Щегельский о недвижимости без сиропа

❓Ключевую ставку снизят, и всё пойдёт прахом вверх? Ключевая ставка в Китае 3,5%. Ипотеку дают под 3,6-4,5% в зависимости от первоначального взноса и кредитной истории заёмщика. В начале 2026 года власти Китая снизили минимальный размер первоначального взноса: до 15% от стоимости жилья для первой покупки (ранее — 20–30%); до 20% — для второй квартиры (ранее — 40–50%). Ключевая проблема китайского рынка — избыток жилья. В малых городах объём непроданных новых квартир достиг 70 млн ед., с учётом «теневого пула» (проданные, но фактически пустующие объекты) — 170 млн лотов. В 6-миллионном Хуэйчжоу трёхкомнатную квартиру сдают за $190/мес., заполняемость ≤50%. Восстановлению мешают демографический спад и миграционный отток в крупные агломерации. Во 2 кв. 2026 г. эти тенденции лишь усилились: продажи нового жилья в городах 3–4 эшелона снизились на 11% г/г, инвестиции девелоперов упали до десятилетнего минимума. Власти пытались реанимировать рынок выкупом непроданных квартир под соцнайм и субсидированием ипотеки, но низкая покупательская способность сдерживала эффект. Эксперты: без перелома миграции и депопуляции малые города ждет обесценивание жилья и рост замороженных инвестиций. Однако рынок неоднороден: крупные агломерации показывают иные тенденции. Рынки Пекина, Шанхая и Гонконга во 2 кв. 2026 г. демонстрируют иную картину: драйверы — ограниченное предложение, приток капитала и статус «тихой гавани». Пекин: средние цены на вторичное жилье показали рост примерно на 1,8% в годовом выражении, что стало лучшим квартальным результатом за последние три года. Локомотивом выступил премиальный сегмент: спрос на элитные новостройки в районах Чаоян и Хайдянь подогревался возвращением состоятельных покупателей, которые увидели «ценовое дно» после длительной коррекции. В то же время власти Пекина сохранили жесткие ограничения на покупку жилья для нерезидентов (hukou), что сдерживало спекулятивный перегрев и делало рост цен постепенным. Объемы продаж в эконом-сегменте оставались на 4% ниже докризисных уровней, так как молодые семьи сталкивались со сложностями при получении ипотеки из-за жестких требований банков. Шанхай Шанхай продемонстрировал самую высокую динамику среди городов материкового Китая. Во 2 квартале 2026 года продажи новых домов в городе подскочили на 28% по сравнению с предыдущим кварталом. Ключевым событием стало смягчение политики на рынке недвижимости в мае, позволившее нерезидентам с определенным стажем работы и налоговыми отчислениями приобретать жилье в пригородных зонах. Это вызвало волну спроса: несколько проектов в районе Цинпу и новом деловом центре Хунцяо были распроданы в течение дня после старта продаж. Рынок элитного жилья также лихорадило: особняк на набережной Бунда был продан за рекордные 44 млн долларов, что подтвердило возвращение аппетита к ультра-дорогим активам. Арендные ставки выросли в среднем на 2,5%, отражая приток мигрантов из малых городов, о которых говорилось ранее. Гонконг Гонконгский рынок окончательно развернулся к росту после отмены всех охлаждающих мер (печатей) в 2024 году. Во 2 квартале 2026 года индекс цен на жилье (Centadata City Leading Index) вырос на 3,1% квартал к кварталу, а объем транзакций достиг максимума с 2021 года. Главной движущей силой стал неудовлетворенный спрос со стороны покупателей из материкового Китая, которые продолжали активно скупать недвижимость класса «люкс». Не менее 40% сделок с объектами дороже 30 млн гонконгских долларов пришлось на материковых покупателей. Сегмент массового жилья также оживился благодаря снижению ставок по ипотеке вслед за смягчением политики ФРС США. Девелоперы, видя ажиотаж, начали выводить на рынок новые проекты с минимальными скидками, но фактор дефицита земли и по-прежнему острая нехватка доступного жилья гарантировали, что снижения цен не произошло. Таким образом, во 2 квартале 2026 года рынки Пекина, Шанхая и Гонконга не только сопротивлялись стагнации малых городов, но и укреплялись за счет углубляющегося разрыва между премиальной недвижимостью и обесценивающимися активами периферии.