Pro недвижимость. Smarent

А когда мы в последний раз видели новый проект ПИК в Москве? Думаю, не сразу вспомните. Потому что это было не в прошлом месяце, не весной и даже не в этом году. Для "девелопера номер ноль", который годами был главным игроком комфорт-класса, такая пауза выглядит как минимум нетипично. Но логично: 👉В 1 полугодии 2026 года ПИК продал в Москве 3 485 квартир (с учетом проектов Forma и Среда). Это почти в два раза меньше, чем годом ранее, и почти в четыре раза меньше, чем три года назад.

"По итогам первого полугодия 2026 года Фонд реновации вышел на первое место в рейтингах застройщиков по объему ввода жилья как в Российской Федерации, так и в Москве. Ранее лидирующие позиции занимал ПИК", - говорится в сообщении ЕРЗ.

Что происходит? 🔸Похоже, ПИК оказался в сложной точке. Его привычный комфорт-класс постепенно сжимается: новые проекты в формате типовых "коробок" с микростудиями в Москве больше не согласовывают. Поэтому ПИК проигрывает в конкуренции Фонду реновации, который работает в более выгодных условиях на старте. 🔸Попытка перейти в бизнес-класс (через бренд Forma) требует конкуренции с компаниями, которые десятилетиями строили там сильные позиции. 🔸Плюс кардинально изменилась экономика строительства: дорогие кредиты, высокая себестоимость и отсутствие массовой льготной ипотеки сделали прежнюю модель "строить быстро, строить много, продавать в ипотеку" гораздо менее реализуемой. Что в итоге? Один из главных игроков московского рынка все активнее смотрит в регионы, где есть IT-ипотека, да и вообще можно продолжать ставить "коробки" без каких-либо излишеств и дополнительных машино-мест. Очевидно, что условия меняются и компании вынуждены адаптироваться - одни распродают земельный банк, другие перестраиваются, третьи пытаются выжить, а покупатели получают то, что осталось в пределах старой Москвы. Как раз об этом и обо всех рисках для покупателей новостроек я рассказывал вчера на вечернем стриме. Не пропустите!

Когда решил купить квартиру в 2026 году. Что будет с рынком по 2-й половине 2026 года ? Отвечу на этот вопрос сегодня на эфире в 21:00 😉

📉 Продажи недвижимости упали по всей России И это уже не просто временная просадка. Самое интересное в том, что многие до сих пор не понимают, что именно происходит с рынком. Одни ждут падения цен, другие продолжают покупать "как раньше". Но реальность уже изменилась. Когда я готовился к сегодняшнему эфиру и собирал статистику за последний год, некоторые цифры меня действительно удивили. Сегодня в 21:00 на прямом эфире разберем: 🔹почему продажи падают 🔹что происходит на первичном и вторичном рынке 🔹что происходит с рынком аренды и чего ждать дальше Если планируете покупать квартиру или просто хотите понимать, куда движется рынок, этот эфир точно нельзя пропускать. Жду всех сегодня в 21:00 👍 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK

🏭 Инвесторам пора на завод? На рынок долгосрочной аренды за три месяца вышло более 110 тысяч новых квартир. Откуда они появились? Почему аренда дешевеет, хотя ипотека остается дорогой? И при чем здесь льготная ипотека, которая закончилась несколько лет назад? В новом выпуске разберем: 🔹почему высокая ставка — это не главная причина происходящего 🔹откуда взялся рекордный объем предложения 🔹почему инвесторы стали главными конкурентами друг другу 🔹как теперь выбирать квартиру, чтобы она приносила доход и через 5 лет Осторожно, после этого выпуска вы можете по-другому посмотреть на рынок недвижимости) ✅ Видео уже доступно по ссылке

35гр карпаччо

🧭 Обновленный прогноз Банка России нам укажет путь... Если честно, я не вижу смысла воспринимать среднесрочный прогноз как компас инвестора. Я бы посмотрел на него скорее как на тренд, который мы должны учитывать. 1️⃣ Ставку снижают. Да, возможно, медленно, но снижают. 2️⃣ Может, ЦБ и не сильно хочет снижать ставку, но для восстановления экономического роста нам нужен однозначный "ключ". 3️⃣ Сейчас бизнесу и инвесторам важно понимать направление - куда мы идем. 4️⃣ Рефинансировать свою траншевую ипотеку в этом или следующем году, скорее всего, не получится. 5️⃣ Постепенное снижение ставки будет увеличивать ипотечный спрос на рынке недвижимости. Какая будет ставка в декабре 2026 или июле 2027 года - не так важно. Точнее, важно, но ответить на этот вопрос сейчас никто не может. А вот то, что ставка в 2027 году будет ниже, чем в 2026 году - факт. 👉 А выводы здесь сделать несложно: при увеличении спроса и сохранении количества предложения на рынке мы будем видеть рост стоимости недвижимости

Ключик опустили еще на 0,25 п.п. и сделали 14% Ну что, бежим с депозитов в недвижимость для сдачи в аренду под 4% годовых ?

🏠 Купить коммерческое помещение с ПВ 5% - новая схема от ПИК Заметил, что ПИК начал предлагать готовые коммерческие помещения в лизинг. Программа доступна для ИП и юридических лиц. Условия выглядят интересно: ▪️ первоначальный взнос от 5% ▪️ срок финансирования до 20 лет ▪️ возможность возмещения НДС 👈 ▪️ снижение налога на прибыль за счёт учёта лизинговых платежей в расходах👈 ▪️ без дополнительного залога ▪️ равномерный график платежей Насколько я знаю, похожие программы предлагает и FORMA. Для бизнеса это может быть интересной альтернативой обычной покупке в ипотеку или за собственные средства. Особенно если вы переживаете из-за инфляции, не хотите держать весь капитал на депозитах и рассматриваете коммерческую недвижимость как способ сохранить деньги. Но здесь важно считать не размер первоначального взноса, а полную стоимость сделки: ☑️ все платежи ☑️ удорожание ☑️ налоги ☑️ выкупную стоимость ☑️ потенциальный доход от помещения Возможно, именно сейчас стоит внимательнее посмотреть на лизинговые программы для покупки коммерческой недвижимости. А Smarent поможет выбрать помещение и правильно посчитать экономику сделки 😉

🔒 Как защитить капитал в 2026 году: личные фонды, ЗПИФы и налоговые стратегии Сегодня мало заработать капитал - его еще нужно сохранить, но так, чтобы не создавать себе лишние налоговые и юридические риски. Об этом и поговорим на ближайшей встрече Smarent Community 30 июля с Артёмом Дмитренко, управляющим партнером Dmitrenko Legal. ▪️ Как законно оптимизировать налоги в недвижимости ▪️ Кому действительно нужны личные фонды ▪️ Как работают ЗПИФы ▪️ Разберем реальные кейсы и обязательно ответим на ваши вопросы 📅 30 июля в 19:00 Участие бесплатное, но количество мест строго ограничено. Как попасть? ✅ получить приглашение от вашего брокера Smarent ✅ или оставить заявку по ссылке 👉🏼 https://smarent.com/closed-community

Тут прислали мои комментарии год назад из одного эфира и я сниму соглашусь, кроме одного - никто не ожидал, что весь рынок недвижимости так вырастет. Сейчас Портленд это не про инвестиции или сдачу в аренду. Мой пост про то , что построил застройщик FORMA как факт.

💰 1 млн рублей за метр в Печатниках. Добро пожаловать в новую реальность московской недвижимости Недавно побывал на передаче ключей в первой очереди ЖК Portland от FORMA. Это первые четыре корпуса. Хотелось понять, чкаким получился бизнес-класс на набережной в Печатниках. FORMA - новый бренд на рынке, поэтому остается вопрос, а что именно они в итоге построят? Первое впечатление: Portland очень напоминает River Park Коломенское от AEON - и архитектурой, и самой концепцией жилого комплекса у воды. Согласны? 👉Теперь к главному: это действительно бизнес-класс? Если смотреть формально - да: ✅ собственная набережная от застройщика ✅ алюминиевые окна ✅ места для бризеров и приточки (хотя самой системы нет и собственникам придётся немного "колхозить") ✅ приятные входные группы, хотя без модных автоматических дверей ✅ велосипедные места в паркинге и машино-места с возможностью установки электрозарядок (разумеется, за отдельную плату) 🤔 высота потолков в White Box 2,95 метра, после ремонта останется не более 2,8 метра. Для бизнес-класса маловато, но для сегодняшнего московского рынка уже почти норма. Управляющую компанию застройщик также поставил свою. Тариф - от 180 рублей за квадратный метр. Для новых проектов это уже не выглядит чем-то необычным, хотя часть покупателей наверняка ожидала меньшую сумму. По крайней мере, в офисе продаж их так ориентировали. ❌Что мне не понравилось: довольно скромный двор. Детям разгуляться негде. Да, застройщик компенсирует это собственной набережной и мини-яхтенной школой. Логика понятна: проводить время нужно не во дворе, а у воды. Правда, полностью эта концепция заработает только после завершения второй очереди, после 2028 года. Да простят меня жители Печатников, но прямо сейчас район сложно назвать комфортным для долгих прогулок. Большую территорию Южного порта и общую набережную должен развивать AEON, но со сроками здесь может получиться примерно как с завершением всего ЖК Шагал: в презентациях фигурировал 2030 год, а в реальности всё вполне может растянуться до 2035–2040 годов. При этом серьёзных недостатков непосредственно в самом Portland я не увидел. FORMA достаточно точно попала в свою целевую аудиторию: тех, кто хочет жить ближе к центру, но не переплачивать за район и премиум-класс. Это проект для конкретного покупателя, который хочет жить именно в Печатниках, но в современном доме и на собственной набережной. Из прямых конкурентов по продукту я бы выделил Квартал на набережной NOW от TEKTA, и лично мне NOW нравится немного больше. Можно ли заработать на Portland? Сегодня проект уже выходит на вторичный рынок. Заработать здесь, вероятно, можно, если: ▪️получить хорошую скидку на входе ▪️выбрать действительно ликвидную квартиру ▪️сделать качественный ремонт ▪️продавать уже готовый продукт Не удивлюсь, если готовые квартиры с террасами и прямыми видами на воду будут предлагаться примерно по 1М рублей за метр. Да, миллион за метр в Печатниках. Вот такая у нас инфляция недвижимости. Но если бы я выбирал инвестиционную квартиру или объект под аренду, то смотрел бы другие жилые комплексы и другие форматы квартир. А вот если вам нужен уже готовый ЖК, нравится эта локация, дети ходят здесь в школу или рядом находится работа, Portland вполне можно рассматривать. Особенно с расчётом на развитие Южного порта до 2040 года. Очень надеюсь, что хотя бы к этому времени планы реализуют. 👉Реальные цены и квартиры со скидками я выложу в нашем Telegram-боте в 15:00. Дополнительно я попросил застройщика предоставить скидку около 1М рублей на четыре квартиры специально для подписчиков и клиентов Smarent. Если вы рассматривали Portland для себя - посмотрите лоты по ссылке в боте или запросите подборку у брокера Smarent.

Кто-то сделал аккаунт от моего имени в телеграмм. Я никому не пишу и не предлагаю инвестиции или разных схемы. Вы знаете, что Смарент и Виктор Зубик так не делает 😉

😱 Недвижимость тоже приносит убытки. Мой личный провал Все любят рассказывать, сколько заработали на недвижимости. Я покажу обратную сторону. В новом выпуске разбираю свою инвестицию в студию 19 м² в NICE LOFT: сколько вложил, где ошибся и почему вместо ожидаемой прибыли потерял деньги. Даже опыт не защищает от неудачных сделок. Главное - честно разобрать ошибки и больше их не повторять. 📱 Смотреть выпуск.

🚇 Метро придёт в Восточный: кто выигрывает? Думаю, многие про такой район Москвы даже не слышали. А теперь там будет настоящее метро. И это неожиданно, потому что раньше этого проекта не было даже в долгосрочных планах, а теперь город официально подтвердил продление Арбатско-Покровской линии. Что это значит для рынка? 🔸 Девелоперы редко ждут открытия метро. Как только появляется подтвержденный инфраструктурный проект, цены и планы строительства начинают пересматривать заранее. 🔸 Сейчас новостроек в самом посёлке нет, но не так далеко строятся проекты от Самолёта и Гранель, которые получат свой буст. 🔸 Но выиграют не только новостройки. Рост транспортной доступности всегда подтягивает и вторичный рынок. А здесь транспортная доступность, а точнее недоступность, всегда была одним из основных возражений. Самое важное здесь даже не новая станция, а то, что восточное направление наконец получит альтернативу перегруженному Щёлковскому шоссе. Для жителей Балашихи, Щёлково и района Восточный это изменение качества жизни, а для инвесторов - потенциальная переоценка локации. Если давно присматриваетесь к этому направлению, откладывать решение, возможно, уже не стоит. После таких новостей рынок обычно реагирует быстрее покупателей.

Ждем недвижимость на вторичном рынке от «уехавших»? 🙅‍♂️

Уехавшим россиянам запретят пользоваться банками и Госуслугами, водить авто, регистрировать ИП и продавать недвижимость, — закон приняла Госдума

Ограничения коснутся уехавших россиян, обвиняемых в дискредитации ВС РФ, участии в деятельности нежелательных организаций и нарушении закона об иноагентах.

Если вы просто уехали из России, то не переживайте 😅

Подслушано вчера в офисе заселения ЖК Shagal

— Подскажите, дефекты в моей квартире устранили? Прошло уже 45 дней. — Не знаем. — А где узнать? — Сходите в квартиру и посмотрите. — А если не устранили? — Не знаем. — А что тогда делать? — Не забудьте оплатить коммунальные услуги. Всего доброго.

🙂 Добро пожаловать в постпродажный сервис. К сожалению, это не уникальная история одного ЖК. На рынке недвижимости так работает очень часто: пока вы покупатель - вы клиент. После получения ключей - вы уже собственник, который нужен, только чтобы исправно и в срок оплачивать работу УК, а все вопросы приходится решать самому. Причина простая: по 214-ФЗ застройщик обязан передать квартиру, но не обязан обеспечивать высокий уровень клиентского сервиса после передачи. А большинство людей покупают квартиру один раз в жизни, поэтому мотивация бороться за их лояльность и повторную покупку у многих компаний, мягко говоря, невысокая. Согласны? Ставьте лайк 👍

📈И…. рынок ожил Вчера заметно отскочили и длинные ОФЗ, и акции. Похоже, что попытка Минфина снять напряжение с фондового рынка удалась👍 Но для недвижимости здесь важен не сам рыночный отскок. Если рынок ОФЗ действительно начнет стабилизироваться, это будет позитивным сигналом для стоимости длинных денег в экономике. А значит и для ставок по ипотеке в будущем, и для условий финансирования в девелопменте. Теперь особенно важным становится заседание ЦБ в пятницу. И смотрим даже не на ставку, а на обновленный среднесрочный прогноз. 👉В последней оценке средняя ключевая ставка на 2027 год стоит на уровне 8-10%. Думаю, вполне может ждать пересмотра этого диапазона выше - например, до 11-12%. Для рынка недвижимости это, возможно, даже важнее разового решения по ставке. Потому что рынку нужны не столько быстрые снижения - хотя кто об этом не мечтает ☺️, - сколько более понятная среда по стоимости денег на горизонте вперед.

⚠️ Минфин впервые БЕССРОЧНО приостановил аукционы по размещению ОФЗ Хотя не совсем впервые: в феврале 2022 году такое уже было, и пауза продлилась около полугода. На мой взгляд, это одна из самых недооцененных новостей последних дней. Почему это важно? 👇 Последние месяцы государственные облигации заметно подешевели. Вместе с ними снижается и стоимость портфелей банков и инвесторов. Многие банки активно зарабатывали не только на купонном доходе, но и на переоценке облигаций, поэтому дальнейшее падение этого рынка никому не выгодно. Теперь Минфин фактически говорит: мы временно не будем наращивать предложение новых ОФЗ, чтобы не давить рынок сильнее. Это хороший сигнал ✅ ▪️Во-первых, государство показывает, что сейчас важнее стабилизировать финансовый рынок, чем любой ценой занимать новые деньги. ▪️Во-вторых, снижение объема новых размещений поддерживает стоимость уже обращающихся облигаций. А значит, уменьшает давление на банковский сектор, который владеет огромным портфелем ОФЗ. Для рынка акций это тоже важно: если доходности ОФЗ перестанут расти, а сам долговой рынок начнет стабилизироваться, это может поддержать и заметно упавший индекс Мосбиржи 📈 👉Для рынка недвижимости эта история тоже имеет значение. Именно доходности ОФЗ являются ориентиром для стоимости денег в экономике. Если рынок облигаций удастся стабилизировать, это станет еще одним шагом к постепенному снижению стоимости заимствований, а значит, и ипотечных ставок в будущем. Поэтому сейчас я бы гораздо внимательнее следил не столько за изменением или неизменением ключевой ставки в пятницу, сколько за тем, какие сигналы дадут Минфин и ЦБ после заседания 👀 Возможно, именно сейчас формируется новый этап для российского финансового рынка, где важнее будет не сам размер ставки, а согласованность действий денежных и бюджетных властей.