اکنون در دسترس! پژوهش تلگرام ۲۰۲۵ — مهمترین بینشهای سال 
Недвижимость и инвестиции | Елена Качанова
رفتن به کانال در Telegram
Здесь покупают квартиры мечты и создают капитал на недвижимости. Делюсь экспертизой и кейсами инвесторов. Сайт: https://kachanova-expert.ru/ Оставить заявку на консультацию: @KachanovaEP
نمایش بیشتر5 315
مشترکین
+124 ساعت
-27 روز
+2130 روز
در حال بارگیری داده...
کانالهای مشابه
ابر برچسبها
اشارات ورودی و خروجی
---
---
---
---
---
---
جذب مشترکین
ژوئن '26
ژوئن '26
+23
در 0 کانالها
مه '26
+82
در 1 کانالها
Get PRO
آوریل '26
+60
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '26
+107
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '26
+35
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '26
+235
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '25
+532
در 1 کانالها
Get PRO
نوامبر '25
+357
در 1 کانالها
Get PRO
اکتبر '25
+433
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '25
+465
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '25
+995
در 1 کانالها
Get PRO
ژوئیه '25
+464
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '25
+29
در 0 کانالها
Get PRO
مه '25
+20
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '25
+29
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '25
+20
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '25
+44
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '25
+28
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '24
+25
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '24
+26
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '24
+31
در 1 کانالها
Get PRO
سپتامبر '24
+50
در 1 کانالها
Get PRO
اوت '24
+35
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '24
+72
در 2 کانالها
Get PRO
ژوئن '24
+2
در 0 کانالها
Get PRO
مه '24
+8
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '24
+17
در 1 کانالها
Get PRO
مارس '24
+31
در 1 کانالها
Get PRO
فوریه '24
+11
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '24
+310
در 1 کانالها
Get PRO
دسامبر '23
+9
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '23
+770
در 7 کانالها
Get PRO
اکتبر '23
+1 626
در 9 کانالها
Get PRO
سپتامبر '23
+25
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '23
+32
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '23
+698
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئن '23
+32
در 0 کانالها
Get PRO
مه '23
+680
در 0 کانالها
Get PRO
آوریل '23
+1 007
در 0 کانالها
Get PRO
مارس '23
+1 797
در 0 کانالها
Get PRO
فوریه '23
+916
در 0 کانالها
Get PRO
ژانویه '23
+52
در 0 کانالها
Get PRO
دسامبر '22
+668
در 0 کانالها
Get PRO
نوامبر '22
+178
در 0 کانالها
Get PRO
اکتبر '22
+722
در 0 کانالها
Get PRO
سپتامبر '22
+4
در 0 کانالها
Get PRO
اوت '22
+17
در 0 کانالها
Get PRO
ژوئیه '22
+450
در 0 کانالها
| تاریخ | رشد مشترکین | اشارات | کانالها | |
| 15 ژوئن | +3 | |||
| 14 ژوئن | +2 | |||
| 13 ژوئن | 0 | |||
| 12 ژوئن | 0 | |||
| 11 ژوئن | 0 | |||
| 10 ژوئن | +1 | |||
| 09 ژوئن | +2 | |||
| 08 ژوئن | +1 | |||
| 07 ژوئن | 0 | |||
| 06 ژوئن | +1 | |||
| 05 ژوئن | 0 | |||
| 04 ژوئن | +3 | |||
| 03 ژوئن | +3 | |||
| 02 ژوئن | +1 | |||
| 01 ژوئن | +6 |
پستهای کانال
Неприятная правда про квартиру мечты
Выбросите свою карту желаний с картинками идеального дома или квартиры. Их не существует в природе.
Даже если вы найдете дом «как с картинки», вас будет ожидать разочарование. Потому что либо он будет находиться не в той локации, либо стоить очень дорого.
Недвижимость, особенно в Москве, служит очень приземленным целям человека, а не только его мечтам о красивой жизни.
Выбор недвижимости в реальной жизни — это всегда компромисс. Между вашими желаниями и возможностями, потребностями и тем, что можно купить на рынке недвижимости в данный момент.
Если бы вы знали, сколько раз я видела, как люди теряли шикарные варианты только потому, что не могли договориться сами с собой и прийти к компромиссу. Что для них важнее: транспортная доступность или красивый вид на парк, комфортный платеж или квартира размером побольше.
У 95% всех покупателей недвижимости желания и возможности не совпадают. Поэтому лучше отложить покупку квартиры, чем уступить самому себе в чем-то и двигаться дальше.
Скажу еще одну важную вещь. Если это ваша первая квартира в жизни — смотрите на неё с прагматичной стороны. Она не навсегда в вашей жизни.
Это у наших бабушек и родителей был всего один шанс получить жилье. Что дали, то и бери.
Современный человек меняет квартиру раз в 7–10 лет. Потому что на каждом жизненном этапе вам будет нужна совершенно разная квартира.
Готовы определиться с выбором — приходите на консультацию! Помогу разобраться с желаниями и возможностями. Покажу варианты под ваш бюджет и цели.
Мои контакты для записи — в описании профиля
| 2 |  Москва — это разочарование действительностью.
Когда вы решитесь переехать в Москву, вас будет ждать большое разочарование.
Вот 5 пунктов, которые будут вас доводить до слез.
1️⃣ Цены на недвижимость. Денег от продажи квартиры где-то в регионах явно не хватит на приличную квартиру в Москве. Если квартира в Саратове за 10–15 млн р. — это жизнь в центре города в просторной квартире с прекрасным ремонтом, то в Москве вам этих денег хватит в лучшем случае на студию или бабушкину убитую квартиру в 5-этажке где-то возле МКАДа.
2️⃣ Представление о лучших районах для жизни. Все знают про МГУ, Воробьевы горы или ВДНХ и хотят жить возле красивых и знаковых объектов, представляя себе жизнь в Москве как любование парками, набережной и архитектурой. Другие районы даже не хотят смотреть, потому что не знают настоящей Москвы и того, как строится в ней жизнь обычных людей.
3️⃣ Человейники. Новостройки в Москве — это 30–40 или даже 60 этажей. Люди не привыкли так жить и хотят низкоэтажную застройку. 4–5 этажей в центре города — это либо исторический особняк, либо элитная недвижимость. Ну или дом под снос по программе реновации.
4️⃣ Незнание форматов жилья в Москве. Приезжие не понимают, что такое «дома от фонда реновации» и торги, что такое зоны КРТ, редевелопмент зданий и территорий. Поэтому смотрят в основном только вторичку, сужая свой круг поиска в 3 раза.
5️⃣ Бешеный спрос на жилье. Нашли хороший вариант, ушли «подумать», а на следующий день квартира уже продана, да еще и по более высокой цене, чем вы хотели купить. У вас нет времени в Москве походить, поторговаться, подумать. Если я говорю: «Это лучший вариант на рынке, надо брать», значит, надо брать, чтобы не разводить потом руками с вопросом: «Как это подорожала на миллион за неделю?»
Рынок недвижимости бешеный!!! Цены — космос. А ритм жизни такой, что лучше жить у метро или МЦД, чем у парка.
Спойлер: у многих на «погулять в парке» нет времени даже в выходные.
В остальном Москва прекрасна. Приезжайте. Помогу подобрать вам нормальный вариант под ваш бюджет.
Только помните: я риелтор, а не волшебник. Будьте готовы пойти на компромисс с самим собой и твердите себе как молитву коронную фразу: «Москва слезам не верит. Москва не сразу строилась!»
Мои контакты для связи:
Телефон: +79265209691
Телеграм: @KachanovaEP | 442 |
| 3 |  Куда инвестировать 5 млн р.?
Самый частый вопрос на консультациях.
— У меня есть на счёте 5 млн р. (или даже 3 млн). Какую квартиру можно купить под инвестиции?
Люди одержимы идеей инвестировать в недвижимость. Готовы брать в рассрочку, в ипотеку ради будущей выгоды и умножения капитала в 2 раза.
Но ставки по ипотеке сегодня такие, что, если берёте в кредит большую сумму, вы отдадите всю прибыль банку. Нет смысла.
Рассрочка подходит не всем. Постоянно говорю: «Берите рассрочку только тогда, когда у вас есть другая недвижимость. Вы сможете её продать и закрыть всю сумму рассрочки по новостройке».
Что делать, если денег немного, но хочется их сохранить и преумножить лучше, чем в банке?
Возможно, вам подойдёт другая стратегия. Инвестировать в своё жильё, постоянно повышая его ликвидность и стоимость. То есть улучшать свои жилищные условия.
Продали старую квартиру. Добавили 5 млн р. и купили квартиру получше. В новом доме. В хорошем районе, поближе к метро. Получили квартиру с потенциалом роста в цене. Пожили 3–5 лет. Ещё денег накопили. Снова продали квартиру, добавили денег и купили ещё более дорогую квартиру.
Так за 3–4 раза вы увеличите свой капитал в недвижимости.
Подойдёт пенсия, дети разъедутся из дома, и большая квартира станет слишком большой. Продадите дорогую в обслуживании квартиру и купите вместо неё две. Одну — чтобы жить. Вторую — под аренду и пассивный доход на пенсии.
Не все могут позволить себе дорогие кредиты. Можно и по-другому прийти к х2 в недвижимости.
На самом деле универсальных советов нет. Пути у всех разные. Условия, возможности, цели у каждого человека свои. Поэтому лучше приходите на консультацию. Помогу построить дорожную карту под ваши задачи и покажу, как прийти к цели разными способами.
Для записи на консультацию просто напишите мне в личные сообщения.
Мои контакты:
Телефон: +79265209691
Телеграм: @KachanovaEP | 474 |
| 4 |  Не бойтесь сделок по доверенности!
Мир перевернулся. Я переобулась и стала амбассадором удаленных сделок. Хотя раньше, как риелтор, говорила клиентам: «Сделка по доверенности — это риск нарваться на мошенников».
Теперь с легкостью провожу сделки удаленно и по доверенности.
Технический прогресс все изменил. Риски минимальны.
Раньше нельзя было проверить ни доверенность, ни самого человека, убедиться, что он жив, здоров и согласен со сделкой.
Сегодня достоверность доверенности можно проверить по единому реестру в нотариальной базе.
Даже если вы за границей — консульскую доверенность тоже можно проверить.
Видеоконференция позволяет в день сделки связаться с человеком и:
✅ установить факт, что человек жив, здоров, находится в адекватном состоянии, согласен на сделку;
✅ идентифицировать самого человека, увидеть его лицо, паспорт, убедиться, что кто-то третий не завладел его документами для кражи имущества;
✅ провести освидетельствование врачом-психиатром.
Расчеты тоже стали безопасными. Деньги поступают на счет продавца, а не доверенному лицу в банковскую ячейку.
Если у вас есть загранпаспорт и российский номер телефона, можно провести удаленную сделку даже без доверенности.
Современные сервисы сделали это возможным, быстрым и легким. Но самое главное — абсолютно законным способом проведения сделок с недвижимостью. Вам не надо ехать за тысячи километров, чтобы провести сделку. Все решается онлайн.
Поэтому в моем агентстве 20% — это междугородние сделки. Когда квартира в Москве, а покупатель или продавец — на другом конце страны или за границей.
P.S. Мои контакты для связи — в описании профиля. | 474 |
| 5 |  Сколько стоит «подождать»?
Классика жанра.
Полгода назад обратилась клиентка. Молодая учительница. Живет в двухкомнатной квартире с мамой и маленькой дочкой на Домодедовской. Работа — рядом, у метро «Домодедовская».
Задача — приобрести свое жилье.
Типичная история большинства покупателей новостроек. Есть 500 тысяч рублей для первоначального взноса. Готова платить 50 тысяч рублей в месяц по ипотеке.
«Найдите мне квартиру. У мамы тяжелый характер. Хочу жить отдельно с дочерью».
Новостройка с платежом 50 тыс. р. в месяц — реальная задача.
Только ждать надо 2–3 года, и кредит — больше 10 млн ₽ на 30 лет. Большая переплата за субсидированную ипотеку от застройщика.
Стали искать предложения на вторичке.
Квартира нашлась в Видном.
Квартал от Брусники. Новостройка с отделкой и мебелью от физлица в первой очереди. Уже с ключами.
Цена — 4,5 млн рублей.
ПВ — 675 000 рублей.
Платеж в месяц — 68 615 рублей.
Чуть дороже по деньгам, но сама квартира дешевле рынка и ниже, чем предложения от застройщика со сдачей в 2027 году. Можно жить самой или сдавать.
Клиентка решила «подождать». Не хватило денег на первоначальный взнос. Ездить на работу из Видного неудобно. Хотя учитель может найти работу рядом с домом.
Платеж чуть больше, чем уровень комфорта и размеренной жизни.
– Накоплю ещё чуть-чуть, тогда вернусь к вам
На днях снова позвонила. С тем же запросом: ПВ 500 тысяч рублей и 50 000 каждый месяц.
Денег не прибавилось. Копить всегда сложнее, чем платить.
Зато аналогичная квартира 31–32 м² в этом ЖК от застройщика стоит теперь от 8,9 до 9,7 млн рублей. Самая дешевая студия 18,7 м² — 6 млн рублей.
Нет больше вариантов за 4,5 млн рублей.
Прошло полгода.
Застройщик поднял цены. Ставки по ипотеке снизились незначительно. Платёж по рыночной ипотеке не стал доступнее.
А на руках всё те же 500 000 р.
— Что можно купить? — снова спрашивает клиентка.
С платежом 50 тыс. в месяц это только новостройка с субсидированной ипотекой от застройщика. Очень маленький выбор. Как правило, квартиры с неудобной планировкой, плохим видом, на 1-м этаже. Переплата выше.
Клиентка отложила покупку в надежде «подкоплю», «найду вариант получше».
Всё, что получше, подорожало за полгода на 20–40%. Дешёвые квартиры вымылись с рынка. Подкопить не получается, потому что всегда найдутся другие задачи и приоритеты.
Подождать — это худшая стратегия в недвижимости. За 25 лет моей практики я не видела ни одной ситуации, когда клиенты подождали и получили что-то лучше и дешевле.
Не ждите лучших времен. Есть деньги на первоначальный взнос — берите ипотеку и платите. Поверьте, деньги, возможности приходят под задачу сейчас, а не когда-то там, в будущем.
Мои контакты для связи — в описании профиля. | 465 |
| 6 |  Экология или деньги?
Вот не понимаю я людей, которые говорят:
— Как можно ТАМ покупать себе квартиру? Там же раньше завод был по производству чего-то там…
А ничего, что большинство новых ЖК в Москве именно так и строятся?
Поднимите историю любого места в Москве, и вы увидите там то производство, то объект стратегического значения, где создавались машины, самолёты, станки и сталь.
Только теперь на месте бывших заводов — жилые комплексы бизнес- и премиум-класса с ценой под миллион за квадратный метр.
Зоны комплексного развития территорий — это самый большой потенциал для ваших инвестиций в недвижимость. Потому что благодаря застройщикам промышленные территории превращаются в самые красивые и удобные для жизни локации.
Посмотрите на территорию бывших заводов «Серп и Молот» или «ЗИЛ». Прогуляйтесь по ЖК «Символ», «Зиларт», «Шагал». Круто получилось! А во что превратилась Мнёвниковская пойма? В современный жилой район с набережной и метро. ЖК «Остров» — один из лучших проектов бизнес-класса в Москве.
Цены на жильё в районах бывших промзон выросли в несколько раз.
Мои клиенты в 2015 году купили в ЖК «Зиларт» четырёхкомнатную квартиру площадью 100 м² за 15 миллионов рублей. Брали ещё на котловане, когда вокруг работали экскаваторы, а всё благоустройство было только на макете в офисе у застройщика. Сегодня такая квартира стоит больше 70 миллионов рублей.
Хотите первозданной чистоты и природы — добро пожаловать за МКАД.
Если ваша цель — инвестировать в недвижимость, купить ликвидное жильё в Москве, — смотрите зоны КРТ. Там, где раньше были заводы, склады, пыль и грязь, — самый большой инвестиционный потенциал в недвижимости.
За грамотным выбором недвижимости — приходите на консультацию. За поговорить денег не беру. Только за результат. А в случае с покупкой новостройки это вообще бесплатно. Комиссию за вас платит застройщик.
Мои контакты для записи на консультацию:
Телефон: +79265209691
Телеграм: @KachanovaEP | 455 |
| 7 |  Через 5–7 лет вы будете жалеть только об одном: что не купили квартиру в Печатниках или в районе метро «Кожуховская». Не спешите воротить нос и заявлять: «Фу, Печатники. Юго-восток — это ад».
Если вы хотите инвестировать в недвижимость и удвоить свой капитал, то присмотритесь к локации «Южный порт».
Если раньше дальновидные инвесторы смотрели на карту новых станций метро, то сегодня изучают зоны КРТ (комплексного развития территорий). Самая масштабная и перспективная застройка в Москве сегодня идет на территории бывшего грузового порта. Там, где раньше была промзона и склады, возводят «третий центр» столицы.
Именно сюда стекаются инвестиции, и вот почему:
1️⃣ На огромной территории в 400 га построят 7,5 млн м² недвижимости. Абсолютно всё создают с нуля: дома, дороги, деловые и торговые центры, инфраструктуру для жизни и отдыха. Новый город в городе, который по рендерам больше похож на Нью-Йорк или Сидней.
Хотите жить в Москве будущего — выбирайте Южный порт.
2️⃣ Река и набережная. Здесь будет уникальная береговая линия протяжённостью 13 км. Планируется крупнейшая в Москве марина на 200 яхт, современные пешеходные набережные, причал для легкомоторных судов и первый в столице понтонный бассейн на открытом воздухе с летним пляжем. Если Сити задумывался как деловой центр, то Южный порт — как место для жизни в стиле work-life balance.
3️⃣ Потенциал роста цен. Строящиеся проекты уже показали значительную динамику цен. В «Level Южнопортовая» 1 кв. м в среднем стоит 450 тыс. руб. с учетом скидок, что на 51% выше, чем в 2023 году. Проект «Адмирал» от «Галс Девелопмент» подорожал на 34% — до 475 тыс. руб. за 1 кв. м — за 13 месяцев после старта в декабре 2024-го.
И это только два проекта в стороне от набережной. А что будет с домами у воды, где будут видовые квартиры на марину, яхты и Бобровый остров?
Первые проекты в районе Южного порта продолжат расти в цене медленно из-за недостроенной инфраструктуры. Более поздние очереди выйдут в продажу уже со сформированной средой и станцией метро «Южный порт», которую планируют открыть к 2030 году. Цены на старте будут выше, чем на ключах у первых проектов.
Выводы делайте сами.
Сохраняйте себе пост в закладки, чтобы потом сказать себе: «Ведь мне же говорили: покупай тут, а я не поверил…» | 600 |
| 8 |  Гоните таких покупателей!
Бойтесь покупателей с наличкой, которые предлагают вам всю сумму или часть денег передать через ячейку. Или, того хуже, отдать в руки чемодан с деньгами и написать расписку в получении. Такое предложение — не светить всю сумму и взять этот чемодан из рук в руки — выглядит как предложение поучаствовать в мошеннической схеме.
Сразу говорите:
— До свидания! Мы ищем другого покупателя.
Потому что откуда у него 20, 30 или даже 50 миллионов рублей, как он их заработал, почему он не хочет их нигде показывать — это не должно быть вашей проблемой!
Если 20–30 лет назад наличка в кармане была нормой, то теперь это вызывает подозрение.
Поймите уже наконец: мы входим в эру цифровизации. Государство и налоговая следят за нашими доходами и налогами.
Если покупатель не может подтвердить источник происхождения денег, а вы не фиксируете расчеты за квартиру через банковский счет, то сделку могут признать притворной, а вас — соучастником.
В случае криминального происхождения денег ваши риски стать фигурантом в суде вырастают в разы. Если это что-то незаконное, наворованное, то и квартира, которую он у вас купил, и деньги, которые вы получили, подлежат конфискации в случае чего.
Хотите спать спокойно — не соглашайтесь на расчеты наличкой! А лучше обращайтесь — оформим сделку без рисков для продавца и покупателя.
Мой номер телефона — в описании профиля.
Пишите в любом мессенджере. Согласуем время для первичной консультации. | 674 |
| 9 |  «Я сам» или «с профессионалом»?
Признавайтесь, вы всё делаете сами или ищете специалиста под жизненно важные задачи? Вы про «самому разобраться и сделать» или «максимально делегировать»?
Я тут консультировала клиента и поняла, что это очень важный вопрос, и люди делятся на два лагеря.
Лично я отношусь ко второй категории людей. Я точно знаю, что с дизайнером получу от своего ремонта в разы больше удобства, красоты и комфорта, чем если я сама буду фантазировать. Я пробовала сама, честно. Даже близко не смогла сделать так, как дизайнер.
Поэтому всегда беру контакты хороших специалистов у своих друзей и знакомых. Своих классных спецов тоже всем раздаю, не жадничаю. И это, что называется, моя философия жизни.
А вот ВЫ к какой группе себя относите? Можете объяснить, почему лучше, когда «я сам» или когда «вместе с мастером»? И что вы точно не станете делать «сами»?
Пишите в комментариях. | 666 |
| 10 |  Я думала, это стоит 50 тысяч рублей
— Что тут такого — дверь открыть? — рассуждают люди.
Часто сталкиваюсь с обесцениванием труда риелтора, когда люди совсем не понимают, что на самом деле делает для них человек этой профессии.
Риелтор — не швейцар и не консьерж, который открывает вашу дверь вместо вас.
Он:
✅ подбирает объект под вашу задачу и финансовые возможности;
✅ отфильтровывает все объекты, где есть риски для клиента: банкротства, спорные документы, нарушения законодательства и прав на недвижимость третьих лиц;
✅ проводит оценку недвижимости, чтобы вы продали или купили свои метры по самой выгодной рыночной цене;
✅ проверяет вместе с юристом документы и собственников;
✅ ведет переговоры и торгуется, получает дополнительные скидки от застройщиков, защищает ваши финансовые интересы в самой сделке;
✅ готовит все документы и договоры для сделки, оформления перехода права и расчетов между продавцом и покупателем;
✅ контролирует все процессы, а не просто сопровождает вас, открывая двери офисов в банке, у застройщика или на просмотре. Риелтор управляет процессом и всеми коммуникациями между вами и другими лицами либо организациями.
Для многих людей выгода от работы с хорошим риелтором неочевидна. Но профессионал в моей профессии всегда сможет дать вам выгоду по трем пунктам:
1️⃣ — Безопасность! Юридическая чистота сделки — слышали когда-нибудь такое определение? Так вот, сделки с недвижимостью — одни из самых рисковых. Только хороший риелтор сможет гарантировать вам безопасность не на словах, а на бумаге. С подтверждением по десяткам пунктов, что покупать данную квартиру безопасно.
2️⃣ — Деньги! Риелтор знает рынок, цены, ситуацию и точно сможет найти вам более интересный вариант по деньгам либо договориться о скидках у застройщиков. Речь тут не о 50 тысячах, а о цифрах с 6 или 7 нулями.
3️⃣— Факт завершения сделки. Ваши шансы на то, что сделка пройдет в заявленные сроки, а не растянется на полгода-год, вырастают в разы. Потому что опытный риелтор сразу увидит риски срыва сделки и не допустит, чтобы вы теряли свое время из-за чужих проблем. Поддержит и защитит в любой ситуации.
Добавлю, что средний срок работы риелтора с клиентом — 2 месяца: от заявки до подписания акта выполненных работ.
Если человек дает вам выгоду на десятки миллионов рублей и страхует от потери недвижимости, то сколько, по-вашему, должна стоить его работа?
Пишите в комментариях. | 699 |
| 11 |  Самые опасные продавцы
Есть 4 вида собственников жилья, от которых лучше держаться подальше:
— алкоголики,
— наркоманы,
— одинокие пенсионеры,
— дети-сироты.
Все 4 категории — лёгкая добыча для мошенников всех видов. Истории с обманутыми бабушками переполнили интернет. А вот о детях-сиротах информации мало, но они тоже часто попадают под влияние других лиц и становятся жертвами мошенников.
Добрые дяди убеждают молодых ребят продать квартиру, доставшуюся им от государства, и забрать деньги себе на любые другие цели.
Как только молодой человек получает на руки деньги, он тут же их теряет. Под угрозами или добровольно — не важно.
В чём риск для покупателя?
Все эти 4 категории собственников могут потом заявить в суде, что не осознавали своих действий, были под давлением, подверглись мошенническим действиям.
Скандал с Долиной и Полиной Лурье создал прецедент, и теперь суды встают на сторону пострадавшей стороны, которая купила квартиру и заплатила за неё сполна.
Но где гарантия, что в конкретном случае суд примет решение в вашу пользу?
Нет таких гарантий. Да и зачем вам суд и жизнь как на пороховой бочке?
Как себя обезопасить в сделках с опасными продавцами?
1️⃣ Только альтернативная сделка в один день. Одну продали — другую купили. Человек не должен оставаться без крыши над головой и прописки.
2️⃣ Только безналичный расчёт. Никаких ячеек, сумок с деньгами и прочих вариантов. Вам нужен цифровой след в сделке и подтверждение расчётов. А это — только банк.
3️⃣ Вся сумма — в договоре и в расчёте. Не ведитесь на истории с налогами, с больными родственниками, которым нужны деньги. Помните: это ваши доказательства в суде и сумма к возмещению убытков.
4️⃣ Вызов врача на сделку и освидетельствование продавца. У вас должно быть доказательство, что человек осознавал последствия своих действий, был трезв и в здравом уме.
От покупки квартиры у опасных продавцов лучше отказаться. Но если решились на сделку — берите в помощь опытного юриста и риелтора.
Для записи на консультацию по недвижимости пишите в личные сообщения. Все контакты — в описании профиля. | 630 |
| 12 |  Самая опасная ловушка при покупке квартиры
Нормальный покупатель никогда не согласится на сделку, где в квартире есть прописанные пользователи жилья!
Вам говорят, что это не проблема: выпишите по суду.
Не верьте! Выписка и выселение прописанных людей — это полгода судов, ожидания постановления, а потом ещё и процесс выселения человека с приставами.
Если человек заселялся в квартиру легально, как законный или гражданский муж хозяйки квартиры, то и выселять его надо только легально.
Поэтому я настаиваю, что все прописанные люди должны выписаться из квартиры только до сделки. После получения денег вы будете бегать за ними и упрашивать их сняться с учёта. Бывшим хозяевам на ваши проблемы будет наплевать. Придётся действовать только через суд.
А уж если какой-нибудь бывший муж не хочет покидать жилплощадь, как в истории моей клиентки, то вы минимум на полгода зависнете с продажей квартиры, доставшейся вам по наследству. Покупать квартиру с «жильцами» крайне опасно. Всегда надо разбираться, кто и на каких правах был в ней прописан.
P.S. Хотите купить квартиру без рисков — обращайтесь. Помогу найти юридически чистую квартиру под ваш бюджет и задачу.
Мои контакты — в описании профиля. | 635 |
| 13 |  Если бы мы не увидели сам документ завещания, никто бы и не узнал, что там есть бабушка, у которой право пожизненного пользования.
Потому что бабушка в квартире не проживает. Давно живет по другому адресу, а квартиру 8 лет сдавали. Поэтому и вещей ее в квартире на показе тоже не было.
По факту продавец решил продать квартиру, доставшуюся ей по наследству от родного дяди, который завещал недвижимость на условии пожизненного права пользования для своей гражданской жены.
Он сделал так называемый «завещательный отказ».
Сделка возможна. Однако она никак не отменяет и не умаляет прав бывшей гражданской жены дяди жить в квартире. Завещательный отказ нигде не регистрируется — это было написано только в самом документе о праве на наследство.
Выписать таких жильцов невозможно даже по суду. Любой суд подтвердит ее право проживания в квартире до смерти.
Мы настояли на том, чтобы бабушка присутствовала на авансе, принесла справку из ПНД, прошла освидетельствование у психиатра и написала нотариальный отказ от своего права проживания в квартире. Мы ей под запись еще раз проговорили, что она отказалась, выехала, и она понимает и осознает последствия своих действий.
Очень сложный процесс, но только так можно защитить всех участников сделки от возможных разбирательств и соблюсти все нормы закона.
Я не делю клиентов в сделке на своих и чужих. Для меня было важно убедиться, что у пожилого человека есть жилье, другая прописка и она не претендует на квартиру бывшего гражданского мужа.
P.S. Для записи на консультацию по недвижимости пишите в личные сообщения в любой социальной сети. Все контакты указаны в описании профиля. | 800 |
| 14 |  Рынок сошел с ума! Вторичка в ТОПе
Зачем вы соглашаетесь на покупку квартиры, где плохие документы и риски банкротства?
Только из-за страха, что новостройку вдруг не достроят? А когда к вам приставы придут и попросят покинуть квартиру, что вы будете делать?
На мой взгляд, покупать сегодня новостройку более выгодно и безопасно, чем вторичку. Застройщики сейчас делают очень хорошие акции, скидки на квартиры. При этом это квартиры в семейную ипотеку, в субсидированную ипотеку, со ставкой 7% на 7 лет, а не по рыночной ставке, как вторичка.
Продавцы вторички видят спрос и поднимают цены. Если 3–4 месяца назад, когда новостройки меняли ценники чуть ли не каждый день, они готовы были торговаться, уступать, то сейчас хорошие ликвидные объекты продаются за 2–3 дня.
Люди даже не успевают подумать и посмотреть другие варианты, а квартира уже продана.
Поймите: если вы хотите купить недвижимость с выгодой, всегда надо идти против течения.
Все покупают вторичку — смотрите новостройку с хорошими условиями.
Скупают новостройки — ищите вторичку, где продавец готов торговаться.
Не бойтесь новостроек. Даже если вашу квартиру не достроят, вы всегда сможете забрать свои деньги с эскроу-счета. В случае проблем на вторичном рынке — это суды, споры и риск остаться и без квартиры, и без денег. Подумайте об этом, пожалуйста!
За грамотным выбором добро пожаловать на консультацию. Напомню, что первичная консультация у меня бесплатная. За поговорить денег не беру. Только по факту сделки.
Все контакты — в описании профиля. Пишите в личные сообщения. | 800 |
| 15 |  Наследство – красный флаг в сделках
Наследство — всегда самая сложная и спорная история. Покупать такую недвижимость просто опасно.
Надо проверять, кто наследник, а кто наследодатель. Кем они друг другу приходятся, и есть ли другие претенденты на наследство.
Право собственности человек получил по закону или по завещанию?
Есть ли наследники обязательной доли?
Проверять в таких делах надо всё: даты, степень родства, кто ещё имеет права на собственность.
Более того, нужны доказательства того, что наследник захоронил своего родственника, принял квартиру как наследник и нёс за неё ответственность, занимался содержанием и обслуживанием.
Куча нюансов, о которых обычный человек даже не подозревает.
Клиентке повезло, что она пришла к нам, и мы раскопали всю историю. Выяснили, что эту квартиру все суды признали выморочным имуществом. Поэтому дядя продавца так и не смог оформить собственность на себя. Квартира им по факту не принадлежит.
Участок земли в далёком Урюпинске — да, принадлежит! А вот московская квартира — нет.
Покупать такое нельзя. Сделка будет недействительной.
Для записи на консультацию пишите в личные сообщения. Мои контакты:
Телефон: +79265209691
Телеграм: @KachanovaEP | 723 |
| 16 |  Квартира в новостройке или в сталинке?
Добились скидки 40% на двухкомнатную квартиру в новостройке бизнес-класса, а клиент передумал её покупать. Выбрал квартиру в сталинке в том же районе.
Сейчас у меня на руках шикарное предложение от застройщика. Цена действует до конца мая!
Жаль упускать такой шанс, поэтому пишу вам про новостройку.
Район метро «Сокол», «Октябрьское Поле» и ЦСКА. Дорогой, престижный, востребованный район, отлично подходящий для жизни и инвестиций. ЖК бизнес-класса. Ключи в 2029 году. Квартиры сдаются с черновой отделкой.
Метро в шаговой доступности.
✅ Квартира двухкомнатная, 53,3 м².
✅ Кухня — 9,4 м².
✅ 2 комнаты — 17,3 и 12,1 м².
✅ 2 санузла — 2,9 и 3,4 м².
Есть место для шкафов и гардеробной. Можно сделать перепланировку, и получится отличная мастер-спальня с гардеробной и санузлом.
Панорамные окна. Вид во двор.
✔️ Цена базовая — 39,5 млн руб.
✔️ Цена по акции на сайте — 29,6 млн руб.
❗️Цена для нашего клиента — 23,8 млн рублей.
Получается минус 40% от прайсовой цены.
Условие действует при 100% оплате, в рыночную ипотеку или семейную. На субсидированную ипотеку от застройщика акция не распространяется.
Квартира реально классная и по цене ниже рынка. У ближайшего конкурента аналогичные квартиры стоят от 27 до 32 млн рублей. То есть всё, что строится вокруг, как минимум на 5 млн руб. дороже.
Для инвестиций — самый выгодный вариант по цене в этой локации.
Теперь про то, что выбрал мой клиент.
Сталинка 45 м² в этом же районе. С ремонтом и в хорошем состоянии.
Цена у двух квартир одинаковая — 23,8 млн рублей.
Новостройку надо ждать 2,5 года. Вторичка — заходи и живи.
Потенциал роста цены в новостройке — х2 после завершения объекта и ремонта.
Потенциал роста цены квартиры в сталинке — процент инфляции и рост цен на вторичку. То есть 10–20% в лучшем случае.
Каждый выбирает по себе.
Что выберете вы? Пишите в комментариях.
P.S. Хотите купить квартиру за 23,8 млн руб. — напишите мне в личные сообщения.
Мои контакты:
Телефон: +79265209691
Телеграм: @KachanovaEP | 740 |
| 17 |  Как люди теряют свое жилье на самом деле? Почему пострадавшими оказываются нормальные добропорядочные граждане, которые соблюдают закон?
Все дело в том, что порочной была сделка, совершенная до вас!
То есть вы купили квартиру, полученную в собственность с нарушением норм закона или у потенциального банкрота. Либо стали участником «серой» сделки.
Вот 8 ситуаций, где с вероятностью 90% вы потеряете свое жилье.
⛔️ Недвижимость продана по цене гораздо ниже рыночной. Занижение в договоре — настоящее или фиктивное — не важно. Такую сделку достаточно легко признать в суде подозрительной и объявить недействительной. Особенно если продавец — банкрот, который выводил имущество и деньги перед банкротством из собственности.
⛔️ Денежные средства не передавались покупателем продавцу. Иными словами, расчета или не было совсем, или он производился наличными. Вот почему нужен аккредитив. Когда есть цифровой след денег, вы под защитой.
⛔️ Покупатель не смог подтвердить происхождение средств. Тут может быть все: притворная сделка, криминал, уход от налогов, обеление денег, полученных незаконным путем. Поэтому никаких наличных в чемодане. Только банк и расчет между участниками сделки через счет.
⛔️ Мнимая сделка. Например, вы оформляете брачный договор, по которому все имущество отходит супруге, разводитесь, но продолжаете при этом жить вместе и использовать имущество «супруги».
⛔️ Притворная сделка прикрывает другую. Например, вместо купли-продажи происходит дарение. Сделки между родственниками или свежее наследство — самый большой красный флаг для покупателя.
⛔️ Сделка была заключена заведомо недееспособным лицом (несовершеннолетним либо признанным судом недееспособным). Всегда запрашивайте справку из ПНД и НД.
⛔️ Сделка, совершенная без согласия супруга (супруги), если речь идет о купле-продаже совместного имущества.
⛔️ Сделка, совершенная не по доброй воле (давление, физическое воздействие, действие препаратов, алкоголя). Пример — схема Долиной и других обманутых бабушек. Врач на сделке — это не прихоть, а мера безопасности.
Например:
Мама с дочкой совершили мнимую сделку купли-продажи или оформили дарение. Расчетов не было. Вы покупаете квартиру у молодой дееспособной девушки, где все чисто. Мама подает на банкротство, и вашу квартиру отбирают в счет должника-банкрота, потому что сделка была притворной между родственниками и без фактического расчета.
Супруги оформили раздел имущества. Все перешло жене. Буквально через полгода она продает вам свою квартиру. А муж через год подает на банкротство. Любой суд признает факт передачи имущества по брачному договору мнимой сделкой и заберет квартиру.
Проверять надо предыдущие сделки и обстоятельства, по которым недвижимость была получена в собственность. А когда мы видим по выписке из ЕГРН 2–3 быстрых перехода права от одного собственника к другому, то проверять приходится все три предыдущие сделки.
Практика моего агентства: из пяти квартир, понравившихся покупателю, мы рекомендуем только 1–2 к покупке. Остальные квартиры покупать опасно. В 90% случаев сделка будет оспорена в суде, и покупатель потеряет жилье.
Любая сделка с недвижимостью может быть оспорена!
Ваша задача — обезопасить себя от расторжения договора и потери имущества.
Мои контакты:
Телефон: +79265209691
Телеграм: @KachanovaEP | 716 |
| 18 |  Есть две ситуации с банкротствами физлиц.
Первая — банкротство уже случилось. Гражданин внесен в Единый федеральный реестр сведений о банкротстве.
В этом случае сделки с его имуществом возможны только по согласованию с финансовым управляющим, а до этого момента он сам не может принимать решения и подписывать документы.
То есть вы покупаете имущество банкрота. Как правило, с торгов по банкротству.
Вторая — потенциальное банкротство, которое может быть намеренным или принудительным.
В первом случае гражданин сам подает заявление о банкротстве, чтобы списать накопившуюся задолженность перед кредиторами. Как правило, он готовится к этому:
— продает имущество;
— переписывает активы на других лиц.
В этом случае высока вероятность признания сделок недействительными.
Если вы купили такое имущество, ваш договор будет расторгнут через суд.
В случае с принудительным банкротством заявление подают кредиторы. Это могут быть физические лица, юрлица (компании) либо госорганы, например ФНС.
Согласно Федеральному закону от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», кредиторы должны найти средства для погашения задолженности: выявить все имущество и продать его, чтобы возместить долги банкрота.
С октября 2015 года закон применим к физлицам-банкротам. Кредиторы и назначенные управляющие начинают пересматривать все сделки, заключенные банкротом за 3 года ДО подачи заявления о банкротстве должника.
Если 3 года назад банкрот продал вам свою квартиру, то её могут забрать в конкурсную массу и пустить с молотка. Вы как покупатель недвижимости становитесь кредитором должника. Но при этом вы в очереди на компенсацию не первый!
Вначале гасятся долги перед государством и налоговой, затем — перед юрлицами, а только потом выплачиваются деньги физлицам-кредиторам.
Вот почему я каждый раз повторяю, что потенциальное банкротство — самый опасный риск при покупке недвижимости.
Как обезопасить себя от банкротства продавца?
1️⃣ Запросить отчет бюро кредитных историй от продавца и супруга продавца. Проанализировать данный отчет, чтобы выявить потенциальную угрозу.
2️⃣ Убедиться в отсутствии исполнительных производств у судебных приставов. Например, долги по алиментам — уже сигнал неблагонадежности человека.
3️⃣ Проверить отсутствие судебных исков и решений судов, а при их наличии убедиться, что на вас они не повлияют.
4️⃣ Проверить всё то же самое по юрлицам (ИП, ООО), где продавец является учредителем или несет субсидиарную ответственность как должностное лицо (генеральный директор, главный бухгалтер, финансовый директор).
Если недвижимость приобретали в браке, то проверка ведется и по супругам.
Потенциальное банкротство продавца недвижимости — самый большой риск для покупателя потерять и недвижимость, и деньги.
В моей компании с первого дня основания есть правило — комплексная проверка объекта и продавца перед сделкой. Каждому покупателю выдается документ — юридическое заключение о чистоте сделки, где по всем пунктам есть документальное подтверждение отсутствия всех рисков покупки недвижимости.
Проверку проводит квалифицированный юрист. Каждый раз это уникальный документ. Что, кого и как проверять, зависит от ситуации с квартирой и ее владельцем. Однако мы учитываем все риски. С этим заключением можно идти в суд и доказывать свою добросовестность как покупателя.
За всю практику такой документ дважды спасал моих клиентов от потери имущества.
Если вам кажется, что я излишне придираюсь, задаю лишние вопросы или требую слишком много документов от продавца, — то вам не кажется. Я знаю, что люди врут. Обман и сокрытие информации я вижу ежедневно! Поэтому требую по каждому пункту документ как страховку в сделке.
Хотите спать спокойно в собственной квартире — напишите мне в личные сообщения или в любом мессенджере. Помогу купить квартиру без рисков и на лучших условиях.
Мой телефон: +79265209691 | 762 |
| 19 |  30 квартир посмотрели – ничего не купили!
– Год ищу себе квартиру. Нет хороших вариантов!
Знакомая история? Тогда этот пост для вас.
Проблема не в рынке, не в ситуации и даже не в цене. Проблема в вас, мои дорогие!
Вы никак не можете выбрать как мой клиент.
Месяц мы смотрели объекты один за другим: вторичка, сталинки, новостройки, с отделкой и без отделки. Порядка 30 квартир посмотрели.
Результат: «Я так устал. Ничего не хочу. Давайте подождем».
И я его очень хорошо понимаю и не осуждаю, потому что выбрать себе недвижимость для семьи очень сложно. Этот процесс просмотра, бесконечных переговоров, условий, торга, выбора выматывает так, что человеку легче отказаться от принятия решения. Ведь буквально каждый день появляются новые варианты. А вдруг будет лучше? А вдруг дешевле или поближе к метро?
Открою вам секрет: на рынке нет идеальной квартиры, которая будет вас устраивать на все 100%. Ни вчера, ни сегодня, ни завтра.
Выбор недвижимости — это всегда компромисс. Вам надо договориться с самим собой. Только так вы сможете выбрать себе квартиру.
Чем быстрее вы сможете это сделать, чем четче будут ключевые критерии выбора, тем быстрее вы купите себе квартиру.
Подождать и подкопить денег — это самая провальная идея, потому что когда снова придете на рынок за квартирой, то увидите, что недвижимость подорожала, ставки изменились либо объект, который вы держали на примете, уже продан.
Мой клиент взял паузу. Но я точно знаю, что он вернется, и мы купим с ним квартиру. Просто у кого-то договориться с собой получается чуть быстрее, у кого-то на это требуется время.
Пишите в любом мессенджере в личные сообщения. | 823 |
| 20 |  Сделка рухнула из-за Долиной
Покупатели боятся покупать недвижимость у пожилых собственников. Кейс Долиной научил всех перестраховываться, но порой доходит до абсурда.
На днях у нас рухнула сделка, которую мы готовили почти 2 месяца.
Продаем 3-комнатную квартиру. Собственник — пожилой пенсионер. Проживает с женой и взрослой дочерью в другой квартире. То есть жилье не единственное. Вместо 3-комнатной квартиры покупаем однушку на имя собственника. Разница в деньгах — на счет.
Вполне житейская история.
Сделка альтернативная. Человек не останется без жилья и денег в кармане под давлением мошенников.
Покупатель решил застраховать титул (право собственности на квартиру) — и обратился в страховую компанию. Та, в свою очередь, выставила условие страховки: деньги на счет продавца — только после того, как пенсионер освободит квартиру и будет подписан акт приема-передачи.
То есть страховая снижает все свои риски до нуля, но при этом берет деньги с покупателя за страховку.
Вопрос: «А почему все за счет продавца-пенсионера?»
В итоге продавец отказал покупателю прямо накануне сделки.
Как бы вы поступили на месте моего клиента? Согласились бы на схему «утром стулья — вечером деньги»? Прав покупатель или продавец в этой истории?
Пишите в комментариях | 1 762 |
