📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

Студии в Кронштадтском дороже 16 млн и никого это уже не смущает! Советовал их 3 года назад по 7.5: https://t.me/Kharyb/2100

Примерно раз в неделю окунаюсь в новый недорогой подбор по однушкам за 16-18 млн. Сегодня оплатили еще один. Вы знаете, неделю назад вариантов было больше. Причем значительно. И цены на полмиллиона ниже, а местами на миллион. Как-то очень уж рьяно пошел разгон…

С клиентом вчера на консультации обсудили однушку в Кавказском бульваре, 51 от ПИК. Он сам забронировал 37 метров с отличной планировкой и хотел узнать - стоит брать в семейку или нет. Такие консультации значительно дешевле подбора и люди обращаются с вопросами, чтобы не прогадать и не потерять много денег. У меня этот проект никогда не вызывал бурного восторга, однако сейчас в семейную ипотеку не так много квартир можно купить от застройщика за 15.5 млн, да еще за 37 метров, да еще с полной отделкой, да еще ПИК+! Правда я пару дней назад на подборе смог поймать отличную евро-2 в Амурском парке за эти деньги, а он нравится мне намного больше. Тем более 4 очередь - лучшая. Она дальше других от дороги и тоже ПИК+ на уровне Левел Амурской. Возвращаясь к Кавказскому бульвару 51 хочется отметить, что, несмотря на промку, на длинную дорогу до метро, старый фонд вокруг, кладбище рядом, в локации есть замечательный парк Царицыно, нормальный жилой район с инфраструктурой, да и в самом ЖК тоже все будет неплохо. И, важно помнить, что к 2035 году на Павелецкой будет во всю кипеть работа в целой куче БЦ, а там будет много простых людей трудиться, которым трудно потянуть аренду 150+ тысяч за однушку в Хай Лайф. Вот они и будут здесь снимать. Да и с новостройками в районе не густо. Около метро Царицыно будет много домов по реновации, но там в аренду далеко не все сдают. Да и Кавказский за несколько лет преобразится, локацию имею ввиду. Новый район будет. Недалеко еще одно метро откроют - новой Бирюлевской ветки, правда идти туда тоже минут 20… А еще и станция Чертаново станет МЦД, что добавит удобства. В общем проект звезд с неба не хватает, но за свои деньги смотрится неплохо… Хотя я сейчас другие ЖК беру клиентам в этом бюджете. Пока не буду писать что именно, чтобы цены не подняли. Мой Telegram / MAX

Мне недавно написал подписчик в чате, что роста цен на недвижимость больше не будет и только глупый человек может такое прогнозировать. Причем аргументов не приводил, просто оскорбил и сказал что сейчас сильная неопределенность в экономике, в геополитике и вообще много трудностей, поэтому роста ждать не стоит. Я в этом посте пару дней назад делал анализ происходящего и главные факторы будущего роста описал. Хотя, сейчас многое и правда зависит от геополитики и точно сказать не может никто ничего. Но мы можем с вами анализировать то, что есть, делая все возможное. Одно могу сказать точно: в 2022 году, когда биржу закрыли и часть капитала была заблокирована, а курс национальной валюты упал, именно наличие нескольких квартир поддерживало уверенность, что у меня хоть что-то материальное осталось. С одной квартиры тогда жилец съехал, я нашел другого. На это можно было влиять. На акции же и дивиденды - нет. Хорошо, что продал иностранные бумаги за несколько дней до начала блокировки и хоть тут не завис на годы… Именно поэтому себе купил Барклая, приступаю к ремонту, а клиенту берём чуть дороже объект - рядом с Сити за кеш. Во всех сегментах сейчас подбираем и консультируем клиентов - за 20 млн, за 65, за 13, за 30-35. Везде идет покупка в Москве, везде труднее стало найти и купить хорошую квартиру. Многим сейчас важнее иметь осязаемые активы. Так спится спокойнее. А здоровый сон - залог нормальной жизни и трудоспособности. Если ты каждый день не просыпаешься с мыслью: «Что там с портфелем, с курсом рубля и тд», ты остаешься здоровым, тратишь время на бизнес и работу, а не на переживания. В недвижимости тоже риски присутствуют, куда без них? Беспилотники летают, налоги могут поднять, все что угодно. Но все-таки эти риски я оцениваю значительно ниже, чем нахождение на бирже и даже на вкладах. Поэтому и записал стрим, где рассказал что вклады закрыл и купил недвижимость. И я далеко не один так поступаю сейчас. Все мои потери, причем не малые, были на фондовом рынке, в недвижимости даже с временными просадками я потом был в большом плюсе. Рынок акций сейчас торгуется по ценам 20-летней давности, за это время цены на квартиры выросли во много раз. И мои компетенции в недвижимости Москвы достаточно сильны. В других активах я слабее. Так зачем мне лезть туда, где я середнячок в лучшем случае? Пусть этим занимаются специалисты, которые знают те рынки. А я знаю столичную недвижимость, поэтому и буду в ней. Мой Telegram / MAX

✅ Еще один интересный проект жду… Рядом с метро Верхние Лихоборы постоят ЖК, состоящий из 2 корпусов - первый ростом в 29 этажей и второй переменной этажности от 3 до 9 этажей. Проект уже получил положительное заключение экспертизы. Строить будет тот же самый UDS, который ранее построил неплохой, в общем-то, «Кинетик». Я так понял, это будет его вторая очередь на смежном участке. Жду дома уровня комфорт+ Проект сократили после ужесточения градостроительных правил Москвы. Хотели построить 2 башни, а придется только одну и небольшой огрызочек, что несомненно повлияет на цену квадратного метра. Однако я все равно прослежу за стартом и ценами, может быть нам повезет и будет инвест. Рядом, конечно, Дмитровка и это существенный минус. Однако близость к метро и классно преображающаяся локация дадут проекту отличное будущее. Тот же Кинетик очень неплохо подрос со старта. А ключи от второй очереди люди получат в уже готовом, сложившемся районе, что существенно повлияет на цены тут на ключах. Причем, дорого выйти со второй очередью UDS не дадут конкуренты. Тот же Левел по нормальным ценам торгует недалеко метрами с ключами в начале 2027 года, а тут будет 30 год скорее всего. Мой Telegram / MAX

Мосгосстройнадзор рассказал о строительстве арт-бизнес-кластера «КОБЗОН СИТИ»   В Басманном районе ведется строительство единственного бизнес-центра класса «А» в пределах ТТК – «КОБЗОН СИТИ». Активно за ним следим не только мы, но и Мосгосстройнадзор, который подтвердил соответствие всех работ. Девелопер October Group уже приступил к заливке монолита в первой очереди объекта, а значит, сейчас самое привлекательное время для входа в проект.  Бизнес-центр будет построен в несколько этапов. Стоимость помещений на текущий момент стартует от 21,4 млн рублей. В рамках первой очереди будет создано 18-этажное  деловое пространство площадью 22,5 тысячи кв. м, где 13,4 тысячи кв. м займут офисы. Для резидентов здесь будет доступна парковка, кафе, сервисы, банки, эксплуатируемая кровля и разнообразный ритейл.  Во второй очереди будет создан артхаб им. И.Д. Кобзона с трансформируемой сценой, где  будут проводиться концерты, спектакли, выставки, лекции и деловые мероприятия. Также одним из ключевых преимуществ «КОБЗОН СИТИ» является его высокая транспортная доступность. Объект расположен всего в 500 метрах от станции метро «Бауманская», в одной минуте от ТТК и в 10 минутах езды от ТПУ «Площадь трех вокзалов». 

YouTube ВК-видео ДЗЕН РУТУБ

✅ СТОУН Блик, строят здесь, будет две башни на 30 и 50 этажей, заявлен премиум-класс. Давно обещал написать разбор, руки чесались, но все время откладывал, приятного вам чтения и начнем с ПД: Строительная готовность: конец 2030 года 🚘 Обеспеченность машиноместами - 48% (363 в подземном и 37 гостевых) на 763 квартиры. В целом нормально. Квартирография разноплановая: от студий до четырехкомнатных. Из наиболее интересных форматов — двухуроневные пентахусы с потолками до 6,65 м, лоты с окном в ванной, студии с двумя окнами. ✅ Для себя проект покупают те, кому нужен этот район и лучший дом в локации по инженерии и хорошие видовые характеристики. Опять же, Стоун недавно на рынке жилья, но зарекомендовал себя хорошо с точки зрения качества стройки и предсказуемого результата. Для многих это важно. По транспорту недалеко ТТК, минут 10-13 до МЦК Верхние Котлы и минут 15 будет до метро Нагатинская, когда вам не придется обходить стройку. Из минусов нужно отметить небольшое количество мест для прогулок непосредственно рядом с домом - набережная благоустроена для пеших и велопрогулок, но она узкая и рядом с дорогой. Около МЦК есть пара скверов, а с другой стороны небольшой детский парк. Но в самом проекте будет зеленый приятный и приватный двор, поднятый над водой на 5 метров с детскими и спортивными площадками, а внизу ритейл, кафе и фитнес, а на МЦК всего за 6 минут можно доехать до Нескучного сада, Лужников и за 15 минут - до Сити. Хорошую евро-4 можно купить за 55 млн сейчас. При этом рассрочки у Стоуна одни из лучших - на несколько лет, вот и берут люди без необходимости вытаскивать деньги из бизнеса. ✅ Под аренду. Вот тут я бы не торопился, потому что этот ЖК больше предназначен для личного проживания и как трофейная инвестиционная недвижимость. Доходность от аренды не будет очень высокой. Евро-2 за 30 млн с ключами в 31 году нет смысла покупать для сдачи за 150 тысяч. ✅ Под инвестиции. Если быть очень осторожным, то я вижу здесь средний рост в районе 30-40% на ключах от текущих цен. Как пример, евро-двушки, которые продают сейчас за 30 млн будут стоить 42-45 млн в 31 году. С учетом Стоуновских рассрочек это интересно тем, кто сможет заставить деньги работать до момента поступления на Эскроу. Стоун уже продал около 100 квартир со слов моего менеджера, из них 70% - инвест, а 30% купили для жизни. Под инвест больше уходили 1ком, а для себя разбирают площади 80 м+

Ставка 14%, в нашем споре пока паритет: https://t.me/chatKharybina/1500070

Что будет дальше с ценами на квартиры❓ Вчера вам отправил 2 голосовых о происходящем на рынке. Если не слушали - обязательно прослушайте. Давайте разбираться почему так происходит, к чему это приведет и когда закончится. Для начала скажу, что все это было ожидаемо мною еще в 2023 году, например тут писал три года назад и люди не верили: https://t.me/Kharyb/9514 Чтобы понять - что будет дальше, важно разобраться в причинах происходящего. Сейчас спрос на рынке даже в отсутствие доступной ипотеки и рост цен обусловлен: ✅ Большим количеством денег у людей. Изучаем четвертую и пятую графу отчета ЦБ. Рост денежной массы в июне остановился и ДМ даже немного снизилась, но денег по-прежнему столько, что хватит несколько раз скупить всю недвижимость и не только в Москве. Этого Набиуллина и боится и держит ставку высокой поэтому. ✅ Нет альтернатив для сохранения этой денежной массы. Любой человек с крупным капиталом сейчас в 1 очередь рассматривает покупку недвижимости. Особенно в Москве. Акции падают, зарубежная недвижимость тоже не панацея, золото дома хранить в слитках странно и непонятно что с ценой на него будет дальше, при достижении мира, а валюта на исторических минимумах. ✅ В условиях, когда геополитика и военные риски высоки, людям не нужны бумажные активы в любом виде. Им нужно что-то, что можно потрогать, сдавать в аренду, детям передать. Нужны осязаемые активы. ✅ Постепенное снижение ставки делает депозиты менее выгодными и рост цен на квартиры в Москве их реально обгонял и обгоняет в 24, 25, 26 годах. Не на любую недвижимость, но если брать конкретно те проекты, которые я подбираю людям и себе. Вот один простой мой кейс: https://t.me/Kharyb/8418 , а вот кейсы клиентов: https://t.me/Kharyb/9131 или https://t.me/Kharyb/8716 или https://t.me/Kharyb/7064 и много есть других на канале. ✅ Москва - город с лучшей инфраструктурой и финансовый хаб. Сюда едут и в плохие и в хорошие времена. Неудивительно, что инвесторы в первую очередь скупают недвижимость в Москве. ⭕️ Чтобы недвижимость прекратили покупать, нужно чтобы у людей не стало денег как это было в 91, 98, 2008, 2015 годах. Пока что до этого не дошло и, надеюсь, не дойдет, а Зюганова не так поняли. То есть, чтобы цены упали, должно произойти что-то очень плохое. Но парадокс в том, что в этот момент квартиры в Москве скорее всего сохранят ваши деньги, а все остальное - не факт. Вы понимаете о чем я. ⭕️ Еще цены могут прекратить расти, если предложение будет превышать спрос. Для этого необходимо снизить ставку ЦБ, потому что многие этого ждут для продажи своей квартиры, чтобы взять ипотеку и переложиться в другую квартиру. Но парадокс в том, что тогда станет доступнее рыночная ипотека, а там много покупателей, которые ждут. Поэтому фактор снижения ставки может не сдержать рост цен, а ускорить его. А аренда со снижением ставки точно пойдет в рост, ибо те кто ждёт и не продает - сейчас в аренде и там много объектов. ⭕️ Цены должны быть слишком высокими, чтобы люди не смогли покупать квартиры. Тогда они упадут. Но пока что они справедливые и значительно ниже мировых в аналогичных городах, домах и квартирах. Скидка за санкции, так сказать. ☝🏻Пока негативные факторы не реализованы, цены на квартиры должны и дальше расти, что мы сейчас и видим. За рост пока что факторов больше, нравится нам это или нет. Я радуюсь росту цен, потому что мои слова не расходятся с делом и купленные мною объекты недвижимости растут. Потому что был прав в своих прогнозах. Одновременно с этим хочется покупать квартиры дешевле, поэтому слежу за скидками для себя и клиентов. Все, что я пишу и говорю на эфирах - я делаю сам и отвечаю за свои прогнозы своими деньгами. Вот посмотрите недавний эфир. Если вам нужно подобрать квартиру в новостройке или на вторичном рынке, условия тут: https://t.me/Kharyb/5241 Также есть формат консультаций, которые значительно дешевле подбора, если вы выбрали сами объект и хотите узнать не прогадали ли. Все-таки важно убедиться, что вы не зря потратите миллионы и не потеряете деньги. Мой Telegram / MAX

Стоун Блик стартовал, напишу разбор полный.

Хочу рассказать про «Кипарис», раз уж условия по нему сейчас особенно интересные. Главное, что нужно понимать про этот объект — там 19 бассейнов на территории. Это не «приятный бонус» из буклета, это то, что реально закрывает сделки. Клиенту ничего не надо объяснять и убеждать: он видит картинку, видит, как это выглядит летом, и хочет там жить. Поэтому объект и уходит легко — я это говорю не как продавец, а по факту, насколько быстро по нему двигаются сделки. По деньгам. Агентские выплаты продлили на прежних условиях до конца июля — ниже распишу по каждому варианту. Плюс семейную ипотеку продлили до октября, и вот это стоит держать в голове: если у вас есть клиенты, которые приценивались раньше или не успели выйти на сделку из-за сроков — сейчас как раз момент им напомнить. Многие про такое просто забывают, а потом жалеют. Условия на июль: ▪️ Полный первоначальный взнос — 8% ▪️ Покупка в рассрочку — 7% ▪️ Траншевая ипотека — 7% ▪️ С использованием БПВ — 7% ▪️ Коммерческие помещения — 6% Все старты, изменения по выплатам и свежие условия по «Кипарису» выкладывают в канале первыми. Подписывайтесь, чтобы не упустить выгодные условия: 👉 BRAVO | клуб агентов Реклама. ООО «СЗ «Легис». ИНН 7730618956

Сегодня звонили по одной квартире, риэлтор сказал что показ платный, потому что ему далеко ездить, стоит показ 5000. Хороший рынок очень видимо... Вы бы заплатили?

Вчера Сергей Собянин анонсировал новую станцию метро в районе Восточный за МКАД. Причем это не должно задержать ввод станции Гольяново, проходку в сторону Восточного начнут одновременно. Это серьезно упростит жизнь для жителей Восточного (они бедные намучались с Щелковским шоссе), но дополнительно нагрузит уже существующие станции синей ветки метро. Если раньше трудно было зайти с утра в метро на Измайловской или Партизанкой, то после ввода новых станций проявить смекалку придется уже на Щелковской. Посмотрите на карту загруженности станций метро! Щелковская уже сегодня принимает большое количество пассажиров. Теперь о самом интересном! Мы же с вами инвесторы и сейчас все обсуждают повышение цен на квартиры в Восточном. Отдельные продавцы на радостях уже стали поднимать прайс... Я посмотрел тот район, у нас там были сделки. Квартир в продаже немного, цены соответствуют району и не занижены. С улучшением транспортной доступности прайс может подрасти, но не критично - всё-таки до центра путь не близкий, это последняя станция, заМКАДье, да еще Восток. Комбо! Только Московская прописка ценна. К примеру вот такая двушка у метро сейчас была бы дороже на 2 млн примерно. А это метро ещё надо дождаться. Мой Telegram / MAX

✅ Я недавно старался разобраться - у кого из застройщиков покупать квартиры рискованно, а кто остался надежным по сей день. Вот были посты: https://t.me/Kharyb/9474 и https://t.me/Kharyb/9488 После МР было достаточно вопросов про ФСК, давайте тоже напишу свое личное мнение. Если оно где-то будет не совпадать с мнением застройщика - моя личка открыта для поправок. В 2025 году основатель ФСК Владимир Воронин создал инвестиционную компанию EVA с целью эффективного управления диверсифицированным портфелем активов. Выручка за 2025 г. по комбинированной отчетности МСФО составила 344 млрд руб. В портфель EVA входят девелоперские активы под брендом ФСК, включая ГК ФСК, «ФСК Северо-Запад», «ФСК Регион» и «ФСК Family», предприятия производственного сектора Larta Glass, ГК STiS, Larta Minerals, «Органические кислоты» и другие, а также компании сферы услуг, в том числе ГК «Филанко» и «ФСК Тепло». Пару дней назад АКРА и НКР присвоили Еве рейтинги A(RU) со стабильным прогнозом. Цитирую НКР:

«Высокая оценка бизнес-профиля ИК EVA обусловлена устойчивыми лидирующими позициями на рынках жилищного и инфраструктурного строительства, стекольной промышленности, а также в добыче и переработке промышленных минералов, которые формируют более 90% совокупной выручки группы. Аналитики НКР также высоко оценили широкую географию присутствия: группа осуществляет деятельность преимущественно в московском регионе, но представлена ещё в 12 регионах России, среди которых Санкт-Петербург, Ленинградская область, Нижегородская область, Приморский край. Производственные мощности ИК EVA позволяют не только закрывать потребности собственного строительного кластера, но и обеспечивать сбыт продукции внешним клиентам. Финансовый профиль компании отличается сильными показателями ликвидности на фоне стабильной рентабельности. Оценку кредитного качества поддерживают низкие акционерные риски, высокие оценки системы корпоративного управления, риск-менеджмента, стратегического планирования и положительная кредитная история».

Этот рейтинг влияет на всю группу компаний и на стройку в частности. Непосредственно застройщик входит в ТОП 5 по объемам стройки в РФ, в работе почти 2 миллиона квадратных метров. Если говорить лично обо мне, то ничего плохого про ФСК сказать не могу. Строят нормально, цены в рынке по большинству проектов. Но это не значит, что не нужно проверять каждый отдельный ЖК и конкретную квартиру точечно. За этим обращайтесь ко мне на консультации - это значительно дешевле подбора при цене ошибки в миллионы. Мой Telegram / MAX

Часть агентов непонятно чего боится. У нас реальные клиенты из регионов, хотим им показать квартиры по видео-связи и купить, но некоторые риэлторы продавца не показывают - боятся чего-то. Я бы таких уволил.