📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

⭕️ Продажи новостроек в октябре ниже сентября на 13% в Москве, а во всем Московском регионе - на 19%. При этом средняя цена реализрванного метра стала выше на 3% и 4%, соответственно. Доля ипотеки снижена незначительно - часть регистраций ДДУ переехала с конца сентября на октябрь, помните же последний вагон семейки? Получается, что реальные продажи октября должны быть ниже и в ноябре мы это увидим. Новая Москва и МО откатывают сильнее: -25% и -20% в сделках. Потому что СИ поработала там максимально. Вот тут должна быть и коррекция. Я вообще считаю, что студии в стройке, в комфорт-классе застройщики должны продавать по 12 млн в Москве, в нормальных проектах, а не по 14-15 со сдачей в 29 году. А на вторичке - по 13-14, как сейчас. Да, я ждал и жду рост цен в будущем, инфляция никуда не делась и растет во всем мире - ближайшие 5-10 лет мы с вами будем прозревать от налогов и цен на все как в России, так и в Европе и в США. Недвижимость в хороших местах станет не просто недоступной, а уделом сверхбогатых людей. Из-за того, что все дорожает - строить станут меньше, ибо покупателей тоже будет меньше, а из-за этого цены не снизятся, а будут расти. Замкнутый круг. Правительства разных стран, особенно с сильной левой составляющей станут решать эту проблему за счет инвесторов, спуская пар как в Испании - путем законодательного ограничения стоимости аренды. Просто не разрешат по закону сдавать квартиры дороже. Владельцев нескольких квартир обложат высокими налогами. Разрешат занимать пустующее жилье. Но от этого бедным людям легче не станет. Но это не значит, что сейчас тот же Амурский парк можно на пике по 14 млн за студию с ключами в 2029 году продавать. Это очень дорого, такого даже я не ждал. Коррекция должна быть. Это не нормально, когда за евро2 в каком-нибудь 2 Иртышском просят по 17-18 млн и еще ключи надо ждать. Когда за маленькую однушку 32м2 в Инди-тауэрс хотят 28 млн типа в выгодную рассрочку. На мой взгляд за Иртышский справедливо просить 14-15 млн, а за 32 метра в Инди - 22 млн в выголную рассрочку, а без нее - 20. Когда придём на эти уровни - будет разворот рынка и новый виток роста. Если не придём и рынок хоть немного не снизится, если ценовое ралли в большинстве проектов не остановится, значит я где-то что-то не учёл. Поживём - увидим. Как видите - я всегда стараюсь честно писать о своих ожиданиях и, если считаю что рынок слишком перегрет - так и говорю. Нет, сейчас есть неплохие цены и скидки у некоторых застройщиков на определенные лоты. Это понятно. Мы их и покупаем с клиентами. Но большинство ЖК слишком переоценены. Когда старты продаж с ключами через 4-5 лет выходят по ценам таких же построенных ЖК рядом - это не правильно. Девелоперы создают ажиотаж, прогревают брокеров высокой комиссией, дают рассрочки и люди радостно скупают риск без премии - это не правильно. Во всем должен быть смысл и рынок это всегда хорошо понимал, пусть и не сразу. Одна надежда в будущем на бесплатную энергию, жилье на марсе, безусловный базовый доход и полностью роботизированный труд 😆 Мой Telegram / MAX

Ого, в Крыму запускают ипотеку под 8% с ПВ 20% с 1 ноября на новостройки❗️ Дают 8 млн максимум. То есть квартиры до 10 и даже чуть дороже сейчас разгонят, потому что дают всем! Программа действует до 30 апреля 2027 года. А значит што? Значит новый последний вагончик в Крыму ждет рыночек)) Времени не много, народ сейчас пойдет покупать 💯

Приятно 👆

Александр, здравствуйте! Возможно, вы уже не помните меня, и почему-то у меня самой уже не отражается история чата, но в конце 2024 года я брала у вас консультацию по квартире на Римского-Корсакова 11 в строящемся доме. Тогда вы советовали её купить, а я, наоборот, уже склонялась к отказу. В итоге я купила — и вот, оглядываясь назад, хочу сказать вам огромное спасибо. Конечно, это не супер-проект с точки зрения локации и качества самих домов, но я рада, что тогда решилась. Смотрю на то, как изменилась ситуация на рынке, понимаю, что мы всё сделали правильно. И семейную ипотеку успели использовать вовремя, а не залетали в последние вагоны. Иначе наши деньги просто обесценились бы. Спасибо вам за тот совет и за вашу работу!

НЕ ТЕРЯЙТЕ ПОЖАЛУЙСТА ДЕНЬГИ! YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Кстати, сейчас многие вспоминают 2015-2018 годы как провальные для недвижимости, однако тогда новостройки стартовали по очень низким ценам и эти самые цены выросли минимум в 2 раза за период с 2015 по 2018 год. Стоп, не понял, это было провальное время или идеальное для недвижимости? Цены падали или росли? Что действительно было плохо, так это падение цен в валюте, когда доллар с 30 вырос до 70. Чему нас учит эта история: ✅️ Покупать нужно тогда, когда цены упали и все верят в дальнейшее падение. Также было в 2022-2023 годах. Кризис - время возможностей. ✅️ Покупать нужно только правильные проекты. Плохая недвижимость может расти, но ее рост кратно ниже. ✅️ Покупать нужно тогда, когда инфляция высокая. Сейчас она высокая не только в рублях, но и в валюте. ✅️ Нельзя жадничать. Если рынок даёт возможность - надо покупать, а не ждать возможность лучше, потому что ее может не быть. ✅️ Нельзя покупать активы с большими геополитическими рисками по высокой цене. Мой Telegram / MAX

✅️ Считалочка Как же быстро летит время. Я как-будто только вчера делал октябрьскую считалочку, как уже пора ноябрьский пост писать. ✅ Количество квартир в продаже в Московском регионе (Москва и МО) продолжает медленно расти - за месяц экспозиция еще подросла на 3000 объектов относительно октября и теперь уже размещено 158.406 лотов. Напомню, что месяц назад рост был еще на 2000 лотов, таким образом за 2 месяца стало в рекламе на 5000 объектов больше. Немного, но тенденция есть, растём уже несколько месяцев подряд. Пока что это не давит на рынок, но если так будет весь год - рост цен немного замедлится. ✅ Если брать только Москву, то квартир в продаже (новостройки и вторичка) стало больше, но всего лишь на 800 и теперь их 96.315. Отсутствие прежней семейной ипотеки бьёт в первую очередь по Подмосковью и рост экспозиции с коррекцией должен быть в первую очередь там. ✅ Если смотреть только вторичный рынок Москвы, то квартир стало больше в продаже на 700 штук, чем было в октябре - 38.724. Экспозиция на вторичном рынке медленно растет. Более того теперь мы с вами видим, что рост количества лотов в рекламе в Москве произошёл не за счет Новостроек, а за счет Вторички! Рост цен на готовые квартиры за последний год был очень сильным и людям стало труднее их покупать. ✅ Новостроек выставили в Москве в октябре почти столько же, как было в сентябре -  57.595. Это мы уже и так поняли. ✅ Новой и относительно новой вторички, с годом выпуска после 2017 года стало больше на 200 лотов всего лишь - 15.348. Значит остальные 600 лотов пришлись на старый фонд. Это как раз показывает нам с вами, что в старое инвестировать не стоит, если только купить очень дешево. ✅ В аренде Московского региона все опять  стабильно -  36117 квартир, что очень много, но немного меньше, чем было месяц назад - на те самые 800 лотов по факту. Конкретно в Москве стало меньше объявлений почти на 200 штук и теперь их 26285. И тут тоже мы с вами видим, одну интересную деталь - на вторичке квартир стало больше, а в аренде -  чуть меньше. Если ЦБ снизит ставку ниже 10%, то значительная доля квартир из аренды пойдет в продажу и мы с вами получим рост цен на аренду. На вторичке же не должны цены падать, так как ипотека станет доступнее, а там сформирован большой отложенный спрос и люди будут покупать квартиры, доказательство этого в опросе: https://t.me/Kharyb/9879 Да и денег выделяется слишком много, денежная масса будет расти, инфляция будет далеко от целевых значений и рассчитывать на снижение ставки - значит создать сильный рост цен на все и на квартиры в том числе. Не пытайтесь заработать на депозитах и купить подешевевшую недвигу, скорее всего не выйдет, причины тут: https://t.me/Kharyb/9788 ✅ Квартир в аренде в Москве, в новых домах от 2017 года постройки осталось примерно столько же - 8822. Даже стало чуть-чуть меньше. PS Мне жаль тех, кто хотел, но так и не купил квартиру раньше, потому что цены сильно выросли, при этом рассчитывать на их снижение тоже не приходится. А вот наши клиенты и просто те, кто слушал меня все эти годы - молодцы. Вы все сделали правильно и не играли в казино. Если вы хотите купить квартиру и можете - идите и покупайте, пока ЦБ сдерживает рост цен на все высокой ставкой. Важно только купить хорошую недвижимость, ибо все расти не будет и в этом я помогу - условия подбора в шапке канала или вот просто на ссылку жмите: https://t.me/Kharyb/5241 До встречи в декабре на считалочке 🤗  #Считалочка@Kharyb Мой Telegram / MAX

🏙Новый бизнес-класс у Москвы-реки: стартовали продажи в Даниловском от Гранель Жилой комплекс в центре столицы: рядом Симоновская набережная, прямой выезд на ТТК и метро «Тульская». Ближайший срок сдачи — 1 квартал 2030 года. Квартиры — от 17,3 млн ₽. Вознаграждение брокера — 4% ✅ Рейтинг ЕРЗ Гранель - 5⭐️ Подробности по проекту и другим новостройкам Гранель — в канале «Гранель + Брокеры»: 🔴подборки лотов с актуальными ценами и скидками 🔴вебинары с разбором проектов 🔴ход строительства по каждому ЖК 🔴условия работы и комиссии по всем объектам 👉Подписывайтесь!

Я снял это видео про грядущую коррекцию еще в понедельник, поэтому решил проверить - ушли ли квартиры из рекламы, о которых говорил в нем или нет? Если посмотреть на скрин квартиры из ЖК Строгино 360, то при всех ее недостатках, ценник за евро2 с полной отделкой неплохой и в семейку ее уже купили бы. А сейчас она простаивает неделю. Мичуринский парк, к примеру, тоже интересен. Нормальная цена, но ее не забрали, правда это квартира с ключами в декабре 2028 года. Такие полгода назад были с максимальными скидками по 17 млн - я их подбирал клиентам, а почти год назад - в декабре писал, что 17 миллионов за них - дорого. Но времена меняются, инфляция работает. Вот квартиру поменьше, но с ключами в мае 2028 года уже забронировали и чуть побольше забронировали с ключами в декабре за 18.7 и 19 млн. Какие выводы можно сделать? ПИК на квартиры с отделкой может скинуть еще немного и их начнут брать. Тут коррекция уже идет и цены почти в рынке. А вот бизнес-класс пока местами даёт скидки, а местами дико переоценен и там будет снижение цен масштабное в ближайшее время. Не обещаю вам цен прошлогодних, тем более не обещаю цен 24 года, однако брать по нынешним ценам проекты описанные выше в видео не стоит - очень дорого. Подробнее смотрите в ролике: https://t.me/Kharyb/9918

Я снял это видео про грядущую коррекцию еще в понедельник, поэтому решил проверить - ушли ли квартиры из рекламы, о которых говорил в нем или нет? Если посмотреть на скрин квартиры из ЖК Строгино 360, то при всех ее недостатках, ценник за евро2 с полной отделкой неплохой и в семейку ее уже купили бы. А сейчас она простаивает неделю. Мичуринский парк, к примеру, тоже интересен. Нормальная цена, но ее не забрали, правда это квартира с ключами в декабре 2028 года. Такие полгода назад были с максимальными скидками по 17 млн - я их подбирал клиентам, а почти год назад - в декабре писал, что 17 миллионов за них - дорого. Но времена меняются, инфляция работает. Вот квартиру поменьше, но с ключами в мае 2028 года уже забронировали и чуть побольше забронировали с ключами в декабре за 18.7 и 19 млн. Какие выводы можно сделать? ПИК на квартиры с отделкой может скинуть еще немного и их начнут брать. Тут коррекция уже идет и цены почти в рынке. А вот бизнес-класс пока местами даёт скидки, а местами дико переоценен и там будет снижение цен масштабное в ближайшее время. Не обещаю вам цен прошлогодних, тем более не обещаю цен 24 года, однако брать по нынешним ценам проекты описанные выше в видео не стоит - очень дорого. Подробнее смотрите в ролике: https://t.me/Kharyb/9918

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Сколько стоит ремонт квартиры уровня бизнес-класса в Москве в 2026 году? Большинство владельцев квартир начинает планировать бюджет на ремонт с поиска стоимости за квадратный метр. Но при планировании лучше ориентироваться не на абстрактную стоимость квадратного метра, а на уже завершенные проекты, где посчитано все: от дизайн-проекта до финального декора. Чтобы вы могли заранее понять реальную стоимость дизайнерского ремонта, студия КД Дизайн подготовила каталог из 9 реализованных проектов с полной стоимостью каждого. Каталог поможет понять, какой бюджет стоит закладывать на ремонт квартиры еще до начала работ, чтобы избежать неприятных сюрпризов в процессе. Если вы планируете ремонт в ближайшее время, скачайте каталог бесплатно и посмотрите, сколько стоит реализация интерьера уровня бизнес и премиум-класса. 🤩Получить каталог проектов🤩 И подписывайтесь на канал КД Дизайн, чтобы узнать больше про качественный и стильный ремонт в 2026 году

Сейчас много разговоров о том, что будет с Самолётом, но все сходятся к мнению, что банкротство не нужно никому. Однако долги растут и с этим необходимо что-то делать. Забирать непрофмльные активы банки тоже не хотят. Государству социальная напряженность не нужна. Возможно будут растягивать удовольствие и потихоньку Самолет будет платить и достраивать. Модное слово "Санация" на повестке дня. Я же много раз вам здесь писал, что вкладываться в проекты Самолета опасно еще в 2021 году. Потому что нельзя строить миллионы квадратных метров неликвида в полях Подмосковья, Ленобласти и регионов и все это продавать годами безнаказанно. Брокеры за комиссию это успешно продавали годами, люди с небольшими деньгами в льготные ипотеки покупали, но я понимал что конец этому будет. Я верю, что люди рано или поздно получат свои квартиры, вопрос лишь в том - какого качества будут дома... Никогда не инвестируйте в бизнес, который продает плохой товар. Даже если он массовый и недорогой. У Самолета есть хорошие локации, но их очень мало - 41 километр МКАД как пример. Но и здесь не без минусов. А многое просто дикий нелтквид, который впаривали людям под любым соусом.. Все написанное - мое личное мнение, прошу это учитывать и не обижаться. Мой Telegram / MAX

Какой проект разобрать еще?

✅️ Роттердам, ФСК, строят тут Друзья, привет. Хочу разобрать уже построенные проекты, в которых застройщики продолжают продавать квартиры, чтобы не ждать. Начнем с ЖК Роттердам, потому что тут не только есть квартиры с отделкой, так застройщик предлагает еще и опцию меблировки. Лотов осталось немного, от этого и интереснее ✅️ Для себя. Было время, когда район метро Нагатинской мне не нравился. Но все меняется, в результате КРТ локация мощно преображается, строится новый район на полмиллиона метров общественно-жилой и деловой недвижимости. К тому же транспортная доступность на хорошем уровне, а это очень важно для Москвы: метро «Нагатинская» в 5 - 6 минутах пешком и 12 минут ехать до Кремля. МЦК «Верхние Котлы» - удобная связка с «Москва-Сити» без пересадок под землей. Ж/д станция «Верхние Котлы» (Павелецкое направление) - прямой маршрут в аэропорт Домодедово. До ТТК 2 км, до Садового кольца 6 км. Прямо у ЖК есть причал с круглогодичными речными трамвайчиками. Относительно недалеко есть горнолыжный спорткомплекс «Кант», парк развлечений «Остров Мечты» и музей-заповедник «Коломенское». Отдельно стоит сказать про будущий пешеходный мост на территорию ЗИЛа, рядом с ЖК Марк и тогда можно будет дойти еще до двух веток метро - Бирюлевской и Троицкой. Не нравится мне Варшавка рядом, но подписчики уже объяснили мне что это Москва и дороги тут везде, нужно смириться. Как будто я не знал (ворчу). Цены на квартиры нормальные для жизни. ✅️ Под аренду цифры всегда говорят сами за себя. Студии по 33 метра я бы не брал. При стоимости 24.4 млн сдадите вы их за 70-80 тысяч. Доходность низкая. Даже с учётом того, что проект построен. Евро3 с полной отделкой продают за 37 млн, сдавать их можно сейчас за 150.000, что тоже не очень много, но можно взять вайт-бокс и сделать за 4-5 млн очень хорошо через нас, например. С уечтом того, что при снижении ставки ЦБ аренда должна еще подрасти и ждать ключей не нужно - нормальный вариант, доходность средняя по рынку.  ✅️ Инвестции. ЖК в моменте не недооценен, стоимость кварир справедливая, особенно семейные лоты. А студии даже местами переоценены. Но что вы хотели, дом построен и сдан, ждать не нужно, рисков никаких, а за годы других строек аренда даст здесь несколько миллионов. Все равно инфляцию ЖК точно будет обгонять в любом случае - сама локация еще будет хорошо развиваться и расти. Проект для консерваторов, не желающих рисковать на котловане и готовых к средней доходности ради этого. Кстати, котлованы сейчас часто выходят дороже, мы это много раз обсуждали. PS Нормальный проект недалеко от центра у реки и набережной в перспективной локации с хорошей транспортной доступностью во все стороны, справедливо оцененный, но расти будет все равно в будущем. Для жизни очень даже неплохие характеристики, если вам не нужен парк у подъезда и устроит Коломенское в относительной близости. С мостом на Зил станет гораздо больше гулябельности. Самое главное - ЖК уже построен, что в наше турбулентное время является существенным преимуществом. Мой Telegram / MAX