📍Недвижимость с Харыбиным, новостройки, пассивный доход от аренды квартир.

✅️ Мне нравится как некоторые застройщки выполняют обещания по строительству инфраструктуры. Сегодня поговорим о детворе и  любимых родителями садиках и школах 🙂. В моем детстве эти заведения выглядели скромнее… У "1-го ДСК", который входит в ГК ФСК, перед началом учебного года прям феерверк из вводов в эксплуатацию и получений РНС на школы и садики. Ранее сообщал вам, что у ребят все хорошо с экономикой и надёжностью тут: https://t.me/Kharyb/9498 Вот что в некоторых своих проектах девелопер построил или построит: ✅️ Школа на 1 100 мест с классным бассейном откроется в новом микрорайоне Химок 1 сентября - в ЖК “1-й Шереметьевский” рядом с МЦД Подрезково. Девелопер завершил передачу образовательного учреждения на баланс города. В настоящий момент идет активный прием документов от будущих учеников. Этот ЖК облюбовали работники аэропорта Шереметьево. ✅️ Переместимся с севера на юг. В Ленинском городском округе Подмосковья, в проекте “1‑й Донской”, который “1-й ДСК” строит в деревне Сапроново будет школа на 1 350 мест и уже получен РНС (в Сапроново мы сдавали и покупали квартиры и летчикам и другим работникам Домодедово, просто вспомнил). В школе будут и лаборатории и творческие мастерские и спортивный блок, места на 17000 м2 хватит. ✅️ Не отходя далеко. ФСК получила разрешение на ввод в эксплуатацию детского сада «Лучик» в “1-м Южном”, рассчитанном на 330 мест, куда детей можно будет сплавить уже осенью. Я в хорошем смысле пишу, у самого их трое. Просто многие родители ждут осень также, как дети летних каникул чтобы немного отдохнуть)) ✅️ Вернемся на север, в наше любимое Молжаниново 🙂, где ДСК начал строительство еще одной общеобразовательной школы на 1 050 мест в рамках достаточно большого ЖК “1‑й Ленинградский”, в котором мы уже десятки квартир сдали в аренду. Школу планируют сдать в 2028 году, так что за жильцов можно порадоваться. Если вы не знали, то это тоже Москва, которая невероятно разрослась.  Мой Telegram / MAX

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

Ко мне часто приходят люди на подбор недвижимости с бюджетом 50-80 млн. Хотят приобрести семейную квартиру для жизни с детьми или родными. Буквально позавчера было 2 консультации с бюджетами 100 и 70 млн, а вчера - 40. У всех наличные. На первых двух консультациях рассказал на что примерно можно рассчитывать, дома каких годов и проектов можно смотреть, их плюсы и минусы, стройку покупать или готовое и тд. А вот на третьей посоветовал не то, чего хочет клиент. У людей есть 40 млн и трое деток, им нужен определённый район, в котором можно купить за эти деньги трешку в старом нормальном доме, а они хотят новый. Причем бизнес-класс. Новый бизнес-класс стоит от 70 млн в этом районе и его надо ждать несколько лет, а людям необходимо жить сейчас. Клиенты зачем-то готовы ждать эти несколько лет, брать кредит или покупать в рассрочку ради будущего роста цен. Меня спросили - что бы я сделал на их месте? А я бы для жизни пошёл и купил то, на что хватает и жил бы. А именно - удобную квартиру в обычном доме. А уже потом думал про инвестиции. Мое правило всегда одно: закрыть базовые потребности, а потом спокойно вкладывать свободные средства в интересные долгосрочные проекты. Да, новое жилье хорошего класса вырастет сильнее в будущем, но если у вас нет хорошей квартиры для жизни, зачем нести деньги в стройку с ключами в 30 году и еще брать под это дело кредиты? Жить надо здесь и сейчас нормально и комфортно, а не будущим. Не говоря уже о рисках. Мой Telegram / MAX

Инвестиции с потенциалом роста до 45% за 2 года В Кузбассе создают новый всесезонный курорт федерального масштаба. До 2035 года в развитие инфраструктуры Шерегеша вложат более 243,9 млрд ₽. Один из ключевых проектов — всесезонный курорт «Алтын Шор»: кластер на 54 га с гостиницами, термальным комплексом, ресторанами, ярмарочной площадью, детским центром и инфраструктурой для отдыха круглый год. Флагман нового курорта — гостиничный комплекс "Алтын Шор" с сервисом международного уровня. К 2030 г. турпоток в Шерегеш увеличится на 80%, что гарантирует загрузку отелей 365 дней в году. Для инвестора — лучшее время зайти в проект на его старте. "Алтын Шор" — апартаменты с ремонтом и мебелью под сдачу: - до +45% к стоимости кв.м. к 2028 г.; - капитализация от 5 млн ₽ за 2 года; - доход от аренды — от 1 275 000 ₽ в год; - сдача 1ой очереди уже в 2028 г. Сейчас проект и весь курорт находятся в начале масштабного развития — это возможность зайти в недвижимость до основного роста туристического потока и увеличения стоимости квадратного метра. Смотрите видео, чтобы узнать подробнее о курорте. Получите презентацию проекта и расчёт доходности от сдачи → @gk_altyn_shor_bot Застройщик: ООО СЗ «АЛТЫН ШОР ДЕВЕЛОПМЕНТ». Проектная декларация на сайте наш.дом.рф. Не является публичной офертой. Реклама. ООО СЗ "АЛТЫН ШОР ДЕВЕЛОПМЕНТ" ИНН: 4214046708 erid: 2W5zFGtWcJd

✅️ ОМ Ботанический от ОМ девелопмент, Сельскохозяйственная, 42/1 Отбросил лень и решил разобрать довольно противоречивый проект, на мой взгляд. Может быть в процессе пойму - кому он подходит и для чего… Сдача дома: IV кв. 2029, Выдача ключей: 31.12.2030 То есть по факту - 2031 год. Строят 5 не сильно высоких домов: от 4 до 19 этажей и 428 квартир. Что интересно - коэффициент машиномест для премиалки небольшой и составляет 42%, а значит паркинг будет дорого стоить. Но зато рядом есть метро 😅 Квартирография: 214 однушек, 148 двушек, 57 трёхкомнатных и 9 квартир с четырьмя комнатами и более. То есть проект не сильно семейный, а должен бы таковым быть. ✅️ Для себя. Сами дома неплохие, рядом парки, есть где погулять и заниматься спортом. Это мне нравится. Не нравится ценник на хорошие лоты, близкий к 800.000 за метр с ключами через 4.5 года и шум от дорог. Готовые дома за этот прайс рассмотрел бы для жизни в таком месте, но вот зачем ждать так долго, особенно при наличии вариантов в построенных домах рядом не знаю. Тем более застройщик не такой уж известный. ⭕️ Под аренду брать однушку за 25-30 млн, делать в ней ремонт и сдавать за 120-130 тысяч с ключами через 4.5 года не имеет смысла. Данный ЖК не предназначен для этого. А дорого тут сдавать будет трудно - район не элитный, а обычный спальник. Ну хорошо, не обычный - не Медведково или Бабушкинская все-таки, но и не Хамовники, не Пресня и даже не Сокол или Ходынка. 🫡 Инвестиции с рынком. Если рынок будет расти, то и ОМ Ботанический подрастет. Недооцененности я не вижу, скорее наоборот. Планировки вызывают некоторые вопросы, но не критично. ЖК для своих. Местные будут постепенно покупать, кому нужна локация и все на этом. 👆 Вывод: мне ЖК для жизни нравится, но только те квартиры, котрые будут находиться максимально далеко от дороги и близко к парку. Летом комары сожрут, но у меня есть всякие разные средства от них 😀. Я бы там спортом занимался, гулял, на велике катался и просто кайфовал. Но ждать ключи до 31 года точно тут не готов - цены высокие, не вижу смысла. Под аренду тоже смысла покупать нет, как и под инвестиции. Мой Telegram / MAX

Рядом с Левел Южнопортовой построят два общественно-деловых комплекса на 120 000 м² Первый комплекс появится на участке площадью 2 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 14/22. Сейчас там находится офисно-складской комплекс «Мостранскомплект». Его планируют снести и возвести на этом месте около 70 300 м² недвижимости. Второй комплекс построят на соседнем участке площадью почти 3 гектара по адресу 2-й Южнопортовый проезд, д. 33, стр. 2. Сейчас там находятся складские постройки, вместо которых планируется построить около 50 000 м² недвижимости. Ранее власти уже включили в программу КРТ территорию авторынка «Южный порт», где предполагается построить многофункциональный комплекс площадью более 53 000 м², пишут коллеги. Здорово, локация в начале своего развития. Я ещё три года назад советовал покупать там недвижимость тут: https://t.me/Kharyb/4007 Вообще, это вложение на много лет вперед, локация будет развиваться очень долго.

Почему реновация растет хуже коммерческих домов. Дом заселен недавно, ну что за люди, откуда они переехали?

📍 В «Острове» есть занятный контраст, который сложно не заметить: одни сдают квартиры за 110.000 ₽ и выбирают из нескольких платёжеспособных кандидатов буквально за 4–5 дней, а другие третий месяц снижают цену и жалуются, что снимать некому В «Символе», кстати, та же история, только ещё нагляднее: недавно там сдали две евро-двушки за 4 дня по 110.000 ₽ каждая. Собственники довели квартиры до товарного вида и сами выбирали арендатора, а не наоборот. А те, кто сэкономил на подготовке, потом неделями снижают цену и разочарованно пишут, что рынок встал Причина такой разницы не только в дизайне и мебели, а в том, что скрыто под чистовой отделкой. Кривая черновая база тянет за собой всю чистовую: штукатурка на неровной стене трескается через полгода, откосы и стыки потом неделями выравнивают вручную, а сроки ремонта уезжают на месяц-два вперёд. На показе это считывается моментально - щели у плинтуса, повело дверную коробку, обои пошли волнами. С ровной базой всё наоборот: чистовая ложится быстро, держится годами, и на показе квартира выглядит так, будто её сдают из каталога, а не после стройки Дорогой ЖК сам по себе не делает квартиру дорогой в аренде - нужна база, которая соответствует классу дома, а не наскоро прикрытый бетон. Сделать такую базу можно по-разному. Можно рискнуть со случайной бригадой без сметы на бумаге, а потом разбираться, кто виноват в кривизне и сорванных сроках. А можно один раз сделать её у подрядчика, который фиксирует допуски по геометрии, смету и гарантию в договоре, а не на словах В Москве этим занимается «Механизаторы» - сейчас в работе объекты в том числе в «Острове» Смотрите сами: ✅ Абсолютная прозрачность. Смета фиксируется в договоре, доплат по ходу дела не бывает ✅ Идеальная геометрия. Штукатурят немецкими станциями PFT Ritmo XL с лазерным контролем ✅ Гарантия до 5 лет на все скрытые инженерные работы ✅ Видеоотчёты с объекта регулярно, даже если вы не в Москве Логика тут простая: чем ровнее и надёжнее черновая база, тем быстрее квартира уходит в аренду или в продажу - без скидок за недоверие к ремонту ☝🏻 Выезд инженера на замер - бесплатно 🔗 Рассчитать стоимость под свою планировку в боте 🔗 Разборы чужих строительных косяков на канале Механизаторы

В июле купили новостроек столько же, как и в июне. Но меньше на 30%, чем в 2025 году. Но цены продолжают расти, парадокс. Просто раньше проектов в комфорт-классе было много, цены были значительно ниже - вот и скупили все. Если тот же ПИК выходил каждый месяц с новым проектом в 20-22 годах, то за полгода в 2026 году вы можете вспомнить какой-либо новый ЖК от них? Лотов стало мало, цены на них выросли, вот и секрет "парадокса". Главный прикол в том, что сейчас - перед 1 октябрем народ вообще все остатки выгребет и цены могут ещё поднять, тут писал почему: https://t.me/Kharyb/9363

✅️ ЖК Вейв неплохо подрос. 2 года назад писал вам, что купили клиентке небольшую евро2 там за 11,7 млн со сдачей в 2026 году вот тут: https://t.me/Kharyb/5212 Вот теперь цены на скрине... И люди берут, альтернатив особо и нет. Просто раньше был у людей ПВ 3 миллиона, они за два года подсобирали ещё и на вкладе пытались заработать в надежде купить дешевле. Не вышло. Я о том что так заработать и купить подешевевшую недвигу объяснял и в 23 и в 24 и в 25 годах, говорил что все богатыми быть не могут. В других постах объяснял тогда, что рынок на юге Москвы не избалован новостройками и местные будут брать ближе к ключам этот ЖК. На ЦИАНе вроде бы есть переуступки дешевле, но большинство - фейки с попыткой получить контакты покупателя. Вот так хорошие и перспективные проекты обгоняют рынок. Сейчас я уже другие квартиры подбираю клиентам и вам могу, условия тут: https://t.me/Kharyb/5241 Вообще сейчас реально много подборов стало. Как-то все пришли, причем не с семейкой, нет, с наличными! Люди скупают недвижку активно. Наверное это осень и тревожные события в геополитике... Мой Telegram / MAX

Ипотека в последние годы — тот ещё аттракцион: ставки меняются, программы внезапно появляются и исчезают. Но иногда на рынке всё-таки случаются интересные предложения. Например, сейчас в «Береговом-2» банки-партнёры предлагают 6,9% на первые 24 месяца. Взнос — от 20,01%, срок кредита — от 1 до 30 лет. Сам проект — первая линия Москвы-реки, панорамные окна, функциональные планировки и виды на реку. При этом развивается и район: растёт стоимость недвижимости, город благоустраивает набережную. Получается довольно простая история: сейчас можно зайти в проект до завершения основных изменений в локации и на старте получить более низкую ставку. Условия могут измениться в любой момент. Поэтому если «Береговой-2» был в планах, предложение имеет смысл изучить сейчас.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО

И вам еще владелец спасибо скажет. Они их сдать не могут часто месяцами. Ремонт, видите ли не модный. Мой Telegram / MAX

А это уже для царей и всего за 200.000 в месяц: https://www.cian.ru/rent/flat/305839094 Дешевле: https://www.cian.ru/rent/flat/326971446 Еще: https://www.cian.ru/rent/flat/331475708 Вау: https://www.cian.ru/rent/flat/332415226 Нет 200 миллионов на покупку? Не беда, заплатите 200.000, котрые получаете с двух однушек в ПИКе и все. Мой Telegram / MAX

Просто ради интереса зашёл в ЦИАН. Двушка 86 метров на Тверской-Ямской за 160.000 в месяц: https://www.cian.ru/rent/flat/332551635 Сдайте свою однушку в Первом Дубровском и доплатите 80000) Поменьше: https://www.cian.ru/rent/flat/332555876 Побольше на Маяковской: https://www.cian.ru/rent/flat/332391435 Еще Патрики: https://www.cian.ru/rent/flat/332808932 Тверская: https://www.cian.ru/rent/flat/331982150 За 125 тысяч двушка на Тверской: https://www.cian.ru/rent/flat/305276705 Сдать не могут! 🫢

Кто покупает трешку в нормальном районе в старом фонде? Конечно семья, у которой нет суммы в два раза больше на новый дом. А в такой семье, как правило, есть дети. А дети - это коляски, велосипеды, сумки всякие и прочее. Без лифта пятый этаж для семьи когда-то был ОК, но сейчас мало кто готов идти на такие неудобства. Тем более, в доме с высокими потолками 5 этаж превращается в девятый по сложности подъема. Зачем это покупателю? А еще бывает и так, что крыша в старых домах течет и не всегда такие вопросы легко решаются. Особенно зимой, когда много снега, всякое возможно. Я лично помню как в одной арендой квартире на последнем этаже из-за снега провалилась крыша и ремонт пришлось переделывать. В общем объяснил клиенту, что его вариант - неликвид и нет там никакого инвест-потенциала. Решение тут одно: купить ликвидную евро-2 за 20-23 млн вроде тех, как мы многим клиентам подбирали за июнь-июль-август на вторичке или в стройке, например в Барклая 6, Павелецкой сити, Марке и Спарке, Сезар сити, Твелв, Преображенской площади, Апсайд Тауэрс, Матвеевском и Мичуринском парке и многих других построенных и строящихся хороших проектах. Далее эту квартиру сдаём за 80-100-120 тысяч и снимаем за 120-150 тысяч трешку в сталинском доме, в хорошем районе с ремонтом из нулевых - добротным, но не модным нынче, оттого и ценник на аренду такой низкий, при этом стоимость такой квартиры при продаже 50 миллионов вполне может быть. Вышеупомянутая однушка будет обгонять рынок ростом цены, легко сдаваться в аренду и легко продастся в случае необходимости. А жить можно в хорошей, просторной, при этом дешёвой в аренде, но дорогой при покупке квартире в старом доме в отличном районе. Сейчас рынок аренды в основном состоит из молодых нанимателей, которые такие квартиры снимать не хотят и предпочитают однушки в новых ЖК, так давайте же этим пользоваться 🙂 Владельцы сталинок с уставшим ремонтом боятся их продавать, хотя для жизни они им не нужны, и сдают за копейки. Взрослые семьи в Москву из регионов ещё с начала нулевых на заработки не едут, а те, которые живут в Москве, уже купили себе в прошлые доступные ипотеки и за наличные квартиры. А молодёжь хочет новый дом и маленькую инстаграмную квартирку. И стоят в аренде неплохие уставшие просторные семейные квартиры в разных хороших районах Москвы почти по цене красиво меблированных однушек в новых домах, которые можно купить в 2-3 раза дешевле и не могут найти арендатора месяцами! Владельцы не решаются их продать и купить 2-3 таких однушки под аренду и сдают за копейки. Да что там говорить, в центре Москвы можно много таких квартир арендовать. Там стоимость продажи доходит до 70-100 миллионов, а сдают их по 120-150-200 тысяч! С друзьями приехали, стены подкрасили, по мелочи в разных местах порядок навели и живите. Если с умом этим фактом пользоваться, то можно очень хорошо устроиться, уж я то видел таких квартир не мало и сдавали и продавали мы их - знаю о чем пишу. Мой Telegram / MAX

✅️ На днях консультировал клиента, у которого есть 28 миллионов и желание решить свой жилищный вопрос. У меня как раз есть формат таких получасовых консультаций, на которых мы не просто один - два лота разбираем, а вопросы поглубже. Все 28 миллионов клиент тратить не готов, хочет что-то оставить как подушку безопасности и при этом желает приобрести как минимум двушку, а лучше трехкомнатную квартиру для жизни, да еще чтобы был потенциал будущего роста стоимости. За 20-23 млн сейчас можно купить в Москве из двушек - трешек в основном старый хрущевский советский фонд, либо что-то приличнее в дешёвых районах. Но клиенту нужен инвестиционный потенциал, которого в таких вариантах нет. Я не против старого фонда для жизни, особенно в хорошем районе и в кирпичном доме, но растут в цене такие квартиры гораздо хуже новых домов - тут уж приходится выбирать что вам важнее. Клиент мне скинул просторную квартиру в нормальном районе, в доме с высокими потолками, но на последнем пятом этаже, да еще без лифта. Думал, что там может быть какой-то инвестиционный потенциал, но его там нет.

YOUTUBE RUTUBE ДЗЕН VK-СООБЩЕСТВО