📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
Open in Telegram
Связь со мной: @Kharybin_Invest или +7 989 841-1451. Реклама: @Kharybin_Invest РКН: https://clck.ru/3FkZv6 Авторский канал Харыбина Александра. Инвестиции в недвижимость, аренда квартир. Опыт с начала 2007 года. Эксперт Москва24 и БизнесФМ. Окончил РГ
Show more
Network:📈 Analytical overview of Telegram channel 📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.
Channel 📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир. (@kharyb) in the Russian language segment is an active participant. Currently, the community unites 45 834 subscribers, ranking 208 in the Real Estate category and 13 636 in the Russia region.
📊 Audience metrics and dynamics
Since its creation on невідомо, the project has demonstrated rapid growth, gathering an audience of 45 834 subscribers.
According to the latest data from 02 September, 2026, the channel demonstrates stable activity. Although there has been a change in the number of participants by 90 over the last 30 days and by 1 over the last 24 hours, overall reach remains high.
- Verification status: Not verified
- Engagement rate (ER): The average audience engagement rate is 16.66%. Within the first 24 hours after publication, content typically collects 10.37% reactions from the total number of subscribers.
- Post reach: On average, each post receives 7 633 views. Within the first day, a publication typically gains 4 753 views.
- Reactions and interaction: The audience actively supports content: the average number of reactions per post is 31.
- Thematic interests: Content is focused on key topics such as доходность, пик, инфляция, коррекция, трлн.
📝 Description and content policy
The author describes the resource as a platform for expressing subjective opinions:
“Связь со мной: @Kharybin_Invest или +7 989 841-1451.
Реклама: @Kharybin_Invest
РКН: https://clck.ru/3FkZv6
Авторский канал Харыбина Александра. Инвестиции в недвижимость, аренда квартир. Опыт с начала 2007 года. Эксперт Москва24 и БизнесФМ. Окончи...”
Thanks to the high frequency of updates (latest data received on 03 September, 2026), the channel maintains relevance and a high level of publication reach. Analytics show that the audience actively interacts with content, making it an important point of influence in the Real Estate category.
45 834
Subscribers
+124 hours
+977 days
+9030 days
Posts Archive
+1
По поводу метро в Путилково и Куркино написали уже все, кроме меня. Я не трогал эту тему потому, что ждать данного события ещё очень долго, однако метро там просится давно.
Путилково для меня давно ассоциировалось с транспортным коллапсом и дешевой недвижимостью, однако с появлением метро там будет жить приятнее.
Но инвестировать в Путилково никого не призываю, так как квартир там море, а желающих туда переехать - лужа. Даже с появлпнием метро не сильно изменится ситуация, хотя цены подрастут. Но ждать ещё очень долго и кто знает - вдруг отменят или перенесут строительство? В любом случае рад за тех, кто там живёт, а то сейчас на автомобиле парковаться негде, пробки серьёзные...
Про Куркино - напротив, только положительно могу отзываться уже много лет, поэтому цены там и без метро почти московские, а с его появлением будут ещё выше. Тоже не очень интересно уже.
Во всей этой истории немного жалко жителей близ метро Планерная, Тушинская и тд. Наврядли они теперь сядут в метро, когда все Путилково там разместится, а что делать? Сейчас загрузка метро там средняя, не лайтовая, а будет почти как на Выхино)
В Куркино метро будет в районе школы на втором скрине со слов мэра.
Мой Telegram / MAX
Вчера консультировал клиента с бюджетом до 40 миллионов перед подбором.
Сначала говорили о покупке квартиры под перепродажу через несколько лет, чтобы сохранить и преумножить капитал.
В процессе разговора выяснили что возможно дочь через пару лет будет проживать и нужна локация комфортная для жизни, а не глухая промка, в которой сейчас самые низкие цены и лучшие перспективы в будущем.
Потом выяснилось, что нужен балкон или лоджия, так как клиент курит. А я уже научен не спорить в тех делах, которые касаются привычек и личных пожеланий. Уже был опыт, где клиент выбрал жилой комплекс хуже, чем я предлагал, но с лоджией...
В общем будем подбирать квартиру для жизни и пытаться совместить это с инвестицией. Это сложнее, но возможно.
Мой Telegram / MAX
Тут в Зиларт Гранд буквально позавчера выставили лоты со скидками. Однушки были по 26, а стали по 23 миллиона примерно.
Так за вчерашний, причем субботний день, люди выкупили все что было, кроме лютого неликвида. И это бетон! Правда на ключах...
Вот это я понимаю спрос. И это не семейка, потому что она всего лишь 12 миллионов максимум, тут нужно иметь как минимум 10-12 млн кешем дополнительно!
Даже я сейчас уже в лёгком испуге, если честно. Потому как это уже довольно высокие цены и люди, видимо, уже привыкли к ним. Потому что метут за 1 день целый пул дорогих квартир в бетоне!
Когда-то мне многие рассказывали, что это все бумажные цены и прибыль, а я говорил что будущим покупателям придётся покупать дороже, как это не называйте.
И, знаете что самое интересное? А то, что деньги люди тратят, тратят, тратят, а денежная масса все равно растет. Пусть и не теми темпами, что были в 2024 году, но и траты сейчас выше - все подорожало. Отчет сами изучайте вверху.
Иными словами, денег много, а когда чего-то много, это обесценивается. И чем больше - тем быстрее. Такими темпами нынешние 20 миллионов за однушку через пару лет в 30 превратятся и никто не удивится.
Инвесторам в недвижиость от этого только плюс, если бы не одно НО. "НО" заключается в том, что инвесторы тут почти не зарабатывают, потому что продав квартиру по новым ценам, не купят больше товаров, услуг и новых квартир - все подорожало тоже!
Но инвесторы в московский бетон хотя бы сохранили накопления, инфляция их не сожрала. А вот многие ждуны и свидетели падения цен на квартиры потеряли солидно... Каких-то пару-тройку лет назад у них было в 2 раза больше денег, если учитывать их покупательскую способность, чем сейчас. И это не только в квартирах, это во многих необходимых товарах.
А еще вспомнил, как на днях консультировал человека - он спрашивал стоит ли покупать квартиру в одном проекте от Москварталов.
Такие консультации у меня стоят намного дешевле подбора и, если вы нашли интересный лот и не хотите потерять миллионы, то можете написать мне в личку и обсудим с вами что вы берете - хорошую квартиру или барахло.
Так вот, в том проекте тоже были недавно классные однушки по 20-22 млн, а вчера я решил проверить и все они в брони, да и осталось там всего несколько штук! Про этот ЖК я писал вам 30 июля, кто прочитал и купил - тот молодец, вот пост был здесь: https://t.me/Kharyb/9545
PS Мне сейчас на заборе интересно и даже немного тревожно от того, как люди выкупают Московскую недвижимость. С другой стороны спокойно, ведь мы с вами все делаем правильно и уже купили квартиры.
Мой Telegram / MAX
✅️ Я часто слышу на консультациях: "Мне брокер сказал покупать вот этот проект в стройке, ключи в 2030 году, потому что стройка по мере готовности будет расти, а вторичка не будет".
Стройка и правда растет, если вы покупаете перспективный проект в недооценной локации по низкой цене. А вот если вы залезли в распиаренный ЖК, который у всех на слуху и с котлована продается по цене подобной вторички рядом, то он будет расти только вместе с рынком и если рынок вдруг пойдет вниз - он тоже пойдет за ним.
Ключевое тут - не стройка или вторичка, нет. Ключевое здесь: недооценность и перспективность проекта и локации.
Новая вторичка - это недавняя стройка, только уже построенная и в этом ее огромный плюс. Из-за этого она может стоить дороже стройки и, если разница существенная, то есть смысл брать строящийся проект, тем более нет расходов на эксплуатацию, на коммунальные платежи, на ежегодный налог.
А если свежая вторичка находится в перспективной и еще недооцененной локации (Павелецкая, ЗИЛ, Матвеевский кластер, Бутырская и многие другие) и стоит как стройка, то почему она должна вырасти меньше, чем новостройка? Особенно когда ЦБ постепенно снижает ставку и рыночная ипотека становится доступнее?
Наоборот - вторичка может даже обогнать стройку за ближайшие пару лет, потому что есть много людей, желающих купить себе построенную квартиру, а не новостройку в рыночную ипотеку.
И они будут покупать, как только рыночная ипотека будет становиться все доступнее и доступнее. Там сейчас большой отложенный спрос сформирован.
Никогда не меряйте все одной линейкой, под одну гребенку не ровняйте, как это делают новички в недвижимости и не только.
Всегда смотрите в корень, ведь деньги зарабатывают профессионалы на рынке, которые понимают нюансы и копаются в деталях, а теряют их те, кто где-то что-то услышал и строит на этом прогноз и лезет без разбора куда не нужно.
Поставьте лайк пожалуйста, если понятно объяснил.
Мой Telegram / MAX
+2Москварталы на Славянском бульваре сильно поверили в себя! 40 миллионов за однушку 60 метров с огромным коридором и обычной кухней, пусть и 15.5 метров дорого выглядит, даже несмотря на потолки 3.1 метра.
Двушки 90 метров с огромным коридором от 55 млн.
Трешки без мастер-спальни 140 метров за 92 млн.
Судя по планировкам и концепции это бизнес-класс из нулевых, когда сильно не заморачивались с эргономикой, зато метражи были хорошими.
Сейчас мало кто такое купит, потому что еще ремонт нужно сделать на такой метраж. А покупатели квартир за 90 млн дешевый ремонт не захотят, плюсуйте смело 20 млн на трешку!
Эх помню, до появления метро Славянский бульвар и даже после его появления еще пару лет квартиры тут стоили дешево и я об этом тогда много думал и клиентам говорил, жаль блога еще толком не было. А теперь это прям элитный район...
Отберите у человека кнопку, пожалуйста)))
В Москварталах кто-то жмет "Поднять цену" постоянно))
Мой Telegram / MAX
Неплохой лот в Левел со скидкой. Нам не пригодился. Планировка так себе, но цена хорошая. Там еще 3 этаж есть.
Мой Telegram / MAX
+3✅️ Мне нравится как некоторые застройщки выполняют обещания по строительству инфраструктуры. Сегодня поговорим о детворе и любимых родителями садиках и школах 🙂. В моем детстве эти заведения выглядели скромнее…
У "1-го ДСК", который входит в ГК ФСК, перед началом учебного года прям феерверк из вводов в эксплуатацию и получений РНС на школы и садики. Ранее сообщал вам, что у ребят все хорошо с экономикой и надёжностью тут: https://t.me/Kharyb/9498 Вот что в некоторых своих проектах девелопер построил или построит:
✅️ Школа на 1 100 мест с классным бассейном откроется в новом микрорайоне Химок 1 сентября - в ЖК “1-й Шереметьевский” рядом с МЦД Подрезково. Девелопер завершил передачу образовательного учреждения на баланс города. В настоящий момент идет активный прием документов от будущих учеников. Этот ЖК облюбовали работники аэропорта Шереметьево.
✅️ Переместимся с севера на юг. В Ленинском городском округе Подмосковья, в проекте “1‑й Донской”, который “1-й ДСК” строит в деревне Сапроново будет школа на 1 350 мест и уже получен РНС (в Сапроново мы сдавали и покупали квартиры и летчикам и другим работникам Домодедово, просто вспомнил). В школе будут и лаборатории и творческие мастерские и спортивный блок, места на 17000 м2 хватит.
✅️ Не отходя далеко. ФСК получила разрешение на ввод в эксплуатацию детского сада «Лучик» в “1-м Южном”, рассчитанном на 330 мест, куда детей можно будет сплавить уже осенью. Я в хорошем смысле пишу, у самого их трое. Просто многие родители ждут осень также, как дети летних каникул чтобы немного отдохнуть))
✅️ Вернемся на север, в наше любимое Молжаниново 🙂, где ДСК начал строительство еще одной общеобразовательной школы на 1 050 мест в рамках достаточно большого ЖК “1‑й Ленинградский”, в котором мы уже десятки квартир сдали в аренду. Школу планируют сдать в 2028 году, так что за жильцов можно порадоваться. Если вы не знали, то это тоже Москва, которая невероятно разрослась.
Мой Telegram / MAX
Ко мне часто приходят люди на подбор недвижимости с бюджетом 50-80 млн. Хотят приобрести семейную квартиру для жизни с детьми или родными.
Буквально позавчера было 2 консультации с бюджетами 100 и 70 млн, а вчера - 40. У всех наличные. На первых двух консультациях рассказал на что примерно можно рассчитывать, дома каких годов и проектов можно смотреть, их плюсы и минусы, стройку покупать или готовое и тд. А вот на третьей посоветовал не то, чего хочет клиент.
У людей есть 40 млн и трое деток, им нужен определённый район, в котором можно купить за эти деньги трешку в старом нормальном доме, а они хотят новый. Причем бизнес-класс.
Новый бизнес-класс стоит от 70 млн в этом районе и его надо ждать несколько лет, а людям необходимо жить сейчас.
Клиенты зачем-то готовы ждать эти несколько лет, брать кредит или покупать в рассрочку ради будущего роста цен. Меня спросили - что бы я сделал на их месте?
А я бы для жизни пошёл и купил то, на что хватает и жил бы. А именно - удобную квартиру в обычном доме. А уже потом думал про инвестиции. Мое правило всегда одно: закрыть базовые потребности, а потом спокойно вкладывать свободные средства в интересные долгосрочные проекты.
Да, новое жилье хорошего класса вырастет сильнее в будущем, но если у вас нет хорошей квартиры для жизни, зачем нести деньги в стройку с ключами в 30 году и еще брать под это дело кредиты?
Жить надо здесь и сейчас нормально и комфортно, а не будущим. Не говоря уже о рисках.
Мой Telegram / MAX
Инвестиции с потенциалом роста до 45% за 2 года
В Кузбассе создают новый всесезонный курорт федерального масштаба. До 2035 года в развитие инфраструктуры Шерегеша вложат более 243,9 млрд ₽.
Один из ключевых проектов — всесезонный курорт «Алтын Шор»: кластер на 54 га с гостиницами, термальным комплексом, ресторанами, ярмарочной площадью, детским центром и инфраструктурой для отдыха круглый год.
Флагман нового курорта — гостиничный комплекс "Алтын Шор" с сервисом международного уровня. К 2030 г. турпоток в Шерегеш увеличится на 80%, что гарантирует загрузку отелей 365 дней в году.
Для инвестора — лучшее время зайти в проект на его старте.
"Алтын Шор" — апартаменты с ремонтом и мебелью под сдачу:
- до +45% к стоимости кв.м. к 2028 г.;
- капитализация от 5 млн ₽ за 2 года;
- доход от аренды — от 1 275 000 ₽ в год;
- сдача 1ой очереди уже в 2028 г.
Сейчас проект и весь курорт находятся в начале масштабного развития — это возможность зайти в недвижимость до основного роста туристического потока и увеличения стоимости квадратного метра. Смотрите видео, чтобы узнать подробнее о курорте.
Получите презентацию проекта и расчёт доходности от сдачи → @gk_altyn_shor_bot
Застройщик: ООО СЗ «АЛТЫН ШОР ДЕВЕЛОПМЕНТ». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Не является публичной офертой.
Реклама. ООО СЗ "АЛТЫН ШОР ДЕВЕЛОПМЕНТ"
ИНН: 4214046708
erid: 2W5zFGtWcJd
+6
✅️ ОМ Ботанический от ОМ девелопмент, Сельскохозяйственная, 42/1
Отбросил лень и решил разобрать довольно противоречивый проект, на мой взгляд. Может быть в процессе пойму - кому он подходит и для чего…
Сдача дома: IV кв. 2029, Выдача ключей: 31.12.2030 То есть по факту - 2031 год.
Строят 5 не сильно высоких домов: от 4 до 19 этажей и 428 квартир. Что интересно - коэффициент машиномест для премиалки небольшой и составляет 42%, а значит паркинг будет дорого стоить. Но зато рядом есть метро 😅
Квартирография: 214 однушек, 148 двушек, 57 трёхкомнатных и 9 квартир с четырьмя комнатами и более. То есть проект не сильно семейный, а должен бы таковым быть.
✅️ Для себя. Сами дома неплохие, рядом парки, есть где погулять и заниматься спортом. Это мне нравится. Не нравится ценник на хорошие лоты, близкий к 800.000 за метр с ключами через 4.5 года и шум от дорог. Готовые дома за этот прайс рассмотрел бы для жизни в таком месте, но вот зачем ждать так долго, особенно при наличии вариантов в построенных домах рядом не знаю. Тем более застройщик не такой уж известный.
⭕️ Под аренду брать однушку за 25-30 млн, делать в ней ремонт и сдавать за 120-130 тысяч с ключами через 4.5 года не имеет смысла. Данный ЖК не предназначен для этого. А дорого тут сдавать будет трудно - район не элитный, а обычный спальник. Ну хорошо, не обычный - не Медведково или Бабушкинская все-таки, но и не Хамовники, не Пресня и даже не Сокол или Ходынка.
🫡 Инвестиции с рынком. Если рынок будет расти, то и ОМ Ботанический подрастет. Недооцененности я не вижу, скорее наоборот. Планировки вызывают некоторые вопросы, но не критично. ЖК для своих. Местные будут постепенно покупать, кому нужна локация и все на этом.
👆 Вывод: мне ЖК для жизни нравится, но только те квартиры, котрые будут находиться максимально далеко от дороги и близко к парку. Летом комары сожрут, но у меня есть всякие разные средства от них 😀. Я бы там спортом занимался, гулял, на велике катался и просто кайфовал. Но ждать ключи до 31 года точно тут не готов - цены высокие, не вижу смысла. Под аренду тоже смысла покупать нет, как и под инвестиции.
Мой Telegram / MAX
Рядом с Левел Южнопортовой построят два общественно-деловых комплекса на 120 000 м²
Первый комплекс появится на участке площадью 2 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 14/22. Сейчас там находится офисно-складской комплекс «Мостранскомплект». Его планируют снести и возвести на этом месте около 70 300 м² недвижимости.
Второй комплекс построят на соседнем участке площадью почти 3 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 33, стр. 2. Сейчас там находятся складские постройки, вместо которых планируется построить около 50 000 м² недвижимости.
Ранее власти уже включили в программу КРТ территорию авторынка «Южный порт», где предполагается построить многофункциональный комплекс площадью более 53 000 м², пишут коллеги.
Здорово, локация в начале своего развития. Я ещё три года назад советовал покупать там недвижимость тут: https://t.me/Kharyb/4007
Вообще, это вложение на много лет вперед, локация будет развиваться очень долго.
+2
Почему реновация растет хуже коммерческих домов. Дом заселен недавно, ну что за люди, откуда они переехали?
📍 В «Острове» есть занятный контраст, который сложно не заметить: одни сдают квартиры за 110.000 ₽ и выбирают из нескольких платёжеспособных кандидатов буквально за 4–5 дней, а другие третий месяц снижают цену и жалуются, что снимать некому
В «Символе», кстати, та же история, только ещё нагляднее: недавно там сдали две евро-двушки за 4 дня по 110.000 ₽ каждая. Собственники довели квартиры до товарного вида и сами выбирали арендатора, а не наоборот. А те, кто сэкономил на подготовке, потом неделями снижают цену и разочарованно пишут, что рынок встал
Причина такой разницы не только в дизайне и мебели, а в том, что скрыто под чистовой отделкой. Кривая черновая база тянет за собой всю чистовую: штукатурка на неровной стене трескается через полгода, откосы и стыки потом неделями выравнивают вручную, а сроки ремонта уезжают на месяц-два вперёд. На показе это считывается моментально - щели у плинтуса, повело дверную коробку, обои пошли волнами. С ровной базой всё наоборот: чистовая ложится быстро, держится годами, и на показе квартира выглядит так, будто её сдают из каталога, а не после стройки
Дорогой ЖК сам по себе не делает квартиру дорогой в аренде - нужна база, которая соответствует классу дома, а не наскоро прикрытый бетон.
Сделать такую базу можно по-разному. Можно рискнуть со случайной бригадой без сметы на бумаге, а потом разбираться, кто виноват в кривизне и сорванных сроках. А можно один раз сделать её у подрядчика, который фиксирует допуски по геометрии, смету и гарантию в договоре, а не на словах
В Москве этим занимается «Механизаторы» - сейчас в работе объекты в том числе в «Острове»
Смотрите сами:
✅ Абсолютная прозрачность. Смета фиксируется в договоре, доплат по ходу дела не бывает
✅ Идеальная геометрия. Штукатурят немецкими станциями PFT Ritmo XL с лазерным контролем
✅ Гарантия до 5 лет на все скрытые инженерные работы
✅ Видеоотчёты с объекта регулярно, даже если вы не в Москве
Логика тут простая: чем ровнее и надёжнее черновая база, тем быстрее квартира уходит в аренду или в продажу - без скидок за недоверие к ремонту
☝🏻 Выезд инженера на замер - бесплатно
🔗 Рассчитать стоимость под свою планировку в боте
🔗 Разборы чужих строительных косяков на канале Механизаторы
В июле купили новостроек столько же, как и в июне. Но меньше на 30%, чем в 2025 году. Но цены продолжают расти, парадокс.
Просто раньше проектов в комфорт-классе было много, цены были значительно ниже - вот и скупили все. Если тот же ПИК выходил каждый месяц с новым проектом в 20-22 годах, то за полгода в 2026 году вы можете вспомнить какой-либо новый ЖК от них?
Лотов стало мало, цены на них выросли, вот и секрет "парадокса".
Главный прикол в том, что сейчас - перед 1 октябрем народ вообще все остатки выгребет и цены могут ещё поднять, тут писал почему: https://t.me/Kharyb/9363
✅️ ЖК Вейв неплохо подрос.
2 года назад писал вам, что купили клиентке небольшую евро2 там за 11,7 млн со сдачей в 2026 году вот тут: https://t.me/Kharyb/5212 Вот теперь цены на скрине... И люди берут, альтернатив особо и нет.
Просто раньше был у людей ПВ 3 миллиона, они за два года подсобирали ещё и на вкладе пытались заработать в надежде купить дешевле. Не вышло. Я о том что так заработать и купить подешевевшую недвигу объяснял и в 23 и в 24 и в 25 годах, говорил что все богатыми быть не могут.
В других постах объяснял тогда, что рынок на юге Москвы не избалован новостройками и местные будут брать ближе к ключам этот ЖК.
На ЦИАНе вроде бы есть переуступки дешевле, но большинство - фейки с попыткой получить контакты покупателя.
Вот так хорошие и перспективные проекты обгоняют рынок. Сейчас я уже другие квартиры подбираю клиентам и вам могу, условия тут: https://t.me/Kharyb/5241
Вообще сейчас реально много подборов стало. Как-то все пришли, причем не с семейкой, нет, с наличными! Люди скупают недвижку активно.
Наверное это осень и тревожные события в геополитике...
Мой Telegram / MAX
+1Ипотека в последние годы — тот ещё аттракцион: ставки меняются, программы внезапно появляются и исчезают. Но иногда на рынке всё-таки случаются интересные предложения.
Например, сейчас в «Береговом-2» банки-партнёры предлагают 6,9% на первые 24 месяца. Взнос — от 20,01%, срок кредита — от 1 до 30 лет.
Сам проект — первая линия Москвы-реки, панорамные окна, функциональные планировки и виды на реку. При этом развивается и район: растёт стоимость недвижимости, город благоустраивает набережную.
Получается довольно простая история: сейчас можно зайти в проект до завершения основных изменений в локации и на старте получить более низкую ставку.
Условия могут измениться в любой момент. Поэтому если «Береговой-2» был в планах, предложение имеет смысл изучить сейчас.
