Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Ты подписан(а) на этот канал! Пройди опрос! Тебе же важнее узнать результаты исследования и получить важную информацию! 👆👆👆👆Иначе какой смысл подписки на канал!

ВЫБРАТЬ ОДИН ВАРИАНТ

ВЫБРАТЬ ОДИН ВАРИАНТ

ВЫБРАТЬ ОДИН ВАРИАНТ ОТВЕТА

МОЖНО ВЫБРАТЬ НЕСКОЛЬКО ВАРИАНТОВ

МОЖНО ВЫБРАТЬ НЕСКОЛЬКО ВАРИАНТОВ

МОЖНО ВЫБРАТЬ НЕСКОЛЬКО ВАРИАНТОВ ОТВЕТОВ

БУДЕТ ЛИ У ВАС НАСЛЕДНАЯ НЕДВИЖИМОСТЬ?

Пропасть в цене между первичкой и вторичкой. Обзор ЖК «Парксайд» Разница в несколько миллионов рублей за похожие квартиры в одном и том же жилом комплексе — уже повод присмотреться к проекту внимательнее. В ЖК «Парксайд» квартиры продают и застройщик, и собственники — и цены заметно разнятся. Откуда взялась такая пропасть, что сегодня представляет собой заявленный бизнес-класс у Битцевского леса и какое впечатление комплекс производит после сдачи первых корпусов, разбирается агент Центрального офиса Vysotsky Estate Даниил Новиков. ЧИТАТЬ СТАТЬЮ ПОДОБРАТЬ КВАРТИРУ В ЖК

Знаете в чём самая страшная проблема у девелоперов? 7 лет их проносило. То есть с 01 июля 2019 года рынок всё время приносил девелоперам неожиданное спасение. Даже в 2023 году после целого года падения спроса после начала СВО рубль повалился в пике и они получили полугодовое ралли. И вот представьте себе, вам 25-27 лет и вы в 2019 году пришли в девелоперскую компанию, вам сегодня 32-35 года, вы уже начальник, которые отвечает за принятие решений, в том числе ключевых. Какая картина мира у вас в голове? Последнее крупное банкротство девелопера Urban. Вы его видели? Нет. Последний раз серьезный кризис 2015-2016, о нём вы слышали от более старших коллег, но не воспринимаете это серьёзно. «7 лет как-то всё разрешалось и сейчас разрешится». Как думаете, можно ли что-то объяснить такому менеджеру? Нет. Он даже не понимает, что происходит прямо сейчас. Поэтому что? Ему похуй. Он летает 3-4 раза в отпуск, он требует повышенные бонусы и о не готов взять сейчас на себя ответственность за возможный провал. Добавьте сюда демографический провал с рождаемостью в 90-е, то есть на рынке труда сегодня дефицит кадров с 30-36 лет. Такой менеджер полагает, что со своей трудовой книжкой за ним в любом случае будет стоять очередь. Выгребет ли такой менеджер в жёстких условиях рынка с 2027-2030? Нет. Он не готов «умирать за результат». Девелопер, если у тебя в команде таких большинство, ты пойдешь ко дну вместе с ними уже ближайшие 3 года. Никто из твоих менеджеров, кто не видел 2008 и 2016 на рынке недвижимости и знает, что делать, не готов к сегодняшним реалиям. Мой совет срочно ищи людей, кто знает, как работать на падающем рынке и что делать в условиях дефицита бюджетов на маркетинг и минимального спроса.

Рост цен на жилье в старом фонде Москвы в последние пять лет перестал компенсировать инфляцию, свидетельствуют результаты исследования риелторской компании Vysotsky Estate, имеющиеся в распоряжении @ria_realty. ➡️В ходе исследования аналитики компании сравнили, как изменилась стоимость квартир в домах, построенных до 2016 года, относительно уровня инфляции и доходности по банковским депозитам. Для анализа были выбраны 16 контрольных районов, в которых невелика доля свежей вторички, то есть недавно сданных новостроек. Учитывался рост цен на недвижимость до расходов на ремонт, содержание, простой и продажу объектов без возможного арендного дохода. Все районы были разделены на три группы: локации с массовым старым фондом (Северное Тушино, Бабушкинский, Выхино-Жулебино, Лосиноостровский, Северное Чертаново, Новокосино, Теплый Стан, Ясенево, Капотня), локации с сильным реновационным влиянием (Гольяново, Люблино, Перово, Нагорный) и места с престижным старым фондом (Проспект Вернадского, Таганский, Якиманка).

"Главный вопрос – стоит ли использовать старый московский жилой фонд как пассивный способ сбережения капитала, если сравнивать не с ценой покупки, а с инфляцией и доступной финансовой альтернативой. На сопоставимом окне июль 2021 года – июль 2026 года все три контрольные корзины старого фонда выросли в рублях, но ни одна не догнала даже оценочную накопленную потребительскую инфляцию – около 50,7%. Депозитная альтернатива за тот же период дала около 83,1% номинально", – сделали вывод в Vysotsky Estate.

Как подчеркнули аналитики компании, если перед потенциальным приобретателем квартиры в старом жилом фонде Москвы стоит задача пассивно сохранить покупательную способность капитала за счет роста цены, то контрольная выборка по итогам 2021-2026 годов показывает слабый результат.

"Ни один из 16 районов не компенсировал оценочную инфляцию на сопоставимом пятилетнем окне. Массовый фонд потерял около 8,8% покупательной способности, реновационная корзина – около 10,3%, престижный старый фонд около – 12,6%", – отметили они.

Среди районов с массовым старым фондом больше всего обесценилось за пять лет жилье в Бабушкинском районе (на 11,2% при номинальном увеличении цены "квадрата" на 33,8% - до ₽285 тысяч). Лучше всего себя показали квартиры в районе Выхино-Жулебино, упавшие в реальных ценах на 4,9% при номинальном росте на 43,3% – до ₽258 тысяч за кв м. В локациях с престижным старым фондом самый неудовлетворительный результат для инвесторов риелторы зафиксировали в Таганском районе, где жилье обесценилось с 2021 года на 15,5% при номинальном подорожании квадратного метра на 27,4% – до ₽419 тысяч.

"Фраза "моя квартира выросла на 40%" сама по себе не говорит о сбережении. Если цены в экономике выросли примерно на 51%, а пассивный депозитный капитал – на 83%, номинальный плюс квартиры может одновременно быть реальным минусом. Условная квартира в 60 кв м в средней массовой корзине стоила летом 2021 года около ₽11,9 млн. К июлю 2026 года ее цена выросла примерно до ₽16,4 млн. Номинальная прибыль выглядит внушительно - около 4,5 миллиона рублей. Но для одного лишь сохранения покупательной способности стоимость должна была подняться примерно до ₽17,9 млн. А пассивная депозитная альтернатива дала бы около ₽21,8 млн. Разрыв между квартирой и депозитом – около ₽5,4 млн. Средний недобор массового фонда составил 25%, реновационной корзины – 26%, престижного фонда – 28", – говорится в исследовании.

Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Ролик 18+ Дал интервью Ольге Благовещенской! Осторожно! У меня накипело и очень много мата!! Высказал, всё, что я думаю о «зумерах инвесторах», «бумерах с недвижкой в Сочи» и «схематозниках из кальянных». Слабонервным не смотреть https://youtu.be/GOMVukQhaMs

ЗАСТРОЙЩИКИ ТОНУТ В УБЫТКАХ https://youtu.be/dm7NBRRD9-g https://vkvideo.ru/video-228735830_456240006

СМОТРИ ОБЗОР НОВОСТЕЙ https://youtu.be/RWp8RuDrzrE https://vkvideo.ru/video-228735830_456240005

Каким нанимателям нельзя сдавать свою квартиру? Совсем свежая история, где собственник заселил одинокую женщину, а вместо нее по факту жили три несовершеннолетние девицы, к которым приходили каждую ночь мужики. До утра у них проходили шумные вечеринки, а соседи вздрагивали и подскакивали на своих кроватях от криков, просыпаясь в 2,3 часа ночи. Часто наймодатели, то есть владельцы квартир, сдающихся в найм, берут на себя работу агента и ищут нанимателя самостоятельно. К чему это приводит? Собственники сдают свои квартиры в найм нанимателям, от чьего поведения начинают страдать. Почему так? Все просто. Агенты занимаются сдачей объектов еженедельно, со временем у них накапливается обширный опыт и насмотренность, позволяющая четко понимать, кто перед ними, и кому точно нельзя сдавать имущество в найм. Они могут вам часами рассказывать истории про то, кто заселялся и что происходило впоследствии. Аренда - это в некотором понимании Удача 🍀, фарт, где очень много скрытых нюансов и мотивов от внешнего взгляда собственника. И разгадать их сразу может только опытный агент, сталкивающийся с разными типами нанимателей. Собственник сдает одну квартиру в год, в то время как агент сдает десятки квартир и имеет возможность взаимодействовать с другими агентами, передающими ему свой опыт. Самонадеянность, самоуверенность и жадность собственников зачастую приводит к печальным последствиям, но многие это понимают, только после получения негативного опыта. Получается, что из-за мнимой экономии, не платя агенту комиссию, люди влипают в неприятности, как пример, в начале поста. Собственнику очень повезло, что не случилось криминала в его недвижимости. В противном случае, могло все закончиться и статьей.

Через тернии к парку. Обзор ЖК «Резиденции Сколково»: отзывы покупателей и мнение эксперта До МКАД — всего 2 км, за забором — ухоженные дворы бизнес-класса, а почти по соседству — один из лучших парков Москвы. На первый взгляд, у «Резиденций Сколково» есть всё, чтобы стать удачным компромиссом между городом и загородной жизнью. Но почему тогда путь в тот самый парк превращается в небольшой квест, без машины здесь приходится непросто, а жители жалуются на парковку и качество некоторых корпусов? Агент офиса Vysotsky Estate Андрей Пахомов выясняет, соответствуют ли комплекс своему статусу. ЧИТАТЬ СТАТЬЮ ПОДОБРАТЬ КВАРТИРУ В ЖК

В прошлом году участвовал как соведущий в конференции SMARENT, которую не первый год делает мой коллега Виктор Зубик. Состав докладчиков всегда характеризует организаторов: если в составе собираются теоретики, а не действующие эксперты рынка, это всегда чувствуется. В прошлом году состав был огненный, равно как собирается и в этом 2026 году. Ирина Ахмадуллина в представлении не нуждается, она была в гостях как эксперт на моих каналах, я ходил к ней в гости в проект «Деньги не спят». Алексей Марков, проект Хулиномика, умнейший эксперт, был у меня тоже на канале, и я понимаю, что он даст огня. Владимир Кочубей, ведущий телеграм-канала «Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек», человек, съевший собаку на аналитике. Сам Виктор Зубик всегда делится только своими проверенными кейсами. Всех остальных докладчиков найдете тут. Жалею только, что из-за плотного графика сам попасть не смогу.

В прошлом году участвовал как соведущий в конференции SMARENT, которую не первый год делает мой коллега Виктор Зубик. Состав докладчиков всегда характеризует организаторов: если в составе собираются теоретики, а не действующие эксперты рынка, это всегда чувствуется. В прошлом году состав был огненный, равно как собирается и в этом 2026 году. Ирина Ахмадуллина в представлении не нуждается, она была в гостях как эксперт на моих каналах, я ходил к ней в гости в проект «Деньги не спят». Алексей Марков, проект Хулиномика, умнейший эксперт, был у меня тоже на канале, и я понимаю, что он даст огня. Владимир Кочубей, ведущий телеграм-канала «Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек», человек, съевший собаку на аналитике. Сам Виктор Зубик всегда делится только своими проверенными кейсами. Всех остальных докладчиков найдете тут. Жалею только, что из-за плотного графика сам попасть не смогу.

КОГДА БАНК ВНЕЗАПНО УЗНАЁТ, СКОЛЬКО НА САМОМ ДЕЛЕ СТОИТ ЕГО ЗАЛОГ У российского рынка новостроек есть одна цифра, которую почти никто не обсуждает. Не ставка, не первоначальный взнос и не цена квадратного метра, а стоимость залога в момент, когда банку действительно придётся его продавать. Пока заёмщик платит ипотеку, всё выглядит спокойно. Квартира куплена за 45,5 млн рублей, застройщик рядом продаёт похожие ещё дороже, покупатель считает, что актив вырос, банк видит обслуживаемый кредит. Проблема начинается тогда, когда кредит перестают обслуживать. Возьмём наш пример ЗИЛАРТа. В 2026 году новый продукт девелопера может находиться примерно около 700 тыс. рублей за м², тогда как реальные сделки готовых квартир на независимом вторичном рынке проходят примерно около 557–585 тыс. рублей за м². Берём квартиру 65 м². Цена у девелопера: 65 × 700 000 = 45,5 млн рублей. Первоначальный взнос 20 процентов, то есть 9,1 млн рублей. Кредит банка составляет 36,4 млн рублей. На бумаге всё прекрасно. Формальный LTV около 80 процентов, у банка вроде бы есть нормальная подушка безопасности. Теперь вместо девелоперского прайса подставляем цену, которую реально подтверждает независимый рынок: 65 × 585 000 = 38,025 млн рублей. И кредит в 36,4 млн уже составляет 95,7 процента реальной стоимости залога. То есть покупатель формально внёс 9,1 млн собственного капитала, а при переходе квартиры на вторичный рынок от этого капитала осталось примерно: 38,0 − 36,4 = 1,6 млн рублей. Почти весь первоначальный взнос исчез не потому, что рынок рухнул, а потому что цена первичного входа и цена вторичной ликвидности оказались разными. И это ещё обычная продажа. Теперь представим дефолт заёмщика и вынужденную реализацию. Банк продаёт уже не красивую квартиру из рекламного буклета, а проблемный актив, который надо превращать в деньги быстро, иногда через суд, без маркетинга девелопера, льготной ипотеки, рассрочки и разговоров про «следующее повышение цены». Если такая квартира уйдёт ещё на 10 процентов ниже обычной вторичной цены, получаем около 526,5 тыс. рублей за м². Для 65 м² это примерно 34,22 млн рублей. А долг перед банком всё ещё около 36,4 млн. Экономический LTV становится выше 106 процентов. То есть продажа залога уже не закрывает кредит. И вот здесь история перестаёт быть проблемой одного неудачного покупателя. Это уже вопрос банковского риска. Потому что формальный первоначальный взнос имеет смысл только тогда, когда цена в договоре близка к реальной ликвидной стоимости объекта. Если квартира куплена по 700 тысяч за метр, а независимый рынок подтверждает 585 тысяч, двадцатипроцентная подушка существует в основном внутри договора. В реальной продаже она почти исчезает. Поэтому настоящий вопрос для ипотечного рынка звучит не так: «Сколько стоила квартира при покупке?» А так: «Сколько денег банк реально получит за этот залог, если завтра заёмщик перестанет платить?» Вот в этот момент и становится видно, где заканчивается красивый прайс новостройки и начинается настоящая стоимость недвижимости.

В Казахстане начали строить первый в стране центр робототехники и искусственного интеллекта Там будут разрабатывать ИИ, тестировать роботов, локализовывать производство и готовить инженеров. Входим в новую эпоху: если государства начинают вкладывать деньги в инфраструктуру, это уже ставка на десятилетия вперёд. Удивляться нечему, этого следовало ожидать: ИИ всё активнее становится обычным рабочим инструментом практически в любой сфере. 36% российских и 80% американских строительных компаний уже экономят с его помощью сотни тысяч. Можно продолжать делать всё вручную. Но вы уже не остановите нынешнюю технологическую революцию - просто будете тратить на рутинные задачи в разы больше времени, чем люди, которые научились работать с нейросетями. Если не хотите отстать, начните использовать ИИ как полноценный рабочий инструмент - с курсом «Нейросети на практике: для себя, работы и бизнеса» от Академии Эдюсон. Вы изучите 15 флагманских нейросетей и 200+ специализированных под разные задачи: от создания контента до вайб-кодинга и внедрения ИИ в бизнес. Потренируетесь формулировать запросы на 22 уроках, тренажёрах и заданиях, и передадите часть рутины 20+ готовым нейропомощникам. Курс обновили прямо сегодня. Внутри не базовый прошлогодний ChatGPT, а бонусом ещё и ИИ-экосистема Эдюсон — с актуальными агентами, промптами и нейродайджестом. Из важных плюсов: личный куратор на год, вечный доступ к материалам и удостоверение о повышении квалификации. Академия лицензирована, так что 13% можно вернуть через налоговый вычет. Оставьте заявку с промокодом СМИРНОВ - получите максимальную скидку 65%. Реклама. ООО «Эдюсон», ИНН 7729779476, erid: 2W5zFGGb6WV