📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

С Днём России всех❗️Мира, спокойствия, любви, здоровья, счастья, друзья 🤗

☝🏻Пост из моего канала про элитку Москвы

✅ Застройщик сдаёт весь комплекс с чистовой отделкой, включая пентхаусы. Поэтому высота потолков нормальная. Мы получаем дом, в который почти сразу можно заехать и жить. ЖК не предоставляет большого количества внутренних сервисов для резидентов, к которым приучили нас Sminex и «Донстрой», но с другой стороны, это положительно скажется на тарифах управляющей компании. На первом этаже запроектировано помещение под компактный фитнес-центр с бассейном, который будет обслуживать сторонний оператор. 💰 Цены и планировки Цены на квартиры начинаются от 1 млн рублей за метр, если не нужны виды на парк. Видовые лоты доходят до 2 млн за метр. Эта цена при покупке в рассрочку сроком на 1 год. При полной оплате дают скидки. Планировки неплохие, а это особенно важно для лотов с отделкой. Застройщик начал продажи год назад. За это время фактическая цена сделок выросла в пределах 10% - ниже рынка. Поэтому я именно сегодня про него пишу, ведь на фоне конкурентов проект выглядит интереснее, чем на старте продаж. Явный конкурент по цене - корпуса ЖК «Остров» с отделкой. Там стоимость сейчас тоже от 1 млн за метр. Но класс у ЖК разный и портрет покупателей - тоже. Жители «Острова» не получат такой приватности и тишины вокруг дома, как жители «Спрингс», зато не будет проблем с насыщенностью инфраструктурой там. Видовые лоты на высоких этажах с видом на Филевский парк, считаю, всё-таки переоценены. Но цены 900 тысяч - 1 млн за метр выглядят на сегодня довольно конкурентоспособными. ✅ Вывод ❗️ ЖК подходит не для всех. Мы имеем явные риски: Потенциальная задержка сроков; Вопросы к качеству отделки от застройщика; Высокая цена на квартиры за счёт больших площадей и для тех, кто измеряет уровень района по «линейке от Кремля»; Практически полное отсутствие качественной торговой инфраструктуры в шаговой доступности. Здесь будет мало инвесторов, которые покупали квартиры для перепродажи. Будет мало арендных квартир - это не самый востребованный формат для ЖК. Но это и большой плюс… В общем классный дом для своей целевой аудитории, которая ищет квартиру для жизни в Москве, но так, чтобы не было ощущения большого мегаполиса. Стоит обратить внимание тем покупателям, кому не нравится ПИК 🙂 Мой Telegram / MAX

✅ ЖК Спрингс, UNIQ 📍 Локация Очень интересный проект, о котором почему-то мало говорят. Давайте исправим этот недостаток. ⭕️ Один из самых дорогих ЖК за пределами ТТК. ⭕️ Неизвестный застройщик. ⭕️ Точечный проект без явных точек роста и, на первый взгляд, в не в самой престижной локации. При этом, за первый год продали уже более 30% квартир, а средняя цена на лоты приблизилась к 1,4 млн рублей за метр 🙄 Давайте разберемся в портрете потенциального покупателя и перспективах проекта. ⭕️ Где строят «Царскими сёлами» в Москве называют локации с домами, построенными для партийной и советской элиты в 70–80-х годах за пределами ЦАО в экологичных районах. Странно, да? Большие квартиры, высокие потолки, хорошая локация и, конечно, уважаемый состав жильцов. Наибольшая концентрация таких домов расположена вдоль Звенигородской улицы. Место действительно примечательное. Дома строились точечно на границе Солдатенковского парка. Вековые деревья массово не вырубались, а вписывались в застройку. В итоге сейчас это один из самых зеленых кварталов Москвы: дома в буквальном смысле окружены деревьями, имеют прямой выход в каскад парковых зон и к Филевской набережной❗️ Отдельно стоит отметить дома по адресу Звенигородская, д. 12 и 14, которые стоят на первой линии парка. Говорят, их строили специально для Политбюро, но они там жить не стали. Для понимания: средняя площадь квартир в этих домах — 250–300 метров. Подземный паркинг и настоящий камин в каждой квартире. И это всё построено в начале 1970-х. Коммунизм - коммунизмом, но кто-то все равно равнее) Место было популярным и в 2000-х: строительство в локации продолжилось. Построили несколько монолитных домов, выделив отдельно дом по адресу Звенигородская 16к2. Он уже возводился для Администрации президента. В 2010-х годах был сдан относительно новый, но уже подуставший ЖК «Суворов Парк». И более 15 лет в локации ничего не строилось и в будущем строиться не будет, кроме героя нашего обзора☝🏻 Кроме того, что дома окружены лесом и хорошими соседями, локация может предложить хорошую транспортную доступность: ✅ Удобные выезды на Рублёвское шоссе и Кутузовский проспект; ✅ 10 минут пешком от станции «Кунцевская», где пересекаются несколько линий метро и МЦД. ✅ В самом районе нет проблем с социальной и спортивной инфраструктурой. ⭕️ А вот с торговой инфраструктурой явный недостаток. Магазинов у дома, хороших супермаркетов, кофеен, ресторанов - всего этого не хватает в шаговой доступности. Застройщик обещает выделить коммерческое помещение под ресторан, но этого будет все равно мало. ☝🏻С другой стороны, есть доставка, а отсутствие коммерции равно отсутствию пешеходного трафика у дома. Для тех, кто покупает дорогие квартиры и хочет приватности и спокойствия, это можно записать и в плюс. ⭕️ Кто строит Uniq Developmet. Ничего не говорящее название застройщика. Но, если посмотреть на историю, то станет понятно, что компания образована из Ant Development - турецкого застройщика, который входил в холдинг Antteq. В Москве он больше известен как генподрядчик на строительстве проектов бизнес и премиум-класса. Вообще с Анттеком я работал, отличные профи. Сам Ant Development реализовал проекты «Поклонная 9» и «Виктори Парк». Был партнёром в строительстве домов «Сохо Нохо», «Фили Парк» и «Акватория». И если посмотреть на сданные объекты, то виден общий «турецкий» стиль курортной архитектуры и сдача квартир с отделкой под ключ. Конечно, нужно учитывать, что из-за санкций прямого взаимодействия с головной организацией уже нет и риски маленького девелопера сохраняются, но оценить качество по сданным объектам всё же возможно. ✅ Что строят Точечный проект на 149 квартир. Минимальная площадь 64 м², а средняя - 139 м². 👌 Количество машино-мест - 179 (больше, чем квартир). Высота потолков 3,15 м на этажах до 13-го и 3,25 м на более высоких (по текущим стандартам не очень много, но достойно, ведь квартиры с отделкой). Большое количество квартир с открытыми балконами и лоджиями. Несколько лотов на первом этаже в формате таунхауса с собственным входом.

✅ Застройщик сдаёт весь комплекс с чистовой отделкой, включая пентхаусы. Поэтому высота потолков нормальная. Мы получаем дом, в который почти сразу можно заехать и жить. ЖК не предоставляет большого количества внутренних сервисов для резидентов, к которым приучили нас Sminex и «Донстрой», но с другой стороны, это положительно скажется на тарифах управляющей компании. На первом этаже запроектировано помещение под компактный фитнес-центр с бассейном, который будет обслуживать сторонний оператор. 💰 Цены и планировки Цены на квартиры начинаются от 1 млн рублей за метр, если не нужны виды на парк. Видовые лоты доходят до 2 млн за метр. Эта цена при покупке в рассрочку сроком на 1 год. При полной оплате дают скидки. Планировки неплохие, а это особенно важно для лотов с отделкой. Застройщик начал продажи год назад. За это время фактическая цена сделок выросла в пределах 10% - ниже рынка. Поэтому я именно сегодня про него пишу, ведь на фоне конкурентов проект выглядит интереснее, чем на старте продаж. Явный конкурент по цене - корпуса ЖК «Остров» с отделкой. Там стоимость сейчас тоже от 1 млн за метр. Но класс у ЖК разный и портрет покупателей - тоже. Жители «Острова» не получат такой приватности и тишины вокруг дома, как жители «Спрингс», зато не будет проблем с насыщенностью инфраструктурой там. Видовые лоты на высоких этажах с видом на Филевский парк, считаю, всё-таки переоценены. Но цены 900 тысяч - 1 млн за метр выглядят на сегодня довольно конкурентоспособными. ✅ Вывод ❗️ ЖК подходит не для всех. Мы имеем явные риски: Потенциальная задержка сроков; Вопросы к качеству отделки от застройщика; Высокая цена на квартиры за счёт больших площадей и для тех, кто измеряет уровень района по «линейке от Кремля»; Практически полное отсутствие качественной торговой инфраструктуры в шаговой доступности. Здесь будет мало инвесторов, которые покупали квартиры для перепродажи. Будет мало арендных квартир - это не самый востребованный формат для ЖК. Но это и большой плюс… В общем классный дом для своей целевой аудитории, которая ищет квартиру для жизни в Москве, но так, чтобы не было ощущения большого мегаполиса. Стоит обратить внимание тем покупателям, кому не нравится ПИК 🙂 Мой Telegram / MAX

✅ ЖК Спрингс, UNIQ 📍 Локация Очень интересный проект, о котором почему-то мало говорят. Давайте исправим этот недостаток. ⭕️ Один из самых дорогих ЖК за пределами ТТК. ⭕️ Неизвестный застройщик. ⭕️ Точечный проект без явных точек роста и, на первый взгляд, в не в самой престижной локации. При этом, за первый год продали уже более 30% квартир, а средняя цена на лоты приблизилась к 1,4 млн рублей за метр 🙄 Давайте разберемся в портрете потенциального покупателя и перспективах проекта. ⭕️ Где строят «Царскими сёлами» в Москве называют локации с домами, построенными для партийной и советской элиты в 70–80-х годах за пределами ЦАО в экологичных районах. Странно, да? Большие квартиры, высокие потолки, хорошая локация и, конечно, уважаемый состав жильцов. Наибольшая концентрация таких домов расположена вдоль Звенигородской улицы. Место действительно примечательное. Дома строились точечно на границе Солдатенковского парка. Вековые деревья массово не вырубались, а вписывались в застройку. В итоге сейчас это один из самых зеленых кварталов Москвы: дома в буквальном смысле окружены деревьями, имеют прямой выход в каскад парковых зон и к Филевской набережной❗️ Отдельно стоит отметить дома по адресу Звенигородская, д. 12 и 14, которые стоят на первой линии парка. Говорят, их строили специально для Политбюро, но они там жить не стали. Для понимания: средняя площадь квартир в этих домах — 250–300 метров. Подземный паркинг и настоящий камин в каждой квартире. И это всё построено в начале 1970-х. Коммунизм - коммунизмом, но кто-то все равно равнее) Место было популярным и в 2000-х: строительство в локации продолжилось. Построили несколько монолитных домов, выделив отдельно дом по адресу Звенигородская 16к2. Он уже возводился для Администрации президента. В 2010-х годах был сдан относительно новый, но уже подуставший ЖК «Суворов Парк». И более 15 лет в локации ничего не строилось и в будущем строиться не будет, кроме героя нашего обзора☝🏻 Кроме того, что дома окружены лесом и хорошими соседями, локация может предложить хорошую транспортную доступность: ✅ Удобные выезды на Рублёвское шоссе и Кутузовский проспект; ✅ 10 минут пешком от станции «Кунцевская», где пересекаются несколько линий метро и МЦД. ✅ В самом районе нет проблем с социальной и спортивной инфраструктурой. ⭕️ А вот с торговой инфраструктурой явный недостаток. Магазинов у дома, хороших супермаркетов, кофеен, ресторанов - всего этого не хватает в шаговой доступности. Застройщик обещает выделить коммерческое помещение под ресторан, но этого будет все равно мало. ☝🏻С другой стороны, есть доставка, а отсутствие коммерции равно отсутствию пешеходного трафика у дома. Для тех, кто покупает дорогие квартиры и хочет приватности и спокойствия, это можно записать и в плюс. ⭕️ Кто строит Uniq Developmet. Ничего не говорящее название застройщика. Но, если посмотреть на историю, то станет понятно, что компания образована из Ant Development - турецкого застройщика, который входил в холдинг Antteq. В Москве он больше известен как генподрядчик на строительстве проектов бизнес и премиум-класса. Вообще с Анттеком я работал, отличные профи. Сам Ant Development реализовал проекты «Поклонная 9» и «Виктори Парк». Был партнёром в строительстве домов «Сохо Нохо», «Фили Парк» и «Акватория». И если посмотреть на сданные объекты, то виден общий «турецкий» стиль курортной архитектуры и сдача квартир с отделкой под ключ. Конечно, нужно учитывать, что из-за санкций прямого взаимодействия с головной организацией уже нет и риски маленького девелопера сохраняются, но оценить качество по сданным объектам всё же возможно. ✅ Что строят Точечный проект на 149 квартир. Минимальная площадь 64 м², а средняя - 139 м². 👌 Количество машино-мест - 179 (больше, чем квартир). Высота потолков 3,15 м на этажах до 13-го и 3,25 м на более высоких (по текущим стандартам не очень много, но достойно, ведь квартиры с отделкой). Большое количество квартир с открытыми балконами и лоджиями. Несколько лотов на первом этаже в формате таунхауса с собственным входом.

Кстати, многие девелоперы продолжают покупать рекламу только в телеграмм, не понимая что в Максе аудитория сейчас очень крутая. Потому что на Макс подписываются люди, которые реально читают канал и не хотят потерять автора. То самое ядро активных подписчиков, до которого им нужно донести свое предложение. Мой Telegram / MAX

✅ Все-таки ограничения имеют и плюсы. Был Ютуб и Телеграмм, пришлось завести еще ВКвидео и Макс. Плюс 2 источника дохода. В Максе и ВК уже покупают рекламу, что стимулирует вести их лучше и приносить пользу. Слава Богу, растем через трудности. Я недавно понял одну простую, но гениальную вещь. Очень важную для всех: Если вы хотите зарабатывать на 10-20% больше - начните делать свою работу лучше и работать больше, этим путем идут многие. Но, если вы хотите заработать больше на порядок или порядки - делайте что-то новое. Когда-то я занимался только арендой и мало продавал - еще в нулевых. Отшлифовал работу до блеска, зарабатывал больше многих коллег, но уперся в потолок. Потом добавил продажи вторички. Потом прибавил новостройки. Потом вырос Ютуб и ТГ, ну вы знаете. Это все новое. Без нового не будет кратного роста. Но новое всегда пугает. Наш мозг тратит больше всего энергии и всячески сопротивляется новым мыслям, заставляя годами откладывать их на потом. У меня также было. Но мозг можно тренировать и чем чаще вы будете делать новое - тем проще будет. Еще момент, который многие не понимают. Если не делать ничего нового и плыть по течению, то рано или поздно ваши достижения начнут умирать или стагнировать. Мир меняется быстро и без личного развития можно остаться ни с чем. У меня так было в нулевых. В общем правильно сказал кто-то: «Иди чтобы стоять и беги чтобы идти». Мой Telegram / MAX

Самое неприятное, что многие люди с 2-3 детьми верили и ждали, что вот им теперь точно сделают семейную ипотеку под 4 или 2% и вообще будет все круто. А скорее всего с 1 июля могут вкорячить кредит под 8-10% и кредит на 15 лет, что даст платежи значительно выше нынешних… Прощай семейная ипотека. Это брать никто не будет. Но рынок уже давно от семейки не зависит, у нас подборы уже на 90% с кешем или значительной его частью в рассрочку или субсидированную ипотеку. За прошлый месяц в семейку купили от силы пару квартир, может 3-4, уже не помню точно - работы было больше за кеш. Причины тому 2, по крайней мере наши клиенты приходят с такими: ✅ Купить квартиру для жизни семьи, ребенка, себя любимого. ✅ Закончился вклад. Сохранить накопления в качественной недвижимости и перенести в будущее (новостройки, вторичный фонд) ✅ Другие активы не устраивают и времена тревожные, фондовый рынок падает. Если вам нужно купить квартиру, условия подбора здесь: https://t.me/Kharyb/5241 Без мечтаний, четко и профессионально выберем вам лучший вариант на сегодняшнем рынке. Мой Telegram / MAX

Сейчас многие гадают как урежут семейную ипотеку с 1 июля, делятся инсайдами, вставляют видео ответственных за это людей. Я понимаю, что условия скорее всего поменяют, причем в худшую сторону. Настолько в худшую, что 90% тех, кто сейчас может взять кредит под 6% останется за бортом. Но пока что нет точных данных, а гадать на кофейной гуще и делиться информацией по принципу ОБС (одна бабка сказала) не хочу. Могут с 1 июля изменить условия, могут с 1 сентября, разницы нет никакой 🙂 Зачем разгонять новый последний вагон? Уже всем понятно - кто хочет и может использовать семейку, тот идет и покупает сейчас, потому что завтра не сможет. А всем остальным это уже не важно. Или важно? Если вам важно - поставьте 👍🏻 и напишите в комментариях почему. Мой Telegram / MAX

А вот тут я советовал покупать Левел Звенигородскую. Ну как советовал - жирно намекал. Тогда студий клиентам купили штук 10 там по 8 млн! Брали и однушки и евро-трешки по-моему дешевле 20 млн, уже точно не помню. Сейчас там тоже неплохие скидки, а как Левел строит мне нравится. Как раз Левел делал низкие цены из-за провала продаж после отмены всеобщей льготной ипотеки в конце июня 2024 года, помните? Так вот, Сергей Семенович обещает открыть уже осенью рядом станцию Звенигородская Рублево-Архангельской ветки. Время летит, Москва строится, Собянин молодец. PS А как так получается, что Телеграмм заблокировали, а мэр Москвы продолжает вести канал здесь? Да и не только он… Мой Telegram / MAX

Вчера Сергей Собянин написал у себя в канале о продлении двух веток метро. Я в марте сообщил вам о том, что финансирование продления до Сколково голубой ветки метро перенесли на 2027 год и скорее всего цены на ЖК Сет и Веер должны немного снизить. Так оно и вышло, сейчас есть нормальные скидки в этих проектах. Но есть проблема - по срокам ввода новых станций метро пока что нет информации. Стройку могут перенести, могут ускорить (навряд ли), поэтому мне сейчас больше нравится Ситидзен. Цены во всех трех проектах одинаковы плюс/минус, только рядом с Ситидзен метро и МЦД в 5 минутах уже есть. Район Ситидзен будет размером с ЗИЛ и такой же интересный, причем тоже есть набережная, а бетона должны воткнуть поменьше, значит будет больше воздуха, который здесь значительно чище, нежели на ЗИЛе. В общем я понимаю любителей Кутузовского, но сам бы жил на Тушинской, а вы? PS Голубая ветка метро мне очень нравится, она не перегружена, до центра едет комфортно и новые станции действительно очень нужны. Насчет продления на пару станций вверх красной линии тоже нет сомнений - нужно! И перегруза большого не будет, она свободная. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

На мой взгляд, на Калужской формируется тот самый 15-ти минутный город, кстати. ГСС получает вторую жизнь, да еще какую❗️ Офисы и не только - Геолог 1 и 2, Левел Ворк, Стоун Калужская, большой деловой кластер. Там же Стоун Грейн, Татум, Эвер, Обручева 30, Архитектор и тд. Коммерческая инфраструктура первых этажей: пункты выдачи заказов, продуктовые магазины, кафе и пекарни, салоны красоты, аптеки, зоомагазины, службы быта и детские досуговые центры. Вот вам и КРТ. А еще Воронцовский парк недалеко, две удобные ветки метро, рядом вся советская инфраструктура. И все это в любимом многими юго-западе Столицы. В общем я за такие КРТ. Люди действительно будут жить и работать рядом с домом и найдут все необходимое в шаговой доступности. А для нас с вами это значит, что Калужская еще лет 10 будет расти в цене. Минимум. Мой Telegram / MAX

Когда я пишу про риск, то для семьи с детьми это обычно выглядит так: Муж потерял работу на несколько месяцев. Бизнес просел на 30-50%. Заболел кто-то из близких. Застройщик перенес срок сдачи на год и тд. Пришлось потратить несколько миллионов на непредвиденные расходы. Главный вопрос всегда один: что будет с вашей сделкой, если следующие 2-3 года пройдут не идеально? Если ответ: "Ничего страшного" - риск разумный. Если ответ: "Тогда придется срочно искать деньги, продавать активы или занимать" - значит вы уже живете не по средствам. Надо не загонять себя в долги, а наоборот - отложить свободные деньги на пару лет жизни, если есть хороший доход сегодня. Это даст спокойствие и уверенность. Я давно заметил: большинство финансовых проблем возникают не потому, что люди мало зарабатывают, а потому, что берут на себя обязательства в расчете на то, что завтра обязательно будет лучше, чем сегодня. А бывает по-разному. Мой Telegram / MAX

Я против риска, поэтому люблю недвижимость как основной защитный актив для относительно крупных капиталов в России. Но всегда ли квартира является таким активом и где начинается риск? Всем известно, что лекарство может лечить, а может навредить, если употреблять его без меры. На консультацию пришла клиентка (пишу этот пост с ее согласия), которая хочет квартиру больше, потому что родился второй ребенок. Дети разнополые, мужу нужен кабинет, живут они на юго-западе, поэтому остановились на Калужском кластере и выбрали лучший (по их мнению) проект в локации - Стоун Грейн. Тем более, рассрочка очень удобная. Сейчас семья живет в обычном советском доме - в трехкомнатной и хорошо отремонтированной квартире. При этом есть еще 2 евро-двушки в известном нам с вами ЖК, купленные по 10 и 12 млн в семейку несколько лет назад. Сейчас их стоимость 19.5 и 21 млн. Общий остаток по ипотекам - 13 млн. А их трешка стоит сейчас 25 млн. Люди хотят все продать и купить 4-х комнатную квартиру в Стоун Грейн в рассрочку, а жить в аренде до получения ключей. Спросили как я отношусь к этому ЖК. А я плохо отношусь. Но не к Грейну, хотя запрос на короткой консультации был именно о нем. К ЖК и данной квартире я как раз без особых претензий и считаю Грейн реально лучшим домом в этом месте, уже объяснял почему тут: https://t.me/Kharyb/8629 Он стоит не дешево, но уровень проекта мне нравится. Просто продав все, клиент получит чистыми чуть более 50 млн. Остальное необходимо брать в рассрочку. Скорее всего я смогу еще добиться дополнительной личной скидки в Стоуне в размере 1-2%, как на подборе, но это все. Еще 20 млн придется выплачивать застройщику. У клиента нормальный доход, выплатить скорее всего получится. Но это «скорее всего» меня и пугает, так как наличие хорошего дохода сегодня не гарантирует, что через год все будет также в нынешней нестабильности и покупатель в этом тоже призналась. А еще нужно будет платить за аренду. А ключи люди получат только в 2029 году - это тоже риск, пусть и небольшой, но все-таки. Новости каждый день выходят по геополитике не самые успокаивающие. А тут все продать надо и купить дорогую квартиру, да еще с ключами через 3 года… По-моему риск высокий, я бы так не делал. Вот если бы на свободные средства брали, тогда - да, но не так! Еще и на ремонт этой квартиры надо где-то много денег найти. В общем удивляюсь я смелости и решительности наших граждан. Отважные люди! В общем посоветовал глянуть что-то с нужным метражом в ЖК попроще за имеющиеся деньги. В идеале уже построенный дом. Надо вам расширяться - ну продайте сначала инвестиционные однушки, закиньте деньги на накопительный счет, выставьте свою трешку на продажу и одновременно подберите себе нужную квартиру за свои деньги. Ведь бюджет нормальный. Мы такие сделки много раз проводили - поможем и пропадать и купить, все документы на квартиру и продавца проверим как под микроскопом - все сделаем. Никогда не пытайтесь объять необъятное. Обеспечьте сначала надежный тыл себе и всей семье, а потом уже заходите в сложные и дорогие проекты, если можете себе позволить. Никогда не рискуйте на последнее, да еще и единственным жильем. Особенно, если в этом нет никакой необходимости. Так и сказал. Большинство таких разговоров оканчивается похожим образом. Люди уже видят себя в классной дорогой квартире, в премиальном ЖК, картинка в уме уже сформирована и мозг получает дофамин и ничего менять не хочет. Прям по голосу это ощущается каждый раз. Но я, по крайней мере, постарался людей уберечь от возможной ошибки. Риск - дело нужное, но тут он совершенно лишен смысла, как считаете? Мой Telegram / MAX

✅ Давайте еще поговорим про стрит-ритейл? Люди продолжают спрашивать: «Что лучше купить, коммерцию или квартиру?» Отвечу один раз и сразу всем и буду давать ссылку на этот пост. Мой блог про сохранение крупного капитала. Обычная жилая недвижимость в столице спокойно переносит любые кризисы, предсказуемо доставляя деньги в будущее вам и вашим детям. Это понятный и относительно пассивный инструмент. Иногда цены на нее снижаются, потом отрастают, но она ликвидна в любое время. С ритейлом история другая. Да, правильная коммерция может приносить доход от аренды примерно в два раза больше жилья! Но и риски тут совсем другие. Коммерческая недвижимость – это уже полноценный бизнес. Здесь нужно просчитывать шаги наперед, ловить тренды и понимать, куда дует ветер. А главное - иметь связи и знать, кому подойдет ваше помещение и кому сделать предложение! Схожесть с квартирами есть: готовое стоит, как правило, дороже, но приносит доход от аренды сразу, а котлован можно найти дешевле, но надо ждать. При этом цена готового арендного бизнеса напрямую зависит от его доходности от аренды. Критерии выбора лота в ритейле жесткие и они кардинально отличаются от жилья. Ошибок коммерция не прощает. В первую очередь изучите трафик и видимость вашего объекта с улицы. Пешеходные и автомобильные потоки, близость к метро и остановкам. Помещение должно хорошо просматриваться: важен внешний контур дома и большие витрины. Технические параметры. Хватает ли электрической мощности и получится ли согласовать вывеску или вытяжку с УК. Окружение и конкуренты. Сколько жилых домов вокруг, какая плотность застройки, кто уже открылся рядом. Планы развития. Новые станции метро, дороги, офисные центры – все это в будущем приведет к вам клиентов. А главное - вы должны знать КТО СНИМЕТ У ВАС ПОМЕЩЕНИЕ и КАК ЭТИМ КОМПАНИЯМ ЕГО ПРЕДЛОЖИТЬ. В общем нужны связи по-хорошему или опытный брокер со связями. Может быть и так, что в первой очереди ЖК коммерцию уже расхватали и открыли там все, что можно, а во второй очереди найти арендаторов уже сложнее. Есть у меня знакомый, который купил помещение во второй очереди одного ЖК и долго не мог сдать, но это не значит, что везде так. И по мере заселения бизнес придет. Мы с клиентами периодически находили интересные лоты у ПИКа, особенно в больших проектах. Я об этом не распространялся, потому что хороших вариантов мало и они - штучный товар. Да и стоят они значительно дороже однушек. ПИК вообще часто появляется в разговорах про стрит-ритейл. У часто грамотное соотношение нежилых помещений на первых этажах к количеству квартир. Не лепят коммерцию ради галочки. Площадей часто столько, чтобы не создавать внутреннюю мясорубку между арендаторами, но чтобы каждую кофейню, ПВЗ, аптеку или салон обеспечивали жильцы соседних корпусов. А достаточное количество жильцов – это стабильный трафик на первом этаже. Но это не значит, что можно брать все подряд. Ни в коем случае! Сначала проанализируйте все внимательно. Многие инвесторы покупают через открытую продажу или на аукционах этого застройщика лоты (всё онлайн, из любой точки мира) . У формата аукциона есть плюсы и минусы: прозрачные правила, доступ к лотам в нормальных локациях, которые при кулуарных продажах часто уходят «своим», и шанс поймать объект по адекватной цене при слабой конкуренции. Но бывает и так, что цену разгоняют выше рынка, нужно быть в курсе рыночной стоимости, прежде чем участвовать. Раз уж заговорили о ПИК, то нормальные варианты в разное время я видел в «Саларьево парке», «Яуза парке», «Бунинских лугах», «Белая Дача Парке», «Середневском лесу», «Ильинских лугах», «Ярославском квартале», «Томилинском бульваре» и других. Там масштабные территории современных микрорайонов, реально тысячи заселенных и заселяющихся прямо сейчас квартир, а значит, большой спрос на ПВЗ, аптеки, кафе на первых этажах и прочие варианты коммерции. И самое важное - рядом часто отсутствует советская застройка с уже сложившейся инфраструктурой, а значит и конкуренции меньше. Людям больше некуда идти. В общем коммерцию важно изучать. Она сложнее квартир, но может приносить доход.

Вчера в чате развернулась дискуссия. Кто-то говорит что цены упадут, кто-то - нет. Смотрите. Чтобы поддерживать спрос на товар, нужны два условия: ✅ Желание покупать. ✅ Наличие денег. Пока оба эти условия сохраняются - на рынке будет спрос. С наличием денег все в порядке настолько, что даже пугает. Денежная масса за апрель выросла более чем на 1 трлн рублей, даже без учета счетов эскроу. Смотрите скрин. Во многом это проценты. А вот с желанием покупать квартиры временно вижу 2 проблемы: ⭕️ По большинству проектов цены выросли слишком сильно и люди не понимают зачем брать квартиры. ⭕️ Лето - пора отпусков. Многие уже купили что хотели и думают об отдыхе. Чемоданное настроение. Скидки и акции решают первую проблему, а вторая решится ближе к августу. ☝🏻Многие забывают о еще одной важной причине. Пока есть нестабильность, военные действия, угроза потерять заработанное - люди будут активно покупать квартиры в Москве чтобы сохранить деньги и перенести в будущее. Так было всегда. Тем более сейчас фондовый рынок выглядит плохо. PS Навес денег никуда не делся, как и большой отложенный спрос на квартиры после снижения доходности вкладов и достижения доступной ипотеки. Многие еще ждут. Мой Telegram / MAX