Pro недвижимость. Smarent

⛽️ "А что, так можно было?" - Мосбиржа боится последствий дефолта Евротранса Пока мы готовили выпуск об исторической памяти и почему россияне выбирают квадратные метры, а не фондовый рынок, прилетела очень показательная новость.

Глава набсовета Мосбиржи Сергей Швецов предупредил о рисках для рынка облигаций из-за дефолта ЕвроТранса: дефолт одной компании может стать «концом» для всего рынка облигаций, если парламент не проведёт расследование.

Что произошло? Евротранс, крупная топливная компания, она же сеть заправок "Трасса", допустила самый настоящий дефолт по всем 10 выпускам облигаций. А это почти 30 млрд рублей. При этом у неё был хороший, не трешовый рейтинг, а брокеры активно продвигали её бонды (92% облигаций оказалось в руках именно физлиц). И теперь председатель набсовета МосБиржи видит реальный риск того, что выстроится очередь желающих сделать так же. Когда мы записывали выпуск, главный вопрос был: почему человек с деньгами выбирает не акции и облигации, а недвижимость? ЕвроТранс дал ответ на практике. Можно купить облигации с рейтингом и рекомендациями брокеров, а потом обнаружить, что денег нет, и не факт, что можно что-то вернуть (держатели облигаций попадают в третью очередь кредиторов) - здесь нет эскроу или бетона, который если и не даст прибыль, то по крайней мере защитит от убытков. Именно поэтому для российского инвестора бетон - часто не про доходность. А больше про доверие. А выпуск посмотрите - там как раз об этом.

👉🏼 17 сентября выступаю на форуме ТИШИНА 2.0 Будем говорить о деньгах, недвижимости и капитале. А также разберём главный вопрос: что сейчас делать со своими деньгами, если старые правила уже не работают, а новые ещё не появились? 17 сентября, 11:00 МСК, онлайн. Участие бесплатное. Если хотите разобраться, что происходит с рынком, куда движется капитал, где сейчас есть возможности и как не потерять деньги, присоединяйтесь. 👉 Зарегистрироваться

СРЕДЫ не будет. Скорее всего, будет ПИК+ Давно обсуждали, что СРЕДА будет строить жилой комплекс бизнес-класса возле метро «Варшавская». Теперь, судя по всему, проект будет реализовывать ПИК под брендом ПИК+. Возможно, это будет первый проект бизнес-класса под этим брендом. А значит, я бы не рассчитывал на низкую цену на старте. Ожидаю, что он будет дороже ЖК «Москворечье», а возможно, и дороже готовых квартир на вторичке в ЖК LIFE Варшавская. И здесь интересно: сколько будет стоить ожидание? Если готовую квартиру рядом можно купить дешевле, у новостройки должны быть понятные преимущества - в качестве продукта или условиях покупки. Одной приставки «плюс» для этого мало. Кстати, ранее ПИК рассматривал продажу этой площадки с разрешением на строительство. Почему в итоге решили строить сами - вопрос. Моя версия: покупателя на желаемую цену не нашли, а новый проект нужен, чтобы поддерживать объём продаж. Но пока это предположения. Дождёмся официального позиционирования, цен и условий - тогда и сравним с соседями. Ждём старт. Как всегда, расскажем о нём в нашем боте «Старты продаж».

⚡️ Почему умные люди продолжают покупать квартиры? Можно получать 20% годовых на фондовом рынке. Можно собрать портфель из акций и облигаций. Можно получать проценты по депозиту. Но когда у россиянина появляется крупная сумма, очень часто он делает совсем другое: покупает квартиру. Почему? Потому что за последние 35 лет мы получили слишком много уроков о том, что деньги могут быть на счёте, актив может принадлежать вам, а воспользоваться ими всё равно не получится. В новом выпуске разберем, откуда взялось это недоверие к фондовому рынку, почему квартира стала для многих чем-то вроде сейфа и действительно ли недвижимость сегодня может защитить капитал. ✅ Видео уже доступно по ссылке

🚇 Метро в Мытищах, Балашихе.... Цены на квартиры +20% ? А если +0%? 9 сентября Собянин объявил о продлении метро сразу по семи направлениям: в Мытищи, Красногорск, Химки, Ленинский округ, Одинцово и Балашиху.

В пресс-релизах правительств Москвы и области говорится о планах строительства 12 станций до 2035 года: Красногорск | Рублево-Архангельская линия: «Красногорск», «Изумрудные холмы» Химки | Таганско-Краснопресненская линия: «Химки», «Куркино» Мытищи | Калужско-Рижская линия: «Мытищи» Балашиха | Арбатско-Покровская линия: «Восточный», «Балашиха» Ленинский округ | Люблинско-Дмитровская: «Развилка», «Володарское шоссе»; Бирюлевская: «Клубничные поля», «Лопатино», «Дрожжино» Одинцово | Филевская линия: «Сколково»

И сразу появились прогнозы о резком росте цен на жилье. Вроде бы логично. Но метро влияет на стоимость недвижимости гораздо хитрее. 🔸Если в городе уже есть МЦД, новая станция может почти ничего не дать всему рынку. Как например, в Химках, Красногорске и Одинцове. Здесь могут немного выиграть конкретные районы, которые сегодня находятся далеко от станций МЦД. 🔸А вот там, где рельсового транспорта вообще нет, эффект может быть намного сильнее. Например, в части Ленинского округа будущие станции фактически создадут новую транспортную доступность. 🔸Но есть места, которые находятся между этими сценариями - Мытищи и Балашиха . В обоих городах есть железная дорога, но МЦД пока охватывает их лишь частично. Поэтому метро даст максимальный эффект тем районам, которые сейчас хуже связаны с Москвой и станциями МЦД. То есть метро не просто поднимает цены. Оно перераспределяет их внутри города. Поэтому квартира в 7 минутах пешком от будущей станции и квартира в 3 км от нее могут получить совершенно разный эффект. 👉 Хотите, проведем отдельный эфир и разберем: конкретные ЖК, которые могут реально выиграть от будущего метро, и когда правильнее заходить в эту инвестицию. Давайте соберем 500 огоньков 🔥

⚡️Официально: глава с конференциями SMARENT - закрыта Спасибо всем, кто пришел. Уверен, что вы подчерпнули для себя много пользы 🔥 По традиции, фото по ссылке , ищите себя, публикуйте в своих соц. сетях и отмечайте Smarent. Теперь ждем всех на мероприятиях Smarent Community 😉

🙌 Покупать или ждать? Вчера прошла последняя большая конференция SMARENT, на которой вы задавали мне и другим спикерам множество интересных вопросов. Сегодня в 21:00 отвечу на те, на которые не успел ответить на конференции, а также на вопросы от тех, кто не смог присутствовать вчера. Вопросы получились довольно интересными и разными, поэтому уверен, что ответы будут полезны всем. 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

Хоть что-то стабильное сейчас 😉 🔑 Ключевая ставка — 14%

Завтра, 12 сентября, пройдёт последняя большая конференция Smarent. Да, последняя. Мы решили изменить формат наших встреч. Больше пяти лет мы собираем клиентов и подписчиков офлайн. Начинали со встреч на 15–20 человек. Постепенно участников становилось больше, а с 2024 года это уже полноценные конференции: большие залы, сильные спикеры, обеды и общение на целый день. Для меня это важная часть истории Smarent. Многие из вас за это время стали нашими клиентами, партнёрами и друзьями. Спасибо вам за доверие, вопросы и обратную связь — всё это помогало расти и мне, и компании. Сегодня Smarent — большая сервисная компания. И сейчас я хочу максимально сосредоточиться на качестве наших услуг и результатах клиентов. Поэтому с октября наши офлайн-встречи переходят в формат Smarent Community — небольших экспертных групп. Там можно подробнее разбирать конкретные объекты, обсуждать условия покупки, делиться опытом и переходить от аналитики к действиям. Воскресные стримы остаются. А расписание встреч Community будем публиковать на сайте и здесь, в Telegram. Завтра хочу ещё раз собрать вас на большой конференции. Увидеться, поговорить о рынке недвижимости и о том, с чем мы входим в 2027 год. В благодарность за вашу поддержку предусмотрели специальные условия: — Подписчикам Boosty — скидка 50% от действующей цены билета. Промокод уже отправил всем в личные сообщения на Boosty. Наши клиентам Smarent, которые совершили сделку со Smarent в 2026 году, — скидка 20%. Промокод можно получить у своего менеджера. Программа и билеты: https://smarent.com/conference-2026 ❗️ Буду рад увидеться завтра! P. S. Если вы уже устали от рекламы нашей конференции — понимаю 😉 С большими конференциями заканчиваем, а вместе с ними и с ежегодным марафоном их анонсов.

⚡️В эту субботу увидимся на конференции Смарент, а в воскресенье, как всегда, на прямом эфире На конференции у вас будет возможность задать вопросы мне и другим спикерам и обсудить то, что действительно вас волнует. А если прийти на конференцию не получится, присылайте свои вопросы заранее. Я соберу их и отвечу на них во время воскресного эфира. Можно спрашивать про рынок недвижимости, инвестиции, ипотеку, аренду или любую другую тему, связанную с рынком недвижимости. Постараюсь ответить на все вопросы максимально подробно 🙌🏼 Задать вопрос: smarent.com/questions-youtube

📹 Снялся в новом выпуске шоу "Не в метрах счастье" от Авито Недвижимости. Сразу предупреждаю: это контент строго для риелторов и агентов. Если вы инвестор в недвижимость, то этот выпуск лучше не смотреть😉 А вот если хотите стать агентом - точно посмотрите. Вместе с Игорем Бондаренко и Викторией Сафроновой обсуждали личный бренд и публичность в нашем бизнесе: ▪️ Действительно ли предпринимателю нужен личный бренд? ▪️ Зачем строить вокруг себя комьюнити? ▪️ Где заканчивается публичность ради бизнеса и начинается публичность ради публичности? Для меня это близкие темы: Смарент, YouTube, Telegram, встречи и конференции - всё это часть моей ежедневной работы. Поэтому было интересно обсудить, зачем мы вообще выходим в публичное поле и что это даёт бизнесу. ➡️ VK Видео ➡️ YouTube ➡️ RUTUBE

Гранель и А22: похоже, есть движение и шанс на достройку На Автозаводской, кажется, начинается что-то интересное. Компания Гранель (точнее, СЗ "Гранель", но это детали) объявила тендер на фасадные системы для ЖК А22. Прямых заявлений о входе в проект пока не было. Но тендеры ради тендеров никто не проводит. Кратко напомню контекст. В деталях я всю ситуацию разбирал в стриме про недострои и банкротство застройщиков в наши дни 🎬 Изначально стройкой занималась смоленская Консоль. Для них это был дебют в Москве, сразу две башни бизнес-класса. ❌ Итог: за первые 10 месяцев всего 7 сделок, затем финансирование встало, долги перед подрядчиками, суды, Сбер приостановил аккредитацию. Собственных средств у застройщика на момент старта было около 3,7% от сметы. Без проектного финансирования такая история долго не живёт. Теперь в игру, судя по всему, вступает Гранель. Кстати, Максим Мудров, один из учредителей Консоли - выходец из Гранель. Как говорится, "совпадение?" Что именно произойдёт дальше, пока неясно. Но если за фасадными системами действительно стоит полноценный заход Гранель, то у А22 впервые за долгое время появляется не просто движение на стройке, а реальный шанс выбраться из истории с недостроем. Хотя и со всеми рисками смены застройщика. Почему-то есть ощущение, что это не последнее спасение на рынке, и мы входим в очень непростой период в стройке. 👉Кстати, вы бы купили здесь квартиру, если бы застройщиком действительно стала Гранель? 👍

🌍 Мир ждет еще 10 лет военных конфликтов Сегодня у меня в гостях Илья Раевский, стендап-комик, офицер запаса, бывший военный переводчик и ветеран боевых действий. В выпуске обсудили: 🔹 почему геополитика влияет на ключевую ставку ЦБ 🔹 как понять, что страна готовится к военным действиям 🔹 почему не будет полной мобилизации 🔹 что будет с экономикой после завершения конфликта 🔹 какие страны сегодня можно считать безопасными И, пожалуй, самый интересный вопрос: каким может стать мир через 10 лет? Выпуск получился информативным, интересным и, самое главное, актуальным. Рекомендую к просмотру ⚡️ ✅ Видео уже доступно по ссылке

🏠 ПИК уходит с биржи. Что это значит для рынка недвижимости Совет директоров одобрил делистинг акций ПИК с Мосбиржи. У мажоритария (компании "Недвижимые активы") и так уже 98% акций. В пятницу она предложила выкупить оставшееся у миноритариев - по 551,4 ₽ за бумагу (по рынку). Дальше по классике: голосование акционеров (видимо, формальность при такой доли мажоритария), делистинг, а следом, вероятно, принудительный выкуп у тех, кто не продаст добровольно. ПИК уже давно почти не общается с инвесторами. Поэтому делистинг выглядит логичным продолжением этой истории. Но для рынка недвижимости интереснее всего другое. После ухода с биржи у ПИКа пропадет необходимость раскрывать отчетность по МСФО как у публичной компании. А значит, будет сложнее следить за состоянием одного из крупнейших застройщиков и как меняется экономика крупного строительного бизнеса в текущих условиях. Да, публичными пока остаются ЛСР, Эталон, Самолёт и Glorax c АПРИ, но масштабы меньше. Пока же у нас есть свежая (и, видимо, последняя) отчетность по МСФО за первое полугодие 2026 года: ▪️Выручка снизилась на 11,6% год к году ▪️Валовая прибыль сократилась на 13,2% ▪️Чистая прибыль упала на 54,1% ▪️Операционная прибыль выросла на 5% ▪️Поступления от продаж недвижимости с учетом средств на эскроу обвалились почти в полтора раза до 153,3 млрд ₽. 🤔 Как думаете, зачем ПИКу вообще уходить с биржи именно сейчас? Дела супер и не хочет делиться прибылью - 👍 Всё плохо, дальше будет хуже - 😱

Эту визуализацию моей квартиры сделал ChatGPT 👀 Я постепенно начинаю ремонт в ЖК Воксхолл и завершаю дизайн-проект. Кстати, скоро выйдет ролик с приёмкой — там тоже есть что показать) У наших партнёров-дизайнеров Смарент я заказал технический проект без дорогой 3D-визуализации: планировки, расстановку мебели, электрику, развёртки стен, материалы. Стоимость — 150 000 рублей за квартиру около 60 м². А потом решил провести эксперимент: загрузил проект в ChatGPT и попросил сначала сделать объёмную планировку, а затем — визуализации каждой комнаты. Посмотрите, какое чудо получилось! И главное — это действительно очень близко к тому, что заложено в проекте. Да, есть неточности в деталях, а некоторые предметы мебели нейросеть додумала. Но представить будущую квартиру, оценить сочетание материалов и понять, нравится ли мне результат, — уже можно. Без работы дизайнера такого результата не было бы: основой стали конкретные чертежи, размеры и спецификации. А вот отдельно оплачивать визуализацию мне не пришлось. Если считать по 5–10 тысяч рублей за м², то для 60 м² получается 300–600 тысяч рублей. Здесь, конечно, нужно смотреть состав предложения: входит ли в эту сумму весь дизайн-проект или только визуализация. Для моей задачи — увидеть, как будет выглядеть квартира, — результат отличный. Считаю, что для флиппинга или ремонта с ограниченным бюджетом такой подход вполне имеет смысл: заказать качественный технический проект, а нейросеть использовать, чтобы его «увидеть». Как вам визуализация и сам проект квартиры? Стали бы платить за отдельные 3D-рендеры, получив такой результат?

❌ Зачем у россиян забирают шанс на своё жильё? Сколько версий вы уже слышали о том, как изменится семейная ипотека с 1 октября? Сегодня на прямом эфире в 21:00 поговорим о том, зачем государство снова меняет семейную ипотеку, кому это выгодно и к чему может привести. Разберём все возможные сценарии и попробуем понять, чего ждать после 1 октября. Рекомендую подключиться к эфиру всем, даже тем, у кого пока нет права на семейную ипотеку. Потому что изменения могут затронуть не только тех, кто прямо сейчас собирается покупать квартиру 😉 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

Сегодня выпуска не будет 👀 За 7 лет вы привыкли, что воскресенье - это день нового выпуска на канале. Но пришло время немного изменить традицию. Теперь выпуски будут выходить по вторникам. Уже в этот вторник вас ждёт кое-что интересное. Посмотреть кто будет новым гостем на канале можно здесь 👈🏼 А пока вы можете посмотреть подкаст с Олегом Анатольевичем Карлсоном или выпуск "К чему приведет переизбыток квартир в Москве?" Ставьте 🔥, если ждёте новое видео!

🛟 В Москве открыли сразу две набережные, и Симоновская уже движется в сторону Шагала Каждый год ближе ко Дню города мы все ждем и гадаем, какие объекты будут красиво открыты. В этот раз - сразу две обновленные набережные: сегодня Сергей Собянин открыл Крутицкую и первый участок Симоновской. И что более интересно (по крайней мере лично для меня), к 2027 году обещают дотянуть ее до набережной Марка Шагала. Если все пойдет по плану, конечно. Сама Симоновская набережная будет не просто прогулочной. Здесь разделяют транспортное и пешеходное направления, а новые участки получат по две-три полосы движения в каждом направлении. Всего в Москве уже реконструировано больше 100 км набережных. В планах еще несколько десятков. Город системно возвращает себе реку, вопрос только в темпах. Получается интересная история. Пока на набережной Марка Шагала строят парк, к ней постепенно тянут ещё и полноценную транспортную инфраструктуру вдоль Москвы-реки. Если планы реализуют, 2027-28 годы могут стать важным для всей территории ЗИЛа: район будет получать не отдельные объекты, а всё более связанную городскую инфраструктуру.

🏗 И ещё одна новость про Capital Group Девелопер планирует построить премиальный жилой комплекс на юго-западе Москвы - рядом с МГУ, Воробьёвыми горами и напротив Дворца пионеров. 📍Связанная с Capital Group компания "Талиссо" выкупила у мэрии расселённый дом по адресу: проспект Вернадского, 4, строение 1. Общая площадь участка - 3,6 га. Пока девелопер контролирует не все расположенные на нём здания, но консультанты предполагают, что под застройку в итоге пойдёт вся территория. Потенциал проекта - около 108 000 м² недвижимости. Предполагаемый объём инвестиций в строительство - 350–400 тысяч рублей на квадратный метр. 💰 А теперь главный вопрос: сколько здесь будет стоить квадратный метр? Уверен, что дороже, чем в Luzhniki Collection. Думаю, Capital Group может сразу выходить с ценой от 1,5 млн рублей за м², а дальше постепенно её повышать. Считаем будущую стоимость семейной квартиры площадью 150 м²: ▪️покупка квартиры - примерно 225–300 млн рублей; ▪️ремонт - ещё минимум 60–90 млн рублей; ▪️мебель, техника и комплектация - отдельный бюджет. Итого полноценная премиальная квартира для семьи обойдётся примерно в 300–400 млн рублей. Без учёта возможного роста цен до момента получения ключей, который здесь стоит ожидать не раньше 2030–2032 года. Вот так сегодня выглядит вход в настоящий московский премиум-класс. Добро пожаловать в инфляцию 😉