голова на плечах и хороший юрист - по-прежнему must-have для безопасной работы с землей!
А если не знаете, что делать? Лучше звоните Егорову😎 | 414 |
| 19 | Госпошлины за коммуналки привели в порядок.
Радость-то какая. Сколько в чатах риэлторов было споров и дебатов. Но после повышения госпошлин за госрегистрацию прав на недвижимость оставался неурегулированный вопрос: что же с коммуналками и долями? Особенно когда квартира где-нибудь в центре Петербурга и стоит больше 20 миллионов рублей?
Доля небольшая, а госпошлину платили как за целую.
Но 31.07.2025 наконец-то услышали стенания наших специалистов на рынке недвижимости и внесли изменения в ст. 333.33 Налогового кодекса. И с 31.08.2025 госпошлины наконец-то начнут считать пропорционально долям.
И распространили эту норму ретроспективно с 01.01.2025.
Справедливость восторжествовала 🔥 | 379 |
| 20 |  🚢 Хроники Петровской косы: «Марин нет, но вы держитесь!» или Куда девать 56 деревянных «Амуров»?
Всем хорошего настроения в первый понедельник августа🍸
Ваш покорный слуга, юрист, который в Комитете имущественных отношений (КИО) видел столько схем, что мог бы написать диссертацию на тему «Как делили город, пока горожане спали», снова в эфире.
Петербург лихорадит новый виток «недвижимостного» экшена, достойный сериала. Сюжет? Классика жанра «Золотая земля vs. Люди с парусами».
😒Кратко о наболевшем (со слезой и иронией):
1. Смольный показал яхтсменам Речного яхт-клуба (одного из старейших!), где яхты зимуют. Спойлер: «не на Петровской косе». Предложили переезд на южные окраины. «Пока площадку найти не удалось» - фраза года от представителей клуба. Поэтапный ремонт? Ха! Город спешит создать общественное пространство для миллионов. Ведь 600 яхтсменов - это так... несолидно для мегаполиса.
2. Комитет имущественных отношений (мой бывший «альма-матер») честно развел руками:
«Подходящих мест в городе для вас нет, ребята».
Марин нет, но вы держитесь! Прям девиз современной градостроительной политики в отношении исторических клубов. Школа «Олимпийские надежды» и вовсе подала в суд - контейнеры яхтсменов «мешают безопасности». Видимо, деревянные лодки - новая террористическая угроза, о которой мы все недоглядели.
3. Статистика от Парусного союза - смех сквозь слезы. Из 30 советских клубов осталось 3 (+3 «новых», один из которых уже законсервирован под небоскребы). На ~2000 яхт – <1700 мест. Серые стоянки - наш ответ дефициту! К 2030 году обещают рай (3200 мест), но прямо сейчас владельцам старых крейсерских яхт (которые ремонтировать надо чаще, чем «Ламборджини» в сервисе) говорят: «Ваш зимний дом снесли, летом постоите на воде, а зимой... ну, вы поняли».
4. Городское предложение (озвученное через Парусный союз, ибо чиновники на дискуссию... не пришли, занятые люди!):
«Мы вам найдем место на юге залива! Через год-два. А пока - переезжайте в Горскую (частный клуб), они вас приютят! Летом на Петровской косе еще постоите».
Яхтсмены в ответ:
«Ага, щас! Переедем в Горскую - и там начнется такая же стройка!». И главный перл: «Территория будет не для 600 яхтсменов, а для 6 млн петербуржцев!» На что из зала: «Да нет в городе шести миллионов, они не занимаются парусным спортом!»
Браво! 👏Ставлю этот возглас в топ юридических аргументов сезона.
Мои 5 копеек 🪙
Опыт КИО говорит: когда звучит «общественное пространство для миллионов» на «золотой» земле, стоит проверить, нет ли в проекте упоминаний «фудкортов», «ритейла» или «премиального жилья с видом». Идея прекрасна, исполнение... хм.
Поэтапная реконструкция? Была же перед Олимпиадой-80! Значит, технически возможно. Но сейчас это «мешает» (читай: не вписывается в концепцию «чистого поля»).
Доверие к обещаниям города без конкретной площадки? Тут как в истории с видовым жильем: вид на залив будет! Но на участке в Купчино. Концепция «сырая»? В КИО бы сказали:«Дорабатывается».
Юридический казус. Требование выселения из-за «угрозы антитеррористической безопасности» от контейнеров с лодками на территории, где «всегда дети гуляли и вопросов не было» - это шедевр. Надо брать на карандаш для учебника по административному праву (глава «Креативная аргументация»).
Демократия по-яхтенному. Глава Союза парирует критику: «Меня можете переизбрать! Но вас всего 660, а у других 3500 - другие задачи». Прям микро-модель... знаете чего. 😉
Итог. Спор кому нужнее золотая земля - яхтсменам или абстрактным миллионам - это классический питерский кейс. С одной стороны - исторический клуб и люди, вложившие душу и деньги. С другой - грандиозные планы города и КИО, работающий в режиме «мест нет, но вы держитесь». Где компромисс? Пока его видимо ищут где-то между Горской и судами. А яхтсмены тем временем учат новый слоган: «Не в маринах счастье, а в серых стоянках!»
Держите весла крепче, коллеги. Питер, как всегда, не скучает.
#Петербург #Недвижимость #КИО #Яхты #ПетровскаяКоса #Смольный
Источник | 362 |
