Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью

⚡️ Разгадана схема Ткача – тотальный контроль над торгами Москвы на миллиарды Начну с цифр – в моем исследовании 213 объектов по которым было 337 торгов, на общую сумму в 8,3 млрд (основные цифры в фото). Размеры системы огромны, но только так можно было управлять рынком. Если вы профессионально инвестируете в московскую недвижимость или последние 4 года пытались купить в Москве какой-нибудь стрит-ретейл – вам наверняка знаком Михаил Ткач. Его имя стало легендарным – он участвовал во всех значимых аукционах и неизменно побеждал, предлагая любую цену. А дальше начиналась еще более невероятная история: во многих случаях он лот не забирал. Подписывал договор, но не оплачивал и терял задаток. А через какое-то время лот снова появлялся на торгах. Зачем человек дарит городу один задаток за другим, на миллионы и даже десятки миллионов рублей, – годами не понимал никто. Оказалось очень просто. Победы любой ценой были частью огромной чёрной схемы по установлению контроля над московскими торгами. Как это было устроено: Рулил не Ткач. Михаил Ткач – просто номинал, на которого всё оформляли. Рулила всем его жена. И могу сказать, что она стала настоящей «королевой торгов»: в глазах своих партнеров она приобрела имидж человека, который решает любой вопрос на торгах и без которого ничего не происходит. Кстати. Год назад мне писала некая Светлана – выясняла, почему я пишу про Ткача, и требовала прекратить упоминать его фамилию. Я тогда подумал, что это какой-то его партнёр по рынку. А писала, похоже, сама организатор всей схемы. Схема была такая: ​• Инвестор отдаёт деньги на покупку объекта Светлане ​• На Ткача оформляется нотариальная доверенность ​• Ткач выигрывает аукцион «в интересах» инвестора ​• Если объект сильно поднимается, то его не выкупают, а инвестору обещают решить вопрос позже или предлагают другой ​• Если по цене ок – забирают. Здесь инвестор доволен Откуда же финансировались торги, по которым не было инвесторов, кто оплачивал банкет по задаткам? Все просто – если объект не выкупался, то деньги инвестору не возвращались. Думаю, ответ очевиден. Такая схема работает, пока не иссякнет поток новых инвесторов, что и произошло в прошлом году. Таблица с торгами по годам – в фото, там видно, что расцвет схемы пришёлся на 2024-й. Почему велись неглупые и небедные люди? Вы спросите – как обеспеченные, явно опытные инвесторы на это велись? Вопрос риторический, но отвечу – для них решение вопросов через ресурс и схемы – норма, и им было проще поверить в легкие деньги, чем разбираться в торгах. Масштаб Для исследования я выгрузил городские торги с 2022 года (раньше данных нет). В отчет попали только нежилые помещения и машино-места. Цифры явно не все, но их достаточно, чтобы показать размах деятельности. Здесь напишу только это: Выиграл на 8,3 млрд Заплатил задатков – 550 млн ⚠️ Точно сгорели – 313 млн Как я узнал После поста в четверг, где я написал, что на Ткача поданы иски, на меня вышел один из «инвесторов» Королевы торгов. Назовём его Алексеем. Он и рассказал, как всё было устроено. Всё по классике. Сначала Алексею удалось купить несколько объектов, он посчитал, что удачно, и дальше занёс ещё – уже более серьёзную сумму. Но через какое-то время оказалось, что все идет не так, как представлялось в начале. Он стал подозревать, что стал жертвой обмана, но было уже поздно. В общем, денег ему не вернули. Сколько таких, как Алексей? Предполагаю, много. Добавлю от себя, если бы я строил такую схему, я бы ещё зарабатывал на том, чтобы за деньги не приходить на аукцион. Логика простая: если у тебя имидж человека, который «управляет торгами», к тебе сами идут просить уступить объект. Тоже неплохо, и задаток терять не надо. ✔️ В итоге, годами всё это казалось то ли супертайной стратегией, то ли чудачеством миллионера. А на поверку – набор старых добрых схем, приложенных к торгам. И самый дорогой урок тут не про торги, а про то, как легко продать умному человеку красивую историю про ресурс, если он сам хочет в неё верить. #интересно

☀️ Можно снова идти на торги – без оглядки на Ткача. Этот человек последние пять лет терроризировал торги. Кто не знает – удивится: сложно представить, что можно годами приходить на аукционы, побеждать любой ценой, а потом не выкупать лот, теряя задаток. И это повторялось – десятки, возможно, сотни раз. Похоже, что сколько верёвочке ни виться – конец настаёт. Постоянные участники торгов многое бы отдали, чтобы Ткача не там было. Эта схема страшно вредила рынку: инвесторы несли расходы на поиск и оценку, готовились заходить – и упирались в человека, который побеждал «любой ценой» и срывал сделку. Город тоже страдал. Да, задатки доставались Москве. Но цель-то была – реализация объектов. А объекты ходили с торгов на торги и годами не продавались. 🤡 И вот сейчас, похоже, история заканчивается. Посмотрите, что у Ткача в судах – исков аж на две страницы. Чтобы долго не расписывать – они двух типов. Первый – от Москвы. ДГИ пытается отсудить пени за неоплаченные объекты – по договорам купли-продажи. Копеечные истории по старым сделкам. Ситуация классическая: это слишком поздняя реакция на огромную проблему. Можно было давно внести в список неблагонадёжных и просто не пускать на торги. Но Москва годами смотрела на проделки Ткача сквозь пальцы – а теперь постфактум подаёт мелкие иски. Понятная реакция системы: надо как-то реагировать – и она как-то реагирует. Второй тип – куда серьёзнее. От тех, кто, скажем так, был его партнёрами, инвесторами, покупателями. Просрочка по займу, неосновательное обогащение, обращение взыскания на предмет залога. Если посмотреть по датам – вал исков весной, а в мае подряд решения . Одно за другим. То есть весной была пройдена точка невозврата. Что-то произошло и все закрутилось. Так что сейчас Ткачу явно не до торгов. Что можно сказать? Я не удивлён, что у него были инвесторы. Я просто уверен, что им продавалась возможность «побеждать на любых торгах» как суперсила. Люди в России, к сожалению, очень падки на истории про ресурс и невероятные возможности. Но чудес не бывает. Этот безумный банкет, когда он побеждал и оставлял задаток за задатком – миллионы, десятки миллионов – должен был быть за чей-то счёт. И, судя по всему, его инвесторы, партнёры, кредиторы – это и есть те люди, которые в итоге за всё заплатили.Их должно быть не пять и не десять. Дела шли с таким размахом, что их должны быть десятки. С солидными чеками. Ждём новостей по этому делу. Мне всё-таки очень интересно – зачем надо было всё так мутить? Неужели, чтобы выстроить пирамиду как МММ? ✔️ В итоге, дорогие коллеги – расслабляемся, спокойно идём на торги. Пойте ныне, люди Башни Анор, ибо Царство Саурона пало навеки, и Тёмная Башня низвергнута. Ну в общем, все ок. 🙂 #новости

Ткач всё или мы увидим новые имена? Я пару раз писал про загадочного игрока на городских торгах, который много чего выигрывал, перебивая всех по цене https://t.me/primetr_ru/587. А потом часто не выкупал выигранные объекты, и они выходили на повторные торги, дальше он мог их снова выигрывать и снова не выкупать https://t.me/primetr_ru/828 ... Ткач Михаил Михайлович на торгах стал притчей во языцех. Но последнее время его почти не заметно. Вероятно в большинстве торгов он участвовал по доверенности. Можно найти иски его заказчиков к нему на десятки миллионов рублей о взыскании неосновательного обогащения, а так же иски города к его заказчикам, от лица которых он действовал по доверенности, о взыскании пени на миллионы рублей за неоплату по ДКП по выигранным объектам. Недавно видел повторные торги по паре помещений, который он не выкупил в первый раз и не участвовал повторно… Видел пару торгов, в которых его отстранили… В общем активность этого игрока сходит или сошла на нет. Или просто теперь выигрывают на другие ФИО? Вчера увидел посты коллеги по цеху Георгия Кузина с расследованием цифрами по торгам, в которых участвовал Ткач. Цифры впечатляют, но в гипотезе коллеги, которая кажется очевидной, что Ткач (его клиенты) теряли задатки есть, на мой взгляд, небольшой нюанс. Есть торги в которых все заканчивается просто потерей задатка победителя, а есть торги где обязательство по выкупу переходит к следующему участнику, сделавшему предпоследнее предложение о цене аукциона. Так вот мне не дает покоя судьба второго (предпоследнего по цене) участника? Он тоже не выкупал и терял задаток? А ведь задатки по этим торгам исчислялись миллионами рублей. Я правда не проверял лотовую документацию по скольким торгам терял задаток второй участник, но коллега пишет, что в основном по лотовой документации задаток терял только победитель торгов. В общем если второй участник тоже терял задаток в случае отказа от подписания ДКП и/или оплаты,то все намного интереснее. У меня была гипотеза, что таким образом объект выводился с рынка, а дальше что-то происходило… Но это тоже всего лишь гипотеза. В нашу цифровую эру в это просто не верится. Например, по одному из объектов было так (информация на основании выписки из ЕГРН об истории переходов прав собственности): В апреле 2024 объект в Отрадном был выигран за 406 млн. После торгов Ткач не выкупил. Потом по сентябрьскому распоряжению в декабре помещение передали АО ЦУГИ, далее по договору мены оно перешло ООО Капитал Групп, потом продажа на ООО Хорошие люди... ... и в итоге в продажу вышел ГАБ за 390 млн. - дешевле чем строение было выиграно на торгах. Честно говоря, не изучал так подробно судьбу других объектов, может быть это единичный такой случай, а может быть и нет. 💬 А что вы думаете, знаете про торги с участием Ткача М.М.? ⁉️ Теперь заживем, начнем покупать объекты дешевле? Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

⚡️ «Лента» объявила о приобретении сети гипермаркетов «О'Кей» 💬 Кто следующий? Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Мероприятие, которое я обычно посещаю, но в этот раз буду в эти дни не в Москве Рекомендую к посещению Private Money Forum Доходная недвижимость 2026. 30–31 мая в Москве соберутся те, кто уже нашёл рабочие стратегии в новых условиях. Без воды, без «успешного успеха» — только цифры, кейсы и честный разговор. 🎤 Кто будет: • Михаил Делягин — макроэкономика 2025–2027: важнейшие изменения для инвестора. • Илья Руднев — инвестиции и бизнес: глубинные смыслы и роль инвестиций в жизни предпринимателя. • Иван Тягунов — проинвестировал 1 млрд в недвижимость и вот что понял. • Вячеслав Рожманов — депозит или коммерция: партнёры или враги? • Илья Пискулин — партнерство, как способ развития бизнеса в недвижимости. • Гариф Ромашкин — от Тюмени до башен Aurus: путь инвестора, который строит выше неба. • И ещё 65+ практиков каждый со своим кейсом. 🌿 Вторая сцена — Земельный Конгресс: Как зарабатывать на земле, а не закапывать деньги. ГАБы, торги, ИЖС, промземля, КРТ — только практика. 💡 Что будет на площадке: → Панельные дискуссии с живыми дебатами (Виктор Зубик, Сергей Лобжанидзе, Олег Репченко и др.). → 600+ персональных консультаций. → Выставка 2500 м² — проекты, которые можно «пощупать». → 1200+ участников — нетворкинг, который работает. 📍 Где: Москва, отель Holiday Inn Sokolniki или онлайн из любого города. 🎁 Промокод для своих: PRIMETR (−15% к стоимости билета) 🔗 Программа и билеты по ссылке https://pm-f.ru Приходите за инсайтами — уносите стратегии. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

✨ Онлайн-конференция от Private Money Forum Жилая & Коммерческая недвижимость 🗓 20 мая | 19:00 (МСК) | Онлайн ⚡️ Участие бесплатное Друзья, приглашаю вас на онлайн-конференцию 20 мая, где я подробно разберу главные «боли» владельцев коммерческих ГАБов. Поговорим о том, как как индексируется арендная плата, что делать, когда арендаторы требуют скидок, и как законно оптимизировать налог на имущество, чтобы не терять прибыль. Никакой теории — только рабочие схемы, которые уже применяются на практике. Вместе со мной на эфире выступят коллеги-эксперты, каждый разберет свою нишу. Полная программа: 🎤 Сергей Дятлов Боли владельцев ГАБов: индексация, письма счастья от арендаторов, налог на имущество ▪️ Как индексируется арендная плата ▪️ Что делать, когда арендатор просит скидку ▪️ Налог на имущество: как законно оптимизировать платежи 🎤 Виталий Потапов Флиппинг старого фонда центра Москвы ▪️ Риски, проблемы и доходность ▪️ Реальные цифры: сколько на этом можно заработать и где подводные камни ▪️ Кейсы, которые работают в 2026 году 🎤 Игорь Перемитин Доходная квартира: как «выжать» максимальную доходность в надёжном активе ▪️ Как правильно запустить квартирный ГАБ ▪️ Почему большинство покупает квартиры неправильно ▪️ Какое действие может удвоить стоимость квартиры (личный опыт) 🎤 Оксана Сайгылы Пересборка активов — как увеличить свой капитал в несколько раз за следующую пятилетку ▪️ Как правильно проанализировать свои активы и понять, из каких уже стоит выходить ▪️ Какие стратегии будут работать в ближайшие годы ▪️ Важные шаги для роста капитала ▪️ Как выстроить свою эффективную систему из недвижимости 🎤 Дмитрий Новиков ГАБы с продуктовым федеральным ретейлом в регионах: статистика, окупаемость, точки входа 2026 ▪️ Где искать доходность, когда Москва «перегрета» ▪️ Как выбрать регион и партнёра ▪️ Окупаемость: от чего зависит и что реально в 2026 году 🎤 Виктор Зубик Стратегия инвестора 2026 ▪️ Есть ли универсальная стратегия на рынке недвижимости? ▪️ Почему стратегия выхода важнее точки входа ▪️ Что нужно делать, чтобы получать доход на рынке недвижимости Что вы унесёте с конференции: ✔️ Пошаговый алгоритм оптимизации портфеля: поймёте, что масштабировать, а из чего выходить  ✔️ 6 конкретных стратегий, адаптированных под текущие условия рынка  ✔️ Реальная экономика проектов: сроки, скрытые риски и точки входа без розовых очков ✔️ Прямой диалог со спикерами: сможете задать вопрос эксперту Никакой воды. Только рабочие схемы и реальные цифры. 2 часа эфира могут сэкономить вам месяцы поиска и миллионы на ошибках. 👉 Регистрация на онлайн-конференцию (участие бесплатно): pm-f.ru/conf?gcao=54975&gcpc=59502 До встречи 20 мая! 💜 Создавайте капитал, который работает на вас — осознанно и с поддержкой экспертов. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Лента. Основные результаты за 2025 год Общие показатели выглядят не плохо: Розничные продажи увеличились на 24,2% год к году. Рост сопоставимых продаж 10,4%. Но всегда нагляднее в разрезе форматов.  Гипермаркеты (Гипер Лента) +6 гипермаркетов. Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 9,6% в результате роста LFL-среднего чека на 7,8% и LFL-трафика на 1,6%.   Супермаркеты (Супер Лента) +53 супермаркета. Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 20,5% в результате роста LFL-среднего чека на 13,2% и LFL-трафика на 6,4%.   Магазины у дома (Монетка) +1034 магазина. (для сравнения Пятерочка +1945 магазинов, Магнит и Дикси соответственно +1506 и +305 магазинов) Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 8,7% в результате роста LFL-среднего чека на 9,3% и снижения LFL-трафика на 0,6% (LFL-трафик снижается во втором, третьем и четвертом квартале, в 2023 году LFL-трафик снижался во втором и третьем квартале). Для сравнения Пятерочка LFL-продажи +10,6%, Магнит +8,4%, Дикси +9,8%.   Дрогери (Улыбка радуги). +322 магазина (для сравнения у Магнита в 2025 г. количество открытых магазинов (Gross) 72 против 376 в 2024г. и 483 в 2023г.). В планах у Улыбки поддержание высоких темпов органической экспансии350+ магазинов в год. Сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 6,7% в результате роста LFL-среднего чека на 6,5% и LFL-трафика на 0,1% (LFL-трафик снижался во втором и третьем квартале, но меньше чем у М-Косметик). Для сравнения М-Косметик LFL-продажи +5,1%, LFL-трафик -3,8%.   Капитальные расходы в 2025 г достигли рекордных для Группы 14,6 млрд рублей, почти половина из которых ушло на открытия новых точек.   По сравнению с публичными данными ключевых конкурентов: «Монетка» — самая быстрорастущая сеть магазинов у дома. «Улыбка радуги» — самая быстрорастущая сеть дрогери магазинов у дома. «Супер Лента» — самая быстрорастущая сеть супермаркетов. Радует, что есть амбициозные сети, которые развиваются и в столь сложные времена и ставят амбициозные цели на будущее. Настораживает снижение LFL-трафика у Монетки и Улыбки. Как бы они не перешли от быстрого развития к быстрому закрытию точек. Удивляет, что при бурном росте e-grocery у конкурентов, можно сказать, пионер e-grocery Утконос так слаб и не слышно чтобы Группа делала ставку на его развитие. Но чем меньше онлайна, тем больше достанется офлайну). Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Х5, операционные результаты за 2025 г. Традиционно анализирую офлайн форматы с акцентом на открытие/закрытие магазинов и сопоставимые продажи. К сожалению, в отчете компании нет данных о закрытии магазинов в 4 кв 2025 г. Поэтому данные о закрытии магазинов Х5 буду приводить за 9 месяцев. Перекресток:   Число супермаркетов «Перекрёсток» за 2025 год выросло до 1004 точек. +18 за 2025 год с учетом закрытий. Для сравнения - у Магнита минус 17 супермаркетов за год.   LFL-продажи формата увеличились на 7,7% за 2025г. (у Магнита +7,6%), за счет роста LFL-среднего чека на 10,1% при падении трафика на 2,2%.   Пятерочка:   Пятерочка в 2025 г. приросла на 1945 магазинов против +1667 магазинов в 2024 г. и +2144 магазина за 2023 год.  За 9 месяцев 2025 г. X5 закрыла 286 магазинов «у дома» «Пятёрочка».   Динамика сопоставимых продаж Пятерочки за 2025г. +10,6% год к году, при продовольственной инфляции в 2025г. 5,24%. LFL-трафик вырос на 1,4% год к году, в то время как LFL-средний чек вырос на 9,1% год к году. В 3 квартале 2025 Компания пересмотрела подход и включает финансовые показатели сетей «Красный Яр» и «Слата» в финансовые показатели сети «Пятёрочка». Все исторические данные были соответствующим образом скорректированы.   Чижик:   Число магазинов Чижик выросло за 2025г. на 907 до 3253 точек. Темпы открытий в 2025г. как и по Пятерочке выше по сравнению с 2024 годом.   В 2025 г. в рамках программы повышения эффективности X5 продолжила закрывать Чижики. За 9 месяцев 2025г. было закрыто 13 магазинов.   🚀Динамика сопоставимых продаж по Чижику: +26,1% за 2025г. за счет роста LFL трафика на 11,6% и LFL среднего чека на 13%. Средний чек у Чижика за 2025г., 702,8 руб. Средний чек у Пятерочки и Перекрестка соответственно составил 555,3 руб. и 873 руб.   Около: Франшиза «ОКОЛО» продолжила рост. Количество точек, подключенных к программе франчайзинга, выросло на 3250 за 2025 г. и достигло 4 251 магазин. Продажи цифровых бизнесов включая сервис экспресс-доставки, онлайн-гипермаркет Vprok.ru, 5Post, доставку «Много лосося» и продажи через маркетплейсы выросли на 42,8% в 2025 г. к 2024 г. X5 продолжает активное развитие на рынке e-grocery. Ждем открытия дарксторов Пятерочки. Всё это на ряду с падением платежеспособного спроса является одним из рисков стагнации или даже снижения РТО офлайн магазинов. Расходы на аренду как процент от выручки в 4 кв. 2025 г. снизились в связи с положительным эффектом операционного рычага для договоров с фиксированными арендными ставками. Пятерочка менее охотно идет на договоры с % от РТО. Чистые финансовые расходы выросли с 8,5 млрд. руб. в 2024 г. до 53,9 млрд. руб. в 2025 г. Но в отличие от Магнита Х5 получила чистую прибыль 94,8 млрд. руб. в 2025 г. В начале декабря Х5 начальник управления по связям с инвесторами Х5 Мария Язева сообщила, что Х5 рассчитывает в ближайшие три года открыть 6–7 тыс. магазинов «Пятерочка» и «Перекресток». И к 2028 году довести число «Чижиков» до 5 тыс. магазинов.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Магнит. Отчет за 2025 год                                                                                                                                                                                                                    Магнит традиционно с задержкой публикует операционные и финансовые результаты. Ждал его, чтобы сравнить разные форматы с конкурентами. Например, по продуктам с Пятерочкой и Лентой, а по дрогери с Улыбкой. Но это в следующих постах. Сейчас о том что нам поведал Магнит. За год компания открыла (gross) 2 521 магазин самое большое количество магазинов за последние пять лет. Однако с учетом рекордного закрытия 737 магазинов за 2025 год количество открытых магазинов (net) составило 1 784 магазина, что меньше, чем 2008 открытых магазинов (net) за 2024 год. Общее количество магазинов сети на конец 2025 г. составило 33 440.   В целом по компании сопоставимые продажи (LFL) увеличились на 8,7% (выше чем официальная продуктовая инфляция 5,24%) главным образом благодаря сильной динамике роста LFL среднего чека на 8,4% и роста LFL трафика на 0,3%. Традиционно обзор результатов в разрезе форматов:   Магазины у дома «Магнит». Количество открытых магазинов (Gross) 2031 на 14,7% больше, чем за 2024 г. Количество закрытых магазинов 525 (для сравнения 204 закрытых магазина за 2024 г. и 133 за 2023г.). Только за первое полугодие 2025 г. было закрыто 332 магазина, т.е. почти столько же сколько за 2024 и 2023 год вместе взятые. Средний чек +8,9%, трафик +0,5%, продажи +8,4%   Магазины у дома «ДИКСИ»   Количество открытых магазинов (Gross) 349 в 2025г. против 155 в 2024г. и 79 в 2023 г. Дикси закрыл 44 магазина в 2025г.  против 27 в 2024 г. и 52 магазинов в 2023 г. Дикси прибавил в развитии и притормозил в закрытии точек. Показатели LFL: Средний чек +9,0%, трафик +0,7%, продажи +9,8% (самый высокий показатель среди всех форматов магазинов Компании). Последнее время динамика этих показателей Дикси выглядит лучше, чем у Магнита.   Супермаркеты   Уже традиционно больше закрывают чем открывают - за 2025г. закрыли 17 магазинов и при этом не открыли не одного. Рост LFL продаж супермаркетов составил 7,6% и был обусловлен ростом LFL среднего чека на 8,1% и падением LFL трафика на 0,5%.     Дрогери   Формат испытывает трудности. Темпы открытий падают, а количество закрытий растет. Количество открытых магазинов (Gross) 72 против 376 в 2024г. и 483 в 2023г. При этом закрытий 135 против 66 в 2024г. и 31 в 2023г. Т.е. число закрытий растет х2 год к году. Средний чек +9,2%, трафик -3,8%, продажи +5,1%. Похоже, что чистка магазинов Дикси подходит к концу и начинается чиста Магнитов и Дрогери. Данные по «Азбуке вкуса», к сожалению, пока без динамики. Пока информация о 4 открытых и 2 закрытых магазинах. Всего 176 магазинов включая 5 дарксторов. Показатели роста будут публиковаться начиная с 1 полугодия 2026 года. Магазины «Азбука вкуса» не включены в базу LFL и войдут в нее спустя двенадцать полных месяцев с момента консолидации.  Онлайн-оборот в 2025 г. показал практически двухкратный рост, восемь кварталов подряд объем заказов «Магнит Доставки» демонстрирует рост 80%+, этот тренд продолжается и в этом году.    Традиционно увеличивается доля арендованных площадей до 85% в 2025 г. по сравнению с 84,2% годом ранее, при этом расходы на аренду как процент от продаж не изменились благодаря увеличению плотности продаж и закрытию неэффективных магазинов. Магнит активно экспериментирует с новыми форматами и стал быстрее принимать решения по закрытию. Недавно была новость о чистом убытке Магнита. В основном это произошло за счет роста чистых финансовых расходов в 2025 г. до 82,3 млрд руб. с 24,5 млрд руб. в 2024 г. в связи с увеличением стоимости долга и общей суммы заимствований.    Сравнение показателей с Х5 и Лентой в следующих постах.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сегодня на конференции по коммерческой недвижимости, организованной клубом Деньги, рассказывал как мы индексируем арендаторов, как работаем с "письмами счастья" от арендаторов и как не платить налог на имущество. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Подборка интересных постов от сообщества Инвест-Хаб: 1. Эти 4 типа участков, на которых можно потерять прибыль - факторы проверки участка 2. Прибыль падает: какие отрасли в РФ уже просели, смотрим в динамике 3. Антикейс: честный разбор худшего флиппинга 4. Майнинг и налоги: как подать декларацию и не попасть на штрафы 5. Как собрать ГАБ с окупаемостью всего 2,5 года - пошаговая схема 6. +45% годовых на земле: реальный кейс с прибылью 2 млн ₽ 7. НДС отменили? Как теперь выгодно продавать дома и квартиры 8. Дарение коммерческой недвижимости: как передать актив и не переплатить 9. Усреднение портфеля: простой лайфхак, который спасает доходность 10. Стратегия успешного торга при покупке земельных участков 11. Чек-лист, который спасёт вас от покупки проблемного участка

На тему вывесок у меня была серия постов: https://t.me/primetr_ru/427 https://t.me/primetr_ru/428 https://t.me/primetr_ru/432 Кто на канале недавно рекомендую ознакомится☝️ Кому удобней на канале в МАХ И для сравнения посмотрите, как это может быть представлено на канале в Дзен На мой взгляд, на Дзене формат более удобный для такой информации. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Сегодня звонил следователь… или несколько историй про вывески Расследуют дело, у них есть видеозапись, на которой в кадр попали наши вывески на окнах одного из наших объектов «АРЕНДА» и «НОМЕР ТЕЛЕФОНА». Позвонили спросить, где это может быть, прислали несколько скриншотов с этой записи пятилетней давности с домом, где вывески и несколько скринов того, что рядом. На одном из скриншотов дом с необычной квадратной аркой. Дом с вывесками похож на пиковский, возможно угловое помещение, но таких домов не счесть. Появилось предположение какой это может быть адрес, посмотрели на панораме вокруг – нашли необычную арку со скрина – отправили адрес следователю. Мы регулярно размещаем вывески «АРЕНДА» «ПРОДАЖА» «НОМЕР ТЕЛЕФОНА» на объектах, которые реализуем. Периодически их снимают УК и возможно конкуренты, город ставит на прозвон номер телефона с вывески… Причем если снимут это лучше, чем, например, в случае, о котором я писал ранее:

Организация, фактический адрес которой не соответствовал юридическому, получила штраф в размере 200 тыс. руб. за размещение за стеклом вывески о сдаче помещения в аренду. Так как своевременно не узнали об этом и не оплатили штраф, был выписан повторный штраф в двукратном размере. С учетом исполнительского сбора 7% общая сумма задолженности составила 642 тыс. руб.

Из приятного. Я не раз слышал, что арендаторы и коллеги по цеху узнают нашу вывеску, хотя на ней нет названия компании. Был случай, когда наш брокер приехала на Варшавку на встречу с собственницей объекта, которая обратилась к нам по рекомендации. На месте брокер увидела на окне «нашу» вывеску, но не с нашим телефоном. Впоследствии выяснилось, что собственница жила на Удальцова рядом с домом, в котором мы реализовывали 9 помещений и ей так понравилась наша вывеска, что она заказала себе такую же. Конечно вывески не достаточно для поиска арендатора или покупателя. Мы используем и рекламные площадки и конечно же прямые предложения покупателям и сетевым арендаторам из нашей базы. Если вам нужно сдать или продать объект, обращайтесь primetr.ru Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Надеюсь, что мой первоапрельский пост все-таки останется шуткой, но в последнее время в мире и стране творится такая дичь, что можно поверить любой новости, которая раньше казалась бы нереальной. Сохраняем чувство юмора, терпение и критическое мышление. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

☄️ Источник в Росалкогольрегулировании сообщил о планах вернуть госмонополию на производство и оборот этилового спирта ‼️ Ровно семь лет назад в начале апреля 2019 г. Госдума отклонила законопроект о госмонополии на производство и оборот этилового спирта и вот опять…Тогда авторы законопроекта планировали мобилизовать дополнительные доходы в федеральный бюджет в сумме около 400-500 млрд рублей в год. ⚠️ Кстати примерно тогда же перед новым 2019 годом в «Красное&Белое» по всей России пришли с обысками. Тогда КБ предъявили претензии около 2 млрд. руб. Помню, в тот момент мы уже почти подписали договор аренды с КБ по одному из помещений, но на фоне таких новостей отказались от них и подписались с Wildberries. 📌 Сейчас правительство как никогда ищет средства на пополнение дефицита бюджета. Если сделать небольшой экскурс в историю, в СССР монополия действовала с 1924 по 1992 год. В некоторые годы монополия на водку давала бюджету СССР до 40% дохода. В царской России в начале 20 века «алкогольные» доходы доходили до четверти общего дохода казны! 💬 Ждать ли переименования более 16 тысяч магазинов КБ и Бристоля в Росгосспиртпродторг или теперь алкоголь будут продавать на Почте России? Что ждет арендодателей алкомаркетов? Запасаемся попкорном или валерьянкой и наблюдаем… @primetr_ru

Подборка интересных постов от сообщества Инвест-Хаб: 1. Как купить участок с торгов и не попасть ловушку 2. Типичные ошибки при покупке участка, про которые многие не знают 3. Ремонт, который делают в 2 раза быстрее - реальный пример 4. Как не “заморозить” склад и не потерять деньги 5. Ошибка в локации = провал: инструменты по выбору и анализу локации 6. Продажа квартиры: как не отдать сотни тысяч государству и не попасть на риски 7. Как быстро находить садоводства с брошенными участками и забирать бесплатно? 8. Способы безопасных расчетов по сделкам с недвижимостью и их стоимость 9. Почему я вкладываю в акции, пока другие боятся - реальные причины 10. Скрытая правда о дарксторах: как Яндекс.Лавка на самом деле зарабатывает 11. Новые законы о земле в 2026: что изменится (гаражная амнистия, прирезка, СХ и др.).

Не пятница, но это уже становится не смешно 🤬 Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

Немного информации по сделкам Недавно писал про способы и стоимость взаиморасчетов по сделкам купли-продажи                                                                                                                                                             Решил еще написать об этих сделках в другом ракурсе. ГАБ или пустое: Одно помещение продали без арендатора, остальные как ГАБ. И даже то, что без арендатора купили под сдачу в аренду. Пустые помещения продаются довольно редко, хотя несколько месяцев назад тоже продали пустое, собственник до этого около года пытался его сдать. На вторичке пустые обычно продаются 1 из 10, остальные как ГАБы.   По сумме сделок: 13,5 млн 28 млн 39,4 млн 51,5 млн 82,8 млн По моей статистике массовый спрос в бюджете плюс минус 30-50 млн   По грязной окупаемости: 8,7 лет 2 по 10,5 лет 2 по 11,5 лет По срока продажи: Здесь интересная поляризация. Половина продана за 1-2 месяца, а половина за 1-1,5 года. Причем быстро продались как в минимальном так и в максимальном и среднем бюджете, и каждый с соответствующей качеству окупаемостью. А долго из-за того что одно было не сдано, другое ждали сдачу дома и сдачу в аренду, третье была смена арендаторов. По покупателям: Один покупатель, живущий между Сочи и Москвой Другой живет между Саратовом и Москвой Третий из Тюмени Остальные покупатели из Москвы. Можно сказать, что два объекта купили "соседи"   По объектам: Все объекты традиционно для нас в Московском регионе. Половина в свежих домах. 2 в домах не старше 20 лет 1 переведенка в хрущевке По клиентам: 2 просто продавали как агенты З мы покупали на перепродажу 1 мы покупали держать в 2011, сейчас продали чтобы переложиться в другой объект в бОльшем бюджете. Из последних четырех управляли тремя, два из них новые собственники передают нам в управление.   Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru

О канале в телеграм и альтернативных каналах связи До блокировки телеграм я никогда постоянно не пользовался платными шапками невидимками, только периодически использовал бесплатные, чтобы посмотреть видео на популярном аналоге рутуба или для пользования нейросетью. Теперь я почти не выключаю платные шапки невидимки. Если недавно я скачал приложение МАХ для видеозвонков с родителями, то сейчас некоторые клиенты уже пишут в МАХ и просят перевести коммуникации в МАХ, а подписчики в комментариях спрашивают будет ли канал перенесен в другой мессенджер. К сожалению, это реалии текущей ситуации. В некоторых случаях не то что телеграм, просто интернета даже нет. Канал Сергей Дятлов . Primetr . Управление недвижимостью останется в телеграм, и дополнительно созданы каналы в МАХ и Дзен. Контент на разных площадках будет почти одинаковый, но отдельные посты, статьи, публикации будут только в одном из каналов, в т.ч. из-за специфики форматов. Например, в Дзене у меня и ранее было несколько публикаций, которые по формату не подходят для телеграм. В МАХ и Дзен несколько месяцев будет чуть больше постов чем в телеграм, а к концу года, думаю, это будут почти зеркала. Чтобы ничего не упустить подписывайтесь и будем на связи с вами и там, если вам удобнее без шапки невидимки. Я уже начал публиковать в МАХ и Дзен посты. Для тех, кто остается в телеграм – не прощаемся. Если что, контакты для связи есть и на нашем сайте primetr.ru И всегда можете написать мне в мессенджерах разного цвета по номеру 8.96.71.28.75.28 Жизнь продолжается и это главное. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… Мой канал в Телеграм Мой канал в Дзен Мой канал в MAX

Соотношение покупки и аренды в разных сегментах 17.03 приглашали на мероприятие, которое организовывал ЦИАН. Среди прочего было много аналитики по офисам. Обратил внимание на аналитику ЦИАН по соотношению сделок покупки и аренды офисов

уже близко к «50 на 50»

Для сравнения на мероприятии по лайт индастриал в сентябре 2025 коллеги приводили цифры:

80% - покупки, 20% - аренда

Неоднократно находил результаты опросов, согласно которым

около 10% россиян проживают в съемных квартирах

По стрит-ритейлу скорее зеркальная картина. Большинство бизнесов, работающих в стрите арендуют помещения. Например,

у Пятерочки и Магнита доля арендованных площадей около 85%. А в целом по рынку скорее около 90%

На мой взгляд, это одна из причин, почему стрит пользуется такой популярностью у инвесторов. Хотя даже при таком соотношении спроса на аренду и покупку сейчас довольно сложная ситуация со сдачей в аренду, т.к. многие арендаторы сокращают планы или временно приостанавливают развитие. Но мы уже проходили подобное в 2008, 2014, 2020, 2022 годах. Надеюсь переживем и этот сложный период. Да пребудет с нами сила пассивного дохода… @primetr_ru