проект в ОАЭ — Артём Батукаев

Кратко о моих 3,5 годах приключений в Дубае.. В шоке как точно. У кого так же? ☺️

Сегодня весь день воркшопимся по проектам. Обсуждаем продукт и дизайн. Так создаются проекты над которыми «подумали», и это дает true ценность ☺️

Это я в Черногории был, сегодня домой уже лечу. Ждите — будем работать 😊

Как защитить доходность недвижимости в Дубае при любом внешнем фоне? Знаю, что меня читает много инвесторов не только в девелопмент, но и недвижимость. Делюсь рекомендацией) Рынок Дубая сейчас сдает экзамен на зрелость. На традиционный летний спад спроса наложился сильный геополитический фактор после мартовских событий. У многих инвесторов вопрос: что будет с краткосрочной арендой, если внешний фон продолжит штормить? Ключевой риск для собственника в такие периоды ➡️затяжной простой. Мелкие агентства и частные брокеры в кризисные моменты первыми паникуют, демпингуют и оставляют квартиры пустыми, лишая вас дохода. В турбулентные времена безопасность и целевой ROI в 7–8% чистыми могут обеспечить только крупные системные игроки. Из тех, за кем слежу в ОАЭ — ребята из Colife. За счет масштаба и диверсификации они удерживают выручку своих собственников на 20–25% выше среднерыночной даже в жесткий сезон: 💚Своя экосистема: Они не зависят только от внешних туристических агрегаторов вроде Booking. У них сильный собственный маркетинг и база лояльных клиентов (экспатов и бизнеса), что дает 100% прямых бронирований. 💚Ультра-скорость: Средний срок заселения квартиры — всего 12 дней. Объект не «зависает» на рынке. 💚Удаленный full-service: Полное управление под ключ (от интерьера до юридических вопросов и отчетов). Вам не нужно физически находиться в ОАЭ и контролировать процессы. Если вы хотите переждать этот непростой сезон без потерь и перевести аренду в действительно защищенный режим, имеет смысл пообщаться с профи. Тем более для моих (любимых 😉) подписчиков у них сейчас действуют специальные условия на первый период. Оставляю ссылку на их сайт — ребята проконсультируют и бесплатно рассчитают потенциал вашего юнита. #рекомендация

Sunday’s construction aesthetic.

Редевелопмент AHS в активной стадии. Меняют фасады 👀

Проблема в работе с местными командами Очень хочу на свои проекты в ОАЭ привлекать больше локальных команд. Но в 8/10 случаев в работе с местными подрядчиками (архитекторы/дизайнеры/маркетинговые материалы — бутиковые/крупные/дорогие и нет) — одна и та же проблема. Мощный фаундер с большим видением — продает проект, а потом скидывает это на свою команду с меньшей компетенцией.. сам фаундер плавно отползает.. Проект затягивается, так как результат слабый, мы не можем его принять. Решаю это микроменеджментом и контролем личного включения фаундера в проект на контрактной основе/отношениями. Сталкивались с таким на Ближнем Востоке? Как решаете Вы? @artembatukaev

У меня эта неделя — юбилейная, 1600 неделя моей жизни (то же приложение говорит, что уже 34% жизни пройдено). И это отличная жизнь! Как же мне нравится, все что происходит. Все новые вызовы, которые беру и достигаю. Спасибо всем, кто рядом и отличной вам недели 💕

💡Пять интересных новостей девелопмента ОАЭ за неделю 🤩Большие девелоперы идут в Built-to-Rent (BTR) Недавний пример, покупка Альдаром крупного девелопмента за 1.1 млрд AED ($290 млн) в Dubai Studio City С учетом замедления темпов продаж — логичная стратегия. Несколько девелоперов с которыми мы работаем серьезно рассматривают переход именно к такой модели в будущих проектах 🤩Появился первый коммерческий проект качественного офисно-креативного кластера (Al Quoz) Думаю, будет суперуспешным — модель давно напрашивается в Дубае (я в частности, с удовольствием реализовал бы такой проект с инвестором) 🤩Dubai Holding стал крупнейшим акционером EMAAR, консолидация мастер-девелоперов продолжается 🤩All eyes on Abu-Dhabi Абу-даби ускоряет планы строительства на фоне выхода эмиратов из OPEC Девелопмент плавно перетекает в столицу — умные застройщики запрыгивают в последний вагон Здесь можно прочитать новости с недавнего инфраструктурного саммита 🤩Дубайские отели используют это время для апгрейда Отельные сети используют текущий период сниженной загрузки как возможность реновировать инфраструктуру и подготовиться к новым сезонам. Что уж тут говорить, Burj Al Arab — самый яркий пример. Подтверждение, что в будущее все смотрят позитивно

мой первый 🤩🤩🤩🤩🤩! несколько раз меня приглашали записать подкаст за последний год, но я отказывался — чувствовал, что не то. первый раз должен быть особенный ☺️ но когда предложил Андрей Асадов (@asadovstudio), я сразу согласился — решил, что это правильный момент! делюсь ссылкой на наш разговор про дубайский девелопмент в 2026 году: 🤩 [ссылка на подкаст] обсудили: • что происходит с рынком Дубая; • как меняется продукт и процесс работы с архитекторами; • как мы встретили 28 февраля (спойлер: эмоционально); • состояние и перспективы девелопмента на Ближнем Востоке в ближайшие годы. буду очень рад вашим лайкам, обратной связи (в комментарии/лс) — напишите, было ли интересно. первый, но захватывающий опыт) 🙏 @artembatukaev

салют! мы развиваемся — это классно, ищу к себе в команду BINA+ PR-менеджера 😉 описание, что мы ждем от кандидата подробно описали по ссылке PR Manager нужен проактивный и самостоятельный специалиста, который структурирует нашу PR активность планов много, времени мало) #вакансия

Любопытная экспертная дискуссия от The National News, которая во-многом бьется с моим мнением по рынку Краткое резюме для тех, кому лень смотреть: 🤩 ValueStrat зафиксировал падение цен на недвижимость в Дубае на 5,9% за месяц. Это первый значимый спад с 2020 года. 🤩 В марте объём сделок в начале месяца упал примерно на 37% год к году (по данным Goldman Sachs) Если смотреть DLD‑данные, resale сейчас примерно минус 50%, а off‑plan — минус 20–30%  • Большая часть офплан‑регистраций, сейчас — это продажи, совершённые ещё до конфликта (лаг между бронированием, подписанием SPA и регистрацией). Ожидается, что в статистике за лето увидим: «падение off‑plan на 60–70% и вторички примерно на 50%. Эксперт добавляет: даже «минус 50% по объёму» всё равно по активности лучше, чем 90% других городов мира. 🤩«Нормализация, а не крах». То, что происходит — это скорее ускоренная нормализация перегретого рынка, а не структурный обвал. На фоне огромного объёма ввода и передач ключей в 2024–2025 гг. охлаждение было ожидаемо:

«…с учётом всего стока и хэндоверов, которые должны были произойти в этом и следующем году, мы увидели бы некую нормализацию… конфликт просто всё ускорил и добавил давление на off‑plan и часть вторички» 

🤩Отложенный спрос велик. Большая часть покупателей ждут ясности, но сделки всё равно идут по объектам с мотивированными продавцами (и дисконтами).

«Сейчас строится около 450 000 домов. И даже с самым оптимистичным взглядом на приток населения, было непонятно, как рынок сможет всё это поглотить» 

🤩По оценке эксперта, мы находимся в фазе hyper supply (фаза 3 в классическом цикле: recovery–expansion–hyper supply–recession), и война лишь ускорила процесс: вместо растянутого на 2–4 года плавного снижения цен рынок имеет шанс на более быструю V‑образную траекторию: 🤩Ситуация создаёт большой шанс на V‑образное восстановление. Будет больно в краткосрок, но это лучше, чем медленное 2–3‑летнее сползание. 🤩Самые слабые ниши, по мнению экспертов: • mass‑market квартиры и студии, особенно в локациях с огромным пайплайном (JVC, BB и аналоги); • off‑plan там, где 20–30% всего будущего предложения концентрируется в одном районе. 🤩Что останется устойчивым • семейные виллы и таунхаусы в стабилизированных комьюнити; • качественный премиум / luxury‑сегмент. Эксперт отмечает, что, исторически, после кризисов лучше всего выходил именно high‑end:

«…в предыдущих циклах именно luxury‑сегмент выходил из спада лучше всего… сейчас high‑net‑worth людей здесь ещё больше, чем раньше» 

🤩Офисы. Офисные ставки не упали, заполняемость высока, крупные сделки продолжаются. 🤩🤩Институциональные сделки (Blackstone, Aldar, другие глобальные фонды) продолжаются даже в период конфликта — это мощный сигнал доверия. 🤩🤩Аренда. Ожидается снижение арендных ставок и расширение выбора за счёт: • притока квартир с Airbnb/short‑term в долгосрочную аренду; • массовых хэндоверов по off‑plan; • увольнений и оттока части резидентов. 🤩🤩Прогнозируется болезненный, но полезный «детокс» отрасли:

«…когда рынок на хаях, клиенты не ценят бренд, лидерство, технологии, профессионализм — рынок сам всё продаёт, и почти каждый может работать. Хорошие компании никогда не отбирают долю рынка, когда все хорошо… это происходит, когда условия сложные»

Делюсь классными кадрами с мероприятия в гостях у IND С мощными спикерами (Данил Антонов — Azurro & Николай Фанеев IND) обсуждали продуктовый подход в ОАЭ, особенности/боли работы архитекторов и привлекательные рынки для международной экспансии девелоперов (не только ОАЭ) @artembatukaev

Сволочи, они убили ценность бренда Эту статью, как говорится, с языка сняли. Почему активное развитие брендовых резиденций по-сути обесценивает премии за бренд. Чтобы получить те самые 20-40% плюсом нужно не просто шилдик бренда нацепить на здание ради маркетинга. Увы, частый кейс в Дубае..

The fastest way to kill a premium category is to make it common.

Нужно кропотливо внедрять ДНК бренда в продукт/архитектуру/маркетинг и продажи/управление зданием. Бренд — это про lifestyle experience, про уникальный опыт, про единичность

The more “Branded” products enter the market without substance, the less exclusive, and less credible, the entire category becomes.

Думаю, что уже в ближайшие годы мы увидим замедление развития брендовых резиденций в эмиратах. Останутся только настоящие, подлинные бренды соединяющие продукт + позиционирование + опыт. Дающие реальную ценность как для девелопера, так и инвестора/энд-юзера @artembatukaev

Скоро покажем вам что-то очень интересное🤗

Официально объявили трассировку новой (золотой) линии метро. Ждем развития территорий и подорожания участков к ней поближе (Al Barsha, JVT, Jumeirah Golf Estates, Arabian Ranches, Dubai Sports City, Dubai Motor City, Meydan и Business Bay).. Из интересного, впервые предусматриваются пересадки с ж/д линий (которая будет запущена до конца 2026 года) на метро. Хороший пример transit-oriented development уже в Дубае Jumeirah Golf Estates с двумя станциями метро и Etihad Rail видимо станет Gold Estates.. Золотая карта для золотого класса на золотой линии метро. Достаточно по-дубайски?)) @artembatukaev