Pro недвижимость. Smarent

🏙 Где лучше жить? В Москве можно купить квартиру за 10 миллионов, а можно за 50. Причём иногда разница не столько в самой квартире, сколько в её расположении. Но стоит ли переплачивать миллионы за престижный район? Или разница между хорошими и плохими районами сильно преувеличена? Сегодня в 21:00 в прямом эфире разберём: 🔹 Чем отличаются квартиры в престижных и менее привлекательных районах Москвы 🔹 За что мы переплачиваем в дорогих локациях 🔹 Как инфраструктура и окружение влияют на стоимость жилья 🔹 Где выгоднее покупать квартиру для жизни и инвестиций Сравним реальные квартиры, цены и условия жизни. Посмотрим, где покупатель действительно получает больше за свои деньги, а где просто платит за красивый адрес. 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

❗️«Самолёт» будут спасать? Смотря что считать спасением. Ситуация с девелопером только усложняется. Теперь обсуждение дошло до совещания Минстроя с банками, властями Москвы и области и ФНС. На повестке: завершение объектов, передача квартир покупателям и недопущение остановки строек. Дополнительные кредитные лимиты требуют направлять исключительно на текущие строительные работы. 👉Вдумайтесь: обсуждают уже необходимость мобилизовать ресурсы, чтобы стройки продолжались. Параллельно АКРА снизило рейтинг «Самолёта» с A− до BBB с негативным прогнозом. Причины - ухудшение финансовых показателей, включая долговую нагрузку и ликвидность. Агентство также отмечает рост задержек ввода объектов и снижение распроданности. А Сбер прямо обозначил свою позицию: вхождение в капитал и введение внешнего управления не рассматриваются. Задача банка - договориться о реструктуризации, чтобы компания могла обслуживать обязательства. ❗️Мой вывод: рассчитывать на щедрое спасение «Самолёта», после которого все проблемы исчезнут, оснований всё меньше. По публичным заявлениям приоритет понятен - достроить дома, передать ключи и обеспечить обслуживание долгов. Для покупателей квартир это важная поддержка. Но акционерам никто не обещает вернуть стоимость их вложений. Крупный застройщик может получить помощь для завершения объектов и при этом оставаться тяжёлой инвестицией для владельцев его акций. Поэтому аргумент "он слишком большой, его обязательно спасут" требует продолжения: кого именно спасут и за чей счёт? Достроенный дом и восстановившаяся цена акции - два совершенно разных результата.

❗️Я выиграл суд по истории с коммуналкой в «Шагале». Помните, как мне говорили, что «Эталон» прав? Полтора года назад я рассказывал свой личный кейс: собственность на квартиру оформил в октябре 2024 года, доступ получил только 5 февраля 2025-го. А потом УК выставила 82 000 рублей за обслуживание с октября по февраль. Ипотеку платил. Квартирой пользоваться не мог. А за её содержание — заплати. Тогда многие смеялись: «Застройщик прав», «УК действует по закону», «Зачем ты вообще этим занимаешься?» В нашем доме в похожей ситуации оказались больше 100 человек. Людям объяснили, что всё законно. Большинство это проглотили. Я пошёл в суд. И выиграл. Исполнительный лист уже у меня на руках. Теперь ожидаю фактическую выплату — деньги пока не получил. За эти полтора года мне не раз говорили, что спор примерно на 100 тысяч рублей не стоит потраченного времени. А у меня встречный вопрос: если вас в магазине или кофейне обсчитают на 100 рублей, вы тоже промолчите? С какой суммы можно требовать нормального отношения и защищать свои права? Для меня этот спор — вопрос принципа и ответственности бизнеса перед покупателем. Люди платят за квартиры 30, 40, 80 миллионов рублей. И вправе рассчитывать, что после получения денег застройщик и УК будут разбираться в проблемах, а не отмахиваться формальным ответом. 📹 В большом выпуске про «Шагал» я уже многое показал. Но об этой судебной истории специально не рассказывал до получения исполнительного листа. Хотел сначала довести дело до результата. Теперь результат есть. Свою правоту в этом споре я доказал. 👉 Если «Эталон» или другой застройщик либо УК начислили вам платежи за период до фактической передачи квартиры, не принимайте фразу «всё по закону» как окончательный ответ. Проверьте договор, дату регистрации собственности, акт приёма-передачи и основания начислений. Оцените с юристом перспективы требования — и при наличии оснований защищайте свои права в суде. Обстоятельства каждого случая могут отличаться, но мой опыт показывает: спорить имеет смысл. Я считаю, что свои права нужно защищать. Даже когда окружающие предлагают просто заплатить и забыть. Кто помнит тот пост? И кто тоже сталкивался с такими начислениями? 👍

Ваша квартира подорожала. Москва тоже этому рада. Когда недвижимость растёт в цене, собственник обычно считает, сколько заработал. Но есть ещё один получатель выгоды — городской бюджет. Речь о ежегодном налоге на имущество. В Москве ставка для квартиры зависит от её кадастровой стоимости: ▪️ До 10 млн ₽ включительно — 0,1%. ▪️ Свыше 10 до 20 млн ₽ — 0,15%. ▪️ Свыше 20 до 50 млн ₽ — 0,2%. ▪️ Свыше 50 до 300 млн ₽ — 0,3%. ▪️ Свыше 300 млн ₽ — 2%. Верхняя граница каждого диапазона включается в него. Это стоимость по кадастру, а не цена покупки или объявления. Чтобы налог увеличился, необязательно менять шкалу ставок. После переоценки может вырасти кадастровая стоимость — а вместе с ней и налоговая база. Если квартира пересечёт ценовой порог, к ней будет применяться ещё и более высокая ставка. Например, при переходе через 50 млн ₽ по кадастру ставка меняется с 0,2% на 0,3%. Причём она применяется ко всей налоговой базе после вычетов, а не только к сумме превышения. Но платёж не обязательно подскочит сразу: для квартир предусмотрен вычет стоимости 20 м², а в общем случае действует ограничение роста налога на 10% в год. Есть исключения, также учитываются льготы, доля и период владения. Вот ещё одна причина, почему дорогая недвижимость экономически интересна Москве. И, кстати, по новым проектам кадастровая оценка очень близка к рыночной. А по старым - становится всё ближе, даже если в квартире не было ремонта с момента ввода в эксплуатацию. Мой вывод: более дорогой жилой фонд создаёт потенциально большую ежегодную налоговую базу. Это один из бюджетных плюсов дорогой застройки — хотя утверждать, что именно ради налога город стимулирует рост цен, было бы слишком смело. И новые проекты действительно смещаются в дорогие сегменты. В III квартале 2026 года стартовали семь премиальных проектов, а в комфорт-классе старой Москвы — ни одного нового проекта. Это изменение структуры предложения, а не доказательство того, что каждая квартира стала дороже. Для собственника вывод простой: рост стоимости квартиры может увеличивать и расходы на владение. Для инвестора важна не только будущая цена продажи, но и то, сколько останется после налогов, содержания, ремонта и простоя. Кстати, в 2026 году мы платим налог за 2025-й — срок до 1 декабря. А вам в этом году пришёл налог на недвижимость выше, чем раньше? Ставьте 👍, если да.

🛋 Какой должна быть идеальная квартира? Сегодня у меня в гостях Михаил Шапошников, дизайнер, автор YouTube-канала «Дневник Дизайнера», основатель дизайн-бюро Hot Walls и бренда мягкой мебели BOCA ROOM. В выпуске обсудили: 🔹 где находится идеальная локация для жизни в Москве 🔹 какой должна быть площадь и планировка идеальной квартиры 🔹 почему высокая цена квартиры/дома не гарантирует комфорт 🔹 какие решения в современных квартирах только мешают жить 🔹 как выглядит самая лучшая и самая худшая квартира Заодно обсудили, почему квартира важнее самого ЖК, что не так с современными небоскребами и какими вообще будут дома через 100 лет. ✅ Видео уже доступно по ссылке

Понимаете, что здесь происходит? 👀 Завтра выходит новый подкаст с интересным гостем. Во время съемок в какой-то момент разговора мы взяли карандаш и буквально обрисовали идеальную локацию в Москве для жизни. Где должна находиться квартира, что должно быть рядом и какие места в Москве подходят для жизни лучше всего. Завтра увидите, что получилось 😉 Ставьте 🔥, если ждете выпуск!

«Через пять лет проверю, подорожали ли эти квартиры вдвое» — пишут в комментариях. Будет интересно вернуться к расчётам 🙂 Только уточню: горизонт в расчёте — 72 месяца, то есть 6 лет. И я показываю ожидаемый средний рост стоимости выбранных объектов, а не прогноз удвоения цен на всём рынке недвижимости. В этом и смысл отбора: искать конкретные квартиры с потенциалом роста выше рынка. Цена входа, характеристики объекта и перспективы локации — именно из этого складывается инвестиционная идея.

🏠 Одна дорогая квартира или несколько доступных? Представим, что у нас есть 100 млн рублей, которые нужно вложить в недвижимость. Но вместо того, чтобы купить один дорогой объект, давайте попробуем собрать полноценный портфель. Что в него добавить: новостройку от крупного застройщика, квартиру в старом фонде, хрущёвку или дорогой бизнес-класс? И главное, в каких пропорциях всё это вообще имеет смысл покупать? Сегодня в 21:00 в прямом эфире буду собирать портфель недвижимости на 100 млн рублей и объяснять каждый свой выбор. Посмотрим, что в итоге победит: красивые новые дома или старая недвижимость, на которую многие даже не смотрят 😉 🎬 Подключайтесь сегодня в 21:00 по ссылке 🎬 Ссылка на Rutube 🎬 Ссылка на VK 👉🏼 Ссылка на Twitch

🔥 Куда легально прячут большие деньги? Сегодня у меня в гостях Артем Дмитриенко, управляющий партнер юридической компании "Дмитриенко и партнеры", эксперт по защите деловой репутации и корпоративному праву. В выпуске разобрали, как на самом деле работают ЗПИФ и личные фонды, кому они нужны и какие проблемы могут решать. Поговорили про налоги, недвижимость, бизнес и наследство. И, конечно, про реальные истории. Например, как желание увеличить уставный капитал компании с 10 тысяч до 10 млн рублей в итоге повлияло на раздел имущества при разводе 😉 📱 Смотреть выпуск

29 сентября модерировал сессию «Здание как цифровая система: как в строительстве используются большие данные и ИИ». Вместе с Кириллом Поляковым («Прагма»), Андреем Мухиным («Галс-Девелопмент») и Татьяной Осецкой (Osetskaya.Salov) обсудили, как технологии меняют проектирование, строительство и эксплуатацию домов. От проверки реального хода стройки с помощью лазерного сканирования до роботов-доставщиков, которым ещё нужно «договориться» с лифтом. Мне как предпринимателю и инвестору особенно интересен практический результат: помогут ли эти решения строить быстрее и качественнее, снизить расходы на содержание домов? И почувствует ли эту пользу покупатель квартиры? Как думаете, станет ли жильё к 2030 году доступнее для покупки 👍?

Получил от банка ВТБ информацию о новых условиях семейной ипотеки с 1 октября 2026 года. Рекомендую сохранить этот пост: здесь важные детали, которые повлияют на выбор квартиры и расчёт ипотеки. 1️⃣ Кто сможет воспользоваться программой ▪️Нужен хотя бы один ребёнок младше 7 лет либо ребёнок с инвалидностью. Категория "двое несовершеннолетних детей" как самостоятельное основание упраздняется. ▪️Для определения ставки учитывается общее число детей, включая совершеннолетних. 2️⃣ Когда сохраняются 6% ▪️При первоначальном взносе от 50,1% и наличии хотя бы одного ребёнка младше 7 лет. ▪️Для категории "ребёнок с инвалидностью". ▪️Для определённых вариантов покупки или строительства частного дома при наличии ребёнка младше 7 лет. ▪️Для загородной недвижимости есть требования к продавцу и договору. Любой дом от частного собственника под эти условия не подходит. ▪️Ставки указаны с учётом дисконта за страхование. Например, для квартиры за 20 млн ₽ взнос 50,1% - это 10,02 млн ₽. Ровно половины стоимости недостаточно. 3️⃣ Ставку можно снизить после покупки ▪️При рождении ребёнка, присвоении ребёнку инвалидности, а также если в течение первого года остаток основного долга становится строго меньше 50% цены договора покупки. ▪️Изменение - со следующего процентного периода. Важен именно остаток долга: уплаченные проценты его не уменьшают. 4️⃣ Льготный период - 15 лет После него банк выберет меньшее из двух значений: ▪️ставка на дату заключения договора + 4 процентных пункта; ▪️ключевая ставка + 3 пункта для приобретения жилья или + 3,5 пункта для ИЖС. Ключевую ставку возьмут на первое число месяца окончания льготного периода. При исходных 6% верхняя граница по этой формуле - 10%, при соблюдении условий договора. Сам кредит при этом не обязательно должен быть погашен за 15 лет. 5️⃣ Регистрация в купленном жилье ▪️Совместную регистрацию заёмщика с ребёнком больше подтверждать не нужно. ▪️При этом самому заёмщику необходимо зарегистрироваться в приобретённом жилье в течение 271 дня после регистрации права собственности и ежегодно подтверждать регистрацию. Контроль предусмотрен в течение 5 лет с даты выдачи кредита. ▪️Нарушение может привести к "штрафной" ставке. Информации о её размере пока нет. ▪️Среди других оснований для штрафа: повторное использование льготы вторым родителем на того же ребёнка, отмена усыновления, лишение родительских прав и отзыв согласия на обработку данных ДОМ РФ. 6️⃣ Рефинансирование и комбо-ипотека ▪️Перевести рыночную ипотеку ВТБ на семейные условия можно через рефинансирование с заключением нового кредитного договора. ▪️По комбо-ипотеке с 1 октября принимают заявки. О возможности выдачи банк сообщит отдельно. Дисконт "Купи-ставку" для новых комбо-договоров отменяется. Мой главный вывод: собственный капитал становится ещё важнее. Покупатели с большим взносом сохраняют доступ к дешёвому кредиту. Сильнее изменения почувствуют семьи с небольшими накоплениями - за их бюджет застройщикам придётся бороться скидками и условиями оплаты.

Как я зарыл миллионы рублей 15 октября на FOMO Fuckup Awards ’26 расскажу о своей ошибке в инвестициях в загородную недвижимость. Да, у меня тоже бывают такие истории. Этот кейс — про то, почему экспертиза важнее стоимости актива. Можно вложить большую сумму в недвижимость, но от этого инвестиция не станет надёжнее. Нужно понимать, что ты покупаешь, кому это потом понадобится и как ты будешь выходить из сделки. И даже если хорошо разбираешься в квартирах, переносить этот опыт на загородную недвижимость автоматически нельзя. Там свои покупатели, своя экономика и свои риски. На сцене разберу, в чём ошибся, что недооценил и какие выводы сделал для своего инвестиционного подхода. Всего выступят 10 инвесторов. Каждый расскажет о своей неудачной инвестиции и о том, что после неё изменил. Премию получит самый полезный инвестиционный факап. В зале — до 80 предпринимателей и частных инвесторов с капиталом от 30 млн ₽. Мероприятие закрытое. Я могу рекомендовать только 3 человек из своей аудитории. Если хотите попасть — оставляйте заявку на сайте: fomo-club.ru/fuckup2026 Команда FOMO отдельно свяжется с вами и подтвердит участие

😳 ЦБ снова закручивает гайки: ипотеку будут выдавать только по 2НДФЛ? Эльвира Набиуллина на Международном банковском форуме заявила, что с середины 2027 года при оценке кредитоспособности банки будут брать за основу официальный доход гражданина. И если вам кажется, что вы уже где-то это слышали, то вам не кажется. С апреля 2026 года Банк России ввёл новые правила, согласно которым при расчёте ипотечного кредита банки обязаны учитывать исключительно официальный доход заёмщика (Указание Банка России №7286-У).  Учитываются: ✅Официальная зарплата (подтверждается справкой 2-НДФЛ) ✅Пенсии и социальные выплаты (данные из СФР) ✅Доход от аренды недвижимости (при наличии договора аренды и официальной выписки по счёту) ✅Прибыль ИП и самозанятых (подтверждается налоговой декларацией и книгой учёта доходов и расходов) Не учитывается: ❌Доходы, которые не отражены в официальной отчётности ❌Переводы от родственников, друзей, возвраты долгов ❌Для ИП и самозанятых справки, которые они выдают сами себе, больше не принимаются ❌Если банк оценивает доход по упрощённой схеме (например, на основе данных из Цифрового профиля), то к доходу применяется дисконт в 10% Кстати, если вы хотите показать в качестве дохода проценты по вкладам, дивиденды или доход от продажи имущества, то их тоже нужно будет подтверждать (справка из банка, отчёт брокера). Все неподтвержденные доходы уже могут уменьшить сумму одобрения. А что будет с середины 2027 года? Следующий этап принципиально жёстче: если сейчас банк в некоторых случаях ещё может учитывать заявленный доход с ограничениями, то с середины 2027 года планируется опираться именно на официально подтверждённый доход. И тогда для человека с большой "серой" частью зарплаты вопрос может быть уже не в том, сколько ему одобрят, а одобрят ли ипотеку вообще.

Семейная ипотека: новые разъяснения по возрасту детей 👀 Практически каждый день получаю новые детали и разъяснения по условиям новой семейной ипотеки с 1 октября. Буду держать вас в курсе. Пока новости такие: С 1 октября в программе остаются только две категории семей: ▪️ в семье есть ребенок до 7 лет; ▪️ в семье есть ребенок-инвалид. А вот категории "двое детей до 18 лет" больше нет. Причём независимо от цели кредита (даже для ИЖС). 👉Об остальных изменения и лазейках - рассказал на воскресном эфире.

✈️ У Самолета снова турбулентность Застройщик вовремя заплатил только около четверти очередного платежа по облигациям. Остальную сумму погасили уже сегодня и объяснили задержку техническими причинами. При этом рынок объяснение не особо успокоило: облигации «Самолета» в моменте падали почти на 40%. И это была бы просто очередная новость, если бы не общий фон. В начале года «Самолет» просил у государства льготный кредит на 50 млрд ₽, но получил отказ. Потом были новости о долгах перед банками, подрядчиками и даже рекламными агентствами. Теперь задержка выплаты по облигациям. По отдельности всему можно найти объяснение. Но когда таких новостей становится много, вопросы всё-таки появляются. Хорошо, что причины технические. Облигациям от этого, правда, легче не стало 🙂

Похоже, началось. ПИК придумал новую ипотеку На эфире в воскресенье я говорил, что при нынешнем рынке застройщики начнут придумывать новые схемы, чтобы сохранить продажи. И вот первый пример. Причем сразу от нашего любимого ПИКа, по которому (с его студиями и однушками) новая семейная ипотека может ударить довольно больно. ПИК запустил программу "Лёгкий старт". Это не типичная субсидированная ипотека. Здесь ставка растёт каждый год: ▪️ первые 11 месяцев - 8,99% ▪️ второй год - 11,99% ▪️ третий год - 15,49% ▪️ с 36-го месяца - от 19,49% То есть покупателю сначала показывают красивый платёж, а дальше он постепенно становится всё менее красивым. Например, однушка площадью 34,7 кв. м за 23,4 млн ₽ в Матвеевском парке 😱 (и это совсем не инвестиционная рекомендация) при минимальном взносе около 7 млн ₽ потребует 166,3 тыс. ₽ в месяц на старте, а с 4-го года - уже 263,3 тыс. ₽. Не, ну это другое дело😂 В общем, воскресный прогноз начал сбываться быстрее, чем я ожидал. Посмотрим, что придумают остальные. 🏠 Как думаете, поможет это ПИКу?👍 А стрим обязательно посмотрите, найдете много полезного про изменения в семейной ипотеке с 1 октября.

ЖК Шагал бы ты отсюда - это очень хорошо 😁