Кухня, Деньги, Две Подушки.
Відкрити в Telegram
Канал для тех, кто сдает посуточно и еще не повесился. Про: · Ремонты: как из хрущевки сделать конфетку. · Гостей: как выкурить неадеквата. · Деньги: схемы, о которых молчат в чатах. Вступай в закрытый клуб профессионалов: @ceo2pillows
Показати більше7 374
Підписники
Немає даних24 години
-217 днів
-2630 днів
Завантажуємо дані
Схожі канали
Хмара тегів
Вхідні та вихідні згадування
---
---
---
---
---
---
Залучення підписників
жовтень '26жовт '26
жовтень '26
+29
в 0 каналах
вересень '26
+53
в 0 каналах
Get PRO
серпень '26
+47
в 0 каналах
Get PRO
липень '26
+51
в 0 каналах
Get PRO
червень '26
+67
в 1 каналах
Get PRO
травень '26
+68
в 0 каналах
Get PRO
квітень '26
+89
в 0 каналах
Get PRO
березень '26
+98
в 2 каналах
Get PRO
лютий '26
+166
в 4 каналах
Get PRO
січень '26
+120
в 0 каналах
Get PRO
грудень '25
+70
в 6 каналах
Get PRO
листопад '25
+124
в 2 каналах
Get PRO
жовтень '25
+161
в 4 каналах
Get PRO
вересень '25
+202
в 2 каналах
Get PRO
серпень '25
+525
в 36 каналах
Get PRO
липень '25
+672
в 22 каналах
Get PRO
червень '25
+254
в 84 каналах
Get PRO
травень '25
+399
в 2 каналах
Get PRO
квітень '25
+283
в 3 каналах
Get PRO
березень '25
+403
в 2 каналах
Get PRO
лютий '25
+717
в 1 каналах
Get PRO
січень '25
+311
в 3 каналах
Get PRO
грудень '24
+885
в 30 каналах
Get PRO
листопад '24
+422
в 7 каналах
Get PRO
жовтень '24
+315
в 1 каналах
Get PRO
вересень '24
+2 423
в 16 каналах
Get PRO
серпень '24
+422
в 19 каналах
Get PRO
липень '24
+317
в 1 каналах
Get PRO
червень '24
+182
в 2 каналах
Get PRO
травень '24
+255
в 1 каналах
Get PRO
квітень '24
+257
в 1 каналах
Get PRO
березень '24
+218
в 0 каналах
Get PRO
лютий '24
+312
в 0 каналах
Get PRO
січень '24
+256
в 2 каналах
Get PRO
грудень '23
+237
в 0 каналах
Get PRO
листопад '23
+227
в 1 каналах
Get PRO
жовтень '23
+456
в 1 каналах
Get PRO
вересень '23
+514
в 0 каналах
Get PRO
серпень '23
+525
в 0 каналах
Get PRO
липень '23
+172
в 0 каналах
Get PRO
червень '23
+130
в 0 каналах
Get PRO
травень '23
+154
в 0 каналах
Get PRO
квітень '23
+73
в 0 каналах
Get PRO
березень '23
+271
в 0 каналах
Get PRO
лютий '23
+224
в 0 каналах
Get PRO
січень '23
+117
в 0 каналах
Get PRO
грудень '22
+101
в 0 каналах
Get PRO
листопад '22
+157
в 0 каналах
Get PRO
жовтень '22
+396
в 0 каналах
Get PRO
вересень '22
+282
в 0 каналах
Get PRO
серпень '22
+486
в 0 каналах
Get PRO
липень '22
+320
в 0 каналах
Get PRO
червень '22
+450
в 0 каналах
Get PRO
травень '22
+258
в 0 каналах
Get PRO
квітень '22
+524
в 0 каналах
Get PRO
березень '22
+957
в 0 каналах
| Дата | Залучення підписників | Згадування | Канали | |
| 21 жовтня | +3 | |||
| 20 жовтня | +1 | |||
| 19 жовтня | +2 | |||
| 18 жовтня | 0 | |||
| 17 жовтня | +1 | |||
| 16 жовтня | 0 | |||
| 15 жовтня | +1 | |||
| 14 жовтня | +1 | |||
| 13 жовтня | +4 | |||
| 12 жовтня | +2 | |||
| 11 жовтня | +4 | |||
| 10 жовтня | +1 | |||
| 09 жовтня | +1 | |||
| 08 жовтня | +2 | |||
| 07 жовтня | +1 | |||
| 06 жовтня | +2 | |||
| 05 жовтня | 0 | |||
| 04 жовтня | +1 | |||
| 03 жовтня | 0 | |||
| 02 жовтня | +1 | |||
| 01 жовтня | +1 |
Дописи каналу
Пост о том, как успехи прошлого не гарантируют успехов в будущем.
Так я обычно говорю собственникам, которые "успешно" сдавали ранее квартиры "семьям" в долгосрок и все было в порядке. Считаю таких везунчиками до тех пор, пока они не столкнутся с реальностью. А это: смерти, разгромы, неоплата, долги, ключи в ящик, давление на жалость.
Также это встречается и в работе с контрагентами и сотрудниками. Это когда ты работаешь несколько лет с кем-то и не нарадуешься, а затем херак и ты уже в шоке - как такое могло произойти?
Вот так, например, в сфере ремонта.
Вот последний пост про эту квартиру:
https://t.me/ceo2pillowschannel/4017
В низу поста ссылки на предыдущие публикации.
Если интересно - прочитайте всю историю.
В начале нашей карьеры - в 2016-2019 годах мы познакомились с мастером, который делал ремонты одному из собственников.
Да так с ним и продолжили делать ремонты.
Так, на Гагарина 82а у нас появились 3 квартиры в стиле лофт. В том числе делали ремонт и в частном саду, который тогда был у супруги.
Затем дошло дело до Серого Кардинала, который мы недавно закрыли - он там тоже делал ремонт, но так ужасно, что:
- Приходилось допинывать.
- Сорвал сроки на 2 месяца
- Мы через 5 лет переделывали полностью душевую
В итоге работу с этим прорабом завершили и больше с ним никогда не работали.
Далее, с 2023-2024 года примерно начали работать с другим мастером.
Он ремонтировал кухню моей маме, у меня дома мелкий ремонт делал. И ячейки возводил в том самом гараже, о котором я писал ранее.
Помимо этого мы с ним почти 10 квартир собрали из бетона в крутые объекты для посуточной и долгосрочной аренды.
В общем работали долго и давно.
Но на моей квартире на Чехова 3 в Вологде все и закончилось.
Сначала были обещания завершить ремонт через 2 недели, потом снова 2 недели, потом снова.... А затем он вообще пропал. Перестал брать трубку и отвечать на сообщения.
Пришлось принимать экстренные меры.
Вызвал Газель, погрузили весь инструмент и отвезли в ячейку того самого гаража на хранение.
Пригласили другую бригаду завершать ремонт.
Видимо, срок жизни прорабов - 3 года.
Поделитесь - как вы развиваете отношения с контрагентами и подрядчиками?
| 2 |  Кстати, продолжая темы финансовых ошибок, которые я поднял в предыдущем посте.
В 2024-2025 году мне удалось укрепить свой кредитный рейтинг, повысить свои личные доходы и поверить в то, что дальше будет еще больше.
На этих "фактах", которые были лишь моим неадекватным представлением о реальности, я залез в несколько проектов. О части из них... Да что там, обо всех я как-то частично упоминал ранее.
Начнем с доходного гаража.
О нем большой пост я писал тут:
https://t.me/ceo2pillowschannel/3929
Прочитай, если пропустил, чтобы быть в контексте.
На самом деле как было - чтобы заполнить полностью гараж арендаторами, потребовалось сильно больше времени. Почти 10 месяцев. Очень неожиданно.
Но для этого надо было "нащупать" правильную цену.
Тут получилось как с "Серым кардиналом" - мы выставили его в начале за 7500 руб /сутки - но никто не снимал. А вот за 3000 руб он прекрасно зашел. Но математика была уже не та.
Так же и с гаражом - изначальная цена в 2000-2500 руб за ячейку, оказалась моей "влажной" фантазией. А реальность уперлась сначала в 1500 руб - именно при этой цене пошли заявки. И далее, когда ячейки освобождались, мы могли их уже сдавать по 1750 руб.
То есть 10 месяцев я палил деньги на Авито на публикацию и продвижение, полагая, что либо меня не видно, либо пока время не то. А была не та цена.
И в целом сейчас все неплохо даже.
То есть, если взять итоговую цену гаража с ремонтом и разделить на арендную доходность, то получается 14,78% годовых. Для недвижимости отличный показатель.
Но только я этот гараж запустил в кредит.
И ежемесячный платеж забирал деньги, создавая отрицательный денежный поток.
Хорошо, что в итоге арендой гаража я не стал лично заниматься, а его подхватила команда из Надо!Снять. Когда ячейка освобождается, они сами размещают объявление, сами показывают гараж, контролируют оплату.
В итоге вопрос я решил не самым очевидным способом.
Выставил на Авито по текущей рыночной цене, но заявок была - одна за 3 месяца.
Я понимал, что либо надо за бесценок отдавать, либо оставлять как есть, гасить кредит досрочно, чтобы убрать отрицательный денежный поток.
Но я нашел другой способ - продал гараж одному из родственников, забрав себе объект временно в бесплатное управление. Чтобы далее через 1-2 года посмотреть, что с этим можно сделать и получится ли из этого новая бизнес ниша. | 209 |
| 3 |  Вы просили в чате в комментариях к предыдущему отчету за август, добавить отчеты по долгосрочной аренде квартир.
Давайте поделюсь тогда, как у нас обстоят дела.
На текущий момент у нас 91 квартира. Их нам передали собственники в управление. Из этого объема 1 объект принадлежит моей маме.
Также и них есть 5 квартир - это по сути комнаты. Одна 5к квартира, попиленная на 5 комнат с общими удобствами. Она никак не зашла в посуточную аренду и это была финансовая ошибка.
Со всеми собственниками у нас одна модель - работаем за фиксированный процент от выручки, а также берем разовую комиссию с нанимателя за подбор объекта.
100% загрузки в моменте было только пару раз. В целом, каждую неделю у нас свободно 5-7 квартир.
А также каждый месяц к нам приходит 1-2 новых собственника.
Итого за аренду в сентябре мы получили:
- 2 620 500 руб, где 25% наша доля выручки, а это 655 125 руб, из которых 30% чистая прибыль.
- 244 000 руб залогов, которые лежат на депозите и страхуют повреждения от гостей и оплату уборки
- 167 600 руб агентской комиссии, которая является 100% нашим доходом
С самого начала это направление было высокодоходным, но со временем мы стали обрастать обязательствами.
Например, у нас в штате работает юрист, который регулярно просуживает должников или вредителей, общается в досудебном порядке и взаимодействует с полицией.
Это неизбежное решение, которое мы приняли на масштабе - больше квартир и выше вероятность судебных дел. | 280 |
| 4 |  Арендатор не платит за квартиру, поменял ФИО 12 раз и теперь его хотят выселить. Что делать?
Получил интересное сообщение от подписчика. Решил поделиться с вами этой историей, потому что ситуация довольно необычная.
В мае собственники сдали квартиру девушке с ребенком. Заключили договор, проверили паспорт, сделали его копию. Первые три месяца все было хорошо, арендатор исправно вносила оплату.
А с августа начались проблемы. Сначала девушка просила подождать, потом находила новые причины отложить платеж. В итоге задолженность накопилась за целый месяц, а денег собственники так и не получили.
Но дальше выяснилось кое-что интереснее.
За последние 10 лет девушка, по информации собственников, около 12 раз меняла фамилию, имя и отчество.
Причем иногда делала это по несколько раз в год.
В июле, уже после заключения договора аренды, она снова полностью сменила ФИО и получила новый паспорт. Собственников об этом не уведомила.
Теперь они собираются ее выселять и пытаются разобраться, какие у них вообще есть права.
И здесь у них возникло сразу несколько вопросов.
Если арендатор поменял паспорт и ФИО, а договор заключен на старые данные, продолжает ли этот договор действовать?
Можно ли взыскать задолженность по такому договору?
И самое интересное - можно ли обратиться в полицию с заявлением о мошенничестве, если человек перестал платить за квартиру, а до этого неоднократно менял свои персональные данные?
Сразу скажу, что сама по себе смена ФИО и паспорта не прекращает действие договора. Человек остается стороной договора, даже если его паспортные данные изменились.
А вот с неоплатой и выселением ситуация сложнее.
Неуплата аренды сама по себе еще не означает мошенничество. Для этого нужно доказать, что человек изначально намеревался получить жилье путем обмана, не собираясь выполнять обязательства.
И самостоятельно принудительно выселять жильца, даже при наличии долга, тоже опасная история. Здесь важно действовать в рамках предусмотренной законом процедуры.
Но меня в этой истории заинтересовала именно практика.
За годы работы в посуточной аренде мы сталкивались с самыми разными гостями. Однако история с двенадцатью сменами ФИО - это что-то новое :)
Поэтому хочу спросить коллег, особенно тех, кто занимается долгосрочной арендой.
Были ли у вас случаи, когда арендатор переставал платить и отказывался освобождать квартиру?
Обращались ли вы в полицию? Принимали ли заявления? Удавалось ли реально взыскать задолженность или добиться освобождения квартиры?
Поделитесь опытом в комментариях. Думаю, собственникам, которые сейчас оказались в такой ситуации, ваши реальные истории будут гораздо полезнее общих рассуждений. | 375 |
| 5 |  Уйти полностью из посутки, допустим в долгосрок - это тоже выход. Расскажу, кстати, как прошли диагностики, на которые вы записались.
Есть коллеги, которые зарабатывают только летом. Тогда для них низкий сезон превращается в "выживалити". У них аренда - это единственный источник дохода.
С такими мы рассматривали способы - как еще зарабатывать деньги сопоставимые с арендным доходом и даже выше. С востребованностью как раз в то время, когда в посутке низкий сезон.
А есть коллеги, кто сам ведет все процессы в бизнесе и за счет этого получает хороший доход, сопоставимый с моим. То есть их 14 квартир приносят столько же, сколько и мои 44 объекта. А все потому, что нет команды и ИТ сервисов. При этом на бизнес уходит пара часов в день.
Также встречал истории, когда коллеги наоборот с 14 квартир сокращались до 4 объектов только по одной причине. С ростом количества квартир рос хаос и объем проблем, которые надо было решать.
И когда я наслушался этих историй, то подумал вот что...
А что, если мне в бизнесе оставить только горничных и прачку? Расстаться со всей командой управляющих, бронистов, завхозов?
В-общем, я с женой могу делать ремонты, развозить белье и отвечать на звонки. Единственное, что это будет без выходных и отпусков. Но сколько я тогда заработаю?
Точнее, какую сумму я сэкономлю?
Это в среднем 550 тыс руб ежемесячно.
Довольно серьезная сумма. Именно во столько я оцениваю свою свободу.
Возможно, что для того, чтобы со всем справится, я бы мог еще сократить количество квартир. Еще тщательнее "протрясти" 43 объекта и отрезать 13 квартир снизу - тех, что меньше всего прибыли приносят. И перевести их тоже в долгосрочную аренду.
Мы бы тогда вполне могли бы вдвоем справиться с этими 30 квартирами. Возможно, даже офис и прачка бы не потребовались при этом.
Кто знает... Возможно, где-то в параллельной вселенной так и происходит. | 397 |
| 6 |  Долгосрочная аренда квартир - это обязательная составляющая стабильного бизнеса посуточника. Но у каждого это направление устроено по-своему.
Например, в курортных и туристических городах, посуточно сдают 4 месяца в году, а остальное время среднесрочная аренда.
У этого способа есть один существенный минус. Пока квартира 8 месяцев закрыта для суточных броней, она теряет свой рейтинг на площадках.
Есть коллеги, которые отмахиваются от собственников, которые приносят им квартиры "не в тех районах" или "не в том состоянии". Они отрицают реальность, где можно параллельно зарабатывать на долгосрочной аренде.
Они в чате задают мне вопросы в духе: "Ну вот зачем собственнику вам отдавать квартиру? Он что сам не сможет сдавать?" То есть эти вопросы в основном подтверждают их гипотезц о том, что долгосрочная аренда не работает.
А есть те, кто так же как мы развернул параллельное направление. Мы это вывели в отдельную компанию "Надо!Снять" еще 3 года назад. Я еще тогда предвидел то, как будет развиваться рынок и просто не хотел отказываться от тех квартир, которые сами к нам приходят.
Сейчас у нас 90 квартир в долгосрочной аренде.
Этот фонд сформирован в основном из квартир, которые изначально не подходят для посуточной аренды.
И частично сюда переходят все те квартиры, от которых мы отказывались в последние месяцы. Ведь есть такие объекты, которые собственнику принесут доход выше при модели долгосрочной аренды. Разумнее было их перевести в "Надо!Снять".
Кстати, в Базе знаний посуточника есть мой мастер-класс о том, как зарабатывать на долгосрочной аренде.
За смешные 500 руб вы можете получить к нему доступ и во всем разобраться.
Ссылка на Статью и запись эфира тут. | 424 |
| 7 |  О!сенние вебинары для роста продаж
Конкуренция за гостя растёт, и привычных стратегий для стабильной загрузки уже недостаточно. Чтобы преимущества объектов чаще превращались в реальные бронирования, коллеги из Островка запускают серию практических вебинаров.
Что в программе
● Инструменты для формирования спроса, повышения видимости объекта, привлечения B2B-клиентов и активных путешественников
● Специальный вебинар только для представителей посуточной аренды
● Розыгрыш призов на финальном вебинаре
● Записи вебинаров для зарегистрированных участников
Участие бесплатное, изучить расписание и зарегистрироваться можно
по ссылке. | 382 |
| 8 | Куда ушли основные квартиры из посуточной аренды?
В одном из предыдущих постов я писал о том, что сократили фонда посуточной аренды с 75 квартир до 44.
Основная часть этих объектов направилась в долгосрочное направление. Но навсегда, а не только на несезон, как это делают в Питере или Калининграде.
Как все складывалось?
Эти собственники с нами работали по модели субаренды. Наша цель была перевести всех на управление. И перед тем, как вести диалог, мы делали просчет - а сколько бы заработала квартира за прошедшие 12 месяцев, если мы выплачивали 50% от выручки.
По части квартир ситуация была такой, что сумма была весьма скромной. И, как вы понимаете, не стабильной - летом супер много, в низкий сезон супер мало. Американские горки.
А если посчитать, сколько собственник заработает с той же квартиры в долгосроке - получалась абсолютно та же величина, только стабильно.
Вот такие квартиры мы сразу и предлагали вывести в долгосрок. Это разумнее и эффективнее.
Но ведь летом они бы принесли высокий доход. Может стоило их сдать на 9 месяцев, а потом вернуть?
Точно нет. Сейчас алгоритмы каналов продаж настроены так, что эти объекты будут обузой - как квартиры с закрытым и недоступным календарем на 9 месяцев. А когда будут летом открыты даты, то придется снова формировать рейтинги и раскручивать квартиру. И то, не факт, что это сработает.
Поэтому - все. Если в среднем по году объект приносит низкий доход, то он навсегда "выпиливается" из посутки. | 429 |
| 9 |  Что вы знаете о высоком предложении на рынке долгосрочной аренды?
На фото карта Украины, г. Киев.
Цифры в кружочках - это количество доступных для долгосрочной аренды квартир.
16 878 квартир! Это очень много. А потребность в них примерно как в Воркуте или как в Краснодаре в районе Западный обход.
Ситуация понятная - массовый выезд жителей после активных действий МО РФ. Квартиры бросают, пытаясь их сдать в долгосрок. | 459 |
| 10 | Вот, к примеру, посмотрите как выглядят объекты, которые приходят на смену.
Например, мы отдали 2 квартиры, которые мы снимали 10 лет, два раза в них делали ремонт и хоумстейджинг, но ничего не помогало.
И на замену им взяли новую квартиру:
https://vologda.2pillows.ru/apartment/ul-respublikanskaya-d-30-kv-55 Сдаем ее за 5000 руб тогда, как эти 1к в соседнем доме уходили только по 2500 руб.
2 по цене одной!
Кстати, в этом доме также есть наша собственная квартира
https://vologda.2pillows.ru/apartment/ul-respublikanskaya-d-30-kv-13 Сдаем ее за 2900 руб | 467 |
| 11 |  Что дальше делать с квартирами?
Мы расстаемся со многими объектами. И в целом, процесс уже завершен.
Все, что мы должны были убрать из посуточной аренды - мы убрали.
В итоге, из 75 посуточных квартир весной 2026 года у нас осталось 44 квартиры и еще одна уходит на продажу 1 ноября.
Что мы планируем дальше делать?
Снова набирать квартиры. Но уже с пониманием того, что у нас круто отрабатывает. То, что будет приносить высокий доход нам и собственнику.
Это точно не студии - в нашем городе это всегда про низкий чек при тех же затратах на заселение. Поэтому у нас фокус на 2к квартиры и 1к объекты с дорогим дизайнерским ремонтом.
Сколько у нас будет квартир?
Для того, чтобы соблюсти баланс между загрузкой, доходностью и нагрузкой команнды, я считаю, что 65 квартир - это та идеальная цифра, к которой надо вернутся к лету 2027 года в Вологде.
Возможно, к этой цели не придем, так как в среднем в месяц к нам поступает 1-2 новые квартиры. То есть, объективно, добавим квартир 10 только.
Но посмотрим, как дальше будет вести себя рынок аренды. | 493 |
| 12 |  Однажды мы дарили сертификат на проживание квартирах компании "Две Подушки" и получили обратную связь о том, что это как намек на что-то непристойное. Мол, квартиры снимают только для пьянок-гулянок и разврата.
Это просто первое впечатление. Но если задуматься, то приходят и другие способы как применить сертификат.
Такие мысли приходят не всем - не каждый готов задуматься.
Тогда нам в голову пришла идея: собрать все способы использования квартир посуточно, чтобы расширить картину мира наших потенциальных гостей.
Мы делаем сначала отдельные развернутые публикации, посвященные тому, как можно использовать аренду квартир.
Затем сводим их воедино в одном посте с гиперссылками. Кстати, вот этот пост:
https://vk.ru/wall-127708741_7135
И далее QR-код, ведущий на этот пост, мы размещаем на сертификате с подписью о том, как его можно применить.
Тогда мы сразу решаем два дела: убираем предрассудки и обучаем наших постоянных гостей, показывая им альтернативные способы.
#СоздаемКультуруГостеприимства | 494 |
| 13 |  Как правильно выходить из аренды квартиры, если собственник уже готовит претензии
В предыдущем посте рассказал про уведомление собственника квартиры на Возрождения.
Напомню суть.
Мы выводим квартиру из посуточной аренды. Собственник написал, что квартиру необходимо вернуть «в исходном состоянии», а если этого не произойдет к нужной дате, то аренда продолжит начисляться до момента, пока квартира в это состояние не будет приведена.
Я с такой трактовкой не согласен.
И вот как собираюсь действовать.
Первое - никаких споров на уровне «мне кажется, квартира стала хуже».
- Есть договор.
- Есть состояние квартиры, в котором мы ее получили.
- Есть срок эксплуатации.
- И есть нормальный износ.
Статья 622 ГК РФ говорит достаточно понятно: после прекращения договора арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, которое отдельно предусмотрено договором.
То есть после двух лет использования квартира совершенно необязательно должна выглядеть так, будто вчера закончился ремонт.
Второе - квартиру нужно официально предложить собственнику к передаче в установленный срок.
1. Освободили квартиру.
2. Прекратили ей пользоваться.
3. Подготовили имущество.
4. Готовы отдать ключи.
5. Пригласили собственника на приемку.
Это важно, потому что арендная плата действительно может начисляться дальше, если арендатор просрочил возврат квартиры.
Но совсем другая история, если арендатор квартиру возвращает, а собственник говорит:
• Нет, вот здесь мне что-то не нравится. Принимать не буду. И пока не исправите - платите дальше.
На мой взгляд, так превращать приемку квартиры в бесконечный счетчик аренды нельзя.
Третье - акт приема-передачи.
И здесь я бы вообще не соглашался с формулировками вроде: «Квартира находится не в исходном состоянии».
Что конкретно не так?
Стол? Диван? Стена? Холодильник? Какие повреждения?
В каком состоянии этот предмет передавался два года назад?
Каждое замечание можно отдельно зафиксировать в акте. А дальше уже разбираться: это нормальный износ или действительно ущерб, возникший по нашей вине.
Четвертое - фото и видео.
Перед передачей я собираюсь подробно снять всю квартиру:
- Каждую комнату.
- Мебель.
- Технику.
- Сантехнику.
- Стены.
- Полы.
- Окна.
- Все имущество, которое передавалось вместе с квартирой.
И отдельно зафиксировать сам факт готовности передать квартиру и ключи.
Потому что спустя месяц фраза:
• «Там всё было нормально» доказывает примерно ничего.
А видео квартиры, снятое непосредственно перед передачей, - уже совсем другой разговор.
И пятое, пожалуй, самое важное.
Не смешивать возврат квартиры и претензии по ущербу.
Если собственник считает, что мы что-то испортили, - пусть конкретно указывает что. За реальный ущерб арендатор действительно должен отвечать.
Но это не означает, что собственник может просто не принимать освобожденную квартиру и продолжать месяцами начислять аренду до достижения какого-то субъективного «исходного состояния».
Поэтому на уведомление я уже подготовил письменный ответ. В нем прямо зафиксировал нашу позицию:
квартиру передаем в установленный срок по акту, вместе с ключами и имуществом, с учетом нормального износа за весь период эксплуатации. Все конкретные претензии собственника - фиксируем отдельно в акте и разбираемся с каждой по существу.
Кстати, именно такие истории хорошо показывают, почему в посуточной аренде недостаточно уметь делать красивые фотографии, считать загрузку и работать с площадками.
Рано или поздно приходится разбираться еще и в договорах, актах, собственниках и ответственности сторон.
Именно поэтому в «Базе знаний посуточника» я отдельно собрал материалы по юридическим вопросам и работе с собственниками. В том числе там есть видео-урок про агентский договор и доверительное управление и мой материал про поиск квартир и работу с собственниками.
Весь архив - 500 ₽ в месяц.
[ССЫЛКА НА БАЗУ ЗНАНИЙ] | 566 |
| 14 |  Как собственник решил, что после двух лет аренды я должен вернуть ему новую квартиру
Продолжается моя история с квартирой на Возрождения, 86А, которую мы выводим из посуточной аренды.
Квартиру мы арендовали в ноябре 2024 года. Договор заканчивается 25 ноября 2026 года.
Недавно собственник уведомил меня, что готов продлить договор. Но уже на новых условиях.
Арендная плата - 45 000 ₽ в месяц.
Срок нового договора - до 30 октября 2026 года.
Но самое интересное оказалось даже не в цене.
В уведомлении собственник отдельно написал:
«В неизменных рыночных реалиях невозможно, настоящим уведомляю Вас о том, что с 30 октября 2026 года размер ежемесячной арендной платы изменяется, и будет составлять 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей в месяц. Основание: п. 2.2 договора арендная плата в одностороннем порядке изменению не подлежит».
И дальше еще интереснее.
Он предложил заключить новый договор, но при этом предупредил: если мы не соглашаемся, квартиру необходимо передать «в исходном состоянии».
А если к установленной дате она не будет приведена в это самое «исходное состояние», арендная плата продолжит начисляться до момента фактической передачи квартиры в исходном состоянии.
Вот здесь мне стало интересно.
Что такое вообще «исходное состояние» квартиры после двух лет эксплуатации?
Представим, что вы взяли квартиру в аренду на два года. Два года ей пользовались, у вас изнашивалась мебель, техника. При этом появлялись обычные следы эксплуатации.
А потом собственник говорит:
• Верните всё как было два года назад. А пока не вернете - продолжайте платить аренду.
Звучит удобно. Особенно для собственника.
Но у меня возникло сразу два вопроса.
Первый: где в нашем договоре написано, что квартиру необходимо вернуть именно в «исходном состоянии» без учета естественного износа?
Второй: может ли собственник отказаться принимать квартиру, потому что ему не нравится ее состояние, и продолжать начислять за это время аренду?
Я поднял договор.
Потом посмотрел, что по этому поводу говорит Гражданский кодекс.
И картина оказалась несколько другой.
Поэтому собственнику я подготовил официальный ответ.
В следующем посте расскажу, как я собираюсь передавать квартиру и что, на мой взгляд, обязательно нужно делать посуточнику при выходе из долгосрочного договора аренды, чтобы потом не оплачивать чужое представление об «исходном состоянии». | 581 |
| 15 |  СЕНТЯБРЬ 2026. ГОСТЕЙ СТАЛО НАМНОГО МЕНЬШЕ. НО ДОХОДНОСТЬ КВАРТИР ПОЧТИ НЕ ИЗМЕНИЛАСЬ.
Продолжаю серию открытых отчетов по посуточной аренде. Сравнил сентябрь 2025 и сентябрь 2026 года.
Доход за проживание: 4,08 млн ₽ → 2,73 млн ₽ -33,1%
Продано номероночей: 1569 → 866 -44,8%
Количество заездов: 675 → 383 -43,3%
Загрузка: 67,98% → 55,58% -12,4 п.п.
На первый взгляд падение серьезное, Но за год мы существенно сократили фонд, выводили слабые квартиры и уходили от фиксированной аренды. Поэтому мне важнее не общая выручка, а эффективность каждой доступной квартиры.
ADR - средняя стоимость проданной ночи:
2602 ₽ → 3155 ₽ +21,2%
RevPAR - выручка на одну доступную квартиру:
1769 ₽ → 1754 ₽ -0,9%
Вот это для меня главный результат сентября.
Несмотря на падение загрузки на 12,4 п.п., доходность каждой доступной квартиры практически не изменилась. Мы не стали возвращать загрузку демпингом. Рост средней цены на 21% практически полностью компенсировал снижение загрузки.
Средний срок проживания тоже немного вырос:
2,20 → 2,25 суток.
А окно бронирования увеличилось:
5,99 → 8,46 дня.
То есть в сентябре гости, наоборот, стали бронировать раньше.
Теперь к деньгам.
Поступления за месяц составили 3,62 млн ₽, выплаты - 2,86 млн ₽.
Операционный денежный поток: +761 тыс. ₽.
После выплаты 135 тыс. ₽ дивидендов общий денежный поток месяца: +626 тыс. ₽.
Остаток денег на конец сентября - 2,20 млн ₽.
Но самое интересное - структура бизнеса.
Из 3,13 млн ₽ поступлений по проживанию:
Агентские квартиры - 2,53 млн ₽.
Фиксированная аренда - 599 тыс. ₽.
То есть уже около 81% поступлений от проживания приходится на агентскую модель.
И это главное изменение сентября.
Мы практически ушли от модели:
«сначала гарантированно заплати собственнику аренду, потом попробуй заработать».
Теперь все больше работаем по принципу:
«квартира заработала - полученный результат разделили с собственником».
Стремились к 1 сентября это полностью закрыть, но по некоторым собственникам у нас была задержка в принятии и согласовании решений. В ноябре у нас уже не будет ни одной квартиры в субаренде.
Какие выводы я делаю по итогам сентября?
Спрос слабее прошлого года. Загрузка снизилась до 55,58%, а проданных ночей стало меньше на 44,8%.
Стратегия отказа от демпинга работает. ADR вырос на 21,2%.
RevPAR практически сохранился: -0,9%. То есть эффективность доступного фонда почти не изменилась.
Агентская модель стала основной - на нее приходится уже около 81% поступлений от проживания.
Даже при слабой загрузке бизнес закончил месяц с +761 тыс. ₽ операционного денежного потока.
Если смотреть только на верхнеуровневые цифры, сентябрь выглядит плохо:
выручка -33%;
номероночи -45%;
заезды -43%.
Но если посмотреть глубже:
ADR +21%;
RevPAR -0,9%;
операционный поток +761 тыс. ₽;
Мы стали продавать намного меньше ночей. Но почти не потеряли в доходности каждой доступной квартиры.
Бизнес становится меньше по объему, но устойчивее по своей конструкции. Теперь задача - вернуть рост RevPAR, не возвращаясь к гонке за загрузкой любой ценой.
#отчетпозагрузке | 528 |
| 16 |  289-ФЗ и посуточная аренда: что изменится для профессиональных управляющих с 1 октября 2026 года
Вот и подкрался незаметно закон, который мог бы повлиять только на маркетплейсы типа ВБ и Озон, но по факту коснется и посуточной аренды квартир.
Пу-пу-пу...
Как это повлияет на всех нас?
Прочитайте в отдельной статье, которую мы опубликовали в ВКонтакте.
Если кратко поделиться здесь, то это все. Для тех, кто сдавал квартиры в серую, приходит конец. Каждый крупный агрегатор теперь будет отслеживать тщательно арендодателей, чтобы все объекты сдавались официально.
Даст ли это новый виток повышения цен на аренду?
Время покажет.
Но при этом оно показывает то, что дальше все будет усложняться. Простые и беззаботные времена посуточной аренды уходят в прошлое. | 574 |
| 17 |  Маркетинг сегодня - это уже не отдельная профессия. Это навык, который нужен почти в любом бизнесе.
Особенно если вы сами продвигаете свои услуги, ведете социальные сети, запускаете рекламу или пытаетесь разобраться, как использовать ИИ во всем этом хозяйстве.
Нашел онлайн-школу Digital Business School D'SKUL. У них обучение как раз вокруг современных инструментов продвижения.
Можно изучать SMM, digital-маркетинг и рекламу, аналитику, работу с контентом, продвижение брендов и использование AI-инструментов.
Причем мне здесь нравится именно прикладной подход.
Не обязательно становиться маркетологом и полностью менять профессию. Те же навыки можно использовать в своем бизнесе: лучше понимать подрядчиков, самостоятельно делать часть маркетинга или просто разобраться, откуда вообще должны приходить клиенты и почему они иногда не приходят :)
Все обучение проходит онлайн, поэтому можно совмещать с основной работой.
Если давно хотели системно разобраться в digital или освоить новое направление, посмотреть программы D'SKUL можно здесь: https://dskul.ru/ | 537 |
| 18 |  А сколько еще можно заработать на госте после того, как он забронировал квартиру?
Обычно мы считаем стоимость проживания. Гость забронировал квартиру на три дня за 12 тысяч рублей - получили 12 тысяч.
Но самому гостю во время поездки может понадобиться еще много чего.
Приехал на машине - нужна парковка. С собакой - размещение с питомцем. С маленьким ребенком - детская кроватка. Приехал на день рождения - можно заранее украсить квартиру.
И здесь Яндекс Путешествия сделали интересную штуку.
Теперь дополнительные услуги можно продавать прямо во время бронирования. Гость выбирает их и сразу оплачивает вместе с проживанием, а объект заранее получает информацию о заказе.
Сейчас можно добавить парковку, проживание с питомцем, СПА и спорт, а также разные дополнения - например, украшение квартиры или детскую кроватку.
Мне вообще нравится идея увеличивать не только количество бронирований, но и выручку с одного бронирования.
Но я бы не начинал с того, чтобы придумать сразу десять дополнительных услуг.
Сначала посмотрел бы, о чем гости уже регулярно спрашивают. Потом посчитал экономику: сколько готов заплатить гость, сколько нам стоит оказать услугу и сколько в итоге останется компании.
И запустил бы одну-две услуги на тест.
Через месяц уже можно посмотреть, сколько гостей ими воспользовались, сколько дополнительной выручки получили и не создали ли для команды больше проблем, чем заработали денег :)
Добавить услуги можно в веб-версии Экстранета Яндекс Путешествий. Там указываются условия, стоимость, фотографии и доступность. После модерации предложение появляется на странице объекта и при оформлении бронирования.
Функция пока доступна объектам без менеджера каналов, а также работающим через TravelLine или Bnovo, если настроена передача дополнительных услуг.
Мне кажется, здесь вообще есть хороший вопрос для каждого из нас:
сколько денег мы сейчас недополучаем просто потому, что гость готов купить дополнительную услугу, но мы ему ее даже не предлагаем?
Кто уже отдельно считает доход от дополнительных услуг? Что у вас покупают чаще всего? | 535 |
| 19 |  Сразу скажу, что есть люди, кому нет смысла дальше заниматься посуточной арендой квартир. И что тогда делать?
Закрыть бизнес? Вряд ли стоит так быстро и просто расставаться с этим детищем. Ведь можно выручить неплохие средства, продав это как готовый бизнес!
Ранее я писал пост про то, сколько стоит бизнес на посуточной аренде квартир. Прочитайте, если пропустили: https://t.me/ceo2pillowschannel/4258
Я сам в последний раз в 2023 году продавал часть своих квартир, как готовый бизнес. Тогда я оценивал это в 60 тыс руб за квартиру. Как раз была сделка на 9 объектов и удалось выручить 540 тыс руб.
Квартиры были в тех районах, которые были неинтересны для посуточной аренды квартир, но тогда я еще не догадался развивать долгосрочную аренду. Иначе бы не продавал эти квартиры, а 540 тыс руб смог бы на них заработать за год.
Вчера написал пост про то, что приглашаю на бесплатную диагностику своих коллег.
И вот некоторым из них я точно, как вариант, предложу продажу бизнеса, как способ выйти из актива.
Но какие шаги надо для этого предпринять?
1. Оценить корректно свой актив.
Для этого у меня есть анкета-опросник для предварительной оценки.
2. Подготовить предварительный договор купли-продажи, чтобы получить задаток от заинтересованного покупателя.
Всем, кто придет ко мне на такую консультацию и кому будет уместно продавать свой бизнес, я поделюсь бесплатно этими 2 документами. Чтобы записаться, поставьте + в комментариях к предыдущему посту. | 472 |
| 20 |  Как повысить качество уборки и уровень обслуживания, не меняя персонал
Работа персонала в сервисе — это множество, на первый взгляд, небольших задач, и цена ошибки в каждой из них может оказаться неожиданно высокой: испорченная мебель, ковролин, постельное белье, недовольный гость и негативные отзывы.
Обучение персонала нельзя пускать на самотек и ограничивать передачей опыта «из рук в руки» от старших коллег. Важно опираться на актуальную экспертизу рынка — как российского, так и международного — чтобы стандарты сервиса соответствовали лучшим практикам отрасли.
Академия премиум-сервиса «Гестия» запускает курс «Основы уборки и обращения с пространством» — универсальная база для горничных и хаускиперов, которая работает на любом объекте: отель, вилла, яхта.
Внутри авторская система: формула подбора средства, алгоритм диагностики пятен, универсальный принцип движения по помещению. После окончания курса специалист сервиса сможет самостоятельно выполнить полный цикл профессиональной уборки.
Будет интересно тем, кто уже работает в клининге/отеле и владельцам отелей, ищущих, где быстро обучить персонал, снизить количество жалоб и повысить качество сервиса своего проекта.
Записаться на курс | 476 |
