КОТЛОВАНЪ

В последнее время вижу, как оптимизм девелоперов падает. В целом, застройщики - очень оптимистичные люди. Верят, что все будет хорошо, что ставку снизят, что отрасль поддержат. Но в последние недели стал замечать, что вера исчезает. Это считывается по тону, по настроению и уже даже по делам. Некоторые стали задумываться о завершении деятельности, о продаже земли, а кто-то и вовсе уже начал выход из проектов. На мой взгляд, ситуация в отрасли сложная. Мягко говоря. Это просто пока не видно. По факту все держится только на том, что когда-то минстрой внедрил эскроу-счета и проектное финансирование. За эту меру можно нобелевскую премию команде давать. Если бы этого не было - стройки бы уже встали и мы бы жили с совсем иным информационным фоном. С обманутыми дольщиками и обанкротившимися компаниями. Сами посудите. Все продают меньше, чем построили. Если бы на дворе был 2018 год, то девелоперам было бы просто не на что продолжать деятельность в силу отсутствия продаж. Ведь тогда было как? Строишь на те деньги, которые получил с продаж. Но на дворе 2025 год и все иначе. Дома строятся в кредит и потому есть ощущение, что все норм. Увы. Это не так. Просто вопросы откладываются, но если ситуация не изменится, их появится сразу и много. Дома введутся, квартиры будут не проданы, кредиты не отданы. Тут то и начнется веселье. Вернее, - грусть. Ведь у этих девелоперов будут еще невведеные объекты, тоже с кредитами. Что с ними будет? Ответов нет. Но суть в том, что проблемы точно распространятся не только на завершенные объекты, но и на строящиеся. Сколько еще отрасль продержится? На мой взгляд есть месяца 3. Если ничего не изменится, то в декабре произойдет массовый ввод объектов, в которых не будут погашены кредиты. Девелоперы начнут как-то разбираться с банками и будут продавать готовое жилье. Из-за этого могут замедлиться или вовсе заморозиться стройки. Смысла в них не будет. Готового жилья будет слишком много. И вот если мы к этому придем, а идем мы уверенно, то тут и начнутся плохие последствия. Но это лишь первая волна. Будет и вторая. Ведь есть стройки, которые не заморозить. Например, те, что начались осенью 2024 - весной 2025. Через год они будут в середине и их уже не остановишь. Сейчас я наблюдаю за этими объектами и многие продаются в ноль или небольшой минус. Продавать в убыток и строить - выгоднее, чем не продавать, держа цены и строить с сумасшедшими кредитными ставками. Эти объекты введутся в 2027 году и они в силу текущих убыточных или нулевых продаж, даже в теории не будут иметь шанс на плюс. Даже, когда там продадут все готовые квартиры. Тут то вот все и может встать окончательно. Именно с 2027 года. Вернее - с весны 2026. Там уже все всё поймут и массово заморозят запуски новых проектов. Вставшие стройки - это отсутствие работы для сотен тысяч людей, это отсутствие спроса на стройматериалы и сокращения на производствах и далее по цепочке. Это все может коснуться миллионов людей. На мой взгляд критический момент может быть уже очень близок. Как я к этому отношусь? Если, как человек, представляющий индустрия / я очень переживаю. Строительная отрасль в России - одна из самых развитых в мире. Нам есть, что терять. Как девелопер я отношусь к этому спокойно. Самые большие риски я вижу для тех, кто перебрал с кредитами, строит большие объемы в местах, где жить никто не хочет. Я про поля и огороды, в которых спрос носит инвестиционный характер. У нас почти весь земельный банк сформирован за счет собственных средств. У нас нет огромных площадок. Стратегия нашей компании такова, что мы вообще готовимся продавать значительные объемы жилья именно готовыми. Поэтому делаем ставку на качество. Мы не строим в плохих местах. У нас только хорошие земли, в которых есть спрос и ты всегда продашь если сделаешь небольшую скидку, потому что кто-то из соседнего дома всегда ищет квартиру. Так как я в жизни проживал много финансовых неурядиц, сейчас всегда веду бизнес так, чтобы он был готов к самому тяжелому кризису. Это мой минус, как многим казалось, но сейчас это становится большущим плюсом.

🧮 Ипотечный портфель банков в 4 кв. 2024 года вырос всего на 1,5% (2,4% в 3 кв. 2024 года). Основной причиной замедления стали высокие ставки по рыночной ипотеке, говорится в обзоре ЦБ. 🔹Выдачи в целом сократились на 16%, до 0,9 трлн с 1,1 трлн руб. в 3 кв. При этом ипотека с господдержкой уменьшилась всего на 6% и осталась на уровне 0,7 трлн рублей. В результате доля льготных программ в общем объеме выдач выросла до 74% с 67%. 🔹Драйвером роста остается «Семейная ипотека», по которой выдано 560 млрд руб. (~80% всей ипотеки с господдержкой в 4 кв. 2024). 🔹Всего за 2024 год ипотека выросла на 13,4% (+34,5% за 2023 год). #ВыдачаИпотеки @rusipoteka

Интервью прошло не без форс-мажоров. Внезапно во время диалога с управляющим партнёром и гендиректором IDI Project Дмитрием Владимировым появилась робособака Но застать врасплох не смогла😅 #РСН2025 #роботизация

⚡️«В ближайшее время планируем выйти в Севастополь и Ярославль»,— президент ГК «Лендекс» Денис Бражниченко в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Открывая компанию, мы разработали стратегию на пять лет. Спустя это время в портфеле "Лендекса", как мы планируем, появятся проекты в каждом регионе, всего – порядка 150 тысяч квадратных метров. Это умеренный земельный банк с учетом текущей ключевой ставки. Для этого каждый год нам нужно осваивать по два региона»,— рассказал он.

Также Бражниченко поделился тем, что у компании есть планы по выходу в Москву, но когда точно их осуществят, пока не известно.

«При формировании проектов мы уходим от точечной застройки, предусматривая коммерческую инфраструктуру. Опираемся на ту территорию, в которой живет комплекс, помогаем формировать связи с другими населенными пунктами, между улицами. Мы работаем с ведущими проектировщиками по маркетингу и представляем уникальные проекты в своем сегменте»,— добавил президент ГК «Лендекс».

Полное интервью смотрите на площадках Всеостройке.рф по ссылкам: ➖ YouTube ➖ Rutube ➖ Дзен ➖ ВК видео

С 1 января банки обязаны соблюдать стандарт защиты прав ипотечных заемщиков. Его цель — сделать условия ипотечных кредитов прозрачнее и минимизировать риски людей. Какие схемы и уловки теперь под запретом? И что делать, если вы столкнулись с нарушениями? Рассказываем в карточках.

⚡️«Мы заметили, что спрос увеличивается на уже готовое жилье, а на проекты, которые находятся на старте, – снижается»,— учредитель девелопера «Новый Город» Максим Оводков в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Прошлый год, наверно, для всех был непростым. Тем не менее мы сделали классные продукты. Например, вышли в новый регион — Владимир — с проектом комплексного развития территории на 250 тысяч кв. м жилья. Мы эффективно провели маркетинговую компанию, и продажи пошли на хорошем уровне. И это нас здорово поддержало. Потому что в родном регионе продажи хоть и стабилизировались, но остались сбалансированными»,— добавил Оводков.

По его словам, в 2025-м компания планирует повысить качество своих проектов в родном регионе, доработать продукты и занять новые ниши, в том числе в ИЖС.

«Цель – сохранить текущие уровни строительства, повысив уровень эффективности операционной и управленческой систем. В новых регионах, куда мы уже зашли, учитывая, что там не нужно совершать каких-то марш-бросков, нам важно удержать и укрепить свои позиции»,— рассказал Оводков.

Он также считает, что сегодня в жилых проектах обязательно должны присутствовать базовые элементы умного дома, а дальнейшую комплектацию можно развивать исходя из возможностей и желаний.

«Мы готовим базу для установки этих технологий, а клиент уже решает, будет ли он доплачивать сразу или в процессе эксплуатации дома. Но во всех наших новых проектах элементы умного дома присутствуют».

Справочно: По данным Всеостройке.рф, «Новый Город» занимает 1-е место в Тверской области по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 2,9.

⚡️«Покупателя найти нелегко. Продажи упали в два раза, стоимость жилья увеличилась в три раза. И все это – менее чем за полгода»,— генеральный директор «Синара-Девелопмент» Тимур Уфимцев в интервью директору портала Всеостройке.рф С. Опрышко

«Сейчас у нас ситуация, как в афоризме Жванецкого: "Виден свет в конце тоннеля, но только вот тоннель не кончается". Нам, как и многим другим, очень непросто».

Он также рассказал, что региональной экспансии от компании ждать не стоит, так как тот масштаб строительства, который «Синара-Девелопмент» охватывает на Урале и в Поволжье, вполне устраивает.

«Ничего неожиданного для нас не произошло, мы заранее подготовились. Во-первых, ограничили привлечение новых площадок в собственный портфель. Во-вторых, очень осторожно относимся к выводу тех готовых площадок, которые у нас представлены. В-третьих, за все это время мы нарастили "третью ногу", на которую опираемся, – службы заказчиков и генподряда»,— добавил Уфимцев.

По его словам, если смотреть по структуре бюджета предприятия, то по объемам «Синара-Девелопмент» — это служба заказчика.

«Девелоперский портфель у нас составляет порядка 20-30 млрд руб., служба заказчика и подряда – свыше 200 млрд руб. Это тот портфель, который мы на сегодняшний день реализуем. Этот баланс и помогает уверенно двигаться вперед».

Справочно: У «Синары-Девелопмент» 1,3 млн кв. м реализованных проектов гражданского и промышленного строительства. Среди самых знаковых: горнолыжный курорт «Архыз», Экспоцентр и Конгресс-центр в Екатеринбурге, стадион «Екатеринбург Арена», первая очередь студенческого кампуса Уральского федерального университета.

⚡️«Ключевым игроком в покупке квартиры является женщина. Только она может быть замотивирована этим поступком. Если для неё создать все условия, то будут выровнена и демография, и стройка в стране»,— гендиректор СГ «Рисан» Сергей Лисовол в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко Он рассказал, что сегодняшний кризис — некая коррекция на рынке, так как некоторые игроки уйдут, а строить будут жильё всегда. Кроме того, Лисовол считает, что произойдёт коррекция в стоимости земли.

«Я считаю, что рынок ипотеки немного перегрел цены на земельные участки, и это всё должно сработать в обратную сторону. Наша компания обладает большими компетенциями возводить недвижимость не только в своих регионах, но и в других».

Лисовол также отметил, что февраль стал самым лучшим месяцем за последние 5 лет для компании.

«В Пензе с жильём все хорошо. Уже несколько лет город выполняет план по вводу. И на душу населения большое количество кв.м. И при этом одна из самых больших конкуренций в стройотрасли — на 500 тыс. человек 17 застройщиков»,— рассказал он.

По словам гендиректора СГ «Рисан», игра с рассрочкой — игра с черным ящиком, которую могут себе позволить лишь крупные компании.

«Лично мы больше 10% рассрочек не даем от суммы продаж и очень взвешенно относимся, кому и как даем рассрочку. Не играем в будущую банковскую систему. Больше 50% того, что мы строим, уже продано, а также распродана часть 2026 года. Мы не пробуем в большие мегапроекты и не набираем себе миллионы кв.м. Строим теми ресурсами, которые у нас есть»,— заключил Лисовол.

Справочно: По данным Всеостройке.рф, СГ «Рисан» занимает 3-е место в Пензенской области по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 3,45.

👮‍♂️ К ответственности за «обманутых дольщиков» на рынке ИЖС хотят привлечь банки По мнению члена комитета ГД по строительству и ЖКХ Александра Якубовского, ответственность за недобросовестных строителей, которые обманывают покупателей загородных домов, должна лежать в том числе и на банках. 🤫🏁🏁🏁 «Многие объекты были куплены с использованием ипотечного кредитования. Те организации, которые обманули людей, были в том числе и отобраны, аккредитованы банками. Но банки никакой ответственности, к сожалению, не несут. Но в этой части мы будем дорабатывать законодательство, чтобы в том числе и финансовые институты здесь ответственность за свои действия принимали. В ситуациях, когда аккредитованный подрядчик оказывается недобросовестным, а банк, более того, даже раскрывает счета эскроу при недостроенном доме, не обходится без взаимодействия сотрудника банка и аккредитованной подрядной организации. Когда они действуют вместе – это вообще мошенническая схема. То есть эскроу-счет, на котором лежат ипотечные средства, не может быть раскрыт, если низкое качество строительства или есть претензии у заказчика. Смотрим в направлении, чтобы банк нес ответственность за те строительные организации, которые он у себя аккредитовал», – сообщил Якубовский. 🏁🏁🏁🏁 ⚡️ Он также отметил, что сейчас по проблеме «обманутых дольщиков» в ИЖС Госдума взаимодействует с Минстроем, готовится законопроект. #ижс #банки @rusipoteka

🔹 Домклик: Доля первичного рынка в объеме выданной ипотеки остается рекордно высокой. #новостройки #аналитика

📈 Просрочка по ипотеке, по данным ЦБ, превысила 100 млрд рублей. Этот порог был преодолен впервые, как минимум, за последние 6 лет. К 1 января сумма некачественных долгов физлиц по жилищным кредитам в целом по РФ составляла 98,72 млрд рублей. За январь этот портфель увеличился на 6 млрд рублей, или 6,08%, и достиг отметки в 104,72 млрд рублей. #долги #ипотека @rusipoteka

«Скоро у вас будет секта, сотрудники станут баранами, и владелец потеряет компанию. Я его найду в интернете и напишу: вас уволить надо» На РСН весело😃 На сцену главного зала Российской строительной недели в качестве спикера внепланово вышел Андрей Ковалев, владелец девелоперской компании «Экоофис» и главный борец с инфоцыганами в стране. Он разнес менеджмент Setl Group и ГК «Новый город» за их подходы к построению команд.

«Что нужно сделать, чтобы удержать лучших? Платите хорошие деньги, не забывайте хвалить. И проблемы лучших должны быть вашими: если заболела мама, вы должны ее в больницу устроить. Если ребенок не может попасть в детский сад, вы должны. И тогда вас сотрудники будут любить. И не забывайте даже с рабочими, с сантехниками за ручку здороваться», — раскрыл секрет удержания кадров Ковалев.

Согласны со способом построения сильной команды? #РСН2025

🆕 И к новостям маркетинга: в ГК «Основа» решили вопрос, как отслеживать эффективность охватной рекламы.  🔹По словам Андрея Чупрасова, Head of Digital застройщика: «Нельзя оценивать эффективность медийной рекламы на звонках. Важно знать ее влияние на сделку. Это можно увидеть только благодаря post-view аналитике». При помощи коллег из Smartis команда маркетинга ГК «Основа» оцифровала все касания с клиентом и выяснила, откуда приходит каждая сделка. Отчеты показали, что на самом деле охватка принесла в 5 раз больше сделок, чем считалось раньше. ➡️ Подробнее о том, как девелопер внедрял сквозную аналитику, что она показала и какие решения приняла команда — читайте в кейсе целиком.

🚀 Всё, что нужно знать профессионалам рынка недвижимости в 2025 году, — на канале Циан для профи Канал станет вашим надежным источником актуальной информации: аналитика, новости, анонсы мероприятий и полезные советы для эффективной работы. Прямо сейчас на канале вы найдете: 🔹 Практические рекомендации по созданию личного бренда и привлечению клиентов через соцсети. 🔹 Советы по успешному прохождению модерации и увеличению просмотров ваших объявлений. 🔸 Эффективные стратегии разрешения конфликтов между собственниками. 🔹 Лайфхаки по возвращению клиентов и укреплению их лояльности. ➡️Подписывайтесь на канал Циан для профи и оставайтесь в тренде!

📊 По «количеству квартир на человека» Россия находится на уровне ряда ведущих стран мира, пишет Дом РФ. А вот показатели «площадь и количество комнат на человека» – в 2-3 раза ниже. Текущий уровень обеспеченности жильём стимулирует спрос граждан на улучшение жилищных условий. По оценкам Дом РФ, такая потребность есть у более чем 24 млн семей. Люди хотят жить в квартирах большей площади и с более удобной планировкой. #аналитика #жилье

Кто-то оч рискует заиграться в рассрочку... Взял 35 застроев по продажам чисто Квартир в старой Мск - как менялась доля доля ипотечных ДДУ. Соответственно, остальные сделки идут за кэш или в рассрочку 👆 Однако, тут ещё интересен объём отгрузки в абсолюте. Так вот, за янв-фев 2025 хотя бы больше 100 ДДУ в рассрочку / кэш из тех застроев, у кого доля таких сделок составила 50+%: ▪️96 % Эталон = 216 из 226 ДДУ (ту мач отложки) ▪️85 % Донстрой = 515 из 607 ▪️73 % MR Group = 315 из 434 ▪️69 % Страна Девел = 120 из 173 ▪️68 % ФСК = 140 из 207 ▪️59 % Forma = 178 из 303 ▪️56 % Самолёт = 181 из 325 ▪️55 % ЛСР = 536 из 982 Будем верить, что у ребят всё норм с покрытием исчерпания ПФ баблом на эскроу. А у их покупателей кэш есть, просто крутится на вкладах. В противном случае... можно заиграться "в продажи", при этом огрести далее проблемы с модельками и расторжениями 🤔 @iliilitop

⬇️Отмена микроквартир уберет 9% предложения в регионах

Минстрой рекомендовал регионам не согласовывать проекты с квартирами, площадь которых меньше 28 кв. метров. Влияние этого решения на рынок новостроек будет не столь велико как в агломерациях Москвы и Санкт-Петербурга. Там под запрет попала почти каждая четвертая квартира, тогда как в городах 500+ на компактные студии приходится лишь одно из 10 жилых помещений.

Заметную часть рынка этот формат жилья занимает лишь в Краснодаре, Сочи, Севастополе, Новосибирске, Екатеринбурге и Воронеже (т.е. в ключевых межрегиональных центрах и курортах). В 11 локациях девелоперы почти не проектируют такое жилье. Мгновенного исчезновения такого жилья не произойдет - пока речь идет лишь о рекомендации и даже ее учет сначала затронет лишь новые проекты (которых и так из-за дорогих кредитов немного). 💬Алексей Попов, руководитель Циан.Аналитики #аналитика Циан для профи

❎ Банкам запретят чрезмерно завышать ставки по ипотеке В ЦБ договорились с банками, что те перестанут чрезмерно завышать ставки по комбо-ипотеке, когда часть кредита берется под льготный процент, а оставшаяся сумма – под рыночный (вплоть до 100%).

Ставки не должны превышать уровень, который устанавливает регулятор по среднерыночным значениям для ипотеки, сообщил руководитель службы по защите прав потребителей ЦБ Михаил Мамута.

В 2022 году начал действовать закон, по которому полная стоимость кредита (ПСК) по ипотеке не может превышать среднерыночный уровень больше, чем на треть. ПСК включает не только проценты займу, но и любые другие связанные с ним платежи – например, страховку и иные допуслуги. Сейчас действует мораторий на это правило – ЦБ ввел его до 31 марта 2025-го. Пока ЦБ не видит необходимости его продлевать, сказал Мамута.

Это значит, что с 1 апреля банкам, которые сильно завышали ставки (больше, чем на треть), придется снижать ПСК.

▶️Средний уровень полной стоимости жилищных кредитов для топ-10 банков сейчас составляет порядка 29–30%. Это значит, что при отсутствии моратория банки должны были бы предлагать ставки не более 40%. ▶️Сейчас же, если человек берет 12 млн по льготной ипотеке и еще 12 млн – по рыночной, и банк завышает ставку по второй части до 100%, то средняя ставка уже составляет 53%. Это превышает допустимый уровень, а значит, после окончания моратория станет нарушением. #ипотека #ставки #важное @rusipoteka

инфографика неопределенности смотрим на это и понимаем, что при всем богатстве ограничений, имея определенную настойчивость и изворотливость деньги добыть можно, даже будучи закредитованным по самое некуда. только кредитную карту точно не дадут. но и это не точно.

⚡️ Замглавы Минстроя Никита Стасишин сообщил, что в ближайшие две недели ожидается несколько важных мероприятий, где будут обсуждаться меры поддержки стройотрасли и приниматься решения об их применении. #минстрой @rusipoteka