КОТЛОВАНЪ

📈 Цены на дома в регионах России заметно выросли. По данным «Яндекс Недвижимости», средняя медианная цена частных домов в регионах с городами-миллионниками за год увеличилась на 13,2%, до 10,1 млн руб. на начало марта 2025 года. Больше всего частные дома за год подорожали: 🔸в Омской области (+30,5%) 🔸в Волгоградской области (+30,1%) 🔸в Пермском крае (18,9%) При этом аналитики отмечают, что в большинстве регионов стоимость «квадрата» частных домов (77 тыс. руб.) значительно ниже, чем в других сегментах (в новостройках – 158 тыс., на вторичном рынке – 114 тыс.). #цены #загородка @rusipoteka

Краснодар стал единственным крупным городом в России, где стоимость квадратного метра в новостройке за год снизилась, пусть и символически — на 0,4%. В остальных мегаполисах она сильно выросла — в среднем, на 11-12%. @nedvizhna

РЫНОК ЖИЛОЙ НЕДВИЖИМОСТИ В МОСКВЕ: АКТИВНОСТЬ РАСТЕТ По данным Росреестра, в феврале число зарегистрированных сделок с жильём в Москве на вторичном рынке составило 12 058 (12.6% гг) vs 9 496 (27.1% гг) и 17 297 (16.4% гг) двумя месяцами ранее. Помесячная динамика: 27% мм vs -45.1% и 27.5% до этого. После традиционно малоактивного января (хотя в этом году он был определенно неплохой) число сделок в прошлом месяце показало довольно уверенную динамику. Заметно превышены также показатели и прошлого февраля. Переток с “первички” на “вторичку’ продолжается. Цены реагируют некоторым усилением роста

🌁 Доходы банка = доходы застройщик х 4 Депутат Госдумы РФ Илья Вольфсон взял два условных ЖК площадью 50 тыс. кв м, которые начали строить в 2022 г. и в 2024 г., и посчитал доходы банка и застройщика в обоих случаях: 1️⃣ ЖК 2022 г. • застройщик заработал 1,3 млрд руб • банк - 1,2 млрд руб 2️⃣ ЖК 2024 г. • застройщик - 500 млн руб • банк - 2 млрд руб Согласно данным Бизнес-Online, в январе 2025 года расходы девелоперов на выплату банкам за предоставление семейной и IT-ипотеки составили от 10% до 20%. Эти затраты включаются в стоимость квартир. Добавим, что некоторые ушлые банки умудряются брать эту комиссию с клиентов, пряча её за страховками, комиссиями за аккредитивами и прочими ненужными услугами, которые, как уверяют менеджеры банка, обязательны к оформлению. Очень странная мутация понятия кредит. 📢 MarketOverview

💸В феврале темп роста цен на новостройки в РФ ускорился. По данным индекса цен ДОМ РФ, первичное жилье подорожало: ✅на 1,1% с начала года ✅на 8,5% к февралю 2024 года ✅на 0,9% к январю 2025 года С начала 2025 года темп роста цен на новостройки (+1,1%) почти вдвое ниже темпов инфляции (+2,1%). Таким образом, в январе-феврале цены на «первичку» в реальном выражении снизились на 1%. #цены #первичка @rusipoteka

⚡️Обновил стату отказов по Семейке в банках. Оставил для сравнения срезы ноября и августа 2024 (активизация проги по новым условиям)... Без погружения в условия выдачи, самые лояльные щас Уралсиб и ПСБ. И ВБРР, хоть чуть капризнее стал, но в тройке самых часто ОКующих. Кстати, похоже, лучше стал одобрять ДОМрф А вот ВТБ сильно заворачивает. Я писал, что у синих резко выросла доля отказов в этом году. АТБ тоже поприжались чегой-то... Учитывайте, кому полезно 🔥 @iliilitop ПыСы: Почти всех футболит Газпромбанк и Тинёк... Хотя, последние капельку и расщедрились. Но, по-прежнему - хз, зачем к ним вообще подаваться с такой статой

⚡️«Всё очень быстро меняется. И даже стратегию на неделю выстроить довольно сложно. Поэтому моя основная задача в этом году — наладить работу в системе "антихрупкости"» — рассказала про один из главных вызовов 2025 года Айгуль Юсупова, управляющий партнер девелоперской компании Unikey в эксклюзивном интервью директору портала Всеостройке.рф Светлане Опрышко. О том, как Unikey выбирает регионы для проектов:

«Во-первых, внимательно следим за аукционами КРТ и государственными программами по Дальневосточной ипотеке. Во-вторых, тщательно просчитываем финансовую модель. По каждому проекту есть максимально допустимая сумма для входа в регион. В зависимости от этого и принимаем решение», — пояснила Айгуль.

О том, как выделиться на фоне сильных конкурентов в Новой Москве

«Мой принцип – предложить качество чуть выше, чем принято в данном сегменте недвижимости. И в Новой Москве мы поступили таким же образом. Несмотря на то, что проект заявлен в сегменте "комфорт", по всем своим характеристикам он уровня бизнес-класса. И наш продукт оценили по достоинству. Начиная с февраля мы в ТОПе продаж, а в марте я жду еще более прорывные результаты»,— отметила Айгуль.

Справочно: По данным Всеостройке.рф Unikey занимает 73-е место по объему текущего строительства жилья. Регионы присутствия — Владивосток, Хабаровск, Биробиджан, Москва и Казань.

Любой ценой. 100 миллиардов просрочки долга по ипотеке - а есть ли проблема? На ипотеку приходится более половины долгов населения РФ – 20 трлн руб., или 55%. За год просроченная задолженность по жилищным кредитам увеличилась на 70%, превысив 100 млрд (на 1 февраля 2024 г. просрочка была 60,2 млрд руб) После публикации Департаментом статистики ЦБ РФ информационного бюллетеня "Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России № 1 (57) 2025" прошла череда комментариев о проблемах, которые привели к рекордному уровню просроченной задолженности по ипотеке – 102,1 млрд на 1 февраля 2025 года ( за январь просрочка выросла на 5,7 млрд руб). Но как эта ситуация отразится на рынке недвижимости и кредитования в действительности - объясняет ув. Михаил Хорьков @reburg, руководитель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Темпы роста плохих долгов в последние месяцы действительно сильно выросли. Но это вполне прогнозируемое следствие бурного развития рынка в предыдущие годы. Высокие темпы роста цен на жилье, доступные кредиты и соблазн льготных условий в сегменте новостроек способствовали вовлечению в рынок широких групп покупателей с очень разными целями и возможностями. Рост просроченной задолженности по ипотеке в ближайшие месяцы продолжится, но в относительных величинах доля таких кредитов все еще мизерная - около 0,5%. Это немного, сопоставимые показатели были в начале 2022 года, а в предыдущие годы «просрочка» была существенно выше. За последние 5 лет рублевая ипотечная задолженность выросла в 2,5 раза, а просроченная задолженность только в 1,5. Пока текущий рост просроченных кредитов выглядит как «возврат к норме». Проблемы отдельных заемщиков неизбежны, но абсолютное большинство продолжат исправно платить даже в сложных жизненных ситуациях, экономя на многих статьях личного бюджета.

⚡️ Запретить ипотеку на микро-студии предложили в Петербурге.

«Как можно всерьёз говорить о том, чтобы человек заводил семью и растил нескольких детей, если он живёт в квартире площадью 22 кв.м., взятой в ипотеку на несколько десятков лет?», — заявил депутат ЗакСа Андрей Рябоконь.

Коллеги из @Pro_smarent попробовали составить предварительный (не официальный) перечень городов, где вроде как может быть семейная ипотека на вторичке. Что получилось во вложении. Сразу еще раз предупредим, это просто предположение, официального списка пока нет. Напомним, на днях было принято решение о том, что по семейной ипотеке можно будет купить квартиру на вторичном рынке в определенных городах вот при таких условиях: ◾️Это могут быть только города, где ведется строительство не более двух домов. Такими городами не могут быть Москва и СПБ, а также населенные пункты, входящие в состав Московской и Ленинградской области. ◾️Год постройки МКД не может отстоять более чем на 20 лет от года заключения кредитного договора. ◾️Дом не должен быть признан аварийным. ◾️Список городов определяется так: количество МКД считается на основании проектных деклараций в ЕИСЖС (наш.дом.рф) без учета проблемных домов по состоянию на 1 января, если кредитный договор заключен в 1-м полугодии следующего года, либо на 1 июля года, если кредитный договор заключен во 2-м полугодии этого же года. И да, ◾️Нельзя приобретать квартиру у взаимозависимых лиц. И еще есть вопрос, который наши читатели поднимали в комментариях - есть ли в таких городах дома не старше 20 лет… @ipotekahouse #семейнаяипотека #ипотека #вторичка #жилье

⚡️«В конце прошлого года мы активно продавали в рассрочку. А сейчас платим по 3% комиссии агентам за расторжение договоров по ним. Мы на эти грабли наступили, и теперь у нас нет рассрочек»,— президент PROGRESS Виктор Тарасенко в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Сегодня законодательно застройщик не защищен от того, что клиент может внести 5-10% и безболезненно выйти из проекта. При этом нам судиться с такими инвесторами себе дороже».

По словам Тарасенко, в нынешних условиях компаниям невозможно продавать по цене, которая была бы плюсом к проекту. Все сделки сейчас идут в минус или в ноль для девелопера. Кроме того, президент PROGRESS не согласен с фразой о том, что девелоперы набили жирок во время льготной ипотеки.

«Большинство попало в ловушку. И самому высокому риску подвержены проекты, реализация которых начиналась в 2023 году. Например, два года назад маржинальность составляла 25%, а сегодня ушла в минус. Пока не все застройщики это поняли, но я уверен, что в ближайшее время вызов примут и другие участники рынка».

Тарасенко также признался, что сейчас компания продает не много квартир.

«Вроде фиксируется, что сделки есть, но без реального понимания, что на финише эти проекты провалятся с точки зрения себестоимости. И когда на конечном этапе будет не хватать 15-20%, в банке скажут, что экономики в проекте нет. Поэтому сейчас на застройщиков давит не только ставка сверху, но и себестоимость снизу».

«В этом году мы делаем акцент на портфельную маржинальность, на выбор самых ключевых площадок. С запуском тоже не спешим, какие-то очереди откладываем, чтобы держать наполнение. Кредитная нагрузка сейчас получается 34%. Здесь ошибки дорого стоят»,— сказал Тарасенко.

Справочно: По данным портала Всеостройке.рф, PROGRESS занимает 2-е место в родном регионе — Астраханской области. Надежность девелопера — 3,91.

⚡️«Многие проекты просто в дефолт упадут при снижении цены»,— генеральный директор «А101» Игнатий Данилиди в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Сегодня 0% компаний в стране имеют финансовую свободу и самостоятельность. Мы настолько финансово регулируемы Банком России, что посчитать прогноз, что будет происходить, — не такая простая задача».

При этом Данилиди рассказал, что в компании планируют не только то, с чем войдут в 2025 год, но и в 26-й, 27-й, 28-й гг. И пока все долгосрочные планы выполнялись. ГК «А101» работает в двух регионах: Москва и Ленинградская область, но также постоянно смотрит площадки и в Санкт-Петербурге. В 2028-м году застройщик планирует выйти в новые регионы.

«Сегодня девелоперов обвиняют в разгоне инфляции в стране. Уровень влияния 13% в экономике – такие цифры мы слышим. Чем это спровоцировано? Какими программами? Как это повлияло? С одной стороны, необходимостью развивать строительный сегмент, и стройка всегда являлась локомотивом экономики. С другой стороны, не нарушить этого баланса».

Поэтому любая история, связанная с господдержкой, имеет две стороны: сегодня, здесь и сейчас, может быть хорошо долгосрочно, но это может иметь непредсказуемые эффекты. Кроме того, Данилиди сообщил, что семейная ипотека под 6% сегодня не выгодна банкам.

«Не понимаю экономику банков, не готов за них давать какую-то оценку. Но что мы видим: на рынке есть программа под 5,9% от тех же банков, но она предполагает выплату комиссионного вознаграждения банкам от 16 до 20%. Перекладывая на цену квартиры, это где-то плюс 15% в цене квартиры. А если таких сделок 80%, то мы имеем удорожание 15%. Уже сегодня оно случилось, просто, может быть, мы не обращаем на это внимания».

Также, по его словам, стоимость рабочей силы за последние годы волнообразно растет. В «А101» на этот год закладывают 15-процентное удорожание по заработной плате.

«Появляется информация о том, что цена будет падать на квартиры. Хорошо, призыв такой озвучили, это сформировало ожидание у людей: давайте подождем, когда же она начнет падать. Сидим ждем, не падает. А какие предпосылки? Что сделано для того, чтобы цена снижалась? Отсутствие спроса не равно возможности снизить цены»,— заключил генеральный директор «А101».

Справочно: По данным Всеостройке.рф, ГК «А101» занимает 8-е место в РФ по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 4,28.

🤔Что нас интересует в «трендах» от ЦБ? 1. Расходы домохозяйств растут вместе с инфляцией. Присутствует февральский провал, который выражен существенно сильнее, чем когда либо. 2. Все работодатели планируют повышать зарплаты. Многие существенно. Это результат кадрового кризиса. 3. Срочные счета занимают преобладающую долю способов сбережений. 4. Сам объем сбережений также растет. Последний раз у людей было столько свободных денег в 20 году. Ключевая ставка, цена валют, уровень инфляции — три косвенно (теперь уже в непрослеживаемой логике) связанных показателя, от которых зависит все. 🔺Треугольный метр

Сегодня специалисты GreenMedia подготовили для вас эксклюзивный сборник каналов — только высококачественные и актуальные данные: IRooms.desing - студия дизайна интерьеров, которая бесплатно делится секретами красивых интерьеров и ведет проекты по всей России уже более 10 лет. В профиле можно найти множество идей дизайна для Вашего дома. 👉Подпишись Realty Vision - Ваш путеводитель по российскому рынку недвижимости! Мы обсуждаем районы, цены и новостройки, чтобы помочь вам найти идеальный дом. Эксперт Васильев о Недвижимости - Обсуждение актуальных тем и проблем в сфере недвижимости. ConTrust - канал-зеркало всего происходящего в России. Про финансы, недвижимость, политику. 1 пост в день, но иронично, жестко, смешно. Идеально для прочтения за утренним кофе или по пути на работу. Слабонервным и любителям телевизора не рекомендуется. КОТЛОВАНЪ - агрегатор новостей рынка недвижимости, который читают риелторы. Самое важное и интересное - здесь. СтройНовости - Строительство Москвы и МО в одном месте. Главные новости сферы недвижимости, инсайды, анализ и др. Эксперт недвижимости Наумов - Ведущий эксперт в недвижимости для всех ваших нужд.

Ипотека: просрочка идет вверх Объемы просроченной задолженности по ипотечным жилищным кредитам, предоставленным физическим лицам-резидентам, в январе 2025 года впервые превысили 100 млрд руб. Уровень просрочки по состоянию на 1 февраля 2025 г. вырос на 62,5% (!) в годовом выражении и составил 102,1 млрд. руб. При этом в некоторых регионах ситуация ухудшилась еще более значимо. Абсолютным аутсайдером стала республика Тыва, где объемы просрочки выросли в 7,5 раз, рост более чем в 4 раза был зафиксирован также в республиках Ингушетия и Крым. При этом в целом в России доля просрочки в общей задолженности установилась на относительно невысоком уровне - 0,53% (+0,2 п.п. за год), однако в той же республике Ингушетия доля просрочки составляет уже 8,7% портфеля, в республиках Дагестан, Северная Осетия, Чечня – около 3%. На фоне роста процентных ставок риски неплатежей растут. Сколько бы ЦБ ни указывал на быстрый рост доходов населения в целом по стране, ни в коем случае нельзя забывать про значительную дифференциацию динамики доходов и по регионам, и внутри регионов между различными доходными группами. На фоне замедления экономической динамики многим будет все сложнее обслуживать кредиты, даже взятые ранее по более низким ставкам. Про текущие ставки и говорить не стоит… #ипотека #доходы #просрочка

Дом рф: в феврале 2025 г. выдано 58 тыс. кредитов (-40% к февралю 2024 г.) на 229 млрд руб. (-31%). Близко к минимальным уровням за последние годы. При этом 80% выдачи приходится на программы с государственной поддержкой. Периодически ещё вспоминаем предложения чиновников добиться чтобы льготная ипотека занимала не более 25%. 90% льготной ипотеки пришлось на семейную ипотеку. Выдача рыночной ипотеки в феврале оставалась низкой (20 тыс. кредитов, или минус 57% год к году). @yeltsovm

«Семейная ипотека с 1 апреля распространится на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов, сообщили в Минфине.» Вы уже представили, что случится с ценами на вторичку в этих городах? Дураков жизнь ничему не учит. Носите шапку, берегите голову.

"Семейная ипотека" с 1 апреля распространится на вторичный рынок в регионах с низким уровнем жилищного строительства, сообщили в Минфине. Новые условия будут распространяться на вторичный рынок в городах, где ведется строительство не более двух домов. Купить квартиру на вторичном рынке на льготных условиях по ставке до 6% годовых смогут семьи, имеющие ребенка в возрасте до 6 лет включительно, и только один раз. Приобрести жилье на вторичном рынке можно в многоквартирном доме не старше 20 лет. Важно, чтобы он не был признан аварийным. Кроме того, запрещается приобретать квартиру у взаимозависимых лиц. 👉Решение от 11.03.2025 № 25-67381-01460-Р о порядке предоставления субсидии #семейнаяипотека

Распроданность на вводе по итогам четвертого квартала снизилась на 2пп по сравнению с Q3 Эффекта льготных ипотек хватило, чтобы девелоперы закрыли последний квартал года с достаточным уровнем продаж почти во всех регионах. Результаты года сопоставимы с 2023: Q1: 78% (0пп г/г) Q2: 78% (+1пп) Q3: 76% (0пп) Q4: 74% (-3пп) В зону риска по итогам квартала попали Ленинградская область и Краснодарский край. Однако тут могут быть как реальные проблемы с продажами, так и проблемы статистики: отдела анализа данных больше месяца вычищал эффекты ЗПИФов, промышленного ИЖС и прочие чудеса заполнения деклараций в ЕИСЖС Кроме того часть нераспроданных квартир по ДДУ в Краснодаре уйдет по «сертификатам»

Так что оснований вводить очередную льготную ипотеку все еще нет

Going forward мы не ожидаем проблем с распроданностью на вводе и по итогам 2025 года: для достижения бенчмарка понадобится примерно 200 тысяч сделок ДДУ при среднегодовом значении 600-700 тысяч Основной риск сейчас находится в 2027 году, когда падение запусков столкнется с возможной нормализацией всего (fingers crossed).

В этой ситуации меры поддержки должны быть направлены на поддержание запусков новых проектов, а не на рост продаж в строящихся

P.S. вероятно, это последняя ежеквартальная карта: работать с ЕИСЖС становится сложнее как с точки зрения доступа, так и качества самих деклараций и их стандартизации, а ROI этого мероприятия достаточно низкий. Будем думать, что тут можно еще сделать #жилье #ипотека @unexpectedvalue