КОТЛОВАНЪ

Ситуацию с показателями распроданности квартир комментирует ув. Михаил Хорьков @REBURG, председатель Комитета по аналитике Российской гильдии управляющих и девелоперов Если мы посмотрим на показатели распроданности квартир к моменту сдачи дома в эксплуатацию, то данные за 2025 год в целом по стране не вызывают серьезных вопросов. Уровень чуть ниже предыдущих лет, но не критично. Объекты, сданные в эксплуатацию в сентябре 2025 года, были проданы на 73%. Несмотря на сложности с продажами в последний год, большинство девелоперов не испытывает сложностей с достройкой проектов и обслуживанием кредитов. Основные риски связаны с объектами, которые запускались в работу в 2024-25 гг. По многим из них темпы строительных работ ниже, наполнение эскроу невысокое, в том числе из-за того, что продавцы были вынуждены использовать компромиссную рассрочку в условиях неработающей рыночной ипотеки. Соотношение распроданности и строительной готовности быстро падает на большинстве крупных рынков. В числе аутсайдеров – Краснодарский край, Челябинская область, Красноярский край. Системные проблемы отсутствуют на столичных рынках. Все хорошо с соотношением строительства и продаж в Нижнем Новгороде. Но это не заслуга местных участников рынка - если строить очень мало, то и проблем с продажами не будет.

В дополнение к данным по общей распроданности квартир на российском рынке жилья публикуем данные по крупнейшим рынкам страны. ◾️ Столичные рынки не испытывают особых проблем с продажами. Исключение - Ленинградская область, где соотношение распроданности к строительной остается низким и продолжает ухудшаться. ◾️Отлично выглядит рынок Нижегородской области. Если мало строишь, то и проблем с продажами не будет. К тому же в регионе действует расширенный вариант семейной ипотеки. Не спрашивайте - почему. ◾️В ряде регионов пропорции остаются на приемлемом уровне. Но многие из них в 2025 году демонстрируют заметную отрицательную динамику. К ним можно отнести: Рязанскую область, Хабаровский край, Крым, Свердловскую область. ◾️Стабильно слабые результаты при плохой динамике в Краснодарском крае. А это один из крупнейших рынков в стране. ◾️В 2025 году быстрее других ухудшается ситуация в Красноярском, Пермском и Краснодарском крае. @REBURG

🏦 Снижение ставок по депозитам не выльется в рост цен на жилье, а перераспределится между новостройками, вторичным рынком и другими сегментами финансового рынка - Елизавета Данилова, директор департамента финансовой стабильности ЦБ РФ Елизавета Данилова, один из членов совета директоров Банка России, принимающих решение по ключевой ставке, рассказала о текущем состоянии ипотечного рынка и как регулятор будет способствовать рефинансированию дорогих ипотек: • снижение ключевой ставки не приведет к сильному росту цен на жилье по трем причинам: 1) снижать ставку будут постепенно, сохраняя привлекательность населения к сберегательной модели 2) часть денег действительно уйдет в стройку, но другая - в рынок акций, облигаций и другие инструменты финансового рынка 3) дополнительный спрос будет абсорбирован нераспроданным жильем и вторичным рынком • мы видим оживление ипотеки: в первом квартале 2025 г. выдачи составляли небольшие 200 млрд руб/мес (85% льготные ипотеки), во втором квартале - рост до 300 млрд руб/мес, в августе-сентябре - увеличились до 400 млрд руб/мес (80% льготные ипотеки); • продажи застройщиков за январь-сентябрь составили 3,3 трлн руб, снижение на 5% не такое сильное, учитывая, что сравнение идет с прошлым годом, когда 1 июля была приостановлена массовая льготная ипотека; • на 1 сентября 2025 г. доля плохих кредитов выросла в два раза до 1,6%, это немного, на просрочку выходят кредиты, выданные в 2023 г. - первой половине 2024 г., выданные заемщикам с высокой долговой нагрузкой; • доля плохих кредитов в ИЖС хуже - 9,6%, из-за мошенничества ряда застройщиков, поэтому в этом сегменте с 1 марта был введено обязательное использование эскроу, рынок ИЖС составляет 15% от всех ипотек • на пике в 2024 г. доля заемщиков, которые тратят более 80% дохода на погашение кредитов, составлала 47%, сейчас - 6%; • доля кредитов с ПВ ниже 20% снизилась с 54% в конце 2022 г. до 5% на сегодня; • если 5 лет назад у клиента, который берет ипотеку, не было больше других кредитов, то теперь в среднем у него есть 1 кредит, как правило, это кредитная карта; • "Мы не демонизируем кредиты, они позволяют людям приобретать раньше то, что без кредита можно было бы купить гораздо позднее. Но важно не накапливать избыточную долговую нагрузку"; • за 2 года число ипотечных заёмщиков выросло вдвое до 10 млн человек с учетом созаемщиков на конец 2к25; • мы отслеживаем по данным БКИ число заёмщиков, которые могли взять деньги в кредит на ПВ, за два года их доля снизилась с 6,4% до 3,4%; • с начала года долг по рассрочкам от застройщиков вырос в 1,5 раза до ~1,5 трлн руб, в последние месяцы такие практики застройщиков стали уходить на второй план, существенная часть рассрочки была взята не на элитное жилье, а на эконом и комфорт. Можно предположить, что многие покупатели рассчитывают выйти дальше в кредит, но одобрение ипотеки на выгодных условиях не гарантировано; • на рынке Москвы проблем с нераспроданностью жилья нет - 49% распродано, однако есть регионы с затовариванием, где гораздо больше непроданных квартир: Краснодарский край - распроданность 21%, Ростовская обл. - 24%, Ленинградская обл. - 25%. Застройщики начали вводить меньше объектов, постепенно это предложение переварится; • за 9 мес. 2025 г. число новых проектов уменьшилось на 15%, а объём текущего строительства вырос на 5% - это связано с замедлением темпов строительства и сдвигом сроков на более поздние периоды; • застройщики говорят, что из-за снижение запусков новых проектов в 2027 г. мы можем столкнуться с ростом цен, но при этом возрастет их мотивация запускать новые проекты, поэтому рост цен будет умеренный; • ЦБ важно способствовать тому, чтобы люди по мере снижения ключевой ставки могли обращаться за снижением ставки к банку, который ранее выдал им кредит по высокой ставке, или обращаться в другой банк за рефинансированием. ЦБ будет стимулировать банки через регуляторные подходы: рефинансирование старой ипотеки не будет ограничивать банки наращивать ипотеку. РИА | 📢 MarketOverview

Продажи снижаются, цены растут: что происходит на российском рынке жилья Объем продаж нового жилья за 9 месяцев 2025 года снизился на 15% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, следует из свежих отчетов аналитического центра Дом.рф. Всего в январе-сентябре 2025 г. застройщики реализовали 16,5 млн кв. м нового жилья, в 2024 году этот показатель достигал 19 млн кв.м. В денежном выражении падение менее значительное – всего на 5% меньше, чем в январе-сентябре 2024 г. При этом снижение преимущественно за счет топ-10 регионов по объему строящегося жилья (−7% г/г). Распроданность портфеля квартир в многоквартирных домах с учетом их строительной готовности с начала года снизилась на 8 п.п. и по состоянию на 1 октября составляет 69%. Только один показатель на первичном рынке жилья стабильно показывает рост в 2025 году – это цены на жилье. По данным того же Дом.рф, за 9 месяцев средняя стоимость квадратного метра в строящихся домах выросла на 5,22%. Причем в итоге она поднялась быстрее, чем потребительская инфляция, см. инфографику ⬆️ Вероятнее всего, цены на первичку продолжат рост до конца 2025 года (сезонное оживление перед затишьем в начале следующего года), а также в 2026 и последующих годах. Этому будет способствовать снижение запуска новых проектов (читай, сокращение предложения в ближайшей перспективе): по данным Дом.рф, в январе-сентябре 2025 года он сократился на 16% год к году. Этот прогноз подтверждают и представители банковской отрасли. Так, старший управляющий директор - директор аналитического управления «Сбербанка» Наталья Загвоздина на конференции банка для застройщиков жилья сообщила, что росту цен будет способствовать увеличение спроса на рынке первичного жилья на фоне снижающегося предложения. Причина – ожидаемый переток средств населения с подешевевших в результате снижения ключевой ставки депозитов в инвестиционную недвижимость.

🔹 Алексей Лейпи, директор департамента «Домклик» Сбербанка: 🟢Мы видим определенный рост ипотеки как в количестве, так и суммах. В сентябре 2025 года Сбер выдал ипотечных кредитов на 280 млрд рублей увеличив объемы на 5% по сравнению с августом. Доля Сбера в общем объеме рынка приблизилась к 70%. 🟢Больше всего выдач приходится на новостройки. Так в сентябре Сбер выдал 186 млрд рублей на строящиеся жилье. Таким образом в 3-м квартале 2025 года Сбер выдал на 28% больше относительно 2-го квартала 2025 года. 🟢Драйвером ипотеки остается господдержка, на долю которой приходится 97% выдач ипотеки на новостройки. На фоне снижения ставок рыночной ипотеки, доля господдержки во всех выдачах снижается и сейчас составляет 81%. С начала года ставки на рыночную ипотеку снизились на 9 п.п. В октябре сделки по рыночной ипотеке проводятся по ставкам на уровне 20%. Для сравнения в январе ставки были почти 30%. 🟢По мере роста доступности ипотеки снижается доля неипотечных сделок. Ипотека вытесняет сделки за наличные. Если в январе мы видели, что почти 60% идет без ипотеки, то сейчас уже 35%. 🟢Относительно динамики цен, мы видим, что стоимость квадратного метра жилья в 2025 году растет. По новостройке рост составляет +5% год к году. По вторичке +7% год к году. 🟢По оценкам наших коллег из Центра финансовой аналитики Сбера, доля рассрочек достигла своего пика в начале 2025 год, когда она достигла 44% от всех ДДУ. Сейчас она снижается. Так и должно быть. Рассрочка – временная мера, позволяющая застройщику в условиях низкого спроса хотя бы частично наполнить счета-эскроу. 🟢Часто рассрочку рассматривают как «недодачу» средств на эскроу, но с точки зрения застройщика – это возможность поместить на счет хоть что-то. Пик популярности рассрочек связан с сочетанием двух обстоятельств: низкого спроса и повышенной привлекательности вкладов. Мы знаем случаи, когда покупатель, не подходящий под условия льготных программ, имея, скажем, от половины до двух третей средств для покупки квартиры, предпочитал заплатить часть этой суммы застройщику, а свободные средства держать год или два на депозите. Важно также отметить, что доход этих людей в среднем в 1,5 раза выше среднего дохода клиентов льготных ипотечных программ, то есть это люди, которые в принципе готовы по окончании срока рассрочки взять ипотеку по рыночным условиям. 🟢Тем не менее, рассрочка для покупателя остается продуктом «повышенного риска» и эти риски надо снижать. Поэтому мы поддерживаем инициативы, ужесточающие регулирование рассрочек. #мнение #ипотека #рассрочка @rusipoteka

Минстрой выступает за любое повышение доступности жилищных кредитов, в первую очередь доступной должна стать рыночная ипотека, заявил замглавы ведомства Никита Стасишин. Про новые продукты он тоже сказал: «Запуск новых ипотечных программ в России зависит от ситуации с бюджетом. Вопрос во сколько это обойдется бюджету». #мнение #ипотека

💰 Девелоперы в Москве могут продавать остатки квартир по 10 лет Сейчас средний срок реализации нераспроданных остатков — 2,8 лет.

По отдельным проектам — 10 лет, их доля на момент получения разрешения на ввод в эксплуатацию составляет от 20% до 50% в зависимости от класса проекта

рассказали аналитики CORE.XP. 🤔 При этом в ЦФО сейчас самый высокий уровень распроданности — 69%. Для сравнения: в СКФО продали лишь 27% жилья, построенного в 2025 году. ✈️ Движение.ру

🤓И кто бы что ни говорил, но продажи зарубежной недвижимости в этом году ведутся вопреки тому, что нам поют в рекламе. Вот данные от Интермарк. Им мы верим. – В продажах уверенно лидируют европейские страны — 41% спроса. – На втором месте Юго-Восточная Азия — 32%. Там все: Тай, Бали и пр. – Ближний Восток занимает 17%. Желание россиян скупать недвижимость в Дубаях существенно поутихло. – Турция — 6% от общего спроса. Там рынок сдувается. – Прочие страны — лишь 4%. – Европа сохраняет стабильное лидерство в предпочтениях. 🔺Треугольный метр

«Я считаю, что у нас нет конкурентов», — владелец компаний Melke и ГК «Пластика Окон» Владимир Петюшин о нынешней ситуации на рынке окон в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко

«Мы уже 23 года занимаемся моим любимым делом. Начинали с розничного офиса в городе Щелково. Постепенно открывали второй, третий офис, затем — собственное производство окон. Сначала мы были дилерами, потом стали сами переработчиками. В 2015-м даже были №1 у немецкого концерна Rehau. Но на этом не остановились и решили делать свой профиль. Сегодня мы — группа компаний, которая производит и окна, и изделия из собственного же профиля. Такого в России никто не делает».

При этом оконному рынку России порядка 30-35 лет, а бренду Melke — всего 6. По словам Владимира, прогнозируется, что рынок может упасть на 25-30%. Однако компания способна изготовить 1,2 млн квадратных метров в год и планирует увеличить этот объем на 20%.

«Мы уже более-менее адаптировались к тому, что может прилететь любой "черный лебедь". Мы планируем оставаться активными в маркетинге и в запуске новых продуктов — нестандартных, которых еще не было на рынке, но которые очень нужны».

Новинки от Melke: 1️⃣Cool Colours — цветные окна, которые экстрадируют уже в цвете, не покрывая пленкой или краской. Это решает проблему царапин и рекламаций. 2️⃣65-я система — среднее между 60-й и 70-й.

«Мы сделали ее по цене немецких аналогов 60-й системы с более широким пакетом. Она очень сильно зашла у застройщиков в регионах»,— добавил Петюшин.

3️⃣Алюминиевая система.

«Группа компаний "Пластика Окон" представлена во всем ЦФО и даже за Уральскими горами. Бренд Melke охватывает всю Россию — от Калининграда до Магадана. Кроме того, мы работаем за пределами Российской Федерации, включая Белоруссию, Узбекистан, Киргизию, Казахстан, Монголию. Что касается международного рынка, например, в Средней Азии нас принимают очень хорошо. Там сейчас наблюдается строительный бум».

Полный обзор смотрите по ссылкам ➖ Дзен ➖ YouTube ➖ ВК Видео ➖ Rutube

В дополнение к данным о соотношении распроданности и строительной готовности – график по проектам, введенным в эксплуатацию. Видим, что уровень распроданности на вводе в 2023-25 году снизился относительно предыдущих лет, но не сильно. Проблем для банков по проектному финансированию нет. Если в 2025 году проекты вводятся в эксплуатацию с очень большими остатками непроданных квартир, то это свидетельство неэффективности проекта, а не рыночных проблем и ограничений. У большинства девелоперов был достаточный период высокого спроса (2023-24 гг.) для того, чтобы выполнить минимальные планы по продажам и закрыть долги перед банком вовремя. Но 2026 год уже покажет, кто по-настоящему силен и был эффективным продавцом в момент низкого рынка. @REBURG

Цены на парковку в Санкт-Петербурге выросли со 100 до 360 рублей в час. Как вышло, что парковочное место зарабатывает больше, чем ты?

🏦 Директор департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова рассказала, что регулятор при оценке рисков в ипотеке обращает внимание на: 🤩долю кредитов, выданных гражданам с высокой долговой нагрузкой:

«В последнее время благодаря нашим мерам банки стали более консервативно оценивать кредитоспособность заемщиков. На пике прошлогодних ажиотажных выдач доля кредитов заемщикам, которые более 80% доходов тратят на погашение долгов, была 47%, сейчас – всего 6%».

🤩долю кредитов с первым взносом меньше 20%:

«На пике, который пришелся на конец 2022 года, она составляла 54%, сейчас всего 5%. То есть качество выдаваемых кредитов повысилось, соответственно шансы такой ипотеки выйти в просрочку гораздо ниже».

🤩изменение портрета ипотечного заемщика:

«Мы фиксируем, что у людей стало больше кредитов, помимо ипотеки. Если пять лет назад у ипотечного заемщика, как правило, не было других кредитов, то теперь в среднем есть еще один кредит».

#цбрф #ипотека @rusipoteka

❗️ Положение в стройотрасли сейчас достаточно устойчивое, заявил вице-премьер Марат Хуснуллин. По его словам, сроки ввода сдвинуты по 19% проектов. Но каких-то банкротств застройщиков и таких рисков пока нет. #стройка @rusipoteka

Бали в этом году посетит больше 5 млн австралийцев, китайцев, корейцев и американцев. И вы можете зарабатывать на этом до 17% годовых в валюте. План такой: 1. Покупаете недвижимость по цене двушки в Краснодаре. 2. Сдаете ее туристам и удаленщикам с доходностью 12–17%. 3. Получаете пассивный доход от 1000 долларов США. И никакого ремонта, покупки мебели и техники — все это уже включено в стоимость. Более того, сдачей в аренду занимается управляющая компания. Подробнее об этом читайте на канале аналитика Андрея Негинского. Он постоянно изучает рынок и публикует готовые подборки с объектами, которые принесут своим владельцам доход. Как раз сейчас можно забрать в закрепе подборку лучших объектов месяца.

Соотношение распроданности и строительной готовности на российском рынке жилья продолжает сползать вниз. Показатель находится ниже уровня в 70%, а его динамика сигнализирует о наличии потенциальных рисков не только для девелоперов, но и для банков. По данным ЕИСЖС на начало октября 2025 года было продано 32% квартир в строящихся домах, строительная готовность которых составила 46%. Отношение распроданности к строительной готовности упало до 0,689. Это минимальный показатель за все время наблюдений. Распроданность квартир на этапе ввода в эксплуатацию в 2023-25 гг остается в стабильном диапазоне: 70-80%. Показатель сентября 2025 – 73%. Основу этого показателя формируют дома, которые застали этап «высокого рынка» 2023-24 гг. В ближайшее время обновим визуализацию с данными по крупнейшим рынкам РФ. @REBURG

Давайте посмотрим на результаты продаж в сентябре 2025 года на просторах всей нашей Святой Руси. Суммарно продали более 46 тыс. квартир — это примерно результат августа 2025 года и на 10% больше сентября 2024 года. Поэтому очередное нытье на рынке — это чисто нытье, а не что-то реальное, показывающее положение дел. Ценник составил 180 тыс. руб./кв. м. По ходу, планку 200 тыс. руб./кв. м к концу года не перепрыгнем, будем болтаться в диапазоне 180–185 тыс. руб./кв. м, при хорошем раскладе — 190 тыс. руб./кв. м. На данный момент рост цены относительно сентября 2024 года составляет какие-то жалкие 7%, кажется, что сейчас реальная (а не статистическая) инфляция выше. Поэтому покупка квартиры — это не инвестиция, а сохранение денег в условиях инфляции. Что будет дальше? 1. Ждем мифический, депозитный спрос от людей, которые как возьмутся, как вытащат свои бабки с депозитов и купят все квартиры. Начался ли он? Скорее нет, чем да, но мы люди не гордые, может и еще подождать. 2. Текущие хорошие продажи не сулят ничего хорошего для субсидирования ипотеки. Хорошее настроение на рынке — это сигнал регулятору закручивать гайки либо по семейной ипотеке, либо по рассрочкам. Рассрочки, правда, сами отваливаться начали, потому что это нифига не выгодно, но все равно есть компании на рынке, которые начинают сливать свои проект или два из портфеля под халявную рассрочку. 3. Сезонности на рынке недвижимости нет последние пять лет. Движем, летим на волнах то одного события, то другого, но в классической модели с сентября и до декабря — высокий сезон, все почему-то задумываются об уюте, покупке квартиры и т. д. Поэтому свои пять копеек в спрос должно залетать. Поэтому в октябре можно ожидать продажи более 46 тыс. квартир. Ценник же без амбициозного роста будет плыть дальше по течению.

Просто живите теперь с этим: по рыночным ставкам разница в платежах по ипотеке на сумму 15 миллионов на 20 и 30 лет составляет 3000 рублей.

👀Посмотришь, на продажи новостроек по отдельным проектам, городам, послушаешь выступления на форумах и соглашаешься – завидовать чаще всего нечему. Но объем вывода новых проектов на рынок не особо снижается. На рынке по-прежнему много оптимизма. По итогам сентября 2025 года в ЕИСЖС было опубликовано проектных деклараций на 4,1 млн. кв. м квартир. Это на 4% больше, чем в сентябре прошлого года. И заметно больше объема продаж за прошлый месяц. По данным ДОМ РФ в сентябре на рынке строящегося жилья было продано 2,1 млн. кв. м. По итогам трех кварталов 2025 года девелоперы вывели на рынок 28,6 млн. кв. м. Это на 16% меньше 2024 года. Но объем продаж по ДДУ за этот же период составил лишь 16,5 млн. кв. м квартир. @REBURG

Справедливы ли цены на жилье в Москве? Друзья, всем привет! Когда смотришь на московские квартиры, поражаешься невероятно высоким ценам. Стоимость измеряется уже не в миллионах, а в десятках миллионов. Возникает вопрос, а стоит ли оно того? ➡️Что ж, смотря с чем сравнивать. Если с другими регионами, то вполне. Смотрите сами. Средняя зарплата в Москве за 3 квартал 2024 года – 2 квартал 2025 года составляет 171 тыс. руб. По России — 94 тыс., но если вычесть столицу выйдет 70 тыс. А теперь сравним это с ценами на жилье. Посмотрим, сколько лет надо копить на условную двушку в 60 кв. метров, если откладывать по половине зарплаты: ▪️18,8 лет в Москве, ▪️21,9 лет в остальной России. Вот и выходит, что цены в столице экономически более справедливые, чем по стране. Для многих людей и профессий достойный заработок возможен только в Москве. И за это приходится платить высокими ценами на жилье. Но оно того стоит. ▪️А теперь от средних цифр к реальной жизни. Если говорить о социальной справедливости, то здесь вопрос уже более острый. Выше были приведены средние зарплаты, которые завышены доходами руководства. Медианная зарплата, которая лучше отражает жизнь большинства людей, будет примерно на 30% ниже. А как можно отложить половину от зарплаты в 50 тыс. руб. в регионах? Да никак. Фактически огромное число граждан не может позволить себе отдельное жилье от родителей ни в Москве, ни особенно в других регионах. И даже ипотеку, к сожалению, потянут далеко не все. #недвижимость 💰bitkogan

Жители московского Свиблово просят включить местные гаражи в список всемирного наследия ЮНЕСКО. Местные общественники уверены: массовый снос гаражей бьёт по рождаемости и крепким семьям. Ведь гараж — не просто место для машины, а территория мужской терапии: тут снимают стресс, делятся опытом и держат связь поколений.

«Лишая мужчин гаражей, мы подрываем семейное благополучие. Там, где исчезают гаражи, растет статистика разводов и падает рождаемость»

— считают активисты. Письмо с просьбой защитить эти «очаги мужской психотерапии» уже отправлено в ЮНЕСКО. Не «забухал в гараже с мужиками», а «проводишь сеанс психологической адаптации с коллегами». 👉 Топор +18. Подписаться