Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Чудеса ценообразования. Один и тот же дом на Новой Риге и «золотом куске» межу Рублево-Успенским шоссе и платным Обходом Одинцово в наглую продают с наценкой "потом что у нас спрос" в 40%. Просто для понимания. Себестоимость строительства одинакового проекта в 800-1000м2 с отделкой под тапочки будет одинаковой. Разница в земле схожих участков в 70%. Но! Один и тот же дом на Новой Риге и «золотом куске» будет требовать разницу в 40%. Поясню. Беру дом на Новой Риге за 550 млн рублей. Добавляю наценку за землю. Получу 900 млн рублей! Но откуда 1,2 млрд рублей?!! А это наглая наценка за повышенный спрос! Все теперь до Москва Сити за 20 минут хотят доезжать!

НАЛОГ НА РОСКОШЬ УЖЕ НЕ ДЛЯ МИЛЛИАРДЕРОВ? ПОКАЗЫВАЮ НА РЕАЛЬНОМ ПРИМЕРЕ, КАК МОЖНО ПОПАСТЬ В ЛОВУШКУ ВСЕГО ИЗ-ЗА ОДНОЙ ПЕРЕОЦЕНКИ Ко мне обратилась клиентка, которая сейчас продает квартиру в премиальном сегменте Москвы. Казалось бы, обычная история продажи дорогой недвижимости. Но когда мы начали разбирать все расходы собственника, выяснилось, что она находится буквально в нескольких процентах от очень неприятной границы. Именно такие ситуации сегодня меня начинают беспокоить все чаще. Мы привыкли думать, что налог на роскошь касается каких-то невероятных особняков, дворцов и людей из списка Forbes. На самом деле в Москве уже сегодня существуют квартиры, владельцы которых находятся буквально в одном шаге от того, чтобы попасть под совершенно другую ставку налога. Причем они могли даже не покупать новую недвижимость. Им достаточно дождаться очередной государственной переоценки кадастровой стоимости. Давайте спокойно все посчитаем. Площадь квартиры нашей клиентки составляет 118 квадратных метров. Текущая кадастровая стоимость одного квадратного метра составляет 2 450 000 рублей. Получаем кадастровую стоимость объекта: 118 м² × 2 450 000 ₽ = 289 100 000 ₽ И вот здесь начинается самое интересное. Кажется, что на сегодняшний день эта квартира не пересекает порог в 300 миллионов рублей, с которого начинает применяться повышенная ставка налога на имущество. То есть пока собственница находится в обычном налоговом режиме. Теперь рассчитываем налог. Сначала вспоминаем, что для квартиры автоматически применяется налоговый вычет в размере кадастровой стоимости 20 квадратных метров. Соответственно налоговая база считается следующим образом. 98 м² × 2 450 000 ₽ = 240 100 000 ₽ Дальше смотрим ставку. В Москве для объектов с кадастровой стоимостью от 50 до 300 миллионов рублей применяется ставка 0,3%. Получаем годовой налог: 240 100 000 ₽ × 0,3% = 720 300 ₽ в год Пока не критично? Некоторые скажут да, другие уже и от такого налога упадут со стула. Но теперь я хочу показать вам, насколько опасной становится сама граница. Запас до перехода в категорию объектов стоимостью более 300 миллионов рублей оказался практически символическим. Достаточно цене вырасти на 3,8% и всё!! 2 542 373 ₽ за квадратный метр поменяют всё! Для понимания! Во время последней переоценки в Москве кадастровая стоимость недвижимости в среднем выросла примерно на 20–25%. А тут запас всего в 3,8%. То есть никакого фантастического роста здесь даже не требуется. И начинается уже совсем другая математика. Налоговая база останется той же. 240 100 000 ₽ за объект Но ставка станет уже 2,5%. Получаем: 240 100 000 ₽ × 2,5% = 6 002 500 ₽ в год Посмотрите внимательно на эти две цифры. Сегодня налог составляет 720 300 рублей.После перехода через порог он может составить 6 002 500 рублей. И еще один вопрос, который мне задают "А если это единственное жилье?" Нет. Сам по себе статус единственного жилья не освобождает от налога на имущество физических лиц. Очень многие путают разные нормы законодательства. Статус единственного жилья действительно работает в других ситуациях. Например, когда рассчитывается минимальный срок владения для освобождения от НДФЛ при продаже недвижимости или когда речь идет об исполнительском иммунитете при взыскании долгов. Единственное общее послабление — это автоматический вычет стоимости 20 квадратных метров для любой квартиры независимо от того, первая она у собственника или пятая. Да, существуют льготные категории граждан. Пенсионеры, инвалиды, ветераны освобождаются от уплаты налога по одному объекту каждого вида. Но даже эта льгота перестает действовать, если кадастровая стоимость объекта превышает 300 миллионов рублей. Именно поэтому я сегодня все чаще советую собственникам дорогой недвижимости перестать смотреть только на рыночную стоимость квартиры.

СМОТРИ ОБЗОР НОВОСТЕЙ РЫНКА НЕДВИЖИМОСТИ https://youtu.be/-epqL9z8Kjw https://vkvideo.ru/video-228735830_456239951

На днях какой-то зумер-пиздюк, предлагающий всем униКАЛЬНУЮ услугу «БЕСплатного» подбора новостроек (никогда такого не было же на рынке!) возомнил себя архитектором. Пиздила малолетняя решила разобрать проект Кортроса Сикрет Гарден! ( смотри картинку №1). Уже даже школьник в Москве знает, что все проекты в столице утверждает мэр и он решает с коллегией какие фасады будут в городе через 3 года. Фасад рекомендован был непростой. Но Кортрос блестяще по моему мнению дальше исходя из выбранной мэром визуальной концепции решил вопрос функциональности квартиры. Особенно смотрим на трехкомнатную квартиру, где еще и решено зонное отделение прихожей от всей остальной части квартиры, где скапливается грязь с улицы. И вот пиздозумер сидит и за 0 рублей подбирает вам квартиру, не умея даже близко разбирать планировки. В данном проекте, с учетом нового архитектурного тренда в Москве просто блестяще решили задачу, вытащив максимально большое количество полезных метров.

⚡️ЦБ снизил ключевую ставку до 14% с 14,25% годовых. 🔹 Подписаться на РИА Новости

Скажите, пожалуйста, господа-продуктологи, как можно рисовать такие планировки в проектах Премиум класса? Это еще в Комфорте подобная история случается, но в Премиуме!!!! Ааааа! Представьте себе дверь туалета открыта и кто-то заходит в это время в квартиру! И все жители любуются, как человек восседает на белом троне. И это в Премиум сегменте!!! Мало того, что вы рисуете санузел в грязной зоне, так еще и с просматриваемым обзором! Нет, я все могу понять, в экономе могут нарисовать ✍️ планировки, где вымытые дети, с чистыми ногами после принятия ванны шлепают через прихожую босиком, собирая весь песок и грязь на своих стопах и, неся в кровать! К вашему сведению, товарищи-продуктологи, дети долгие годы ходят по квартире босиком! Они не носят тапочки! Да и многие взрослые также ходят босиком. Есть ощущение, что планировки рисовали люди, у которых явно никогда не было детей. Если вы уж создаете такие планировки, то не называйте себя Премиум! Аналогичные планировки не допустимы в этом классе жилья. Пока за гранью моего понимания увиденное. Я уж не стала позорить застройщика, и называть его имя, но , это явный провал! И как потом агентам продавать этот продукт людям? Ну да, свалим все неудачи в продажах на агентов, они не могут ничего продать. А не продукт, который они предлагают, мягко говоря, не соответствует ни классу жилья, ни элементарным нормам.

Очередной раз смотрю «нарезку» квартир у застройщиков и ох…. Самая покупаемая площадь во вторичке, как показывает мой практический опыт с 2005 года, как показывает практический опыт инженеров в СССР имеет такую раскладку: Комфорт-класс: Студия 25-31м2 1-комнатная квартира: 36-39м2 2-комнатная квартира: 44-55м2 3-комнатня квартира: 68-80м2 Медианная площадь: 43,5м2 Бизнес класс (евро планировки): 1 спальная: 38-44м2 2 спальных: 50-65м2 3 спальных: 90-110м2 Медианная площадь: 57,5м2 Попытки застройщиков делать «нарезку» с плавным повышением метра приводят к аду! Разнообразие планировочных решений превращается в кошмар отдела продаж. Любой человек, кто хоть раз отвечал за работу отдела продаж знает, что продавец в отделе никогда не выучит сценарии продажи лотов, если их будет больше 9-10 видов в жилом комплексе. И вы получите пиздец какое количество нераспроданных площадей.

Средняя годовая зарплата Москвича сегодня составляет 2 млн рублей в год, семейной пары в Москве совокупный минимальный доход 2,5 млн рублей. Квартира в Москве уже в приличном ЖК составляет 25 млн рублей. Откуда умственно-лишенные каналы взяли 22 годовых зарплаты остается только гадать. В Москве сегодня самая доступная аренда за всю историю наблюдений. Она составляет 35% от средней зарплаты Москвича. Я уже молчу, что семья с годовым доходом от 5 млн рублей, сегодня покупает квартиру за 6 годовых зарплат. Кто и зачем распространяет по команде дерьмо, что Москва самый дорогой город в Европе, мне непонятно.

Если твой агент в июле 2026 года толкает новостройки по семейной ипотеке, выгони его пинком под зад. Поясню на пальцах! Скорее всего он продает лоты по 15 млн рублей. Это значит, что комиссия, которая светит со сделки = 500 тысячам рублей максимум. Получишь ты эту комиссию в течение квартала, после раздела комиссии с агентом и уплаты всех налогов у тебя от такой сделки останется в кассе максимум 180 тыс рублей. При таких чеках в 2026 году твое агентство недвижимости сдохнет за полгода!! Остальное я разбираю на курсе, который стартует 30 июля. Там ты узнаешь горькую правду и историю таких как ты. И увидишь выход. Остальное если ты хочешь попасть найдёшь сам.

ПОЧЕМУ ИМЕННО ТУТ МЫ ХОТИМ ЖИТЬ С СЕМЬЕЙ? https://youtu.be/NL4us9KYf7g https://vkvideo.ru/video-228735830_456239948

На примере великолепного Образовательного кластера А101 в Прокшино генеральный директор Vysotsky Estate Тамара Высоцкая рассуждает как меняется подход застройщиков к реализации Социальный проектов в рамках строительства новых районов.

Почему я вообще решила написать про школу, потому что именно школа – является ключевым фактором выбора района проживания семьи.

ЧИТАТЬ СТАТЬЮ И СМОТРЕТЬ МНОГО ФОТО https://dzen.ru/a/amCObnbwE2JhXizy

БИЗНЕС ПО-ТАЙСКИ! Известный немало кому факт: иностранец НЕ может владеть землей в Тайланде. Вы покупаете апартаменты или дом на арендной земле. Землей владеть может только гражданин страны и то скорее всего не каждый, ибо такие азиатские страны – коррумпированный мир, где зоны влияния распределяются между кланами. В принципе это норма для всего мира. Просто в США или Европе это сделано по-другому. И естественно, когда есть запрет, найдется местный решала, которые предложит схему. Схема стара как мир. Оформи юридическое лицо на гражданина определенного номинально и через юрлицо купи землю в собственность. Был бы запрет, найдется схематоз за бабки, а за ним следует и толпа желающих зайти с черного входа. В той же Австрии россиянам запрещено владеть недвижимостью напрямую, это тоже надо делать через юрлицо. Я там проходил пару раз клиентами такой квест. И вот в Тайланде похоже кланы не договорились. И сейчас идет «очередной» передел на рынке. В том числе идут рейды по компаниям, где проворачивали схематоз с оформлением земли в собственность. Выебут всех, гарантировано. Классический кидок! Такой кидок раз в 10 лет проворачивает Кипр, с очередной дойкой русских инвесторов в недвижимость. Такой кидок даже Великобритания провернула под шумок санкций. НО! Инвестор как рыбка Дорри! Забудет и снова с фразой «со мной точно такого не случится» обязательно влезет в очередной схематоз в Тайланде. Дайте просто время. Дурачки не переводятся.

👆👆👆Интернет-помойки вымогатели, к коим не относится канал Антона Филатова, стали очернять имя Sminex уже с утра. Поэтому публикую этот официальный ответ Sminex.

⚡️ Тут ряд каналов вчера сообщили о задержании Андрея Полетики, бывшего генерального директора Sminex. Вот что по этому поводу говорят в самой компании:

Около двух недель назад Следственный комитет России по Пермскому краю задержал одного из 3 500 наших сотрудников по делу», не связанному с деятельностью компании. Никаких вопросов другим работникам не задавалось, никакие претензий девелоперу не предъявлялись. Так как это частная ситуация одного из наших бывших сотрудников, никаких дополнительных комментариев мы дать не можем».