Кухня, Деньги, Две Подушки.
Open in Telegram
Канал для тех, кто сдает посуточно и еще не повесился. Про: · Ремонты: как из хрущевки сделать конфетку. · Гостей: как выкурить неадеквата. · Деньги: схемы, о которых молчат в чатах. Вступай в закрытый клуб профессионалов: @ceo2pillows
Show more7 547
Subscribers
-224 hours
-127 days
-8430 days
Data loading in progress...
Similar Channels
Tags Cloud
Incoming and Outgoing Mentions
---
---
---
---
---
---
Attracting Subscribers
July '26
July '26
+42
in 0 channels
June '26
+67
in 1 channels
Get PRO
May '26
+68
in 0 channels
Get PRO
April '26
+89
in 0 channels
Get PRO
March '26
+98
in 2 channels
Get PRO
February '26
+166
in 3 channels
Get PRO
January '26
+120
in 0 channels
Get PRO
December '25
+70
in 5 channels
Get PRO
November '25
+124
in 2 channels
Get PRO
October '25
+161
in 4 channels
Get PRO
September '25
+202
in 2 channels
Get PRO
August '25
+525
in 36 channels
Get PRO
July '25
+672
in 22 channels
Get PRO
June '25
+254
in 84 channels
Get PRO
May '25
+399
in 2 channels
Get PRO
April '25
+283
in 3 channels
Get PRO
March '25
+403
in 2 channels
Get PRO
February '25
+717
in 1 channels
Get PRO
January '25
+311
in 3 channels
Get PRO
December '24
+885
in 30 channels
Get PRO
November '24
+422
in 7 channels
Get PRO
October '24
+315
in 1 channels
Get PRO
September '24
+2 423
in 16 channels
Get PRO
August '24
+422
in 19 channels
Get PRO
July '24
+317
in 1 channels
Get PRO
June '24
+182
in 2 channels
Get PRO
May '24
+255
in 1 channels
Get PRO
April '24
+257
in 1 channels
Get PRO
March '24
+218
in 0 channels
Get PRO
February '24
+312
in 0 channels
Get PRO
January '24
+256
in 2 channels
Get PRO
December '23
+237
in 0 channels
Get PRO
November '23
+227
in 1 channels
Get PRO
October '23
+456
in 1 channels
Get PRO
September '23
+514
in 0 channels
Get PRO
August '23
+525
in 0 channels
Get PRO
July '23
+172
in 0 channels
Get PRO
June '23
+130
in 0 channels
Get PRO
May '23
+154
in 0 channels
Get PRO
April '23
+73
in 0 channels
Get PRO
March '23
+271
in 0 channels
Get PRO
February '23
+224
in 0 channels
Get PRO
January '23
+117
in 0 channels
Get PRO
December '22
+101
in 0 channels
Get PRO
November '22
+157
in 0 channels
Get PRO
October '22
+396
in 0 channels
Get PRO
September '22
+282
in 0 channels
Get PRO
August '22
+486
in 0 channels
Get PRO
July '22
+320
in 0 channels
Get PRO
June '22
+450
in 0 channels
Get PRO
May '22
+258
in 0 channels
Get PRO
April '22
+524
in 0 channels
Get PRO
March '22
+957
in 0 channels
| Date | Subscriber Growth | Mentions | Channels | |
| 23 July | +1 | |||
| 22 July | +1 | |||
| 21 July | 0 | |||
| 20 July | +2 | |||
| 19 July | +2 | |||
| 18 July | +2 | |||
| 17 July | +3 | |||
| 16 July | +2 | |||
| 15 July | +2 | |||
| 14 July | +1 | |||
| 13 July | +1 | |||
| 12 July | 0 | |||
| 11 July | +3 | |||
| 10 July | +3 | |||
| 09 July | 0 | |||
| 08 July | +4 | |||
| 07 July | +1 | |||
| 06 July | +2 | |||
| 05 July | +1 | |||
| 04 July | +4 | |||
| 03 July | 0 | |||
| 02 July | +1 | |||
| 01 July | +6 |
Channel Posts
Кто будет зарабатывать на посуточной аренде через 3–5 лет
В предыдущих трех постах я попытался разобраться, что вообще сейчас происходит с рынком посуточной аренды.
В первом мы пришли к выводу, что рынок не умирает.
Во втором разобрали интересный парадокс.
В третьем посте я написал, почему, на мой взгляд, крупные компании будут постепенно уходить от классической субаренды в сторону управления.
И теперь остается главный вопрос.
Кто в итоге будет зарабатывать на этом рынке через 3–5 лет?
Победят эффективные.
Причем я вижу как минимум две модели, которые вполне могут прекрасно существовать одновременно.
Первая модель - маленький, но очень эффективный бизнес
Представим человека, у которого пять квартир.
У него нет офиса и лишних расходов. Он все делает сам.
Такой предприниматель может прекрасно существовать.
Даже если загрузка упадет и рынок будет стагнировать.
Потому что у него очень низкая точка безубыточности.
Ему не нужно каждый месяц сначала заработать несколько миллионов рублей, чтобы просто оплатить существование компании.
И таких игроков, я уверен, на рынке останется очень много.
Поэтому я совершенно не согласен с прогнозом, что крупные компании просто съедят всех маленьких.
Вторая модель - крупный системный оператор
А вот на другом конце рынка будут появляться компании совершенно другого типа.
100-300-1000 квартир.
Но я думаю, что большая часть этих квартир уже не будет находиться в классической субаренде. Это будут объекты в управлении.
Вот здесь и появится настоящая профессионализация рынка. У такого оператора будет централизованное управление доходностью.
Не человек, который иногда заходит вечером и меняет цены. А полноценная система.
Следующая компетенция - автоматизация.
Человек будет подключаться только тогда, когда действительно возникла нестандартная ситуация.
И вот здесь масштаб начинает работать на компанию.
Потому что один сотрудник сможет обслуживать уже не 30 квартир. А условно 100-200-300-1000
Следующая компетенция - управление качеством фонда.
Профессиональный оператор будет регулярно смотреть на каждый объект как на отдельную бизнес-единицу.
Если квартира перестает быть конкурентоспособной, должно быть принято решение.
- Реновация.
- Хоумстейджинг.
- Изменение цены.
- Переход в долгосрочную аренду.
- Продажа.
- Или отказ от объекта.
Мне кажется, понятие «сокращение фонда» вообще перестанет восприниматься как поражение.
Иногда отказаться от 20 слабых квартир намного выгоднее, чем взять еще 50.
Мы сами сейчас идем именно по этому пути.
За последний год наш фонд сократился.
И я совершенно не считаю это проблемой.
Потому что моя задача - не иметь максимальное количество квартир. Моя задача - иметь максимально эффективный бизнес.
И здесь появляется еще один показатель, который, думаю, будет становиться все важнее.
RevPAR.
Не просто загрузка. Не просто ADR.
И уж точно не количество квартир.
А сколько денег в среднем приносит каждый доступный номер или квартира.
Именно поэтому я думаю, что эпоха соревнования:
- «А сколько у тебя квартир?»
постепенно закончится.
Вопросы будут другими.
- Сколько ты зарабатываешь с одной квартиры?
-Какая у тебя операционная маржа?
-Какой RevPAR?
- Сколько сотрудников приходится на 100 объектов?
- Какая доля прямых бронирований?
- Какой процент гостей возвращается?
- Сколько собственников продлевают с тобой договор?
И если собрать весь прогноз из четырех постов в одну картину, я вижу рынок примерно так.
С одной стороны - огромное количество небольших игроков с 1–10 квартирами. Они будут жить за счет низких расходов и личной эффективности.
С другой - крупные технологичные управляющие компании.
Они будут жить за счет масштаба, автоматизации, бренда и управленческой экспертизы.
А самое тяжелое положение, на мой взгляд, будет у компаний, которые оказались где-то посередине.
И особенно тяжело будет тем, кто при этом продолжает держать большую часть фонда в субаренде.
Посуточная аренда превращается из способа заработать на разнице между арендой и выручкой в полноценный бизнес по управлению недвижимостью.
| 2 |  🏠 Живая демонстрация системы для посуточной аренды
Покажем, как собственнику видеть, где бизнес теряет деньги, еще до жалобы гостя, упущенной брони или провала по загрузке
Это не концепт и не набор экранов из презентации.
Система уже собрана на реальном бизнесе краткосрочной аренды. На эфире откроем ее и покажем, как все работает изнутри 💻
Во вторник разберем на экране:
📩 как видеть заявки, брони и проблемные точки в одной картине;
🤖 как не читать вручную все переписки, а получать сигнал, если гость недоволен или менеджер упускает бронь;
🛡 как контролировать качество работы команды и состояние объектов;
📊 как видеть реальные цифры по бизнесу, а не управлять по ощущениям;
⚙️ что из этой системы можно собрать под свои объекты без дорогой команды разработчиков.
Это не лекция про «модные нейросети».
Покажем работающий контур на реальном бизнесе и честно разберем, что он дает собственнику:
💰 в деньгах;
⏳ во времени;
🎯 в контроле и управляемости бизнеса.
📅 Вторник, 28 июля
⏰ 10:00 МСК
🎟 Участие бесплатное
👉 Регистрация и ссылка на эфир — в Telegram-боте:
https://t.me/aurmindrentalbot?start=trk_9a27575b4bda47db | 229 |
| 3 |  Перейти с субаренды на управление можно за один день.
Достаточно изменить договор.
Но стать управляющей
компанией за один день невозможно.
Потому что собственник платит процент не за то, что кто-то разместил объявление и передал ключи гостю.
Он платит за результат, который не смог бы стабильно получать сам.
И здесь быстро выясняется неудобная вещь: многие процессы внутри компании существуют, но их ценность невозможно показать.
Цены меняются. Почему именно так, никто не объясняет.
Объект размещён на пяти площадках. Какой канал приносит прибыль, неизвестно.
Уборки контролируются. Но собственник узнаёт о проблеме уже из отзыва гостя.
В конце месяца ему отправляют одну цифру: «К выплате 47 300 рублей».
Для собственника это не управление. Это чёрный ящик.
Нормальная агентская модель начинается с прозрачности.
В отчёте должны быть видны не только выручка и выплата, но и загрузка, средняя цена ночи, расходы, комиссии, источники броней, отзывы и решения по объекту.
Тогда разговор меняется.
Не «возьмём с вас 20%»,
а:
• вот что происходило с квартирой;
• вот где она потеряла деньги;
• вот что мы изменили;
• вот какой результат получили;
• вот что будем делать в следующем месяце.
Собственник остаётся не потому, что его удерживает договор. Он остаётся, потому что видит работу системы и понимает, за что платит.
Если завтра вам придётся обосновать каждый процент комиссии, какие три результата вы покажете собственнику? | 101 |
| 4 |  Почему будущее крупной посуточной аренды - не в субаренде, а в управлении
Если компания всё-таки хочет расти, какая модель позволит ей переживать просадки спроса и не разваливаться от первого же плохого сезона?
На мой взгляд, ответ постепенно становится очевидным.
Будущее крупной посуточной аренды - в том, чтобы управлять как можно большим количеством объектов, не забирая на себя весь фиксированный риск.
Почему?
Потому что у субаренды есть фундаментальная проблема.
Ваш доход зависит от рынка. А ваши обязательства - нет.
Допустим, вы взяли квартиру за 40 тысяч рублей в месяц.
Когда загрузка 80%, всё отлично.
Вы получили 100 тысяч выручки, заплатили собственнику 40, оплатили уборки, комиссии, расходники и заработали.
Теперь загрузка падает.
Выручка становится 70-60-50 тысяч.
Но собственник по-прежнему хочет свои 40 тысяч.
Его вообще не интересует, что у вас там происходит.
У него договор. И первого числа вы должны заплатить.
Получается странная модель:
весь рыночный риск находится на управляющей компании, а доход собственника при этом фиксирован.
Когда рынок растет, эта схема может быть прибыльной. Но когда рынок падает, именно здесь появляются кассовые разрывы.
Причем есть еще одна проблема.
Субаренда очень хорошо провоцирует неправильное масштабирование.
Ты берешь первую квартиру - Она приносит деньги.
Берешь 2-5-10.
И в какой-то момент появляется ощущение:
«Чем больше квартир, тем больше прибыль».
Хотя на самом деле вместе с количеством квартир растет количество обязательств.
Если у вас 50 квартир со средней арендой 35 тысяч рублей, то вы начинаете каждый месяц с обязательства примерно на 1,75 млн рублей. Еще до того, как заработали первый рубль.
И добавьте сюда зарплаты, сервисы, уборку, маркетинг, ремонты.
И получается, что компания каждое первое число уже кому-то должна несколько миллионов. А потом только начинает зарабатывать.
Это очень опасная конструкция.
Особенно на рынке, где спрос нестабилен.
Именно поэтому мы сами уже давно начали менять модель.
Уходить от субаренды и переходить на управление.
Для нас это не история про то, что субаренда плохая.
Она отлично работает в определенных условиях.
Но риск компании становится совершенно другим.
При агентской модели логика проще.
Есть выручка. Из нее собственник получает свою долю.
Управляющая компания получает свою.
То есть рыночный риск распределяется.
И, на мой взгляд, это намного более здоровая модель для большого фонда.
Особенно если управляющая компания действительно умеет создавать ценность, управлять ценой; повышать RevPAR; работать со всеми каналами продаж; автоматизировать заселения; строить систему клининга; контролировать состояние объекта; работать с отзывами; возвращать постоянных гостей; вести финансовую отчетность для собственника.
Тогда становится понятно, за что управляющая компания получает деньги.
И здесь появляется очень интересный сдвиг.
Раньше крупная компания могла говорить:
«У нас 100 квартир в субаренде».
И это звучало как показатель успеха.
Мне кажется, через несколько лет более сильной цифрой будет:
«У нас 500 квартир в управлении».
Потому что это вообще другой уровень бизнеса.
Компания превращается из арендатора квартир в оператора недвижимости.
Она начинает зарабатывать не на разнице между фиксированной арендой и выручкой. Она зарабатывает на своей экспертизе, системе, бренде, технологии.
Поэтому я думаю, что в будущем рынок будет двигаться именно сюда. Меньше субаренды. Больше агентского управления.
Но здесь есть одна серьезная проблема.
Просто перейти на управление недостаточно.
Потому что если компания плохо управляет квартирой, то собственник довольно быстро задаст очень простой вопрос:
«А зачем вы мне вообще нужны?»
И вот здесь начинается четвертая, самая важная часть прогноза. Потому что на зрелом рынке недостаточно иметь много квартир и перейти на агентскую схему.
Нужно доказать, что вы действительно умеете зарабатывать собственнику больше денег, чем он заработал бы без вас.
В следующем посте разберу, какие компании будут преуспевать на рынке посуточной аренды в ближайшие 3–5 лет. | 274 |
| 5 |  «Не размер компании решает, кто переживёт новый рынок. Решает запас прочности»
Так кто всё-таки устойчивее: собственник с тремя квартирами или управляющая компания со ста?
На самом деле это неправильный вопрос.
Потому что количество объектов само по себе ничего не говорит об устойчивости бизнеса.
Три квартиры могут приносить стабильную прибыль, а могут держаться на бесплатном труде собственника, который сам отвечает гостям, принимает оплаты, контролирует уборки и приезжает менять сломанный чайник.
Сто объектов могут давать сильную прибыль, а могут каждый месяц требовать всё больше денег, чтобы просто продолжать работать.
Поэтому я бы смотрел не на размер компании, а на её запас прочности.
И он складывается из нескольких вещей.
Первая - сколько бизнес обязан заплатить ещё до того, как получил первую бронь.
Аренда квартир.
Зарплаты.
Офис.
Сервисы.
Кредиты.
Реклама.
Руководители и административный персонал.
Чем больше обязательных расходов, тем выше загрузка, которая нужна компании просто для выхода в ноль.
Один предприниматель при падении спроса может сократить личный доход.
Другой уже не может ничего сократить, потому что большая часть денег обещана сотрудникам, собственникам и банкам.
Вторая - понимает ли владелец экономику каждого объекта.
Не среднюю выручку по компании.
Не общий оборот за месяц.
А конкретно:
сколько объект приносит после комиссии площадок;
сколько съедают уборки, бельё, расходники и ремонты;
какая минимальная загрузка нужна для безубыточности;
какие квартиры зарабатывают;
какие просто создают оборот;
какие уже давно стоило закрыть.
На растущем рынке слабый объект можно было спрятать среди сильных.
Когда загрузка падает, он начинает тянуть вниз всю компанию.
Третья - насколько быстро бизнес способен меняться.
Маленький собственник может за вечер изменить цены, отключить невыгодное продвижение или поменять условия заселения.
В крупной компании любое изменение проходит через руководителей, таблицы, инструкции и сотрудников.
Но есть и обратная сторона.
У маленького бизнеса часто нет аналитики, резервов и человека, который спокойно посмотрит на ситуацию со стороны.
Все решения принимает уставший владелец между двумя сообщениями от гостей.
Поэтому скорость не всегда означает качество.
Четвёртая - что произойдёт, если владелец выпадет из работы на две недели.
Это, пожалуй, самый честный тест.
Если остановятся ответы гостям, оплаты, уборки, заселения и контроль цен, то перед нами неустойчивый бизнес. Даже если у него отличная загрузка и высокая прибыль.
Он держится не на системе.
Он держится на конкретном человеке.
И этот риск одинаково опасен и для трёх квартир, и для ста.
Поэтому в ближайшие годы выиграют не обязательно самые крупные и не обязательно самые маленькие.
Выиграют те, у кого:
понятны обязательные расходы;
посчитана экономика каждого объекта;
есть резерв на снижение спроса;
убыточные решения быстро закрываются;
процессы не останавливаются без владельца.
Новый рынок будет проверять не количество квартир.
Он будет проверять, сколько ошибок способен выдержать ваш бизнес, прежде чем начнёт разваливаться.
А вы знаете, при какой загрузке ваш бизнес выходит в ноль? | 296 |
| 6 |  Кто переживёт новый рынок лучше: собственник с 3 квартирами или компания со 100?
В прошлом посте я написал, что рынок посуточной аренды сейчас начинает проверять не размер бизнеса, а качество его модели.
И здесь появляется очень интересный момент.
Многие автоматически считают:
- чем крупнее компания, тем она устойчивее.
Логика понятная.
Больше квартир - Больше выручки - Больше сотрудников - Больше ресурсов - Больше возможностей для автоматизации.
Но в кризис размер сам по себе вообще ничего не гарантирует. Иногда он даже мешает.
Представьте двух участников рынка.
Первый - собственник пяти квартир.
Они в собственности, офиса нет, сам всем управляет.
Часть заселений автоматизирована, на уборке одна горничная или иногда он.
Второй - управляющая компания на 100 квартир.
Есть отдел бронирования, руководители, бухгалтерия, маркетинг, отдел клининга и прачка, ИТ сервисы.
А также обязательства перед собственниками квартир.
Часть фонда может находиться в субаренде.
Теперь представим, что загрузка падает на 20 процентных пунктов.
Для первого это неприятно.
Он просто начинает зарабатывать меньше.
Для второго падение выручки может запустить цепную реакцию.
Именно поэтому маленький игрок иногда действительно может быть устойчивее крупного.
У него просто ниже точка безубыточности.
Но здесь важно не сделать обратную ошибку и не решить, что маленькие теперь всех победят. Потому что у крупного игрока есть свои преимущества.
Например, управление доходностью.
Если у тебя 100 квартир, ты можешь нанять отдельного сильного специалиста по revenue management.
Если у тебя 3 квартиры, ты, скорее всего, сам двигаешь цены вечером в телефоне.
Крупная компания может централизовать работу с гостями, строить бренд, собирать базу постоянных гостей, работать с командированными. Может распределять расходы на ИТ.
То есть масштаб действительно дает преимущество. Но только если компания умеет этим масштабом управлять.
И вот здесь, мне кажется, появляется самая опасная зона рынка.
Есть, например, компания на 20–40 квартир. Она уже не может работать как человек с тремя объектами.
Потому что появляется персонал, руководители, отделы, процессы Но при этом компания еще не получила полноценного эффекта масштаба.
100 квартир позволяют распределить стоимость одного специалиста по управлению доходностью на весь фонд.
На 20 квартирах такой специалист может оказаться слишком дорогим.
100 квартир позволяют построить полноценный отдел продаж.
На 20 - отдел продаж может съедать большую часть маржи.
Именно поэтому я бы назвал этот сегмент своеобразной «долиной смерти».
Ты уже слишком большой, чтобы управлять всем самостоятельно. Но еще недостаточно большой, чтобы профессиональная инфраструктура стала экономически эффективной.
И дальше компания оказывается перед выбором.
Первый вариант - снова уменьшиться.
Вернуться к компактной модели и оставить только самые прибыльные объекты. Сократить штат. Упростить управление.
Второй вариант - наоборот, быстро расти.
Набирать фонд. Увеличивать количество объектов под существующую инфраструктуру. Распределять постоянные расходы на больший масштаб.
А вот оставаться посередине и просто ждать, что рынок снова станет как раньше, на мой взгляд, самая опасная стратегия.
Потому что старый рынок позволял расти постепенно.
А новый рынок может потребовать гораздо более четкого ответа: ты кто вообще?
Небольшой предприниматель с низкими расходами? Или профессиональный оператор с системой, технологиями и масштабом?
И вот здесь я вижу будущую структуру рынка примерно так.
С одной стороны останется много небольших собственников с 1–10 квартирами.
С другой стороны будут расти крупные профессиональные управляющие компании. Но между ними начнется сильное давление на средний сегмент.
И тогда возникает следующий вопрос.
- Если крупный оператор действительно хочет быть устойчивее маленького, какая модель ему нужна?
В следующем посте разберу, почему, будущее крупной посуточной аренды в управлении. | 300 |
| 7 |  Гость: «Добрый вечер. А где у вас большая ложка?»
Владелец мысленно:
😵 проверяет, не пропала ли ложка после прошлых гостей;
😵 вспоминает, в каком ящике лежат приборы;
😵 пишет клинеру;
😵 открывает фото кухни;
😵 думает, что завтра обязательно подпишет все шкафы.
А потом отвечает:
«Во втором ящике справа от плиты».
И снова откладывает нормальную инструкцию еще на неделю. 😄
Какая самая неожиданная бытовая просьба прилетала вам поздно вечером? | 360 |
| 8 |  Почему рынок посуточной аренды начал ломаться именно сейчас.
После моего поста о падении загрузки в посуточной аренде в комментариях начался довольно интересный спор.
Одни написали:
- рынок взрослеет;
- мелкие игроки постепенно уйдут;
- произойдет консолидация;
- крупные управляющие компании станут еще крупнее.
Другие возразили:
- да почему вообще должны уйти мелкие?
- у человека три свои квартиры, он сам ими занимается, у него почти нет постоянных расходов;
0 а у крупной управляющей компании огромный штат, зарплаты, офис, сервисы и куча обязательств;
- еще неизвестно, кто в кризис окажется устойчивее.
И знаете что?
На мой взгляд, правы и те, и другие.
Просто рынок будет делиться совсем не так, как многие думают.
Я вообще не считаю, что сейчас происходит история, где «крупные съедят маленьких». Мне кажется, мы наблюдаем более интересный процесс.
Из посуточной аренды начинает уходить легкость зарабатывания денег.
И это принципиально разные вещи.
Еще несколько лет назад рынок прощал практически все. Почему?
Потому что спрос рос очень быстро.
Гостей становилось больше.
Внутренний туризм рос.
Предложение еще не успевало за спросом.
И в такой ситуации рынок сам вытаскивал слабые бизнес-модели.
Ты мог ошибаться в управлении.
Мог не считать экономику квартиры.
Мог держать раздутый штат.
Мог открывать новые объекты за счет оборотных денег.
Мог вообще не знать, что такое RevPAR.
И при этом продолжать зарабатывать.
Растущий рынок вообще очень хорошо маскирует ошибки предпринимателя. Это как плыть по течению и думать, что ты олимпийский чемпион по плаванию.
Пока течение несет в твою сторону - все прекрасно. Проблемы начинаются, когда течение меняется.
И вот, на мой взгляд, с осени 2025 года именно это и произошло.
Не случилось какого-то одного события, после которого гости вдруг перестали снимать квартиры. Просто одновременно сошлось несколько факторов, о которых я писал тут.
И вот здесь возникает очень интересный момент. Можно посмотреть на эти цифры и сказать: «Все. Рынок умер».
Я так не думаю.
Потому что рынок не исчез.
Он просто перестал давать деньги всем подряд.
Рынок посуточной аренды становится профессиональным.
А профессиональный рынок отличается от растущего рынка тем, что на нем недостаточно просто присутствовать. Нужно быть эффективнее конкурента.
Раньше вопрос звучал так:
- Где взять еще пять квартир?
Сегодня вопрос звучит иначе:
- А точно ли мне нужны эти пять квартир?
Раньше предприниматель гордился:
- «У меня 100 объектов».
Сегодня я бы сначала спросил:
- А сколько из них действительно зарабатывают?
Вближайшие несколько лет рынок будет очень жестко проверять не размер компаний, а именно бизнес-модели.
Потому что компания на 100 квартир может быть абсолютно неэффективной.
- У нее может быть огромное количество сотрудников.
- Большой офис.
- Несколько руководителей.
- Отдел контроля качества.
- Отдел продаж.
- Маркетинг.
- Бухгалтерия.
- Сервисы.
И если половина квартир находится в субаренде, то каждый месяц она начинает с огромного количества обязательств, которые нужно оплатить независимо от загрузки.
А рядом может находиться человек с пятью собственными квартирами.
Без офиса, управляющего, фиксированной аренды. С автоматическим заселением и одной горничной.
Загрузка у обоих упала на 20 процентных пунктов.
Но последствия совершенно разные.
Первый может получить кассовый разрыв в несколько миллионов. Второй просто заработает меньше.
Поэтому главный вывод, который я сейчас делаю: естественный отбор в посуточной аренде пройдет не между большими и маленькими.
Он пройдет между теми, кто умеет считать свою экономику, и теми, кто продолжает жить по старым правилам.
И вот здесь возникает следующий интересный вопрос.
- Кто на самом деле окажется устойчивее в новом рынке: собственник с 3 квартирами или управляющая компания со 100?
Потому что у маленького бизнеса есть преимущества, которых никогда не будет у крупного. Но и у крупного есть возможности, которые невозможно получить на трех квартирах.
В следующем посте разберу именно этот сценарий. | 380 |
| 9 |  Не копируйте июльский тариф на август автоматически.
Даже внутри одного месяца спрос может сильно отличаться по неделям, событиям и дням недели.
Перед изменением цены проверьте:
📅 городские мероприятия;
📅 выходные и праздничные даты;
📅 глубину бронирования;
📅 цены пяти похожих объектов;
📅 собственную загрузку на ближайшие 14 дней.
Если свободны все будни, проблема может быть в цене или минимальном сроке.
Если пустуют только отдельные даты, не обязательно снижать весь календарь.
Как выглядит ваш август сейчас: уже плотный или пока много свободных окон? | 1 |
| 10 |  Гость еще не заехал, но впечатление о вас уже складывается.
Сравните две реакции на бронь.
❌ «Бронь вижу. Инструкцию отправим позже».
✅ «Здравствуйте, Анна! Спасибо за бронирование. Ваша квартира подготовлена на даты 18-20 июля. Ближе к заезду отправим понятную инструкцию. Подскажите, пожалуйста, во сколько планируете приехать?»
Во втором варианте нет подарков, скидок и лишних обещаний.
Есть подтверждение, имя гостя, ясность и ощущение, что его ждут.
Гостеприимство начинается не с конфет на столе. Оно начинается с нормального человеческого общения.
Проверьте сегодня свой шаблон первого сообщения. Он успокаивает гостя или звучит как автоматическое уведомление? | 408 |
| 11 |  Зачем я снимал собственную квартиру посуточно.
В прошлом посте я рассказывал, что некоторые люди снимают квартиры не для ночевки, а чтобы просто побыть в одиночестве или спокойно поработать.
И знаете что?
Я сам так делал.
Это был 2021 год.
Тогда мы с Яной еще жили в однокомнатной квартире.
А мне нужно было провести большой онлайн-вебинар.
Не просто созвон.
А полноценный эфир, на котором я запускал очередной поток наставничества.
Дома это сделать было практически невозможно.
Кто проводил эфиры из однокомнатной квартиры, тот поймет.
- Где-то шум.
- Где-то кто-то разговаривает.
- Где-то отвлекаешься сам.
Студий для записи тогда я вообще не знал.
И решение оказалось максимально простым. Я снял… свою же квартиру.
Двухкомнатную на Ленинградской, 62.
Ту самую, которую мы сдавали гостям.
Приехал туда с ноутбуком.
Подключился к стабильному интернету.
Разложил все оборудование.
Закрыл дверь.
И спокойно провел эфир.
Кстати, именно после того вебинара ко мне пришло очень много людей в наставничество.
Получается, квартира окупилась не только как объект аренды, но и как рабочее пространство.
И вот тогда я еще раз убедился в одной мысли.
Посуточная квартира - это давно уже не только место, где можно переночевать.
- Иногда это офис.
- Иногда переговорная.
- Иногда место, где можно записать курс, провести вебинар или спокойно поработать несколько часов, чтобы тебя никто не отвлекал.
Поэтому, когда сейчас меня спрашивают:
- А кто вообще снимает квартиры на сутки?
Я всегда улыбаюсь.
Потому что за десять лет видел десятки совершенно неожиданных сценариев.
И один из них я однажды придумал для себя сам. | 414 |
| 12 |  Скидка на длительное проживание кажется потерей только тогда, когда считать цену одной ночи.
У длинной брони другая экономика:
- одна уборка вместо нескольких;
- меньше переписок и заселений;
- ниже риск пустых промежутков;
- меньше расход времени команды;
- выше предсказуемость календаря.
Но скидка выгодна не всегда. Перед её включением посчитайте чистый доход за весь заезд.
Пример логики:
обычная цена × количество ночей
минус комиссия
минус уборка
минус расходники
минус налоги
минус скидка.
Сравните результат с вариантом, когда эти даты могли остаться пустыми или разбиться на две короткие брони с двумя уборками.
Автоматическая скидка должна решать конкретную задачу: заполнять будни, увеличивать среднюю длительность или закрывать слабый сезон. Если она действует и на даты, которые и так продаются без усилий, вы просто отдаёте часть прибыли.
Проверьте календарь на месяц вперёд. На какие даты скидка действительно нужна, а где её можно отключить? | 383 |
| 13 |  Как поменять отношение к посуточной аренде у обывателей? #Создаем культуру гостеприимства
Продолжаем показывать оборотную сторону медали посуточной аренды. Нет, это не для вебкам и скрытого наблюдения. Это для цифровых кочевников, фрилансеров и удаленных профессий.
Вот четвертая статья из цикла.
Как работать продуктивнее из дома.
Сбегите из дома, чтобы поработать с кайфом 🚀
Работа из дома больше не радует?
Переезжайте на день в стильную красивую квартиру! 💼✨
Забудьте про кухонный стол, гору посуды и кота, который любит нажимать «Отправить» в самый важный момент.
Снимите нашу квартиру на весь рабочий день — и наконец-то поработайте в комфортной, вдохновляющей обстановке без компромиссов.
Что вы получаете:
⚡️ Сверхбыстрый и стабильный Wi-Fi — выдержит даже марафон видеозвонков.
🛋 Уютное рабочее место — удобный диван, розетка под рукой, красивый свет.
🌿 Абсолютную тишину и приватность — никто не дёрнет, не отвлечёт, не попросит открыть банку.
☕️ Свежий чай — в подарок.
🛁 Горячий душ и мягкую кровать после работы — заслуженный отдых без дороги домой.
Вы приходите — и сразу в ресурсном состоянии.
Закрываете все задачи и уходите заряженным.
Готовы работать красиво и с удовольствием?
👉 Напишите нам прямо сейчас в ЛС и забронируйте ближайший свободный день. Или бронируйте самостоятельно на сайте.
Ссылка в комментариях!
Работайте продуктивно. Отдыхайте с кайфом.
Вы уже знаете, что сможете через ИИ сделать свою оригинальную версию и поделиться в соц сетях вашей компании.
Предыдущий пост про эту идею доступен по этой ссылке. | 386 |
| 14 |  Запускаем постоянную пятничную рубрику «Вечерний разбор: одна проблема - одно решение».
Сегодня ситуация знакомая многим: объявление смотрят, но броней мало.
Не спешите сразу снижать цену. Сначала проверьте пять точек.
1. Первая фотография.
Она должна за секунду показать главное преимущество объекта, а не просто комнату целиком.
2. Итоговая стоимость.
Гость сравнивает не цену за ночь, а сумму вместе с уборкой, доплатами и комиссией.
3. Условия бронирования.
Слишком большой минимальный срок, жёсткая отмена или неудобное время заезда могут отсечь спрос.
4. Доверие.
Рейтинг, количество отзывов, подробная инструкция и заполненные характеристики влияют не меньше красивого интерьера.
5. Соответствие запросу.
Если объявление обещает жильё для семьи, а на фото нет спальных мест, посуды и места для хранения, гость не видит себя внутри.
Мини-аудит: откройте карточку с телефона и дайте себе 15 секунд. Понятно ли, для кого объект, сколько стоит и почему нужно выбрать именно его?
В следующую пятницу разберём карточку, которая выглядит красиво, но всё равно не продаёт. | 407 |
| 15 |  В этом году налогов стало слишком много.
Особенно в сравнении патент против УСН.
Кто из вас тоже впервые оплачивает УСН вместо патента? | 398 |
| 16 |  Рассылка на Авито - это не сообщение случайным людям.
Предложение получают пользователи, которые уже проявили интерес: несколько раз смотрели объявление, добавляли его в избранное или подписывались на профиль.
Поэтому инструмент лучше использовать не «на всякий случай», а под конкретную задачу:
- закрыть пустые даты в ближайшие 7-10 дней;
- продать длинное проживание;
- вернуть внимание к объекту после обновления фото;
- заполнить будни между пиковыми выходными.
Перед запуском посчитайте минимальную цену, ниже которой бронь уже невыгодна.
В неё должны войти комиссия, уборка, расходники, налоги и резерв на ремонт.
Хорошее предложение выглядит так:
«Свободны даты с 18 по 21 июля. Скидка действует при бронировании от трёх ночей».
Плохое предложение:
«Скидка всем на всё».
В первом случае вы управляете конкретным провалом календаря. Во втором — просто уменьшаете средний чек.
Проверьте сегодня: есть ли у вас свободный промежуток, который можно закрыть точечной рассылкой без снижения цены на остальные даты? | 476 |
| 17 |  Почему с сентября 2025 года падает загрузка в посуточной аренде
С сентября прошлого года я начал замечать одну и ту же картину.
Сначала подумал - проблема у нас.
Потом поговорил с коллегами - у многих то же самое.
Потом начали выходить исследования рынка.
И стало понятно - меняется не одна компания. Меняется весь рынок.
Вот несколько цифр.
За март 2026 в нашей компании:
- загрузка упала с 77,6% до 51,9%;
- количество номероночей сократилось с 1753 до 1012 (-42%);
- выручка снизилась на 22%.
В апреле ситуация повторилась:
- загрузка - 75,1% → 50,5%;
- номероночи - 1643 → 945 (-42,5%);
- количество заездов - 804 → 440 (-45%).
При этом есть очень интересный момент.
Средняя стоимость проживания (ADR) выросла:
2225 ₽ → 3039 ₽ (+36,6%)
То есть проблема была не в цене.
Мы продавали дороже.
Но гостей стало значительно меньше.
И это подтверждают исследования рынка.
По данным Российского союза туриндустрии, внутренний туризм в 2026 году показывает снижение спроса.
По данным "Коммерсанта", за последние недели июня количество бронирований гостиниц по России сократилось примерно на 12%, а доля отмен выросла с 24% до 33%.
В Крыму бронирования просели почти на 66%, в Сочи - примерно на 25%.
При этом сами туристы никуда не исчезли.
По данным Яндекс Путешествий, 84% россиян планируют путешествовать в этом году.
Но изменилось их поведение.
Причина №1. Люди стали осторожнее тратить деньги
Даже представители туристической отрасли говорят, что покупательная способность снизилась.
Поездки стали планировать более внимательно.
Люди чаще сравнивают варианты, откладывают решение или сокращают бюджет.
Причина №2. Укрепился рубль
Когда доллар становится дешевле, снова появляются Турция, Египет, Таиланд, ОАЭ.
Для многих семей разница между отдыхом в России и за границей перестала быть такой большой.
Часть спроса просто уехала вместе с туристами.
Причина №3. Гости стали бронировать в последний момент
Еще несколько лет назад календарь мог быть заполнен за месяц вперед.
Сейчас огромное количество бронирований приходит за один-два дня до заезда.
Из-за этого создается ощущение пустого календаря, хотя спрос частично появляется буквально в последний момент.
Причина №4. Рынок перегрелся
За последние годы тысячи квартир вышли на рынок посуточной аренды.
Предложение росло быстрее, чем количество путешественников.
Когда рынок рос, места хватало всем.
Теперь начинается конкуренция.
Причина №5. Слабые квартиры перестали продаваться
Самое интересное наблюдение.
Раньше можно было сдавать практически любую квартиру.
Сегодня уже нет.
Старый ремонт.
Слабые фотографии.
Неудобное заселение.
Медленные ответы.
Плохие отзывы.
Все это начинает стоить очень дорого.
Именно поэтому мы приняли решение, которое сначала многим показалось странным.
Мы не стали бороться за загрузку любой ценой.
- Мы начали сокращать слабый фонд.
За год количество квартир у нас уменьшилось примерно с 73 до 62. Мы сознательно отказались почти от 15% объектов.
- Параллельно начали переходить на агентскую модель.
Снизили фиксированную аренду почти на 35%.
Увеличили долю агентских квартир более чем на 25%.
Именно поэтому, несмотря на падение загрузки почти до 50%, показатель RevPAR снизился всего на 8%.
Другими словами, экономика бизнеса оказалась намного устойчивее, чем могла бы быть.
Какой вывод я сделал
Мне кажется, мы наблюдаем не кризис.
Мы наблюдаем взросление рынка.
Еще два года назад можно было зарабатывать просто потому, что спрос был высоким.
Сегодня этого уже недостаточно.
Теперь выигрывают не те, у кого больше квартир.
А те, кто умеет считать цифры, вовремя избавляться от слабых объектов, работать с ценой, сервисом и качеством управления.
2026 год, как мне кажется, станет годом естественного отбора. Слабые модели постепенно уйдут, а системные компании станут только сильнее.
Интересно узнать, что происходит у вас.
Загрузка тоже просела? Или вы пока проходите этот период лучше рынка? | 485 |
| 18 | Гость еще не заехал, но впечатление о вас уже складывается.
Сравните две реакции на бронь.
❌ «Бронь вижу. Инструкцию отправим позже».
✅ «Здравствуйте, Анна! Спасибо за бронирование. Ваша квартира подготовлена на даты 18-20 июля. Ближе к заезду отправим понятную инструкцию. Подскажите, пожалуйста, во сколько планируете приехать?»
Во втором варианте нет подарков, скидок и лишних обещаний.
Есть подтверждение, имя гостя, ясность и ощущение, что его ждут.
Гостеприимство начинается не с конфет на столе. Оно начинается с нормального человеческого общения.
Проверьте сегодня свой шаблон первого сообщения. Он успокаивает гостя или звучит как автоматическое уведомление? | 1 |
| 19 |  На Авито стоимость уборки можно показывать гостю отдельной строкой. Удобно — но только если настройка сделана аккуратно.
Проверьте три вещи.
Первое. В календаре должно быть выбрано, как учитывается уборка:
— уже включена в стоимость проживания;
— начисляется отдельно.
Второе. Если уборка вынесена отдельной строкой, уберите её стоимость из текста объявления. Иначе гость увидит одну сумму в карточке, другую — в расчёте, а обсуждение дополнительной оплаты в чате может выглядеть как нарушение.
Третье. Проверьте все объекты, а не только главный. Настройка применяется к конкретному объявлению.
Полезная логика для коротких броней: уборка отдельно. Для более длительного проживания можно включать её в цену или делать гибкое условие — например, не начислять отдельно при проживании от двух суток, если экономика объекта это позволяет.
Главный вопрос не «как делают другие», а покрывает ли выбранная модель реальные расходы на клининг и остаётся ли цена понятной гостю.
Сегодня откройте один объект и пройдите путь бронирования глазами гостя. Итоговая сумма выглядит прозрачно? | 464 |
| 20 |  ИЮНЬ 2026. ГОСТЕЙ МЕНЬШЕ. ДЕНЕГ БОЛЬШЕ.
Продолжаю серию ежемесячных отчетов.
Если еще весной можно было думать, что это временная просадка рынка, то июнь окончательно подтвердил - мы живем уже в новой реальности.
Сравнил июнь 2025 и июнь 2026.
Главные цифры.
Выручка от проживания снова снизилась.
Количество гостей тоже стало меньше.
Но самое интересное оказалось не в загрузке. А в финансах.
Мы продолжаем двигаться по стратегии, которую начали ранее - постепенно уходить от тяжелой модели субаренды в сторону агентской схемы работы.
Кстати, подробнее об этом говорим на прямом эфире завтра в 11:00 МСК.
И июнь очень хорошо показывает, почему это было правильным решением.
Доходы компании составили: 4,85 млн ₽ → 4,01 млн ₽ -17,3%
Поступления денежных средств: 7,50 млн ₽ → 4,32 млн ₽
Цифры здесь напрямую сравнивать нельзя. В июне прошлого года проходили крупные возвраты и движение обязательств. Поэтому намного важнее посмотреть на саму операционную деятельность.
Расходы: 4,07 млн ₽ → 2,86 млн ₽ -29,7%
То есть расходы сократились значительно сильнее, чем доходы. Именно поэтому операционный денежный поток получился неожиданно сильным.
Июнь 2025: 774 тыс ₽
Июнь 2026: 1,15 млн ₽
Рост почти на 48%.
Для меня это главный показатель месяца.
Несмотря на то, что рынок слабее прошлого года, сам бизнес зарабатывает операционных денег больше.
Почему так произошло?
Потому что за последние месяцы мы сильно изменили структуру расходов.
Очень хорошо видно, как продолжается переход на агентскую модель.
Доход от агентских квартир уже превышает: 2,43 млн ₽
Доход от субаренды: 1,56 млн ₽
Еще год назад соотношение было совершенно другим.
А вместе с этим продолжают снижаться самые опасные фиксированные расходы.
Именно они раньше создавали максимальные риски в периоды падения спроса.
По сути мы перестраиваем компанию из модели:
> «главное - набрать как можно больше квартир»
в модель:
> «главное - чтобы каждая квартира приносила прибыль».
И именно поэтому сегодня меня уже интересует не столько загрузка, сколько устойчивость бизнеса.
Если спрос снова просядет - компания должна спокойно пережить этот период.
Июнь показывает, что мы движемся именно в эту сторону.
Еще один интересный момент.
Когда я начал публиковать ежемесячные отчеты, многие писали: «Наверное, скоро все восстановится.»
Но уже четыре месяца подряд цифры говорят об обратном.
Рынок действительно изменился.
Гостей стало меньше.
Конкуренция стала выше.
Поэтому сегодня выигрывает уже не тот, у кого больше квартир.
А тот, у кого легче структура расходов и лучше управляемость бизнеса.
И об этом будет пост завтра.
Какие выводы делаю по итогам июня?
Во-первых, спрос пока не восстановился. Это уже долгосрочная тенденция, а не случайность.
Во-вторых, стратегия удержания цены продолжает работать. Мы не участвуем в демпинге и не покупаем загрузку любой ценой.
В-третьих, переход на агентскую модель дает тот результат, который мы и ожидали. Расходы сокращаются быстрее, чем доходы.
И самое главное.
Еще год назад снижение загрузки автоматически означало ухудшение финансового результата.
Сегодня это уже не так.
Да, рынок стал сложнее.
Но сам бизнес стал заметно устойчивее.
#отчетпозагрузке | 451 |
