Щегельский о недвижимости без сиропа

💩 Доброта + жадность = убыток Ещё история о том, как вредно сдавать недвижимость перед продажей. Как-то обратился ко мне один знакомый с просьбой продать его комнату в коммуналке. Квартира - отличная четырешка в сталинском доме, буквально в минуте ходьбы от метро "Московская" в Петербурге. Но нерасселяемая. Однажды квартиру хотели купить, но один из соседей, когда дело было практически готово к сделке, решил поднять запросы за свою комнату и покупатель отказался. Тогда владелица одной комнаты сказала: "Вы будете жить здесь вечно!" И всегда, когда кто-то из соседей инициировал очередной виток поиска покупателя, обиженная соседка выдвигала нереальные требования. Она могла себе это позволить, потому что женщина она была не бедная и в комнате не жила. Но история не о расселении квартиры. Затронул этот момент лишь опережая вопросы: "Почему квартиру не расселили?" Так вот, знакомый решил продать свою комнату, когда понял, что ожидания продажи всей квартиры тщетны. Комната у него была отличная, более 30 кв.м.. По всем правилам продажи он сделал в комнате ремонт: покрасил потолок, поклеил новые обои, оциклевал и залакировал паркет на полу. И, вот повёл он меня показать комнату после ремонта, чтобы сделать фотографии. Приходим. Открывает он дверь в комнату, а в комнате бардак. На полу (потому что мебели нет) лежат пацаны, человек 7. Спят. На свежих обоях висят плакаты, местами на стенах следы от брызнувших рыбных консервов"Килька в томате", свежий паркет в нескольких местах испорчен, вероятно пролитым на него спиртным. Картина, как говорится, маслом. Продавец вспылил, в течение минуты выгнал всю эту кодлу из квартиры и сообщил мне, что оказывается, он дал месяц пожить в комнате какому-то студенту, знакомому знакомых, за 10 тысяч рублей, который должен был жить один.  Итог - очередной ремонт и потерянное время. Не сдавайте недвижимость перед продажей, копеечная выгода от арендной платы за пару месяцев выйдет большим убытком.

👀😑Москвич через суд запретил соседям держать собак и получил компенсацию за моральный вред Суть истории Житель одного из многоквартирных домов Москвы (далее - Истец) устал от шума, создаваемого собаками соседей, и обратился в Зеленоградский районный суд г. Москвы. С февраля 2020 года в квартире соседей постоянно слышен громкий лай, скулеж и вой собак, что происходит утром, днем, вечером и иногда ночью, как в будние, так и в выходные дни. В небольшой двухкомнатной квартире содержится несколько крупных собак (от 4 до 6 особей), что сопровождается постоянным неприятным запахом на лестничной площадке, особенно в теплое время года. На просьбы соседей прекратить шум и принять меры жильцы не реагировали, отказывались общаться и не открывали двери. Владельцы квартиры редко выгуливали собак, из-за чего они часто справляли нужду в квартире, что нарушало санитарные нормы и создавало неудобства для соседей. В 2020-2021 годах владельцы не жили в квартире постоянно, а приезжали только для кормления животных. Истец предположил, что квартира используется для платной передержки собак. По сведениям Управы Силино, в июле 2021 года по адресу ответчика не было зарегистрировано ни одной собаки (интересно сколько людей регистрируют в квартире своих питомцев?). Истец считал, что такое количество собак должно содержаться в приютах, частных домах или нежилых помещениях, а не в многоквартирном доме, предназначенном для комфортного проживания людей. Жалобы истца и других жильцов в различные органы власти не привели к действенным мерам. Попытки урегулировать ситуацию мирным путем или с помощью государственных органов не дали результата. Ответчик использовал квартиру не по назначению, нарушая права соседей на комфортное проживание. Постоянный лай и шум мешали жильцам полноценно отдыхать, вызывали головные боли, подавленность, недосыпание, раздражительность и ухудшение психического состояния. В квартире истца также проживала 76-летняя мать супруги, перенесшая две операции на сердце в 2022 году. Истец попросил суд запретить ответчику содержать собак в квартире и взыскать компенсацию морального вреда в размере 90 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Показания свидетелей Свидетель пояснил, что квартиру истца заливало мочой собак, которая стекала по стояку отопления, так как собаки были привязаны к батарее. Это подтверждено актом от 13.10.2020, согласно которому протекание в квартиру происходило из-за большого количества животных. Другие показания свидетелей подтверждены актом от 22.03.2023, в котором указано, что в квартире № выявлены 3 большие собаки пород: хаски, 2 лабрадора и 9 щенков возрастом около 4-х месяцев, метисы хаски и лабрадора. В квартире стоял устойчивый неприятный запах, состояние квартиры было крайне неудовлетворительным, а громкий лай собак слышен по всему подъезду. При визуальном осмотре не выявлено нарушений в эксплуатации общедомовых инженерных коммуникаций. Щенки находились в вольере, а взрослые собаки свободно перемещались по квартире. Обследование проводилось только в одной маленькой комнате, так как собаки были агрессивны и представляли угрозу для жизни и здоровья проверяющих. Хозяйка отказалась привязать собак, поэтому обследовать другие помещения не удалось. Решение суда Рассмотрев дело, суд частично удовлетворил исковое заявление о нарушении прав граждан на отдых и благоприятную среду проживания. Суд запретил ответчикам содержать собак в квартире и взыскал с них в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей и государственную пошлину в размере 300 рублей. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. Интересный факт Ответчики подали апелляцию, но городской суд г. Москвы оставил решение суда первой инстанции без изменений. Вот такие чудеса творятся в многоквартирных домах между соседями. Пишите в комментариях, встречались ли вы, или ваши знакомые с какими-либо противоправными действиями соседей и удалось ли восстановить справедливость.

🕯Индекс MREDC кивнул вниз Фьючерсы индекса московской недвижимости и сам индекс MREDC показали признаки разворота. Я указывал на двойную вершину ещё осенью 2023, пробитие 6 марта 2024 максимумов мая 2022. Собственно говоря, оставалось только ждать куда индекс пойдет дальше. И вот 14 мая индекс пошёл вниз. Сижу, жду усиление сигнала к 1 июля 2024 и дальнейшее движение к отметке 250 т.р. за метр московской недвижимости. Сегодня на своем Ютуб-канале выложил большой обзор MREDC, IRN, RGBI

🛡Движение #антистудия началось Губернатор Ленинградской области продолжил инициативу Москвы объявив, что в Ленобласти также будут строить квартиры от 28 кв.м.. Думаю, что волна "антисиудий" завирусится по всей России. Никто из чиновников на местах не захочет быть белой вороной невыполняющей майские указы. Формально цена лота конечно же изменится, потому что возрастёт себестоимость из-за увеличения метража. И рост себестоимости увеличится на 17%, если за основу брать студию 24 кв.м.. Однако себестоимость можно уменьшить путем сокращение или полного удаления лоджии/балкона. Так же стоит учитывать то, что все разрешения на строительство полученные до мая 2024 года будут реализованы. А это немаленький объем. Т.е. размер студий начнет увеличиваться не ранее 2027 года. Вот и нашелся ответ на вопрос, как будет реализован пункт майских указов об увеличении среднего метража на человека до 33 кв.м.. Но нет ответа на вопрос - почему чиновники так долго закрывали глаза на несоответствие СНИПов предоставляемым им для утверждения проектам многоквартирных жилых домов (МКД)? И ещё! Те же майские указы требуют обеспечения граждан РФ жильем общей площадью не менее 38 кв. метров к 2036 году. Почему бы уже сейчас чиновникам не пронзить время и пространство, сработав на опережение, и не запретить строительство жилья площадью менее 38 кв.м.? Чудны дела твои ...

📉Количество сделок на вторичном рынке снижается Почему, когда в СМИ говорят, что количество сделок на вторичке растет, я говорю, что на самом деле оно снижается? Всё просто. Рост количества сделок с января по апрель - естественный много летний процесс. Если посмотреть на приложенные мною графики, то там видно доказательство моих слов. Единственными "провальными" апрелями были 2020 из-за всеобщей самоизоляции и 2022 год из-за известных событий. На втором графике видно, что по сумме сделок за первые 4 месяца каждого года, количество сделок на вторичном рынке Петербурге в 2024 году на 11% меньше, чем даже в считавшемся не очень хорошем 2023 году. Я уже не говорю о сравнении 2024 года с другими годами. Я в целом по итогам 2024 года ожидаю снижение общего количества сделок на 15-20%. Приведет ли это к изменению цены? С точки зрения логики падение продаж, является следствием снижения спроса. Это значит, что квартиру продать становится труднее. И привлечь к объекту внимание можно только снижением цены. В кризис 2008-09 годов количество сделок в 2009 году снизилось на 15%, а цены ушли в минус на 30%. В 2015 количество сделок снизилось на 21%, а цены сделали минус 15%. В 2022 сделки рухнули на 31% (исторический максимум падения), а цен упали на 10%. Как видно нет прямой корреляции движения цен в зависимости от количества сделок, потому что есть еще иные факторы, к примеру ситуация на первичном рынке, ипотечная ставка, доходы населения и т.п.. Однако, точно можно сказать, что при снижении количества сделок, происходит и снижение цены. Занятный факт - с каждым разом в "тяжелые" моменты количество сделок падает всё глубже, а цены наоборот, снижаются всё меньше. Про уникальность сегодняшней ситуации сказано много, повторяться не буду. Так как все требуют от меня озвучить мнение о ценах, то я предполагаю о снижении цен на вторичке в Петербурге к концу 2024 года до 10%.

🔄От роста до падения один неверный шаг Продолжение предыдущего поста Согласно общему мнению специалистов доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не должна превышать 1%, что считается комфортным для кредиторов и экономики. Сейчас в России всего 0,4% ипотечной просрочки. Это прямо, как в США в 2006-м, начале 2007 года. Доля просрочки по ипотеке была ещё меньше, всего 0,1%. Но потом, всё произошло, как с дамбой в Орске, какие-то мыши прогрызли ход и всё полетело в тартарары. Всего за несколько месяцев 2007 года была преодолена планка в 0,5% неплатежей и полет в космос оказался неизбежным. Это хорошо видно на графике. Неплатеж по ипотеке увеличился почти до 3% в результате жилищного кризиса. В 2009 году кредиторы списали более 2,7% ипотечных кредитов. И рынок рухнул.

☄️Неплатежи по ипотеке нарастают С начала 2024 года объём просроченной ипотеки увеличился на 5% или 2,6 млрд рублей. В абсолютном выражении накопленный в январе-марте 2024 года объём неплатежей в 1,6 раза больше, чем прирост за весь 2023 год (за 12 месяцев 2023 года просроченная ипотечная задолженность на вторичном рынке жилья увеличилась на 1,67 млрд рублей или 3%). Такие данные дало коллекторское агентство "Долговой консультант". Лидерами по приросту проблемной ипотеки на вторичном рынке жилья в абсолютном выражении с начала 2024 года стали Санкт-Петербург (+323 млн), Московская область (+247 млн) и Свердловская область (+142 млн). По динамике антилидерами стали Республика Крым (145%), Республика Тыва (60%) и Севастополь (38%). При сохранении темпа по 5% в квартал, по итогам года портфель просроченной ипотеки может превысить 65-67 млрд рублей, но даже при этом доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не превысит 1% против нынешних 0,4%, что считается комфортным уровнем для кредиторов и приемлемым для экономики. Полную таблицу долгов по ипотеке за 1 квартал 2024 года по всем регионам РФ приложил к данному посту.

🕯Цены на недвижимость не впечатляют Нашел в своих закромах интересные данные по изменению стоимости недвижимости в некоторых городах России с декабря 1997 года по декабрь 1998 года. Решил проследить движение цены в разные пиковые моменты и добавил к имевшимся ценам данные на сентябрь 2008 года и сравнил все с данными на конец апреля 2024 года. Времени у меня ушло много, чтобы собрать данные по городам за сентябрь 2008 года. По некоторым городам (Калининград, Якутск, Старый Оскол, Петрозаводск и Волгодонск) достоверных данных не нашел. Поэтому есть в таблице пустые места. И, если у кого-то из подписчиков канала есть данные за сентябрь 2008 года по этим городам, буду благодарен за их предоставление. Так как данные за 1997-98 годы были в долларах США. А в рублях их быть и не могло, т.к. в те годы и цены и расчеты велись только в СКВ, то и цены за 2008 и 2024 годы я тоже пересчитал в USD. Вышел занятный график, который еще раз подтвердил факт низкой инвестиционной привлекательности недвижимости на длинном отрезке времени. Получается, что, как только рынок недвижимости "отвязался" от доллара (это произошло в 2007 году) выгоднее было сидеть в баксах. Еще интересный факт - разница в ценах в конце 90-х годов. К примеру, в Калининграде в декабре 1997 года цены были выше, чем в Петербурге. А в Нижнем Новгороде цены были почти, как в Петербурге. Да, и Екатеринбург был не так далек по ценам в Питере, чем сейчас. Однако, к моменту кризиса 2008 года произошло сильное расслоение цен. Москва и Питер ушли сильно вверх от других городов. Возможно, что сейчас мы переживаем время, когда цены в Петербурге уже 2 года не растут, а в других городах идут в рост. Может быть сейчас они нагоняют отставание и опять подтянутся к пропорциям 90-х годов?

🧐Налог на ипотеку Продолжение темы, поднятой в комментариях к моему каналу, об уплате 35% на сверхдоход, полученный по льготной ипотеке. Сегодня на моем ютуб канале "Дмитрий Щегельский" вышло видео с разбором данного вопроса. Теперь коснемся темы об НДФЛ в отношении материальной выгоды от экономии на процентах при рефинансировании ипотечного кредита на покупку жилья. Из письма Минфина РФ следует, что заемщик не должен платить налог на материальную выгоду по ипотеке (и другим кредитам), только, если он не использовали право на имущественный налоговый вычет, установленный подпунктом 3 пункта 1 статьи 220 НК РФ. Остальные платить налог 35% должны даже при рефинансировании кредита. Подробности раскрыты в письме Минфина от 12 февраля 2024 г. N 03-04-06/12022, которое я приложил к данному посту. Читайте и узнаете, кто еще может не платить налог.

🚫Не сдавайте недвижимость перед продажей Ещё одна история основанная на реальных событиях из серии - как не надо делать. Однажды к нам по рекомендации обратилась женщина получившая в наследство от сына энное количество недвижимости. В составе этой недвижимости были квартиры и дом. Дом был в ближайшем пригороде Петербурга. Большой и "навороченный", как положено для загородных домов построенных в девяностые годы, но обременительный для пожилой женщины по целому ряду причин: много уборки из-за "много метров", 2 этажа, траты на обслуживание и т.п.. И решила она дом продать и деньги поделить между родственниками. Чтобы дом не простаивал пока идёт поиск покупателей, наследница решила его сдать, хотя мы ей рекомендовали не делать этого. Однако, хозяин - барин и она сама нашла себе арендатора: "приличный мальчик" лет 30-ти, гражданин Германии, вежливый и обходительный. Не арендатор, а мечта арендодателя! Как водится у дам бальзаковского возраста, юношам следует доверять, особенно почти иностранцам, тем более, что он внёс сразу и за первый месяц и последний. Да и ездить контролировать состояние дома далековато. За 3й месяц арендатор заплатил с опозданием на 2 недели. Ну, ничего, бывает. За 4й месяц не заплатил, но очень обещал. До разговоров об оплате за 5й месяц не дошло, потому что позвонили из полиции и попросили приехать. По приезду взору собственницы открылась сюрреалистическая картина - по дому гуляли гуси, бассейн был засыпан землёй, в которой зеленели какие-то посадки под яркими лампами накаливания. Лампы были даже в спальне, там тоже в горшках что-то росло. И таким ярко освещённым "огородом" был весь дом. Дом и двор были "уделаны" по самое не могу. Убыток колоссальный только по уборке, не говоря уже о немалых долгах за электричество, которое 24 час в сутки "питало" необходимой энергией лампы, создающие благоприятную среду для каннабиса (упоминание названия требуется в силу невозможности его избежать и не является рекламой и пропагандой). Вы спросите: "А зачем гуси?" С точки зрения агрономических знаний арендатора - гуси производят лучшее удобрение для культивации растений. Дом конечно продали после приведения его в более-менее нормальное состояние. Мораль - не сдавайте недвижимость перед продажей, нормальных денег не заработаете, а в результате жизнедеятельности арендатора продадите дешевле, чем могли бы.