📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

👆Приятно читать )

Александр, здравствуйте. Хочу выразить Вам огромную благодарность! Благодаря Вам и Вашему чату мы смогли купить квартиру в Саларьево в ноябре 24г. Кроме того, отдельная благодарность за ХС. Нам сделали всё как и договаривались. Потом сдали её снова с Вашей помощью. Олег нашёл хорошего арендатора. Олегу тоже благодарность, всегда был на связи. В августе 26г. дочка закончила учёбу и сама заехала в эту студию. Мы с мужем к ней приехали и впервые увидели квартиру. ( сами живём в Сибири). И вот тут мы ещё раз убедились в правильности нашего решения доверить мебелировку Вашей команде. Всё в квартире сделано удобно, функционально, мест для хранения очень много, диван классный, большой. При этом всё стильно, эстетично. Сколько времени бы нам потребовалось чтобы мебелировать самим! Где искать шкафы, магазины, и т.д., делать на заказ, ждать? Это у себя в городе мы знаем где заказать, что купить, на своей машине можем что-то привезти, а в Москве..... Прибавить сюда ещё деньги на авиабилеты, на посуточная аренду, и т.д. Короче, только спустя год мы в полной мере осознали наше счастье от знакомства с Вами, сколько времени и нервов мы сэкономили благодаря Вам. Желаем Вам и всей Вашей команде успехов, процветания, хороших и благодарных клиентов! С уважением и благодарностью Лариса и Максим.

✅ Скай Гарден, ФСК, строят здесь Недавно на подборе обсуждали с клиентами ЖК «Скай Гарден», ибо были хорошие скидки на квартиры в построенной первой очереди. А может и сейчас есть - напишите мне, если нужно узнать. Например, студию-однушку отдавали за 15,4 млн в вайтбоксе, а у нас была семейная ипотека и вариант мне показался достойным чтобы вам об этом рассказать. ️ ✅ Для жизни. За свои деньги, а особенно при условии дополнительных скидок, которые нам с клиентами давали, проект заслуживает внимания. Ибо даже в комфорт классе трудно найти альтернативу. Здесь все-таки дома ближе к бизнесу относятся - сами съездите посмотрите, уже вполне можно оценить. При этом ключи либо выдают сразу – на готовый корпус, либо скоро - в конце 27 и весной 28 года. До метро путь займёт минут 17-18, но тут есть нюанс: будет новая улица и путь станет комфортнее, вот читайте и на скрине показано. Еще застройщик шатл запустил недавно до метро бесплатный. Реально большой и хороший двор с фонтаном, еще сделают свою небольшую но красивую набережную. ЖК несколько оторван от активной городской инфраструктуры, но внутри своя есть. Плюс недалеко лесопарки, вода. В общем, если бы я хотел дома хорошего уровня за очень разумные деньги – «Скай Гарден» подходит, потому что в других районах метр сильно дороже, а тут пока развитие в самом начале. ️ ✅ Под аренду такие студии - однушки уходят сейчас по 60-65 тысяч. Доходность средняя, но по мере развития локации будет расти. И самое главное, если взять готовую квартиру - она сразу будет приносить доход и покрывать значительную часть ипотечного ига. Главное - не накосячьте с выбором планировки под аренду. ✅ Инвестиции. Опять же, по мере развития района и самого ЖК цены должны за ближайшие 5 лет подрасти выше уровня инфляции. Если брать надолго, то я бы присмотрелся к проекту внимательно. P.S. Я вижу, как ФСК продвигает Скай Гарден. Недавно прямо во дворе организовали концерт классической живой музыки Lumisfera с мерцанием нескольких тысяч свечей. Чуть ранее - фотосъёмку на крыше с блогерами. Годом ранее - модный показ, выставку и многое другое. Всё это работает на повышение инвестиционной привлекательности объекта. Более того девелопер формирует полноценную среду - а это всегда впечатляет конечного потребителя (покупателя или арендатора). Со временем инфраструктура подтянется, промку рядом тоже застроят, район будет становится лучше.

Кстати, помните эту новость? Так вот, казахи сократили в 3 раза пакет акций в Самолете с 18% до 5% ...

✅ Скай Гарден, ФСК, строят здесь Недавно на подборе обсуждали с клиентами ЖК «Скай Гарден», ибо были хорошие скидки на квартиры в построенной первой очереди. А может и сейчас есть - напишите мне, если нужно узнать. Например студию-однушку, почти как на скрине, только чуть поменьше отдавали почти за 18 млн в вайтбоксе, а у нас была семейная ипотека и вариант мне показался достойным чтобы вам об этом рассказать. ️ ✅ Для жизни. За свои деньги, а особенно при условии дополнительных скидок, которые нам с клиентами давали, проект заслуживает внимания. Ибо даже в комфорт классе трудно найти альтернативу. Здесь все-таки дома ближе к бизнесу относятся - сами съездите посмотрите, уже вполне можно оценить. При этом ключи либо выдают сразу – на готовый корпус, либо скоро - в конце 27 и весной 28 года. До метро путь займёт минут 17-18, но тут есть нюанс: будет новая улица и путь станет комфортнее, вот читайте и на скрине показано. Еще застройщик шатл запустил недавно до метро бесплатный. Реально большой и хороший двор с фонтаном, еще сделают свою небольшую но красивую набережную. ЖК несколько оторван от активной городской инфраструктуры, но внутри своя есть. Плюс недалеко лесопарки, вода. В общем, если бы я хотел дома хорошего уровня за очень разумные деньги – «Скай Гарден» подходит, потому что в других районах метр сильно дороже, а тут пока развитие в самом начале. ️ ✅ Под аренду такие студии - однушки уходят сейчас по 60-65 тысяч. Доходность средняя, но по мере развития локации будет расти. И самое главное, если взять готовую квартиру - она сразу будет приносить доход и покрывать значительную часть ипотечного ига. Главное - не накосячьте с выбором планировки под аренду. ✅ Инвестиции. Опять же, по мере развития района и самого ЖК цены должны за ближайшие 5 лет подрасти выше уровня инфляции. Если брать надолго, то я бы присмотрелся к проекту внимательно. PS Я вижу, как ФСК продвигает Скай Гарден. Недавно прямо во дворе организовали концерт классической живой музыки Lumisfera с мерцанием нескольких тысяч свечей. Чуть ранее - фотосъёмку на крыше с блогерами. Годом ранее - модный показ, выставку и многое другое. Всё это работает на повышение инвестиционной привлекательности объекта. Более того девелопер формирует полноценную среду - а это всегда впечатляет конечного потребителя (покупателя или арендатора). Со временем инфраструктура подтянется, промку рядом тоже застроят, район будет становится лучше.

Решил развлечься и посчитать за 30 лет прибыль от условной однушки из поста выше 👆 ✅️ Рост цены был в 4 раза за последние 11 лет, но сюда необходимо прибавить ещё аренду, тогда мы бы получили ещё примерно 6-7 млн денежного потока с однушки или еще 1 стоимость на старте, значит рост в 5 раз получился. ✅️ Но, если посчитать за 30 лет, а ведь именно на такой срок многие сейчас берут семейную ипотеку, то цифры получаются вообще космическими. В 1996 году такой недвижимости не было, зато обычные однушки в Москве продавали по 20.000 $ в средних районах. Однушка без ремонта в Символе стоит сейчас 23.6 млн, а обычная советская однушка в нормальном районе сейчас стоит 17 млн, значит разница в цене где-то 30-40%. Очень грубо можно посчитать, что однушка в Символе 30 лет назад стоила бы 30.000 $, а сейчас она стоит 280.000 $, а значит в долларах выросла в 9.3 раза. В рублях считать труднее, так как тогда был другой рубль, другой курс и все считали долларах, но примерно это было бы 900.000 рублей, а значит в рублях цена выросла бы в 26 раз. Но это я вас пощадил и перевел все в деньги нулевых. С учетом реального курса 1996 года цена в рублях выросла на самом деле в 143 раза❗️ Вот поэтому я всегда улыбаюсь, когда читаю эксперта, который рассказывает как вы в 3-4 раза переплатите за квартиру, если возьмёте ипотеку на 30 лет 🙂 ✅️ Кстати, за 30 лет сдачи квартиры вы бы получили дополнительно с аренды около 180.000 долларов чистыми с такой квартиры в Символе или 15 миллионов рублей - этого многие и не понимают. ✅️ Если сложить 180.000 и 280.000 долларов, то получим 460.000 $ или рост инвестиции за 30 лет в 15 раз. Но это если вы деньги от аренды просто клали бы под матрас. А вот если бы вы прибыль от аренды еще и реинвестировали на вклад под средний процент в размере 4-6%, а примерно такой он с 1996 года получается, то было бы у вас около 800.000 долларов с учетом квартиры. Но это уже очень грубо, с учётом среднего процента и не имеет прямого отношения к недвижимости. ✅️ То есть, чтобы сейчас иметь 2 миллиона долларов, нужно было просто купить однокомнатную квартиру бизнес-класса в 1996 году, раз в 5-10 лет ее продавать и покупать новую - более инвестиционную, сдавать их в аренду, класть аренду на вклады в долларах и рублях, как было выгоднее (в рублях ставки были выше в 2 раза и более) и реинвестировать все проценты. А дальше сложный процент основную сумму сделал бы за вас. ✅️ И это еще с учетом обвала рубля в 1998 и в 2015 годах, а если бы этих обвалов не было, то могло бы быть и больше. А если бы вы не только аренду, но еще и часть зарплаты откладывали, то все ваши дети и внуки сказали бы спасибо 🙂 Ключевое тут - выбрать правильную недвижимость, ибо деньги за эти годы 300 раз вы могли бы потерять, а квартира хорошо защищает и от кризисов и от нашего внутреннего дурака. Мой Telegram / MAX

✅ Как правильно инвестировать в долгие перспективные проекты на примере «Символа». Старт был в 2015 году. Интересно вспомнить и поностальгировать, какие цены тогда предлагал застройщик в промзоне «Серп и Молот»: 1кк — 5,8 млн за 36 м² 2кк — 7,5 млн за 43 м² или 8,5 млн за 60 м² 3кк — 11,5 млн за 81 м² 4кк — 14,7 млн за 100 м² Это на средних этажах... На тот момент будущий «Символ» был самым масштабным проектом «Донстроя», и мы с интересом наблюдали за ним. Прошло 11 лет. За это время практически вся территория бывшей промзоны подверглась колоссальным переменам, проект практически закончен, «Донстрой» возводит последний квартал «Гордость». Район мне нравится, и не только мне. Некоторые коллеги называют «Символ» уже не бизнес-классом, а премиумом за счёт качества среды, наполнения и инфраструктуры. При этом здесь всё ещё можно найти квартиры по относительно умеренной цене. Давайте посмотрим, как изменились цены: 1кк продают на вторичке почти по 24 млн за 43 метра — вот пример, или вот за 26 млн. За евро-двушку 45 метров с ремонтом просят уже 35 млн. Я вам в 2024 году говорил, что мы купили клиентке на подборе такую евро2 с отделкой за 24 млн. А ещё писал, что брали трёшку 95 метров за 33 млн — тоже в квартале «Вдохновение». Сейчас цены на квартиры поменьше — 90 метров — стартуют от 45 млн на вторичке. Выходит, цены за 11 лет выросли примерно в 4 раза и продолжают расти, потому что «Символ» — самостоятельный район в 2 км от Садового кольца. Здесь уже более 1,1 млн кв. м недвижимости и 150+ объектов инфраструктуры: парк «Зелёная река» на 10 га с 2-километровым променадом, рестораны и сервисы, фитнес с бассейном, школы и детские сады. Осталось достроить квартал «Гордость», и проект будет завершён! Многие покупают тут квартиры для семейной жизни, для детей — студентов Бауманки. А ещё тут две школы, включая Бауманскую инженерную школу, муниципальные и коммерческие детские сады, ресторанная улица и фитнес-центр с бассейном, много общественных пространств, метро и МЦД, центр недалеко. Кстати, сейчас можно купить квартиру с полной меблировкой, чтобы не тратить время на ремонт и комплектацию. Как я много раз писал, конечные покупатели заходят в проекты тогда, когда они на стадии завершения и уже обжиты. Поэтому данный проект стоит рассматривать для покупки для жизни уже сейчас. Также и расти он будет в цене ещё лет 5–10, локация ещё развивается. Если вы хотите жить уже сейчас, а не ждать 11 лет новый КРТ, если не хотите рядом видеть старый фонд и нужна новая однородная среда, то можно смело рассматривать «Символ». Мой Telegram / MAX

По Плеханова перенос сроков сдачи, ПИК прислал сообщение: "Сообщаем, что в корпусе 1.4 проекта «Плеханова 11» изменились сроки заселения. Новая дата завершения строительства и выдачи ключей — не позднее 30.12.2026. Для заключения дополнительного соглашения напишите в чат msg.pik.ru" В принципе мне срочно и не нужно, аренда бы принесла меньше денег, чем будет неустойка в суде. Это далеко не в первый раз, когда застройщик переносит сроки сдачи, всегда нужно иметь ввиду такую возможность.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Хочется написать: "На комфорт класс не смотрите, берите бизнес в бетоне - там нет такого беспредела сейчас", но лавры Марии-Антуанетты снискать не желаю 🫢🙂

Вот у кого сегодня косьба-молотьба. Ценники подняли так, как еще никогда не поднимали. Спасибо МИНФИН.

Похожу, ближайшую неделю менеджеры ПИКа будут работать круглосуточно 🤣

Продолжение: Давайте включим голову и подумаем, вместо того, чтобы поддаваться эмоциям. Если практически все уже воспользовались семейкой на сегодняшний день, то как это ударит по рынку? Почти никак. Вместо льготной ипотеки рынком уже несколько лет правит другой основной и ряд вытекающих из него факторов, которые я уже много раз вам перечислял. Последний раз писал здесь: https://t.me/Kharyb/9750 А те оставшиеся 10% перекрываются другими семьями с несколькими детьми, которым раньше не хватало бюджета на покупку квартиры в силу ограниченности лимита в 12 миллионов и выросших цен. А сейчас как раз лимит подняли и 15-18 млн вполне помогут относительно небольшой группе людей теперь купить квартиру. Примерно тем же самым 10%... Только спрос немного сместится со студий на однушки и двушки. Итого мы можем увидеть временную небольшую и приятную коррекцию цен на студии и однушки уже в октябре и ноябре и этим нужно будет пользоваться. Потом эту коррекцию быстро выкупят люди с наличными. Бизнес - класс скорее всего никак не ощутит эти перемены, а тем более премиум. Здесь скрытая коррекция уже идёт пару месяцев и мы подбираем клиентам хорошие квартиры со скидками. Таким образом новость интересная, но ее влияние я бы не приувеличивал. Сильный эффект от таких изменений мог быть в 23-24 году, однако сейчас уже рынок изменился и льготная ипотека не оказывает существенное влияние на спрос, уступая другим фактором с начала 2026 года. Мой Telegram / MAX

Налог с продажи квартиры могут повысить до 22%❗️ Сейчас - с 1 января 2025 года в России действует пятиступенчатая прогрессивная шкала на доходы физилиц: 13% для доходов до 2,4 млн рублей, 15% — от 2,4 до 5 млн, 18% — от 5 до 20 млн, 20% — от 20 до 50 млн и 22% для сумм свыше 50 млн рублей. Однако эти ставки применяются к основной налоговой базе - зарплате, арендным платежам и иным «активным» доходам. Пассивные доходы - дивиденды, проценты по вкладам, поступления от операций с ценными бумагами, от продажи имущества пока облагаются по отдельной, более мягкой шкале 13–15% и все. Минфин предлагает устранить это разделение. Как поясняют в ведомстве, ставка налога должна зависеть от размера дохода, а не от способа и источника его получения. Это в большей степени соответствует целеполаганию введения прогрессивной шкалы. В случае одобрения инициативы пассивные доходы будут суммироваться с остальными поступлениями гражданина, и для высокодоходных получателей ставка может составить не 13-15%, а 18%, 20% или 22%. Если примут, то налог с продажи квартиры может достигнуть 22%, если вы превысили 50 млн от всех своих инвестиций и доходов за год и 18% свыше 5 миллионов 🙂 и если не подождать 5 лет с момента полной оплаты и рассрочка тут не считается, только ипотека. А ведь еще недавно мы смеялись над высокими налогами для обеспеченных людей на Западе. Ничего, в России скоро тоже самое будет повсеместно. Разница лишь в том, что семья с 3 детьми в той же Европе при доходе домохозяйства в районе 5-6 тысяч евро платит примерно 6% налог, благодаря понижающим коэффициентам, да еще вычитает расходы на платный садик или ремонт, к примеру. А при доходе около 4 тысяч евро вообще не будет платить налог с 3-4 детьми. Зато для богатых одиноких физиков там до 45% налог доходит, а у нас пока максимум 22%. Есть куда стремиться. Зато и там и тут можно существенно и законно снижать налоговую базу, благодаря открытию компаний. У нас еще народ массово не научился таким вещам, но научится. В общем жизнь будет становиться дороже. Причем для всех. Одна надежда остаётся на ИИ-шный коммунизм 😃. Мой Telegram / MAX

⭕️ ЖК Даниловский от Гранель После неудачного старта от Консоли с проектом А22 ЖК достраивать будет Гранель. Причем цены выглядят разумно на первый взгляд, но давайте разберемся. ✅️ Для себя я уже писал в старом разборе за 2025 год, что мне локация не нравится из-за дорог и пыли. Река, ТЦ - это все хорошо тогда, когда есть чем дышать. До метро дойти можно, но дорога не сказать чтоб сильно приятная. Даниловский район я люблю, но в этой части жить не хочу. Тем более, если нужно ждать 2030 года, платить немалые деньги за квартиру, потом еще вложиться в ремонт и за коммуналку отстегивать прилично. Вот в Острове готов идти на жертвы, а возле шоссе - нет. Обеспеченность ММ всего 26%, значит они здесь будут золотыми, что мне тоже не очень нравится. ⭕️ Под аренду сначала нужно дождаться квартиру - ключи обещают в сентябре 2030, ровно через 4 года... Цены от 20 млн без отделки. А нормальные евро-2 где-то 23 стоят. Даже с учётом возможных скидок, если считать 120.000 за метр ремонта выйдет минимум 25 млн за квартиру. Мало того, что в Форсте такую сейчас можно снять за 100.000 без проблем, так ради этого предлагается еще 4 года ждать... А еще в этом же Форсте рядом за 26 млн, даже дешевле можно купить готовую квартиру и сдавать эти 4 года. Аренда принесёт около 5 млн, если чуть-чуть подрастет. Выходит, что готовая квартира с ремонтом выйдет вам дешевле бетона в А22 с ключами в 30 году. Класс... Доходность средняя по рынку, ничего выдающегося. ⭕️ Инвестиции. С марта люди не могут в Форсте продать евро-2. Стартовали с 21.5, сейчас уже 20.7 предлагают. Вот еще вариант. И это уже гооовый дом, причем достаточно приличный. Если и будет какой-то рост, то с рынком и от других проектов в хороших локациях А22 должен отставать. PS Не понимаю я зачем мне вести сюда клиентов. Может вы подскажете какие хорошие и сильные качества есть у данного проекта? Я хорошо отношусь к проектам Гранели вроде Басманного, Дубровки, Мневников, например. Но зачем они сюда пошли пока не знаю. Мой Telegram / MAX

✅️ Как совместить инвестиции и квартиру для жизни. Недавно консультировал клиента по покупке евро-трешки на ЗИЛе. На сайте застройщика лот стоил больше 34 миллионов. ​Застройщик дал хорошую скидку плюс рассрочку: половину суммы он вносит сейчас, а половину - через год. При этом цена в договоре: 32.5 млн вышла со скидкой. Планировка хорошая (кухня-гостиная и две спальни), метраж порядка 60 метров, нормальные видовые характеристики. ​Тем более берут для себя: рядом школа, место отличное. Это вообще одна из лучших локаций на ЗИЛе. Для жизни - очень неплохой вариант. ​А теперь давайте посчитаем, есть ли в этом деле инвест. По рынку стоимость выглядит справедливо. Но если вторую половину суммы (16 250 000 рублей) клиент на год кладет на депозит под 12%, то эти деньги принесут почти 2 миллиона рублей... Таким образом фактически квартира может обойтись клиенту в 30.5 млн. ​Теперь сделка выглядит еще и инвестиционной. Потому что на вторичке квартир с такой планировкой по цене около 30,5 млн сейчас просто нет в таких домах. ​Клиент покупает строящийся дом ДЕШЕВЛЕ, чем на вторичке, а не наоборот, как делают многие. Цена чуть ниже рынка, инвест-потенциал присутствует. Отличная покупка и для жизни, и под аренду. Если вы определились с конкретным ЖК и хотите выбрать только правильный лот, то ​такой подбор у нас стоит 30.000 рублей (вместо стандартных 160.000 за поиск по всему рынку). Еще постараюсь получить для вас скидку дополнительную, если вы сами еще не звонили застройщику. В противном случае вы уже их клиент и с нами о других условиях разговаривать не будут. ​Пишите в личные сообщения, когда понадобится помощь. Мой Telegram / MAX