КОТЛОВАНЪ

чуть не пропустили очередные полумеры для дачных арендаторов считаем, что разрешение должно давать собрание собственников, а не вот это вот "три-четыре участка по периметру". а также согласование репертуара, если уж все согласились на музыку. и еще учесть лай, вой и детский ор. и взрослый тоже. все согласовать заранее и утвердить общим собранием.

В июле 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались выше на 22%, чем в июне по числу лотов и на 21% по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой снизилась до 50%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок выросло на 26% на фоне снижения доли ипотечных сделок до 47% и стабильной средней цены реализованного квадратного метра. В Ленинградской области число регистраций на 16% выше прошлого месяца на фоне снижение цены реализованного кв. м лота на 3% и снижения доли ипотеки до 56%. Снижение доли ипотеки с высокой степени вероятности было обусловлено активизацией реализации лотов по программам рассрочки. Методика расчетов - в первом комментарии.

К чему эти полумеры? Чипировать риелторов сразу. И прививку от бешенства не забудьте поставить. На всякий случай.

Электронная коммерция наступает. Стремительный рост e-commerce (электронная коммерция - те самые маркетплейсы, доставки, т.д.) меняет правила игры для инвесторов в торговую недвижимость. Помнится, года 3–4 назад я делился с коллегами-инвесторами опасениями, что рынок необратимо поменяется под натиском цифровизации и онлайна. Тогда тема воспринималась скорее как нечто отдалённое и не слишком тревожное. Владельцы пулов коммерческой недвижимости на сотни миллионов рублей признавали риски, продолжая при этом активно покупать новые объекты. Но изменения идут не только стремительно, но и необратимо. По данным исследования компании «Яков и Партнёры», с 2019 по 2024 год рынок электронной коммерции в России вырос в 7,5 раза - с 1,7 до 12,6 трлн рублей. Доля e-com в общем объеме розничной торговли выросла с 5% до 23%. Среднегодовой темп роста e-commerce за эти 5 лет составил 49%. Для сравнения: традиционный офлайн-ритейл рос со скоростью 6% в год, примерно в 8 раз (!) медленнее. В 2024 году ежедневная аудитория Wildberries составляла около 35 млн человек, Ozon32 млн. Это уровень крупнейших банковских и социальных платформ. Для инвестора в классическую торговую недвижимость это означает, что каждый рубль, каждый заказ, каждый покупатель, уходящий в e-commerce это минус трафик, минус чек, минус оборот в магазине или торговом комплексе. А оборот как раз и определяет стоимость аренды, следовательно, и цены, и доходность торговой недвижимости. Торговая инфраструктура необратимо меняется. Вместо магазинов и крупных торговых комплексов компаниям нужны принципиально иные типы недвижимости: – склады; – распределительные хабы; – дата-центры; – дарксторы и районные распределительные склады; – офисы/штаб квартиры для размещения сотрудников, причем, как вы понимаете, не тех, кто отправляет факсы и делает «холодные» звонки. И если «магазин у дома» все еще стабильный актив, то торговые центры, особенно крупные, с неудачным расположением или концепцией, уже находятся под растущим давлением. Жизненный цикл концепции ТЦ сократился с 8-10 до 5-8 лет, по разным оценкам уже более половины требуют серьезного пересмотра концепции и реконструкции. Но и при покупке встроенных торговых помещений следует быть более осмотрительным. Итого. Стратегию инвестирования в доходную недвижимость пора пересматривать, и делать это регулярно. Улавливая структурные сдвиги. - Точно следует избавляться от неликвидных/менее качественных помещений: подвалы/вторые этажи, вход со двора, кабинетные планировки, отсутствие витринных окон и т.д. - Предельно внимательно проверять заявленные арендные ставки (имеющиеся и будущие), не вестись на обещания «ставка вырастет», помнить, что «долгосрочный договор с надежным сетевым арендатором» не гарантия. Особенно предостерегу тех, кто продолжает покупать строящиеся объекты исходя из арендной ставки, обещанной застройщиком - тут будет много боли и разочарований. - Обратить внимание на недвижимость, отвечающую современным трендам: объекты под пункты выдачи, дарксторы, склады. Вникать в детали: рынки пунктов выдачи и сортировки заказов, складов уже прошли фазу максимального роста, теперь идет фаза оптимизации. Спрос смещается от старых и неэффективных объектов в сторону более современных и эффективных. Да и цена входа в складской комплекс совершенно иная - тут большое поле для роста фондов коллективных инвестиций, например, тех же ЗПИФов недвижимости. Это то, что на поверхности. Как всегда, вопросов больше, чем ответов. @yeltsovm

🪙Ипотека в июле: замедление годовых темпов снижения По оценкам Аналитического центра ДОМ.PФ, в июле банки предоставили 77 тыс. ипотечных кредитов (+12% к июню) на 358 млрд руб. (+16%). Выдача в годовом выражении все еще ниже уровня прошлого года (-28% г/г), однако с учетом завершения «Льготной ипотеки» с 1 июля 2024 г. темпы снижения замедлились (на фоне -66% г/г в июне). Объем кредитования в рамках льготных программам в июле составил 50 тыс. кредитов (+15% к июню) на 291 млрд руб. (+16%). Всего за 7 мес. 2025 года выдано 417 тыс. кредитов (-52% г/г) на 1 855 млрд руб. (-42% г/г). По льготным программам предоставлено 264 тыс. кредитов (-42% г/г) на 1 509 млрд руб. (-38% г/г). 🏦Ранее многие банки объявили о пересмотре минимального первоначального взноса по льготным кредитам с 20% до 30%. По нашим оценкам, это может привести к тому, что в следующие три месяца (август-октябрь) выдачи ипотеки с господдержкой снизятся на 10–15% в месячном выражении. @domresearch #ипотека

ФЕД. БЮДЖЕТ: ДЕФИЦИТ В ЭТОМ ГОДУ МОЖЕТ ПРЕВЫСИТЬ 8 ТРЛН Вы вот всё говорите, что MMI нагнетает, рисует крахо-коллапсы, где их нет. Но факт заключается в том, что реальность хуже самых пессимистичных прогнозов MMI. Мы предполагали, дефицит в июле 650 млрд, за 7М25 – 4.3 трлн. Но Минфин сообщил, что за 7М дефицит - 4.9 трлн, в июле – 1.2 трлн Главная проблема – расходы! За 7 мес рост 20.8% гг. Чтобы уложиться в запланированные 42.3 трлн, надо сократить расходы в августе-декабре на 11.5% гг в номинале или почти что на 20% в реальном выражении! Такого быть не может. Мы подтверждаем наш прогноз дефицита за год – 8 трлн руб, отмечая, что может быть и больше Деньги создаются через кредитный и бюджетный каналы. Гигантский дефицит бюджета означает, что для его нейтрализации кредит должен сократиться. По динамике денежных агрегатов мы видим, что монетарный эффект бюджетного дефицита перекрывает эффект от замедления кредита, поэтому рост М2 вновь ускоряется. Это означает, что снижения КС в сентябре может и не быть

Минфин РФ увеличил компенсации банкам по семейной, дальневосточной и арктической ипотекам. Увеличенный уровень возмещения соответствует разнице между уровнем ключевой ставки, увеличенным на 2,5 процентных пункта, и максимальной ставкой по программам при приобретении жилых помещений в многоквартирных домах. По льготным ипотечным кредитам, выданным на индивидуальное жилищное строительство, возмещение соответствует разнице между уровнем ключевой ставки, увеличенным на 3,0 процентных пункта, и максимальной ставкой по программам. 🏦 Подписаться на БанкБлог

🏗По состоянию на 1 августа 2025 г. в России возводится 118,4 млн кв. метров новостроек. Более половины из них – в десяти регионах, а примерно пятая часть – там, где пять лет назад новостроек и вовсе не было В лидерах по объёму строительства – Москва (17,7 млн кв. м). Наиболее концентрированный рынок первичного жилья среди 10 субъектов-лидеров – в Краснодарском крае, где на крупнейшего регионального застройщика приходится более 22% всего строительного портфеля. Наиболее конкурентный рынок в этой десятке – Свердловская область. ‼️Интересно,что почти 20% многоквартирного жилья сегодня строится в населённых пунктах, где на начало 2020 г. жилищное строительство вообще не осуществлялось. В этих более чем 250 населённых пунктах в настоящий момент строится 23 млн кв. м нового жилья. К таким городам относятся региональные столицы с совокупным строительным портфелем свыше 1 млн кв. м: например, Черкесск (221 тыс. кв. м), Кызыл (184 тыс. кв. м), Петропавловск-Камчатский (177 тыс. кв. м), Магадан (70 тыс. кв. м), Мурманск (63 тыс. кв. м), Биробиджан (17 тыс. кв. м) и пр. Новое жилищное строительство идёт в пригородах крупных агломераций (напр., Троицкое), в городах с большим рекреационным и историко-культурным потенциалом (Суздаль, Гусь-Хрустальный), в курортных зонах (Архыз), в промышленных центрах (Выкса, Курчатов) и моногородах (Мирный) и др. @domresearch #регионы

⚡️ Одобрение ипотечных каникул для семей после рождения первого ребенка или усыновления, согласно внесенному в ГД законопроекту, возможно при наличии условий, доказывающих их трудное финансовое положение, сообщили в Минстрое. Как отмечает ведомство, по данному законопроекту при рождении или усыновлении первого ребенка семья может рассчитывать на каникулы в 6 месяцев. Для этого должны быть соблюдены следующие условия: ✔️снижение дохода на 20%, ✔️размер выплат по кредиту превышает 40% от среднемесячного дохода семьи. При рождении или усыновлении второго ребенка и последующих детей семьям могут дать кредитные каникулы до 18 месяцев независимо от уровня дохода. #ипотека #кредитныеканикулы @rusipoteka

«Будущее стройки»: как VR, дроны и технологии 3D-печати меняют отрасль Собрали с порталом «Всё о стройке» дайджест: самые современные отечественные технологии в стройке. ⚪️ТИМ + ИИ: Проектирование без ошибок Цифровые двойники зданий и искусственный интеллект анализируют тысячи параметров — от нагрузки на фундамент до энергоэффективности. В результате снижается стоимость строительства и сокращаются сроки. 🔵3D-печать домов В России уже начинают активно возводить здания, напечатанные на 3D-принтере. Процесс возведения здания идет существенно быстрее, так как бетонный раствор может приготавливаться прямо на месте, а принтер превосходит по скорости профессиональную бригаду строителей. Есть успешные кейсы в Ярославской области, Уфе и Заполярье. ⚪️Дроны Сегодня они могут выполнять различные задачи на стройках — от фотографирования и мониторинга до доставки стройматериалов. Их ключевая особенность — могут быстро и безопасно доставлять грузы в труднодоступные места, а также помогать в сборе данных для планирования и контроля за ходом строительства. 🔵Виртуальная (VR) и дополненная реальность (AR) Использование этих технологий даёт архитекторам, застройщикам и клиентам новые возможности визуализации проекта ещё до начала строительства, точного проектирования и совместной работы. ⚪️Робототехника Роботы в строительстве автоматизируют процессы, обеспечивают точность, снижают затраты, ускоряют работу и позволяют создавать сложные конструкции. Строительные компании используют роботов для кладки кирпича, заливки бетона и инспекции площадок.

Становимся свидетелями, как российский строительный сектор в 2025 году делает ставку на цифровизацию, роботизацию и экологичность, сокращая сроки и затраты за счёт инновационных технологий.

@minstroyrf

В России хотят запретить строить МКД при нехватке инфраструктуры. Депутаты Госдумы разработали законопроект, который может запретить строить многоэтажные дома в населенных пунктах с дефицитом инфраструктуры. Авторы предлагают до 2030 года не выдавать разрешения на строительство (РНС), если дефицит транспортной, жилищной-коммунальной и социальной инфраструктуры превышает 50%. Решение о выдаче РНС будет приниматься исполнительным органом субъекта, но только после оценки уполномоченным федеральным органом исполнительной власти. ™️ Домострой

По итогам 2025 года в России может быть запущено 28 млн кв м новых жилых проектов в многоквартирных домах, что на 40% меньше, чем за прошлый год, считает руководитель "Циан.Аналитики" Алексей Попов. По словам аналитика, это объясняется тем, что пока не видно существенного оптимизма со стороны застройщиков. Например, некоторые крупные девелоперы, работающие в Московском регионе, за полгода не вывели в реализацию ни одного проекта или корпуса, указал он.

"Есть всем понятные сложности, есть риски затоваривания рынка, поэтому исходим из более сдержанного прогноза, что реальные продажи откроются в районе 28 миллиона квадратных метров, если считать начало продаж населению, либо примерно 32 миллиона, если считать все бумаги", - добавил Попов.

Руководитель ЕРЗ.РФ Кирилл Холопик тоже спрогнозировал, что в текущем году застройщики запустят меньше новых проектов, чем в предыдущем году. По его мнению, в 2025 году может быть выведено 35 млн кв м МКД, что на 25% меньше, чем годом ранее. В свою очередь руководитель сервиса мониторинга и анализа новостроек bnMAP.pro Сергей Лобжанидзе предположил, что в московском регионе ранее запланированные корпуса в проектах из нескольких очередей, скорее всего, будут выводиться дальше, однако стартов новых проектов в массовом сегменте и крупных проектов бизнес-класса не будет.

"Наиболее вероятны старты премиального, элитного сегмента небольшими объемами, потому что это очень устойчивый сегмент для Москвы, там наименьшая зависимость от доступности ипотечных денег", - объяснил эксперт.

Подписаться на РИА Недвижимость / Все наши каналы

Верховный Суд признал, что подвал в многоквартирном доме, зарегистрированный за городом Москвой, относится к общему имуществу и не может быть объектом индивидуальной собственности. Помещение (площадью 102,2 кв. м) используется для размещения инженерных коммуникаций, обслуживает дом, не имеет самостоятельного назначения и требует постоянного доступа, что делает его частью общего имущества по закону, независимо от регистрации в ЕГРН Иск подала компания «Лакол-Н» (впоследствии – «Колос и М»), указав на нарушение прав всех собственников. Первая инстанция отказала в иске, сославшись на истечение срока давности и отсутствие полномочий у истца. Апелляция отменила это решение, провела экспертизу и подтвердила статус подвала как общего имущества. Кассация не согласилась, настаивая на необходимости виндикационного иска. ВС указал, что право общей собственности возникает в силу закона, и его защита возможна через иск о признании чужого права отсутствующим. Срок исковой давности в таких случаях не применяется, поскольку речь идёт об устранении нарушений без лишения владения. Каждый собственник может самостоятельно подать такой иск, без согласия других сособственников Суд отметил, что помещение всегда использовалось как техническое, его назначение не менялось, а сделки с такими объектами противоречат закону и являются ничтожными. Верховный Суд квалифицировал требования истца как законный способ защиты и обязал Росреестр исключить запись о праве собственности Москвы. Адвокаты назвали определение ВС важным для формирования единообразной практики, особенно в спорах о подвальных помещениях, которые муниципалитеты оформляют как самостоятельные объекты. Суд подтвердил: один собственник вправе защищать общее имущество, а государственная регистрация, нарушающая это право, может быть признана недействительной

📶 ЦБ про ипотеку. Что интересного дополнительно к ранее представленной Банком России статистике за июнь. О просрочке Просроченная задолженность по ипотеке на 01.07.2025 приросла за месяц на 9,5 млрд руб., до 146,3 млрд рублей. Доля просроченной задолженности оставалась на уровне прошлого месяца – 0,7% (годом ранее, на 01.07.2024, доля просрочки была почти в 2 раза меньше - 0,4%). Информационный бюллетень ЦБ РФ «Сведения о рынке ипотечного жилищного кредитования в России» за июнь 2025 года. #цбрф #аналитика #ипотека #просрочка

- Самая лёгкая смерть на свете - это нахождение в эпицентре термоядерного взрыва. Излучение сжигает тебя быстрее, чем болевые сигналы доходят до центральной нервной системы. Раз - и ты исчез. Поэтому в центре такая дорогая недвижимость. - Извините, а можно нам другого риелтора?

По сравнению с июлем 2024 года оценка выручки рынка новостроек (текущие и планируемые поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в июле 2025 года оказалась выше на 7%, в то время как число реализованных лотов ниже на 4%. При этом средняя оценочная цена реализованного кв. м на 11% выше, чем год назад. Доля сделок с ипотекой сократилась с 73% до 64%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 2% ниже. При этом средняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше на 10%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в июле 2025 года оказалась на 13% ниже прошлого года, на фоне роста средней цены кв. м за год на 15%. В Московской области продажи в лотах ниже на 1% на фоне роста средней цены реализованного кв. м на 11%. Июль 2024 года был первым месяцем, когда прекратилось действие льготной программы ипотеки под 8% с лимитом до 12 млн рублей и спрос на новостройки в кредит заметно снизился, при этом программы рассрочек еще не получили такого широкого распространения, как сейчас. Методика расчетов - в первом комментарии.

ИНФЛЯЦИЯ ЗА НЕДЕЛЮ: СЕЗОННОЕ СНИЖЕНИЕ ИПЦ ЧУТЬ СИЛЬНЕЕ ОБЫЧНОГО Не называйте летнее снижение ИПЦ дефляцией! 😡 Дефляция – это устойчивое снижение общего уровня цен. Этого нет и в помине! Есть устойчивый и очень высокий рост цен в услугах, и всё плохо с мясом. Риск бензо-коллапса сохраняется, особенно в свете остановок пары крупных НПЗ Так что никакая это не дефляция. Это сезонное снижение ИПЦ из-за овощей. Оно было усилено падением цен на иномарки (-0.79%). Наконец то, они осознали, что без снижения цен не разгрузить избыточные стоки! Может и девелоперы допрут С 29 июля по 4 августа ИПЦ: -0.13%, из которых -0.06 пп в июле и -0.07 пп в августе. Т.о. в июле рост ИПЦ мог быть 0,65% мм / 8.87% гг. Это мало! Только повышение тарифов (примерно на 14%) внесло вклад в ИПЦ, по нашим оценкам, 0.67 пп. Т.е. без тарифов имеем символическое снижение цен. Если месячные данные подтвердят эту оценку, то это будет аргументом продолжить снижать ставку в сентябре. Хотя определяющей, на наш взгляд, будет ситуация с бюджетом

В июле 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) оказались выше на 21% чем в июне, при этом доля ипотечных сделок выросла до 64%. Средняя цена реализованного лота не изменилась, а кв. м снизилась на 1%. В Москве (в старых границах) зафиксирован рост числа сделок прошедших регистрацию на 17% на фоне роста "среднего чека" на 3% и доли ипотеки до 55%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц выросло на 28% при снижении средней цены реализованного кв. м на 2% и доли сделок с ипотекой до 68%. В Московской области число регистраций в июле на 21% выше июня на фоне роста доли сделок с ипотечным кредитом до 75%. При этом средняя оценочная цена реализованного кв. м в области снизилась на 1%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Это испанские слизни. Я думаю, их цель захватить ЖК «Испанские кварталы», но пока они не могут их найти и живут в московских парках.