КОТЛОВАНЪ

Я уже много раз обращал внимание на то, что подавляющее большинство аналитиков и обозревателей рынка недвижимости обращают внимание только на рынок новостроек. Хотя он по значимости (общему метражу в сделках) только третий после ИЖС и вторичного рынка. Вторичный рынок мало кто исследует и обозревает, а рынок ИЖС – и того меньше. Одна из немногих институций, исследующих рынок ИЖС – Институт экономики города. В своём исследовании «Оценка роли малоэтажной жилой застройки в пространственном развитии крупнейших агломераций России», 2024, они, в частности, посмотрели коэффициент доступности жилья (КДЖ) для ИЖС в 17 крупнейших агломерациях страны. За агломерационную зону было принято расстояние до 21 км от центра каждого города. За эталонный дом ИЖС был принят площадью 100 кв. м (относительно новый, расположенный на земельном участке с разрешённым видом использования «индивидуальное жилищное строительство»). Эталонная исследуемая семья состояла из 3-х человек. Доход семьи рассчитывался как произведение медианного среднедушевого дохода на 3 человека. Также в ИЭГ сравнили, насколько отличается КДЖ для ИЖС и КДЖ эталонной городской квартиры площадью 54 кв.м. Сама квартира была принята с медианной ценой в новостройке и на вторичном рынке, делённой на два. Оказалось, что КДЖ для ИЖС, расположенном в средней зоне, в среднем для всех агломераций был в 1,3 раза больше, чем микс из новостройки и вторички городской квартиры. Но площадь дома-то, не забываем, была 100 кв.м против 54 кв. м в МКД, или в 1,85 раза больше. Если брать КДЖ в квадратных метрах, то 1 кв. м в ИЖС окажется примерно в 1,5 раза доступней. Также не забываем, что у каждого дома есть земельный участок, на котором как минимум есть бесплатное, собственное парковочное место (или два или больше). Значительная часть участков позволяет разместить ещё и хозпостройки. Т.е. оказалось, что даже на территории городских агломераций собственный дом стоит примерно в 1,5 раза дешевле, чем городская квартира (если исходить из цены 1 кв.м).

(к предыдущему посту) Для муниципалитетов в долгосрочной перспективе выгоднее наращивание доли ИЖС в агломерациях по сравнению с квартирами в МКД. Это происходит потому, что площадь домов ИЖС существенно больше, чем площадь квартир в МКД, и налог на имущество физлиц, идущий в местный бюджет, на ИЖС больше. Также налог берётся с земельного участка, на котором стоит дом. Уже в 2021 году в трёх агломерациях имущественный налог от ИЖС превысил сборы от квартир в МКД – в Ростовской, Воронежской и Краснодарской. Институт экономики города приводит пример: «В среднем в 2021 г. в рассматриваемых агломерациях на долю доходов от налогов от малоэтажной жилой застройки приходится 36,7% таких доходов, а на доходы от налога на имущество физических лиц по жилым помещениям в многоквартирных домах – 63,3%. Минимальная доля налогов от малоэтажной жилой застройки от суммарных местных имущественных налогов от жилья и занятых жильем земельных участков наблюдается в Санкт-Петербургской агломерации (15,9%, или 853 млн руб.), а максимальная – в Ростовской агломерации (60,7%, или 729 млн руб.)».

Недавно я приводил свой прогноз, что уже сейчас или в ближайшие годы доля россиян, живущих в ИЖС, превысит долю живущих в МКД, т.е. будет выше 50%. Страна постепенно становится «одноэтажной Россией» (расхожий штамп, пришедший из Америки первой половины ХХ века, на самом деле этажей в большинстве домов ИЖС больше одного). Даже в некоторых крупнейших агломерациях России доля ИЖС от общего жилищного фонда уже превысила треть – в Ростове, Краснодаре и Волгограде, по данным Института экономики города. PS Специалисты Института экономики города в 2023 году провели собственное обследование площади ИЖС в 17 крупнейших городских агломерациях. Выяснилось, что данные Росстата заниженные везде, кроме Москвы.

Семьям с детьми будут предоставляться длинные ипотечные каникулы Семьи, в которых появляется второй ребенок и последующие дети, смогут оформлять ипотечные каникулы продолжительностью до полутора лет. Соответствующий законопроект рекомендовал к принятию во втором чтении комитет Госдумы по финансовому рынку, сообщил глава комитета Анатолий Аксаков. Родители смогут потребовать от кредитора приостановить выплаты на период до достижения ребенком возраста полутора лет. Такое право можно будет реализовать один раз за время действия ипотечного договора. В случае рождения второго и последующих детей длительность каникул составит до 18 месяцев, но не более периода времени до достижения ребенком возраста полутора лет, а в случае усыновления — не более полутора лет с этой даты. Кредитор сможет начислять проценты с седьмого месяца льготного периода, но платить их нужно будет только по завершении каникул. Подписаться на БанкБлог в Telegram | Макс

Девелоперы рассылают смс, что надо обналичивать семейку, пока дают. Скоро звонить начнут.

Триллионер Маск может купить 25 Газпромов, 20 Лукойлов, 2 млн квартир или почти 3 тысячи лет тратить по $1 млн в день. @bankrollo

41 ЖК с патриотическими названиями строят в России — рекорд с 2021-го Для сравнения, в прошлом году было 34 таких ЖК. Речь про названия со словами и производными от слов «Россия», «русский», «патриот», «федерация», «победа», «Русь» и «родина». Чаще всего в нейминге встречаются: ▪️ «победа» — 11 проектов, ▪️ «Родина» — 9, ▪️ «патриот» — 7, ▪️ «федерация» и «русский» — 6, ▪️ «Русь» — 2. А вот слов «Россия» и «российский» в названиях строящихся сейчас ЖК нет. Последний раз такие проекты встречались в 2021 и 2022 годах, показало исследование аналитического центра «Движение.ру». До форума недвижимости «Движение» осталось 4 дня. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в МАКС

на марсе жизни нет ребята сказал нам старый космонавт семья работа ипотека и разбавляют кислород

За последний год средний срок экспозиции вторичных квартир в Москве резко сократился, показывают данные ЦИАН. Например, в кластере 5-этажек он упал почти на 30 дней, со 106 до 79 дней. Это в очередной раз показывает нам активизацию на рынке «вторички». У этого процесса несколько драйверов. 1.Падение ставок (на следующем заседании ЦБ она, вероятно, снова упадёт – с 14,5% до 14%). Коммерческая ипотека на вторичке не настолько критична, как на рынке новостроек: это в основном небольшие кредиты (обычно 2-4 млн руб.) в виде доплаты, либо на короткий срок в ожидании прихода больших денег (например, от продажи другой вторичной квартиры). 2.Слишком раздутые цены на новостройки – разница со вторичкой в похожих лотах в Москве превышает 30%. 3.Сокращение предложения квартир с ремонтами в новостройках – это тоже отталкивает часть потенциальных покупателей от новостроек, так как такие люди хотят въехать в квартиру и сразу начать в ней жить. 4.Застой цен на вторичке при продолжающемся росте реальных доходов населения. Вторичка просто-напросто стала доступнее. 5.Сокращение ставок по депозитам в банках. Самые нетерпеливые боятся, что рост цен на вторичку опередит доходы по депозиту, и первыми хотят забежать в пока ещё находящийся на дне рынок. Показатели становятся сопоставимыми: ИРН по маю даёт рост цен на вторичку на 0,9%, «Миэль» - на 1,4%; месячный прирост по депозиту в банке сейчас – 1-1,1%. По мере снижения ключевой ставки мы увидим всё бОльшую активность на вторичке и всё меньшую – на рынке новостроек. Девелоперам сейчас необходимо лоббировать высокие ставки по кредитам (ну либо начинать конкурировать со вторичкой снижением цен).

Теперь процесс регистрации земельных участков и парковочных мест может занять всего один день. Росреестр значительно облегчила процедуру оформления прав на нежилые земельные участки и автомобили, сократив время регистрации с 9 дней до одного рабочего дня. Для этого потребуется предоставить нотариально удостоверенный договор купли-продажи. 📃 Документы можно отправить в электронном формате через личный кабинет на сайте Росреестра или посетить любой многофункциональный центр.

🪖 Проблемная ипотека превысила 209 млрд рублей Речь идет о кредитах с просрочкой более 90 дней.

⬇️С начала года показатель вырос на 10% после двукратного прироста по итогам 2025 года. 🔵Сильнее всего доля просрочек выросла в Тыве — в 5 раз. 🔵В Марий Эл показатель увеличился в 4 раза, в Крыму — в 3,9 раза.

📶 Эксперты связали рост с общей стагнацией рынка недвижимости. Банкам становится сложнее быстро реализовывать залоговые квартиры, а часть должников вместо погашения надеется оформить банкротство.

Строительные акции оказались слабее рынка. ▶️ЦБ в майском обзоре рисков финансовых рынков пишет, что индекс МосБиржи за месяц снизился на 3,5%, но строительный сектор упал на 7,5%. Для сравнения: металлы и добыча просели на 7,4%, химическое производство — на 5,6%. Рынок в целом падал, но строительные акции получили отдельный удар. На фоне крепкого рубля, слабых объемов торгов и высокого спроса частных инвесторов на облигации стройка на бирже выглядела одной из самых уязвимых отраслей месяца. 🏗 Домострой в Telegram | в MAX

Ситуацию с проектным финансированием жилья "по версии ЦБ РФ" комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов: Банк России подготовил отчет о проектном финансировании в 1 кв. 2026 года, где фиксирует важные рыночные тренды: ◾️ Активность девелоперов остается высокой. Компании опубликовали проектных деклараций на 10,8 млн. кв. м, но вывели на продажу лишь 8,1 млн. кв. м. И первая и вторая цифра значительно выше объема продаж на стадии строительства за этот же период - около 5,8 млн. кв. м. Таким образом, общее предложение на рынке новостроек продолжает копиться, как и рыночные резервы, которые пока не поступили на рынок. ◾️Накопленная разница между ценой заключенных ДДУ (8,9 трлн руб.) и остатками на счетах эскроу (7,4 трлн руб.) составила около 1,5 трлн рублей. Это результат широкого использования рассрочек девелоперами в предыдущие периоды. После января 2026 года многие продавцы были вынуждены снова увеличить долю таких сделок. ◾️В целом по стране рост цен на первичном рынке сохраняется. Но в реальном выражении, с учетом инфляции за 1 кв. 2026 он не очень большой – 0,9%. ◾️Выдача средств застройщикам в рамках одобренных лимитов сокращается. Кроме технических факторов, есть и рыночное объяснения – низкие темпы реализации ведут к более растянутым срокам строительства. ◾️ Покрытие задолженности средствами на счетах эскроу за 1кв. 2026 снизилось на 1 п.п. до 68%. Во многом это эффект рассрочек – сделки есть, а денег на эскроу нет. ◾️ Средняя ставка по проектному финансированию в 1 кв. 2026 года составила 9,95% (-0,4 п.п. к 1 кв. 2025). При этом около 19% кредитов обслуживается по ставке выше 16%. Общая картина рынка остается удовлетворительной. Но, как мы показывали ранее, рынок новостроек страны – это лоскутное одеяло. И на каждом локальном рынке очень контрастные проекты. В крупных городах всегда есть единичные девелоперы, которые не выполняют взятые на себя обязательства, сдают дома с опозданием или с плохим качеством. Но грань восприятия между единичными событиями и системными проблемами очень тонкая. Вопрос доверия к рынку строящегося жилья - ключевой вопрос 2026 года. Доверие не определяется ключевой ставкой, складывается годами, но рушится очень быстро.

Какой-то оч жёсткий варик изменения Семейки от Глоракса, надеюсь таки слепленный по инсайду 😳 засветили мои товарищи... Мол, 6% останется только для владельцев 3-4 детей. Остальным - задрать вплоть до 12%. Плюс, шепчут, отмена всяких "комбо" и "сверхлимитов" Что это? Девелоперский прогрев последнего вагона, или реальные готовящиеся гайки? Пу-пу-пу... @iliilitop

🦾 ЛСР привлечет других девелоперов к освоению северного намыва Васильевского острова Компания уже показала 13 архитектурных концепций будущей застройки. Среди потенциальных покупателей называют Fizika Development, Element Development, RBI, Бруснику и ПСК. Подтверждения пока нет, мы отправили запросы. Если заниматься развитием территории в одиночку, то на проект может уйти 20–25 лет. С партнерами ЛСР рассчитывает уложиться в 10–15 лет, рассказал владелец компании Андрей Молчанов на ПМЭФ. При этом ЛСР хочет остаться мастер-девелопером территории и контролировать дизайн-код. По словам Молчанова, компания будет следить, чтобы будущие партнеры не отходили от изначальной идеи по внешнему виду домов. 👉 Северный намыв — это 15,25 га искусственно созданной территории на Васильевском острове в Петербурге. Потенциальный объем застройки здесь оценивают в 1 млн м², а общий объем инвестиций — в 300 млрд ₽. До форума недвижимости «Движение» осталось 5 дней. Встречаемся 16 июня в Сочи. Движение.ру в МАКС

🏠 Спрос на семейную ипотеку не восстанавливается После изменения условий семейной программы число выдач по ней в РФ сократилось с ~55 тыс. в январе 2026 г. до ~24 тыс. в феврале. ▶️ Общее количество жилищных кредитов в стране растёт от месяца к месяцу, но происходит это за счёт увеличения выдач ипотек по рыночным ставкам. В марте-апреле фиксировался небольшой восстановительный рост числа кредитов по семейной программе (до 27 тыс.), но к маю он прекратился. Т.е. рынок пока что не до конца адаптировался к новым условиям.

Увеличение активности возможно перед очередным изменением программы – введением дифференцированных ставок в зависимости от количества детей в семье, но пока что данное решение не принято.

💬 Елена Бобровская, ведущий аналитик Циан

Кстати, напомним, в Госдуме «лежит» еще один законопроект про наши сбережения под покупку жилья. Т.е. документ тоже не новый, внесен в октябре 2025 года (да и до этого было много попыток). Законопроект № 1047794-8 Главное отличие заключается в том, что Законопроект № 461846-8 внедряет жилищные вклады в уже существующих коммерческих банках, в то время как Законопроект № 1047794-8 предлагает создать принципиально новые специализированные организации — Строительные сберегательные кассы (ССК). В чем разница ◾️Проект № 461846-8 (Жилищные вклады) — это рыночный инструмент рыночной помощи ипотечникам. Вы просто открываете в привычном банке депозит с хорошей ставкой и повышенной защитой АСВ (10 млн рублей вместо 1,4 млн). Когда накопили на первоначальный взнос, этот же банк оформляет вам обычную ипотеку. ◾️Проект № 1047794-8 (Стройсберкассы) — это автономная «касса взаимопомощи» под контролем государства. Деньги одних вкладчиков, которые сейчас копят, выдаются в виде дешевых кредитов тем, кто копить уже закончил. Система не зависит от ключевой ставки ЦБ, так как оборот средств происходит внутри кассы. Чтобы стимулировать людей долго держать там деньги, государство готово доплачивать субсидию (до 60 тысяч рублей в год). Текущий статус документов ◾️Законопроект № 461846-8 (вклады) успешно дошел до стадии второго чтения и имеет прямую поддержку Комитета ГД по финрынку, что делает его запуск максимально близким. ◾️Законопроект № 1047794-8 (ССК) внесен группой депутатов (О. Дмитриева и др.). Идея стройсберкасс вносится в Госдуму регулярно с начала 2000-х годов, но ранее всегда отклонялась из-за сложности администрирования госсубсидий и рисков финансовой устойчивости стройсберкасс при резких скачках инфляции. Более подробно про разницу документов во вложенной табличке. #законопроекты #жилье #господдержка #ипотека

Обратил внимание, что повально все аналитики ждут ухудшения условий по кредитным ставкам, в среднем обозначая 10-12% за первого ребёнка. Объясню почему этого ЦБ, Минстрой и правительство не допустит. Уж 12% точно нет. Дело в огромном лаге по стоимости недвижимости между «первичкой» и «вторичкой». Первичный рынок сейчас «живёт» за счёт низких процентных ставок, и «умирает» ввиду огромной разницы с вторичным рынком. Если убрать и этот бонус, девелоперам можно смело эшафот возводить. Почему этого не понимают аналитики, изучая экономику и финансы, а не психологию управленческого состава в купе с первым-мне понять не сложно, и тем ни менее, «комон, ребята», Вы «компас» для людей, расширяйте горизонты».