Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
Учебный центр Realtutor: https://realtutor.ru Купить рекламу: https://clck.ru/3Hxaeg Купить книги Сергея и Тамары: https://clck.ru/3T9PmH Агентство недвижимости: https://vysotsky.estate РЕГИСТРАЦИЯ В РКН https://www.gosuslugi.ru/snet/67373fb99d804a279bb35
نمایش بیشتر📈 تحلیل کانال تلگرام Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate
کانال Смирнов Недвижимость | Vysotsky Estate (@ogo_nedviga) در بخش زبانی روسی بازیگری فعال است. در حال حاضر جامعه شامل 80 826 مشترک است و جایگاه 105 را در دسته املاک و مستغلات و رتبه 7 066 را در منطقه روسيا دارد.
📊 شاخصهای مخاطب و پویایی
از زمان ایجاد در невідомо، پروژه رشد سریعی داشته و 80 826 مشترک جذب کرده است.
بر اساس آخرین دادهها در تاریخ 02 سپتامبر, 2026، کانال فعالیت پایداری دارد. در ۳۰ روز گذشته تغییر اعضا برابر 66 و در ۲۴ ساعت گذشته برابر -7 بوده و همچنان دسترسی گستردهای حفظ شده است.
- وضعیت تأیید: تأیید نشده
- نرخ تعامل (ER): میانگین تعامل مخاطب 18.27% است و در ۲۴ ساعت نخست پس از انتشار، محتوا معمولاً 11.09% واکنش نسبت به کل مشترکان کسب میکند.
- دسترسی پستها: هر پست به طور میانگین 14 769 بازدید دریافت میکند. در اولین روز معمولاً 8 960 بازدید جمعآوری میشود.
- واکنشها و تعامل: مخاطبان بهطور فعال حمایت میکنند؛ میانگین واکنش به هر پست 0 است.
- علایق موضوعی: محتوا بر موضوعات کلیدی مانند девелопер, пик, триллион, автограф, себестоимость تمرکز دارد.
📝 توضیح و سیاست محتوایی
نویسنده این فضا را محل بیان دیدگاههای شخصی توصیف میکند:
“Учебный центр Realtutor: https://realtutor.ru Купить рекламу: https://clck.ru/3Hxaeg
Купить книги Сергея и Тамары: https://clck.ru/3T9PmH
Агентство недвижимости: https://vysotsky.estate РЕГИСТРАЦИЯ В РКН https://www.gosuslugi.ru/snet/67373fb99d804a27...”
به لطف بهروزرسانیهای پرتکرار (آخرین داده در تاریخ 03 سپتامبر, 2026)، کانال همواره بهروز و دارای دسترسی بالاست. تحلیلها نشان میدهد مخاطبان بهطور فعال با محتوا تعامل دارند و آن را به نقطه اثرگذاری مهم در دسته املاک و مستغلات تبدیل کردهاند.
در حال بارگیری داده...
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 03 سپتامبر | +10 | |||
| 02 سپتامبر | +11 | |||
| 01 سپتامبر | +10 |
| 2 | В прошлом году участвовал как соведущий в конференции SMARENT, которую не первый год делает мой коллега Виктор Зубик.
Состав докладчиков всегда характеризует организаторов: если в составе собираются теоретики, а не действующие эксперты рынка, это всегда чувствуется.
В прошлом году состав был огненный, равно как собирается и в этом 2026 году.
Ирина Ахмадуллина в представлении не нуждается, она была в гостях как эксперт на моих каналах, я ходил к ней в гости в проект «Деньги не спят».
Алексей Марков, проект Хулиномика, умнейший эксперт, был у меня тоже на канале, и я понимаю, что он даст огня.
Владимир Кочубей, ведущий телеграм-канала «Или Или - Сравнение Обзоры Новостроек», человек, съевший собаку на аналитике.
Сам Виктор Зубик всегда делится только своими проверенными кейсами.
Всех остальных докладчиков найдете тут. Жалею только, что из-за плотного графика сам попасть не смогу. | 1 |
| 3 | КОГДА БАНК ВНЕЗАПНО УЗНАЁТ, СКОЛЬКО НА САМОМ ДЕЛЕ СТОИТ ЕГО ЗАЛОГ
У российского рынка новостроек есть одна цифра, которую почти никто не обсуждает. Не ставка, не первоначальный взнос и не цена квадратного метра, а стоимость залога в момент, когда банку действительно придётся его продавать.
Пока заёмщик платит ипотеку, всё выглядит спокойно. Квартира куплена за 45,5 млн рублей, застройщик рядом продаёт похожие ещё дороже, покупатель считает, что актив вырос, банк видит обслуживаемый кредит.
Проблема начинается тогда, когда кредит перестают обслуживать.
Возьмём наш пример ЗИЛАРТа. В 2026 году новый продукт девелопера может находиться примерно около 700 тыс. рублей за м², тогда как реальные сделки готовых квартир на независимом вторичном рынке проходят примерно около 557–585 тыс. рублей за м².
Берём квартиру 65 м².
Цена у девелопера:
65 × 700 000 = 45,5 млн рублей.
Первоначальный взнос 20 процентов, то есть 9,1 млн рублей.
Кредит банка составляет 36,4 млн рублей.
На бумаге всё прекрасно. Формальный LTV около 80 процентов, у банка вроде бы есть нормальная подушка безопасности.
Теперь вместо девелоперского прайса подставляем цену, которую реально подтверждает независимый рынок:
65 × 585 000 = 38,025 млн рублей.
И кредит в 36,4 млн уже составляет 95,7 процента реальной стоимости залога.
То есть покупатель формально внёс 9,1 млн собственного капитала, а при переходе квартиры на вторичный рынок от этого капитала осталось примерно:
38,0 − 36,4 = 1,6 млн рублей.
Почти весь первоначальный взнос исчез не потому, что рынок рухнул, а потому что цена первичного входа и цена вторичной ликвидности оказались разными.
И это ещё обычная продажа.
Теперь представим дефолт заёмщика и вынужденную реализацию. Банк продаёт уже не красивую квартиру из рекламного буклета, а проблемный актив, который надо превращать в деньги быстро, иногда через суд, без маркетинга девелопера, льготной ипотеки, рассрочки и разговоров про «следующее повышение цены».
Если такая квартира уйдёт ещё на 10 процентов ниже обычной вторичной цены, получаем около 526,5 тыс. рублей за м².
Для 65 м² это примерно 34,22 млн рублей.
А долг перед банком всё ещё около 36,4 млн.
Экономический LTV становится выше 106 процентов.
То есть продажа залога уже не закрывает кредит.
И вот здесь история перестаёт быть проблемой одного неудачного покупателя.
Это уже вопрос банковского риска.
Потому что формальный первоначальный взнос имеет смысл только тогда, когда цена в договоре близка к реальной ликвидной стоимости объекта.
Если квартира куплена по 700 тысяч за метр, а независимый рынок подтверждает 585 тысяч, двадцатипроцентная подушка существует в основном внутри договора.
В реальной продаже она почти исчезает.
Поэтому настоящий вопрос для ипотечного рынка звучит не так:
«Сколько стоила квартира при покупке?»
А так:
«Сколько денег банк реально получит за этот залог, если завтра заёмщик перестанет платить?»
Вот в этот момент и становится видно, где заканчивается красивый прайс новостройки и начинается настоящая стоимость недвижимости. | 5 074 |
| 4 | В Казахстане начали строить первый в стране центр робототехники и искусственного интеллекта
Там будут разрабатывать ИИ, тестировать роботов, локализовывать производство и готовить инженеров. Входим в новую эпоху: если государства начинают вкладывать деньги в инфраструктуру, это уже ставка на десятилетия вперёд.
Удивляться нечему, этого следовало ожидать: ИИ всё активнее становится обычным рабочим инструментом практически в любой сфере. 36% российских и 80% американских строительных компаний уже экономят с его помощью сотни тысяч.
Можно продолжать делать всё вручную. Но вы уже не остановите нынешнюю технологическую революцию - просто будете тратить на рутинные задачи в разы больше времени, чем люди, которые научились работать с нейросетями.
Если не хотите отстать, начните использовать ИИ как полноценный рабочий инструмент - с курсом «Нейросети на практике: для себя, работы и бизнеса» от Академии Эдюсон.
Вы изучите 15 флагманских нейросетей и 200+ специализированных под разные задачи: от создания контента до вайб-кодинга и внедрения ИИ в бизнес. Потренируетесь формулировать запросы на 22 уроках, тренажёрах и заданиях, и передадите часть рутины 20+ готовым нейропомощникам.
Курс обновили прямо сегодня.
Внутри не базовый прошлогодний ChatGPT, а бонусом ещё и ИИ-экосистема Эдюсон — с актуальными агентами, промптами и нейродайджестом.
Из важных плюсов: личный куратор на год, вечный доступ к материалам и удостоверение о повышении квалификации. Академия лицензирована, так что 13% можно вернуть через налоговый вычет.
Оставьте заявку с промокодом СМИРНОВ - получите максимальную скидку 65%.
Реклама. ООО «Эдюсон», ИНН 7729779476, erid: 2W5zFGGb6WV | 6 621 |
| 5 | Запомните правило: чем больше "кровищи инвесторов" на рынке недвижимости пролито кризисом, чем больше застройщиков встанут на колени перед банками с попыткой умолять их не прибивать проект, тем выше ценность той малой части агентов по недвижимости, кто еще помнит кризисы 2008 и 2016 года, пришло наше время. Я с удовольствием буду смотреть как дохнут все эти "агенты по продаже новостроек". | 6 446 |
| 6 | Смотрите!! Это отель Gloria Serenity можете погуглить цены тут на Новый год или на лето. Это Garden Villa, тоже изучите цены. Владеет отелем известная в Турции строительная компания. Отель DeLuxe. А теперь изучите фото ремонта. И завалите хлебало в адрес русских застройщиков. Вы бы за такие косяки в отделке застройщика уже бы всех блогеров обзвонили с визгами «ужас, ужас» Эта Villa на полном ремонте была зимой 2022. | 6 815 |
| 7 | Каким не должен быть премиум (с фото). Обзор ЖК «Режиссёр» от ФСК
ЖК «Режиссёр» — заметный проект рядом с ВДНХ с выразительной архитектурой, эффектными общественными пространствами и интересной концепцией. Комплекс позиционируется как премиальный, поэтому особенно интересно посмотреть, насколько заявленному уровню соответствуют не только парадные зоны, но и то, что обычно скрыто от глаз (спойлер: вам не понравится). Агент Центрального офиса Vysotsky Estate Даниил Новиков изучает проект и разбирается в деталях.
ЧИТАТЬ СТАТЬЮ
ПОДОБРАТЬ КВАРТИРУ В ЖК | 1 |
| 8 | بدون متن... | 6 725 |
| 9 | ОПРОС НЕДЕЛИ | 11 360 |
| 10 | Роковая ошибка инвесторов смотреть на цену, которую застройщик поставил через полгода после старта продаж в первом корпусе, открывая продажи во втором. Это схема называется "лестница цены". Мы открываем первый корпус в продаже за 505 тыс рублей за 1м2, по это цене и даже с дисконтом продается часть корпуса, тут мы ставим на первый корпус цену 650 тыс рублей за 1м2 и открываем второй корпус в продажи по 550 тыс рублей за 1м2. И рассказываем в отделе продаж "смотрите как вырос первый" он уже по 650 тыс рублей за 1м2. Хотя покупатель не знает, что по 650 тыс рублей за 1м2 в первом корпусе уже сделок нет. | 7 779 |
| 11 | بدون متن... | 9 026 |
| 12 | 🎤 Сергей Смирнов — спикер конференции для риелторов в Санкт-Петербурге
Продать объект местному жителю — это одно. Но как закрыть сделку, если покупатель находится за сотни или тысячи километров?
Как преодолеть эту дистанцию и довести человека до покупки? Разберем на выступлении Сергея Смирнова: «Как продать недвижимость человеку из другого города?»
Сергей Смирнов — старший партнер сети Vysotsky Estate. Если вам нужно объяснять, кто это, то вы наверняка новичок в отрасли, и это выступление точно не стоит пропускать. Доклад основан на реальной практике и личном опыте продаж.
Встречаемся 10 сентября в Санкт-Петербурге. Оставляйте заявку в боте, чтобы зарегистрироваться на ДвижениеКонф 🙏
УЧАСТИЕ БЕСПЛАТНОЕ | 7 854 |
| 13 | СКОЛЬКО НАДО ЗАРАБАТЫВАТЬ, ЧТОБЫ ПОЗВОЛИТЬ СЕБЕ ИПОТЕКУ в 2026?
Расчеты! И разборы!
https://youtu.be/Sfedx0m5C38
https://vkvideo.ru/video-228735830_456239999 | 9 349 |
| 14 | ПЕРЕГОВОРЫ ПО ЦЕНЕ С ПОКУПАТЕЛЕМ НОВОСТРОЕК!
Закрытый мастер-класс ТОЛЬКО для отделов продаж Застройщиков!
ГДЕ: Москва, ул. Пятницкая д.73
КОГДА: 05 сентября 2026 с 10:30 до 17:30
ФОРМАТ: очное обучение практикум
ГЛАВНАЯ ПРОБЛЕМА — покупатели ходят, смотрят, обсуждают, а сделок нет. Лиды уходят в песок, маркетинг уже не знает что делать.
На мастер-классе будут разбираться ТОЛЬКО реальные ситуации из практики работы сети Vysotsky Estate с покупателем новостроек.
В программе:
- диагностика лидов покупателей;
- разбор анкеты покупателя новостроек;
- анализ действий при демонстрации объекта;
- закрытие демонстрации объекта;
- переговоры по цене по классическому мировому стандарту лучших сетевых агентств;
- дожимаем в сделку, что делать после визита покупателя в офис продаж;
КОЛИЧЕСТВО МЕСТ ОГРАНИЧЕНО!
АГЕНТЫ И АГЕНТСТВА НА МАСТЕР-КЛАСС НЕ ДОПУСКАЮТСЯ!
ПОДРОБНЕЕ ЗДЕСЬ 👉👉👉 https://vysotsky-estate.timepad.ru/event/4147697/ | 9 806 |
| 15 | Вот в таком виде мы готовим для собственника объекта анализ цен и отдаем ему данные по оценке его объекта. | 9 375 |
| 16 | ЦИФРОВОЙ РУБЛЬ: КАК ВЛЯПАТЬСЯ В ПРОБЛЕМЫ, НИЧЕГО НЕ НАРУШАЯ
Главный риск цифрового рубля: плохую историю может получить не сам рубль, а ваша финансовая связь с плохим человеком.
С 1 июля 2026 года оператор платформы цифрового рубля обязан оценивать пользователей по требованиям 115-ФЗ и относить их к низкому, среднему или высокому уровню риска.
А теперь убираем из разговора террористов, наркоторговцев, обнальщиков и остальных персонажей, которых нормальный человек привык считать далёкими от собственной жизни.
Возьмём абсолютно бытовые ситуации:
• вы продали квартиру и получили деньги от покупателя, который до этого взаимодействовал с компанией, оказавшейся подозрительной.
• вы продали автомобиль человеку, через счета которого раньше прошли мошеннические деньги.
• вы спокойно получали заработную плату, а работодатель позднее попал в высокорисковую категорию.
• вам перевел цифровой рубль человек, который оказался одним из элементов подозрительной финансовой цепочки.
Ни в одном из этих случаев вы автоматически не превращаетесь в преступника.
Нет нормы, по которой однажды замеченный в сомнительной операции цифровой рубль навсегда становится «грязным», а потом последовательно заражает всех людей, через чьи счета он прошёл.
Но реальная конструкция от этого не становится особенно приятной. Счёт цифрового рубля ведёт Банк России. Пользователь идентифицирован. Операции внутри платформы фиксируются.
Условная цепочка может выглядеть очень просто:
подозрительный контрагент - затем ваш контрагент - затем вы - затем ваши последующие операции.
Если операция вызывает AML-подозрение, она может не пройти. У вас могут запросить документы. Могут попросить объяснить экономический смысл платежа.
При высокой категории риска договор счёта цифрового рубля вообще может быть расторгнут. Расторжение счёта цифрового рубля не означает автоматической конфискации денег. Остаток при закрытии такого счёта переводится в банковскую систему, если не существует отдельного законного основания для ареста, взыскания или другой формы ограничения.
То есть проблема не в том, что государство однажды нажмёт кнопку и заберёт цифровые рубли человека только потому, что несколько месяцев назад он продал кому-то автомобиль. Проблема в другом.
Государственная финансовая система потенциально способна видеть значительно больше связей между участниками операций, чем видит обычный человек.
Когда вы продаёте квартиру, автомобиль или получаете крупный перевод от родственника, у вас нет никакой возможности открыть финансовую биографию контрагента и посмотреть, с кем он рассчитывался вчера, месяц назад или два года назад.
Если в цепочке где-то появляется проблема, вам приходится объяснять, почему деньги оказались на вашем счёте, откуда они пришли и какая хозяйственная или бытовая операция стояла за переводом.
Именно поэтому главный вопрос цифрового рубля!
Как именно алгоритм будет отличать человека, который является частью преступной финансовой конструкции, от обычного человека, который случайно оказался рядом с этой конструкцией в графе денежных операций?
Именно здесь возникает главный бытовой риск цифрового рубля - обычный человек может оказаться участником подозрительного финансового графа совершенно законным способом, а объяснять происхождение этой связи потом придётся уже ему.
Речь идёт о нормальном человеке, который ничего не нарушал, но однажды оказался финансовым соседом человека, у которого были проблемы. | 9 699 |
| 17 | В Vysotsky Estate есть одна традиция - дарить оранжевое настроение детям и родителям в "День знаний". Наши агенты идут в школы и дарят шарики детям! И так каждый год! Мы не меняем традиции много лет! Всех родителей с Днем Знаний! Терпения и сил в учебном году! | 9 413 |
| 18 | Анализирую тут сделки на вторичке в Шагале. И вот как меняется цена 1м2 в зависимости от площади.
Сделка А
54,8 м², 2 комнаты, бетон, 5-й этаж → 29 млн ₽ = 529 000 ₽/м2
Это очень хороший аналог по состоянию и этажу.
Сделка Б
82 м², бетон, 5-й этаж → 36 млн ₽ = 439 000 ₽/м2
Между этими двумя объектами:
• площадь увеличивается на 27,2 м²;
• абсолютная цена увеличивается на 7 млн ₽.
К чему я это? В кризисные годы самое выгодное - это ехать их меньшей площади с большую!!
Представьте, вы бы переехали из 54,8 м2 в 82 м2 и докупили бы метр по 388 тысяч рублей, тот же самый который только что продали сами за 529 тысяч. | 9 333 |
| 19 | Вы теряете деньги прямо сейчас.
Просто не замечаете.
Каждая сложная сделка, которую вы обходите стороной — развод, наследство, конфликт собственников — это чек, который забрал кто-то другой. Не потому что он умнее. Потому что он не боится этих сделок и умеет с ними работать.
20 лет в недвижимости научили меня одному: рынок платит не за старание, а за экспертизу.
На новом курсе «Эксперте по недвижимости» я даю то, что превращает страх сложных сделок в вашу самую высокую комиссию: истинную потребность клиента, переговоры и медиацию, оценку любых объектов, консультирование по инвестициям — и в придачу личный бренд и ИИ-инструменты, чтобы не тонуть в рутине.
ОСТАЛОСЬ 4 МЕСТА. Следующий набор — только в 2027 году. Решайте быстро.
Старт 3 сентября 18:00!
Вопросы: @Realtutor_admin
Записаться | 9 927 |
| 20 | 69,6% это новый исторический минимум обеспеченности экроу счетов!! Проектное финансирование около 10,85–11 трлн ₽, а денег на эскроу около 7,5–7,55 трлн ₽. Интересно при каком минимальном обеспечении покрытия Банки стопнут финансирование стройки? | 11 685 |
