Кухня, Деньги, Две Подушки.

О!сенние вебинары для роста продаж Конкуренция за гостя растёт, и привычных стратегий для стабильной загрузки уже недостаточно. Чтобы преимущества объектов чаще превращались в реальные бронирования, коллеги из Островка запускают серию практических вебинаров. Что в программе ● Инструменты для формирования спроса, повышения видимости объекта, привлечения B2B-клиентов и активных путешественников ● Специальный вебинар только для представителей посуточной аренды ● Розыгрыш призов на финальном вебинаре ● Записи вебинаров для зарегистрированных участников Участие бесплатное, изучить расписание и зарегистрироваться можно по ссылке.

Куда ушли основные квартиры из посуточной аренды? В одном из предыдущих постов я писал о том, что сократили фонда посуточной аренды с 75 квартир до 44. Основная часть этих объектов направилась в долгосрочное направление. Но навсегда, а не только на несезон, как это делают в Питере или Калининграде. Как все складывалось? Эти собственники с нами работали по модели субаренды. Наша цель была перевести всех на управление. И перед тем, как вести диалог, мы делали просчет - а сколько бы заработала квартира за прошедшие 12 месяцев, если мы выплачивали 50% от выручки. По части квартир ситуация была такой, что сумма была весьма скромной. И, как вы понимаете, не стабильной - летом супер много, в низкий сезон супер мало. Американские горки. А если посчитать, сколько собственник заработает с той же квартиры в долгосроке - получалась абсолютно та же величина, только стабильно. Вот такие квартиры мы сразу и предлагали вывести в долгосрок. Это разумнее и эффективнее. Но ведь летом они бы принесли высокий доход. Может стоило их сдать на 9 месяцев, а потом вернуть? Точно нет. Сейчас алгоритмы каналов продаж настроены так, что эти объекты будут обузой - как квартиры с закрытым и недоступным календарем на 9 месяцев. А когда будут летом открыты даты, то придется снова формировать рейтинги и раскручивать квартиру. И то, не факт, что это сработает. Поэтому - все. Если в среднем по году объект приносит низкий доход, то он навсегда "выпиливается" из посутки.

Что вы знаете о высоком предложении на рынке долгосрочной аренды? На фото карта Украины, г. Киев. Цифры в кружочках - это количество доступных для долгосрочной аренды квартир. 16 878 квартир! Это очень много. А потребность в них примерно как в Воркуте или как в Краснодаре в районе Западный обход. Ситуация понятная - массовый выезд жителей после активных действий МО РФ. Квартиры бросают, пытаясь их сдать в долгосрок.

Вот, к примеру, посмотрите как выглядят объекты, которые приходят на смену. Например, мы отдали 2 квартиры, которые мы снимали 10 лет, два раза в них делали ремонт и хоумстейджинг, но ничего не помогало. И на замену им взяли новую квартиру: https://vologda.2pillows.ru/apartment/ul-respublikanskaya-d-30-kv-55 Сдаем ее за 5000 руб тогда, как эти 1к в соседнем доме уходили только по 2500 руб. 2 по цене одной! Кстати, в этом доме также есть наша собственная квартира https://vologda.2pillows.ru/apartment/ul-respublikanskaya-d-30-kv-13 Сдаем ее за 2900 руб

Что дальше делать с квартирами? Мы расстаемся со многими объектами. И в целом, процесс уже завершен. Все, что мы должны были убрать из посуточной аренды - мы убрали. В итоге, из 75 посуточных квартир весной 2026 года у нас осталось 44 квартиры и еще одна уходит на продажу 1 ноября. Что мы планируем дальше делать? Снова набирать квартиры. Но уже с пониманием того, что у нас круто отрабатывает. То, что будет приносить высокий доход нам и собственнику. Это точно не студии - в нашем городе это всегда про низкий чек при тех же затратах на заселение. Поэтому у нас фокус на 2к квартиры и 1к объекты с дорогим дизайнерским ремонтом. Сколько у нас будет квартир? Для того, чтобы соблюсти баланс между загрузкой, доходностью и нагрузкой команнды, я считаю, что 65 квартир - это та идеальная цифра, к которой надо вернутся к лету 2027 года в Вологде. Возможно, к этой цели не придем, так как в среднем в месяц к нам поступает 1-2 новые квартиры. То есть, объективно, добавим квартир 10 только. Но посмотрим, как дальше будет вести себя рынок аренды.

Однажды мы дарили сертификат на проживание квартирах компании "Две Подушки" и получили обратную связь о том, что это как намек на что-то непристойное. Мол, квартиры снимают только для пьянок-гулянок и разврата. Это просто первое впечатление. Но если задуматься, то приходят и другие способы как применить сертификат. Такие мысли приходят не всем - не каждый готов задуматься. Тогда нам в голову пришла идея: собрать все способы использования квартир посуточно, чтобы расширить картину мира наших потенциальных гостей. Мы делаем сначала отдельные развернутые публикации, посвященные тому, как можно использовать аренду квартир. Затем сводим их воедино в одном посте с гиперссылками. Кстати, вот этот пост: https://vk.ru/wall-127708741_7135 И далее QR-код, ведущий на этот пост, мы размещаем на сертификате с подписью о том, как его можно применить. Тогда мы сразу решаем два дела: убираем предрассудки и обучаем наших постоянных гостей, показывая им альтернативные способы. #СоздаемКультуруГостеприимства

Как правильно выходить из аренды квартиры, если собственник уже готовит претензии В предыдущем посте рассказал про уведомление собственника квартиры на Возрождения. Напомню суть. Мы выводим квартиру из посуточной аренды. Собственник написал, что квартиру необходимо вернуть «в исходном состоянии», а если этого не произойдет к нужной дате, то аренда продолжит начисляться до момента, пока квартира в это состояние не будет приведена. Я с такой трактовкой не согласен. И вот как собираюсь действовать. Первое - никаких споров на уровне «мне кажется, квартира стала хуже». - Есть договор. - Есть состояние квартиры, в котором мы ее получили. - Есть срок эксплуатации. - И есть нормальный износ. Статья 622 ГК РФ говорит достаточно понятно: после прекращения договора арендатор должен вернуть имущество в том состоянии, в котором получил, с учетом нормального износа, либо в состоянии, которое отдельно предусмотрено договором. То есть после двух лет использования квартира совершенно необязательно должна выглядеть так, будто вчера закончился ремонт. Второе - квартиру нужно официально предложить собственнику к передаче в установленный срок. 1. Освободили квартиру. 2. Прекратили ей пользоваться. 3. Подготовили имущество. 4. Готовы отдать ключи. 5. Пригласили собственника на приемку. Это важно, потому что арендная плата действительно может начисляться дальше, если арендатор просрочил возврат квартиры. Но совсем другая история, если арендатор квартиру возвращает, а собственник говорит: • Нет, вот здесь мне что-то не нравится. Принимать не буду. И пока не исправите - платите дальше. На мой взгляд, так превращать приемку квартиры в бесконечный счетчик аренды нельзя. Третье - акт приема-передачи. И здесь я бы вообще не соглашался с формулировками вроде: «Квартира находится не в исходном состоянии». Что конкретно не так? Стол? Диван? Стена? Холодильник? Какие повреждения? В каком состоянии этот предмет передавался два года назад? Каждое замечание можно отдельно зафиксировать в акте. А дальше уже разбираться: это нормальный износ или действительно ущерб, возникший по нашей вине. Четвертое - фото и видео. Перед передачей я собираюсь подробно снять всю квартиру: - Каждую комнату. - Мебель. - Технику. - Сантехнику. - Стены. - Полы. - Окна. - Все имущество, которое передавалось вместе с квартирой. И отдельно зафиксировать сам факт готовности передать квартиру и ключи. Потому что спустя месяц фраза: • «Там всё было нормально» доказывает примерно ничего. А видео квартиры, снятое непосредственно перед передачей, - уже совсем другой разговор. И пятое, пожалуй, самое важное. Не смешивать возврат квартиры и претензии по ущербу. Если собственник считает, что мы что-то испортили, - пусть конкретно указывает что. За реальный ущерб арендатор действительно должен отвечать. Но это не означает, что собственник может просто не принимать освобожденную квартиру и продолжать месяцами начислять аренду до достижения какого-то субъективного «исходного состояния». Поэтому на уведомление я уже подготовил письменный ответ. В нем прямо зафиксировал нашу позицию: квартиру передаем в установленный срок по акту, вместе с ключами и имуществом, с учетом нормального износа за весь период эксплуатации. Все конкретные претензии собственника - фиксируем отдельно в акте и разбираемся с каждой по существу. Кстати, именно такие истории хорошо показывают, почему в посуточной аренде недостаточно уметь делать красивые фотографии, считать загрузку и работать с площадками. Рано или поздно приходится разбираться еще и в договорах, актах, собственниках и ответственности сторон. Именно поэтому в «Базе знаний посуточника» я отдельно собрал материалы по юридическим вопросам и работе с собственниками. В том числе там есть видео-урок про агентский договор и доверительное управление и мой материал про поиск квартир и работу с собственниками. Весь архив - 500 ₽ в месяц. [ССЫЛКА НА БАЗУ ЗНАНИЙ]

Как собственник решил, что после двух лет аренды я должен вернуть ему новую квартиру Продолжается моя история с квартирой на Возрождения, 86А, которую мы выводим из посуточной аренды. Квартиру мы арендовали в ноябре 2024 года. Договор заканчивается 25 ноября 2026 года. Недавно собственник уведомил меня, что готов продлить договор. Но уже на новых условиях. Арендная плата - 45 000 ₽ в месяц. Срок нового договора - до 30 октября 2026 года. Но самое интересное оказалось даже не в цене. В уведомлении собственник отдельно написал: «В неизменных рыночных реалиях невозможно, настоящим уведомляю Вас о том, что с 30 октября 2026 года размер ежемесячной арендной платы изменяется, и будет составлять 50000 (Пятьдесят тысяч) рублей в месяц. Основание: п. 2.2 договора арендная плата в одностороннем порядке изменению не подлежит». И дальше еще интереснее. Он предложил заключить новый договор, но при этом предупредил: если мы не соглашаемся, квартиру необходимо передать «в исходном состоянии». А если к установленной дате она не будет приведена в это самое «исходное состояние», арендная плата продолжит начисляться до момента фактической передачи квартиры в исходном состоянии. Вот здесь мне стало интересно. Что такое вообще «исходное состояние» квартиры после двух лет эксплуатации? Представим, что вы взяли квартиру в аренду на два года. Два года ей пользовались, у вас изнашивалась мебель, техника. При этом появлялись обычные следы эксплуатации. А потом собственник говорит: • Верните всё как было два года назад. А пока не вернете - продолжайте платить аренду. Звучит удобно. Особенно для собственника. Но у меня возникло сразу два вопроса. Первый: где в нашем договоре написано, что квартиру необходимо вернуть именно в «исходном состоянии» без учета естественного износа? Второй: может ли собственник отказаться принимать квартиру, потому что ему не нравится ее состояние, и продолжать начислять за это время аренду? Я поднял договор. Потом посмотрел, что по этому поводу говорит Гражданский кодекс. И картина оказалась несколько другой. Поэтому собственнику я подготовил официальный ответ. В следующем посте расскажу, как я собираюсь передавать квартиру и что, на мой взгляд, обязательно нужно делать посуточнику при выходе из долгосрочного договора аренды, чтобы потом не оплачивать чужое представление об «исходном состоянии».

СЕНТЯБРЬ 2026. ГОСТЕЙ СТАЛО НАМНОГО МЕНЬШЕ. НО ДОХОДНОСТЬ КВАРТИР ПОЧТИ НЕ ИЗМЕНИЛАСЬ. Продолжаю серию открытых отчетов по посуточной аренде. Сравнил сентябрь 2025 и сентябрь 2026 года. Доход за проживание: 4,08 млн ₽ → 2,73 млн ₽ -33,1% Продано номероночей: 1569 → 866 -44,8% Количество заездов: 675 → 383 -43,3% Загрузка: 67,98% → 55,58% -12,4 п.п. На первый взгляд падение серьезное, Но за год мы существенно сократили фонд, выводили слабые квартиры и уходили от фиксированной аренды. Поэтому мне важнее не общая выручка, а эффективность каждой доступной квартиры. ADR - средняя стоимость проданной ночи: 2602 ₽ → 3155 ₽ +21,2% RevPAR - выручка на одну доступную квартиру: 1769 ₽ → 1754 ₽ -0,9% Вот это для меня главный результат сентября. Несмотря на падение загрузки на 12,4 п.п., доходность каждой доступной квартиры практически не изменилась. Мы не стали возвращать загрузку демпингом. Рост средней цены на 21% практически полностью компенсировал снижение загрузки. Средний срок проживания тоже немного вырос: 2,20 → 2,25 суток. А окно бронирования увеличилось: 5,99 → 8,46 дня. То есть в сентябре гости, наоборот, стали бронировать раньше. Теперь к деньгам. Поступления за месяц составили 3,62 млн ₽, выплаты - 2,86 млн ₽. Операционный денежный поток: +761 тыс. ₽. После выплаты 135 тыс. ₽ дивидендов общий денежный поток месяца: +626 тыс. ₽. Остаток денег на конец сентября - 2,20 млн ₽. Но самое интересное - структура бизнеса. Из 3,13 млн ₽ поступлений по проживанию: Агентские квартиры - 2,53 млн ₽. Фиксированная аренда - 599 тыс. ₽. То есть уже около 81% поступлений от проживания приходится на агентскую модель. И это главное изменение сентября. Мы практически ушли от модели: «сначала гарантированно заплати собственнику аренду, потом попробуй заработать». Теперь все больше работаем по принципу: «квартира заработала - полученный результат разделили с собственником». Стремились к 1 сентября это полностью закрыть, но по некоторым собственникам у нас была задержка в принятии и согласовании решений. В ноябре у нас уже не будет ни одной квартиры в субаренде. Какие выводы я делаю по итогам сентября? Спрос слабее прошлого года. Загрузка снизилась до 55,58%, а проданных ночей стало меньше на 44,8%. Стратегия отказа от демпинга работает. ADR вырос на 21,2%. RevPAR практически сохранился: -0,9%. То есть эффективность доступного фонда почти не изменилась. Агентская модель стала основной - на нее приходится уже около 81% поступлений от проживания. Даже при слабой загрузке бизнес закончил месяц с +761 тыс. ₽ операционного денежного потока. Если смотреть только на верхнеуровневые цифры, сентябрь выглядит плохо: выручка -33%; номероночи -45%; заезды -43%. Но если посмотреть глубже: ADR +21%; RevPAR -0,9%; операционный поток +761 тыс. ₽; Мы стали продавать намного меньше ночей. Но почти не потеряли в доходности каждой доступной квартиры. Бизнес становится меньше по объему, но устойчивее по своей конструкции. Теперь задача - вернуть рост RevPAR, не возвращаясь к гонке за загрузкой любой ценой. #отчетпозагрузке

289-ФЗ и посуточная аренда: что изменится для профессиональных управляющих с 1 октября 2026 года Вот и подкрался незаметно закон, который мог бы повлиять только на маркетплейсы типа ВБ и Озон, но по факту коснется и посуточной аренды квартир. Пу-пу-пу... Как это повлияет на всех нас? Прочитайте в отдельной статье, которую мы опубликовали в ВКонтакте. Если кратко поделиться здесь, то это все. Для тех, кто сдавал квартиры в серую, приходит конец. Каждый крупный агрегатор теперь будет отслеживать тщательно арендодателей, чтобы все объекты сдавались официально. Даст ли это новый виток повышения цен на аренду? Время покажет. Но при этом оно показывает то, что дальше все будет усложняться. Простые и беззаботные времена посуточной аренды уходят в прошлое.

Маркетинг сегодня - это уже не отдельная профессия. Это навык, который нужен почти в любом бизнесе. Особенно если вы сами продвигаете свои услуги, ведете социальные сети, запускаете рекламу или пытаетесь разобраться, как использовать ИИ во всем этом хозяйстве. Нашел онлайн-школу Digital Business School D'SKUL. У них обучение как раз вокруг современных инструментов продвижения. Можно изучать SMM, digital-маркетинг и рекламу, аналитику, работу с контентом, продвижение брендов и использование AI-инструментов. Причем мне здесь нравится именно прикладной подход. Не обязательно становиться маркетологом и полностью менять профессию. Те же навыки можно использовать в своем бизнесе: лучше понимать подрядчиков, самостоятельно делать часть маркетинга или просто разобраться, откуда вообще должны приходить клиенты и почему они иногда не приходят :) Все обучение проходит онлайн, поэтому можно совмещать с основной работой. Если давно хотели системно разобраться в digital или освоить новое направление, посмотреть программы D'SKUL можно здесь: https://dskul.ru/

А сколько еще можно заработать на госте после того, как он забронировал квартиру? Обычно мы считаем стоимость проживания. Гость забронировал квартиру на три дня за 12 тысяч рублей - получили 12 тысяч. Но самому гостю во время поездки может понадобиться еще много чего. Приехал на машине - нужна парковка. С собакой - размещение с питомцем. С маленьким ребенком - детская кроватка. Приехал на день рождения - можно заранее украсить квартиру. И здесь Яндекс Путешествия сделали интересную штуку. Теперь дополнительные услуги можно продавать прямо во время бронирования. Гость выбирает их и сразу оплачивает вместе с проживанием, а объект заранее получает информацию о заказе. Сейчас можно добавить парковку, проживание с питомцем, СПА и спорт, а также разные дополнения - например, украшение квартиры или детскую кроватку. Мне вообще нравится идея увеличивать не только количество бронирований, но и выручку с одного бронирования. Но я бы не начинал с того, чтобы придумать сразу десять дополнительных услуг. Сначала посмотрел бы, о чем гости уже регулярно спрашивают. Потом посчитал экономику: сколько готов заплатить гость, сколько нам стоит оказать услугу и сколько в итоге останется компании. И запустил бы одну-две услуги на тест. Через месяц уже можно посмотреть, сколько гостей ими воспользовались, сколько дополнительной выручки получили и не создали ли для команды больше проблем, чем заработали денег :) Добавить услуги можно в веб-версии Экстранета Яндекс Путешествий. Там указываются условия, стоимость, фотографии и доступность. После модерации предложение появляется на странице объекта и при оформлении бронирования. Функция пока доступна объектам без менеджера каналов, а также работающим через TravelLine или Bnovo, если настроена передача дополнительных услуг. Мне кажется, здесь вообще есть хороший вопрос для каждого из нас: сколько денег мы сейчас недополучаем просто потому, что гость готов купить дополнительную услугу, но мы ему ее даже не предлагаем? Кто уже отдельно считает доход от дополнительных услуг? Что у вас покупают чаще всего?

Сразу скажу, что есть люди, кому нет смысла дальше заниматься посуточной арендой квартир. И что тогда делать? Закрыть бизнес? Вряд ли стоит так быстро и просто расставаться с этим детищем. Ведь можно выручить неплохие средства, продав это как готовый бизнес! Ранее я писал пост про то, сколько стоит бизнес на посуточной аренде квартир. Прочитайте, если пропустили: https://t.me/ceo2pillowschannel/4258 Я сам в последний раз в 2023 году продавал часть своих квартир, как готовый бизнес. Тогда я оценивал это в 60 тыс руб за квартиру. Как раз была сделка на 9 объектов и удалось выручить 540 тыс руб. Квартиры были в тех районах, которые были неинтересны для посуточной аренды квартир, но тогда я еще не догадался развивать долгосрочную аренду. Иначе бы не продавал эти квартиры, а 540 тыс руб смог бы на них заработать за год. Вчера написал пост про то, что приглашаю на бесплатную диагностику своих коллег. И вот некоторым из них я точно, как вариант, предложу продажу бизнеса, как способ выйти из актива. Но какие шаги надо для этого предпринять? 1. Оценить корректно свой актив. Для этого у меня есть анкета-опросник для предварительной оценки. 2. Подготовить предварительный договор купли-продажи, чтобы получить задаток от заинтересованного покупателя. Всем, кто придет ко мне на такую консультацию и кому будет уместно продавать свой бизнес, я поделюсь бесплатно этими 2 документами. Чтобы записаться, поставьте + в комментариях к предыдущему посту.

Как повысить качество уборки и уровень обслуживания, не меняя персонал Работа персонала в сервисе — это множество, на первый взгляд, небольших задач, и цена ошибки в каждой из них может оказаться неожиданно высокой: испорченная мебель, ковролин, постельное белье, недовольный гость и негативные отзывы. Обучение персонала нельзя пускать на самотек и ограничивать передачей опыта «из рук в руки» от старших коллег. Важно опираться на актуальную экспертизу рынка — как российского, так и международного — чтобы стандарты сервиса соответствовали лучшим практикам отрасли. Академия премиум-сервиса «Гестия» запускает курс «Основы уборки и обращения с пространством» — универсальная база для горничных и хаускиперов, которая работает на любом объекте: отель, вилла, яхта. Внутри авторская система: формула подбора средства, алгоритм диагностики пятен, универсальный принцип движения по помещению. После окончания курса специалист сервиса сможет самостоятельно выполнить полный цикл профессиональной уборки. Будет интересно тем, кто уже работает в клининге/отеле и владельцам отелей, ищущих, где быстро обучить персонал, снизить количество жалоб и повысить качество сервиса своего проекта. Записаться на курс

Если бизнес в посуточной аренде работает, а денег больше не становится - возможно, пора разобраться, что с ним происходит. Последнее время я все чаще разговариваю с предпринимателями из посуточной аренды и слышу примерно одно и то же. Квартиры есть, бронирования идут, сотрудники работают, через компанию проходят миллионы. А в конце месяца собственник смотрит на то, сколько осталось лично ему, и возникает неприятный вопрос: А ради чего вообще весь этот цирк с конями? Пять лет назад казалось: добавим еще квартир - начнем больше зарабатывать. Добавили. Потом решили, что проблема в загрузке. Подняли загрузку. Научились работать с ценами, объявлениями, отзывами, автоматизировали заселение, наняли сотрудников. Бизнес стал больше и сложнее. А денег у собственника иногда больше не стало. Конечно, проще всего объяснить это рынком. Конкурентов стало больше, кто-то демпингует, комиссии площадок растут, налоги растут, собственники хотят больше, гости становятся требовательнее. И самое интересное - все это правда. Просто рынок обратно уже не откатится. Не будет снова времени, когда достаточно взять хорошую квартиру, разместить объявление и смотреть, как календарь заполняется на месяц вперед. Мы уже в другом рынке. Хороший ремонт, профессиональные фотографии, нормальное белье, бесконтактное заселение, высокий рейтинг, работа с несколькими площадками - все то, что когда-то давало преимущество, сегодня стало обычным стандартом. Это уже не преимущество. Это входной билет в бизнес. И вот здесь начинается самое опасное. Когда прибыль перестает расти, предприниматель обычно продолжает улучшать то, что привык улучшать. Добавляет квартиры, двигает цены, меняет менеджеров, пробует новую рекламу, подкручивает мотивацию. Иногда это действительно дает результат. А иногда проходит еще год, квартир становится больше, работы становится больше, оборот становится больше, а собственник остается примерно с теми же деньгами. Потому что причина может быть гораздо глубже: в самой экономике бизнеса, выбранной модели, структуре расходов или в том, как устроено управление. А иногда после нормального разбора приходится признать еще более неприятную вещь: этот бизнес в его нынешнем виде вообще бессмысленно масштабировать. И мне кажется, это тоже хороший результат диагностики. Гораздо дешевле понять это сейчас, чем еще два года вкладывать деньги, время и нервы в надежде, что вот следующие пять квартир наконец все исправят. Поэтому я решил взять 15 предпринимателей из посуточной аренды и недвижимости и бесплатно провести с каждым 30-минутную диагностику бизнеса. За эти полчаса разберемся, что сейчас происходит с вашим бизнесом, где может находиться ограничение роста и есть ли вообще потенциал, который имеет смысл вытаскивать. Мне важно, чтобы после разговора появилось понимание, что делать дальше. Возможно, достаточно изменить несколько вещей. Возможно, придется серьезно перестраивать систему. А возможно, выяснится, что пришло время перестать бесконечно ремонтировать старую модель и посмотреть в сторону другого бизнеса. Диагностика бесплатная. Возьму только 15 человек. Если хотите попасть ко мне на разбор - поставьте реакцию на этот пост и напишите в комментариях «+». Я напишу вам в личку, поэтому потом обязательно проверьте сообщения и ответьте мне, чтобы мы смогли обменяться контактами и договориться о времени. И если увидите под постом уже 20, 30 или 40 плюсов - все равно пишите. По моей практике примерно половина людей потом не отвечает на сообщение. Поэтому считаю не плюсы в комментариях, а первые 15 человек, с которыми я реально свяжусь и назначу диагностику. Если вы периодически смотрите на свой бизнес и ловите себя на мысли: «Вроде все работает. Но денег и удовольствия от этого должно быть явно больше», - приходите. Посмотрим, что там происходит.

Про посуточную аренду в Т-Ж за две недели вышли сразу две большие статьи. И в обеих есть мои комментарии. Сначала редакция решила разобраться, каким получилось лето 2026 года для посуточников. Заголовок получился соответствующий: «В высокий сезон мы вышли на полупустые календари». И это довольно точно описывает то, что многие из нас наблюдали этим летом. В статье поговорили с управляющими из разных городов. У кого-то загрузка упала с 80 до 71%, у кого-то снизился RevPAR, кто-то был вынужден закрывать свободные даты снижением цены. Еще один общий тренд - гости стали бронировать заметно ближе к дате заезда. Я поделился нашими цифрами по Вологде. В июле загрузка сопоставимого фонда снизилась с 89,96% до 79,02%. Но мы сознательно не стали пытаться вернуть 90% загрузки скидками. Вместо этого подняли среднюю стоимость суток с 3 275 до 3 526 ₽. В результате продали на 7,4% меньше ночей, но сохранили практически ту же выручку: 4,048 млн ₽ год назад против 4,038 млн ₽ в этом июле. То есть потеряли всего 0,3% выручки при существенно меньшей загрузке. При этом RevPAR все равно снизился на 5,4%. Для меня это еще раз подтверждает мысль, о которой я постоянно пишу здесь: загрузка сама по себе давно перестала быть показателем успеха. Можно сделать красивую загрузку 95%, а потом обнаружить, что денег не заработал. Через несколько дней Т-Ж выпустил вторую статью: «5 причин, почему сдавать квартиру посуточно все сложнее». И вот там уже попытались разобраться, почему это происходит. Цены на посуточное жилье во многих городах растут медленнее инфляции, а где-то вообще снизились. Одновременно растет конкуренция, увеличиваются расходы на площадки, гости сильнее смотрят на цену, работать вбелую становится дороже, а к обычным проблемам бизнеса добавляются сбои связи, отмены рейсов и другие внешние факторы. Отдельно поговорили о конкуренции с новыми квартирами инвесторов. И здесь я тоже дал комментарий. Хорошая новая квартира действительно очень быстро становится конкурентоспособным товаром. Но дальше начинается то, что снаружи практически не видно: управление ценой по каждой дате, несколько каналов продаж, продвижение, отзывы, уборки, заселение, работа с повторными гостями. Поэтому отдельная красивая квартира конкуренцию усиливает. Но профессиональная управляющая компания должна конкурировать уже не квартирой. Она конкурирует технологией управления и продаж. И вот это, пожалуй, главный вывод, который я вынес бы из обеих статей. Посуточка не умерла. Но рынок действительно стал сложнее. То, что работало пять или десять лет назад, сегодня уже не гарантирует результат. Просто взять квартиру, красиво ее упаковать, разместить на площадках и ждать высокой загрузки становится недостаточно. Теперь гораздо больше решает то, насколько хорошо вы умеете управлять бизнесом. Обе статьи получились большими, с цифрами и мнениями предпринимателей из разных городов. А под ними уже развернулись довольно интересные комментарии читателей - местами даже интереснее самой статьи :) Оставлю обе ссылки. Почитайте и обязательно загляните в комментарии - интересно посмотреть, как наш рынок выглядит не только глазами посуточников, но и глазами обычных гостей и соседей. «В высокий сезон мы вышли на полупустые календари»: владельцы посуточных квартир о лете 2026 года «5 причин, почему сдавать квартиру посуточно все сложнее»

Завершая тему регламентов и стандартов работы, я не могу не уточнить у подписчиков и участников сообщества - для кого сейчас этот вопрос действительно актуален? Кто из вас готов действовать? Обычно, я замечаю, что многие на словах декларируют свою готовность, но когда до дела доходит, то сливаются. Давайте посмотрим, что сейчас происходит вокруг? 1. Бизнес посуточной аренды перешел стадию "алого океана". 2. Перспективы дальнейшего роста и развития остаются под большим сомнением. 3. Пора выбирать - или запускать новое дело или по-взрослому браться за то, чем вы сейчас занимаетесь. Вот на последний вопрос у меня как раз есть ответы. Я уже заранее к этому подготовился и нашел решения. Что я предлагаю? Прочитайте следующий пост, где я дал комментарии про текущую ситуацию на рынке аренды.

Уходит эпоха разврата и БДСМ. В предыдущем посте вы наблюдали кадры фотосессии. Это все проходило в нашей квартире в Вологде под кодовым названием "Серый кардинал". Интересный объект, который на Авито Путешествия всегда набирал просмотров в 15 раз больше, чем обычная квартира и был неким локомотивом, который притягивал к нам внимание. А все началось в 2019 году, когда ко мне обратился собственник, желавший получать повышенный доход с квартиры. Тогда мы предложили необычную концепцию квартиры. Он согласился и финансировал в ремонт и оснащение объекта. Так мы больше 7 лет сдавали эту квартиру, оставаясь по сути единственными в Вологде, кто такое вообще осмелился в рынок пустить. У нас был конкурент, но он долго не проработал, закрылся. Об этом я писал отдельный пост тут. Теперь настала и наша очередь. Собственник продает квартиру, поэтому мы расторгаем договор аренды, отпуская квартиру в открытый рынок. В таком образе, конечно, никто продавать не будет, поэтому риелтор перед экспозицией уберет антураж. А счастливый обладатель квартиры, который сюда заедет, будет думать, лежа на кровати, почему его посещают странные мысли и что же тут за энергетика такая?

Чего только не снимали у нас в квартирах! Идея предыдущего поста про то, что квартиры - отличная локация для фотографов родилась не просто так, а из личного опыта. 1. Я участвовал в съемках шоу "Пробный переезд" на канале Пятница, где герои передачи посещали наш объект. 2. Ролики с домашним уютом от доставки еды до пиццы снимались на наших кухнях. 3. Просто фото-контент девушек в интерьерах. Были и пикантные моменты. Когда в нашей "особенной" квартире снимали рекламу кожаных изделий для девушек. Фото приложил к посту. Обратили внимание, какая тут необычная квартира?

Как понять, что вы неправильно поставили цену на квартиру? Послушал доклады про ценообразование на конференции «Объективно» от Авито Путешествий. Собрал несколько мыслей, которые можно прямо сейчас проверить на своих объектах. Первый и самый очевидный сигнал завышенной цены - пустой календарь на ближайшие 3–7 дней. Особенно если просмотры объявления есть, а бронирований нет. Или квартира начинает бронироваться только после того, как вы включаете скидку. Еще один хороший индикатор - похожие квартиры рядом уходят быстрее вашей. Но просто снижать цену в такой ситуации я бы не спешил. На стоимость влияет не только сама квартира. Важны локация, состояние объекта, количество конкурентов, сезон, школьные каникулы и крупные мероприятия в городе. Поэтому сначала смотрим цифры, потом двигаем цену. Сколько было просмотров? Сколько заявок? Как продаются конкуренты? В Авито для этого есть анализ конкурентов и подсказки в разделе «Аналитика». Отдельная история - скидки. Скидка должна решать конкретную проблему, а не становиться постоянным способом продавать квартиру. Если календарь пустой и загрузка хаотичная - скидка может помочь закрыть свободные даты. А если просмотров много, но люди не бронируют, возможно, проблема вообще не в цене. Тогда я бы сначала посмотрел фотографии, описание, отзывы и само предложение. Еще один простой инструмент - наложить календарь мероприятий в городе на календарь бронирований. Концерты, соревнования, фестивали, праздники и другие события могут резко менять спрос. Странно продавать квартиру по обычной цене в день, когда спрос в городе вырос в несколько раз. И последняя мысль мне особенно понравилась. Не всегда задача заключается в том, чтобы получить больше заявок. Иногда выгоднее увеличить ценность самой квартиры и привлечь гостя, готового платить больше. Парковка, Wi-Fi, приветственный набор и другие небольшие вещи тоже становятся частью цены. В итоге ценообразование - это уже давно не: «У соседей 3500, поставлю 3400». Это постоянная работа со спросом, конкурентами, календарем и ценностью конкретного объекта. А вы как сейчас определяете цену на завтра - по аналитике или по ощущениям?