📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅ ЖК Афиальт от Афи, локация тут ☝🏻Сейчас идет предбронирование, а ДДУ вы сможете заключить скорее всего осенью. Многие назвали цены в проекте низкими и инвестиционными, однако я не могу в полной мере согласиться с этим утверждением (ниже объясню почему), разве что в рассрочку брать может быть интересно. Итак прайс, который гуляет по сети: Студии от 13,9 млн Евро-2 комн. от 15,8 млн Евро-3 комн. от 19,5 млн Евро-4 комн. от 24,5 млн Однако на хорошие лоты можно смело накинуть 600-800 тысяч. ✅ Для себя почему бы нет? Транспортная доступность отличная - до метро Окружная (салатовая ветка) минут 15, а до МЦК и МЦД еще ближе. До серой ветки метро Владыкино около 10 минут. Можно легко добраться и до Белорусской и до Савеловской с их бизнес-центрами. Там вам замечательный Стоун уже построил и строит свои БЦ класса А Стоун Савеловская и STONE Towers и другие. До центра 20 минут на метро. Рядом Ботанический сад, недалеко ВДНХ. Долину Лихоборки должны благоустроить, вокруг есть инфраструктура, тут придираться не буду, все нормально. Минус такой же, как в Сигнальном от ПИКа - мусоросжигательный завод в 1.5 км пахнет время от времени. Цены на старте ниже конкурентов. ⭕️ Под аренду. Если купить за 16.5 млн евро-двушку, сделать там ремонт за 3.5 млн, то получим квартиру в доме бизнес-класса за 20 млн. Аренда сейчас была бы 80000. Но это вам не ПИК, это бизнес и коммуналка была бы около 10000. Получаем 70000. Еще минус налог в 30 году (не знаю какой будет, но допустим 6% как сейчас ИП), значит минус 5000 еще. Получаем 65000 в месяц чистыми. Но давайте еще 2 недели на простой заложим и еще на амортизацию тысяч 20000 за год. Итого собственник сейчас бы получал чистыми 60000. Значит чистая доходность без учета будущего роста аренды составляет по сегодняшним данным: 60000*12*100/20000000 = 3.6% годовых. Не интересно совсем. Конечно, аренда может и должна вырасти к 2030 году, но все равно этого мало. ✅ Инвестиции. Брокеры сейчас с каждого канала рассказывают как тут все будет колоситься. Оно может и будет, но ждать почти 4 года - серьезный риск в условиях всего происходящего. Давайте прикинем ради чего нам стоит этот риск брать на себя. Допустим мы купили нормальную евро-двушку за 16.5-17 млн здесь с мыслями, что зашли супер-выгодно, но следите за руками! Берём построенный Селигер сити за 20 млн и сдаем его 3.5 года до ключей Афиальта. Получим примерно 3 млн, думаю. Выходит, мы с вами купили СС за те же 17 млн, без ожидания ключей до 2030 года, без рисков, в хорошей облагороженной локации, с лучшими перспективами роста. А Левел Селигерская как раз по 17 млн сейчас есть с ключами в 1 кв 2027 года! А есть еще интереснее варианты. Внимание вопрос: «Зачем мне сюда заходить?» Брать будут только в рассрочку. 🙄PS Недвижимость для меня - это в первую очередь инструмент сохранения денег и переноса их в будущее, а не способ заработать. Но это построенная недвижимость или близкая к готовой - 1-2 года. А если мне предлагают ждать 4 года, то это пока что бумажная недвижимость, которая должна принести высокий доход, оправдывая риски и быть очень выгодной. Тут я пока что не вижу большой выгоды. Цены хорошие за эти дома, но ждать слишком долго. Если все-таки хотите зайти - пишите мне в личку, поможем и лот выбрать и сделку оформить, ведь тут есть комиссия от застройщика. Мой Telegram / MAX

Как купить квартиру в ипотеку под 2% Сейчас никак, думали мы все раньше. Но оказалось - это реально. Причем не просто квартиру, а квартиру у моря уровня комфорт. Говоря об инвестициях, это один из свежих вариантов для тех, кто ищет лот для вклада с минимальным порогом входа и огромным потенциалом роста. Один из новых регионов России - Херсонская область, город Геническ на побережье Азовского моря. Рядом - Арабатская стрелка (самый длинный чистый песчаный пляж Европы), заповедники, соленые розовые озера залива Сиваш. Курорт с перспективами. Постройка Азовского транспортного кольца позволит сделать регион удобным логистически, а значит туристический поток в будущем обеспечен. Теперь о самих квартирах - в регион зашли несколько строительных компаний с проектами ЖК. Самый стоящий - “Другие берега” от застройщика «Югресурсстрой», входящего в ГК «Бауинвест». Во-первых, сама группа компаний уже зарекомендовала себя как надежный строитель в Краснодаре. Во-вторых сам проект обращает на себя внимание - 600 тыс квадратов в 5 минутах от набережной, закрытый двор, инфраструктура, видеонаблюдение и все плюшки. Квартиры исключительно с готовым ремонтом, застройщик обещает качество комфорт, по рендерам красиво. Готовый ремонт значит, что квартиру можно будет сразу сдать, это уже решает кучу проблем, а близость к морю обеспечит загрузку. Рынок аренды в Геническе не конкурентен пока что таким новым проектам, поэтому относительно свободен. И на закуску - да, взять в ипотеку можно реально под 2%. Это условие в новых регионах. При ценах от 6,3 млн с такой ставкой - это более чем выгодно под сдачу или даже для себя. Сайт проекта - другиеберега.рф

"По крайней мере, те представители правительства, с которыми я беседовал, они такую позицию поддерживают" Может введут, а может не введут, но ввести должны 🙄🤗😂

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

С Днём России всех❗️Мира, спокойствия, любви, здоровья, счастья, друзья 🤗

☝🏻Пост из моего канала про элитку Москвы

✅ Застройщик сдаёт весь комплекс с чистовой отделкой, включая пентхаусы. Поэтому высота потолков нормальная. Мы получаем дом, в который почти сразу можно заехать и жить. ЖК не предоставляет большого количества внутренних сервисов для резидентов, к которым приучили нас Sminex и «Донстрой», но с другой стороны, это положительно скажется на тарифах управляющей компании. На первом этаже запроектировано помещение под компактный фитнес-центр с бассейном, который будет обслуживать сторонний оператор. 💰 Цены и планировки Цены на квартиры начинаются от 1 млн рублей за метр, если не нужны виды на парк. Видовые лоты доходят до 2 млн за метр. Эта цена при покупке в рассрочку сроком на 1 год. При полной оплате дают скидки. Планировки неплохие, а это особенно важно для лотов с отделкой. Застройщик начал продажи год назад. За это время фактическая цена сделок выросла в пределах 10% - ниже рынка. Поэтому я именно сегодня про него пишу, ведь на фоне конкурентов проект выглядит интереснее, чем на старте продаж. Явный конкурент по цене - корпуса ЖК «Остров» с отделкой. Там стоимость сейчас тоже от 1 млн за метр. Но класс у ЖК разный и портрет покупателей - тоже. Жители «Острова» не получат такой приватности и тишины вокруг дома, как жители «Спрингс», зато не будет проблем с насыщенностью инфраструктурой там. Видовые лоты на высоких этажах с видом на Филевский парк, считаю, всё-таки переоценены. Но цены 900 тысяч - 1 млн за метр выглядят на сегодня довольно конкурентоспособными. ✅ Вывод ❗️ ЖК подходит не для всех. Мы имеем явные риски: Потенциальная задержка сроков; Вопросы к качеству отделки от застройщика; Высокая цена на квартиры за счёт больших площадей и для тех, кто измеряет уровень района по «линейке от Кремля»; Практически полное отсутствие качественной торговой инфраструктуры в шаговой доступности. Здесь будет мало инвесторов, которые покупали квартиры для перепродажи. Будет мало арендных квартир - это не самый востребованный формат для ЖК. Но это и большой плюс… В общем классный дом для своей целевой аудитории, которая ищет квартиру для жизни в Москве, но так, чтобы не было ощущения большого мегаполиса. Стоит обратить внимание тем покупателям, кому не нравится ПИК 🙂 Мой Telegram / MAX

✅ ЖК Спрингс, UNIQ 📍 Локация Очень интересный проект, о котором почему-то мало говорят. Давайте исправим этот недостаток. ⭕️ Один из самых дорогих ЖК за пределами ТТК. ⭕️ Неизвестный застройщик. ⭕️ Точечный проект без явных точек роста и, на первый взгляд, в не в самой престижной локации. При этом, за первый год продали уже более 30% квартир, а средняя цена на лоты приблизилась к 1,4 млн рублей за метр 🙄 Давайте разберемся в портрете потенциального покупателя и перспективах проекта. ⭕️ Где строят «Царскими сёлами» в Москве называют локации с домами, построенными для партийной и советской элиты в 70–80-х годах за пределами ЦАО в экологичных районах. Странно, да? Большие квартиры, высокие потолки, хорошая локация и, конечно, уважаемый состав жильцов. Наибольшая концентрация таких домов расположена вдоль Звенигородской улицы. Место действительно примечательное. Дома строились точечно на границе Солдатенковского парка. Вековые деревья массово не вырубались, а вписывались в застройку. В итоге сейчас это один из самых зеленых кварталов Москвы: дома в буквальном смысле окружены деревьями, имеют прямой выход в каскад парковых зон и к Филевской набережной❗️ Отдельно стоит отметить дома по адресу Звенигородская, д. 12 и 14, которые стоят на первой линии парка. Говорят, их строили специально для Политбюро, но они там жить не стали. Для понимания: средняя площадь квартир в этих домах — 250–300 метров. Подземный паркинг и настоящий камин в каждой квартире. И это всё построено в начале 1970-х. Коммунизм - коммунизмом, но кто-то все равно равнее) Место было популярным и в 2000-х: строительство в локации продолжилось. Построили несколько монолитных домов, выделив отдельно дом по адресу Звенигородская 16к2. Он уже возводился для Администрации президента. В 2010-х годах был сдан относительно новый, но уже подуставший ЖК «Суворов Парк». И более 15 лет в локации ничего не строилось и в будущем строиться не будет, кроме героя нашего обзора☝🏻 Кроме того, что дома окружены лесом и хорошими соседями, локация может предложить хорошую транспортную доступность: ✅ Удобные выезды на Рублёвское шоссе и Кутузовский проспект; ✅ 10 минут пешком от станции «Кунцевская», где пересекаются несколько линий метро и МЦД. ✅ В самом районе нет проблем с социальной и спортивной инфраструктурой. ⭕️ А вот с торговой инфраструктурой явный недостаток. Магазинов у дома, хороших супермаркетов, кофеен, ресторанов - всего этого не хватает в шаговой доступности. Застройщик обещает выделить коммерческое помещение под ресторан, но этого будет все равно мало. ☝🏻С другой стороны, есть доставка, а отсутствие коммерции равно отсутствию пешеходного трафика у дома. Для тех, кто покупает дорогие квартиры и хочет приватности и спокойствия, это можно записать и в плюс. ⭕️ Кто строит Uniq Developmet. Ничего не говорящее название застройщика. Но, если посмотреть на историю, то станет понятно, что компания образована из Ant Development - турецкого застройщика, который входил в холдинг Antteq. В Москве он больше известен как генподрядчик на строительстве проектов бизнес и премиум-класса. Вообще с Анттеком я работал, отличные профи. Сам Ant Development реализовал проекты «Поклонная 9» и «Виктори Парк». Был партнёром в строительстве домов «Сохо Нохо», «Фили Парк» и «Акватория». И если посмотреть на сданные объекты, то виден общий «турецкий» стиль курортной архитектуры и сдача квартир с отделкой под ключ. Конечно, нужно учитывать, что из-за санкций прямого взаимодействия с головной организацией уже нет и риски маленького девелопера сохраняются, но оценить качество по сданным объектам всё же возможно. ✅ Что строят Точечный проект на 149 квартир. Минимальная площадь 64 м², а средняя - 139 м². 👌 Количество машино-мест - 179 (больше, чем квартир). Высота потолков 3,15 м на этажах до 13-го и 3,25 м на более высоких (по текущим стандартам не очень много, но достойно, ведь квартиры с отделкой). Большое количество квартир с открытыми балконами и лоджиями. Несколько лотов на первом этаже в формате таунхауса с собственным входом.

✅ Застройщик сдаёт весь комплекс с чистовой отделкой, включая пентхаусы. Поэтому высота потолков нормальная. Мы получаем дом, в который почти сразу можно заехать и жить. ЖК не предоставляет большого количества внутренних сервисов для резидентов, к которым приучили нас Sminex и «Донстрой», но с другой стороны, это положительно скажется на тарифах управляющей компании. На первом этаже запроектировано помещение под компактный фитнес-центр с бассейном, который будет обслуживать сторонний оператор. 💰 Цены и планировки Цены на квартиры начинаются от 1 млн рублей за метр, если не нужны виды на парк. Видовые лоты доходят до 2 млн за метр. Эта цена при покупке в рассрочку сроком на 1 год. При полной оплате дают скидки. Планировки неплохие, а это особенно важно для лотов с отделкой. Застройщик начал продажи год назад. За это время фактическая цена сделок выросла в пределах 10% - ниже рынка. Поэтому я именно сегодня про него пишу, ведь на фоне конкурентов проект выглядит интереснее, чем на старте продаж. Явный конкурент по цене - корпуса ЖК «Остров» с отделкой. Там стоимость сейчас тоже от 1 млн за метр. Но класс у ЖК разный и портрет покупателей - тоже. Жители «Острова» не получат такой приватности и тишины вокруг дома, как жители «Спрингс», зато не будет проблем с насыщенностью инфраструктурой там. Видовые лоты на высоких этажах с видом на Филевский парк, считаю, всё-таки переоценены. Но цены 900 тысяч - 1 млн за метр выглядят на сегодня довольно конкурентоспособными. ✅ Вывод ❗️ ЖК подходит не для всех. Мы имеем явные риски: Потенциальная задержка сроков; Вопросы к качеству отделки от застройщика; Высокая цена на квартиры за счёт больших площадей и для тех, кто измеряет уровень района по «линейке от Кремля»; Практически полное отсутствие качественной торговой инфраструктуры в шаговой доступности. Здесь будет мало инвесторов, которые покупали квартиры для перепродажи. Будет мало арендных квартир - это не самый востребованный формат для ЖК. Но это и большой плюс… В общем классный дом для своей целевой аудитории, которая ищет квартиру для жизни в Москве, но так, чтобы не было ощущения большого мегаполиса. Стоит обратить внимание тем покупателям, кому не нравится ПИК 🙂 Мой Telegram / MAX

✅ ЖК Спрингс, UNIQ 📍 Локация Очень интересный проект, о котором почему-то мало говорят. Давайте исправим этот недостаток. ⭕️ Один из самых дорогих ЖК за пределами ТТК. ⭕️ Неизвестный застройщик. ⭕️ Точечный проект без явных точек роста и, на первый взгляд, в не в самой престижной локации. При этом, за первый год продали уже более 30% квартир, а средняя цена на лоты приблизилась к 1,4 млн рублей за метр 🙄 Давайте разберемся в портрете потенциального покупателя и перспективах проекта. ⭕️ Где строят «Царскими сёлами» в Москве называют локации с домами, построенными для партийной и советской элиты в 70–80-х годах за пределами ЦАО в экологичных районах. Странно, да? Большие квартиры, высокие потолки, хорошая локация и, конечно, уважаемый состав жильцов. Наибольшая концентрация таких домов расположена вдоль Звенигородской улицы. Место действительно примечательное. Дома строились точечно на границе Солдатенковского парка. Вековые деревья массово не вырубались, а вписывались в застройку. В итоге сейчас это один из самых зеленых кварталов Москвы: дома в буквальном смысле окружены деревьями, имеют прямой выход в каскад парковых зон и к Филевской набережной❗️ Отдельно стоит отметить дома по адресу Звенигородская, д. 12 и 14, которые стоят на первой линии парка. Говорят, их строили специально для Политбюро, но они там жить не стали. Для понимания: средняя площадь квартир в этих домах — 250–300 метров. Подземный паркинг и настоящий камин в каждой квартире. И это всё построено в начале 1970-х. Коммунизм - коммунизмом, но кто-то все равно равнее) Место было популярным и в 2000-х: строительство в локации продолжилось. Построили несколько монолитных домов, выделив отдельно дом по адресу Звенигородская 16к2. Он уже возводился для Администрации президента. В 2010-х годах был сдан относительно новый, но уже подуставший ЖК «Суворов Парк». И более 15 лет в локации ничего не строилось и в будущем строиться не будет, кроме героя нашего обзора☝🏻 Кроме того, что дома окружены лесом и хорошими соседями, локация может предложить хорошую транспортную доступность: ✅ Удобные выезды на Рублёвское шоссе и Кутузовский проспект; ✅ 10 минут пешком от станции «Кунцевская», где пересекаются несколько линий метро и МЦД. ✅ В самом районе нет проблем с социальной и спортивной инфраструктурой. ⭕️ А вот с торговой инфраструктурой явный недостаток. Магазинов у дома, хороших супермаркетов, кофеен, ресторанов - всего этого не хватает в шаговой доступности. Застройщик обещает выделить коммерческое помещение под ресторан, но этого будет все равно мало. ☝🏻С другой стороны, есть доставка, а отсутствие коммерции равно отсутствию пешеходного трафика у дома. Для тех, кто покупает дорогие квартиры и хочет приватности и спокойствия, это можно записать и в плюс. ⭕️ Кто строит Uniq Developmet. Ничего не говорящее название застройщика. Но, если посмотреть на историю, то станет понятно, что компания образована из Ant Development - турецкого застройщика, который входил в холдинг Antteq. В Москве он больше известен как генподрядчик на строительстве проектов бизнес и премиум-класса. Вообще с Анттеком я работал, отличные профи. Сам Ant Development реализовал проекты «Поклонная 9» и «Виктори Парк». Был партнёром в строительстве домов «Сохо Нохо», «Фили Парк» и «Акватория». И если посмотреть на сданные объекты, то виден общий «турецкий» стиль курортной архитектуры и сдача квартир с отделкой под ключ. Конечно, нужно учитывать, что из-за санкций прямого взаимодействия с головной организацией уже нет и риски маленького девелопера сохраняются, но оценить качество по сданным объектам всё же возможно. ✅ Что строят Точечный проект на 149 квартир. Минимальная площадь 64 м², а средняя - 139 м². 👌 Количество машино-мест - 179 (больше, чем квартир). Высота потолков 3,15 м на этажах до 13-го и 3,25 м на более высоких (по текущим стандартам не очень много, но достойно, ведь квартиры с отделкой). Большое количество квартир с открытыми балконами и лоджиями. Несколько лотов на первом этаже в формате таунхауса с собственным входом.

Кстати, многие девелоперы продолжают покупать рекламу только в телеграмм, не понимая что в Максе аудитория сейчас очень крутая. Потому что на Макс подписываются люди, которые реально читают канал и не хотят потерять автора. То самое ядро активных подписчиков, до которого им нужно донести свое предложение. Мой Telegram / MAX

✅ Все-таки ограничения имеют и плюсы. Был Ютуб и Телеграмм, пришлось завести еще ВКвидео и Макс. Плюс 2 источника дохода. В Максе и ВК уже покупают рекламу, что стимулирует вести их лучше и приносить пользу. Слава Богу, растем через трудности. Я недавно понял одну простую, но гениальную вещь. Очень важную для всех: Если вы хотите зарабатывать на 10-20% больше - начните делать свою работу лучше и работать больше, этим путем идут многие. Но, если вы хотите заработать больше на порядок или порядки - делайте что-то новое. Когда-то я занимался только арендой и мало продавал - еще в нулевых. Отшлифовал работу до блеска, зарабатывал больше многих коллег, но уперся в потолок. Потом добавил продажи вторички. Потом прибавил новостройки. Потом вырос Ютуб и ТГ, ну вы знаете. Это все новое. Без нового не будет кратного роста. Но новое всегда пугает. Наш мозг тратит больше всего энергии и всячески сопротивляется новым мыслям, заставляя годами откладывать их на потом. У меня также было. Но мозг можно тренировать и чем чаще вы будете делать новое - тем проще будет. Еще момент, который многие не понимают. Если не делать ничего нового и плыть по течению, то рано или поздно ваши достижения начнут умирать или стагнировать. Мир меняется быстро и без личного развития можно остаться ни с чем. У меня так было в нулевых. В общем правильно сказал кто-то: «Иди чтобы стоять и беги чтобы идти». Мой Telegram / MAX

Самое неприятное, что многие люди с 2-3 детьми верили и ждали, что вот им теперь точно сделают семейную ипотеку под 4 или 2% и вообще будет все круто. А скорее всего с 1 июля могут вкорячить кредит под 8-10% и кредит на 15 лет, что даст платежи значительно выше нынешних… Прощай семейная ипотека. Это брать никто не будет. Но рынок уже давно от семейки не зависит, у нас подборы уже на 90% с кешем или значительной его частью в рассрочку или субсидированную ипотеку. За прошлый месяц в семейку купили от силы пару квартир, может 3-4, уже не помню точно - работы было больше за кеш. Причины тому 2, по крайней мере наши клиенты приходят с такими: ✅ Купить квартиру для жизни семьи, ребенка, себя любимого. ✅ Закончился вклад. Сохранить накопления в качественной недвижимости и перенести в будущее (новостройки, вторичный фонд) ✅ Другие активы не устраивают и времена тревожные, фондовый рынок падает. Если вам нужно купить квартиру, условия подбора здесь: https://t.me/Kharyb/5241 Без мечтаний, четко и профессионально выберем вам лучший вариант на сегодняшнем рынке. Мой Telegram / MAX

Сейчас многие гадают как урежут семейную ипотеку с 1 июля, делятся инсайдами, вставляют видео ответственных за это людей. Я понимаю, что условия скорее всего поменяют, причем в худшую сторону. Настолько в худшую, что 90% тех, кто сейчас может взять кредит под 6% останется за бортом. Но пока что нет точных данных, а гадать на кофейной гуще и делиться информацией по принципу ОБС (одна бабка сказала) не хочу. Могут с 1 июля изменить условия, могут с 1 сентября, разницы нет никакой 🙂 Зачем разгонять новый последний вагон? Уже всем понятно - кто хочет и может использовать семейку, тот идет и покупает сейчас, потому что завтра не сможет. А всем остальным это уже не важно. Или важно? Если вам важно - поставьте 👍🏻 и напишите в комментариях почему. Мой Telegram / MAX

А вот тут я советовал покупать Левел Звенигородскую. Ну как советовал - жирно намекал. Тогда студий клиентам купили штук 10 там по 8 млн! Брали и однушки и евро-трешки по-моему дешевле 20 млн, уже точно не помню. Сейчас там тоже неплохие скидки, а как Левел строит мне нравится. Как раз Левел делал низкие цены из-за провала продаж после отмены всеобщей льготной ипотеки в конце июня 2024 года, помните? Так вот, Сергей Семенович обещает открыть уже осенью рядом станцию Звенигородская Рублево-Архангельской ветки. Время летит, Москва строится, Собянин молодец. PS А как так получается, что Телеграмм заблокировали, а мэр Москвы продолжает вести канал здесь? Да и не только он… Мой Telegram / MAX

Вчера Сергей Собянин написал у себя в канале о продлении двух веток метро. Я в марте сообщил вам о том, что финансирование продления до Сколково голубой ветки метро перенесли на 2027 год и скорее всего цены на ЖК Сет и Веер должны немного снизить. Так оно и вышло, сейчас есть нормальные скидки в этих проектах. Но есть проблема - по срокам ввода новых станций метро пока что нет информации. Стройку могут перенести, могут ускорить (навряд ли), поэтому мне сейчас больше нравится Ситидзен. Цены во всех трех проектах одинаковы плюс/минус, только рядом с Ситидзен метро и МЦД в 5 минутах уже есть. Район Ситидзен будет размером с ЗИЛ и такой же интересный, причем тоже есть набережная, а бетона должны воткнуть поменьше, значит будет больше воздуха, который здесь значительно чище, нежели на ЗИЛе. В общем я понимаю любителей Кутузовского, но сам бы жил на Тушинской, а вы? PS Голубая ветка метро мне очень нравится, она не перегружена, до центра едет комфортно и новые станции действительно очень нужны. Насчет продления на пару станций вверх красной линии тоже нет сомнений - нужно! И перегруза большого не будет, она свободная. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО