Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Если вы едете в Стамбул что-то смотреть под покупку паспортной недвижимости, а это единственный город в Турции, где вы не прострёте деньги во времени, но не вздумайте ехать в русской традиции и самостоятельно пытаться там искать недвижимость. Разобраться в районах Стамбула можно только с турецким качественным экспертом. Нам сегодня повезло, что Василий Фетисов дал нам сопровождение из HouseBook. И не вздумайте под паспорт покупать в Турции что-то кроме Стамбула.

🌅 Массандра — это уже давно не просто место, куда ездят за вином и прогулками. Скоро здесь появится новая точка притяжения для тех, кто хочет жить рядом с Ялтой, но в более спокойном ритме. «Ботаника» — квартиры бизнес-класса от 12,2 млн ₽ с панорамными видами на море и горы. 🌸 На территории предусмотрено всё, чтобы не приходилось каждый раз ехать в город: приватный двор с игровыми и спортивными площадками, всесезонный открытый бассейн, прогулочная торговая галерея и ресторан с видом на Массандру. За комфорт отвечают сервисная инфраструктура и консьерж-сервис 24/7, а для автомобилей предусмотрен трехуровневый паркинг. 👉 Отличный вариант для тех, кому хочется Большой Ялты, но при этом — наличия собственного пространства и приватности. ⚡️ Хотите посмотреть, как выглядят квартиры и какие виды открываются с разных этажей? Все подробности — на сайте проекта

Чтобы понимать масштабы провала продаж. Питерская Legenda в Москве в проекте Северный Порт продавала в 2025 году от 1700 до 3000 квадратных метров в месяц. В этом году продает от 45 до 715 метров в месяц. Просто осознайте этот пиздец. Если взять остатки и посчитать из в нынешних темпах продаж, то продавать им квартиры больше 10 лет. Даже, если они вырастут в два раза, продавать будут в два раза быстрее, то там будет темп продаж 6 лет минимум. Во второй очереди которая по данным BnMap.PRO выведена в продажу в марте-июле 2026 НОЛЬ сделок! В первой очереди остатки от 19 до 25% по корпусам. Цена реализации уже год топчется на месте.

Самый тупой аргумент, который я слышу про тему арендной квартиры «наступит старость, что будешь делать?». Путешествовать! Вы идиоты, если думаете, что квартира в собственности даст вам деньги на еду, на лекарства и на жизнь. Чаще всего сегодня ко мне приходят в агентство старики продать квартиру именно потому что содержать дорого, денег с пенсии не хватает на хорошую жизнь и тогда они продают квартиру, чтобы напоследок пожить нормально.

https://youtu.be/3V32znT5DoY https://vkvideo.ru/video-228735830_456240026

НУ И КТО ТЕПЕРЬ ТАКУЮ ИПОТЕКУ СМОЖЕТ ВЗЯТЬ? СМОТРИ ОБЗОР НОВОСТЕЙ https://youtu.be/Am0OO5S7wgk https://vkvideo.ru/video-228735830_456240027

Серьёзный аргумент для тех, кто работает в «Сити». Обзор ЖК «Level Причальный» У этого проекта сильный набор исходных данных: первая линия Москвы-реки, активно развивающийся район, транспортная доступность и близость к одному из главных деловых кластеров столицы. Но насколько всё это работает в реальной жизни и оправдывает ли статус бизнес-класса? Рассказывает агент офиса «Vysotsky Estate Фили» Михаил Фридман. ЧИТАТЬ ОБЗОР ПОДОБРАТЬ КВАРТИРУ В ЖК

Как говорится, что просили у Вселенной то и получили. Все 90-е мы говорили "хотим жить как США". Отлично! Теперь у нас Жилые комплексы как в США и ипотека до седых мудей, которую еще детям по наследству передадим! Правильно формулируйте свои запросы Вселенной!

И да! На территории Москвы на данный момент за 33 млн с отделкой у ПИК есть только один проект Люблинский Парк, где можно купить 80+ метров, даже у 1-ДСК 1-Измайловский начинается от 35 млн рублей. Я тут не абстрактную ситуацию для расчета использовал, а реальность!

СЕМЕЙНАЯ ИПОТЕКА: ТЕПЕРЬ ГЛАВНОЕ ДОЖИТЬ ДО КОНЦА ЛЬГОТЫ Возьмём обычную семью с тремя детьми, младшему два года. Живут в своей двухкомнатной квартире, не бедствуют, государство вроде бы не обязано срочно спасать их от жилищной катастрофы, но трое детей в двух комнатах постепенно превращают идею расширения в довольно разумную. Свою квартиру семья продаёт за 15 млн рублей и находит нормальную квартиру побольше, уже с отделкой, за 33 млн рублей. В сделку они приносят 15 млн собственных денег, то есть 45,5% стоимости новой квартиры. Это не заёмщики без первоначального взноса, не люди с тремя кредитками и рассрочкой на холодильник, а семья с тремя детьми, собственной квартирой и 15 миллионами капитала. Не хватает им всего 18 млн рублей. И государство говорит: прекрасно, у вас трое детей, значит можете получить семейную ипотеку до 18 млн рублей под 8%. Только льготный период теперь максимум 15 лет. Считаем. 18 млн рублей под 8% на 15 лет дают аннуитетный платёж примерно 172 тысячи рублей в месяц. У семьи при этом существуют ещё еда, одежда, школа, садик, кружки, медицина, машина, отдых и странная привычка иногда жить, а не только обслуживать ипотеку. Поэтому используем разумное правило, ипотека должна съедать не больше 25% семейного дохода. Чтобы спокойно платить 172 тысячи рублей, семья должна зарабатывать примерно: 688 ТЫСЯЧ РУБЛЕЙ В МЕСЯЦ. То есть семье с тремя детьми, уже имеющей квартиру стоимостью 15 млн рублей, для нормального расширения желательно иметь доход около 690 тысяч рублей в месяц. Вот теперь семейная ипотека действительно добралась до массового российского семейного потребителя. Осталось только найти несколько миллионов семей с тремя детьми и доходом под 700 тысяч рублей. Но банковская математика умеет лечить неудобные цифры сроком кредита. Не нравится платёж 172 тысячи, растягиваем ипотеку на 25 лет. Если бы ставка 8% действовала все 25 лет, платёж снизился бы примерно до 139 тысяч рублей в месяц. Только государство субсидирует ставку не 25 лет, а 15. И вот здесь начинается настоящая красота. За первые пятнадцать лет семья исправно отдаст банку около 25 млн рублей платежей. Нормальный человек после такой суммы может решить, что долг почти закончился. Но остаток задолженности через 15 лет составит примерно: 11,45 млн рублей. Дети уже почти взрослые, пятнадцать лет платежей за плечами, а перед семьёй всё ещё лежит долг больше одиннадцати миллионов. И именно в этот момент государственная субсидия заканчивается. Дальше можно рефинансироваться, погасить часть долга собственными деньгами, попытаться купить у банка снижение ставки или перейти на ту ставку, которая будет действовать на рынке через пятнадцать лет. Если государство перестаёт компенсировать банку разницу между льготной и рыночной ставкой, эту разницу должен оплатить кто-то другой. И догадаться кто именно, думаю, несложно. В итоге получаем прекрасную «льготную» конструкцию. Семья продаёт собственную квартиру за 15 млн рублей, вносит почти половину стоимости новой квартиры своими деньгами, имеет троих детей, берёт ещё 18 млн рублей кредита и должна зарабатывать около 690 тысяч рублей в месяц, чтобы спокойно закрыть кредит за 15 лет. Либо она растягивает ипотеку на 25 лет, снижает текущий платёж до 139 тысяч, но принимает на себя риск того, какой будет ставка после окончания субсидирования и сколько будет стоить обслуживание оставшихся 11,45 млн рублей. И вот после всей этой арифметики остаётся один довольно неприятный вопрос. Если семье с тремя детьми, уже имеющей 15 млн рублей собственного капитала, для нормального улучшения жилищных условий нужен доход порядка 600–700 тысяч рублей в месяц, то кого именно государство теперь считает получателем семейной льготы?

Серьёзный аргумент для тех, кто работает в «Сити». Обзор ЖК «Level Причальный» У этого проекта сильный набор исходных данных: первая линия Москвы-реки, активно развивающийся район, транспортная доступность и близость к одному из главных деловых кластеров столицы. Но насколько всё это работает в реальной жизни и оправдывает ли статус бизнес-класса? Рассказывает агент офиса «Vysotsky Estate Фили» Михаил Фридман. ЧИТАТЬ ОБЗОР

Некоторые не совсем умные представители застройщиков, с одной извилиной в голове заявили вчера о том, что они будут субсидировать ставку 12% до 6%. Ау! Идиоты! Субсидирование заставит вас всё опять включить в цену квартиры. Отсюда подскочит цена лота, что за собой потянет размер Первоначального Взноса. По итогу такого субсидирования цены на новостройки опять подскочат, а спрос упадет в пол.

Простите, не удержался.

Судя по вою на девелоперских болотах по поводу семейки, наркоманы и игроманы поняли, что их выебали за самонадеянность! Сложно представить вторую такую отрасль, где люди настолько оборзели и топают ногами, требуя поддержки от государства. Вы где-нибудь видели такие истерики со стороны производителей одежды или пластика? Нет! Есть только одна отрасль, которая переполнена инфантильными игроманами - девелопмент. Ау! Очнитесь. Вам ещё в 2019 году никто и ничего был не должен. У вас даже был шанс, после 01 июля 2019 года не лезть в эти игры. У вас был шанс осенью 2023 года снять прибыль как МИЦ и соскочить. Вы играли в ставки дальше. Теперь завалите рот и разгребайте проблемы.

Ипотечная задолженность населения достигла 24,8 трлн руб., за август выросла на 0,5%, год к году на 10,2%.

❗️❗️Минфин подготовил пакет изменений, который может заметно изменить личные финансы миллионов россиян: под налог до 22% могут попасть вклады, дивиденды и продажа имущества, зарубежные покупки станут дороже, а пенсии и выплаты — вырастут. Подробности читайте в нашем материале: https://notar.media/news/minfin-predlozhil-izmenit-nalogi-pensii-i-pravila-zarubezhnykh-pokupok-s-2027-goda/ @notariat 🟪МАКС

ДЕНЬГИ НА ДЕПОЗИТАХ ЕСТЬ. НО ЭТО ЕЩЁ НЕ ПОКУПАТЕЛИ НОВОСТРОЕК Сейчас очень удобно рассуждать так: ключевая ставка начнёт снижаться, доходность депозитов упадёт, и огромная масса денег автоматически побежит в недвижимость. Мы решили проверить эту красивую конструкцию на аудитории канала. В отдельном опросе о размере накоплений приняли участие 4 919 человек. 22% сказали, что депозитов и накоплений в банках у них нет, 64% раскрыли положительный остаток, ещё 14% не захотели называть сумму. Деньги в банках действительно есть, только наличие денег и наличие покупателя квартиры являются совершенно разными вещами. В другом опросе мы спросили, что люди будут делать при заметном снижении ставок по депозитам. Недвижимость указали 20% участников.При этом 31% готовы сохранить деньги на депозитах даже под меньший процент, 27% рассматривают акции, облигации и фонды, а 40% пока не определились со стратегией. Это отдельный вопрос, поэтому эти ответы не надо механически сопоставлять с распределением депозитов. Ещё в одном опросе мы задали уже более конкретный вопрос: готовы ли люди использовать накопления как первоначальный взнос и взять ипотеку. Такой вариант выбрали 9%. Вот эту долю уже можно использовать для приблизительной оценки потенциальной ипотечной воронки. Ориентир стоимости малогабаритного метра составляет около 588 тыс. рублей в Москве и 339 тыс. рублей в Санкт-Петербурге. Берём маленькую квартиру площадью 30 м². В Москве: 30 × 588 000 = 17,64 млн рублей. Первоначальный взнос 20% составляет 3,53 млн рублей. Депозитами от 5 млн рублей располагают 15% участников опроса. Ещё 8% находятся в диапазоне 3-5 млн, поэтому необходимый взнос потенциально есть примерно у 15-23% аудитории. В Москве живут 39% нашей аудитории, а использовать накопления для первоначального взноса готовы 9%. Если механически совместить эти признаки: 39% × 9% × 15-23% = 0,53-0,81% всей аудитории. Получается примерно 5-8 человек на каждую тысячу подписчиков, которые одновременно живут в Москве, готовы использовать накопления как первоначальный взнос и потенциально располагают необходимой суммой. Теперь Санкт-Петербург: 30 × 339 000 = 10,17 млн рублей. Первоначальный взнос 20% составляет около 2,03 млн рублей. Такой капитал точно есть примерно у 23% аудитории, ещё часть находится в диапазоне 1-3 млн, поэтому потенциально достаточный взнос имеют 23-37%. В Петербурге живут 11% аудитории. Получаем: 11% × 9% × 23-37% = 0,23-0,37% всей аудитории. Москва и Петербург вместе дают механическую оценку примерно: 0,75-1,17% всей аудитории. То есть около 8-12 человек на каждую тысячу подписчиков. И это ещё вообще не покупатели новостроек, потому что мы пока не знаем, что именно они выберут: первичку, вторичку, загородный дом или инвестиционный объект. Отдельно мы спрашивали, какую долю накоплений люди вообще готовы направить в недвижимость. 17% ответили, что готовы вложить практически все накопления. Но и здесь желание не равно покупательной способности. Депозит от 10 млн рублей имеют только 8% опрошенных, а более 20 млн только 3%. Поэтому даже среди тех, кто психологически готов переложить почти все деньги в недвижимость, абсолютной суммы часто недостаточно, чтобы купить без ипотеки даже небольшую московскую квартиру. И вот здесь ломается примитивная формула: «триллионы лежат на депозитах → ставка снизится → триллионы пойдут застройщикам». Между банковским депозитом и кассой девелопера находится длинная воронка: есть депозит → депозит достаточно большой → человек решает забрать деньги → выбирает недвижимость → располагает необходимым первоначальным взносом → готов брать ипотеку → выбирает именно новостройку.** Поэтому при снижении депозитных ставок застройщикам действительно есть на что рассчитывать, но считать весь объём денег населения в банках отложенным спросом на новостройки нельзя. Деньги на депозитах есть. Эффективных покупателей квартир среди владельцев этих денег значительно меньше, чем позволяет представить общая сумма банковских накоплений.

(МОЖНО ВЫБРАТЬ 3 ВАРИАНТА)