Артем Цогоев | Недвижимость

⚡️Утверждены новые ставки и лимиты по семейной ипотеке. @atsogoev

ИдаПроджект оценила зрелость цифрового пути клиента у 100 крупнейших девелоперов России Компания провела независимое некоммерческое исследование девелоперов из топ-100 ЕРЗ и разработала собственную методологию оценки цифрового клиентского пути. Главный вывод: технологий на рынке стало заметно больше, но они по-прежнему редко складываются в единый сценарий для покупателя. 96% девелоперов позволяют выбрать квартиру онлайн, 23% — полноценно забронировать ее, 19% — провести онлайн-сделку. Одновременно выбор, бронь, ипотека, сделка, цифровая приемка и получение ключей подтверждены только у 8 из 100 компаний. 🏆Лидером рейтинга стал Level Group — 11,3 балла из 12, далее GloraX — 10,8, «Самолет» и MR Group — по 9,8. Полный рейтинг и методология: тут Реклама ООО "ВЕБ РИЭЛТИ" ИНН 771870203457 Erid: 2VtzqwwpyxQ

📈 На рынке Москвы активен новый арендатор небольших помещений - Sweet & Snacks. Это сеть магазинов сладостей, напитков и табака: в ассортименте популярные сладости из разных уголков мира, трендовые снеки и необычные напитки. У сети уже было четыре точки в ЦАО, недавно открылось ещё два новых магазина. 🗺️ Формат хорошо представлен в Европе. Во Франции это tabac-presse: сеть из 23 тысяч точек, крупнейшая сеть магазинов у дома в стране. Помимо табака, они продают лотерейные билеты, сладости, снэки, прессу и алкоголь. В Италии аналог - tabacchi, их больше 54 тысяч. 💼 Бизнес-модель простая: небольшой магазин импульсного спроса, куда покупатель заходит по пути. Средний чек у такого формата невысокий, поэтому выручка напрямую зависит от трафика: чем больше людей проходит мимо, тем лучше идут дела. Табачная категория обеспечивает регулярные повторные покупки, а яркая выкладка сладостей и напитков работает на импульсные покупки. 📍Отсюда требования к локациям и помещениям: расположение у станций метро, вокзалов, крупных торговых и бизнес-центров, компактная площадь и возможность разместить заметную вывеску. Есть и важное юридическое ограничение: продажа табака запрещена ближе 100 метров от образовательных учреждений, поэтому далеко не каждое помещение с хорошим трафиком подойдет такому арендатору. 🔍 На рынке уже представлены ГАБы со Sweet & Snacks. Например, на Земляном Валу, 23с1, в 5 минутах от метро «Курская» - помещение 55,5 м2 на первом этаже жилого дома с отдельной входной группой с фасада, потолками 4,2 м и отделкой от арендатора. Договор аренды заключен на 5 лет, МАП - 600 000 ₽ в месяц (7,2 млн ₽ в год). Локация с исключительным трафиком: рядом Курский вокзал, ТРЦ «Атриум» и БЦ «Ситидел». Цена - 82,8 млн ₽. 💡 Итого: Sweet & Snacks - молодая сеть, и публичной информации о ее масштабе и финансовом положении пока немного. Поэтому ключевым аргументом для инвестора остается не бренд арендатора, а качество помещения. В случае смены арендатора компактное помещение будет интересно широкому кругу операторов стрит-ритейла и общепита. ⚠️ Не является рекламой или инвестиционной рекомендацией.

🏗 Офисный девелопер №1 в Москве, STONE, получил АГР на Tower E - финальный объект офисного квартала STONE Towers. Проект площадью около 7.4 тыс.м2 это пять этажей, полностью стеклянный фасад на первой линии ТТК. Стройка продлится быстро - два года. 🔑 В здании всего восемь клиентских офисов от 390 м2. По сути клубная резиденция: у каждой компании почти свой этаж, соседей можно пересчитать по пальцам. 📊 STONE Towers пользуется спросом. Tower A с 2022 года целиком арендует «Магнит», Tower B и Tower C заселены на 80%, а Tower D ввели в эксплуатацию в июле 2026 года и там уже согласовывают проекты ремонтов.

Пассивный доход, активный Минфин 🏛 Минфин предложил изменить методику начисления НДФЛ при налогообложении дивидендов, процентов по вкладам, операциям с ценными бумагами и цифровыми правами, продаже имущества и дарению. Силуанов предлагает облагать эти доходы по полной прогрессивной шкале 13-22%, а не по 13-15%, как сейчас. ⚖️ Логика ведомства: ставка должна зависеть от размера дохода, а не от его источника. 🛡 Необлагаемый лимит по малым вкладам сохраняют, доходы участников СВО не трогают. Минфин успокаивает: изменения коснутся не более 6% граждан с налогооблагаемыми доходами, около 4 млн человек. 🔻 Итого: налоговая реформа 2025 года оказалась только первым актом. Бюджету нужны деньги, и искать их будут там, где они есть - у тех, кто копит и инвестирует.

💼 Трофейный актив у воды: как заработать на острейшем дефиците штаб-квартир в «Москва-Сити» Пока инвесторы ищут надежную альтернативу просевшему жилому рынку, сегмент премиальных офисов в «Москва-Сити» вошел в фазу абсолютного дефицита. Крупные корпорации вымывают качественные площади, а историческое ядро делового центра физически исчерпало свободную землю. 📈 Почему МФК «СИТИ 4» от SEZAR GROUP — это ставка на абсолютную ликвидность: • Камерность и исключительно деловой формат: 18-этажный офисный комплекс без апартаментов с собственным закрытым двором-садом • Редчайший консолидированный объем: единственный на рынке Москвы моноблок площадью более 20 000 кв м у воды • Бесшовная логистика: прямой подземный переход к ТРЦ «Афимолл» и транспортному ядру ММДЦ 🔔 Инвестиционная экономика: • Срок ввода: III квартал 2027 года • Прогнозируемый прирост стоимости: +30% к моменту ввода в эксплуатацию #реклама О рекламодателе

Кому действительно нужна программа «Инвестиционный директор в недвижимости». 👋 Вчера и позавчера начали приходить сообщения с описанием личных кейсов и вопросами и серии «будет ли мне полезна программа «Инвестиционный директор в недвижимости» в моей ситуации?». 👀 Я и моя помощница Виктория..., мы немного не ожидали такого ажиотажа... 🗂 Собрал ключевую информацию для трёх основных категорий специалистов, которым эта программа, вероятнее всего, просто необходима: 1️⃣ Профессиональные участники рынка недвижимости. Быть брокером неплохо, но можно быть сотрудником инвестиционной и девелоперской компании. Вы уже обладаете опытом и пониманием рынка, но для перехода на следующий этап менеджера по поиску и оценке инвестиционных проектов / инвестиционного директорам вам не хватает кое-каких компетенций и специфических знаний. 📚 Программа даст вам системное понимание всей цепочки инвестиционного процесса - от поиска проектов до управления инвестиционным портфелем. Именно эти элементы позволят вам конвертировать текущий опыт в позицию с доходом от нескольких сотен тысяч рублей в мес. до десятков миллионов (с учетом бонусов). И даже если вы не собираетесь уходить «на ту сторону», программа даст вам важные инсайты о том, как устроен инвестиционный процесс. Но! Если вы начинающий брокер и никогда не продавали ни одного инвестиционного проекта - это пока не для вас. 2️⃣ Предприниматели и топ-менеджеры сферы недвижимости. Как устроена система поиска и отбора новых инвестиционных проектов, какой она в принципе могла бы быть? Как структурировать сделки, как выстраивать эффективные коммуникации с банками, соинвесторами и продавцами проектов? Как снижать риски инвестирования в проекты и получить лучшие практики инвестирования в проекты? 💡 Знания, дающиеся на программе, позволят вам построить эффективную систему поиска и отбора проектов и в итоге принимать обоснованные решения, избегая многих ошибок. 3️⃣ Финансовые аналитики, уже работающие в девелоперских и инвестиционных компаниях. Для специалистов с хорошей финансовой базой программа станет мостом к позиции инвестиционного директора. Между прочим, я знаю как минимум трех финансовых аналитиков, ставшими инвестиционными директорами крупных инвестиционных и девелоперских компаний. 📊 Ваши текущие навыки финансового моделирования и понимание проектов в сочетании со знаниями, которые будут даны на программе, сделают вас исключительно ценным специалистом с перспективой роста. 🏁 Программа стартует 1 октября (следующий четверг). В группе осталось всего 6️⃣ мест из 🔟. Ажиотаж... 🔥 Если увидели себя, не теряйте времени, чтобы забронировать своё место в группе!

🎈UBS выпустил новый индекс пузырей. Пузыри от UBS знамениты тем, что никогда не лопаются. Что внутри индекса 2026 года: 🔹 «Высокий риск» хлопа - только у швейцарского Цюриха (1,69) и японского Токио (1,54) 🔸 Прошлогодний лидер Майами сполз на третье место, в зону «повышенного риска», и там же Дубай, Женева и новички индекса - Сеул и Лиссабон 📢 Я же из года в год пишу: индекс пузырей UBS - это PR-инструмент швейцарского банка, а не прогноз и не аналитика. Швейцарцы годами называют «пузырями» одни и те же города. Цюрих возглавлял рейтинг ещё в 2023-м, Токио четвёртый год подряд на втором месте. Хлопа пузыря там как не было, так и нет. 🤷 Самое интересное: UBS фиксирует в отчёте, что индекс не предсказывает, случится ли коррекция / хлоп / обвал. А на хрен он тогда нужен?! Значит, ориентироваться на него нельзя - фуфло это, а не индекс. 🎓 В этом меня поддерживает нобелевский лауреат по экономике Юджин Фама. Он рассказал как-то такую байку: в Стэнфорде профессорам показали графики цен на сельхозпродукцию, и учёные быстро нашли на них пузыри. Потом выяснилось, что данные сгенерированы случайно, а пузыри были плодом воспаленного воображения профессоров. Более того, как-то в интервью Фама признавался, что само слово «пузырь» его бесит и утверждал, что пузырь можно опознать только после хлопа, а не до. 💰 А есть еще интересное мнение Джорджа Сороса. Он говорил, что когда видит, как формируется пузырь, то спешит в него инвестировать. И это, по его словам, «не иррационально». Пузыри обычно становятся больше и живут дольше, чем думает большинство людей. 🧓🏻 По словам Джорджа: люди будут лихорадочно докупать пузырь ещё неопределённо долго поддерживая в нем воздух, потому что их одноклассник «дурачок Вовочка» разбогател на пузыре. Поэтому из зависти люди принимают плохие решения и берут лишние риски, а пузырь только раздувается. 🎯 В общем, я-то думал, что рынки Майами, Токио и Цюриха, наконец-то лопнут, случится обвал, и я, наконец-то, куплю себе квартирки в этих городах по $300/м2... но нет. Города остались в индексе, но ничего не лопнуло. Ну как так то?! Я уже диваны заказал... ✅ Итого: если какой-нибудь эксперт ссылается на индекс пузырей UBS, смело игнорируйте. Это просто сотрясание воздуха со ссылкой на авторитетный швейцарский бренд.

❗Друзья, напоминаю - на выходных выставка MIPIF. ⌚Выделите время на посещение этого полезного во всех смыслах мероприятия.

📉 Б1 (бывшая российская практика EY) опубликовала «Ретейл-барометр» - ежегодный опрос о настроениях в розничной торговле. 54% ретейлеров ждут, что в 2027 году вести бизнес будет тяжелее, чем сейчас. Роста бизнеса ожидают только 18% ритейлеров против 29% год назад и 47% в 2024 году. Текущее состояние 67% опрошенных оценивают как «непростое», еще 21% - как тяжелое. 🛒 Основное давление на бизнес розничной торговли оказывает трафик: о снижении посещаемости сообщили 68% компаний. Примерно половина при этом зафиксировала рост среднего чека на 5% и более, однако 44% отмечают переход покупателей на более дешевые товары и интерес к СТМ сетей. 🏪В опросе участвовали 77 компаний - вся розница, а не только продуктовая. Но продуктовые сети в этой картине стоят особняком, что видно по отчетности за первое полугодие 2026 года. 📈 X5 Group: выручка 2,48 трлн рублей, +10,5% г/г, сеть выросла до 30 604 магазинов, +8,6% г/г. Во 2 квартале LFL-трафик вернулся в положительную зону во всех трех сетях - ровно то, чего нет у розницы в целом. 📈 Лента: выручка 648,5 млрд рублей, +26,2% г/г, LFL-продажи во 2 квартале +6,5%. Торговая площадь выросла на 41,1% г/г, правда во многом за счет сделок M&A, а не органики. 📈 «О'КЕЙ Групп» с сетью «ДА!»: выручка 43,3 млрд рублей, +10,4% г/г, LFL +6,6%, рентабельность по EBITDA 9,6%. ⚠️ Но не всё так однозначно: у Магнита LFL-продажи сопоставимы с конкурентами, но при нулевом LFL-трафике, а долговая нагрузка выросла до 2,9х EBITDA против 1,08х у X5. 🍏 Тем не менее, россияне продолжают стабильно покупать еду и формировать выручку продуктового ритейла, и это ровно тот механизм, на который делаем ставку мы в SimpleEstate. Поэтому общий пессимизм розницы не отменяет того, что качественный ГАБ с федеральной продуктовой сетью остается одним из самых предсказуемых активов на рынке.

❌ А мы не платим налоги! 😳 Помню первый раз это услышал в начале 2000-х и прямо удивился! Как так? Были тогда у меня знакомые-рантье, которые прямо отрицали необходимость платежей государству. Где они сейчас...? ✴️ Оказалось, что такие люди всё ещё есть. Один ИП владел помещениями и сдавал их в аренду, но «неофициально», то есть получал арендную плату кэшем, а о доходах в налоговую не сообщал. Его философией, вероятно, было «отрицалово». 📋При этом ОКВЭД у ИП был 68.20, т.е. аренда и управление собственным или арендованным недвижимым имуществом. 🔍Налоговая инспекция в какой-то момент заметила нашего ИП с его недвижимостью и собрала доказательства правонарушения:  🔹Допросила свидетелей;  🔹На основании допросов определила суммы арендных платежей и сроков оплаты;  🔹Рассчитала налоги к выплате исходя из полученных сведений + пени.  👨‍⚖️ Дальше - суд. Неожиданно судебное решение оказалось не в пользу налоговой инспекции: ненадлежащие доказательства, то есть показаний свидетелей было недостаточно для исчисления налога. 📶 Аппеляции, касации... И наконец, Верховный суд РФ постановил: 1️⃣ Сумма налога, подлежащего уплате в бюджет, может определяться расчетным способом на основании имеющейся у налогового органа информации о налогоплательщике, а также данных об иных аналогичных налогоплательщиках. 2️⃣ Если налогоплательщик не согласен с размером доходов и расходов, то бремя доказывания возлагается на него самого 3️⃣ Показания свидетелей можно использовать в качестве доказательств сумм дохода ☝️Вывод: пора бы легализоваться, но некоторые люди продолжают наплевательски относиться к налогам или в принципе стараются уклониться от почетной обязанности. Увы, налоговая не дремлет и жестко наказывает нарушителей. 📜 Для любителей первоисточников: ОПРЕДЕЛЕНИЕ ВС от 7 июня 2024 г. N 309-ЭС23-30097

Вануату отобрало паспорт у Эндрю Тейта 🇻🇺 Власти Вануату аннулировали гражданство одиозного блогера Эндрю Тейта и выданный ему паспорт. Документы он получил в 2022 году по местной программе гражданства за инвестиции, с минимальным взносом в $130 тыс. 🔍 Громко эта история прозвучала еще в 2025 году, когда выяснилось, что паспорт Тейт оформил ровно в то время, как в Румынии против него уже шло расследование. Тогда Citizenship Commission заверила, что заявка прошла все положенные проверки, а гражданство выдано строго по действовавшей процедуре. 🔄 Прошло чуть больше года - и решение пересмотрено. Аннулированы и гражданство, и паспорт, выданный на его основании. Сам Тейт сейчас находится под стражей в США и оспаривает экстрадицию в Великобританию. Обвинения он отрицает, приговора ни в одной юрисдикции пока нет. ☝️ Для Вануату это пока единичный случай. Для сравнения, в Турции лишение инвестиционного гражданства уже поставлено на поток: в августе МВД страны сообщило, что турецкие паспорта потеряли 6 134 человека, включая членов семей инвесторов. 👀 Инвестиционный паспорт по-прежнему может быть элементом диверсификации, особенно для законопослушных людей. Но в Вануату прецедент лишения гражданства уже есть. Просто стоит это иметь в виду.

Цифровой рубль: налоговая приготовилась 🧾 Цифровой рубль запустили три недели назад. И уже есть «новости». 📅 С 1 сентября системно значимые банки обязаны дать клиентам доступ к платформе. Для граждан счёт пока добровольный, для крупного ритейла - уже нет: продавцы с выручкой свыше ₽120 млн за 2025 год и эквайрингом в системно значимом банке обязаны принимать цифровые рубли. С сентября 2027 года порог опустится до ₽30 млн, с сентября 2028-го - до ₽20 млн. 🔍 Ещё 19 августа ФНС обнародавала три приказа. С 1 июля 2027 года в выписку по счёту цифрового рубля, помимо суммы, назначения и сторон платежа, попадут IP- и MAC-адрес, номер телефона и данные SIM-карты устройства, с которого ушёл платеж. Запрашивать выписку налоговая будет в том же порядке, что и по обычному счёту. То есть это прямо цифровой след и возможность тотального контроля за операциями с цифровыми рублями. ⚠️ В общем, если вам кто-то захочет подсунуть цифровые рубли - подумайте, прежде чем их принять. Как только начнёте тратить цифрорублики, каждый ваш перевод будет виден налоговой.

🫶Налоговая душит: арендодателей жилья пытаются вывести из тени 🏢 Федеральная Налоговая Служба резко усилила контроль за собственниками жилья, сдающими квартиры в аренду. Информацию о нелегальных арендодателях ФНС теперь получает не только от недовольных соседей, но и от банков, порталов объявлений и госорганов. 🚔 И увы, не только от них. В Москве к поиску нелегальных арендодателей подключаются участковые. Они выясняют, кто фактически живёт в квартире, берут объяснения у жильцов, запрашивают договор найма и передают сведения в ФНС. 💻 Вообще, главным драйвером ужесточения контроля стала масштабная цифровизация налоговой службы. Налоговики перешли от выборочных проверок по жалобам к системному анализу данных из многочисленных источников. В ФНС автоматически поступают сведения о всех банковских транзакциях, система отслеживает регулярные платежи, характерные для арендной платы, а также мониторит объявления на специализированных сайтах. 📋 Особое внимание уделяется договорам аренды, зарегистрированным в Росреестре. С октября 2024 года Росреестр обязан предоставлять в ФНС информацию о зарегистрированных сделках с недвижимостью, включая договоры аренды сроком от года и более. Это заставляет арендодателей заключать краткосрочные договоры, чтобы избежать регистрации. 💰 Подозрения вызывает и владение несколькими объектами недвижимости - собственник двух и более квартир автоматически попадает в зону повышенного внимания. Уже зафиксированы случаи массовой рассылки уведомлений владельцам нескольких квартир с призывом подать налоговую декларацию. 🏙 Мэрия Москвы составила список из 154 тыс. трудоспособных горожан без официальных доходов, но с большим количеством недвижимости и транспорта. Город оценивает налоговый потенциал их имущества и передаёт данные в ФНС. В выборке, например, есть владельцы 50 квартир и 70 машин при нулевом официальном доходе. ⚖️ Сам факт того, что в квартире кто-то живёт, ещё не повод для доначисления - налоговой нужно доказать получение денег и установить сумму. Но если доказала - доначисление, плюс пени и штрафы... 🤔 Как это относится к частным инвесторам в недвижимость? Получать арендную плату за жильё переводом на карту становится небезопасным - штрафы, пени, нервы... Наличные? Тоже возможны сюрпризы, потому что государство научилось получать сведения по косвенным источникам. В общем - оформи ИП / самозанятость и спи спокойно. 👍 Сплю спокойно! 🔥 Сплю беспокойно. 👀 Вообще не сплю...

🔮 Профессия: профессиональный предсказатель апокалипсиса - блогер, который каждый квартал выпускает посты, видео и аналитические исследования с одним и тем же посылом: «Скоро хлоп пузыря!». Экономические показатели, графики, сравнения с США 2008 года, японским пузырём 1990-х и т.д. 🙄 Но хлопа не наступает! Объяснение обычно простое - это заговор. Рептилоиды / правительство / банкиры / застройщики сговорились и искусственно оттягивают хлоп. Но ничего - рано или поздно! 💥 И вот (спустя годы ожидания) хлоп действительно случается! Это же просто праздник какой-то. Рынки падают, инвесторы теряют деньги, компании банкротятся, а предсказатели торжествуют: «Я это предвидел!». Но маленькая деталь. Хлоп должен был случится по «японскому сценарию», а случился из-за пандемии COVID-19, поноса или золотухи! ⚡ Сломанные часы дважды в день показывают правильное время. И вообще, победителей не судят. 🧠 Но почему, собственно, предсказатели хлопов популярны? Это же шарлатаны и манипуляторы? Почему аудитория годами слушает одно и то же? Некоторые посмеиваются, конечно, но есть и адепты, которые верят. ❗Существует психологическое объяснение. Учёные называют это negativity bias - предрасположенность к негативу. Негативные события и переживания более значимы для человека, чем позитивные. Плохие новости привлекают больше внимания, чем хорошие. 🤗Читая плохие новости, человек получает информацию о том, как избежать рисков и экономических потерь. Наш мозг эволюционно настроен искать опасность — это помогало выживать предкам. Поэтому прогнозы катастроф цепляют куда сильнее «проплаченных текстов» о долгосрочном росте. 🫣 Люди хотят, ищут предсказаний коллапса, поглощают свежие новости о скором крахе и обвале. Ну а раз так, то кушать подано! 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Верю в лучшее! 👀 Это всё хорошо, но когда крах???

📱 На канале SimpleEstate вышел интересный пост о том, как оценивать покупку ГАБ с супермаркетом на фоне тревожных новостей о ритейле. 💬 Главный тезис: проблемы ритейлера НЕ РАВНО проблемы конкретного магазина. 🧲 Например «Магнит»: чистый убыток ₽16,65 млрд по итогам 2025 года - на первый взгляд пугающая цифра. Но выручка при этом выросла на 15,3%, EBITDA - ₽169,3 млрд, а сеть добавила почти 1 800 новых магазинов. Убыток объясняется высокой стоимостью обслуживания долга, а не тем, что бизнес «Магнита» рушится. 🏬 Для инвестора важна не строчка «чистая прибыль» в отчётности всей сети, а то способен ли конкретный магазин в конкретной локации платить арендную плату. 📍То же самое с закрытиями - крупные сети («Вкусвилл», например) постоянно чистят слабые локации и открывают магазины в новых, так что закрытие конкретного магазина обычно говорит об экономике места, а не о проблемах всей сети. 🔍 Что смотреть при покупке ГАБа с супермаркетом: 🔹 товарооборот магазина. Для продуктового ритейла ориентир по арендной нагрузке — порядка 4–7% от товарооборота. 🔹 ликвидность помещения - легко ли заменить арендатора, если тот уйдёт (первая линия, отдельный вход, разгрузка, мощности, планировка) 🔹 условия договора - срок, индексация, гарантированный минимум, обеспечительный платёж, право досрочного расторжения по инициативе аренлатора 🔹 рыночность ставки - завышенная аренда сегодня может обернуться пересмотром условий завтра 🔹 состояние арендатора - EBITDA, денежный поток, долговая нагрузка, динамика сети, а не одна цифра прибыли 🔹 цена покупки - высокая доходность почти всегда компенсирует какой-то риск, который стоит поискат и найти заранее 👍 Поэтому при покупке ГАБ гораздо важнее понять, сколько зарабатывает именно этот магазин, насколько комфортна для него аренда и что произойдёт с помещением, если текущий арендатор всё-таки уйдёт. ✅ Именно анализ конкретного объекта в конкретной локации, а не только анализ финансовой отчётности ритейлеров, позволяет отделить реальный инвестиционный риск от новостного шума вокруг бизнеса арендатора.

А как там дела у Джорджа Сороса? 👽 Главный иллюминат и рептилоид планеты немного отвлекся от управления мировым правительством и проворачивает инвестиционные сделки на рынке недвижимости Нью-Йорка. Докатился на старости лет! 🏛️ Soros Fund Management выставил на продажу историческое здание, памятник архитектуры Argonaut Building на West 57th Street на Манхеттене. Здание досталось Соросу за долги - прежний собственник не смог расплатиться по кредиту. 📋История началась ещё в 2015 году, когда инвестор Eretz Group купил здание у ливанского девелопера M1 Real Estate за $214 млн. (из них долг $145 млн от немецкого Aareal Bank AG). С 2011 года фонд Сороса Open Society Foundations (* организация признана нежелательной в России) арендовал это здание целиком - все 14,5 тыс м2. 💵 Уже в ноябре 2023 года Сорос выкупил этот кредит у германцев, а в апреле 2024-го Soros Fund Management подала иск об обращении взыскания на залог. В сентябре 2026-го здание перешло к Соросу по решению суда. 💼 И вот наконец, Сорос продает здание. Запрашиваемая цена - около $100 млн, порядка $5280 за м2 или по ₽444 тыс/м2. 🏗 Что интересно, в презентации покупателям предлагается не искать нового офисного арендатора, а переделать здание под жильё. То есть потенциальные покупатели - это девелоперы, а не инвесторы в ГАБ с арендатором-Соросом.

📊 Инвестиционный директор в недвижимости - это топ-менеджер, который руководит развитием компании и отвечает за эффективность проектов. 💰 Основные обязанности инвестиционного директора включают оценку и отбор проектов, привлечение финансирования, участие в управлении инвестиционным портфелем и стратегическое планирование. Ежедневно ИД анализирует потенциально интересные проекты, готовит презентации по проектам и формирует точку зрения акционеров о целесообразности инвестиций в тот или иной проект. Команда у ИД небольшая (финансовый аналитик, маркетолог-аналитик, администратор - а иногда и того меньше). 1️⃣ Первая и главная задача инвестиционного директора - поиск проектов, подходящих под профиль компании, и их прединвестиционный анализ. ИД достаточно быстро (в течение 2-5 дней) необходимо сформировать обоснованное мнение (в виде инвест.презентации) по тому или иному проекту, чтобы принять личное решение о его целесообразности и вынести его на обсуждение акционеров / инвест.комитета. 2️⃣ ИД должен «дотащить» сделку. Приобретение проекта - как правило, трудный процесс, связанный с пересечением интересов внутри компании и вовне. ИД должен заставить многочисленных участников сделки 🅰️ шевелиться 🅱️ захотеть ее совершения 3️⃣ Критически важной задачей является структурирование сделок и привлечение финансирования. Инвестиционный директор принимает участие в переговорах с банками и инвесторами, готовит инвестиционные меморандумы и формирует оптимальную структуру капитала для каждого проекта. 🔄 Внутри компании инвестиционный директор взаимодействует с широким кругом людей: акционеры, генеральный директор и совет директоров (если есть), инвест.комитет, финансовый директор, глава юр. департамента, директор по строительству, коммерческий директор, будущий управляющий проектом и т.д. 🌐 Не менее интенсивны и внешние коммуникации: переговоры продавцами проектов, общение с банками об условиях кредитования, поиск со-инвесторов для проектов, работа с консультантами и аналитиками для оценки рыночных тенденций, взаимодействие с брокерами для поиска потенциальных проектов и т.д. 🙄 Фактически инвестиционный директор формирует вектор развития компании и ее специализацию, в том числе определяет ее будущее на 3-5 и более лет. 🎯 Для успешной работы инвестиционному директору необходимы как твердые навыки (инвестиционный анализ, понимание рынка недвижимости, знания в смежных сферах), так и мягкие компетенции (стратегическое мышление, навыки ведения переговоров, умение принимать решения). 🪪 Кстати, я с 2017 по 2022 год (и фактически ранее) занимал эту должность в крупной инвестиционной компании с фокусом на девелопмент и редевелопмент. 🚀 Я собрал весь свой опыт в обучающую программу «Инвестиционный директор в недвижимости» - 12 блоков о том, как искать, оценивать, финансировать и сопровождать инвестиционные проекты в сфере недвижимости. ⏳ 1 октября 2026 года (через 8 дней) стартует последний поток, пока мест в группе 9 (из 10). 👉 id.atsogoev.com ⬜

🏢 На рынке инвестиционной недвижимости Москвы в последнее время случились сразу три интересные сделки. УК «ВИМ Сбережения» купила у девелопера Forma (ПИК) строящийся бизнес-центр «Фрейм» у Белорусского вокзала - 69,7 тыс. м2 с вводом в 2029 году. MR Group продал неизвестному мне инвестору строящийся бизнес-центр «Линк» на Рябиновой улице - 75 тыс. м2, сдача в конце 2028 года. А «Эталон» продал небольшой бизнес-центр площадью 3,7 тыс. м2 в Южном Бутове. 💬 Меня попросили прокомментировать одну из трёх сделок для СМИ, но комментарий по техническим причинам «в печать» не попал - поэтому поделюсь своими мыслями здесь. 💭 «ВИМ Инвестиции» - институциональный инвестор, которому сегодня нужно вложить деньги во что-то, что точно принесёт рентный поток уже завтра. ☝️У инвестиционного директора крупного институционального инвестора - куча возможностей и необходимость потратить десятки миллиардов рублей. Склады, ТЦ, Light Industrial, жильё, офисы, гостиницы. Выражаясь метафорами, карт в колоде много, а вот козырей... ❓ Со складами всё понятно: сегмент сейчас находится под давлением, страховки сильно (почти в 2 раза) уменьшат доходность сегмента. Склады перестали считаться безопасным активом - это сегодня в проблемной зоне только Ozon и Wildberries, а что будет завтра? На инвестиционном комитете такой актив сейчас будет сложно защитить: слишком неопределенности. ❓ С торговыми центрами не лучше: это класс активов, который годами находится под давлением и продолжает сползать по направлению ко дну. ❓ Light Industrial институциональным продуктом для институциональных инвесторов пока не стал, хотя отдельные девелоперы пытаются его институционализировать. Есть на рынке исключение в виде «Альфа-Капитал», но пока это именно исключение. ❓ Финансирование жилья тоже отпадает: раньше (8 лет назад) институционалы охотно покупали квартиры в новостройках оптом на ЗПИФы, но сейчас ситуация изменилась - продажи просели и что там случится дальше непонятно ❓Стрит-ритейл? Чтобы вложить хотя бы ₽2-3 млрд придется купить 5-6 объектов, при этом ошибиться достаточно легко, один из сложнейших сегментов для анализа. ❓Гостиницы? Бизнес подрывают высокие и сложно компенсируемые расходы и спад туристического потока в связи с неспокойным небом. ❗Офисы в Москве - это, по сути, сейчас единственный актив, в который институциональные инвесторы верят и который реально пройдет инвестиционный комитет. ⚖️ Так что это не офисы такие хорошие, это фон не очень. Во всяком случае для институционалов. 👍 Спасибо, Кэп. 🔥 Беру офисы на всю котлету! 👀 Похоже на сдутие пузыря...