КОТЛОВАНЪ

Эльвира Сахипзадовна отвечает на вопрос, будет ли ЦБ 25 октября повышать ключевую ставку

⚡️Роман Костомаров посетил дворец гимнастики Ирины Винер и Академию единоборств Камила Гаджиева в жилом кластере RDD Олимпийский чемпион по фигурному катанию Роман Костомаров и Антон Винер, совладелец Группы Родина, встретились с юными спортсменами в культурно-образовательном кластере Russian Design District в Новой Москве. Прославленный спортсмен России и амбассадор застройщика Группы Родина принимает участие в разработке и продвижении спортивной инфраструктуры инновационных кластеров девелопера. Только у нас! Смотрите эксклюзивно, как прошла встреча Романа и Антона с юными спортсменками в Центре художественной гимнастики Ирины Винер, как тренируются будущие олимпийские чемпионы в Академии единоборств Камила Гаджиева и многое другое. Полную версию прогулки девелопер выложит в своем ТГ-канале.

📌 Семейная ипотека. Все быстро меняется, пока так (15.10.2024). Ставки в табличке указаны для заемщиков с «улицы», работающих по найму с официальным доходом, при наличии страхования (смотрите на состав страховки и ее стоимость, сравнивайте). Для зарплатников зачастую есть скидки к ставке. Некоторые банки разрешают «покупать» более низкую ставку (💰). Обращайте внимание на нюансы, указанные в табличке в графе "условия". Уточняйте условия в банках, сравнивайте и спрашивайте полную стоимость кредита (ПСК) применительно к "вашему" кредиту, это тоже инструмент для сравнения. Границы ПСК есть в табличке, но стоит знать конкретно свою ПСК. ➡️С Фондом реновации (Москва) по Семейной ипотеке работают (для семей, где есть ребенок до 7 лет или ребенок-инвалид): Абсолют, Ак Барс банк, ВБРР, ВТБ, Дом РФ, Металлинвестбанк, МКБ, МТС банк, Примсоцбанк, Сбер, Уралсиб. ➡️Переход с рассрочки через дополнительное соглашение практикуют Абсолют, Ак Барс банк, ВБРР, ВТБ, Дом РФ, Металлинвестбанк, МКБ, МТС банк, Сбер, Уралсиб. Есть нюансы, уточняйте в банке. 📝 Если нашли неточность, пишите в комментариях, проверим и поправим, если что. ❗️ Помните, лимитов мало у всех, после перераспределения доля исчерпания лимитов посчитана тут. Даже, если банк официально не объявлял о стопе по программе... Лимитов мало. ©ipotekahouse #свод #семейнаяипотека

Торги по «Крестам» перенесли на 2025 год В описании лота указано, что они должны состояться в I кв. будущего года, хотя ранее говорили о конце 2024-го. Размер территории бывшей тюрьмы — 4,17 га, ориентировочная стартовая цена лота — 1 млрд ₽. 🤔 В ДОМ.РФ рассчитывают, что жилья там не будет, а инвестор сделает общественно-деловое пространство и музей. Посмотрим, много ли желающих будет при таких условиях. Фото: земля.дом.рф

Может, продлят. А может - не продлят. Как настроение у депутатов будет. Бюджет сам себя не исполнит.

Может, продлят. А может - не продлят.

Видео лично мне напомнило споры про льготную ипотеку. Где тут ЦБ, Минстрой и Минфин - решайте сами.

О неэффективности борьбы с инфляцией, ставке и рубле. Когда борьба с дефицитом и кредитом усугубляет проблемы: ⛔️ Когда бюджет специально борется с дефицитом бюджета, он индексирует налоги, сборы, тарифы и прогнозирует более слабый валютный курс, чтобы зафиксировать минимальный дефицит на бумаге -> инфляция. ⛔️ Когда Банк России борется с ростом кредита, повышая ставки, он создает в моменте спрос на кредит, особенно льготный, уменьшает стимулы для досрочного погашения, увеличивает депозиты -> рост процентных доходов и денежной массы -> повышенный спрос и инфляция в будущем. ⛔️ Когда Банк России борется с валютным кредитованием, ограничивая юаневые свопы и повышая ставки в юанях, он увеличивает спрос на валюту, снижает продажи валютной выручки и нивелирует эффект от повышения рублевой ставки. Зачем продавать юани, когда они приносят доход, сопоставимый с рублями? -> снижение курса рубля 1 в 1 переносится в цены долгосрочно -> инфляция. Последний сюжет - на графике. С августа ставки в юанях RUSFARCNY взлетали выше 200%, а сейчас стабилизировались около 14% при 18,5% в рублях по RUSFAR. Теперь Банк России ещё и снижает объем валютных свопов, чтобы банки меньше кредитовали в юанях. Но валютный кредит сейчас безопаснее. Заемщики меньше предъявят спрос на рублевый кредит и создадут рублей, больше будет валютных активов для удовлетворения спроса на валютный риск. Отчасти с этим связано ослабление рубля за последний месяц. Хотя больше повлиял бюджетный прогноз - курс сам переставился на уровень, который должен быть только в 2025 году (>95 руб. за USD). Ещё невовремя сократили обязательную продажу валютной выручки. 🔑 Ключевую ставку не стоит поднимать дальше. Чем дальше, тем более она будет проинфляционной, создавая избыточные расходы у одних и избыточные доходы у других. Значительная часть таких расходов будет рефинансирована за счет нового кредита или индексации цен. Бюджет и госкомпании не имеют существенных ограничений для этого - доказано проектом бюджета. Реальная ставка уже ~10% (19% КС при инфляции 8-9%), а если привести к сопоставимым величинам в процентах годовых по сложному проценту, то реальная ставка уже 11-12% (21% vs 8-9%). Такой реальной ставки не было ни у ФРС в 1980х, ни в Бразилии в 2023 - там было 9-10% очень короткий период, когда инфляция снижалась. При сохранении реальной ставки >10% продолжительное время возникнут вопросы к финансовой стабильности. Проблемы у многих корпоративных заемщиков и банков. В итоге все это придется решать новыми деньгами и инфляцией. 💡Есть другие меры, которые доказали свою эффективность, - ограничения на льготные кредиты, макропруденциальные меры в потребительском кредитовании. Бюджетные дефицит и рост кредита для компенсации повышенных расходов, преимущественно финансовых, замещение рублевого кредита валютным - это не-проинфляционно. Можно допустить их, вместо однозначно проинфляционных мер, которые происходят сейчас и в прошлом. @truevalue

Итоги недели На вторичном рынка петербургского региона уже которую неделю - все стабильно. Объем предложения в спальных районах (плюс Мурино/Кудрово) снижается, за неделю - минус 0,8%, с начала месяца - сокращение на 1,2%. Активность сохраняется на сложившемся уровне, и даже чуть выше. Данные Росреестра показывают, что количество сделок в сентябре увеличилось на символические 2%. (В Москве - то же самое: плюс 2% за сентябрь). Обменных сделок все больше, если ипотека - то берут максимум 20-30% от стоимости квартиры. Сильно мешает разрыв ожиданий: купить хотят по минимальной цене, а вот продать свою - явно выше рынка. Один и тот же человек для разных ситуаций включает разные наборы аргументов. Продавцы «вторички» (да и новостроек) все чаще конкурируют не между собой, а с депозитами. Если раньше встречались покупки под сдачу в аренду, сейчас их практически нет, несмотря на заметный рост арендных ставок. (Цены на квартиры последние годы росли заметно быстрее арендных ставок). При депозитных ставках под 20% желающих покупать квартиры за деньги будет относительно немного. В новостройках: данные Росреестра показывают рост продаж относительно августа на 19%. Это близко к статистике ЦИАН и DataFlat.ru. От дна отскочили, но рынок только в самом начале «полосы препятствий». Ясности с увеличением лимитов по семейной ипотеке нет, а еще грядет введение ипотечного стандарта в 2025 году. Пока наиболее вероятный сценарий развития драмы с лимитами - будут тянуть до последнего. С одной стороны - будет очередной разогрев рынка, чтобы получатели семейной ипотеки поторопились с кредитами, с другой - при таких затратах на льготную ипотеку Минфину интересно затягивать сложный вопрос. На 10 октября остатки лимитов по «семейке», по данным ДОМ.РФ - около 340 млрд рублей, темпы выдачи - 170-180 млрд в месяц. До конца ноября хватит; у самых активных кредиторов программа закончится раньше, и опять начнется нервотрепка с беготней по банковским офисам в поисках «остатков». Чтобы растянуть остатки лимитов банки повышают первый взнос до 50%. Вскоре предложений с минимальным взносом останется совсем немного. Застройщики и продавцы переуступок тоже конкурируют с депозитами. Если у покупателя есть деньги на существенный первый взнос, то у него серьезный повод не спешить. Купить сейчас - лишиться дохода от депозита под 20% и выше. Поэтому популярны рассрочки, траншевая ипотека. Есть те, кто надеется, что к моменту окончания рассрочки (через 2-3 года) снизятся ставки, и они возьмут ипотеку на остаток. А есть те, у кого денег достаточно и для 100-процентной оплаты, но им явно выгоднее внести минимальный платеж, зафиксировав квартиру и оставить деньги на депозите до окончания рассрочки. В общем, клиенты с рассрочкой - тот ещё ребус, требующий от застройщика большого внимания и тонких настроек. В сегменте долгосрочной аренды наблюдаем вполне ожидаемый разворот цен. Объем предложения стабилизировался близко к максимуму: по ЦИАН - около 7 тысяч вариантов (в июле было 3,9 тыс.). В результате цена аренды пошла вниз. Это отмечают и УК сервисных апартаментов, и агрегаторы объявлений. Пока снижение составило 2-5%, эта тенденция еще немного продолжится, но, конечно, не отыграет предыдущий рост (до 40% с начала года). @yeltsovm

💣 А вот это уже бомба! Sezar Group выкупила не только 20-й участок в деловом квартале «Москва-сити», но и 4-й. На последнем запланирован многофункциональный комплекс «Империя II» на 115 800 кв.м., включая офисы, апартаменты, гостиницу и парковку. Договор со структурой холдинга USM Алишера Усманова и Solvers Estate Олега Малиса на эксклюзивных условиях уже подписан. Он, правда, предполагает, что покупатель от сделки может отказаться, если ему не удастся урегулировать ряд юридических моментов, которые помешают строительству комплекса. Но это уже мелочи.

Могут продлить. А могут и не продлить.

Как ускорить выход риелтора на первую сделку? Большинство агентств недвижимости сталкивается с проблемой обучения новых риелторов. От того, как будет устроен этот процесс зависит, сколько сотрудников останется в агентстве, и как быстро они смогут работать самостоятельно. Выстроить быстрое и удобное обучение поможет онлайн-курс от Контур.Недвижимости. Новички смотрят видеоуроки, изучают материалы и проходят тестирование, чтобы показать, что усвоили знания. Руководителю нужно только следить за прогрессом. Посмотрите, как все устроено: получите бесплатный доступ к курсу на неделю и пройдите его самостоятельно.

Хватит ли денег на семейную ипотеку? TLDR: скорее да, при ожидаемом снижении КС Минфин внес в Госдуму проект бюджета на 2025-2027 гг. и обновил план по расходам в этом году. Один из главных вопросов для рынка жилья – хватит ли выделенных денег на субсидирование % ставок по льготным кредитам или выдачи ипотеки будут постоянно останавливаться из-за выбранных лимитов, как это было в сентябре. Давайте разберёмся с этим и посмотрим, при каких условиях денег хватит. • В 2021 г. на льготные программы ипотеки Минфин потратил 48 млрд руб., в 2022-2023 около 260-290 млрд руб. За первое полугодие 2024 г. расходы приблизились к 400 млрд, но по итогам всего года превысят 1,2 трлн руб. из-за роста КС и ипотечного портфеля. • В последней доступной бюджетной росписи (июльской) на льготные программы в 2024 году было выделено всего 0,6 трлн руб. Но тогда и общие расходы ожидались на уровне 37,2 трлн, а в текущем законопроекте Минфин повысил план по расходам на 2,2 трлн до 39,4 трлн руб. Похоже, что треть этого прироста как раз связана с ростом компенсаций по льготной ипотеке (что на инфляцию не влияет). А что в 2025-2027 гг.? • В проекте бюджета на льготные программы выделено 2,7 трлн руб. При разумной траектории КС (средняя ставка 18%-12%-9% в 2025-2027 гг.) такой сценарий соответствует сокращению объема выдач по льготным программам с ~3,3 трлн руб. в 2024 г. до ~2 трлн в год в 2025-2027 гг. (-40%). • Это произойдет, если выдачи семейной ипотеки в штуках сократятся на 30% до 270 тыс. (примерно на 40% меньше, чем в 2023 г.). Такой сценарий возможен, поскольку число семей, которые могут воспользоваться программой, сократилось на те же ~30% после изменения программы в июле. • С другой стороны, более высокие % ставки стимулируют брать больше льготных кредитов. Из-за этого сокращение может быть чуть менее сильным. Но Минфин всегда сможет без особых проблем добавить 100-200 млрд руб. из резервного фонда правительства (например, каждый год в 2021-2023 гг. примерно треть всех расходов на льготные программы была профинансирована из резервного фонда). 💡Таким образом, денег в бюджете на льготные программы в целом выделено достаточно. Главный риск – если КС не достигнет пика на 20% и не начнёт снижаться во 2П 2025 года. @helicoptermacro

Тем временем ставки на рыночную ипотеку у топ-банков перевалили за 25%. Самый высокий процент у ВТБ - 25,7%. На втором месте "Альфа-банк" - 22,6%. Третье у "Сбер" - 22,2%. Рынок ожидает дальнейшее повышение ключевой ставки.

📉Стабильно низкие показатели Росреестр наконец-то раскрыл данные за сентябрь 2024 года. Регистрация ДДУ в сентябре 2024 (4112) выросла к августу 2024 года (3466) на 12%, однако к сентябрю 2023 года (7121) снизилось на 42,3%. Но, если смотреть данные за 9 месяцев, то 2024 год (47680) находится на уровне 2022 (47955) и 2023 (43597), что говорит о том, что на сей момент у застройщиков вполне неплохое состояние по продажам. Есть, правда одна деталь. 4 квартал 2024 года скорее всего будет таким же дохлым, как август и сентябрь 2024. А это значит, что количество ДДУ в 2024 году будет не выше 60000. Но, и это не критично для застройщиков, т.к. в 2023 году ДДУ было зарегистрировано в Петербурге 64510, а в 2022 - 61934. Т.е., как я и говорил, застройщики до конца года с высокими ценами могут потерпеть. Щедрость на скидки застройщиков может посетить в 2025 году, если для их отрасли не отвалится еще какой-нибудь комплимент от государства. И, если застройщикам ничего не отваливается, то 4000 сделок в месяц (вариант оптимистический) застройщиков сильно не вырулит, это , так сказать верхний нижний предел. А, если принять, что доля семейной ипотеки в былые времена была в районе 35%, и она будет стабильно действовать весь 2025 года, то 22600 сделок в год, или 1883 в месяц для застройщиков будут просто смертельными. И тут встанет дилемма - держать цены и пустой карман, или делать скидкоакции, чтобы увеличить продажи. Вторичный рынок показал в сентябре (7317) прирост к августу (7166) на целых 2%, но, если сравним данные за сентябрь 2023 с сентябрем 2023 (12333 сделки), то увидим снижение на 40,5%. За 9 месяцев 2024 (65236) к тому же периоду 2023 года (84444), то мы увидим снижение количества сделок на 22,7%. Динамика нехорошая, потому что за первые 7 месяцев отрицательная разница в количестве сделок на вторичке между 2023 и 2024 годом составляла 17%. Прибавка падения 5,7% всего за 2 месяца. Повторюсь, если динамика на вторичке сохранится, то мы увидим годовое снижение сделок в Петербурге на 25-30%. Как правило, снижение количества сделок приводит к снижению цены. Глубина просадки зависит не только от падения количества сделок, но и ситуации в экономике, как России, так и в мире.

Недвижка в дар — только через нотариуса И не имеет никакого значения, кем друг другу приходятся стороны сделки. В середине сентября Госдума приняла в первом чтении законопроект, обязывающий удостоверять у нотариусов договоры дарения недвиги. Впрочем, в документе есть исключение: если даритель и одаряемый являются супругами или близкими родственниками, то данная процедура не потребуется. Точнее было исключение. Сейчас возможна простая письменная форма договора, а к нотариусу можно пойти по желанию сторон или в единичных обязательных случаях (когда сделки подразумевают сложные условия и множество скрытых нюансов либо если среди собственников присутствует лицо, не способное принимать решения самостоятельно, например, несовершеннолетний или недееспособный человек. Ко второму чтению данная «бумага» претерпит принципиальное изменение. Нотариальное удостоверение сделок с недвижимым имуществом станет обязательным. Для всех. Абсолютно. При любых обстоятельствах. Предполагается, что это действо защитит собственников жилья от злого умысла посторонних людей и коварства близких родственников.  Насколько нотариальное удостоверение договора защитит от обмана (например, нотариус не вправе отказать в совершении сделки, если гражданин настаивает) или снизит риски последующего их оспаривания — вопрос большой и сложный. Насколько данное решение повысит бюрократическую нагрузку и расходы граждан (услуги нотариусов далеко не бесплатны) — посчитать не составляет труда. @novostroyman

Аналитическое кредитное рейтинговое агентство (АКРА): ◀️АКРА прогнозирует рост ипотечного портфеля в 2024 году в пределах 10–15%, а величину совокупных ипотечных выдач – в объеме 5–5,2 трлн руб., что примерно на 35% ниже показателя рекордного 2023 года (7,8 трлн), но все же чуть выше (+5%) значений 2022 года (4,8 трлн). Снижение ипотечных выдач на первичную недвижимость может составить около 25%, тогда как остальная ипотека сократится на 40%. ◀️Цены на жилье в целом стабильны, однако в ближайшие 12 месяцев ожидается их коррекция на 5–10% как на первичном рынке, так и на вторичном, после чего стоимость жилья вновь начнет расти на горизонте более 12–18 месяцев. ◀️Стоимость кв. метра на первичном рынке в разы превышает средний уровень зарплаты, которому сложно успеть за ростом цен. Во избежание столь существенного превышения было бы целесообразно строительство большего объема жилья при недопущении формирования застройщиками искусственного дефицита квартир в продаже. В этом случае жилье стало бы более доступным. Рентабельность застройщиков могла от этого пострадать, однако тот же объем прибыли можно получить за счет эффекта масштаба. ◀️Учитывая большую долю льготных программ в ипотечных портфелях банков и значительно возросший средний срок ипотечных кредитов (с весны 2020 года увеличился с 18 до 26 лет), средний срок жизни ипотечных кредитов в краткосрочной перспективе будет составлять не менее 10 лет. ◀️Экономический смысл досрочного погашения вновь появится, как только средние ставки по вкладам и счетам станут ниже средней ставки по ипотеке. Однако пока наблюдается лишь замедление темпов досрочного погашения, что в дальнейшем создает риски накопления проблемной задолженности на балансах банков. ◀️Вступающий в силу с начала 2025 года ипотечный стандарт может привести к еще большему росту ипотечной ставки, поскольку банки, скорее всего, станут закладывать в нее упускаемую из-за действия данного стандарта выгоду. Источник: «Ипотека – есть ли жизнь после 1 июля?» @rusipoteka

Цены будут расти Все любят рассказать, почему упадут цены на недвижимость, потому что эти сказки венского леса очень сладки человеческому уху. Ведь так приятно думать, что ты не проебал момент выгодной покупки квартиры, а как бы выжидал более подходящий вариант. Прям услада для глаз, мед для ушей. 1. Первые и самые важные — это кто уже прыгнул в историю с квартирами: девелоперы, банки и обипотеченные клиенты. Если интерес первых двух вполне понятный — одним строить надо, другим нельзя, чтобы их залоговые активы дешевели, то клиент зверь более интересный. Особенно показательна истерика клиентов Левела, когда девелопер решил в пару заходов быстренько наполнить свои эскроу-счета. Много различного креатива там можно было прочитать: и суды, и обращение в банк, чтобы урезонил взорвавшегося застройщика, и т. д. Поэтому желание скованных одной цепью будет пушить рынок всегда вперед. Это фактор как психологический, так и экономический. Если цены упадут на 20–30% и начнутся банкротства заемщиков, то это может положить даже самый большой банк, так как займы будут невозвратные. 2. Повышение финансовых расходов девелоперов. Вы когда новости читаете про повышение ключа, тут проблема не в том, что ипотека опять подорожает, а проблема в том, что проектное финансирование подорожает для девелопера. Каждый % ПФа перекладывается в расходную часть проекта — +2–3%. Пока ключ растет — ждать снижение цен на стройку наивно. 3. Дефицит предложения. Из-за того, что проектное финансирование будет конское. Многие девелоперы на различные проекты просто не смогут его получить. Поэтому все чаще девелопер будет класть документы для реализации проекта на полку. Этот процесс уже запущен. Его результат можно будет увидеть через полгода. Кого пока по получению проектного финансирования ничего не останавливает: точечные проекты в Москве, где ценник и низкий темп продаж позволяет. Поэтому мы видим эти старты продаж в информационном поле. Дефицит может дать по году дополнительные 4–5%. 4. Сокращение рабочей силы. Это отдельный сюжет, который разворачивается сейчас на стройке. Девелоперы уже начали убирать отделку в проектах, хотя этого не сделали в 2022 году. Всем приходится повышать расценки на работы. Это мероприятие довольно опасное. Повысил один девелопер — переманил подрядчика. Повысил другой — переманил дальше. Итого все девелоперы, которые играют в колесо поднятия расценок, в проигрыше. По году это может принести ещё дополнительно 5–10% роста цены. 5. Рост стоимости материалов. Ну, это фактор себя немного дискредитировал из-за того, что связь его с ценой реализации довольно условная, но им «прикрывались» несколько лет, обосновывая, почему ценник рос каждый год 20+%. Но рост цены на 3–4% можно без проблем. 6. Коммерческие расходы — больше комиссия агентам, больше инвестирования в охватные медиа, большие рекламные кампании. По итогу это еще на цену даст минимум 2–3%. 7. Общая инфляция и расходы на зарплату — накинем ещё 4–5%. Итого, при текущей динамике, если суммировать все факторы, то ценник за год-полтора может вырасти на 20-25%. Как будто на дворе халявная ипотека, а не ставки более 20%. Обломать малину может ипотечный стандарт и ко, но все это обрушит объем реализации — EBITDA девелопера, а не ценник для конечного потребителя.