Filatoff Inc.

🏗️ Площади общественных зон в новых московских жилых проектах выросли вдвое. Такие данные были озвучены на Международном жилищном конгрессе. Его спикеры считают, что столичный рынок недвижимости сейчас переживает качественную трансформацию. В частности, меняется роль девелопера: его задачи постепенно выходят за рамки строительства отдельных зданий. 👉 Заместитель генерального директора «Донстрой» Анна Коробкова, к примеру, отметила, что одной из ключевых точек роста как для застройщиков, так и для рынка в целом становится переход к долгосрочному управлению жилой средой. Уже на этапе проектирования необходимо учитывать, как изменятся требования к ней через 5–10 лет. При этом ответственность за принятые решения не заканчивается передачей ключей. 📌 В качестве примеров Коробкова привела жилые комплексы «Символ» в Лефортове, «Остров» в Мневниковской пойме, а также застройку в Раменках. Здесь до 60% территории компания отводит под озеленение и парки, которые затем передает городу. В домах есть фитнес-залы, детские клубы, общественные террасы и другие пространства. Как итог, доля повторных покупок в проектах девелопера достигает 35%.

🏗️ Мэрия Москвы выдала разрешение на строительство 450-метровой башни в рамках проекта «Сити-2». Пока этот самый высокий жилой небоскреб в России. Вот что еще известно: 📌 высота - 95 этажей (плюс 5 подземных). Позиционирование - элитный комплекс; 📌 в проекте предусмотрены 1018 квартир, треть из них будут с открытыми террасами; 📌 обещают пятиуровневый паркинг. Из инфраструктуры - премиальный фитнес-клуб с бассейном и спа-комплексом, рестораны на последних этажах и проч.

⚡️ ГК «Самолет» в своем раскрытии сообщает, что она получила заявления от членов совета директоров о прекращении полномочий. Других деталей пока нет, также как и не ясны причины такого решения. Напомню, что совет директоров компании был утвержден только в июне этого года, в него входят девять человек, включая гендиректора Анну Акиньшину, бывшего руководителя Игоря Евтушевского, миноритарного акционера Дмитрия Голубкова и экс-топ-менеджера X5 Ольгу Наумову. 👉 Не так давно у девелопера, видимо, поменялся один из акционеров. Казахстанский Fonte Inceptia Alpha Fund OEIC Limited, выкупивший 18% группы у наследников скончавшегося бизнесмена Михаила Кенина, продал большую часть своих акций (а может уже и все), правда, неизвестно кому. Связана ли смена совета директоров с данным событием, пока не ясно.

⚡️Столичные власти согласовали строительство рядом с комплексом «Цветочные поляны» от ГК «Самолет» в новой Москве крупного жилого квартала. На 64,7 га в деревне Староселье можно будет возвести 801 900 кв. м недвижимости, из которых 627 500 кв. м придется на квартиры. 👉 Насколько я понимаю, это площадка Sminex, которая досталась ему вместе с портфелем «Инграда». И сейчас девелопер пытается ее продать профильному игроку. По моей информации, хотят выручить около 13 млрд руб. Впрочем, в текущей ситуации найти покупателя будет сложно. Тем не менее, давайте следить.

💰 Пропустил. Госкомпания «Дом.РФ» выставила на конкурс комплекс императорских конюшен рядом с Петергофом в Санкт-Петербурге. Это объект культурного наследия федерального значения, построенный в 1848–1855 гг. в стиле средневекового английского замка по проекту архитектора Николая Бенуа (Гостиный двор, Дом Шульца, Городской Арестный дом и пр.). Лот включает в себя здания на 11 900 кв. м и права аренды участка на 3,2 га.  Как следует из его презентации, комплекс можно использовать под гостиницу, офисное пространство или галерею. Еще один вариант – сохранить текущую функцию, оставив там элитный конноспортивный центр с отелем. 🤟Стартовая цена – 204,93 млн руб. Заявки принимаются до 23 ноября, итоги конкурса подведут 27 ноября. По его условиям, победитель должен будет провести работы по реставрации и сохранению зданий. Договор рассчитан сроком на 7 лет. При этом инвестор сможет получить льготное финансирование по ставке 9% годовых или 6%, если объект будет переделан под отель. Теперь ждем итогов. Учитывая невысокую стоимость актива и окружение (рядом в основном малоэтажная жилая застройка, парки и разные достопримечательности, например, Фермерский и Петергофский дворы, сад Дома Струкова и проч.), есть вероятность, что исторический комплекс удастся реализовать с первой попытки.

⚡️На одной из торговых площадок Сбербанка появилась информация о продаже крупного бизнес-центра Golden Gate (46 719 кв. м) на Бульваре Энтузиастов. Этот объект был построен в 2008 г. Экспобанком, кто им владеет сейчас не известно, но в карточке лота продавцом указана некая фирма «Столичная недвижимость» (скорее всего, это риэлтор). Стоимость актива - 10 млрд руб., при этом выручка от аренды составляет 1,24 млрд руб.

⚡️ Еще один крупный лот от «Дом.РФ». Госкомпания выставила на продажу территорию заброшенного радиоцентра №11 в поселке Красный Бор в Тосненском районе Ленинградской области. Лот включает в себя участки на 748,5 га и 61 объект недвижимости на 15 625 кв. м (а также еще 79 объектов). Стартовая стоимость лота - 1,51 млрд руб. Торги пройдут в самом начале декабря.

⚡️ Арбитражный суд Москвы частично удовлетворил иск Росимущества к входящему в ГК ПИК специализированному застройщику «Волоколомское шоссе 24» о взыскании с него стоимости доли в одноименном проекте в Щукине. Правда, вместо 1,78 млрд руб. истец сможет получить лишь 737,3 млн руб. Мотивировочная часть решения пока не опубликована, позтому доводы суда мы узнаем позже. 👉 Спор между сторонами длится уже 2,5 года. Из материалов дела следует, что ответчик еще в 2003 г. (то есть еще до приобретения его группой ПИК) заключил инвестиционный договор с ФГУП «Государственный научно-исследовательский институт гражданской авиации» о строительстве на участке площадью 1,45 га офисно-гостиничного комплекса. Но в 2012 г. произошла замена площадки. Под проект выделили уже 0,69 га. Тем не менее, инвестор возвел на первой территории многофункциональный комплекс с апартаментами на 83 677 кв. м. При этом Росимущество исходило из того, что таких намерений у ГК ПИК не было. Согласно условиям договора, инвестор должен передать правообладателю участка 21,8% общей площади комплекса, но он это не сделал. Собственно, эта доля и была оценена в 1,78 млрд руб. ✊ Структура ПИК в свою очередь настаивала на том, что по условиям дополнительного соглашения такие требования не распространялись на первый участок, а касались лишь второй площадки. А там доля Российской Федерации выделена, просто ФГУП отказывается подписать акт о реализации. 📌 В итоге столичный арбитраж в ноябре прошлого года в удовлетворении требований Росимущества отказал. Также поступила и вторая инстанция. А вот кассация в мае этого года данные решения отиенила и отправила дело на новое рассмотрение, посчитав, что истец был лишен возможности возместить ему имущественный ущерб в виде выбытия участка в интересах застройщика. Теперь следим за дальнейшим развитием событий.

⚡️Тем временем, госкомпании «Дoм.РФ» вновь не удалось найти покупателя на два участка на 38,35 га в деревне Поярково в Химках. Напомню, что это площадка принадлежит специализированному застройщику «Стройконцепт», одним из владельцев которой является соучредитель ГК «Карельские рыбные заводы» и сети фитнес-клубов Pride Club Максим Каганский. На самой территории можно будет в рамках программы КРТ построить 202 800 кв. м жилья. Стартовая цена составляла 1,41 млрд руб. Теперь следим, будет ли снижение стоимости. ☝️Не заинтересовал инвесторов и участок на 0,21 га рядом с Центральным ипподромом на Беговой аллее, 7А. За площадку планировалось выручить 334,7 млн руб. Саму территорию можно использовать под строительство многофункционального комплекса, офисного центра класса или бутик-отеля.

⚡️Попытка номер три. «Дом.РФ» вновь выставила на продажу недостроенный микрорайон «Кузнечики-2» под Подольском. Лот включает в себя 40,6 га земли с 11 недостроенными домами на 213 800 кв. м. Потенциально там можно возвести еще 569 200 кв. м недвижимости (включая 358 600 кв. м - жилья). По условиям аукциона покупатель может поступить с объектами по своему усмотрению: завершить строительство или снести их под проект КРТ. Стартовая цена осталась без изменений - 2,63 млрд руб. Впрочем, она все равно в два раза ниже, чем было во время первоно аукциона. 👉 В прошлый раз две заявки на участие в торгах подавали структуры, связанные с воронежским девелопером «Развитие». Посмотрим, что будет в этот раз. Сам аукцион пройдет 13 ноября.

⚡️ Судебные приставы вновь выставили на продажу арестованный комплекс «Галерея» (11 173 кв. м) на проспекте Кирова в Пятигорске, который принадлежит основателю обувного ритейлера Zenden Андрею Павлову. При этом стартовая цена выросла с 708,1 млн руб. до 1,35 млрд руб. Торги пройдут 10 ноября. 👉 Реализация данного актива проходит в рамках взыскания долга перед налоговиками в размере 11,9 млн руб. с ООО «Дом Одежды» (на 100% принадлежит Павлову). Учитывая проблемы Zenden с налоговиками, возможно, что актив все-таки будет продан на аукционе.

⚡️Мэрия Москвы изменила параметры проекта КРТ на ул. Стромынка, вл. 25/Колодезный переулок, вл. 3 в Сокольниках. Теперь там можно будет построить 114 600 кв. м недвижимости, из которых 105 800 кв. м придется на жилье. Ранее ТЭПы были чуть скромнее - 79 500 кв. м, включая жилую часть на 55 750 кв. м. Кто именно будет заниматься реализацией этого проекта, пока не известно.

⚡️ Еще один крупный лот от «Ростеха». Госкорпорация выставила на продажу 100% акций АО «Московский радиотехнический институт Российской академии наук» (МРТИ РАН), на балансе которого находится участок на 10,52 га и 11 административных зданий на 93 567 кв. м рядом с торговым центром Columbus на Варшавском шоссе. Стартовая цена - 10,24 млрд руб. Торги пройдут в начале ноября. 👉 Учитывая размер площадки, актив вполне может заинтересовать девелоперов. Но ценник кусачий. Предположу, что на первый аукцион никто не придет. А дальше видно будет.

⚡️ЛСР добился увеличения ТЭПов по площадке на Воздвиженке, 7/6 в 2,5 раза. Мэрия Москвы разрешила там построить жилой комплекс на 8491 кв. м, из которых 7680 кв. м придется на квартиры. Ранее там был одобен дом на 3368 кв. м. Предельная высота - 42 м. Будет всего 29 лота, при этом машиномест 39. ☝️Напомню, что ЛСР выкупила эту площадку у компании «Кеско». Сейчас на данной территории находится разрушенное двухэтажное здание 1896 г. постройки и частично парковка.

📊 Аналитический центр Stone сделал оценку потенциала Кутузовского делового коридора. Суммарно в перспективной локации на западе Москвы сосредоточено 10 бизнес-центров класса А площадью 517 000 кв. м, или около 60% всего качественного офисного предложения ЗАО внутри МКАД. Вакантно при этом только 30 400 кв. м, или 5,9% от общего объема. 👉 Основной пул офисов в локации сформировался в 2008–2015 гг., но сейчас девелоперская активность заметно усиливается. По прогнозам экспертов Stone, к 2032 г. объем предложения класса А в Кутузовском коридоре может вырасти еще на 281 000 кв. м — до 798 000 кв. м. Почти половина всего строящегося и анонсированного офисного предложения ЗАО внутри МКАД придется на эту локацию. Сам девелопер уже анонсировал там новый проект «Stone Парк Победы». 📌 Теперь по ценам и ставкам. Сегодня в Кутузовском деловом коридоре средняя стоимость экспонирования офисов класса А составляет около 580 000 руб. за 1 кв. м с НДС, а средний диапазон аренды — 60 000 - 90 000 руб. за квадрат в год с учетом НДС без расходов на эксплуатацию. В компании утверждают, что к 2031 г. в новом проекте девелопера эти показатели могут составить соответственно около 900 000 руб. и 80 000 - 100 000 руб. соответственно, что объясняется близостью к ТТК и к «Москве-сити». ☝️ В Stone также считают, что Кутузовский деловой коридор таким образом получит новый пул качественного предложения там, где уже сформирован локальный спрос: в готовых и строящихся жилых комплексах премиум-класса в окружении насчитывается около 331 000 кв. м жилья и апартаментов, то есть порядка 9 500 жителей.

⚡️У торгового центра «Сказка» (40 988 кв. м), который строился в рамках ТПУ «Рассказовка», возможно, опять сменился собственник. Связанная с чиновниками столичного Стройкомплекса компания «Центр-инвест» 6 октября, согласно данным сервиса Asseto, передала этот объект закрытому паевому инвестиционному комбинированному фонду (ЗПИФК) «Инвестпроф». 👉 Кто является его пайщиком, точно не известно. Но ему принадлежат доли в ряде компаний, связанных с девелопером MR Group. Например, 17,5% в ООО «Е-девелопмент» (оператор проекта КРТ «Автомоторная», где можно возвести 1,9 млн кв. м недвижимости) или 30% в «Б2-девелопменте» (девелопер малоэтажного жилого комплекса «Мыс» в Одинцовском районе). ☝️ И вот тут есть три версии: 1️⃣- «Сказку» купил MR Group. Но в это слабо верится. 2️⃣- собственник ТЦ формально не изменился, фонд действует в интересах «Центр-инвеста». Тогда это означает, что этот девелопер выступает партнером MR Group по ряду проектов, включая «Автомоторную» и «Миф». А вот это может быть правдой. 3️⃣ Объект перешел какому-то партнеру MR Group. Он приобретен в инвестиционных целях. Это тоже звучит правдоподобно, но вторая версия мне лично нравится больше 😉. 🤜 В любом случае со «Сказкой», скорее всего, ничего не случится. Никто этот комплекс сносить и строить там жилье не собирается. Ибо логики в этом нет никакой. Ну и добавлю, что рыночную стоимость актива консультанты оценивают в 1,7-3,5 млрд руб.

🏗️ Девелопер «ОМ девелопмент» получил архитектурно-градостроительное решение (АГР) по проекту многофункционального жилого комплекса на Летной улице, вл. 98 в Покровском-Стрешневе. Вот что известно о самом объекте: 📌 общая площадь - более 80 000 кв. м. Комплекс будет состоять из двух башен высотой 26 и 53 этажа. Их планируется соединить общим трехэтажным стилобатом. Архитектурная крнцепция от бюро «Спич»; 📌 проект предполагает 551 квартиру и парковку на 335 машиномест. На 28-31 этажах обещают сделать пространство с панорамным остеклением, а на кровле – смотровую площадку.  Также будет закрытый двор, зоны для занятий спортом и отдыха, детская зона, площадка для пикника. 👉 Напомню, что ранее «ОМ девелопмент» получила АГР и по проекту жилого комплекса на Летной ул., 71. Там также будет две башни на 21 и 38 этажей. Запланировано 405 квартир и паркинг на 210 машиномест. Вся коммерция также в стилобате. Теперь ждем разрешения на строительство и выхода в продажу.

💰 Девелопер «Апсис Глоб» (Apsis Globe) запускает продажи в клубном доме «Галá», который строится на проспекте Вернадского в Раменках. Вот что известно об этом проекте: 📌 общая площадь – около 25 000 кв. м, из которых 12 500 кв. м приходится непосредственно на жилье. Всего в этом комплексе запланирована 121 квартира, включая лоты с террасами. Сдача – II квартал 2029 г.; 📌 под закрытый двор отведут около 7000 кв. м, то есть почти 60 кв. м на квартиру. В компании утверждают, что в его разработке участвовала одна из лучших дизайнерских команд в стране; 📌 среди других объектов инфраструктуры – игровая детская комната, переговорная, тренажерный зал, колясочная, зарядка для электромобилей и проч. 👉 «Апсис Глоб» для продвижения проекта в своей презентации делает акцент на расположение дома (рядом находится МГУ, кластер «Воробьевы горы»), экологическую обстановку (в шаговой доступности как минимум четыре парка, включая парк 50-летия Октября и Ботанический сад МГУ), низкую плотность застройки и инфраструктуру (рядом будет построено более 700 000 кв. м жилья, университетский кампус почти на 170 000 кв. м, инновационные объекты МГУ на 430 000 кв. м, школы, детские сады и проч.). И это логично. Теперь следим, как пойдут продажи.

⚡️ Владелец петербургского бизнес-центра «Юпитер» рядом с авиатерминалом «Пулково-2» вновь выставили его на продажу. Правда, теперь он, судя по информациина сайте РАД, реализуется вместе с парковочным комплексом, хотя ранее их предлагали отдельными лотами. При этом совокупная цена не изменилась, она составляет 5,7 млрд руб. Сама продажа прямая, не аукцион, так что результат узнать будет сложнее. 👉 Общая площадь «Юпитера» составляет 18 645 кв. м. Бизнес-центр состоит из двух башен, они полностью сданы в аренду «Газпром-инвесту». Парковочный комплекс на 20 388 кв. и на 458 машиномест включает в себя также офисные и складские площади.

👉 Канал Filatoff Inc. попал в пятерку лучших каналов о недвижимости, по версии коллег из «Белой каски» в номинации «Узнают первыми». Спасибо большое, очень приятно. Сам я себя так высоко не ценю. Правда, к критериям рейтинга есть большие вопросы, особенно к тройке лидеров. Да и СИТ на 16 месте (то есть ниже тех, кто узнает информацию от него, а не первым😉) это абсолютно несправедливо.