ЖКХ

Абонентские и псевдоабонентские договоры и проблемы УО из-за их заключения ООО «Управляющая компания «Райцентр» из Московской области заключила с предпринимателем договоры на заполнение сайта ГИС ЖКХ (16 000 р. ежемесячно) и ведение сайта УК (50000 р. ежемесячно). Так как УО оплатила не всё, на что рассчитывал предприниматель, последний обратился с иском в суд, где попросил взыскать более 900 000 р. задолженности и процентов. Суд взыскал всего 540 000 р., однако это не утешило управляющую организацию, которая настаивала на фактическом неоказании услуг и на прекращении договорных отношений. При этом суды квалифицировали заключенные между сторонами договоры как абонентские (п. 1 ст. 429.4 ГК РФ), а по своей правовой природе внесение платы по абонентскому договору не зависит от того, затребовал ли абонент исполнение и воспользовался ли он им, обязанность по внесению абонентской платы возникает просто в силу заключенного договора😔 Только в кассационной инстанции суд посчитал такие выводы чересчур смелыми, сомнительными и преждевременными: — договоры надо читать головой буквально; — предмет, содержание и условия договоров не содержали указание на абонентскую конструкцию договоров; — напротив, из их содержания следует, что договоры предусматривали сдачу истцом ответчику оказанных услуг, обязывали истца направлять ежемесячно акты оказанных услуг, и ставили оплату услуг в зависимость от факта сдачи услуг заказчику. Таким образом, вопреки позиции нижестоящих судов, внесение платы по договорам ставилось в зависимость от того, затребовал ли заказчик исполнение и воспользовался ли он им, при этом обязанность по внесению оплаты возникала в случае надлежащего оказания услуг, что не соответствует конструкции и понятию абонентского договора. Кроме того, нижестоящие суды проигнорировали доводы ответчика о том, что в спорный период истцом услуги не выполнялись и не представлялись к сдаче, акты в установленном договорами порядке не направлялись и не подписывались ответчиком. При этом услуги оказывались в спорный период уже другими лицами по другим договорам, а все акты оказанных услуг более чем за спорный годичный период, вопреки условиям договоров, были направлены истцом одновременно с досудебной претензией, что, по мнению УК, говорит об отсутствии реальности исполнения договоров. К тому же заявки на размещение информации истцу не передавались, в связи с чем у исполнителя отсутствовали основания для размещения на сайте какой-либо информации и необходимости оказания услуг. Дело направлено на новое рассмотрение. А41-38889/23 😋 @gkhvsem

📍 Заключение прямого договора межу банком и РСО помогает увеличить частотность платежей почти в 2 раза ― Тинькофф Благодаря заключению договора между банком, управляющими и ресурсоснабжающими компаниями частотность оплат удается увеличить с 24% до 45%. Об этом рассказал руководитель продукта «Платежи ЖКХ» Тинькофф Антон Ломакин в ходе выступления на Международной выставки «ЖКХ России — 2024». По данным Росстата, с июля 2022 по июль 2023 года сумма задолженности за услуги ЖКХ выросла на 8,7% и достигла 833,5 млрд рублей. По данным ФССП, на начало IV квартала 2023 года в России насчитывалось 7,9 млн должников. При этом средняя собираемость платежей по стране составила 94–96%. Как уточнил Антон Ломакин, основной причиной возникновения задолженности, по данным проведенного Тинькофф исследования, является забывчивость клиентов. Такой ответ выбрали 47% опрошенных. Следующими по популярности вариантами стали нестабильный заработок (25%) и неудобство ежемесячной оплаты ЖКУ (13%). Улучшить частотность платежей (долю клиентов, ежемесячно оплачивающих услуги компании через банковское приложение) помогла интеграция уведомлений и счетов в мобильное приложение «Тинькофф», что стало возможным благодаря заключению договора между банком, управляющими и ресурсоснабжающими компаниями, пояснил Антон Ломакин. Это позволило увеличить частотность платежей с 24% до 45%, подчеркнул он. «Оплата «коммуналки» — рутина, которую хочется оптимизировать за счет настройки автоплатежей, возможности быстро и удобно передавать показания счетчиков, понятных уведомлений. Сейчас мы, например, работаем нам тем, чтобы напоминание приходило в удобное, судя по клиентскому поведению, время. При этом пользователь может сам выбрать каналы для получения уведомлений ― пуш, e-mail, СМС ― так, как ему удобно», — отметил Антон Ломакин. По данным исследования Тинькофф, россияне считают наиболее удобными способами получения уведомлений о необходимости оплаты ЖКХ-услуг или о наличии долга уведомления по электронной почте (32% опрошенных) и СМС или пуш-уведомления от банка (31%). При этом большинство опрошенных (77%) оплачивают услуги ЖКХ онлайн, через мобильное приложение банка.

Акты приемки работ УО — вся найденная практика за последние годы практика в одном документе. Здесь и то, что публиковала на канале за последние две недели, и всё остальное, что на канал не попало. Если потеряется, файл всегда можете найти в Библиотеке ЖКХ в боте обратной связи канала. Там же — все остальные памятки, обобщения и раздатки с вебинаров.

Как сдать квартиру выгодно, быстро и безопасно? Подписывайтесь на канал Яндекс Аренды, чтобы узнать. Тут вы найдёте всё про сдачу жилья: советы, как увеличить стоимость арендной квартиры, свежую аналитику цен, юридические разборы и главные новости рынка. Комментарии открыты: можно задать любой вопрос опытным собственникам, которые давно сдают квартиру, рассказать свою историю и поделиться знаниями. А ещё сейчас в канале разыгрывают Яндекс Станции. Присоединяйтесь!

📰 Новости ЖКХ и судебной практики за прошедшую неделю с других наших каналов 📍 Собственник и УО не могли решить, кто должен ремонтировать ступени к нежилому помещению МКД 📍 Плата за очистку заваренного мусоропровода 📍 Как пятилетняя рассрочка по оплате установки ОДПУ влияет на споры между РСО и УО по поводу взыскания расходов 📍 Собственник посчитал незаконной передачу своих данных расчетному центру 📍 Суд не хотел прекращать дело о доступе в квартиру 📍 Запыление квартиры из-за ремонта у соседей. Кто возместит ущерб 📍 УО оспорила решение ОСС об утверждении слишком низкого размера платы за содержание жилья 👮‍♂ Суд признал недействительным предписание ГЖИ Санкт-Петербурга по поводу начисления платы за помывку витражного остекления 👮‍♂ Суд отменил предписание Службы ГЖИ Ивановской области по поводу зеленых насаждений около МКД 👮‍♂ Суд отменил штраф надзорного органа Ставропольского края за нарушение правил по управлению МКД 📌 Собственник пытался доказать, что подписал соглашение о погашении задолженности за ЖКУ под влиянием угроз и обмана ТСЖ 📌 Можно ли ретроспективно узаконить вознаграждение председателю правления ТСЖ ✅ Суд обязал собственников демонтировать внешний блок кондиционера со стены МКД, несмотря на имеющиеся у них разрешения 🔹 По требованию прокурора суд обязал собственника нежилого помещения привести реконструированное помещение в первоначальное состояние 🔹 Суд оштрафовал жильца за оскорбление бывшего председателя ТСЖ

Генеральный директор сервиса Диспетчер 24 Егор Марьяскин стал гостем подкаста «ЖКХ здорового человека». Вместе с Вероникой Сочилкиной, коммерческим директором сервисного бизнеса ГК «Эталон», и ведущими подкаста обсудили автоматизацию и роль мобильных приложений в управлении недвижимостью. Из видео вы узнаете: ✅Почему УК должна общаться с жителями по всем доступным каналам; ✅От чего отталкиваться при выборе системы по автоматизации управления недвижимостью; ✅Почему разработчикам Диспетчер 24 запрещено придумывать новые решения в сервисе и как тогда они создаются; ✅Почему УК не стоит переоценивать свою специфику и разрабатывать индивидуальное решение; ✅Что такое цифровая управляющая компания; ✅Какую проблему решает измерение NPS среди жителей; ✅Зачем житель 32 раза за сутки позвонил в контакт-центр Диспетчер 24. https://youtu.be/rum_eu3e-Io?si=FO5svIgr1My6THKp #автоматизация #видео

Давность привлечения к административной ответственности за несоблюдение формы акта 1⃣ В Калмыкии ООО "Управляющая компания "Хамдан" успешно оспорило предупреждение, назначенное по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ за несоблюдение формы акта выполненных работ. Инспекция выявила, что форма акта выполненных работ, составленная после замены канализационной трубы МКД, отличалась от утверждённой Приказом Минстроя РФ № 761/пр. Как пояснил суд, инспекция привлекла общество к административной ответственности за правонарушения, допущенные 01.02.2022 и 15.02.2022 (даты подписания актов выполненных работ). Постановление о привлечении к административной ответственности было вынесено инспекцией 06.10.2022, в то время как срок привлечения к административной ответственности за несоответствие формы акта выполненных работ от 15.02.2022 истёк 15.04.2022. По первому акту срок истёк ещё раньше. В апелляционной жалобе инспекция настаивала на том, что выявленное правонарушения является длящимся, а значит, срок привлечения при назначении наказания не истёк. Но суд отклонил эти доводы. “В данном случае административное производство инспекцией было возбуждено по коллективной жалобе жильцов МКД №14 о правонарушении, совершенном в марте 2022 при ремонте канализационных труб в третьем подъезде МКД №14, результаты которого зафиксированы актами от 01.02.2022. и 14.02.2022. В связи с чем, доводы инспекции о том, что в данном случае имеет место длящееся правонарушение, сроки привлечения за которые исчисляются со дня их обнаружения, и за которое общество привлечено к административной ответственности, несостоятельны” (дело № А22-3193/2022). 2⃣ В Ямало-Ненецком автономном округе ООО "Нордстарт" удалось исключить из числа вменяемых нарушений несоставление актов приёмки выполненных работ. УО под этими актами понимала наряды-заказы, составленные не по Приказу Минстроя №761/пр и не подписанные лицом из числа собственников. Однако суды пришли к выводу, что в момент вынесения оспариваемого постановления — 26.12.2022 — срок давности привлечения в части оформления нарядов-заказов № 1408 от 11.03.2021, № 3283 от 20.08.2021, № 4033 от 25.09.2021 истёк. Так как организации вменялись и другие нарушения, то штраф все равно остался в силе (дело № А81-547/2023).

В акте приёмки нет подписи председателя (уполномоченного лица) 1⃣ В Красноярском крае ООО УК «Покровка Лайф» не исполнило предписание Службы строительного надзора и жилищного контроля о необходимости подписания актов приёмки председателем совета МКД или другим уполномоченным лицом. Мировой судья назначил наказание в виде штрафа в размере 100 000 р. по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ, районный суд лишь снизил это наказание (решение Центрального районного суда г. Красноярска № 12-536/2022). 2⃣ В Новосибирской области УК оштрафовали на 125 000 р. за подписание акта приёмки работ членом совета, а не председателем совета МКД. Акт приёмки выполненных работ (оказанных услуг) по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД за июнь 2023 г. ООО «УКЖХ Октябрьского района» (Новосибирск) подписала член совета МКД. Председатель совета дома обратилась в ГЖИ с жалобой на неправомерность данных действий. ГЖИ пришла к выводу, что УК действительно не соблюла порядок подписания акта приёмки работ за июнь 2023 г., чем нарушила лицензионные требования. Проверка закончилась привлечением компании к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ в виде штрафа 125000 р. УК обратилась в суд с иском о признании постановления жилинспекции незаконным, однако суды двух инстанций не нашли оснований для его отмены: «Собственники выбрали председателем совета дома Б., наделив её правом подписывать акты выполненных работ. Действующее законодательство не предусматривает возможности делегировать возложенные на председателя совета дома полномочия по подписанию актов иным лицам. Иной собственник может быть наделен полномочиями на подписание актов только в отсутствие избранного председателя совета МКД. Компания не направляла акт председателю совета дома Б. для ознакомления и подписания. Значит, нарушила лицензионные требования. Штраф 125000 р. назначен в соответствии с ч. 3.2 и 3.3 ст. 4.1 КоАП РФ в половинном размере от низшего предела санкции инкриминируемой статьи. Оснований для большего снижения размера штрафа не имеется» (дело № А45-26714/2023). 3⃣ Ещё пример из Новосибирской области. ООО УК «Петровская Слобода» получила наказание в виде предупреждения, и суды согласились с виновностью УК: «В ходе проверки со стороны ООО УК «Петровская Слобода» представлены акты приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ за период с 30.06.2022 по 31.03.2023, которые подписаны неуполномоченным лицом, представлен акт фиксации отказа от подписания акта приёмки оказанных услуг и (или) выполненных работ от 05.06.2022. Документы, подтверждающие направление вышеуказанных актов в адрес председателя совета многоквартирного дома, не представлено, при анализе актов фиксации отказа от подписания установлено, что данные акты подписаны работниками ООО УК «Петровская Слобода», являющимися заинтересованными лицами. Из обращения председателя совета дома Яновой Н.М. следует, что акты приёмки за период с 30.06.2022 по 31.03.2023 ей на подпись не предоставлялись» (дело № А45-20159/2023).

Непредоставление правильно оформленных актов может расцениваться как неисполнение предписаний по содержанию общего имущества или подтверждение ненадлежащего содержания 1⃣ В Красноярском крае Служба строительного надзора и жилищного контроля выдавала предписания по содержанию и ремонту общего имущества и не считала их исполненными, если управляющая организация не предоставляла подтверждение выполненных работ в виде актов приёмки, оформленных по приказу Минстроя №761/пр и подписанных председателем совета МКД. Например, руководителя ООО «Жилищно-Эксплуатационная компания» оштрафовали по ч. 24 ст. 19.5 КоАП РФ на 80 000 р.: «Визуально определить выполнение (невыполнение) работ не представилось возможным. Акт приёмки оказанных и выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД по форме, утверждённой Приказом № 761/пр, и подписанный председателем МКД, запрошенный административным органом, в ходе проверки ООО «ЖЭК» не представлен» (решение Ачинского городского суда Красноярского края № 12-276/2022). 2⃣ В Калмыкии ООО "УК "Хамдан" оспаривало представление прокуратуры, однако не смогло доказать, что надлежащим образом исполняет обязанности по содержанию и ремонту кровли МКД. УК в подтверждение своей правоты представила в суд 7 актов выполненных работ. Но суд первой инстанции установил, что в двух актах отсутствовали подписи представителей собственников МКД, а 5 актов были подписаны одним из собственников квартиры без установления факта выполненных работ. Тогда суд заключил, что такие акты не свидетельствуют о надлежащем исполнении компанией обязанностей по содержанию и ремонту (дело № А22-807/2022). 3⃣ В Волгоградской области ООО УК "Жемчужина" не смогла оспорить предписания контролирующего органа о перерасчёте за грязь в подъездах. По жалобам жителей были проведены проверки в трёх домах, выявлено ненадлежащее санитарное состояние подъездов. Выданы предписания о перерасчёте платы. Важно отметить, что грамотные собственники ежемесячно вместе с председателями советов МКД составляли акты о нарушении качества услуги, направляли претензии и заявления о перерасчёте. УК заняла позицию, что уборка мест общего пользования подтверждается актами приёмки. Однако суды отметили, что акты приёмки выполненных работ УК не годятся: составлены без участия собственников, виды работ, указанные в актах, не соответствуют видам работ, указанным в договорах управления и составленных собственниками актах-претензиях (дело № А12-19730/2022).

Другие недостающие сведения в акте 1⃣ В Кемеровской области руководителя ООО «УК Веста» оштрафовали на 50000 р. из-за того, что в представленных совету МКД актах не были указаны периодичность выполнения работ/количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги), единица измерения работы (услуги). Суд не счёл нарушение несущественным (решение Орджоникидзевского районного суда г.Новокузнецка Кемеровской области № 12-5/2022). 2⃣ В Чувашии МУП «СпДУ» оштрафовали по ч. 2 ст. 14.1.3 КоАП РФ на 125 000 р., так как в актах приёмки выполненных работ отсутствовали сведения о периодичности/количественном показателе выполненной работы (оказания услуги), единице измерения работы (услуги), стоимости (сметной стоимости) выполненной работы (оказанной услуги) за единицу. Суд согласился с обоснованностью привлечения к ответственности (решение Устиновского районного суда г. Ижевска Удмуртской Республики № 12-88/2023).