📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅ Была сегодня интересная консультация по одному проекту с ключами в 2028 году. Клиент выбрал квартиру, стоимостью 25 млн. Основные цели и задачи: ✅ Сохранить деньги, потому что в ОФЗ и депозитах ему не спокойно. ✅ Живет в Московской области, столкнулся с необходимостью получения медицинской помощи и трудностями, ибо нет Московской прописки, а областная медицина значительно хуже с его слов. ✅ Возможно будет жить ребенок. Вопрос был один: брать или не брать объект за 25 млн в стройке с ключами в 2028 году? Есть семейная ипотека, но клиент планировал покупку за наличные средства, потому что думал что в семейку будет удорожание. Я объяснил, что условия покупки по семейной ипотеке такие же, как за наличные и свои деньги выгоднее положить на вклад или купить ОФЗ, ведь кредит дают под 6%, а депозит или ОФЗ принесут в 2 раза больше денег, чем плата по кредиту. Но, самое главное, пришлось объяснить, что конкретно в данном случае выбранная квартира не решает поставленных задач: ⭕️ Ключи ждать еще 2 года, значит прописаться в там нельзя, а клиенту для определенных медицинских услуг нужна Московская прописка. ⭕️ Тот лот, который выбрал клиент уже не выглядит инвестиционно и продается застройщиком по цене вторички. Тогда зачем ждать 2 года? Не проще ли купить квартиру с ключами? Посоветовал для решения поставленных задач найти и купить квартиру в уже построенном новом доме либо от застройщика, либо у людей, получить прописку и сдать в аренду. Мы можем ему и подобрать без проблем такую квартиру с хорошим инвестиционным потенциалом и меблировать и сразу же сдать ее в аренду, чтобы сразу приносила доход. А стройку лучше ему брать в семейку, но только не там, где эмоционально нравится, а где есть реальный инвестиционный потенциал. Тоже подбираем такие квартиры людям сейчас. Покупка недвижимости не должна быть спонтанной. Она должна решать поставленные вами к ней задачи - для жизни, для аренды, для инвестиций. Если недвижимость не решает ничего, то зачем ее покупать? Выбирайте правильные объекты, ибо цена ошибки исчисляется миллионами и хотя бы приходите на недорогие консультации по конкретным объектам перед покупкой или сэкономьте время и купите подбор, это в итоге будет значительно дешевле возможных ошибок на миллионы рублей в будущем. Мой Telegram / MAX

Кстати в Среде сейчас относительно неплохие цены. Лучше чем в Матвеевском парке. Но без отделки…

ПИК решил отказаться от дележки своих проектов на комфорт, бизнес-лайт (Среда) и бизнес-класс (Форма). В принципе правильно, я никогда не понимал зачем нужна еще «Среда», если есть всем понятный комфорт и бизнес, зачем эта прослойка? Мой Telegram / MAX

Недавно на консультации обсуждали реновацию❗️ Точнее целесообразность сейчас покупать квартиры в старых пятиэтажках с перспективой сноса. Клиент скинул несколько вариантов и спросил - стоит ли их покупать, чтобы в будущем получить двухкомнатную квартиру в новом доме. У него есть всего 16 млн и он очень жалеет и ругает себя за то, что пару лет назад не купил двушку в новостройке, а теперь этих денег не хватает даже на однокомнатную квартиру. Раньше и цены были ниже и возможностей купить - больше, вот я писал как мы брали клиенту вообще трешку за 15 млн в Ютаново: https://t.me/Kharyb/2235 Так вот, единственный вариант получить полноценную двушку в новом доме для клиента - найти старую хрущевку под реновацию, которую снесут и дадут новую двухкомнатную квартиру. Ибо теперь даже в построенной реновации нет таких цен. Надо ли напоминать, что я и в 23 и в 24 и в 25 годах много писал тут и говорил на Ютуб, что цены вырастут под смех и улюлюканье некоторых подписчиков? Время показало - кто был прав 🙂 Возвращаясь к теме поста. Считаю, что сейчас покупка квартиры под реновацию является хорошей стратегией, ибо многим больше ничего не остается. Другой возможности недорого приобрести квартиру просто не осталось. Пару лет назад я даже видео выпускал о том, что реновация не выгодна для инвестора. Но тогда новостройки продавали значительно дешевле, чем сейчас и на вторичке были варианты в новых домах хорошие по низким ценам и ипотеки всякие доступные. Сейчас цены на многие варианты улетели в космос. Поэтому ловить рыбку в мутной воде покупать старые хрущевки под снос становится интересно, особенно для жизни. Другое дело, что продавцы тоже не лыком шиты и цены на свои убитыши выставляют сильно выше рынка, закладывая в стоимость будущую новую квартиру. Тем не менее, варианты можно и нужно искать, ибо кто ищет - тот находит. Мы тоже постоянно мониторим этот рынок, но вариантов всегда немного. Сейчас накидаю пару - тройку примеров таких квартир, просто для понимания, но я их не анализировал, не проверял и не рекомендую к покупке, просто как примеры: https://www.cian.ru/sale/flat/328859289/ или https://www.cian.ru/sale/flat/325172138/ или https://www.cian.ru/sale/flat/330438042/ Единственное, что я очень рекомендую вам - ищите объекты с переселением в 26-27 годах❗️ Не стоит смотреть квартиры со сносом в 28-32 гг, потому что происходящие процессы в экономике сегодня не дают уверенности в том, что программа будет работать долго и без переноса сроков. Можно банально переплатить за старый хрущ в надежде получить новый дом и… не получить. Уж лучше купить новостройку у проверенного застройщика. В реновации ищите близкое переселение. Если сами найти не можете, не умеете, не знаете - мы можем поискать такие квартиры для вас. Мой Telegram / MAX

Дома из большого бревна давно ассоциируются с канадской архитектурной школой, однако в России это направление тоже развивается на высоком уровне. Причём с собственными технологическими решениями. Современное деревянное домостроение уже не ограничивается ожиданием усадки сруба и вопросами теплопотерь. Они могут соответствовать высокому уровню комфорта, инженерного оснащения и скорости реализации. Дом на фото был сдан под ключ менее чем за год! Smart Wood занимается строительством премиальных деревянных домов из сибирского кедра. В портфолио компании представлены объекты с индивидуальной архитектурой, сложной инженерией и вниманием к деталям исполнения. Больше проектов Smart Wood можно посмотреть в их телеграмм-канале.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

🏢 Разбор ЖК Сикрет Гарден от Кортроса, расположен тут Застройщик позиционирует проект как премиум, однако из 1066 квартир <70% однушек и студий намекают на бизнес.  Сдача дома IV кв. 2029 Выдача ключей 31.12.2030 Локация неплохая - Воронцовский парк, две ветки метро, причём одна из них кольцевая, что даёт возможность пересесть на любую радиальную линию. Рядом калужский бизнес-кластер и масса конкурентов ✅️ Для себя мне проект нравится, правда раздражает анимация на сайте. Семейная квартира е4 за 45-50 млн в доме такого уровня и в этом месте уже не пугает. ⭕️ Под аренду пока что нет смысла. Студии 30 метров по 20 млн, однушки странной планировки или евро2 от 24-26 млн вы сейчас бы сдали за 80.000 и за 110-120 тысяч, соответственно. А ещё ремонт нужно делать, а ещё ждать конца 2030 года? Не вижу смысла. Я сейчас себе и клиентам покупаю за 20-21 млн готовые классные евро-двушки в другой выгодной растущей локации и в уже построенном доме с такой же арендой, сразу их доделываем, меблируем и сдаём в аренду от 100.000. Могу и вам подобрать. 💰 Инвестиции. Тут рост будет с рынком. Если рынок будет расти - проект тоже подрастёт и наоборот. Цены для этого ЖК выглядели бы нормальными с ключами через год - полтора, но для конца 2030 года дорого. Потому что есть проекты выгоднее, на мой взгляд. Мой Telegram / MAX

🔥 Гранель открывает продажи нового бизнес-центра в СЗАО Девелопер снова удивляет: к жилому кварталу Мнёвники от Гранель добавляется офисный центр класса А. В одном из самых зелёных районов Москвы, СЗХ в минуте на машине и метро в пешей доступности. Всё для работы, ничего лишнего. ✅ Цены, лоты и условия по комиссии — в канале Гранель + Брокеры: • Комиссии • Обучения • Презентации проектов 👉 Подписывайтесь

Люди пишут в комментариях, что все, кто хотел купить - уже купили по несколько квартир и покупать больше некому. Но это пишут те, кто годами верил, что скоро рынок рухнет и смеялся когда я в 2023-24 годах говорил что будет рост. Этих людей я помню. Но это не так. Когда есть хорошие скидки - сразу все выкупается, это видно всем, кто ищет квартиры сейчас. Просто большинству покупателей прошлых лет недвижимость стала недоступна из-за роста цены. Люди хотят купить, но не могут. А часть тех, кто может - не хочет, ведь стало очень дорого. Но в проектах, где нормальные цены и скидки, которые мы подбираем людям и на вторичке хорошей сделки идут. Причем активно. Мой Telegram / MAX

Кстати, семейная ипотека на рынок уже не сильно влияет. Это видно из статистики продаж, видно из наших подборов, где доля семейки снизилась до 10-15% от общего количества обращений. Но есть вероятность, что к сентябрю появятся новые покупатели с СИ и рынок подрастет, однако все будет зависеть от наличия денег у людей, от ставки ЦБ и рыночной ипотеки. А это все сейчас зависит от чего бы вы думали? Не от Набиуллиной, не от экономики, не от чего-то простого. Это все зависит от ситуации в «геополитике». Если я раньше мог давать какие-то разумные прогнозы, то сейчас это делать невозможно, потому что я не знаю куда зайдет «геополитика» Мой Telegram / MAX

Изменения по семейной ипотеке откладываются до … 1 октября! Вот поэтому и не было большого последнего вагона и многие не боялись. А власти еще те затейники. Теперь всех пугать и разгонять вагон будут до середины осени почти 🤗🤣

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

4 года назад писал разбор Нового Очакова и умничал что цены тут вырастут на 10-15% за пару лет и еще морду вертел от однушек за 8-9 млн. Но тогда Матвеевский парк по 10-12 млн предлагали за евро2, поэтому и вертел. Сейчас Матвеевский парк по 23-24 млн продают, а Новое Очаково по 19.5 - 19.8 млн. Да, я тогда верил что цены вырастут, много раз об этом писал, вы знаете. Но чтоб настолько… Эх, в 2019 году такие квартиры были бы миллионов по 7… Я сейчас себе подбирал квартиру для покупки активно. Надеюсь что-то куплю скоро. Буду писать что смотрел, если себе не нужно будет. Боюсь, что дальше условия для покупки квартир будут хуже на вторичке. Пока что глянул Лайнер, но студии уже дорогие, еще смотрел готовый Матвеевский - дорого очень, как и стройка. Кое-что классное нашел в вайтбоксе в другой локации, просмотр будет во вторник. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Депозит против недвижимости. Коллеги, привет. В уме держать - одно, а расписать на бумаге - совсем другое. Сегодня для себя хочу примерно посчитать доходность и того и другого, чтобы понять куда лучше вкладывать деньги, может и вам будет интересно. Внимание❗️Никого не агитирую, расчеты очень грубые, делаю больше для себя. Допустим вклад сейчас приносит 13% и мы нашли такой вклад на 10 лет. Скорее всего доходность будет снижаться, но кто знает? Может и вырасти. Используем примерные данные и тут и в недвижимости, ведь мы не знаем с вами что будет дальше. Берём 20 млн, как уже считали в ОФЗ. Кладем на 10 лет под 13% годовых с капитализацией. Проценты не тратим, реинвестируем все. Такие шоколадные условия по вкладу у нас 🙂 Получаем без налогов через 10 лет сумму около 62 млн, если верить калькулятору вкладов Теперь разберемся с квартирой. Качественная недвижимость за последние 10 лет подорожала практически в 4 раза Мы не знаем, что будет через следующие 10 лет, возьмем более консервативный прогноз за точку отсчета и представим ,что квартира за 20 млн вырастет в рублях в 2.5 раза. Потому что вклад под 13% возможен только при высокой ставке ЦБ, а такая ставка душит экономический рост. Значит, через 10 лет квартира за 20 миллионов будет стоить 50 млн. Еще мы ее эти 10 лет сдавать будем и всю аренду тоже положим на вклад под 13% для точности сравнения. Допустим, с аренды будем чистыми получать 100.000 в месяц, потому что она должна все-таки подрасти. Лет через 10 она будет 150.000, а сейчас она - 80000. Я сильно все упрощаю. Снова обращаемся к калькулятору вкладов и получаем еще 22.5 млн от аренды с процентами и капитализацией за 10 лет. Итого наш капитал равен 72.5 млн. Если квартира вырастет в 3 раза, то капитал будет 82.5 млн. Если почти в 4 раза, как было за последние 10 лет, то капитал составит 100+ млн. То есть, чтобы мы с вами догнали вклад, квартира должна вырасти всего лишь 2 раза за 10 лет, если она вырастет сильнее - мы его перегоним. А это очень вероятно. И не забываем, что квартира - это стены, это надежный актив, который можно использовать и который пережил 91, 98, 2008, 2015, 2020, 2022 год. И переживет еще много всего. А сколько раз обесценились деньги за этот срок, сколько раз вы бы их сняли? Еще надо помнить, что доходность от аренды 4-5% можно проедать и вы не потеряете свой капитал, потому что правильно подобранная недвижимость отлично абсорбирует инфляцию ростом цены и сохраняет капитал. И еще. Квартиру через 10 лет вы продадите без налога, а с процентов по вкладу вы заплатите налог и доходность менее 13% получается. Ну и половину этих процентов точно проедать нельзя, иначе капитал постепенно будет таять. Заметьте, расчеты очень грубы, не совершенны и я всячески защищал вклады, чтобы меня трудно было упрекнуть в предвзятости. Сам факт того, что я допускаю возможность удержания вклада 10 лет и реинвестиции всех процентов - уже большая фора. А если ставку снизят, если доходность от вкладов снизится, если из-за этого ипотека станет доступной, то недвижимость будет еще более выгодной инвестицией. Заметно более выгодной. И да, сегодняшние события показывают, что я был прав годами твердя вам, что бумажные активы гораздо менее надежные, чем квартиры. Фондовый рынок на дне 2022 года, длинные ОФЗ тоже падают… Очень больно все это выглядит. Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

✅ 1-й Саларьевский, ФСК, строят здесь На консультации недавно разбирали этот проект, коллеги пишут что ключи скоро, поэтому я решил написать полный разбор. Еще несколько лет назад я не жаловал Саларьево за высокие цены относительно проектов «старой» Москвы и говорил, что эта локация сильно перекуплена - и был прав. С тех пор ЖК внутри МКАД сильно подросли, в то время как тут цены остались приемлемыми, и доходность от аренды по части проектов стала даже выше, поэтому теперь Саларьево мне даже нравится. На Западе Москвы больше нигде нет квартир за такие деньги. Но как-то мы с вами упустили "1-й Саларьевский" от "1-го ДСК" (входит в ГК ФСК) из виду, поэтому исправляю пробел. Первые дома почти готовы - ввод первого корпуса в 2026 году, второго и шестого - в 2027. В здании переменной этажности (10-25 эт.) уже ведутся фасадные работы, кроме того в разгаре благоустройство территории, двора, обустройство газонов. Всего запроектировано 715 квартир и коммерция на 1-х этажах и лапомойки (куда же без них 🤣), колясочные, ресепшен и санузел... Также завершаются фасадные работы и второго корпуса. В шестом корпусе проводят монтаж вентфасадов, работы выполнены на 65%, ведутся работы над каркасами балконов. ✅ Для себя. До метро идти минут 10-15. Там же ТЦ Саларис. До центра Москвы от станции Саларьево ехать на метро всего полчаса по прямой, что неплохо, потому что от той же Селигерской ехать всего на 5 минут меньше, притом с пересадкой. Все познается в сравнении, но по прямой 32 минуты для меня даже удобнее. Смущает находящееся рядом шоссе, но это Москва и рядом с жилыми комплексами на Селигерской, к примеру, тоже Дмитровское шоссе. Чего я прицепился к Селигерской - не знаю, первое что пришло в голову. Район формируется нормальный, будет школа на 450 мест и детский садик на 225 мест. В подземном паркинге всего 125 мест, но есть наземная парковка на 811 машино-мест. В общем, все нормально. Семейные квартиры с полной отделкой и ключами через год по 360.000 за метр выглядят вполне рыночно. ✅ Под аренду. Однушки за 16 млн с отделкой вы сдадите за 70000. Если учесть, что дома почти готовы и ключи выдадут через год - вполне нормально для сегодняшнего рынка. Особенно успевальцам по семейной ипотеке, чтобы не платить проценты долго за стройку. ✅ Инвестиции умеренные, все будет зависеть от геополитики - сейчас столько всего происходит, что я боюсь делать любые прогнозы. Но у соседей прайс похожий за жилые комплексы с ключами в конце 2028 года, поэтому есть о чем задуматься. PS Большой ЖК, цены нормальные. Я люблю проекты по типу «город в городе», тут будет бульвар с кофейнями, магазинчики, световые качели, арт-объекты, школа, садик. По транспорту все хорошо, рядом большой ТЦ, Московская прописка, ключи скоро… Особо не к чему придраться. Как вам? Мой Telegram / MAX

Сейчас идет 3 подбора. Из них только один по семейной ипотеке - покупаем отличную построенную квартиру за 20 млн клиенту, доделываем и сразу сдаем. Остальные два подбора идут за наличные - одна квартира за 22 млн, другая за 12.5. Тут смотрим и вторичку и стройку. Недавно купили несколько квартир за 20-30 млн, тоже все наличные и одну евро-двушку маленькую за 15 млн в семейную ипотеку. Поэтому я не переживаю за рынок. Семейка уже немного решает, как всеобщая льготная ипотека в 2024 году. Разве что немного сдуются некоторые переоцененные студии и однушки. Особенно в полях. Кстати! Если новая семейка не будет зависеть от возраста детей (а вдруг) то все может быть очень даже неплохо для недвижки. Есть много семей, которые под 6-8-10-12% возьмут кредит с детьми, 10-16 лет, например. Это может даже помочь рынку, так как с детьми до 7 лет уже многие купили квартиры, а с детьми после 7 лет есть большой отложенный спрос. И да. То, что сейчас происходит еще больше на руку рынку недвижимости. Пока есть деньги. Недвижка - единственный осязаемый актив - убежище для относительно крупных денег в России сейчас. Или почти единственный. Чем больше будет нестабильности, тем больше денег понесут в квартиры и меньше в бумажные активы. Идеально для падения рынка недвижки сейчас наоборот подписать мирный договор и бустить фондовый рынок, чтобы люди реально увидели альтернативу и переключились. С верой в лучшее. Мой Telegram / MAX

Коллеги со ссылкой на известия выложили возможные будущие условия семейной ипотеки. Картинка занятная. В Москве будет: 12% для семей с одним ребенком. 10% - с двумя. 8% - с тремя. 6% - с четырьмя 4% - для семей с пятью и более детьми. Срок действия льготной ставки по ипотеке будет ограничен 15 годами. А дальше ставка будет рыночной, но мало кто из моих знакомых платит ипотеку более 15 лет 🙂 Ставка по льготной программе будет резко повышаться для заемщиков, которые не оформили регистрацию по месту жительства в течение 271 дня после оформления семейной ипотеки. Ее могут поднять до уровня «ключевая + 3–3,5%». Ранее такие требования были лишь для дальневосточной и арктической ипотеки. Ждём подтверждения. Мой Telegram / MAX