КОТЛОВАНЪ

Рынок ждет снижения ключевой ставки в декабре Рынок ждет снижения ключевой на 0,5 п.п., до 16%, по итогам последнего в этом году заседания Центробанка, следует из консенсус-прогноза «Известий». Инфляция в России постепенно замедляется, и регулятору больше не нужно держать ставку на повышенных уровнях. В 2026 году она продолжит постепенно снижаться и может достигнуть 13–15% к следующему декабрю. 🏦 Подписаться на БанкБлог | Подписаться на MAX

Подготовили для вас эксклюзивный сборник каналов о недвижимости: 💥Легенда рынка недвижимости теперь в Телеграм: канал Новостройки THE BEST – официальный канал компании «БЕСТ-Новострой», посвященный лучшим из лучших новостроек Москвы и СПб. Какие ЖК продаются лучше всех и кто их покупает, где застройщики дают честные скидки, 👨‍💻четкие расчеты ипотечных программ и где еще остался инвест, советы экспертов, как выгодно обменять квартиру сегодня – узнаём в канале Новостройки THE BEST. ⬅️ 🏙 STONE – канал офисного девелопера №1: от аналитики рынка и успешных кейсов клиентов до эксклюзивных предложений и свежих новостей. В направлении STONE Office представлены офисы всех форматов в престижных деловых локациях на разных стадиях строительства. В линейке STONE Retail — трофейные активы в шаговой доступности от метро и с высоким трафиком 24/7. Подпишитесь на канал STONE, чтобы начать выгодно инвестировать. 🤌 MosKad - Авторский канал Кадастрового инженера-практика. 11+ лет в кадастре и градрегулировании: показываю слабые места в ЕГРН, ПЗЗ и ЗОУИТ до того, как до них доберутся банк, Росреестр или суд. Собираю всё в живые чек-листы, визуальные схемы и разборы кейсов, чтобы собственникам, риелторам и девелоперам было проще принимать решения и зарабатывать на недвижимости без лишних рисков 📊 ⛩ ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику. 1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу. Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется. 🏢 Рынок квадратных метров - Квадратные метры для каждого! Обзоры новых жилых комплексов, советы по покупке и продаже квадратных метров. 📰 КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости и риелторы. Самое важное и интересное - здесь. 💎 Недвижимый пиарщик - авторский канал Ксении Соломатиной, владелицы PR -агентства Be Tone Agency клиентами которого являются ведущие девелоперы РФ, такие как: Level Group, ТОЧНО, Мангазея, Страна Девелопмент, Родина, Садовое кольцо и другие. Подписывайтесь, чтобы знать все о пиаре в недвижимости. ⚒️ Технадзор без Душнилова - Авторский канал Павла Карабанова, бесплатные чек-листы в закрепе! 🏠 Технический надзор и строительный контроль за ремонтом и строительством. ⚠️ На чужих примерах — как не потерять деньги, нервы и время. 🗒 Практические кейсы

Долги россиян по кредитам выросли рекордно за год Общий объем кредитов россиян в октябре подскочил на 335 млрд рублей, до 38,3 трлн. Это рекордный рост за год — с сентября 2024-го. Кредитная активность граждан увеличилась, несмотря на то что ключевая находилась еще на очень высоком уровне. 24 октября совет директоров Банка России опустил ставку только с 17 до 16,5%. Это связано с накопленным отложенным спросом — пока ЦБ держал ключевую на рекордно высоком уровне. Поэтому даже при небольшом снижении ставки люди начали брать новые займы. Кроме того, россияне активно оформляли ипотеку перед возможным ужесточением условий по семейной программе. 🏦 Подписаться на БанкБлог | Подписаться на MAX

Ху из омбудсмен по недвижимости? Встречаем очередную инициативу на тему, как исправить ситуацию с куплей-продажей-возвратом квартир-невозвратом денег. В Госдуме предложили учредить институт уполномоченного по защите прав потребителей на рынке недвижимости и ввести должность омбудсмена по недвижимости. Автор затеи — вице-спикер нижней палаты парламента Борис Чернышов (ЛДПР). Соответствующее обращение уже полетело к главе Минстроя Иреку Файзуллину.   Предполагается, что появление некоего загадочного омбудсмена по недвижимости повысит уровень защиты прав граждан, придаст стабильности рынку и снизит соцнапряженность. Если же говорить конкретно, что этот товарищ и Ко займутся досудебным и внесудебным рассмотрением жалоб и споров, консультированием граждан, мониторингом и анализом практики нарушений с последующим внесением предложений по совершенствованию законодательства. Чернышов убежден, что мера позволит разгрузить судебную систему, даст гражданам доступный и оперативный механизм восстановления нарушенных прав и повлияет на недобросовестных участников рынка. И будет всем счастье. Разделяете оптимизм? @novostroyman

Тем временем в регионах - сравнение ноября 2025 к ноябрю 2024 года Владивосток - рост оценки выручки на 11% и рост доли ипотеки до 72% Пермь - рост оценки выручки на 143% и рост доли ипотеки до 77% Екатеринбург - рост оценки выручки на 73% и рост доли ипотеки до 69% Калининградская область - рост оценки выручки на 81% и рост доли ипотеки до 64% Подробности по каждому городу в таблице. Методика расчетов - в первом комментарии.

«Это мы, чиновники, если что-то не понимаем, то получаем по шапке, дальше идем делаем, потом опять получаем, в итоге сделали»

— из интервью замглавы Минстроя РФ Никиты Стасишина, полную версию которого смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК Видео 🏗«Всё о стройке» в MAX

Уже завтра смотрите большое интервью с председателем Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Сергеем Пахомовым на всех наших площадках 🙌🏻 🏗«Всё о стройке» в MAX

⚙️ Объем производства цемента – хороший косвенный индикатор реального состояния дел во всем строительном секторе страны. Показатели октября 2025 свидетельствуют о том, что спад усиливается. Текущий объем производства упал до уровня пандемийного 2020 года. ◾️В октябре 2025 производство цемента снизилось на 11,3% октябрю 2024 года (прошлый месяц ↓10,3%). ◾️По итогам 10 месяцев 2025 года общее снижение составляет 9% к аналогичному периоду прошлого года. Напомним, что по итогам прошлого года было произведено 65,1 млн. тонн цемента, что на 2,9% выше 2023 года. Ранее мы публиковали графики по объему производства цемента в России за последние 25 лет. @REBURG

📄 В настоящее время ведется разработка закона о риелторской деятельности, сообщила зампред комитета ГД по строительству и ЖКХ Светлана Разворотнева. По ее словам, разработка масштабного законодательного акта, затрагивающего целую отрасль экономики, неизбежно влечет за собой необходимость координации действий множества ведомств, включая федеральные. Именно поэтому, начиная с летних месяцев, депутаты планомерно устраняли все поступившие замечания, что и обусловило столь продолжительный процесс. До момента принятия закона у риелторов есть возможность провести подготовительные мероприятия, отметила Разворотнева.

«Это действительно реестр профессиональных участников рынка, в который включаются только юрлица или ИП. Граждане самозанятые, они не могут быть этими участниками. Все сотрудники и руководители этих агентств или ИП должны соответствовать требованиям профессиональной квалификации и не быть судимыми. Ответственность пока не вводили, долго спорили, пока убрали», – рассказала она.

#риелторы #законодательство @rusipoteka

Новый жилой комплекс бизнес-класса появится в рамках первой очереди проекта комплексного развития территории микрорайона «Дом культуры железнодорожников». ГК «КОРТРОС» получила разрешение на строительство первых двух жилых домов в ансамбле «Ультима-Сити» — первой очереди проекта ДКЖ в Дзержинском районе Перми. Общая площадь зданий составляет 36 722 кв. м, общее количество квартир — 423. Оба дома включают помещения общественного назначения, а также подземные паркинги. Архитектурная концепция ансамбля «Ультима-Сити» разработана международным архитектурным бюро «МЛА+». Основная идея визуального облика выстроена вокруг темы железной дороги. Проект ДКЖ включает еще три квартала: «Арт-Сити», «Парк-Сити» и «Пермь-Сити» — будущий деловой кластер с бизнес-центром, технопарком и гостиницами.

⚡️ Более 50% всех ипотечных кредитов приходится на заемщиков в возрасте от 35 до 50 лет. Полгода назад их было всего 42,3%, говорится в опубликованном ЦБ анализе тенденций в сегменте розничного кредитования на основе данных БКИ. #ипотека #кредиты @rusipoteka

«Есть застройщики, которые полностью закрыли свои операционные кредиты и бриджы, у них отрицательный долг относительно проектного финансирования» — замглавы Минстроя РФ Никита Стасишин в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко.

«Все, что шло как корпоративные кредиты, полностью закрыто. Соответственно, владельцы этих компаний объективно достали свои деньги, закрыли кредиты, распродали некоторые проекты. Они считают, что их репутация как группы компаний намного ценнее, чем возможные проблемы и маржин-коллы по тем или иным проектам, потому что сегодня в банке один проект заложен через другой — такая цепочка».

Обязательства по объему жилищного строительства: «Мы нацелены на достижение показателей по вводу, несмотря на снижение объема запусков, которое повлияет на 2027-2028 гг. Задачи, поставленные Президентом, остаются неизменными и будут достигнуты». Показатели здорового рынка жилья: «Для нас показателем здорового рынка жилья является динамика запуска новых проектов. Объем ввода отражает решения, принятые несколько лет назад, а цена кв.м. зависит от множества факторов». Запуск новых проектов свидетельствует о вере застройщиков в трехлетний горизонт и их понимании конъюнктуры рынка. КРТ и точечная застройка: Если точечная застройка соответствует всем требованиям градостроительных норм, она обеспечена сетями, уличная дорожная сеть позволяет принять на себя увеличенную нагрузку, то выдаются разрешения, и такие объекты сегодня строятся. И нет никакой директивной указательности, чтобы застройщики уходили только в КРТ. Потому что не везде оно нужно. Риски затоваривания: «Мы внимательно следим за этим, особенно в крупных городах. Несмотря на снижение спроса, объем продаж в некоторых регионах остается высоким. Средняя распроданность объектов составляет 60%, что ниже, чем год-два назад. Однако данные ЦБ РФ и ДOМ.PФ показывают рост объемов денежных средств на эскроу-счетах и увеличение темпов продаж. Пока сдержанно относимся к прогнозам». Роль банков: Никита Евгеньевич считает, что есть потенциал для снижения аппетитов банков и инвесторов в структуре цены квадратного метра. Также важно оптимизировать затраты на землю, сети и социальную инфраструктуру через такие механизмы, как инфраструктурное меню. Полную запись интервью с Никитой Евгеньевичем смотрите на площадках Всеостройке.pф по ссылкам: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК Видео 🏗«Всё о стройке» в MAX

Фарш обратно не проворачивается. Часть 1. В декабре принято всякого рода подводить итоги года. Девелоперский цикл — он длинный, поэтому давайте не все итоги 2025 года будем смотреть с таким значительным возвышением над процессом, на лет так пять. Начнем с коммерческой функции — как самой близкой к клиенту, а дальше вырулим финансы, стройку и преддевелопмент с джиаром. 1. Льготная ипотека со стороны государства или субсидирование ипотеки девелоперами. Проблема льготной ипотеки даже не в том, что вся страна скидывается пять лет на то, чтобы люди улучшали свои жилищные условия, а то, что девелоперы в 2022 году открыли для себя ларчик — дать бабок банку и снизить ипотечную ставку для клиента на Х лет. Если субсидирование от государства в 2020 году правила игры не изменило, то вот история с комиссией банкам сегодня для снижения ставки на некоторое время выстрелила и стреляет до сих пор. С июля 2024 года весь рынок и едет на комиссиях банкам, когда для выдачи семейной ипотеки им надо дать денег или для субсидирования на Х лет ставки тоже дать денег. Предполагается, что ключ через некоторое время упадет, и клиент рефинансирует свою ипотеку. Первая проблема — что будем делать, если ключ не упадет и рефин ипотеки сделать не получится. Вторая проблема — из-за ипотечного стандарта все комиссии «включены» в стоимость квартиры. А это с этим «завышением» должен бороться ипотечный стандарт, а не устаканивать его де-факто. Соскочить со всей этой истории в условиях высокого ключа практически нереально. Поэтому так или иначе, закручивая разные параметры, семейная ипотека от государства и закрывание глаз на субсидирование со стороны девелоперов будут существовать. 2. Рассрочки. Если в 2022 году был открыт краник с субсидированием ставок, то в 2024 году пересели с иглы ипотечной на иглу рассрочек. Некоторым показалось, что это легкий вход и легкое привлечения клиента. Рассрочка — это вообще до сих пор не банковский продукт. Это пункт, условие в договоре, которое должен выполнить клиент перед девелопером. Не перед банком, а перед девелопером. Соответственно, все эти «рассрочки от девелоперов» в никаких кредитных историях не фиксируются, а значит своё фи сразу высказывает ЦБ. Хорошо, что невидимая рука рынка тут сразу остудила девелоперов и, посчитав, все поняли (во втором квартале 2025), что раздавать рассрочки без завышения цен невыгодно. Малое наполнение эскроу счетов приводит к низкому покрытию проектного финансирования и как результат — высокие проценты по этому финансированию. Но инструмент прижился. Контролируется он также плохо, как в самом начале, поэтому если план продаж не выполняется, то коммерческая функция всегда может прогнуть финансы или проектную команду на большое количество рассрочек. Инструмент привлечения теперь есть, и никто его не выкинет, особенно в более высоких сегментах, где клиенты могут лучше прогнозировать свои финансовые потоки. 3. Цены экспонирования на сайтах ничего не значат. Благодаря вшитой комиссии за субсидирования ипотеки или вшитой наценки за продажу по рассрочке ценники на сайтах стали супердутыми. Поэтому когда вы смотрите очередную аналитику на тему, как там напродавали наши уважаемые девелоперы, учитывайте, что не так уж сильно выросли цены. Просто в них теперь ещё зашит финансовый инструмент для покупки той самой квартиры. Причем в рамках данных домрф тоже все раздуто, потому что комса банку и наценка за рассрочку сидит в общей стоимости квартиры, а домрф собирает данные по договорам, поэтому факт, который идут в карман девелоперу, ниже от 5 до 15%. И это мы не говорим про всякие реальные скидки, которые бывают для дожима в офисах продаж. Сделать цены на сайтах более прозрачными больше никому не надо. Продолжение следует...

Краник семейной ипотеки или раздачи 12 мультов под 6% будут прикрывать дальше, потому что и в октябре, и в ноябре 2025 года в Московском регионе были довольно неплохие продажи. Оба месяца закрывались на уровне реализации 645 тыс. кв. м квартир и апартаментов. В случае ноября — это на 20% больше, чем в ноябре 2024 года. То есть рынок после разгонной волны имени закрытия льготной ипотеки для всех в 2024 году оклемался. Если посмотреть ретроспективу с 2019 года, то ситуация такая: 1. Ноябрь 2019 года — реализация на уровне 640 тыс. кв. м, то есть примерно то же самое, что и сейчас. Тогда цены были достаточно смешные, и для всех была страшилка в виде: «покупай сейчас, а то придет злое проектное финансирование и цены вырастут на 10-20%». Средний прайс экспонирования в Москве и области был в районе 180-190 тыс. руб./кв. м. Смешные цифры по текущим меркам, не так ли? Плюс основной объем продаж приходился на Московскую область. Свои объемы она растеряет в процессе переустройки рынка. 2. Ноябрь 2020 года — реализация на уровне 880 тыс. кв. м. Тогда самое горячее было время. За 4 квартал 2020 года было реализовано 2,8 мульта метров. Факторов было несколько: люди посидели весной дома, ничего не покупали, вот и накопился отложенный спрос. Действует льготная ипотека + ключ и так низкий. Рыночную ипотеку можно было взять со ставкой 6%. Порог входа максимально удобный и цены. Главное, цены — они еще не скаканули. Средний ценник экспонирования был в районе 230 тыс. руб./кв. м. Отложенный спрос, удобные финансовые инструменты, низкая цена — все, кто отоварился квартирой в то время, большой молодец. 3. Ноябрь 2021 года — напродавали 752 тыс. кв. м. 2021 год — один из самых успешных годов за последние 10 лет на рынке. Поэтому высокий темп продаж никого не удивлял. Именно в 2021 году девелоперы раскатали губы на всякие проектные институты, региональную экспансию, покупку фиджитол-диджитол идиотизма и т. д. 2021 год и продажи в конце года оторвали пятки некоторых от земли. Хорошо, что ещё не оторвалась цена. Тогда средняя цена была на уровне 270-280 тыс. руб./кв. м. 4. Ноябрь 2022 года — продано 450 тыс. кв. м. Это достаточно был неплохой результат после существенного падения в октябре 2022 года. Ценник в период конец 2022 — начало 2023 года начал стагнировать и в ноябре составлял 310 тыс. руб./кв. м. Если бы не субсидирование ставки ипотеки со стороны девелоперов — никаких успешных продаж бы не было. Самое забавное, что очевидно кризисные моменты на рынке не остановили девелоперов в тех процессах, что были запущены в 2021 году. 5. Ноябрь 2023 года — 785 тыс. кв. м. Разгонная волна из-за закручивания гаек по льготной ипотеке. Государство раздавало довольно халявные деньги для всех, поэтому люди и ртом и жопой брали ипотеки. Ценник с ноября 2022 года особо не вырос и болтался на уровне 330-340 тыс. руб./кв. м. Причем тогда некоторые буйные головы думали, что льготную ипотеку не завершат летом 2024 года и, мол, рынок попрёт дальше. 6. Ноябрь 2024 года — 540 тыс. кв. м. Разгонная волна с покупками была до завершения действия льготной ипотеки, поэтому второе полугодие девелоперы прошли очень посредственно. Цены были в районе 390-400 тыс. руб./кв. м. Надвигался также ипотечный стандарт. И вот ноябрь 2025 года — 645 тыс. кв. м. Хороший результат, но цены-то в этом результате дутые. Сейчас средний ценник экспонирования в столичном регионе составляет порядка 500 тыс. руб./кв. м. Но в эту цену экспонирования входит комиссия банку за выдачу семейной ипотеки или субсидирование рыночной ставки или наценка за выдачу рассрочки. Поэтому такой агрессивный рост цен не связан со спросом, а связан скорее с тем, как девелоперы загнали себя в ловушку роста цены и изменения финансовых инструментов для сделки. Декабрь, скорее всего, будет повыше — сезонность + закручивание условий по семейке = 670–700 тыс. кв. м.

Зарплаты у строителей в 2025 году растут быстрее, чем у программистов: их рост составил 23%, в то время как доход IT-специалистов увеличился на 6%. Чтобы претендовать на повышение, нужно держать стройку под контролем: выстраивать систему и четко понимать все этапы — от планирования до ввода объекта в эксплуатацию. Научитесь этому на курсе «Директор по строительству» от Академии Eduson. Он помогает не вариться в хаосе, а управлять процессами с головой. Кому подойдет: • специалисту с опытом в строительстве или прорабу, который хочет двигаться вверх; • руководителю проекта, который тянет все на себе; • смежнику, который хочет перейти в сферу строительства; • собственнику, который хочет роста прибыли и прогнозируемый результат. В программе: 36 реальных кейсов больших девелоперов и малых подрядчиков, шаблоны для экономии времени, преподаватели из ПИК, «Самолета» и DNS Development. Академия лицензирована: вы сможете вернуть 13% стоимости через налоговый вычет. Оставьте заявку с промокодом СТРОЙКА — получите скидку 65% и бонус сразу после заявки: 30 промптов ChatGPT для автоматизации ежедневных задач дирстроя. Если хотите в топ-менеджмент — это ваш шанс. Реклама. ООО "ЭДЮСОН". ИНН 7729779476.

Федеральная нотариальная палата (ФНП) предлагает на уровне закона закрепить принцип бесспорности нотариальных сделок с жильем:

«если стороны действовали добросовестно, покупатель выполнил все условия договора купли-продажи, удостоверенного нотариусом, то просто так отнять эту недвижимость через суд уже никто у него не сможет».

Об этом сообщил член комиссии ФНП по методической работе Александр Сагин. Он добавил, что потеря недвижимости сможет произойти только в рамках специальной процедуры обжалования, если нотариус, удостоверявший договор, допустил ошибку. Но даже тогда добросовестный покупатель может быть уверен в защите своих прав: нотариальная форма договора будет гарантировать полную компенсацию ущерба пострадавшей по вине нотариуса стороне. #инициативы #недвижимость @rusipoteka

Дайте ей уже медаль за освобождение квартиры

Семейно-ипотечные тонкости Главной проблемой на рынке недвижимости является зависимость рынка от семейной ипотеки. С этой зависимостью активно борется ЦБ. Но проблема в том, что нельзя просто так взять и выбить стул зависимости рынка от ипотеки. Таким действием можно этот уютный рынок похоронить, а вместе с ним какой-нибудь банк и пару застройщиков из ТОП-5. Обманутые дольщики или банк на санации — это то, чего явно никто не хочет. Поэтому семейную ипотеку продолжают выдавать, но есть одно но. Во-первых, банки развели девелоперов на комиссию по семейной ипотеке. После отмены тех самых «лимитов» денег на выдачу семейки объективно стало не хватать. Поэтому застройщики заносят банкам от 3 до 15% от тела кредита семейной ипотеки. Чтобы ЦБ не ругался — цены на квартиры на первичном рынке изначально завышены. То есть нет «наценки» за семейку, просто она «вшита». Всё по классике — банки нормально зарабатывают на этом приколе, девелоперы продолжают закрывать планы продаж. Взятки гладки. Во-вторых, когда говорят словосочетание «семейная ипотека», все почему-то представляют массовый сегмент. Когда семейная пара, тот самый средний класс, улучшают свои жилищные условия. Но проблема в том, что это нифига подобного. Банкстеры в банках не были на то и банкстеры, если бы не раздавали семейку вообще везде. То есть семейная ипотека — это 12 млн рублей тела кредита. Но это не значит, что покупается квартира стоимостью до 12 млн рублей. Это только значит, что на 12 мультов у вас будет ставка — 6%. А дальше? Вам тело кредита выдадут либо по рыночной ставке, либо по субсидированной от застройщика. Ещё надо будет занести бабок, чтобы снизить ставку до условных 6% на ближайшие пару лет. Вот такая комбинированная ипотека получается. Не кажется ли, что как-то в условиях индексации НДС как-то немного странно одним просто раздавать 12 мультов под 6% (это клиентам, которые покупают квартиры, но юзают семейную ипотеку, потому что подходят под условия), а другим (банкам) брать комиссию за выдачу как бы льготного кредита, который проспонсировало государство. Это как-то отвечает социальному запросу или действиям ЦБ по борьбе с «пузырем» на рынке? Кажется, что нет. Базово — всё красиво, заглянешь под капот — каждый решает свой точечный вопросик. Поэтому ничего удивительного, сейчас всех будут гнать на взятие семейной ипотеки, взятие 12 мультов под 6%, а дальше будут только думать, как из сложившейся ситуации выходить. Создание ипотечного стандарта только усилило фейковую накрутку цены на метр, потому что вкрутую теперь делать наценки нельзя.