Щегельский о недвижимости без сиропа

📣Налог на недвижимость Было бы странно, если бы при повышении налога на доходы физлиц (НДФЛ) не коснулось и сделок с недвижимостью. Но, вопреки зеркальности действий, когда все эти налоги с НДФЛ, повышенные в зависимости от дохода от 13% до 22%, для сделок с недвижимостью сделали послабление. Как сказано в предложении Минфина - "Действующая ставка налогообложения проданных объектов недвижимости сохраняется на уровне 13% до суммы в 2,4 млн рублей, а свыше этой суммы - 15%, без дальнейшей прогрессии". Так же не понятно, будет ли предоставлен налоговый вычет по налогу, полученному от продажи недвижимости тем, кто сдаст ГТО и пройдёт диспансеризацию. Я думаю, что налог 15% при продаже недвижимости это временно, депутатам наверняка понравится мысль об обложении сделок с "дорогой" недвижимостью эдак так от 20 млн рублей 20 процентами налога.

🗿"Народная ипотека" - что за зверь? На Парламентском часе в Госдуме, посвященном разбору деятельности Дом,РФ партия ЛДПР в очередной раз заявила о необходимости внедрения так называемой "Народной ипотеки". Со слов зампреда Комитета ГД по строительству и ЖКХ Кошелева ЛДПР разработана вся нормативная и финансовая база по ее внедрению. Я искал документы по "народной ипотеке", но нигде их не нашел, даже на сайте ЛДПР. Может плохо искал, а, возможно, они так хороши, что ЛДПР не выкладывает их к широкому обзору, чтобы конкуренты не украли разработанное ЛДПР ноу-хау. Поэтому основной анализ можно делать только по самому спитчу Кошелева на Парламентском часе. ЛДПР предлагает под залог портфеля сформированного из выданных ипотечных займов прокредитовать коммерческие банки, которые будут выдавать ипотеку гражданам под 5% годовых (2% - цена кредита для банка + 2-3% маржа банка). По мнению ЛДПР такое перекредитование позволит снять нагрузку с бюджета РФ и сделает программу "народной ипотеки" бессрочной, потому что люди будут покупать квартиры в ипотеку всегда, а соответственно ипотечный портфель, под который будут кредитоваться банки, будет пополняться постоянно. Кошелев не сказал, кто и каким образом будет выдавать кредиты под залог "ипотечного портфеля". Несколько лет назад в ЛДПР говорили, что это должен делать ЦБ РФ, в этот раз упоминание ЦБ в этой схеме отсутствовало. Получается, что формально ЛДПР предлагает выпустить ипотечные облигации (ипотечные ценные бумаги - ИЦБ). ИЦБ не новость для России. Тот же Дом,РФ выпустил ИЦБ на сумму 1,7 трлн.руб. В данный момент к торгам на Мосбирже допущено 78 ИЦБ, выпущенных в основном Дом,РФ, пара ИЦБ выпущены Росбанком. Депутаты задавались вопросом - не станет ли такое количество ИЦБ от Дом,РФ повторением Fannie Mae и Freddie Mac. Всё новое - хорошо забытое старое. В отношении выпуска в РФ ИЦБ, получается, что старое плохо забыто. Широкое использование ИЦБ может представлять потенциальные риски для экономики России. Эти риски основаны на международном опыте, особенно на примере кризиса 2008 года в США. Вот основные опасности: 1. Системные риски и пузырь на рынке недвижимости ИЦБ может привести к увеличению доступности ипотеки и росту спроса на недвижимость, что, в свою очередь, может вызвать искусственное завышение цен. Если цены на недвижимость резко упадут, это приведет к большому числу дефолтов по ипотечным кредитам и значительным убыткам для держателей ИЦБ. Фактически "Народная ипотека" в момент превратится в ненародную. 2. Снижение качества кредитов В погоне за увеличением объема выдаваемых ипотечных кредитов банки могут снизить стандарты кредитования. Это приведет к увеличению количества выданных высокорисковых кредитов (субстандартные кредиты), которые более подвержены дефолту. В результате пул ипотечных кредитов, обеспечивающих ИЦБ, станет менее надежным. 3. Ликвидностные риски Если инвесторы начнут массово избавляться от ИЦБ из-за опасений по поводу качества активов или общей экономической нестабильности, это приведет к резкому снижению ликвидности на финансовых рынках и затруднит финансирование банков. 4. Риски для банковской системы Банки, держащие на своих балансах значительное количество ИЦБ, столкнутся с крупными убытками в случае снижения стоимости этих активов. Это может подорвать их финансовую устойчивость и привести к банкротствам, что, в свою очередь, может вызвать кризис доверия в банковской системе. 5. Риски для инвесторов Инвесторы, вкладывающие средства в ИЦБ, могут понести убытки, если заемщики по ипотечным кредитам не смогут выполнять свои обязательства. 6. Риски для макроэкономической стабильности Массовые дефолты по ипотечным кредитам могут вызвать цепную реакцию, приводящую к снижению потребительских расходов, росту безработицы и общему экономическому спаду. Это может создать значительные макроэкономические проблемы и усложнить восстановление экономики. Получается, что лучший способ избежать проблем - не выпускать ИЦБ совсем. И очевидный факт - все вопросы снимаются (или появляется еще больше) как только ЛДПР публикует все "тайные" документы.

🤓Дарить недвижимость можно, но осторожно В Госдуму внесен проект федерального закона N 498499-8 "О внесении изменения в статью 574 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации". Законопроектом предлагается ввести нотариальное удостоверение договоров дарения, если даритель и одаряемый не состоят друг с другом в близком родстве. Лоббистами данного законопроекта выступаю нотариусы под предлогом защиты пожилых людей. Хотя официальная инициатива пришла из Государственного Собрания - Курултай Башкортостана. Основной мотив - защитить пожилых граждан от мошенников. Инициаторы закона считают, что престарелые граждане не понимают, что подписывают и не осознают последствия подписания таких документов. Мне видится данный посыл сомнительным, потому что с таким же успехом можно обмануть человека при подписании договора купли-продажи, который не предлагается вносить в список действий, требующих обязательного нотариального рассмотрения. Как-то я прочел анализ судебной практики из которого следовало, что 29 процентов обманутых - люди в возрасте 31-40 лет, 23 процента - до 30 лет. Почти треть имели высшее образование, а 21 процент - неполное высшее. Жаль источник не сохранил на этот анализ. Общественные слушания законопроекта уже прошли и проект представлен к рассмотрению Госдумой в первом чтении. Ознакомиться с проектом можно на странице законопроекта сайта Госдумы по ссылке https://sozd.duma.gov.ru/bill/498499-8

😮Кто экономике Милей? Новый президент Аргентины Хавьер Милей остановил печатный станок и количество денег М2 в экономике Аргентины остановило свой безудержный рост. Это хорошо видно на приложенном графике. Милей хочет оставить в стране не более 25% денежной массы от текущего ее количества. 50% денежного оборота планируется изъять из поликлиник, университетов и школ, а затем утилизировать. Остальные же 25%, будут переведены в долларовый эквивалент. Милей не простой шоу-мен, которым его пыьаются представить у нас. Он имеет экономическое образование, в его научном багаже 9 книг по экономике. Наверное все его провалы еще впереди. Но уже сейчас следует отметить, что благодаря его решительным действиям за 5 месяцев правления Милея ключевая ставка резко пошла вниз и со 117% снизилась до 41%. Инфляция остановила рост. Все это можно видеть на графиках. Как заявляет Хавьер Милей, «социалистические гниды»за все время своего правления пытались решить проблемы в экономике путем простого печатания денег, снижение цен на некоторые важные для населения товары происходили не благодаря экономическим решениям, а по политической воле. Кто Милей для экономики Аргентины, Гайдар, Жириновский или Трамп, покажет ближайшее время. Пока что его воля дает свои реальные плоды.

💩 Доброта + жадность = убыток Ещё история о том, как вредно сдавать недвижимость перед продажей. Как-то обратился ко мне один знакомый с просьбой продать его комнату в коммуналке. Квартира - отличная четырешка в сталинском доме, буквально в минуте ходьбы от метро "Московская" в Петербурге. Но нерасселяемая. Однажды квартиру хотели купить, но один из соседей, когда дело было практически готово к сделке, решил поднять запросы за свою комнату и покупатель отказался. Тогда владелица одной комнаты сказала: "Вы будете жить здесь вечно!" И всегда, когда кто-то из соседей инициировал очередной виток поиска покупателя, обиженная соседка выдвигала нереальные требования. Она могла себе это позволить, потому что женщина она была не бедная и в комнате не жила. Но история не о расселении квартиры. Затронул этот момент лишь опережая вопросы: "Почему квартиру не расселили?" Так вот, знакомый решил продать свою комнату, когда понял, что ожидания продажи всей квартиры тщетны. Комната у него была отличная, более 30 кв.м.. По всем правилам продажи он сделал в комнате ремонт: покрасил потолок, поклеил новые обои, оциклевал и залакировал паркет на полу. И, вот повёл он меня показать комнату после ремонта, чтобы сделать фотографии. Приходим. Открывает он дверь в комнату, а в комнате бардак. На полу (потому что мебели нет) лежат пацаны, человек 7. Спят. На свежих обоях висят плакаты, местами на стенах следы от брызнувших рыбных консервов"Килька в томате", свежий паркет в нескольких местах испорчен, вероятно пролитым на него спиртным. Картина, как говорится, маслом. Продавец вспылил, в течение минуты выгнал всю эту кодлу из квартиры и сообщил мне, что оказывается, он дал месяц пожить в комнате какому-то студенту, знакомому знакомых, за 10 тысяч рублей, который должен был жить один.  Итог - очередной ремонт и потерянное время. Не сдавайте недвижимость перед продажей, копеечная выгода от арендной платы за пару месяцев выйдет большим убытком.

👀😑Москвич через суд запретил соседям держать собак и получил компенсацию за моральный вред Суть истории Житель одного из многоквартирных домов Москвы (далее - Истец) устал от шума, создаваемого собаками соседей, и обратился в Зеленоградский районный суд г. Москвы. С февраля 2020 года в квартире соседей постоянно слышен громкий лай, скулеж и вой собак, что происходит утром, днем, вечером и иногда ночью, как в будние, так и в выходные дни. В небольшой двухкомнатной квартире содержится несколько крупных собак (от 4 до 6 особей), что сопровождается постоянным неприятным запахом на лестничной площадке, особенно в теплое время года. На просьбы соседей прекратить шум и принять меры жильцы не реагировали, отказывались общаться и не открывали двери. Владельцы квартиры редко выгуливали собак, из-за чего они часто справляли нужду в квартире, что нарушало санитарные нормы и создавало неудобства для соседей. В 2020-2021 годах владельцы не жили в квартире постоянно, а приезжали только для кормления животных. Истец предположил, что квартира используется для платной передержки собак. По сведениям Управы Силино, в июле 2021 года по адресу ответчика не было зарегистрировано ни одной собаки (интересно сколько людей регистрируют в квартире своих питомцев?). Истец считал, что такое количество собак должно содержаться в приютах, частных домах или нежилых помещениях, а не в многоквартирном доме, предназначенном для комфортного проживания людей. Жалобы истца и других жильцов в различные органы власти не привели к действенным мерам. Попытки урегулировать ситуацию мирным путем или с помощью государственных органов не дали результата. Ответчик использовал квартиру не по назначению, нарушая права соседей на комфортное проживание. Постоянный лай и шум мешали жильцам полноценно отдыхать, вызывали головные боли, подавленность, недосыпание, раздражительность и ухудшение психического состояния. В квартире истца также проживала 76-летняя мать супруги, перенесшая две операции на сердце в 2022 году. Истец попросил суд запретить ответчику содержать собак в квартире и взыскать компенсацию морального вреда в размере 90 000 рублей, а также расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей. Показания свидетелей Свидетель пояснил, что квартиру истца заливало мочой собак, которая стекала по стояку отопления, так как собаки были привязаны к батарее. Это подтверждено актом от 13.10.2020, согласно которому протекание в квартиру происходило из-за большого количества животных. Другие показания свидетелей подтверждены актом от 22.03.2023, в котором указано, что в квартире № выявлены 3 большие собаки пород: хаски, 2 лабрадора и 9 щенков возрастом около 4-х месяцев, метисы хаски и лабрадора. В квартире стоял устойчивый неприятный запах, состояние квартиры было крайне неудовлетворительным, а громкий лай собак слышен по всему подъезду. При визуальном осмотре не выявлено нарушений в эксплуатации общедомовых инженерных коммуникаций. Щенки находились в вольере, а взрослые собаки свободно перемещались по квартире. Обследование проводилось только в одной маленькой комнате, так как собаки были агрессивны и представляли угрозу для жизни и здоровья проверяющих. Хозяйка отказалась привязать собак, поэтому обследовать другие помещения не удалось. Решение суда Рассмотрев дело, суд частично удовлетворил исковое заявление о нарушении прав граждан на отдых и благоприятную среду проживания. Суд запретил ответчикам содержать собак в квартире и взыскал с них в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 рублей и государственную пошлину в размере 300 рублей. В удовлетворении остальной части иска суд отказал. Интересный факт Ответчики подали апелляцию, но городской суд г. Москвы оставил решение суда первой инстанции без изменений. Вот такие чудеса творятся в многоквартирных домах между соседями. Пишите в комментариях, встречались ли вы, или ваши знакомые с какими-либо противоправными действиями соседей и удалось ли восстановить справедливость.

🕯Индекс MREDC кивнул вниз Фьючерсы индекса московской недвижимости и сам индекс MREDC показали признаки разворота. Я указывал на двойную вершину ещё осенью 2023, пробитие 6 марта 2024 максимумов мая 2022. Собственно говоря, оставалось только ждать куда индекс пойдет дальше. И вот 14 мая индекс пошёл вниз. Сижу, жду усиление сигнала к 1 июля 2024 и дальнейшее движение к отметке 250 т.р. за метр московской недвижимости. Сегодня на своем Ютуб-канале выложил большой обзор MREDC, IRN, RGBI

🛡Движение #антистудия началось Губернатор Ленинградской области продолжил инициативу Москвы объявив, что в Ленобласти также будут строить квартиры от 28 кв.м.. Думаю, что волна "антисиудий" завирусится по всей России. Никто из чиновников на местах не захочет быть белой вороной невыполняющей майские указы. Формально цена лота конечно же изменится, потому что возрастёт себестоимость из-за увеличения метража. И рост себестоимости увеличится на 17%, если за основу брать студию 24 кв.м.. Однако себестоимость можно уменьшить путем сокращение или полного удаления лоджии/балкона. Так же стоит учитывать то, что все разрешения на строительство полученные до мая 2024 года будут реализованы. А это немаленький объем. Т.е. размер студий начнет увеличиваться не ранее 2027 года. Вот и нашелся ответ на вопрос, как будет реализован пункт майских указов об увеличении среднего метража на человека до 33 кв.м.. Но нет ответа на вопрос - почему чиновники так долго закрывали глаза на несоответствие СНИПов предоставляемым им для утверждения проектам многоквартирных жилых домов (МКД)? И ещё! Те же майские указы требуют обеспечения граждан РФ жильем общей площадью не менее 38 кв. метров к 2036 году. Почему бы уже сейчас чиновникам не пронзить время и пространство, сработав на опережение, и не запретить строительство жилья площадью менее 38 кв.м.? Чудны дела твои ...

📉Количество сделок на вторичном рынке снижается Почему, когда в СМИ говорят, что количество сделок на вторичке растет, я говорю, что на самом деле оно снижается? Всё просто. Рост количества сделок с января по апрель - естественный много летний процесс. Если посмотреть на приложенные мною графики, то там видно доказательство моих слов. Единственными "провальными" апрелями были 2020 из-за всеобщей самоизоляции и 2022 год из-за известных событий. На втором графике видно, что по сумме сделок за первые 4 месяца каждого года, количество сделок на вторичном рынке Петербурге в 2024 году на 11% меньше, чем даже в считавшемся не очень хорошем 2023 году. Я уже не говорю о сравнении 2024 года с другими годами. Я в целом по итогам 2024 года ожидаю снижение общего количества сделок на 15-20%. Приведет ли это к изменению цены? С точки зрения логики падение продаж, является следствием снижения спроса. Это значит, что квартиру продать становится труднее. И привлечь к объекту внимание можно только снижением цены. В кризис 2008-09 годов количество сделок в 2009 году снизилось на 15%, а цены ушли в минус на 30%. В 2015 количество сделок снизилось на 21%, а цены сделали минус 15%. В 2022 сделки рухнули на 31% (исторический максимум падения), а цен упали на 10%. Как видно нет прямой корреляции движения цен в зависимости от количества сделок, потому что есть еще иные факторы, к примеру ситуация на первичном рынке, ипотечная ставка, доходы населения и т.п.. Однако, точно можно сказать, что при снижении количества сделок, происходит и снижение цены. Занятный факт - с каждым разом в "тяжелые" моменты количество сделок падает всё глубже, а цены наоборот, снижаются всё меньше. Про уникальность сегодняшней ситуации сказано много, повторяться не буду. Так как все требуют от меня озвучить мнение о ценах, то я предполагаю о снижении цен на вторичке в Петербурге к концу 2024 года до 10%.

🔄От роста до падения один неверный шаг Продолжение предыдущего поста Согласно общему мнению специалистов доля просроченной ипотеки по отношению к общей задолженности не должна превышать 1%, что считается комфортным для кредиторов и экономики. Сейчас в России всего 0,4% ипотечной просрочки. Это прямо, как в США в 2006-м, начале 2007 года. Доля просрочки по ипотеке была ещё меньше, всего 0,1%. Но потом, всё произошло, как с дамбой в Орске, какие-то мыши прогрызли ход и всё полетело в тартарары. Всего за несколько месяцев 2007 года была преодолена планка в 0,5% неплатежей и полет в космос оказался неизбежным. Это хорошо видно на графике. Неплатеж по ипотеке увеличился почти до 3% в результате жилищного кризиса. В 2009 году кредиторы списали более 2,7% ипотечных кредитов. И рынок рухнул.