Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate

Как продавать дорогую недвижимость, когда «вид на море» уже не работают Коллеги, давайте честно: сегодня клиента, готового инвестировать в премиум-класс, уже не убедить просто словами “высокая доходность курортной недвижимости”. Конкуренция в сегменте растет, качество продукта во многих случаях вызывает вопросы. Что мы имеем сейчас на рынке курортной недвижимости? Огромное число так называемых сервисных апартаментов с высокой заявленной, но недостижимой на практике доходностью. Основные проблемы большинства текущих проектов у моря: недостаточность инфраструктуры и переоцененность проектов. Как хотят отдыхать сегодня люди? Как в Дубае - чтобы было все и в нескольких минутах расслабленной прогулки. Но кроме инфраструктуры нужны еще «курортные» виды, совпадающие с нашим представлением об отдыхе: красивая природа, зеленые парки, горы, ароматы трав и моря. И здесь на первый план выходит уже Крым с его неповторимыми природными характеристиками и недооцененным инвестиционным потенциалом. Не случайно, именно там были дачи политической и творческой элиты: от императоров до писателей. В отличие от переоцененного Сочи, в Крыму все только начинается. Сегодня регион бодро развивается: появляются все новые туристические и инфраструктурные проекты. Один из перспективных проектов - Секретный проект «Таврида Девелопмент» — новый всесезонный курорт на первой береговой линии Ялты. Это по-настоящему премиальный продукт: здесь будет полноценная курортная среда для жизни и отдыха круглый год. Секретный проект площадью 8 га строится на первой береговой линии, у него будет собственный променад около 1 км, 4 парка. Инфраструктура запланирована обширная: 8 ресторанных концепций, общественные и приватные бассейны, пляж, пляжный клуб и пирс, подземный многоуровневый паркинг. Как и положено в премиальном комплексе, сервисное обслуживание тут на уровне дубайских отелей. И застройщик сразу подумал на шаг вперед и заложил инфраструктуру для здоровья и восстановления: медицинский центр, спа, фитнес и йога, студия восстановления, кислородный бар, соляная комната, приватные термальные сьюты и сад лекарственных растений. 🔗 Тем, кто хочет изучить проект подробнее, уже доступна возможность заявиться на закрытый пресейл Секретного проекта «Таврида Девелопмент» и узнать о специальных условиях участия.

👆👆👆Хоть кто-то из застройщиков догадался, что Агентов по недвижимости надо не развлекать с пьянками и песнями, а учить! Подписался на канал.

ЗАКРЫТИЕ! Совет #3 Все полагают, что «закрытие» клиента — это магическое действо! На самом деле «закрытие» — это список вопросов, который позволяет вытащить клиента на откровенный диалог. Представим себе, что клиент уже посмотрел с вами объект и выходит из офиса продаж. Любимый ответ клиента:

Мне надо подумать.

На самом деле клиент не собирается ничего думать, он просто вежливо вам отказывает. До того, как клиент соберётся выйти из отдела продаж, проведите «закрытие».

Агент:

То, что мы сейчас посмотрели, — это то, что вы искали? Это тот самый объект?

Клиент:

Не знаю, мне надо подумать.

Агент:

Когда мне говорят, что надо подумать, это, как правило, «нет, нам не подходит объект». Скажите мне «нет» — я не обижусь, никто не обидится. Мы просто не будем вас дёргать дальше.

Клиент:

Ну, не совсем так. Зачем сразу «нет»? У меня остались сомнения.

Агент:

Какие сомнения? Чаще всего сомнения возникают от ощущения, что не хватает информации для принятия решения. Что именно вас смущает? Не стесняйтесь, говорите как есть.

Теперь клиент перейдёт на более откровенный разговор.

Что за говнище «продают» в своих отделах продаж застройщики в Москве? «Посмотрите, у вас из этих окон будет вид на Москва-Сити»! Что блядь! На Москва-Сити? Это же уродство! Это полка фалоимитаторов! Как этим можно любоваться?!

РАЗБИРАЕМ ВОПРОСЫ, ВОЛНУЮЩИЕ ПОДПИСЧИКОВ https://youtu.be/KXf07iW8Dlo https://vkvideo.ru/video-228735830_456240054

МАСТЕР-КЛАСС С СЕРГЕЕМ СМИРНОВЫМ «КОНТЕНТ-МАРКЕТИНГ: ОЖИДАНИЕ И РЕАЛЬНОСТЬ Когда: 31 октября с 10:00 до 17:00 (УЖЕ ЧЕРЕЗ НЕДЕЛЮ)!!!! Где: Москва, ул. Пятницкая, д.73 Для кого: ЭТО МАСТЕР-КЛАСС для всех сфер малого, среднего и крупного бизнеса. Будут разобраны разные сферы, где применялись удачные и неудачные ходы контент маркетинга. МНОГИЕ ПЫТАЛИСЬ НАЧАТЬ ВЕСТИ СВОЙ БИЗНЕС-БЛОГ И ПЫТАТЬСЯ ПРОДВИГАТЬ БИЗНЕС ЧЕРЕЗ СОЗДАНИЕ ТЕКСТОВОГО И ВИДЕО-КОНТЕНТА, но дальше бросали по причине того, что не видели ощутимых результатов. РАЗНОСИМ ВСЕ МИФЫ ПРО SMM и КОНТЕНТ МАРКЕТИНГ! Стоит ли игра свеч? Снимать свои видео, вести каналы в Телеграм, вести блоги в социальных сетях. ПРОГРАММА 10:00 МИФЫ ПРО КОНТЕНТ МАРКЕТИНГ Разбираем мифы и ошибочные тезисы про контент маркетинг. Как разводят людей на деньги. Что такое запуски и почему это нельзя покупать. 11:30 КОФЕ-БРЕЙК 11:45 КЕЙСЫ ГРАМОТНЫХ И ОШИБОЧНЫХ ПОДХОДОВ Разбираем кейсы из разных сфер бизнеса: финансы, медицина, девелопмент, авто, юридические услуги. На примере реальных предпринимателей и блогеров разбираем удачные и неудачные контент проекты. 13:15 ОБЕД 14:30 КАК ДЕЛАТЬ КОНТЕНТ ГРАМОТНО Грамотный подход к контенту. Как создать фабрику контента? Пошаговая инструкция. 16:00 ПРАКТИКУМ Пишем вместе с Сергеем Смирновым свой личный контент план и разбираем кейсы. БИЛЕТЫ ПО ССЫЛКЕ ТУТ (КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ОГРАНИЧЕНО, 30% билетов уже раскуплены)

ЦБ РФ ПРОТИВ ЛЮБОЙ ЛЬГОТНОЙ ИПОТЕЧНОЙ ПРОГРАММЫ СМОТРИ ОБЗОР НОВОСТЕЙ https://youtu.be/yzARCT2uUbk https://vkvideo.ru/video-228735830_456240053

Нашли в ЖК на 2000 квартир, сданном в 2024 году выгодный объект. Коэффициент соотношения коммерческих помещений к жилой площади 4,7%. Что означает дефицит. Помещение в стилобате. ЖК заселен полностью, сильная торговая линия якорных брендов Винлаб, Аптека 36.6, Магнит. Уже есть запросы от арендаторов! Один из них дает 200 тысяч в месяц в первый год, со второй года 250 тысяч в месяц, договор на 10 лет. Площадь помещения 90,6 правильной формы. Со всеми скидками получится около 28 млн. Писать @IsakovIN

Пока все пиздят про "Вторичка дорожает" и ссут вам в уши ростом цен. Вот вам статистики с только что законченной планерки с правлением нашей сети по итогам 3 квартала. КОЛИЧЕСТВО ЗВОНКОВ ПО РЕКЛАМЕ ОБЪЕКТОВ за 9 МЕСЯЦЕВ ЭТОГО ГОДА ПРОСЕЛО на 30%. Весь этот пиздеж про растущий спрос на вторичку - агентские приемы.

Внимательно еще раз читаем этот материал!

⚡️ ЦБ РФ ОЖИДАЕМО СОХРАНИЛ КЛЮЧЕВУЮ СТАВКУ НА УРОВНЕ 14% ГОДОВЫХ Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

Кто все эти люди, кто скупает квартиры в семейную ипотеку? В основном они такие! И дефолтных квартир к 2028 году на рынке будет на порядок больше!!

ПАМЯТКА КАК ПРОВЕРИТЬ ФИНАНСОВОЕ СОСТОЯНИЕ ЗАСТРОЙЩИКА? ШАГ 1. Находим проектную декларацию. Заходим на государственный портал наш.дом.рф, находим интересующий жилой комплекс и скачиваем последнюю проектную декларацию. ШАГ 2. Проверяем банковские кредиты. Находим раздел 19.6 «О целевом кредите». Нас интересуют три пункта: • 19.6.1.4. Размер кредита по договору. • 19.6.1.5. Задолженность перед банком. • 19.6.1.6. Неиспользованный остаток кредита. Сравнивая эти показатели, можно оценить, какая часть кредитного лимита уже задействована и сколько ещё доступно застройщику. Важно! Если компания использовала 80% креда, это совершенно не означает, что дом построен на 80%. ШАГ 3. Проверяем долги и прибыль компании. Открываем раздел 6 проектной декларации. Здесь отражаются чистая прибыль или убыток, кредиторская задолженность, то есть сколько компания должна другим, и дебиторская задолженность, то есть сколько должны ей самой. Дополнительно по ИНН застройщика можно открыть его годовой бухгалтерский баланс на сайте ФНС https://bo.nalog.gov.ru. ШАГ 4. Проверяем стоимость строительства и сроки. В пункте 18.1.1 указана планируемая стоимость строительства конкретного объекта. В разделе 17 можно найти сроки строительных этапов, первоначальную и актуальную даты передачи квартир. Изменение сроков особенно интересно сравнивать с использованием банковского финансирования. ШАГ 5. Проверяем продажи квартир. В разделе 19.7 раскрывается количество заключённых договоров долевого участия, площадь и общая стоимость реализованной по ДДУ недвижимости. На основании этих данных можно оценить, насколько успешно продаются квартиры и какой объём будущих поступлений связан с проектом. При этом деньги покупателей на счетах эскроу не являются свободными средствами застройщика.

КАК ЗА 15 МИНУТ ПРОВЕРИТЬ ФИНАНСЫ ЗАСТРОЙЩИКА? РАЗБИРАЕМ ПРОБЛЕМНЫЙ ПРОЕКТ ГК «САМОЛЁТ» Покупатели новостроек готовы часами изучать планировки, виды из окон, будущие детские площадки и обещания менеджеров по продажам, но почему-то совершенно не интересуются, сколько денег застройщик уже занял у банка, сколько ему осталось и когда этот кредит придётся возвращать. Хотя именно здесь иногда находится значительно больше интересного, чем в рекламном буклете. Для проверки не нужно быть финансовым аналитиком. Заходим на государственный портал наш.дом.рф, скачиваем проектную декларацию и изучаем несколько разделов. В разделе 19.6 смотрим размер банковского кредита, текущую задолженность и неиспользованный остаток. В разделе 6 находятся финансовые показатели застройщика, включая прибыль, убытки и задолженность. Раздел 17 показывает сроки строительства и передачи квартир, пункт 18.1.1 содержит планируемую стоимость строительства, а раздел 19.7 позволяет оценить количество и стоимость заключённых ДДУ. Теперь посмотрим, что можно обнаружить за 15 минут на примере ЖК «Молжаниново» ГК «Самолёт». Я взял проектную декларацию № 77-002926 от 10 октября 2026 года, корпус № 4, первая очередь строительства. Застройщик ООО «СЗ „Самолёт-Молжаниново“», ИНН 9731002497. Первое, что обнаруживаем, это перенос передачи квартир с 30 сентября 2026 года на 30 декабря 2027 года, то есть сразу на 15 месяцев. Далее открываем сведения о банковском финансировании. Московский кредитный банк предоставил застройщику кредит на 20,67 млрд рублей. Задолженность составляет 18,31 млрд, а неиспользованный остаток кредитной линии всего 2,36 млрд рублей. Получается, что задолженность перед банком достигла 88,6% кредитного лимита, а доступными остаются 11,4%. И здесь принципиально важно не путать две совершенно разные вещи. Если задолженность составляет почти 89% кредитной линии, это вовсе не означает, что строительство выполнено на 89%. Более того, кредит относится к юридическому лицу застройщика, а не обязательно только к корпусу № 4. Теперь смотрим дату исполнения обязательств перед банком: 24 января 2027 года. Передача квартир запланирована на 30 декабря 2027 года. Между этими датами 340 дней, то есть почти 11 месяцев. Получается, что по действующим сведениям застройщику необходимо исполнить обязательства по кредиту существенно раньше, чем передать квартиры покупателям. Это не доказывает будущий дефолт, поскольку кредит может быть продлён, рефинансирован или погашен из других источников, но при задолженности 18,31 млрд рублей вопрос дальнейшего финансирования становится принципиальным. Может быть, квартиры просто плохо продавались? В корпусе № 4 предусмотрено 865 квартир, из которых на конец сентября 2026 года ДДУ заключены на 727, то есть примерно на 84%. Проданная площадь составляет 30 691 м² из 37 085 м², или 82,8%. Стоимость заключённых договоров на квартиры достигла 7,34 млрд рублей, ещё 658 млн приходится на нежилые помещения. Совокупно почти 8 млрд рублей. То есть объяснять перенос сроков исключительно отсутствием продаж было бы неправильно. Но и считать эти 8 млрд свободными деньгами застройщика нельзя, поскольку средства покупателей находятся на счетах эскроу. Теперь финансовые показатели самого юридического лица на 30 июня 2026 года. Чистый убыток составляет 656,59 млн рублей, кредиторская задолженность 15,62 млрд, дебиторская задолженность 27,81 млрд рублей. Последняя цифра может производить впечатление огромного финансового запаса, только дебиторская задолженность не является деньгами на расчётном счёте. Без её расшифровки невозможно определить, какая часть этих требований действительно может быть превращена в деньги. При этом сам бухгалтерский убыток ещё не означает неплатёжеспособность застройщика. Планируемая стоимость строительства корпуса № 4 составляет 3,82 млрд рублей, но сравнивать её напрямую с кредитом на 20,67 млрд некорректно, поскольку банковское финансирование раскрыто по юридическому лицу, реализующему несколько объектов. И теперь главный вопрос. Перед нами проект, в котором квартиры продавались достаточно активно, передача покупателям перенесена на 15 месяцев, задолженность перед банком составляет почти 89% кредитного лимита, а предусмотренная декларацией дата исполнения кредитных обязательств наступает значительно раньше новой даты передачи квартир. Доказывает ли это, что застройщик обанкротится или не достроит дом? Нет, таких выводов из проектной декларации сделать нельзя. Но сочетание этих обстоятельств является вполне конкретным основанием выяснить, сколько стоит завершение оставшихся работ по всей финансируемой очереди, за счёт каких средств будут исполнены обязательства перед банком 24 января 2027 года и сколько денег фактически накоплено на счетах эскроу. Пока нет ответов на эти вопросы, утверждать, что оставшегося кредитного лимита достаточно для завершения строительства, было бы такой же фантазией, как объявлять застройщика банкротом по одной декларации. Именно поэтому я рекомендую покупателям изучать не только красивые презентации жилых комплексов, но и финансовые документы застройщика. Потому что эскроу защищает деньги покупателя в предусмотренных законом случаях, но не гарантирует получение квартиры точно в обещанный срок. А если сравнивать проектные декларации за несколько месяцев, можно увидеть не просто отдельные финансовые показатели, но и то, как меняются задолженность, доступное финансирование, продажи и сроки строительства. Источник: проектная декларация № 77-002926 от 10.10.2026. Все приведённые финансовые показатели относятся к ООО «СЗ „Самолёт-Молжаниново“» и раскрытым сведениям по конкретному проекту, а не ко всей ГК «Самолёт». Добавь короткий чек-лист проверкиУбери повторяющиеся оговорки

↘️ Продажи товаров для ремонта в первом полугодии сократились на 4,7%, до 3,9 трлн руб. С падением показателя столкнулся не только рынок в целом, но и крупнейшие его участники. По подсчетам Infoline, продажи десяти крупнейших сетей сократились на 2%, до 521,1 млрд руб. Оборот «Дом Лента» (ранее сеть OBI) снизился на 24,3%, «Максидома» — на 9,6%, сетей «Петрович» и «Лемана Про» — на 3,1% и 1% соответственно. Единственным профильным ритейлером, продажи которого выросли по итогам первой половины года, стал «ВсеИнструменты.ру», оборот увеличился на 3,2%, до 89,6 млрд руб. Наращивать объемы DIY-ритейлерам мешает снижение гражданами объема ремонтных работ и оптимизация трат у бизнеса.

Аня и Саша ждали первого ребёнка и решили: к его рождению – квартира у моря. Чтобы первое лето было уже там. Лететь Ане на седьмом месяце не хотелось. Саша предложил слетать один. Аня сказала: «Ты выберешь ту, где поместится большой телевизор». Саша обиделся, потому что это была правда. Так они застряли. Аня выбирала по планировкам с дивана и по ночам гуглила шумоизоляцию. Саша спорил с менеджерами в мессенджере и пересылал ответы с комментарием «вроде норм». Список «до родов» рос: кроватка, коляска, имя, квартира. Двигалось всё, кроме квартиры. Даже имя выбрали – с третьей попытки, но выбрали. На девятом месяце Аня сказала: «Давай после». «После» наступило через полтора года, когда ребёнок научился бегать прочь от любого просмотра. Квартиру выбирали на ходу между прогулкой и дневным сном. А первое лето у моря так и осталось планом. * * * А теперь в Москве. Седьмой месяц, вторник, 18:30. Аня сидит в кресле, Саша стоит у плана. Про шумоизоляцию, детскую и сроки обоим объясняют сразу – без пересылок и «вроде норм». Квартиру они выбрали раньше, чем имя. * * * Мы – ССК. Строим квартиры у моря, а выбрать и купить их можно в Москве – в нашем офисе. Но ехать к нам – тоже вложение. Не перелёт на седьмом месяце, но вечер. Три вопроса покажут, есть ли у нас ваша квартира. Если нет – так и скажем. Проверить, стоит ли к нам ехать

RUSFAR показывает реальную рыночную стоимость краткосрочных денег на Московской бирже. Это один из наиболее полезных индикаторов, позволяющих понять, под какой процент участники финансового рынка готовы предоставлять рублёвую ликвидность под обеспечение ценными бумагами. В отличие от ключевой ставки Банка России, которую устанавливает регулятор, RUSFAR формируется на рынке на основании заявок и сделок участников. Представим, что одному финансовому участнику нужны 10 млрд рублей на один день. Другой участник располагает свободными деньгами и готов их предоставить под обеспечение. Они заключают сделку РЕПО. Деньги передаются на определённый срок, а обеспечение организовано через специальный механизм биржевого клиринга. Московская биржа анализирует заявки и сделки РЕПО с центральным контрагентом, обеспеченные клиринговыми сертификатами участия (КСУ), и рассчитывает индикатор RUSFAR. Поэтому RUSFAR измеряет не стоимость необеспеченного банковского кредита, а стоимость денег в обеспеченном сегменте финансового рынка Что RUSFAR говорит перед завтрашним заседанием, 23 октября 2026 года Ключевая ставка сейчас 14,00% RUSFAR3M, ориентир ≈14,05% Рыночный сигнал: нет выраженного ожидания существенного изменения ставки. Трёхмесячная стоимость денег практически совпадает с действующей ключевой. Такой показатель больше соответствует ожиданиям стабильности денежного рынка, чем резкого изменения ставки ЦБ.

А101 продолжает удивлять нас ахитектурными шедеврами в виде школ... хочу снова в школу, когда вижу такие объекты

🗞🗞🗞🗞 Ситуация в сегменте инфраструктурного строительства ухудшается. За последние полгода более чем вдвое выросла просроченная задолженность по кредитам у крупных профильных компаний, которые к тому же стали все чаще сталкиваться с отказом в займах. Банки с осторожностью финансируют компании даже с чистой кредитной историей из-за снижения объемов заказов в дорожном строительстве. Апрельский прогноз Национальной ассоциации инфраструктурных компаний, предполагавший риск каскадных банкротств в горизонте одного-двух лет, реализовался за полгода: две компании уже находятся в банкротных процедурах, уточняют там. #Ъузнал

К чему этот текст? Меня часто знакомые спрашивают: "Кто скупает все эти новостройки по таким ценам?" Вот! Люди с отсутствием мозгов! Это все последствия накачки в социальных сетях идеи "инвестирования в недвижимость". Таких как Pavla в Москве тысячи. Халявная ипотека снесла им головы.