Pro недвижимость. Smarent

🏠 Сталинка или новостройка: что лучше выбрать? Высокие потолки, просторные комнаты и проверенное временем качество или современные планировки, новые технологии и инфраструктура? У каждого варианта есть свои плюсы и минусы. Но что действительно важнее при выборе квартиры? Сегодня в 21:00 в прямом эфире разберём: 🔹 Правда ли, что раньше строили лучше? 🔹 За что мы переплачиваем при покупке квартиры? 🔹 Что выгоднее покупать сегодня? А вы что выбрали бы, сталинку или новостройку? Пишите в комментариях на эфире 😉 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

Чему Москве стоит поучиться у Китая, Астаны и Дубая? Неожиданно для себя дал интервью изданию "Евразия сегодня" о развитии городов Евразии. Тема немного нетипичная для меня и канала, но напрямую связана с недвижимостью. Обсудили: ▪️Как Китай планирует новые районы ▪️Что можно перенять у Астаны с её суровым климатом ▪️Почему в Дубае для озеленения используют очищенные сточные воды. ▪️А ещё поговорили о советских микрорайонах. Кстати, некоторые решения того времени до сих пор актуальны. Моя главная мысль: построить жильё и создать полноценный город, это две разные задачи. Можно сдать миллион квадратных метров, но если транспорт, школы и рабочие места не успевают за строительством, качество жизни от этого не улучшается. И оценивать развитие города я бы стал не по объёмам строительства, а по тому, насколько удобно людям в нём жить. Кстати, разговор о советском градостроительстве натолкнул меня на идею отдельного стрима. Что лучше с точки зрения жизни и инвестиций: сталинка в сложившемся районе или квартира в современной новостройке? Сравним не только сами дома, но и инфраструктуру, качество строительства, расходы на содержание и перспективы роста стоимости. 🔥 Если хотите такой разбор, ставьте лайк!

✈️ "Самолёт" готовят к санации. Что происходит с крупнейшим застройщиком России? Сегодня первый зампред ВТБ Дмитрий Пьянов заявил, что "Самолёт" может стать первой крупной компанией в России, для которой применят новый механизм добанкротной санации. Что это значит? Проще говоря, банки попытаются финансово оздоровить застройщика без банкротства. Основной сценарий, по оценке ВТБ, - это реструктуризация долгов: изменение сроков и условий их погашения, а не передача акций банкам. Причём процесс уже идёт. 28 октября Сбербанк сообщил, что основные кредиторы "Самолёта" достигли договорённостей по программе выхода из сложной финансовой ситуации. Окончательно согласовать её рассчитывают до конца 2026 года. Почему вообще дошло до санации? ▪️ Долги по кредитам и облигациям на конец июня достигли 773 млрд ₽. ▪️ Убыток за первое полугодие составил 22,3 млрд ₽. ▪️ В 2026 году компания допускала задержки выплат по облигациям. ▪️ Ещё в начале года застройщик обращался за господдержкой на 50 млрд ₽, но прямую помощь не получил. А теперь самое интересное: кто будет решать судьбу "Самолёта"? 1⃣ Крупнейший кредитор девелопера, Сбербанк. На середину 2026 года на него приходилось около 303 млрд ₽ кредитов, или 31% кредитного портфеля компании. 2️⃣ ВТБ, второй крупнейший кредитор, прямо заявил, что будет ориентироваться на позицию Сбера. Сбер уже подтвердил работу над программой финансового оздоровления, но окончательные условия пока не объявлены. Так что ждём, какое решение предложит главный кредитор. 🏗 А что будет с новостройками? Санация не означает банкротства или автоматической остановки строек. Наоборот, её цель в том, чтобы компания продолжила работу и обслуживала долги. 👉Но для покупателей квартир главный вопрос остаётся прежним: насколько договорённости с банками помогут "Самолёту" соблюдать сроки строительства и передачи ключей. Моё мнение: ситуация показательная для всего девелоперского рынка. Если крупнейшему застройщику страны потребовалась масштабная реструктуризация долгов при участии банков, - это серьёзный сигнал. И что-то мне подсказывает, что "Самолёт" может оказаться далеко не последним девелопером, которому понадобится финансовое оздоровление. Особенно если период дорогих кредитов затянется. PS: Не забудьте посмотреть ролик, где я детально разобрал ситуацию и последствия.

🚗 Новые правила для машино-мест. Что учитывать покупателю (и собственнику) Купить машино-место за 5-8 миллионов, а потом выяснить, что зарядку на нём не поставить. Или получить требование снести шкаф, который стоял годами. И такие риски вполне реальные. Летом вступили в силу новые противопожарные правила для паркингов. И они сильно усложняют жизнь будущим (и действующим) собственникам машино-мест. ⚡️ Поставить зарядку на любое существующее машиноместо не получится. Если вы купили машиноместо, а потом решили установить зарядку, одного подключения к электричеству недостаточно. Может потребоваться переделка противопожарной защиты, причём не только вашего места, но и соседних. А это уже совсем другие расходы. УК сейчас проще эту инициативу запретить, чтобы не нарваться на штрафы. Более того, если проектом зарядки не предусмотрены, это может потребовать решения ОСС. А судебная практика о демонтаже уже есть. ⚡️ Чем глубже паркинг, тем больше ограничений. На минус втором этаже и ниже разрешена только медленная зарядка, с током до 32А. А в механизированных паркингах зарядные машиноместа вообще не допускаются. И это интересно на фоне ужесточения парковочных нормативов Москвы. Застройщикам нужно размещать больше машин, "клаусы" позволяют экономить площадь, но с зарядками возникает проблема. ⚡️ Эти же нормы регулируют еще один любимый многими элемент машино-места - шкафы на парковках. Новый СП допускает их установку, но ужесточает требования. Так, высота шкафа теперь не должна превышать 1,5 м (глубина - не более 1 м). Но есть еще один нюанс: после установки шкафа должно оставаться не менее 5,3 × 2,5 м для автомобиля. Это 13,25 м². То есть на стандартном машино-месте шкаф разместить практически негде! МЧС уже начинает требовать демонтаж шкафов, установленных с нарушениями. 💰 Что это значит для покупателей новостроек? ▪️Паркинги могут еще подорожать. Дополнительные противопожарные системы и инфраструктура для зарядок увеличивают расходы застройщиков. ▪️Выбирать машиноместо станет сложнее. Два соседних места могут стоить одинаково, хотя на одном можно установить зарядку, а на другом нет. И даже если лично вам электромобиль не нужен, будущему покупателю он может понадобиться. Поэтому возможность зарядки способна влиять на ликвидность и цену машиноместа. Главный вывод: при покупке паркинга смотрите не только на площадь, цену и удобство заезда. Проверяйте, что предусмотрено проектом именно для вашего места. Потому что рассчитывать на "потом поставлю зарядку и шкаф" может оказаться дорогой ошибкой.

🤖 Как ИИ чуть не "обанкротил" ГК Основа По отраслевым ТГ-каналам разлетелась новость о "банкротстве Основы". Рассказываю всю историю. ▪️Началось всё со спора ГК "Основа" с подрядчиком "ЕАГ Инжиниринг" примерно на 3 млн рублей. Застройщик удержал часть оплаты за выполненные работы в качестве гарантии. Подрядчик потребовал вернуть деньги, а "Основа" предъявила встречные требования из-за задержки работ. ▪️Суд встал на сторону подрядчика и взыскал с застройщика гарантийное удержание и судебные расходы. Апелляция оставила решение в силе. Вот постановление суда. ▪️В сентябре история получила продолжение. Подрядчик опубликовал уведомление о намерении обратиться в суд с заявлением о банкротстве "Основы" в течение 15 дней. Это обязательная процедура перед реальной подачей иска о банкротстве, но также этот ход часто используется как способ давления с целью добиться выплаты. Это факты. А вот дальше вмешались технологии. 🤖 Многие уже отвыкли самостоятельно читать новости целиком и полагаются на пересказ ИИ. Здесь же на пересказ ИИ положился портал отраслевых новостей, и в сообщении "намерен обратиться в суд" превратилось в "подал заявление". Самое любопытное, что исходный текст с правильной формулировкой опубликован прямо под ним. Сравнить можно здесь. Получается, ИИ сделал за кредитора следующий шаг. Хорошо, что это был не ИИ-агент с расширенными правами. По факту, процесс банкротства проходит так: ▪️ Кредитор сообщает о намерении обратиться в суд. ▪️ Кредитор подает заявление о банкротстве. ▪️ Суд признает компанию банкротом. Одно не означает другое. По состоянию на 29 октября в картотеке арбитражных дел нет ни подтверждения банкротства самого АО "ГК Основа", ни даже поданного заявления. При этом проигранный судебный спор никуда не делся. Почему подрядчику пришлось взыскивать деньги через суд и удалось ли сторонам урегулировать конфликт, вопросы открытые. Что делать покупателям квартир? Прежде всего оценивать ситуацию по своему ЖК: смотреть на темпы строительства, соблюдение сроков, финансирование проекта и юридическое лицо, с которым заключён договор. Подобные новости, безусловно, повод внимательнее проверить документы и состояние стройки. Но делать вывод, что застройщик обанкротился и квартиры не достроят, на основании одного уведомления кредитора нельзя. Особенно когда между первоисточником и читателем успел поработать искусственный интеллект.

Почему мы делаем ставку на квартиры под аренду Минэкономразвития подготовило Законопроект о долевом строительстве гостиниц. Он касается в том числе апартаментов, которые продаются как гостиничные номера. По проекту такими объектами будет управлять гостиничный оператор: ▪️ Самостоятельно передавать номер в аренду третьим лицам собственник не сможет. ▪️ Сроки и условия личного проживания будут определяться договором с оператором. ▪️ При продаже обязательства по этому договору перейдут к новому владельцу, а ограничения сохранятся в ЕГРН. Эти изменения могут коснуться и собственников уже построенных апартаментов в составе гостиниц. Для объектов, введённых до вступления закона в силу, проект предусматривает применение новых правил с 1 марта 2030 года, а до этой даты - регистрацию ограничений права собственности в ЕГРН. Это пока законопроект: окончательные условия могут измениться. Но он напоминает, насколько важно понимать, что именно вы покупаете и какие права получаете вместе с недвижимостью. Для меня базовая и наиболее понятная инвестиция в недвижимость - жилая квартира, оформленная в собственность инвестора. Её можно использовать для себя, сдавать в аренду, менять компанию, управляющую арендой, или продать, когда изменятся планы. Апартаменты или номер в гостинице тоже могут принадлежать вам на праве собственности. Однако возможности их использования и доход зависят от гостиничного режима, условий договора, работы оператора и расходов всего объекта. Такие инвестиции могут предлагать более высокую доходность. Но вместе с ней нужно оценивать дополнительные риски и ограничения. Высокая заявленная доходность = ожидание, которое ещё должно подтвердиться на практике. Именно поэтому большую часть квартир мы в Smarent подбираем клиентам под долгосрочную аренду. Нам важны понятные права собственника, реальный спрос арендаторов, расходы на содержание и возможность в дальнейшем продать объект. У квартиры тоже есть риски: простой, ремонт, изменение арендной ставки и цены продажи. Поэтому любую покупку нужно считать. 👉Но начинать я бы рекомендовал с простого вопроса: что я смогу сделать со своей недвижимостью, если мои планы изменятся?

😍 Сегодня впервые понял, почему люди влюбляются в малоэтажные дома 📸 Делюсь фотографиями со стройки ЖК "Садовническая, 69" от Balchug Estate. Замоскворечье, ЦАО, клубный дом на 160 квартир.

Генподрядчик - СУ-10. На мой взгляд, один из лучших генподрядчиков Москвы в этом сегменте.

Вот к этому проекту выражение "тихая роскошь" действительно подходит. Камерная атмосфера, центр Москвы и очень красивые виды. Но для меня есть нюанс - этаж. На пятом-шестом этаже местами почти окна в окна. Такой вайб я пока не понимаю. А вот начиная с девятого - совсем другое ощущение: город раскрывается, появляются простор и перспектива. Фото сделаны с десятого этажа. И именно отсюда я впервые почувствовал, насколько красивой может быть жизнь над невысокой застройкой старой Москвы. 💸 Ценник, конечно, кусается. Тихая роскошь - это когда тихо во дворе, а при виде стоимости квартиры хочется громко выдохнуть))

Дом сдали. Ключи выдали. А отопление? 🥶 Помните мою историю с ЖК "Воксхолл" от "Эталона"? На Boosty был выпуск о приёмке, в соцсетях - мои ролики с вопросами к отделке МОПов и фасадам. Чего стоит одна детская горка в стену. Но появилась проблема посерьёзнее. В доме нет отопления. И, судя по официальному ответу УК, горячей воды тоже. 📍 Речь о доме по адресу: Летниковская, 6, корпус 2. Ключи дольщики получали летом 2026 года. Уже конец октября. Жители обратились за объяснениями. И получили от ООО "Управление и эксплуатация недвижимости "Эталон"” ответ от 20 октября: 📄 "Отсутствие отопления и ГВС в доме связано с невозможностью заключения договора на поставку теплоносителя между управляющей организацией и поставщиком тепла ПАО "МОЭК", обусловленной невыполнением застройщиком АО СЗ "Комплект" технических условий для заключения такого договора". То есть, по версии самой УК, проблема в невыполненных застройщиком технических условиях. При этом в том же письме говорится, что тепловой пункт и сети дома готовы к подаче тепла. Батареи есть. Сети, как нам пишут, готовы. Тепла нет. Но дальше ещё интереснее. В ответе Мосжилинспекции на обращение по этому же адресу написано: 📄 "В настоящее время управляющая организация не определена". И далее - что проводятся мероприятия по выбору способа управления домом и управляющей организации. Сегодня поддержка "Эталона" сообщила мне, что УК работает с лета и застройщик передал ей дом. Я попросил документы, подтверждающие основания управления. Пока их мне не предоставили. Само по себе отсутствие выбора УК жителями ещё не означает, что она работает незаконно. Но тогда покажите, на каком основании она управляет домом и выставляет счета. 💸 По словам жителей, некоторым уже пришли квитанции примерно на 25 тысяч рублей за месяц. Хотелось бы с такой же определённостью получить дату включения отопления. Поэтому у меня к "Эталону" три простых вопроса: 1️⃣ Какие технические условия не выполнены и кто отвечает за их выполнение? 2️⃣ На каком основании сейчас работает УК и начисляет плату? 3️⃣ Когда конкретно в доме появятся отопление и горячая вода? Пара-пара-пам. Ключи получили, квитанции получили. Теперь бы ещё тепло. P. S. "Эталон", если в этой истории есть неточности - пришлите документы и пояснения. Я готов опубликовать ответ и исправления. Но главное - включите отопление: у людей идут ремонты, а холод и сырость создают риск повреждения отделки.

🏠 Должны ли родители покупать квартиры своим детям? Многие родители хотят обеспечить ребёнка жильём, помочь ему начать самостоятельную жизнь и избавить от финансовых трудностей. Но всегда ли такая помощь идёт на пользу? И где проходит граница между заботой и контролем? Сегодня у меня в гостях Александр Колмановский, психолог, специалист по семейным и детско-родительским отношениям, преподаватель МГУ. В выпуске обсудили: 🔹 Стоит ли покупать квартиру своему ребёнку и как правильно об этом ему сказать 🔹 Почему даже благие намерения родителей могут навредить детям 🔹 Как воспитать самостоятельного человека, не навязывая ему свои решения 🔹 Почему дети теряют доверие к родителям и как его восстановить 🔹 Что родители на самом деле должны своим детям Получился интересный разговор не только о недвижимости, но и о воспитании, семейных отношениях и ошибках, которые мы порой совершаем из лучших побуждений. ✅ Выпуск уже доступен по ссылке

🏠 Когда аренда дороже зарплаты Обычно здесь мы разбираем российский рынок. Но Forbes попросил меня прокомментировать европейский жилищный кризис, и в нём есть цифры, с которыми интересно сверить Москву. ▪️В Лиссабоне средняя аренда составляет 116% средней зарплаты. ▪️В Барселоне и Мадриде на жильё уходит 74% дохода. ▪️В Милане - 72%. За этими цифрами не только рост цен. Молодым сложнее начать самостоятельную жизнь, семьи откладывают переезд, а работники не всегда могут позволить себе жильё в городе, где есть подходящая работа. Моя позиция - оценивать доступность жилья по тому, сколько семейного дохода уходит на него. Число построенных квартир и объём субсидий важны, но если новых домов не хватает, поддержка спроса может толкать цены вверх. А как думаете, сколько средней зарплаты в Москве уходит на аренду однушки? По оценке Циана, около 41%

🏠 Почему все массово начали продавать квартиры? Рынок недвижимости меняется, и сейчас далеко не каждую квартиру выгодно продолжать держать в собственности. В некоторых случаях разумнее продать старую квартиру, перераспределить средства и улучшить свой портфель недвижимости. Сегодня на прямом эфире разберём, почему все массово начали продавать квартиры, какую недвижимость пора продавать и почему не всегда выгодно ждать роста цен. Жду всех в 21:00. Будет много аналитики и конкретных примеров. 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

Как должна выглядеть премиальная и эксклюзивная недвижимость по мнению застройщика ГК ОСНОВА ? Недавно ГК ОСНОВА сдала свой флагманский проект ЖК RED7 в ЦАО, где только машиноместо стоит 15М рублей в довольно простом и минималистичном стиле. Даже нет слов, чтобы это комментировать. Одни эмоции. А как вам делюкс сегмент на садовом кольце в Москве ?

❌ Поколение без квартир Ваш дед мог получить квартиру от государства. Родители - купить её в 2000-х. А вы? У вас есть работа, доход. Вы не транжира и не бездельник. Но собственная квартира всё равно кажется недостижимой целью. Проблема в вас или правила игры действительно изменились? Несколько месяцев назад я выпустил видео на эту тему. Возможно, вы его пропустили — поэтому хочу ещё раз обратить на него ваше внимание. В выпуске разбираем: 🔹 почему жильё становится всё менее доступным; 🔹 почему непроданные квадратные метры не превращаются в большие скидки; 🔹 как кризис 2008 года изменил рынок жилья в США; 🔹 почему аренда может стать постоянным образом жизни для целого поколения; 🔹 как собственная квартира превращается из привычной цели в привилегию. Квартира - это больше, чем стены. Это возможность строить планы, создавать семью и чувствовать, что у тебя есть свой дом. Если вы выбираете недвижимость или всё чаще думаете «я уже никогда не куплю квартиру» - выделите 20 минут на этот выпуск👈 А если уже смотрели, отправьте знакомым, с которыми обсуждаете цены на жильё. Возможно, они его ещё не видели.

📈 Пока все ждут обвала цен, вторичка дорожает Год назад наш брокер продал обычную однушку в панельке за 15 млн рублей. А в сентябре 2026 года аналогичную квартиру в соседнем корпусе покупатели были готовы забрать уже за 20 млн. Причём нашлись они всего за две недели! Плюс 5 миллионов за год. И никакого элитного ЖК, просто панелька 2010 года. И это не единичная история.

Сухие цифры - Количество проданных квартир - 22 - Общий вал - 422 250 850 рублей 3 квартал закрыли ударно. Новый рекорд поставлен. Двигаемся дальше

Конечно, это не значит, что любая квартира за год прибавила треть стоимости. Но и рассчитывать, что продавцы массово начнут раздавать недвижимость с огромными скидками, нельзя. А если вы сами планируете продажу? Сейчас особенно важно правильно оценить квартиру, подготовить её к выходу на рынок и не упустить покупателя. В Smarent поможем продать недвижимость по максимально выгодной рыночной цене. 📊 Больше цифр и реальных сделок в нашем сентябрьском отчёте. 🎥 А скоро в прямом эфире подробно разберём, что происходит со вторичкой, куда движутся цены и стоит ли сейчас покупать или продавать квартиру. Не пропустите!

🏦 ЦБ оставил ставку на уровне 14%. И что теперь с недвижимостью? Другого решения от Банка России никто особо и не ждал. Инфляционные риски никуда не делись, а значит, дешёвую ипотеку пока не ждём. Впрочем, рынок недвижимости к такому решению был готов. Банки уже заложили паузу в свои ставки, поэтому резких изменений после заседания не будет. Но это не значит, что рынок замер. Скорее наоборот. 🔹 Семейную ипотеку ограничили, и покупатели начали искать альтернативы. В том числе на вторичке, где выбор шире. 🔹 Рыночная ипотека постепенно оживает. Люди устали ждать идеальных условий и всё чаще покупают на тех, что есть. 🔹 Впереди конец года, традиционно горячий сезон для девелоперов. Ждём скидок, акций и интересных рассрочек. Застройщикам тоже нужно выполнять планы продаж. А когда ипотека подешевеет? Существенного снижения ставок мы бы не ждали раньше 2027 года. Не исключено, что процесс затянется и до 2028-го. Так что сейчас важнее не угадать следующее решение ЦБ, а найти объект с хорошей ценой и условиями покупки. Иногда скидка от застройщика может дать больше, чем снижение ставки на один процентный пункт.

Ключевая ставка 14% ❗️️️️️️ Сейчас все распишу, почему сохранили ставку и как это повлияет на рынок недвижимости 😉️️️️️️

💻 IT-ипотеку могут отменить уже в этом году Как сообщает РБК, власти обсуждают досрочное завершение программы льготной ипотеки для IT-специалистов. Причина вполне ожидаемая: дефицит бюджетных средств. Напомним, IT-ипотека позволяет оформить кредит под ставку до 6% годовых. При этом с 2024 года программа уже не действует в Москве и Санкт-Петербурге. Что это значит для рынка? Государство продолжает пересматривать расходы на льготную ипотеку. И если программу действительно закроют, это станет ещё одним сигналом: эпоха массового субсидирования жилищных кредитов постепенно заканчивается. Пока окончательного решения нет. Но тем, кто планировал воспользоваться IT-ипотекой, стоит внимательно следить за новостями.

💻 IT-ипотеку могут отменить уже в этом году Как сообщает РБК, власти обсуждают досрочное завершение программы льготной ипотеки для IT-специалистов. Причина вполне ожидаемая: дефицит бюджетных средств. Напомним, IT-ипотека позволяет оформить кредит под ставку до 6% годовых. При этом с 2024 года программа уже не действует в Москве и Санкт-Петербурге. Что это значит для рынка? Государство продолжает пересматривать расходы на льготную ипотеку. И если программу действительно закроют, это станет ещё одним сигналом: эпоха массового субсидирования жилищных кредитов постепенно заканчивается. Пока окончательного решения нет. Но тем, кто планировал воспользоваться IT-ипотекой, стоит внимательно следить за новостями.