andrew.mos.rieltor

❓ ВОПРОС: Ваш клиент уезжает на длительный срок в другой регион (страну) и просит Вас сдавать его квартиру в наём… ⚠️ Как Вы оформите свои отношения с ним: 1.Доверенность 2.Договор доверительного управления 3.Агентский договор 4.Договор безвозмездного пользования с правом субаренды 5.Отношения оформлять не буду…найду нанимателя, а договор найма стороны заключат, используя сервисы ЭДО 6.Ваш вариант

🔥 ДОСТУП в КВАРТИРУ НАЙМОДАТЕЛЮ ⚠️ ВС РФ в определении указал, что посещать квартиру наймодатель вправе только на условиях, согласованных в договоре: https://vsrf.ru/lk/practice/stor_pdf/1778022 и отметил, что в ст. 25 Конституции РФ закреплено право каждого на неприкосновенность его жилища. Никто не вправе проникать в жилище против воли проживающих в нём лиц, иначе как в случаях, установленных федеральным законом, или на основании вынесенного в соответствии с ним судебного решения. Стороны заключили договор найма жилого помещения, согласно которому наймодатель принял обязанность посещать помещение не более одного раза в месяц, с уведомлением нанимателя не менее чем за 24 часа. 👉 Заключение договора с условием, оговаривающим порядок проверки помещения, явно указывает на то, что воля нанимателя состояла в том, чтобы собственник посещал помещение только так и не посещал в случаях, не предусмотренных договором… 💥 Вместе с тем, как правило в договорах указываем, что наймодатель вправе иметь доступ в квартиру в любое время без предварительного уведомления нанимателя в случае пожара, аварий и затопления, несанкционированного доступа третьих лиц, а также в иных случаях, угрожающих ущербом квартире, имуществу наймодателя и/или нанимателя, жизни и здоровью людей или в случае угрозы их возникновения… Также в договоре стороны обычно "прописывают" условие, что 👇 наймодатель вправе иметь доступ в квартиру, если наниматель не вносит плату за наем, а также иные платежи более 10 календарных дней, и, при этом, не отвечает на уведомления, сообщения и звонки от наймодателя в течение 2-х календарных дней с даты совершения (отправки) звонков, сообщений, уведомлений… ❓Коллеги, напишите - ограничиваете ли Вы доступ нанимателю в квартиру, который не платит и не выходит на связь, закрыв дверь на второй ключ

🏡 Купил комнату в коммунальной квартире, а соседи сдают социальную комнату квартирантам, жить там невозможно, что делать? 🏡 👉 Именно с таким запросом обратился к нам доверитель, он хотел идти в суд с иском о выселении таких жильцов. Мы предложили ему вариант гораздо проще и дешевле. Рассказываем, как бороться с такими ситуациями. 1) Согласно ч. 1, ч. 2 ст. 76 ЖК РФ наниматель жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи вправе передать часть занимаемого им жилого помещения, а в случае временного выезда все жилое помещение в поднаем. Договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма, может быть заключен при условии, если после его заключения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире - не менее нормы предоставления. Для передачи в поднаем жилого помещения, находящегося в коммунальной квартире, требуется также согласие всех нанимателей и проживающих совместно с ними членов их семей, всех собственников и проживающих совместно с ними членов их семей. Простым языком для того, чтобы законно сдавать социальную комнату должны соблюдаться следующие условия в совокупности: 1) есть письменное согласие ГУЖА района (наймодатель) 2) на одного проживающего приходится по 18 кв м общей площади и более при вселении в комнату 3) есть письменное согласие всех соседей в коммунальной квартире на сдачу в наем Как Вы понимаете, в 99% так никто не делает, а просто незаконно сдают свое жилое помещение. Поэтому, если все условия в совокупности не соблюдаются, Ваш следующий шаг 2) Письменно написать жалобы/заявления с указанием данных обстоятельств в полицию, ГУЖА, администрацию района (представитель собственника), управляющую компанию, чтобы зафиксировать тот факт, что наниматель жилого помещения по договору социального найма и члены семьи в комнате не проживают, от права пользования отказались, нарушают права соседей незаконной сдачей жилого помещения в поднаем. 3) ГУЖА либо администрация района выходят в суд с соответствующим исковым заявлением, комната освобождается не только от квартирантов, но и от нанимателя и членов семьи. 4) Далее комната становится освободившейся и соседям можно рассматривать вопрос ее получения по договору социального найма (можно потом приватизировать) либо выкупа при наличии правовых оснований.

Как собственники долей в праве общей долевой собственности на квартиру обходят преимущественное право продажи другим собственникам? 30-комнатная коммунальная квартира коридорного типа (бывшеее общежитие). Долевых собственников больше чем комнат. У одних право прекращается, у других возникает, не уследить. Как продать собственнику свою долю в такой коммунальной квартире? 1) выяснить через нотариуса, кто является общедолевым собственником в коммунальной квартире (в выписке из ЕГРН обычно сведения закрыты) 2) подготовить и направить каждому предложения о продаже Представляете сколько времени и денег на это уйдет? В прилагаемом нами решении собственник, который имел право на преимущественное право покупки доли в квартире, оспаривал договор дарения, так как считал его притворной сделкой с целью скрыть договор купли-продажи. У него ничего не получилось...

АЛЬТЕРНАТИВА (новое ?) О расчетах при альтернативе можно почитать тут: https://t.me/andrewmosrieltor/4778 В одном небольшом АН опытный юрист рассказал о том как они проводят расчеты при альтернативных сделках 👇 Альтернативщики (продавцы - покупатели) подписывают некий документ - микс у нотариуса, в котором отражено их согласие на трансфер денег третьему лицу + элементы расписки (что обязательство покупателя по оплате квартиры, которую он продает исполнено) ⚠️ “Cоглашение о взаиморасчетах по факту непонятный документ…расписки по сути являются безденежными и не отражают реальность…а мы делаем правильно и красиво…нотариус удостоверяет документ, который по сути является согласием и распиской…” Признаюсь, что ранее с таким не встречался… 🏆 Коллеги, буду признателен за Ваши мнения ❗️

💥 РАСПИСКА при БЕЗНАЛЕ На марафоне в 2021 “Альтернатива и расписки” я говорил о том, что платежное поручение является лишь подтверждением банка, что Иванов отправил деньги Петрову… ⚠️ Однако на недавнем очном семинаре представители Сбера опровергли данное утверждение и пояснили, что: при прямой сделке в Сбере, согласно официальным разъяснениям последнего, документами, подтверждающими исполнение покупателя обязательства по оплате, а также для предоставления в ФНС являются: текст аккредитива, платежное поручение об исполнении аккредитива и уведомление плательщику об исполнении аккредитива То есть по сути покупатель получает от Сбера документы, из которых следует, что его деньги за квартиру поступили на такой то счет продавца… ▶️ “При безналичных расчетах предоставление расписки не обязательно: Суд, в случае необходимости, самостоятельно запросит необходимые подтверждающие документы в банке…но если таковые расчеты имели место - обязательно необходимо получить платежные банковские документы, особенно покупателю (пригодятся при последующей продаже)… Если Расписку настоятельно требует Ваш контрагент - она должна носить описательный и подтверждающий характер с указанием способа расчета (исключаем задвоение)” - разъясняет судебный юрист Артем Уманец… ✔️ Некоторые юристы и адвокаты, представляющие покупателя, требуют от продавца: Нотариальное заявление - подтверждение факта безналичной оплаты с указанием способа расчета и номерами счетов…и указывают на бОльшую доказательную силу данного документа в случае каких либо споров… Коллеги, прошу поделиться Вашим мнением в комментариях ‼️

⚠️ Продавец оспаривает куплю по 177 Р. со своим сыном обратились в риэлтерское агентство с просьбой продать однокомнатную квартиру. Р. хоть и с трудом, но сама поднялась в офис. В связи с тем, что ей было тяжело подниматься в офис, сотрудниками риэлтерского агентства была предложена выездная регистрация сделки купли-продажи квартиры, с участием представителя Росреестра. Р. и ее сын согласились. При подписании договора купли-продажи истец предварительно была ознакомлена с договором купли-продажи, была согласна с его условиями. Денежные средства за покупку квартиры были перечислены на счет Р. На плохое самочувствие Р не жаловалась… Все вышесказанное подтверждается показаниями свидетелей, а также видеозаписью, имеющейся в материалах дела. 📍 Р. приняла на себя обязательства сняться с регистрационного учета и передать ключи от квартиры, однако к обозначенному сроку это сделано не было…более того Р. стала уклоняться от встречи с покупателем, а на письменную претензию не отреагировала. Покупатель обратился в суд с иском о признании продавца утратившей право пользования жилым помещением, выселении и снятии с регистрационного учета 👉 В свою очередь Р. обратилась в суд и просила признать сделку недействительной и применить последствия недействительности, мотивируя тем, что на момент заключения ДКП не могла понимать значение своих действий и руководить ими, что подтвердила, назначенная судом первой инстанции СПЭ… Суд первой инстанции встал на сторону продавца и “разрушил” сделку Суд апелляционной инстанции, ссылаясь на показания свидетелей и отдельные медицинские документы (на учете у психиатра не состояла + не было никаких сведений о психических проблемах в документах), отказал в удовлетворении иска, не согласившись с заключением экспертизы, а кассация согласилась… 💥 СКГД ВС РФ отменила решения апелляции и кассации и указала, что при оценке заключения экспертизы суд должен действовать в соответствии с законом, а отступление от выводов экспертов должно быть обосновано назначением повторной экспертизы либо мотивировано иными доказательствами по делу... Обращение в АН, видеозапись, безналичный расчет – не спасли сделку… Вопрос: ПО в данном случае помогло бы ? https://vsrf.ru/stor_pdf.php?id=2314238

🔥🔥🔥 “ОБОСНУЕМ” ЗАНИЖЕНИЕ Цена является существенным условием в ДКП недвижимости, а при отсутствии в таком договоре условия о цене договор считается незаключенным. По общему правилу цена объекта недвижимости определяется по соглашению сторон. ⚠️ Вместе с тем, занижение цены в ДКП может быть причиной предъявления налоговым органом претензий… Рекомендую “вчитаться” в ст. 40 НК РФ: Принципы определения цены товаров, работ или услуг для целей налогообложения: https://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_19671/1f8829844bd77b6f5cbe57cf035af7da0d22ef3c/ Например: “Когда цена недвижимости…отклоняется…более чем на 20% от рыночной цены, налоговый орган вправе вынести мотивированное решение о доначислении налога, рассчитанного таким образом, как если бы результаты этой сделки были оценены исходя из применения рыночных цен на соответствующую недвижимость” То есть продавец получает необоснованную налоговую выгоду и налоговый орган законно начисляет ему недоимку по налогам… 💥 Однако цена в ДКП может быть и ниже рынка, если у сделки есть деловая цель, но придется доказать мотивы заключения договора. 👉 Экономическим обоснованием продажи по цене ниже рынка может быть: убыточность недвижимого имущества и невозможность его использования 👇 Продавец продал котельную по многократно заниженной цене, но смог доказать в суде деловую цель сделки: Продавец подтвердил несение расходов на содержание котельной и невозможность её использования в связи с отсутствием лицензии на эксплуатацию, чем доказал её убыточность и обосновал продажу по низкой цене… https://kad.arbitr.ru/Card/37346aa9-b0e0-443f-b136-4e88f4411e6d Пост подготовлен, в том числе, на основе выступления адвоката Невской коллегии адвокатов Санкт-Петербурга Чугудаева Василия: https://chugudaev.ru/

Как суды делят недвижимость при расторжении брака? Мне удалось собрать свежую судебную практику Верховного Суда РФ по теме раздела семейной недвижимости. Получилось уложить в некую систему от простого к сложному в жанре «вопрос-ответ». Объяснил именно те моменты, которые чаще всего мне задают на консультациях и лекциях. При том я поставил перед собой задачу, что если я отвечаю на какой-то вопрос, то обязательно подкрепляю реальным примером, конкретным судебным актом. Абсолютная обоснованность в каждом моменте. Пока в статье я выбрал 25 судебных актов высшей инстанции в качестве примеров. Ответил на 25 вопросов. Однако я буду расширять эту статью, добавлять новые вопросы и делать эту страницу гораздо более крупной. Полезно добавить в закладки эту статью и пользоваться ей также как и я, когда готовлю свои исковые заявления или возражения. Ссылка ⚡️ https://bashkevichlaw.com/как-суды-делят-недвижимость-между-суп/

💥 То, о чем нередко забывают, когда начинают продавать объект… Подсвечу, на мой взгляд, один из важнейших принципов успешной продажи объекта, о котором забывают… ▶️ Концентрация спроса - то есть по сути собрать весь спрос в одних руках + зафиксировать лучшие предложения, а для этого необходимы: упаковка объекта и его маркетинг + правильно принимать звонки, организовать грамотные показы и получать обратную связь…