КОТЛОВАНЪ

Я не раз указывал, что льготная семейная ипотека сработала в противоположном направлении, чем она предполагалась как часть демографической политики. Воспользоваться ей смогли только высокодоходные группы россиян, которых изначально не надо было материально стимулировать для роста деторождения. Вторые выигравшие от программы – девелоперы, нарастившие прибыли на искусственно возросшем спросе. Об этом же говорит глава Ассоциации российских банков Гарегин Тосунян на семинаре АРБ «Жилая недвижимость»: «Банки как коммерческие предприятия зарабатывают на ипотеке. В том числе и на ипотеке по льготным ставкам. Они выдают льготную ипотеку, конечно, не в ущерб себе. Разницу между рыночной льготной ставкой компенсирует государство. Госрасходы на это достаточно существенные. Госбюджет – а фактически все налогоплательщики – расплачивается за тех, кто взял ипотеку по льготным ставкам. В том числе некоторые – в чисто спекулятивных целях. Возникают вопросы о необходимости большей избирательности. Большей адресности ипотечных программ. Кого мы поддерживаем? Получилась следующая картина. Налоги большинства граждан, в том числе не самых обеспеченных граждан, граждан, которые вообще не могут себе позволить ипотеку... Их налоги фактически перераспределяются в пользу людей с большими доходами. Ипотеку могут себе позволить только обеспеченные россияне. Мы в банковской среде прекрасно знаем об этом. Многие люди с солидными сбережениями отправляли кредиты не на покупку жилья, а (в жильё) как инвестиции. При этом они пользовались льготными программами ипотеки по низкой ставке. Всё это, с учётом роста цен, никак не приближает, а даже в некотором смысле отдаляет от покупки жилья, тех, кто действительно в нем нуждается. Непонятна адресность этой поддержки».

Банки лучше застройщиков понимают, почему для банковской системы очень опасен сложившийся диспаритет между ценами на новостройки и вторичку. Другое дело, почему при таком понимании банки допустили такой диспаритет. Увидел реплику на этот счёт у главы Ассоциации российских банков Гарегина Тосуняна: «Разрыв цен между первичкой и вторичкой достигает 40%. Это существенный дисбаланс. И в нём содержатся риски. В том числе для банков. Что происходит в момент покупки квартиры? Квартира в новостройке переходит в категорию вторички. И в случае дефолта заёмщика банк рискует не покрыть убытки за счёт реализации залога. Одно дело, когда вы в качестве залога предоставили квартиру как первичку. И совсем другая цена будет при реализации. При падении цен на недвижимость обесценивается залог». Можно вспомнить финансовый кризис в Штатах в 2007–2008 годах. Он известен как кризис субстандартного ипотечного кредитования. Тогда рынок жилья насытился. И цены начали резко снижаться. Ипотечные ценные бумаги также стали падать в цене. Это привело к убыткам многих банков. Привело к убыткам пенсионных фондов».

Условия по семейной ипотеке изменятся с 1 октября. Для семей с одним ребенком ставка, которую сейчас фиксируют на уровне 6%, может вырасти вдвое. Предложения пока обсуждаются, поэтому окончательные условия могут измениться. Но тем, кто планировал покупку жилья в ближайшее время, уже стоит разобраться, что происходит. Эксперты ГК «КОРТРОС» разобрали возможные изменения, рассказали, кого они могут затронуть и стоит ли торопиться со сделкой.

❗️ Банки ужесточили подход к финансированию девелоперов и все чаще отказывают им в кредитах на приобретение земельных участков. Кредитные организации стали детальнее анализировать финансовую модель каждого проекта. Застройщикам, которые не проходят по обновленным критериям, предлагают менее выгодные условия или отказывают в займе. Схема «0/100» (когда сначала не платишь ничего, а потом всю сумму), по словам участников рынка, уже практически не работает: банки требуют большего собственного участия девелопера: вложений, залогов, регрессов на бизнес. Ужесточение условий связано с подготовкой банков к новым нормам ЦБ по резервированию: они вступают в силу с 1 октября 2027 года, однако риск-модели адаптируются уже сейчас. Дополнительными факторами стали: ▪️снижение продаж жилья, ▪️значительный объем предложения на рынке, ▪️ухудшение экономики проектов из-за затягивания согласований. Также растут риски по вводу нового жилья, которое все меньше покрыто средствами на эскроу-счетах. ❗️ По мнению экспертов, финансирование проще получат игроки с хорошей историей продаж и прозрачной моделью, что может привести к консолидации рынка. Количество новых проектов снизится – это может отразиться на ценах новостроек, но возможен и рост доли более качественных проектов с лучшей экономикой. #застройщики #первичка #банки @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

1. Самолет чуть меньше строит, зато земельный банк все дорожает и дорожает. Напомним, что застройщики не проводят через отчет о прибылях и убытках процентные расходы на земельные участки (МСФО-23). Они капитализируют эти проценты в запасы, а против них наращивают обязательство. Вычтите эти расходы из P&L за 2024 (45.6 млрд) или 2025 (59.3 млрд) или 6 месяцев 2026 (22.2 млрд), и никакого эквити вы у компании не найдете 2. Смотрим на динамику запасов против роста долга (очевидно, что никакой прибылью последние 2 года самолет себя не финансирует) За 12 месяцев долг вырос на 69 млрд. Запасы на 24.1 млрд, активы по договорам с покупателями (нет на графике) на 33 млрд При этом прирост запасов - это росто капитализации земли (по ставке ~20%) без разрешения на строительство -> еще минимум 12 месяцев эти инвестиции не имеют источника возвратности 3. Плюс Портфель у нас стагнирует, количество построенных, но не проданных метров снижается, но незавершенное+завершенное строительство немного подрастают -> рост себестоимости 4. Что тут меняют новости о вхождении Сбера в управление по части объектов? Да ничего существенно: себестоимость всего портфеля схлопнулась еще в 2024 (да, из-за перегрева экономики). Ликвидности для расчетов по обязательствам было достаточно на 2024, 2025, мб на 2026 тоже вывезет, но дальше? 5. У финансироваваших банков проблема не с продажами, а с тем, что земля не превратится в квадратные метры в ближайшие 3-5 лет. С этой точки зрения они с облигационерами в одной лодке, т.к. 0 денежных потоков можно разделить на очень большое количество участников 2/2 @unexpectedvalue

Пара очень коротких комментариев про самолет, т.к. тексты 2024 года и начала этого - абсолютно валидны с поправкой на изменение строк баланса 1. В очередной раз повторю, что

отчетность застройщика не позволяет сделать никаких адекватных выводов о финансовом положении общества.

Я не уверен, что застройщики, у которых более 10 проектов, сами в курсе, как это читать. Финдеп героически консолидирует пару сотен SPV с долями партнеров, выпускает, а дальше пустота, потому что эти цифры невозможно адекватно объяснить без множества прочих операционных данных 2. Падение спроса из-за ужасных ставок и влияния льготной ипотеки - это слабый аргумент, потому что у компании на 23% снизилось предложение ликвидных лотов. Нужно комментировать это снижение, а не снижение выручки, которая отражает бухгалтерское признание фактических продаж в течение 2-3 лет, а не текущий момент. Бид нашей редакции, что это проблемы с рабочей силой (как в количестве, так и в стоимости) и неадекватная экономика с учетом стоимости приобретения земельных участков. Невозможно начать строительство в текущих условиях, т.к. это потребует совершенно иных цен, чем сейчас предлагает застройщик 3. При этом компания искренне сокращает непроектный долг (см. дальше) и операционные затраты, но это мелочь в сравнении с проводимой в 2020-2024 годах инвестиционной политикой *T+0 - ввод в текущем году, T+1 - ввод в следующем году 1/2 @unexpectedvalue

🤓 Последние недели все вокруг начали ныть на тему сокращения объема вывода новых проектов в 2026 году. А куда еще больше? В стране огромный объем построенного и не продающегося. Зачем начинать то, что не имеет перспектив быть проданным? Поверьте, умные большие застройщики выводят новые проекты без удовольствия и энтузиазма, просто потому что надо. Зачем это делают отчаянные выскочики-неофиты никто объяснить не может… Блестящий аналитический текст с красивой иллюстрацией от коллег из Ребурга на тему критического затоваривания рынков. Да, посмотрите на наш любимый Краснодарский край, который распластался по дну инфографики… 🔺Треугольный метр: На сайте | в MAX | Telegram | ВКонтакте | Дзен

❗️Режим усиленного контроля ввели для ряда строящихся в России жилых проектов, следует из сообщения пресс-службы Минстроя РФ на платформе "Макс".

"Для отдельных проектов уже введен режим усиленного контроля - девелоперы совместно с банками и органами власти синхронизируют графики финансирования и строительства. Совместный контроль направлен на сохранение устойчивости в отрасли и выполнение обязательств перед гражданами", - говорится в сообщении по итогам совещания главы Минстроя Ирека Файзуллина с представителями Центробанка, застройщиков и властей регионов.

В рамках встречи, как рассказали в Минстрое, также обсуждали совершенствование механизмов кредитования жилых проектов, контроль за строительством и защиту интересов граждан. Так, Минстрой вместе с финансовым сектором следят за финансовой устойчивостью девелоперов и тем, как они соблюдают сроки ввода своих проектов, добавили в пресс-службе ведомства. Подписывайтесь на РИА Недвижимость в MAX

💵 Правительство направит 157 млрд ₽ на льготную ипотеку Почти 66 млрд ₽ из суммы пойдет на семейную ипотеку. Об этом рассказал председатель Правительства Михаил Мишустин на заседании 17 сентября. Остальные средства распределят так: ▪️ 6 млрд ₽ на Дальневосточную и Арктическую ипотеку. ▪️ 85 млрд ₽ — на субсидирование ставки по ранее выданным кредитам в рамках завершившейся льготной программы. Дополнительно около 2 млрд ₽ направят Белгородской области, чтобы люди, потерявшие жилье, смогли построить новый дом или купить квартиру. Движение.ру в МАКС

В январе-июне 2026 года на досрочное погашение ипотечных кредитов заёмщики направили 748,6 млрд рублей. Это на 34% больше, чем в январе-июне 2025 года (559,6 млрд). Среднемесячный объём выплат превысил 124 млрд рублей против 93 млрд годом ранее, по данным «Долгового консультанта». По итогам же 2025 года совокупный объём досрочного погашения ипотеки рухнул по сравнению с 2024-м на 17%. Тренд изменился в начале 2026 года, когда по итогам первого квартала объём досрочного погашения по сравнению с январём-мартом 2025-го вырос на 18% (+55,3 млрд). В чём причина такого резкого изменения поведения заёмщиков? Главный ответ – снижаются ставки по депозитам. Мотив ипотечников по льготной семейной ипотеке (и другим льготным) был такой: деньги есть, ими можно погасить часть или даже весь кредит, но они пока лежат в банке под 18-22% (как было в предыдущие два года), и проценты по вкладу не просто покрывают платежи по ипотеке, но и дают дополнительный доход. После же снижения ставок по вкладам до 12% эта схема может ещё и покрывает ежемесячный взнос, но уже не даёт дополнительной прибыли. Вторая причина – всё бОльшая доля коммерческой ипотеки под высокие ставки (сейчас в среднем 18-19%). И покупатели жилья берут коммерческую ипотеку на небольшой срок (при формально длинном сроке ипотеки) в ожидании прихода больших денег – например, от продажи вторичной квартиры (у топ-менеджеров – от бонусов по итогам года).

Темпы роста цен на новостройки на крупнейших рынках жилой недвижимости в России заметно обогнали темпы роста зарплат. Так, если год назад для покупки одного квадратного метра в квартире на первичке нужно было 2,3 средних зарплаты, то сейчас — 2,52 средних зарплаты, пишут «Известия». @nedvizhna

❗️ Предложение жилья в новостройках сокращается в условиях спада девелоперской активности вслед за снижением спроса. Как подсчитали в Циан, в новостройках 40 крупных локальных рынков России в сентябре экспонировались 302 тыс. квартир. За год значение сократилось на 6,2%, за квартал – на 1,6%. При этом, по словам экспертов, сдержанный спрос даже в условиях сокращения предложения не позволяет застройщикам значительно повышать цены на жилье. По данным Циан, в сентябре в крупных российских городах квартиры в новостройках экспонировались в среднем за 188,2 тыс. руб. за 1 кв. м. Год к году значение увеличилось на 8%, за квартал – на 1,4%. #новостройки #первичка #недвижимость @rusipoteka 📲 Ипотечный чат в MAX

💰 По данным индекса цен ДОМ РФ на август 2026 года, первичное жилье в России подорожало: ✅на 4,9% с начала 2026 года ✅на 10,7% к августу 2025 года ✅на 0,6% к июлю 2026 года По итогам 8 месяцев 2026 года цены на новостройки выросли на 4,9%, практически вровень с инфляцией (4,7%). Таким образом, с начала года в реальном выражении цены на первичном рынке почти не изменились: прирост составил около 0,2%. Регионы с наибольшим ростом цен: ⚫️за август: ✅Ивановская область (+2,4%) ✅Сахалинская область (+2,1%) ✅Амурская область (+2%) ⚫️за январь-август: ✅Тверская область (+18%) ✅Курская область (+15,8%) ✅Кемеровская область (+11,7%) #цены #первичка #новостройки @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

Коммерческая недвижимость за 10 лет: что изменилось с 2016 года (в продолжение предыдущего поста, разбираем исследование IBC Real Estate) За 10 лет рынок качественной коммерческой недвижимости в России вырос на 59%. К середине 2026 года суммарная площадь достигла 148,3 млн кв. м против 93,3 млн кв. м в 2016-м. Но структура рынка за это время заметно изменилась. 🔹Главный рост — у складов. В 2016 году на них приходилось 43% всей коммерческой недвижимости, или около 40 млн кв. м. Сейчас — уже 54%, или 80,3 млн кв. м. Причем склады активно росли не только в Москве. За 10 лет их объем в Москве и области увеличился на 84%, а в регионах — на 118%. Одной из причин стало расширение крупных ритейлеров и онлайн-операторов. 🔹Офисный сегмент, напротив, потерял 5 п.п. в структуре рынка. Сейчас на него приходится 21%, или 31,3 млн кв. м. При этом регионы росли быстрее Москвы: +31% против +26,3%. 🔹Торговая недвижимость также сократила свою долю — с 23% до 18%. Сейчас это 27,1 млн кв. м. За десять лет объем вырос на 24,8%, но развитие сегмента замедлилось на фоне роста онлайн-торговли, ограничений 2020 года и смещения спроса от крупных форматов к районным торговым центрам. 🔹Гостиницы занимают небольшую долю — 7%, или 9,5 млн кв. м, но растут высокими темпами: +37,7% за десять лет. При этом гостиничная недвижимость развивается и в Москве, и в регионах. Если коротко, за десять лет рынок стал больше и заметно более складским. Наиболее существенный прирост произошел в логистике, тогда как доли офисной и торговой недвижимости сократились, а гостиничный сегмент показал быстрый рост с относительно небольшой базы. Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

❓ Коммерческая недвижимость: что будет с рынком к 2030 году К 2030 году суммарная площадь качественной коммерческой недвижимости в России может достигнуть почти 175 млн кв. м — примерно на 18% больше, чем в 2026 году. Такой прогноз предоставили редакции аналитики IBC Real Estate. Главные изменения будут происходить внутри сегментов. 🔹 Склады сохранят крупнейшую долю рынка. Их площадь вырастет почти на 20%, до 96,2 млн кв. м. В Москве объем складов увеличится на 18,6%, до 46,2 млн кв. м, в регионах — на 20,8%, до 50 млн кв. м. 🔹 Офисы вырастут на 19,2%, до 37,3 млн кв. м. При этом основной прирост придется на регионы: +36,5%, до 12 млн кв. м. В Москве рост будет значительно скромнее — +12,4%, до 25,3 млн кв. м. 🔹 Гостиницы станут самым быстрорастущим сегментом: +32,6%, до 12,6 млн кв. м. В регионах площадь гостиниц увеличится на 39%, тогда как в Москве — только на 5,6%. 🔹А вот торговая недвижимость будет расти минимальными темпами — всего на 5,2%, до 28,5 млн кв. м. В Москве ожидается рост на 7,3%, в регионах — на 4,5%. Таким образом, структура рынка продолжит смещаться в сторону складской и гостиничной недвижимости, причем значительная часть нового предложения будет появляться за пределами Москвы. Исследование также показывает, что рынок коммерческой недвижимости становится более региональным: именно в регионах ожидается опережающий рост офисного и гостиничного сегментов. Подпишитесь на «Про квадраты». Теперь и в «Дзене»

хроники самолетостроения 4 февраля. самолет просит у государства 50 млрд рублей на три года. в письме -

для исключения невыполнения обязательств перед дольщиками и инвесторами

9 февраля. финансовый директор самолета объясняет: если господдержки не будет,

для самолета ничего не изменится

24 февраля. минфин сообщает: критических проблем нет. в самолете тоже довольны. отказ в господдержке, оказывается, подтвердил

стабильность и устойчивость текущей бизнес-модели

26 февраля. приходит герман оскарович уважаемый и говорит:

мне все рассказывают о том, как они вот-вот умрут, но я там пока признаков смерти не наблюдаю

ситуация, по его словам, "абсолютно рядовая". 28 августа. самолет отчитывается за полугодие: выручка -31%, EBITDA -40%. вместо 1,8 млрд рублей прибыли годом ранее - 22,3 млрд убытка. 17 сентября. сбер обсуждает реструктуризацию долга самолета. среди вариантов - вхождение банка в капитал проектных компаний или получение контроля над отдельными проектами. окончательных договоренностей пока нет. признаков турбулентности по-прежнему не наблюдаем. просто сбер на всякий случай попросил освободить кресло второго пилота. дальше только набор высоты. доброе утро 🫶

Сбербанк может получить в управление часть бизнеса группы «Самолёт». По информации «Коммерсанта», это может произойти в рамках реструктуризации займов компании перед кредитором. Высокая долговая нагрузка девелоперской вынуждает акционеров компании договариваться с кредиторами о новых условиях обслуживания обязательств. @banksta