Алексей Иванов • Квартиры в управлении • Москва

Запустили реферальную программу для друзей. Это когда наши действующие гости могут приглашать своих знакомых познакомиться с нашим сервисом и забронировать у нас квартиру. Как это работает? 🔗 Пригласите друга по своей ссылке. Друг регистрируется — и вы сразу получаете 500 баллов на свой счёт. 🧳 Друг бронирует квартиру впервые. После его первого бронирования вам начисляется ещё 1000 баллов. Потому что хорошие друзья заслуживают хороших бонусов. А что получает друг? 🎁 Ваучер «Третья ночь в подарок» 🎁 1000 баллов сразу после регистрации Начинать путешествовать с подарками всегда приятнее. Бонусы, которые радуют обоих: ✔️ 1 балл = 1 рубль ✔️ Баллами можно оплатить до 10% стоимости любого бронирования ✔️ Доступ к закрытому тарифу со специальными ценами только для участников программы У каждого нашего гостя есть свой личный кабинет. Это позволяет получить доступ к закрытым тарифам и собственной реферальной ссылке. Программа реализована на базе Travelline.

Почему мы перевели шесть квартир из посуточной аренды в долгосрочную? Казалось бы, посуточная аренда должна приносить больше денег, чем долгосрочная. Именно поэтому собственники и передают квартиры в управление таким компаниям, как наша. Но на практике это работает не с каждым объектом. Квартира, которая прекрасно сдавалась посуточно несколько лет назад, сегодня может оказаться невыгодной. В этом году мы серьёзно пересмотрели фонд «Двух Подушек» в Вологде. Весной у нас было 75 квартир в посуточной аренде, а к октябрю осталось 44. От части объектов отказались совсем, а шесть квартир перевели в долгосрочную аренду. Почему? Потому что рынок меняется, а вместе с ним меняется и экономика каждой квартиры. Когда мы берём новый объект в управление, оцениваем его потенциальную доходность. Смотрим на расположение, ремонт, конкурентов, спрос и стоимость проживания. На основании этих данных решаем, стоит ли запускать квартиру в посуточную аренду. Но этот расчёт актуален только для определённых рыночных условий. Представьте, что три года назад мы взяли квартиру, которая приносила собственнику 40 тысяч рублей в месяц. При этом в долгосрочную аренду её можно было сдать за 25 тысяч. Разница существенная. Посуточная аренда явно выгоднее. Проходит три года. Рядом построили новые жилые комплексы, появились десятки конкурентов с современными ремонтами. Гости стали требовательнее, комиссии площадок и расходы на обслуживание выросли. При этом стоимость долгосрочной аренды тоже изменилась. И вот та же квартира приносит собственнику 35 тысяч рублей посуточно, хотя в долгосрочную её можно сдать за 33 тысячи. Мы продолжаем заниматься бронированиями, уборками, заселениями, обслуживанием гостей, а дополнительный доход собственника составляет всего 2 тысячи рублей. И возникает логичный вопрос: зачем? Цифры условные, но сама ситуация вполне реальная. За десять лет работы мы неоднократно наблюдали, как менялась доходность квартир. Какие-то годами сохраняли хорошие показатели, а какие-то постепенно теряли конкурентоспособность. И здесь есть ловушка, в которую легко попасть предпринимателю. Если квартира успешно сдавалась раньше, возникает ощущение, что так будет всегда. Мы привыкаем к объекту, знаем его особенности, выстроили процессы и продолжаем работать по инерции. А рынок тем временем живёт своей жизнью. То, что квартира сегодня отлично подходит для посуточной аренды, не означает, что через два-три года она будет приносить такой же результат. Поэтому мы периодически пересчитываем экономику объектов. Смотрим на фактическую выручку, загрузку, стоимость суток, расходы и итоговую выплату собственнику. Затем сравниваем результат с возможным доходом от долгосрочной аренды. Причём сравниваем продолжительный период, а не один удачный или неудачный месяц. Посуточная аренда зависит от сезонности, и принимать решение по одному слабому месяцу неправильно. Именно такую ревизию мы провели по итогам последнего года с учётом изменений рынка и экономической ситуации. В результате шесть квартир перевели в долгосрочную аренду. Для собственника это более предсказуемый доход. Для нас - меньше операций по объектам, где посуточная модель перестала давать достаточное преимущество. При этом мы продолжаем управлять квартирами. Просто изменили способ их использования. Мне кажется, это важное отличие профессионального управления недвижимостью от обычных услуг по посуточной аренде. Наша задача не в том, чтобы любой ценой удерживать квартиру в посуточном фонде, а в том, чтобы выбирать для собственника наиболее выгодную модель использования недвижимости. И этот опыт я сейчас переношу в Москву. При оценке новых квартир будем сравнивать прогнозируемый доход от посуточной аренды с долгосрочной, а после запуска регулярно возвращаться к расчётам. Потому что решение, которое было правильным при заключении договора, через несколько лет может перестать быть таковым. Недвижимость остаётся той же. А рынок вокруг неё меняется. И задача управляющей компании - вовремя это замечать и принимать решения, которые сохраняют доходность собственника.

Представьте, что горничные больше не ездят по квартирам. Они приходят утром не в прачечную и не в офис. Они садятся за компьютер. Открывают список квартир. Подключаются к роботу и начинают убирать квартиру… находясь за сотни километров от нее. Звучит как фантастика? А между тем в Сан-Франциско уже тестируют именно такую модель. Компания запустила сервис, где роботы-гуманоиды приезжают на объект, а управляют ими удаленные операторы. Пока искусственный интеллект еще не справляется самостоятельно, но человеку уже не обязательно физически находиться в квартире. И вот здесь я задумался. В посуточной аренде постоянно не хватает горничных. Болезни. Отпуска. Текучка. Поиск новых сотрудников. А что, если через несколько лет одна горничная сможет удаленно управлять сразу несколькими роботами в разных городах? Например: - утром прибрала квартиру в Вологде; - через полчаса переключилась на Москву; - после обеда на Сочи. Без переездов, пробок, поиска персонала в каждом городе. Конечно, до этого еще далеко. Роботы дорогие. Технология сырая. Но сама идея уже перестала быть фантастикой. Когда-то удаленное заселение тоже казалось странной идеей. Сегодня им уже никого не удивишь. Думаю, вопрос уже не в том, появятся ли такие роботы в посуточной аренде. Вопрос только в том, через сколько лет это станет обычной практикой. А вы бы доверили уборку квартиры такому роботу, если бы им удаленно управляла опытная горничная? Telegram | ВКонтакте | MAX

🏢 Рассрочки до 3 лет: инструмент для инвестора в арендную недвижимость Друзья, собрал для вас самые длительные рассрочки на московском рынке - до 3 лет. Для инвестора это возможность войти в объект с минимальным стартовым капиталом, сохранить ликвидность и запустить арендный поток, не вынимая всю сумму сразу. FORMA 📍 ЖК СОУЛ - рассрочка на 24 месяца, два варианта: • ПВ от 30%, ежемесячно 0,5%, на 12 и 18 месяцы - по 10%, остаток на 24 месяц • ПВ 20%, ежемесячно 0,75%, на 12 и 18 месяцы - по 10%, остаток 44,5% через 24 месяца 📍 ЖК ТАТУМ - рассрочка на 24 месяца: • ПВ от 20% на все форматы квартир • Ежемесячные платежи - 0,5% • На 12 и 18 месяцы - по 10% • Остаток на 24 месяц Capital Group 📍 ЖК МАСТЕРС - рассрочка до 3 лет: • 2 года: ПВ 40%, через год - 30%, через 2 года - остаток 30% • 2 года: ПВ 40%, остаток равными ежеквартальными платежами • 3 года: ПВ 50%, остаток равными ежеквартальными платежами 📍 ЖК Дом Высоты - рассрочка до 3 лет: • 2 года: ПВ 40%, остаток 60% через 2 года • 3 года: ПВ 50%, остаток 50% через 3 года • 2 года: ПВ 40%, через год - 30%, остаток 30% через 2 года Level Group 📍 ЖК Левел Южнопортовая • Рассрочка на 27 месяцев • ПВ 30% • Остаток равными ежемесячными или ежеквартальными платежами • Наценка 14% • Возможно сохранение скидки 32% на акционный пул квартир 📍 ЖК Левел Павелецкая Сити • Рассрочка на 33 месяца • ПВ 30% • Остаток равными ежемесячными или ежеквартальными платежами • Наценка 14% • Возможно сохранение скидки 15% на акционный пул квартир LEGENDA 📍 ЖК Северный Порт - рассрочка на 3 года: • ПВ от 40% • Равные ежемесячные или ежеквартальные платежи • На студии программа не распространяется • Скидка зависит от размера ПВ Аквилон. Москва 📍 ЖК Инди Тауэрз, ЛОТ, НЕКСУС - рассрочка до 35 месяцев: • ПВ от 1% • Фиксированные ежемесячные платежи и остаток • Размер платежей и удорожание рассчитываются индивидуально Акционная рассрочка: • ПВ 23% • Ежемесячный платёж - 23 000 ₽ • Остаток через 11 или 23 месяца • Удорожание рассчитывается индивидуально Upside Девелопмент 📍 ЖК Апсайд Тауэрс, корпус Эверест - рассрочка без удорожания до декабря 2028 года: • ПВ от 20% • Равные ежемесячные или ежеквартальные платежи • Дополнительные скидки при увеличении ПВ 💡 Что это даёт инвестору: низкий порог входа, возможность зафиксировать цену сегодня и распределить нагрузку на 2–3 года, пока объект готовится к сдаче и выходит на арендный рынок. 📞 Как согласовать условия: у меня есть контакт брокера, который поможет проверить актуальность программ, рассчитать платежи под ваш объект и согласовать все условия покупки - от ПВ до графика платежей. Напишите в личные сообщения, и я свяжу вас с ним.

КВАРТИРА В МОСКВЕ: ОБСУДИМ УПРАВЛЕНИЕ Меня зовут Алексей Иванов. Вместе с Яной, моей супругой и партнером, мы развиваем компанию «Две Подушки». С 2016 года занимаемся арендой квартир в Вологде, сейчас развиваем московское направление. В этом канале показываю нашу работу: выбор объектов, расчёты, обслуживание, решения команды и результаты. Если вы собственник квартиры в Москве Можем обсудить передачу квартиры в управление. Мы организуем бронирования, работу с гостями, уборки и обслуживание, а собственник получает отчёт о доходах, расходах и своей доле. Начинаем с оценки конкретной квартиры. Возможный доход считаем заранее, фактический результат зависит от спроса, расходов и работы объекта. Для первого разговора пришлите: — адрес или название ЖК; — площадь и количество комнат; — фотографии; — как квартира используется сейчас. Если вы риелтор или управляете посуточными квартирами. Открыт к сотрудничеству. Если собственнику требуется управление, а вы сами не берёте объект, можем обсудить его передачу нам. Условия вознаграждения согласуем до знакомства с владельцем. Написать мне: @ceo2pillows Телефон и MAX: +7 921 238-47-47 Расскажите о квартире или предложении - начнём с этого. Telegram | ВКонтакте | MAX

ЗАПУСКАЮ МОСКОВСКОЕ НАПРАВЛЕНИЕ «ДВЕ ПОДУШКИ» Последние месяцы я много писал о том, как меняется наш бизнес в Вологде. Мы сокращали фонд, расставались с неподходящими объектами, переходили от фиксированной аренды к управлению. Считали, какие квартиры имеет смысл оставлять в посуточной аренде, а какие лучше работают в долгосрочной. Теперь следующий этап - Москва. Буду развивать там направление управления квартирами. В планах и сам переезд. И хочу показывать этот процесс здесь, в канале. Какие квартиры рассматриваем. Как считаем возможный доход собственника. Почему отказываемся от некоторых объектов. Как организуем уборки, обслуживание и работу с гостями. А после запуска - что получилось по факту и насколько результат совпал с расчётами. В Вологде мы занимаемся арендой с 2016 года. Этот опыт помогает понимать, какие вопросы нужно решить до первого заселения. Московское направление будем выстраивать с учётом конкретных квартир, районов и местной команды. При этом во всем нам будет помогать "бэк-офис". Это команда, которую мы сформировали в Вологде - служба заботы, фин учет и администрирование. Поэтому и содержание канала меняется. Дальше здесь будет мой действующий бизнес: квартиры, деньги, команда, решения и запуск Москвы. И сразу хочу обратиться к тем, кто может быть с ней связан. Если у вас есть квартира в Москве и вы рассматриваете передачу в управление - напишите мне. Начнём с адреса или названия ЖК, площади и фотографий. Обсудим объект и посчитаем возможную экономику. Если вы риелтор и работаете с собственниками московских квартир - давайте знакомиться. Напишите мне. Если сами сдаёте посуточно, но какие-то квартиры не берёте из-за района или своих планов - тоже напишите. Обсудим сотрудничество и вознаграждение за объекты, которые начнут работать с нами. Связаться со мной: @ceo2pillows А пока расскажите: кто здесь из Москвы и кто работает с московской недвижимостью? Telegram | ВКонтакте | MAX

Публичность не равна надежности. Продолжение истории Недавно мне пришло личное сообщение от коллеги из Чебоксар. Мы с ней лично не знакомы. Она занимается управлением квартирами и обратилась ко мне, потому что раньше видела меня и другого предпринимателя на отраслевых конференциях и онлайн-форумах. Именно публичность, по ее словам, стала одной из причин, почему она доверила ему квартиру в Сочи. Дальше процитирую смысл сообщения, но сразу сделаю важную оговорку. Я не видел договора, финансовых документов и переписки между сторонами. Не знаю позицию второго участника и не могу устанавливать, кто юридически прав. Поэтому ниже - не обвинение и не приговор, а история со слов обратившегося ко мне собственника. Она пишет: «Спустя полгода после передачи квартиры в управление он ни разу не предоставил отчет о работе, ни разу не переводил деньги и не оплачивал квитанции ЖЭУ». Дальше: «Редко берет трубку, не отвечает неделями, а если отвечает, то кормит “завтраками” и опять пропадает». И самый тяжелый вопрос: «Я в отчаянии и не знаю, как получить выплаты и забрать квартиру обратно. Может быть, вы могли бы с ним поговорить?» Почему собственник полгода не получает нормальный отчет? Почему человек неделями не может получить ответ? Почему нет открытого разговора, признания долга и понятного плана действий? Вот здесь финансовая проблема начинает превращаться в проблему доверия. У любого предпринимателя может случиться тяжелый период. - Может упасть загрузка. - Может уйти сотрудник. - Может развалиться финансовая модель. - Может появиться задолженность. Но дальше у человека всегда остается выбор. Первый путь - выйти на связь и сказать: Да, у нас проблема. Вот реальные цифры, сумма задолженности. Вот что произошло. Вот график погашения. Вот дата передачи квартиры. Вот кто отвечает за выполнение договоренностей. Это неприятный разговор. Но именно так сохраняется хотя бы часть доверия. Второй путь - обещать «завтра», переставать отвечать и надеяться, что проблема как-нибудь растворится сама. Но она не растворяется. Каждый пропущенный звонок делает ее больше. Каждая неделя молчания превращает финансовый конфликт в репутационный. И особенно болезненно это выглядит потому, что доверие возникло не на основании отчетности. Оно возникло из публичного образа. Человек выступает на конференциях. Появляется рядом с известными участниками рынка. Рассказывает о своем опыте. Находится в профессиональном сообществе. И у окружающих постепенно складывается ощущение: «Если он на виду, значит, ему можно доверять». Но публичность не является финансовой гарантией. Я подробно написал об этом тут: https://t.me/ceo2pillowschannel/4309 Когда меня просят «поговорить с ним», я понимаю логику. Люди думают, что если мы выступали на одной сцене, значит, между нами есть тесные отношения и я могу повлиять. Но отраслевые конференции - это не система взаимных гарантий. Ответственность за договор лежит прежде всего на его сторонах. А ответственность предпринимателя - не только вовремя платить. Она еще и в том, чтобы быть прозрачным, когда платить вовремя уже не получается. И здесь мой вывод остается прежним. Большинство подобных историй, вероятно, начинаются не с решения кого-то обмануть. Они начинаются с самообмана предпринимателя: - «Сейчас станет легче». - «Сезон все исправит». - «Еще немного подождем». Но если новая выручка используется для закрытия старых обязательств, а отчетность скрывается, бизнес уже перестает управлять проблемой. Проблема начинает управлять бизнесом. Этой коллеге я бы рекомендовал перестать строить дальнейшие действия только на обещаниях и перейти в юридическую плоскость: зафиксировать задолженность, собрать договоры, переписку, сведения о коммунальных платежах и бронированиях, направить письменные требования о предоставлении отчетности, выплате денег и возврате квартиры, а затем обратиться к профильному юристу. И, наверное, главный вывод этой истории такой: Доверять людям можно. Но передавать им активы нужно только вместе с системой контроля. Потому что доверие - это хорошее начало отношений. Но очень плохая замена управлению рисками.

Кажется, девушки скоро будут знакомиться не по дорогим автомобилям… а по дорогим квартирам. 😄 Увидел ролик. Девушка открывает объявления о продаже автомобилей за 15, 20, 40 миллионов рублей и пишет владельцам: - «Может познакомимся?» И тут я задумался… Если бы эта схема дошла до посуточной аренды, то переписка могла бы выглядеть примерно так. 🏙 Пентхаус, Москва-Сити. 85 000 ₽ за сутки. — Добрый день. А квартира еще свободна? — На какие даты? — На всю жизнь… 😌 🏡 Загородный дом. 120 000 ₽ за выходные. — Извините, а можно посмотреть объект? — Конечно. — Я вообще не дом хочу посмотреть… Я хотела узнать, хозяин тоже такой же красивый, как дом? 😅 🏖 Вилла с бассейном. 250 000 ₽ за сутки. — А скидку можно? — Нет. — Тогда, может, хотя бы познакомимся? 🤭 🏢 Апартаменты. 65 000 ₽ за ночь. — Подскажите, парковка есть? — Есть. — Отлично. Тогда я припаркуюсь сначала в вашем сердце. ❤️ 🏠 Квартира бизнес-класса. 45 000 ₽ за сутки. — Заселение бесконтактное? — Да. — Жаль… Я рассчитывала познакомиться с собственником. 😄 Хотя, если честно… В посуточной аренде стоимость квартиры вообще мало что говорит о владельце. Очень часто квартира за 40 тысяч в сутки принадлежит инвестору, который живет в другом городе и никогда ее не видел. А владелец сети из 30 квартир может спокойно ездить на пятилетней Skoda и отвечать на сообщения сам. В нашей отрасли внешний образ и реальные цифры далеко не всегда совпадают. Но согласитесь… Если Авито действительно запустит знакомства, то пересечение с разделом недвижимости точно станет источником сотен забавных историй. 😄 А какую фразу вы бы написали владельцу квартиры за 100 000 ₽ в сутки, чтобы он точно ответил? 👇

А кто заплатит за украденный матрас? После истории с кражей возникает еще один вполне практический вопрос. А кто вообще должен компенсировать ущерб? В нашем случае полиция нашла подозреваемую. Есть уголовное дело. Дальше можно разбираться с возмещением ущерба. Но так везет далеко не всегда. При этом бронирования в посуточной аренде приходят совершенно разными способами. Часть - напрямую. Гость позвонил, написал в мессенджер, пришел с нашего сайта, вернулся повторно или по рекомендации. А часть бронирований приходит через онлайн-площадки. Например, через Авито Путешествия. И здесь у агрегаторов появляется довольно интересное преимущество. Если бронирование защищено страхованием со стороны площадки и произошел страховой случай, у владельца есть возможность обратиться за компенсацией в рамках условий такой защиты. То есть гость что-то сломал или украл - и между вами и стоимостью ущерба появляется еще один уровень защиты. Но что делать с прямыми бронированиями? Наша история с матрасом как раз была такой. Никакого агрегатора между нами и гостем не было. А значит, рассчитывать на страховку площадки мы не могли. И вот здесь появляется второй вариант, которым, мне кажется, многие посуточники до сих пор практически не пользуются. Страховать саму квартиру. Причем здесь тоже не все так просто. Обычная страховка квартиры и страховка объекта, который используется для посуточной аренды, - далеко не всегда одно и то же. Нужно понимать: • какие риски покрываются; • распространяется ли полис на краткосрочную аренду; • покрывается ли имущество внутри квартиры; • что считается страховым случаем; • какие документы потребуются; • какие страховые компании вообще готовы работать с такими объектами. Мы эту тему отдельно разбирали с практиками рынка. В «Базе знаний посуточника» есть мастер-классы по страхованию арендных и посуточных квартир - в том числе о том, как правильно страховать объект и на что смотреть при выборе страховки. Поэтому история с матрасом для меня еще раз показала: можно сколько угодно думать, что с твоей квартирой ничего не произойдет. Пока однажды горничная не позвонит и не скажет: - Алексей, у нас матраса нет. И вот лучше, чтобы к этому моменту у вас кроме заявления в полицию был еще хотя бы один способ вернуть свои деньги. 👉 Материалы по страхованию квартир и еще более 40 мастер-классов практиков рынка находятся в «Базе знаний посуточника». Доступ - 500 ₽ в месяц. [ССЫЛКА НА БАЗУ]

Что делать, если из посуточной квартиры украли имущество История с исчезнувшим матрасом закончилась хорошо - полиция нашла подозреваемую. Но для себя я сделал из нее несколько практических выводов. Потому что когда горничная говорит: - У нас нет матраса. сначала хочется посмеяться. А потом выясняется, что вместе с ним исчезла дорогая техника, в соседней квартире нет микроволновки, а телевизор кто-то пытался снять с крепления. И здесь важно действовать последовательно. Первое - ничего не трогать и сразу фиксировать обстановку. Фото. Видео. Что пропало. Есть ли следы проникновения и повреждения. Что находится не на своем месте. Особенно если полиция будет искать отпечатки или другие следы. В нашей третьей квартире, например, на телевизоре обнаружились отпечатки пальцев. Похоже, его тоже пытались снять, но не разобрались с кронштейном. Второе - сразу проверить соседние объекты. У нас в одном подъезде находились три квартиры. После исчезновения матраса мы еще не знали, что история затронула несколько объектов. Потом обнаружили пропажу микроволновки. Проверили третью квартиру - и картина стала совсем другой. Если кто-то получил доступ к одной квартире, под угрозой могут быть и остальные, особенно при одинаковой системе доступа. Третье - максимально быстро сохранить записи с камер. Не рассчитывать: • Потом посмотрим. Записи могут храниться ограниченное время. Управляющая компания, домофон, камеры подъезда, двора, лифта - нужно быстро понять, откуда получить видео. В нашей истории камеры дали главную зацепку: матрас 180×200 из подъезда не выходил. Значит, искать нужно было внутри дома. Четвертое - поднимать историю гостей и доступов. Кто жил в квартире? Как заселялся? Как получал ключ? Какой код использовался? Кто еще мог его знать? В нашем случае подозреваемая за месяц до кражи сама снимала эту квартиру. А потом, по информации полиции, смогла подобрать пароль к кодовому боксу. И здесь главный вывод про безопасность. Бесконтактное заселение не должно означать постоянный код, который знают десятки бывших гостей. Стоит пересмотреть: • как часто меняются коды; • кто имеет к ним доступ; • можно ли определить, кто открывал дверь; • не используются ли одинаковые комбинации на разных квартирах. Пятое - при серьезной краже обращаться в полицию, а не играть в детектива. У нас заявленный ущерб составил 168 тысяч рублей. В итоге было возбуждено уголовное дело. Мы могли сколько угодно рассуждать, где спрятан наш матрас, но самостоятельно обыскивать десятки чужих квартир мы не можем. Шестое - вести нормальный учет имущества. Когда квартира одна, ты примерно помнишь, какой там чайник. Когда их десятки - уже нет. По каждому объекту желательно иметь перечень имущества, фотографии, стоимость дорогой техники и документы на покупку, если они сохранились. И последнее. Бесконтактное заселение экономит огромное количество времени, но автоматизация создает новые риски. Раньше ключ передавал человек. Теперь он лежит в боксе. Следующий этап - электронные замки, временные коды и журнал открытий. Не нужно отказываться от автоматизации после каждой неприятной истории. Нужно делать автоматизацию безопаснее. Потому что после десяти лет в посуточной аренде я точно знаю: если кажется, что какую-то вещь невозможно украсть из-за ее размера, - не спешите. Матрас 180×200 тоже когда-то казался мне надежно прикрепленным к квартире силой здравого смысла.

Продолжается серия практических вебинаров «Островок внимания: как привлечь гостей». Изучайте расписание и регистрируйтесь по ссылке, чтобы узнать больше об эффективном продвижении в условиях высокой конкуренции. ⚡️Рекомендуем обратить внимание на специальный вебинар для объектов посуточной аренды: 17 ноября Наталья Кадочникова из Островка расскажет, как квартирам и апартаментам привлекать внимание гостей и получать больше бронирований. 🎁На финальном вебинаре серии 1 декабря пройдёт розыгрыш призов.Подключайтесь к прямым эфирам, следите за подсказками и составляйте кодовую фразу! Изучить программу

Вора нашли. И развязка оказалась прекрасной для нас. В предыдущем посте рассказывал нашу маленькую детективную историю. В одном подъезде у нас было три квартиры. Из первой исчезли матрас 180×200 и очки виртуальной реальности. Из второй - микроволновка. В третьей кто-то, судя по всему, пытался снять телевизор с кронштейна. Самое загадочное - камеры показали, что огромный матрас вообще не покидал подъезд, значит, искать его нужно было где-то внутри дома. И в итоге полиция нашла. Недавно УМВД России «Вологда» опубликовало официальную информацию об этой истории. Подозреваемой оказалась женщина 1990 года рождения. И знаете, где она жила? В этом же подъезде. Этажом ниже нашей квартиры, но дальше ещё интереснее. Оказалось, что примерно за месяц до кражи эта женщина сама снимала у нас квартиру посуточно. Во время проживания она, видимо, обратила внимание на понравившиеся вещи. Прошел месяц. По информации полиции, во время распития алкоголя женщина вспомнила об имуществе, которое видела в квартире, и решила за ним вернуться. Поднялась этажом выше и подобрала пароль к кодовому боксу, где находились ключи. Открыла квартиру. Забрала очки виртуальной реальности. А потом каким-то образом перетащила матрас 180×200 к себе в квартиру этажом ниже. Вот почему камеры и не показывали, как матрас выносят из подъезда. Его никуда и не выносили. Он просто переехал на один этаж. Причем, как сообщает полиция, и матрасом, и техникой женщина собиралась пользоваться сама. Человеку просто понравился наш матрас. Настолько, что через месяц она решила: кажется, теперь он будет жить у меня. Полиция в итоге установила подозреваемую, женщина призналась. Общая сумма заявленного ущерба составила 168 000 ₽. Возбуждено уголовное дело по п. «а» ч. 3 ст. 158 УК РФ - кража с незаконным проникновением в жилище. По информации полиции, санкция статьи предусматривает наказание вплоть до 6 лет лишения свободы. Вот так история, которая начиналась с совершенно абсурдного звонка горничной: - «У нас матраса нет», в итоге превратилась в уголовное дело. Ссылку на официальную публикацию УМВД оставлю здесь: [ССЫЛКА НА ПОСТ УМВД] Но для меня эта история интересна ещё по одной причине. Когда занимаешься посуточной арендой, очень легко думать: • Ну что у меня могут украсть? • Полотенце? • Фен? • Чайник? Оказывается, вынести могут даже кровать. Точнее, пока только матрас. Кровать устояла. А если отбросить юмор, у этой истории есть несколько очень практических выводов. Что фиксировать после обнаружения пропажи? Нужно ли сразу покупать новое имущество? Как работать с камерами? Что передавать полиции? Как защитить бесконтактное заселение? И что мы сами после этой истории поняли про кодовые боксы и доступ бывших гостей? Об этом - в заключительной части.

У нас из квартиры украли матрас. И это было только начало За 10 лет в посуточной аренде происходило всякое. Но однажды горничная позвонила и сказала фразу, которую я точно не ожидал услышать: - Алексей Алексеевич, у нас матрас пропал. Не наматрасник. Не подушка. Не комплект постельного белья. Матрас. 180×200. История происходила в Вологде, в микрорайоне Зеленый город. В одном подъезде у нас находились сразу три квартиры - друг под другом. Горничная приходит убирать одну из них и обнаруживает, что матраса просто нет. Начинаем смотреть дальше и видим, что вместе с матрасом исчезли очки виртуальной реальности. Тут уже стало понятно, что речь не про забывчивость горничной и не про то, что кто-то куда-то переставил имущество. Вызвали полицию. Начали смотреть записи с камер в подъезде и обнаружили очень интересную вещь. Матрас из подъезда не выходил. А это, на секундочку, матрас размером 180×200. Его невозможно положить в карман, засунуть в рюкзак или незаметно вынести под курткой. Значит, если верить камерам, он всё ещё где-то в доме. Пока полиция разбиралась с этой историей, произошло продолжение. Из второй нашей квартиры в этом же подъезде пропала микроволновка. Вот тут мы уже начали думать: - А что ещё у нас могли украсть? Пошли проверять третью квартиру. Телевизор на месте, но на нем обнаружились отпечатки пальцев. Судя по всему, кто-то пытался снять его с настенного кронштейна, но не разобрался, как это сделать. Получалась совершенно сюрреалистичная картина. Из одной квартиры исчезли матрас 180×200 и VR-очки. Из другой - микроволновка. Из третьей, похоже, пытались вынести телевизор. При этом огромный матрас, судя по камерам, вообще не покидал подъезд, а квартир в доме очень много. Нам пришлось покупать новый матрас. Покупать новую микроволновку. По очкам заявлять о краже. А главное - совершенно непонятно было, где искать человека, который всё это делает. Вот представьте себя на нашем месте. Вы знаете, что вор, скорее всего, где-то совсем рядом. Возможно, буквально за стеной или этажом ниже. Но в каком именно из десятков помещений находится ваш матрас - понятия не имеете. Как бы вы искали вора? Продолжение этой истории получилось ещё абсурднее, чем её начало.

"Чтобы там ни было, я это вывезу, тут уже без вариантов" - в продолжение темы про Авито Путешествия. Я подписал на один канал о продажах и был удивлен тем, что Владислава Сакина, коммерческий директор Авито Путешествия ходит по интервью. Нашел, посмотрел 16 минут и делюсь с вами. "Что может быть сложнее холодных звонков на старте карьеры в продажах? Найти в этом смысл и не останавливаться!" Рекомендую всем и каждому посмотреть эти 17 минут и побыть один на один с Владой. С одной стороны, история невероятно мотивирующая, с другой - очень прикладная. Заодно будете лучше понимать, какие люди работают в этом сервисе. Это помогает во многом. Смотреть на Youtube: https://youtu.be/ohPQBX6nf5k

Авито Путешествия делятся подборкой полезных материалов. на тему: Как оценивать спрос, повышать доходность объекта, работать с отзывами и автоматизировать процессы? Сервис собрал отдельный плейлист с выступлениями экспертов. Получилось 7 докладов на разные темы: 📊 Турпоток и аналитика. Олеся Канюк, региональный менеджер по работе с партнёрами в Авито Путешествиях, рассказала, какие регионы России показывают рост турпотока и как использовать аналитику, чтобы поддерживать загрузку в межсезонье. 📈 Данные вместо интуиции. Вероника Мишанова, старший менеджер по работе с партнёрами в Авито Путешествиях, объяснила, как оценивать спрос и выстраивать долгосрочную стратегию. 🛠 Новые функции Авито Путешествий. Георгий Лябогин, менеджер по работе с клиентами Авито Путешествий, разобрал инструменты платформы, которые помогают гостям находить жильё, а арендодателям — получать бронирования. 💬 Отзывы и репутация. Анастасия Александрова, региональный менеджер по работе с партнёрами в Авито Путешествиях, объяснила, как использовать отзывы для привлечения новых бронирований. ⚙️ Автоматизация процессов. Максим Ткачук и Анастасия Новикова, основатели MORENT, поделились опытом автоматизации управления объектами. 💰 Реальная доходность объекта. Альберт Муллаяров, управляющий партнёр RICHOTELS, показал, как оценить экономику объекта и рассчитать реальную прибыль. 📑 Налоговые изменения. Елена Шедис, глава регионального представительства Ассоциации экспертов в сфере бухучёта, разобрала ключевые изменения налогового законодательства и их влияние на арендодателей. Смотрите все выступления, узнавайте новое и находите решения, которые помогут эффективнее управлять посуточным бизнесом! 📹 Все записи — в плейлисте ВК

Почему хорошей квартиры для посуточной аренды уже недостаточно? Моя команда подготовила для вас интересный материал о том, как меняются предпочтения гостей в посуточной аренде. И некоторые мысли очень хорошо совпадают с тем, что я наблюдаю в нашем бизнесе. Помните времена, когда гостю нужно было просто переночевать? Чистая квартира, удобная кровать, горячая вода и нормальная цена. Этого было достаточно, чтобы получать бронирования. Сегодня все немного иначе. Гости стали больше путешествовать, сравнивать квартиры и отели, привыкать к хорошему сервису. И то, что еще несколько лет назад казалось преимуществом, постепенно становится обычным ожиданием. Но в статье мы сделали акцент на другой мысли: Мы привыкли делить квартиры по количеству комнат, расположению и стоимости. А гости выбирают их под конкретную жизненную ситуацию. Командированному нужен хороший интернет и место, где можно спокойно поработать. Семье с детьми — удобная кухня и достаточно пространства. Паре — атмосфера, ради которой хочется провести время вдвоем. А человеку, который приехал переночевать по дороге в другой город, может быть важнее всего парковка и возможность заселиться поздно вечером. Получается, что одна и та же квартира для разных гостей имеет совершенно разную ценность. И здесь возникает интересный вопрос. А зачем мы продолжаем пытаться сделать каждую квартиру подходящей абсолютно для всех? Еще одна мысль касается денег. Мы привыкли бороться за загрузку. Продать 24 ночи вместо 20 кажется очевидным успехом. Но ведь можно продать 21 ночь по более высокой цене и получить сопоставимую выручку. Для этого нужно работать уже не только с календарем, но и с самим продуктом: понимать своего гостя, создавать для него ценность и продавать дополнительные услуги. И это только часть изменений. В статье также разбирается, почему скорость ответа стала частью продаж, как автоматизация влияет на впечатления гостя, зачем совмещать посуточную и среднесрочную аренду и почему хоумстейджинг стоит начинать еще до запуска квартиры. Отдельно понравилась мысль про доверие. Чем больше рынок автоматизируется, тем важнее становится человеческое отношение — и для гостей, и для собственников. Мне кажется, главный вопрос для посуточника сегодня уже не «Как получить больше бронирований?», а «Почему гость должен выбрать именно мою квартиру и захотеть вернуться?» В статье гораздо подробнее разобраны изменения рынка и то, как под них адаптировать свой бизнес. Рекомендую прочитать полностью: https://vk.ru/@-236993585-kak-izmenilis-predpochteniya-gostei-v-posutochnoi-arende-ot?subtype=primary А вы замечаете, что гости стали требовательнее за последние несколько лет? Или, наоборот, считают, что хорошей квартиры по разумной цене по-прежнему достаточно?

Создаем культуру гостеприимства и заботимся о том, чтобы наши гости помнили про то, где лучше остановиться и куда сходить. Чтобы поддерживать отношения с гостями, стоит использовать как минимум email рассылки. На прикрепленном скриншоте одна из таких рассылок. Чтобы это было не очередным спамом, стоит давать и пользу. Например, поделиться ссылкой на сайт: https://travel-vologda.ru/events/ Там как раз все расписание событий в Вологде. Есть повод приехать к нам и выбрать удобную дату. И я уверен, что на пути выстраивания взаимоотношений с гостями, важно запланировать вперед серию коммуникаций. Это позволит увеличивать количество тех, кто хочет вернуться вновь. Поделитесь, какие рассылки вы делаете и как поддерживаете контакт с гостями.

Пост о том, как успехи прошлого не гарантируют успехов в будущем. Так я обычно говорю собственникам, которые "успешно" сдавали ранее квартиры "семьям" в долгосрок и все было в порядке. Считаю таких везунчиками до тех пор, пока они не столкнутся с реальностью. А это: смерти, разгромы, неоплата, долги, ключи в ящик, давление на жалость. Также это встречается и в работе с контрагентами и сотрудниками. Это когда ты работаешь несколько лет с кем-то и не нарадуешься, а затем херак и ты уже в шоке - как такое могло произойти? Вот так, например, в сфере ремонта. Вот последний пост про эту квартиру: https://t.me/ceo2pillowschannel/4017 В низу поста ссылки на предыдущие публикации. Если интересно - прочитайте всю историю. В начале нашей карьеры - в 2016-2019 годах мы познакомились с мастером, который делал ремонты одному из собственников. Да так с ним и продолжили делать ремонты. Так, на Гагарина 82а у нас появились 3 квартиры в стиле лофт. В том числе делали ремонт и в частном саду, который тогда был у супруги. Затем дошло дело до Серого Кардинала, который мы недавно закрыли - он там тоже делал ремонт, но так ужасно, что: - Приходилось допинывать. - Сорвал сроки на 2 месяца - Мы через 5 лет переделывали полностью душевую В итоге работу с этим прорабом завершили и больше с ним никогда не работали. Далее, с 2023-2024 года примерно начали работать с другим мастером. Он ремонтировал кухню моей маме, у меня дома мелкий ремонт делал. И ячейки возводил в том самом гараже, о котором я писал ранее. Помимо этого мы с ним почти 10 квартир собрали из бетона в крутые объекты для посуточной и долгосрочной аренды. В общем работали долго и давно. Но на моей квартире на Чехова 3 в Вологде все и закончилось. Сначала были обещания завершить ремонт через 2 недели, потом снова 2 недели, потом снова.... А затем он вообще пропал. Перестал брать трубку и отвечать на сообщения. Пришлось принимать экстренные меры. Вызвал Газель, погрузили весь инструмент и отвезли в ячейку того самого гаража на хранение. Пригласили другую бригаду завершать ремонт. Видимо, срок жизни прорабов - 3 года. Поделитесь - как вы развиваете отношения с контрагентами и подрядчиками?

Кстати, продолжая темы финансовых ошибок, которые я поднял в предыдущем посте. В 2024-2025 году мне удалось укрепить свой кредитный рейтинг, повысить свои личные доходы и поверить в то, что дальше будет еще больше. На этих "фактах", которые были лишь моим неадекватным представлением о реальности, я залез в несколько проектов. О части из них... Да что там, обо всех я как-то частично упоминал ранее. Начнем с доходного гаража. О нем большой пост я писал тут: https://t.me/ceo2pillowschannel/3929 Прочитай, если пропустил, чтобы быть в контексте. На самом деле как было - чтобы заполнить полностью гараж арендаторами, потребовалось сильно больше времени. Почти 10 месяцев. Очень неожиданно. Но для этого надо было "нащупать" правильную цену. Тут получилось как с "Серым кардиналом" - мы выставили его в начале за 7500 руб /сутки - но никто не снимал. А вот за 3000 руб он прекрасно зашел. Но математика была уже не та. Так же и с гаражом - изначальная цена в 2000-2500 руб за ячейку, оказалась моей "влажной" фантазией. А реальность уперлась сначала в 1500 руб - именно при этой цене пошли заявки. И далее, когда ячейки освобождались, мы могли их уже сдавать по 1750 руб. То есть 10 месяцев я палил деньги на Авито на публикацию и продвижение, полагая, что либо меня не видно, либо пока время не то. А была не та цена. И в целом сейчас все неплохо даже. То есть, если взять итоговую цену гаража с ремонтом и разделить на арендную доходность, то получается 14,78% годовых. Для недвижимости отличный показатель. Но только я этот гараж запустил в кредит. И ежемесячный платеж забирал деньги, создавая отрицательный денежный поток. Хорошо, что в итоге арендой гаража я не стал лично заниматься, а его подхватила команда из Надо!Снять. Когда ячейка освобождается, они сами размещают объявление, сами показывают гараж, контролируют оплату. В итоге вопрос я решил не самым очевидным способом. Выставил на Авито по текущей рыночной цене, но заявок была - одна за 3 месяца. Я понимал, что либо надо за бесценок отдавать, либо оставлять как есть, гасить кредит досрочно, чтобы убрать отрицательный денежный поток. Но я нашел другой способ - продал гараж одному из родственников, забрав себе объект временно в бесплатное управление. Чтобы далее через 1-2 года посмотреть, что с этим можно сделать и получится ли из этого новая бизнес ниша.