ЖКХ Ньюс

На сайте ЖКХ Ньюс вышло обобщение первой судебной практики по досрочной немотивированной смене управляющей организации.

📍 Письма, извещения и запросы в УК (ТСЖ) по электронной почте: можно ли их игнорировать Бесконечный поток всевозможных запросов госорганов на имейл УК (ТСЖ) давно стал обыденностью. Можно сказать, что не проходит ни дня, чтобы от ГЖИ, трудинспекции, Роспотребнадзора, управления ЖКХ местной администрации или ещё от кого-то не пришёл очередной запрос (чаще всего в виде рассылки всем районным УК и ТСЖ) «предоставьте…», «примите в работу…», «срок исполнения – сегодня» и пр. Могут ли госорганы отправлять только электронные письма без досылки обычной почтой и считаются ли такие письма полученными адресатом? В новом материале рассмотрены вопросы: — Доставка юридически значимых сообщений — Когда запросы (обращения, уведомления, извещения) можно направлять по электронной почте — Последствия указания адреса электронной почты в ГИС ЖКХ — Условия, при которых электронное письмо считается доставленным адресату — Нужны ли доказательства получения электронного письма адресатом

📍 Госдума РФ приняла постановление № 576857-8 "Об обращении Государственной Думы Федерального Собрания Российской Федерации "К Председателю Правительства Российской Федерации М.В.Мишустину о проблемах в сфере жилищно-коммунального хозяйства".

Обновлены условия приобретения пособия по проведению общих собраний собственников Кто сейчас планирует проведение ОСС в очно-заочной форме, но не знает, как это делать — может приобрести электронную книгу, шаблоны документов и подписку на её обновления: https://telegra.ph/O-knige-dlya-iniciatora-obshchego-sobraniya-10-12

📍 Самовольное остекление балкона: тот случай, когда период проведения работ принципиально важен В г. Липецке непроектное остекление с козырьком помешало УО очищать кровлю от снега и наледи. Присовокупив к этому аргументы об угрозе жизни и здоровью граждан, увеличении нагрузки на несущие конструкции, УО обратилась в суд. В исковом заявлении просила: — обязать собственника за свой счет и своими силами демонтировать конструкцию остекления с металлическим козырьком; — взыскать с него судебную неустойку — 10 000 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения, расходы на уплату госпошлины — 6000 рублей и почтовые расходы — 108 рублей. Собственник не растерялся и подал встречный иск к УО и администрации г. Липецка о сохранении квартиры в переустроенном, перепланированном виде. Не отрицал, что остекление непроектное, но утверждал: выполнено оно много лет назад, никому не мешает и опасности собой не представляет. В подтверждение представил заключение эксперта, из которого следует: — монтаж козырька и стеклопакетов не относятся к переоборудованию и перепланировке жилого помещения; — спорные конструкции соответствуют действующим строительным и санитарным нормам; — строительно-монтажные работы не привели к снижению несущей способности конструкций МКД, негативно не повлияли на его дальнейшую безаварийную эксплуатацию; — установка козырька и остекления не изменили целевое назначение помещения, колористическое решение фасада, архитектурное решение МКД. МЧС, в свою очередь, указало на соответствие квартиры требованиям пожарной безопасности. Кроме того, в марте 2023 г. решением общего собрания собственники выразили согласие с оставлением балконных остеклений и устройством козырьков в том числе в отношении квартиры ответчика. Исходили из того, что ничему конструкции остекления не угрожают, права других жильцов не нарушают, установлены для улучшения условий проживания. Суд первой инстанции учел эти обстоятельства, отказал УО в иске и удовлетворил требования собственника о сохранении жилого помещения в перепланированном (переустроенном) виде. Апелляционный суд решил иначе: — отказал собственнику в удовлетворении требований и обязал его за свой счет демонтировать конструкцию остекления и металлический козырек; — взыскал с собственника расходы по уплате госпошлины и почтовые расходы — 6 108 рублей, а также судебную неустойку — 150 рублей за каждый день просрочки исполнения вынесенного решения. Подтверждения того, что устройство остекления и козырька соответствуют строительным и санитарным нормам, недостаточно. В данном случае нужно было в порядке ч. 2 ст. 40 ЖК РФ согласовать переустройство, затрагивающее общее имущество МКД, со всеми собственниками. Это не сделано. Само по себе остекление балкона до введения ЖК РФ в действие еще не означает, что требование ч. 2 ст. 40 ЖК РФ не должно применяться при попытке узаконить ответчиком выполненные работы. Первый кассационный суд общей юрисдикции направил дело на новое апелляционное рассмотрение (определение № 88 – 2117/2024). Ответчик утверждает, что балкон остеклен в 2004 г. Однако действующее на тот момент законодательство не требовало согласовывать переустройство со всеми собственниками МКД. Нужно было лишь согласие органа местного самоуправления. При этом ответчик представил копию техпаспорта на квартиру с отметкой об узаконивании перепланировки в 2004 г. и наличии в квартире балкона с остеклением. Таким образом, суды должны были установить: — период проведения работ по остеклению и установке козырька; — в какой части была проведена и узаконена в 2004 г. перепланировка спорной квартиры. Теперь эти пробелы предстоит восполнить при новом рассмотрении дела. Еще несколько споров о демонтаже самовольного остекления балконов рассмотрели в отдельной статье.

📍 Верховный Суд РФ отказался признавать недействующим пункт 8 Правил содержания общего имущества № 491 (решение № АКПИ23-1099) Этим пунктом предусмотрено, что внешней границей сетей электро-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, входящих в состав общего имущества, если иное не установлено законодательством РФ, является внешняя граница стены многоквартирного дома, а границей эксплуатационной ответственности при наличии общедомового прибора учета, если иное не установлено соглашением собственников с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией, является место соединения такого прибора учета с инженерной сетью, входящей в многоквартирный дом. Истец — ООО "Донэнерго Тепловые сети" — считал, что оспариваемая норма, определяя границу эксплуатационной ответственности при наличии ОДПУ и при отсутствии соглашения с собственниками в месте соединения счётчика с сетью теплоснабжения, входящей в многоквартирный дом, нарушает его права, так как тем самым возлагает на него бремя содержания общедомового имущества, собственником которого он не является, влечет не подлежащие возмещению расходы (убытки) на содержание тепловой сети от внешней стены многоквартирного дома до узла учета тепловой энергии. Верховный Суд РФ с такой позицией не согласился: ➡ К договору теплоснабжения прилагаются акт разграничения балансовой принадлежности тепловых сетей и акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон. Условия договора теплоснабжения не должны противоречить документам на подключение теплопотребляющих установок потребителя (пункт 21 Правил организации теплоснабжения). В пункте 2 этих правил определено: — под границей балансовой принадлежности понимается линия раздела тепловых сетей, источников тепловой энергии и теплопотребляющих установок между владельцами по признаку собственности или владения на ином предусмотренном федеральными законами основании; — под границей эксплуатационной ответственности понимается линия раздела элементов источников тепловой энергии, тепловых сетей или теплопотребляющих установок по признаку ответственности за эксплуатацию тех или иных элементов, устанавливаемая соглашением сторон договора теплоснабжения, договора оказания услуг по передаче тепловой энергии, теплоносителя, договора поставки тепловой энергии (мощности) и (или) теплоносителя, а при отсутствии такого соглашения - определяемая по границе балансовой принадлежности. ➡ Таким образом, соблюдение баланса экономических интересов теплоснабжающих организаций и интересов потребителей достигается предусмотренной возможностью установления границ эксплуатационной ответственности соглашением сторон договора теплоснабжения (собственников помещений и ресурсоснабжающей организации). ➡ В свою очередь, определение границы эксплуатационной ответственности с учетом фактического состава общего имущества многоквартирного дома согласуется с ЖК РФ и ГК РФ. При этом, как установлено пунктом 8 Правил, соглашением собственников с исполнителем коммунальных услуг или ресурсоснабжающей организацией возможно иное определение границы эксплуатационной ответственности, отличное от указанного в Правилах. Также суд добавил, что другого нормативного правового акта, имеющего большую юридическую силу и иначе определяющего границы эксплуатационной ответственности для содержания общего имущества в многоквартирном доме, не имеется. При этом ранее применительно к установлению внешней границы сети водоотведения в многоквартирном доме такая же правовая позиция выражена Верховным Судом РФ в решении от 1 ноября 2017 г. № АКПИ17-700.

Будьте в курсе актуальных изменениях в ЖКХ с помощью курса повышения квалификации от Учебного центра НП «Совет рынка»! 🏢🌆 В ходе курса вы сможете: ✅ Внимательно ознакомиться с законопроектами и инициативами ✅ Погрузиться в обсуждение организации работы с персональными данными ✅ Определить особенности контрольно-надзорной деятельности и обсудить ужесточение лицензионных требований ✅ Проанализировать подготовку предложений по вопросам содержания и ремонта общего имущества собственников помещений в «МКД» ✅ Рассмотреть судебную практику по спорам с РСО ✅ Обсудить вопросы, связанные с порядком подключения к инженерным сетям и особенностями антимонопольного контроля ✅ Проанализировать и разобрать спорные вопросы, связанные с управлением и обращением с твердыми коммунальными отходами 📩 Регистрируйтесь на курс прямо сейчас — количество мест для очного участия ограничено - https://clck.ru/39Pu8M Реклама. АНО "УЦ "СОВЕТ РЫНКА" ИНН 7703394418 ОГРН 1097799044320 Erid 2Vtzqvfsv4t

📍 Законен ли сбор взносов за капремонт и содержание ОИ на личный счет председателя дома Суды трех инстанций разошлись во мнениях по поводу законности решений ОСС, принятых в том числе по вопросам перечисления указанных взносов. Собственники одного из МКД Вологды провели общее собрание, на котором: — выбрали Т. председателем дома; — установили размер взносов на капремонт и содержание общедомового имущества; — решили перечислять эти взносы на расчетный счет Т.; — наделили председателя дома полномочиями по заключению договоров с физическими и юридическими лицами для выполнения работ по капремонту МКД и содержанию общедомового имущества. Один из жильцов МКД обратился в суд, так как посчитал, что выбор личного счета физлица для указанных целей не основан на законе и приведет к неосновательному обогащению Т. Суд первой инстанции посчитал решения ОСС законными и в иске отказал. Кворум имелся, порядок созыва и проведения собрания не нарушен. Апелляционный суд решил иначе и признал решения общего собрания собственников недействительными. Исходил из того, что по закону фонд капремонта может формироваться исключительно на спецсчете или счете регионального оператора. Тот факт, что собственники сами решили делать взносы на расчетный счет председателя МКД, ничего не меняет. Третий кассационный суд общей юрисдикции согласился с вынесенным решением лишь в части, касающейся недействительности решений ОСС об установлении размера взносов на капремонт и обязании собственников переводить их на личную карту председателя МКД (вопросы № 1 и частично — № 4 повестки). «На расчетном счете физического лица, пусть даже избранного собственниками председателем дома, фонд капитального ремонта МКД формироваться не может». В рассматриваемом случае собственники непосредственно управляют МКД, поэтому не могут формировать фонд капремонта на спецсчете. Решение о формировании этого фонда на счете регионального оператора они не принимали. А при желании капитально отремонтировать какой-либо объект собственникам нужно принять соответствующее решение и установить целевой взнос. Кроме того, «избрание при непосредственном управлении собственниками многоквартирного дома одного из собственников лицом, полномочным от имени всех собственников заключать договоры о содержании общедомового имущества и вносить по ним оплату, закону не противоречит». Также нижестоящий суд не мотивировал признание остальных принятых на ОСС решений недействительными, не дал оценку доводам истца о нарушении порядка созыва и проведения общего собрания (определение № 88 – 547/2024). При новом рассмотрении дела апелляционный суд учел эти нюансы и в итоге пришел к выводу: решения ОСС по всем вопросам, кроме тех, которые уже признаны ранее недействительными (№ 1 и 4 в части обязания собственников перечислять взносы за капремонт на личную карту Т.), являются законными. Нарушений в порядке созыва и проведения общего собрания суд также не усмотрел, а потому оставил апелляционную жалобу истца без удовлетворения (определение № 33 – 1013/2024).

С Днём работников бытового обслуживания населения и жилищно-коммунального хозяйства! Спасибо, что читаете и делитесь нашими материалами! А самое главное и самое большое спасибо — за ваш труд ❤️ Надеемся, что другие наши каналы и чаты полезны в работе и хоть немного упрощают отслеживание новых законодательных инициатив и судебной практики: 😋 Канал редактора ЖКХ Ньюс, юридический блог — @gkhvsem ✅ Судебные истории с участием совета МКД — @sovetmkd 📌 Практика по спорам с ТСЖ — @tsgpravo 👮‍♂ Мониторинг ошибок ГЖИ — @zhilinspektor 🔹 Проверки прокуратуры в сфере ЖКХ — @gkhproc 🙀 Подслушано у УО — @podslushanouuk 🏡 Канал ДомОнлайн (учредителя ЖКХ Ньюс) — @domonlineru 🏡 МойСНТ — судебная практика с участием СНТ — @mysntrf 💭 Чат для вопросов подписчиков (Беседка ЖКХ) — @gkhchat 💬 Закрытый чат для УО и ТСЖ — "Беседка ЖКХ 2.0"

📍 ТСЖ взыскало с РСО 762 рубля за недостаточно горячую воду В октябре 2020 г. РСО подавало в МКД недостаточно горячую воду (температурой ниже 60℃), и в январе 2021 г. ТСЖ потребовало перерасчета платы за коммунальный ресурс ненадлежащего качества. По подсчетам товарищества речь шла о сумме 3 079 рублей, но РСО удовлетворило претензию только в размере 74 рублей. Тогда ТСЖ обратилось в суд. В исковом заявлении просило взыскать с РСО 837 рублей неосновательного обогащения и судебные расходы. При этом уточнило, что все расчеты производило по методике снижения платы за некачественную горячую воду: — исходя из размера платы за каждый день недопоставки; — с учетом почасовых показаний температуры воды; — применительно к двухкомпонентному тарифу (стоимости холодной воды и тепловой энергии для ее нагрева); — по тарифу за холодную воду за каждый час подачи воды температурой ниже 40 ℃ (размер снижения соответствует плате за тепловую энергию). РСО иск не признала и с порядком снижения платы за ГВС ненадлежащего качества не согласилась. По ее мнению, снижать размер платы нужно только в отношении того компонента, по которому допущено отклонение (в данном случае — тепловая энергия). Однако Арбитражный суд Кировской области решил, что с расчетами ТСЖ всё в порядке, а потому удовлетворил его исковые требования. Апелляционный суд отменил вынесенное решение и удовлетворил иск частично. При этом указал: РСО правильно учитывает только компонент на тепловую энергию, но ошибочно снижает стоимость ресурса из расчета его цены на один час, так как расчетный период — сутки. В итоге суд взыскал с РСО 762 рубля, а также почтовые и судебные расходы — 1419 рублей. Арбитражный суд Волго-Вятского округа пришел к выводу: в этом случае прав суд первой инстанции, а потому, его решение и нужно оставить в силе. «В силу подпункта «б» пункта 102 Правил № 354 при применении двухставочных тарифов и предоставлении услуги ненадлежащего качества подлежат снижению все составляющие платы за коммунальную услугу» (определение по делу № А28 – 7785/2022).

Отчётность управляющей организации — собрала всё в одной памятке: ➡ Как управляющая организация отчитывается перед собственниками (как, когда, по какой форме) ➡ Как найти отчёт управляющей организации в ГИС ЖКХ ➡ Ответственность за неразмещение отчёта УО в ГИС ЖКХ ➡ Иски собственников об обязании выложить отчёт УО ➡ Оспаривание собственниками годовых отчётов ➡ Рекомендации собственникам и управляющим организациям ➡ Пример формы годового отчёта 😋 @gkhvsem

📍 Споры между жильцами МКД о клевете Иногда конфликты между жильцами МКД могут закончиться уголовным делом о клевете. Но прийти в суд и заявить о распространении заведомо ложных сведений недостаточно. Чтобы довести дело до обвинительного приговора, потерпевшему (частному обвинителю) понадобятся веские аргументы. В качестве примеров — несколько случаев из судебной практики.

Помощник для ТСЖ и юристов управляющих организаций — сервис учредителя ЖКХ Ньюс ДомОнлайн. Он сократит техническую часть работы к минимуму и автоматизирует подготовку документов. По общим собраниям поможет: ▪️ подготовить документы для собраний; ▪️ если нужно что-то изменить в повестке или датах — оперативно сформировать обновлённый пакет документов; ▪️ посчитать голоса и распечатать "лист голосования" (например, для суда или проверки результатов голосования). По работе с задолженностью поможет: ▪️получать информацию о смене собственников на основе данных ФГИС ЕГРН; ▪️автоматически формировать готовые документы для работы с должниками (до суда и для суда); ▪️вести карточки должников (журналировать все действия в отношении задолжавших потребителей). Узнать больше или оставить заявку для подключения можно на сайте domonline.ru.

📍 Суд признал договор управления недействительным. Как УО не стоит взыскивать убытки В 2017 г. на основании решения общего собрания АО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» (г. Нижний Новгород) заключило с собственниками договор управления. Впоследствии во исполнение своих обязанностей УО потратила 2 623 698 рублей, которые фактически пошли на оплату услуг подрядчиков — с ними заключались договоры на аварийно-диспетчерское обслуживание, благоустройство придомовой территории и др. Однако судебным решением, вступившим в законную силу 11.05.2021, протокол ОСС и договор управления от 2017 г. были признаны недействительными. Причина: отсутствие доказательств, подтверждающих наличие кворума и соблюдение порядка проведения собрания. При таких обстоятельствах УО решила: понесенные в размере 2 623 698 рублей убытки должен возместить собственник Б. — инициатор и председатель того самого собрания, проведенного в 2017 г. Именно он ввел УО в заблуждение по поводу законности ОСС, подготовил и подписал признанный недействительным протокол. Суд первой инстанции удовлетворил иск частично и взыскал с Б. убытки — 2 036 364 рубля и расходы по уплате госпошлины — 18 382 рубля. Размер убытков оказался меньше заявленного, так как собственники МКД частично оплатили оказанные УО услуги на сумму 587 334 рубля. Исходил суд из того, что именно неправомерные (виновные) действия Б. повлекли за собой причинение УО убытков и, как следствие, обязанность их возместить. Апелляционный суд вынесенное решение отменил и в удовлетворении иска отказал. По смыслу п. 2 ст. 167, ст. 1102 Гражданского кодекса РФ, недействительность решений ОСС не освобождает собственника от несения предусмотренных законом затрат на содержание общедомового имущества. И АО «Домоуправляющая компания Нижегородского района» вправе предъявить иск о возмещении стоимости выполненных работ/оказанных услуг. Но только не к одному Б., а ко всем собственникам МКД. Первый КСОЮ с этой позицией согласился и оставил кассационную жалобу УО без удовлетворения. При этом дополнительно отметил: «то обстоятельство, что собственники помещений указанного МКД не производили оплату предоставляемых истцом услуг, не может быть основанием для возложения ответственности по их оплате на инициатора проведения собрания или председателя данного собрания, на основании решения которого управляющей организацией избран истец и с ним был заключен договор на управление данным домом, поскольку услуги предоставлялись, при их доказанности, всем собственникам помещений многоквартирного дома, которые в силу закона обязаны участвовать в их оплате лицу, оказавшему такие услуги» (определение № 88 – 31765/2023).

📍 Госдума приняла во втором чтении проект № 445620-8 о внесении изменения в статью 30 Жилищного кодекса РФ (в части необходимости соблюдения прав соседей при предоставлении жилых помещений для размещения граждан) Часть 2 статьи 30 Жилищного кодекса РФ будет изложена в следующей редакции: 🖌 Собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма (в том числе краткосрочного найма), договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, настоящим Кодексом, при условии обеспечения соблюдения прав и законных интересов соседей, правил пользования жилыми помещениями, правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, требований энергетической эффективности и оснащенности помещений многоквартирных домов и жилых домов приборами учета используемых энергетических ресурсов, требований к предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, включая предоставление коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами. В случае, если предоставление такого жилого помещения нарушает жилищные права граждан, проживающих в многоквартирном доме, в котором оно расположено, граждане, жилищные права которых нарушены, вправе обратиться за их защитой в суд.

Генеральными партнерами мероприятия выступают компания Сибур и Группа Полипластик. «Трубная пандемия», о которой предупреждали на платформе CREON Group на протяжении 13 лет, все же случилась этой зимой! Согласно статистике, износ тепловых сетей составляет в среднем 63 %, водопроводных — 65 %. При этом по утверждению различных источников порядка четверти готовых изделий на рынке РФ не соответствуют необходимым для отрасли стандартам. Необходимость в модернизации коммунальной программы обусловлена крайне ветхим состоянием систем ЖКХ во многих регионах страны. Однако, на обновление инфраструктуры выделят 4,5 трлн. руб. Одновременно идет активное освоение территорий – Арктики, Дальнего Востока. CREON Group, при поддержке лидеров рынка - холдинга Сибур и Группы Полипластик, консолидируют все стороны диспута в вопросах развития рынка полимерных трубопроводных систем, чтобы все смогли занять прочную позицию в индустрии. На предстоящей Евразийской конференции «Полимерные трубопроводные системы», которая пройдет 27 марта в Москве, мы обсудим стратегию развития строительной отрасли и ЖКХ, важность расширения бюджетирования, распределения средств, пилотные проекты, перспективные направления применения полимерных трубопроводных систем, представим анализ рынка и поговорим о поддержке переработчиков, развитии стандартизации и нормативно-технического регулирования в области полимерных трубопроводов, услышим позицию зарубежных представителей индустрии и обсудим выработку четкой стратегии вкупе с профильными министерствами и ведомствами. Мы также услышим позицию производителей сырья, труб, фитингов, муниципалитетов, строителей для решения всех ключевых задач. Для вас работает Алина Ильичева, +7 985-791-29-65, [email protected] Реклама. ООО «КРЕОН ЭНЕРДЖИ» ИНН 7736356922 ОГРН 1237700947538 ERID 2Vtzqw3RscF

📍 Спор собственника и ТСЖ о незаконном прекращении членства в товариществе При попытке получить бюллетень для голосования на ОСС жительница г. Самары (истица) неожиданно узнала, что без каких-либо на то оснований исключена из членов ТСЖ — ее имени нет в реестре. Суды посчитали такое исключение незаконным. В 2005 г. истица написала и подала заявление на членство в ТСЖ, а также оплатила вступительный взнос — 2565 рублей, что подтверждает соответствующая квитанция. В последующие годы принимала участие в общих собраниях ТСЖ и даже избиралась в члены правления товарищества. В 2022 г. прошло общее собрание членов ТСЖ, в котором истица не участвовала и в связи со сложившимися обстоятельствами не могла голосовать. Однако, по мнению женщины, ее позиция могла повлиять на результаты голосования. А потому, обращаясь с иском в суд, она просила: — признать решение и протокол общего собрания членов ТСЖ недействительными; — признать незаконным исключение из реестра членов ТСЖ и обязать товарищество включить ее в обратно в этот реестр; — взыскать с ТСЖ расходы на уплату госпошлины — 300 рублей. Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: признал истицу членом ТСЖ и указал, что вынесенное решение — основание для включения ее в реестр членов товарищества. В удовлетворении остальных требований отказал. Апелляционный суд решил придерживаться заявленных требований и частично отменил вынесенное решение. В итоге признал незаконным исключение истицы из реестра членов ТСЖ и обязал ответчика включить ее в этот реестр. Шестой кассационный суд общей юрисдикции с этим согласился и оставил апелляционную жалобу ТСЖ без удовлетворения (определение № 88 – 26051/2023). Неучастие истицы в собрании не повлияло на принятие решений — даже если бы она голосовала «против», кворум по всем поставленным вопросам имелся. А вот факт ее вступления в члены ТСЖ в 2005 г. суды посчитали доказанным с учетом действовавших в 2005 г. норм закона (ст. 143, 151.2 ЖК РФ), редакции устава ТСЖ от 2001 г., наличия квитанции об уплате вступительного взноса и права собственности на квартиру. Представленные в дело протоколы подтверждают, что в 2010 и 2012 гг. истица входила в состав правления товарищества. Согласно ч. 3 ст. 143 ЖК РФ, членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в МКД. Но заявление о выходе из членов ТСЖ истица не писала, собственницей квартиры быть не перестала. Обратное не доказано. «Само по себе составление ответчиком реестра без указания в нем П. [истицы], свидетельствует о том, что им совершены действия по исключению ее из данного реестра». А с учетом установленных событий 2005 г. это противоречит п. 9 ст. 138 ЖК РФ, обязывающему товарищество надлежащим образом вести реестр членов ТСЖ.

📍 Попытка оспорить в Верховном Суде РФ прошлогодние «газовые поправки» Собственники обратились с коллективным административным иском в Верховный Суд РФ, где просили признать недействительным ряд изменений 2023 года, связанных с обслуживанием газового оборудования. Позиция истцов: 1⃣ Типовая форма договора о техническом обслуживании оборудования не содержит обязанности специализированной организации производить установку, замену и ремонт оборудования, что приводит к нарушению прав истцов на безопасное использование газа. 2⃣ Отдельные пункты Правил пользования газом: — устанавливают незаконную обязанность представлять СНИЛС для целей, не предусмотренных законом, лицу, не осуществляющему предоставление государственных и муниципальных услуг; — наделяют специализированную организацию правом обратиться в суд с иском о понуждении потребителя к заключению договора, что противоречит принципам гражданского права; — сужают сферу деятельности специализированной организации и тем самым освобождают её от оказания услуг, предусмотренных законом. 3⃣ Отдельные пункты Методических указаний: — предусматривают применение количества единиц внутриквартирного газового оборудования в качестве повышающего коэффициента в расчёте платы за техническое обслуживание, что носит дискриминационный характер, так как увеличение размера платы за обслуживание ВКГО одного абонента в зависимости от количества квартир в доме ставит одних потребителей в неравное положение по сравнению с другими; — возлагают бремя содержания газопровода, принадлежащего газораспределительной организации, на заказчика (абонента); при применении в расчёте тарифа для газопровода, входящего в состав ВКГО одного абонента, единицы измерения - 1 км, но в квартирах не может находиться газопровод такой протяжённости. Верховный Суд РФ решением от 13 февраля 2024 г. № АКПИ23-1036 отказал в удовлетворении иска с такой мотивировкой. 1⃣ Отсутствие в Типовой форме договора указания на обязанность специализированной организации производить установку, замену и ремонт оборудования не свидетельствует о её незаконности, поскольку в соответствии с частью 10 статьи 157.3 ЖК РФ такие услуги осуществляются в соответствии с отдельными договорами. 2⃣ Указание в заявке СНИЛС не противоречит законам об индивидуальном (персонифицированном) учёте и о персональных данных. Определяя условия предоставления газоснабжающей организацией коммунальной услуги газоснабжения собственникам и нанимателям, законодатель в части 1 статьи 157.3 ЖК РФ установил, что такая услуга может быть предоставлена только при условии обязательного осуществления технического обслуживания и ремонта газового оборудования, которое осуществляется на основании соответствующего договора, тем самым возложив на собственников и нанимателей обязанность по заключению таких договоров. Такое требование направлено на обеспечение надлежащего технического обслуживания и своевременного ремонта оборудования, повышение безопасности его эксплуатации и на соблюдение прав других лиц, в том числе в области их безопасности. Правовое регулирование не сужает деятельность специализированной организации по техническому обслуживанию и ремонту газового оборудования, поскольку подпунктом "ж" пункта 43 Правил пользования газом на исполнителя возложены обязанности выполнять отдельные работы по отдельному договору с заказчиком. 3⃣ Формула расчёта размера платы за техническое обслуживание внутриквартирного газового оборудования учитывает количество единиц обслуживаемого внутриквартирного газового оборудования в МКД. Это не противоречит закону, поскольку формула определяет размер платы за техническое обслуживание ВКГО в целом в многоквартирном доме, что безусловно зависит от количества единиц такого оборудования. Как единица измерения оказания услуги для газопровода, входящего в состав ВКГО, приведённая величина - на 1 км - не создаёт дискриминационных условий, так как плата взимается в зависимости от фактической протяжённости газопровода, входящего в состав ВКГО, и определяется кратно этой единице измерения.

Как приложение для исполнителей повысит эффективность работы управляющей компании? Многие управляющие компании продолжают использовать для сбора заявок жителей бумажный журнал учета и ручку. У такого подхода есть два больших недостатка: — бумажные носители не всегда под рукой и могут теряться, — есть риск, что исполнитель не поймет или забудет переданную ему устно информацию. Решить эти проблемы и оптимизировать работу с заявками жителей может приложение для исполнителей. Такое приложение позволит сотруднику УК: — Видеть уведомления о новых заявках без задержек — Не переживать, что о какой-то заявке он забудет — Просматривать детали заявки даже там, где нет связи — Выставлять актуальный статус по заявке или передавать заявку нужному исполнителю — Легко отчитываться по заявкам, прикрепляя фотографии и видео — Уточнять детали у жителя прямо в приложении — Бесплатно звонить диспетчеру с помощью приложения Об этих и многих других возможностях приложения для исполнителей читайте в статье на нашем сайте https://bit.ly/pril_sotr

📍 Почему не удалось обязать УО заменить перегоревшие лампы в подъезде Жительница г. Тамбова обратилась в суд, чтобы обязать УО заменить перегоревшие лампы в общем помещении МКД, а именно, в коридоре около своей квартиры. Правда, никакие доказательства в обоснование своих требований не представила, в судебном заседании не присутствовала и, как указал районный суд, «фактически устранилась от участия в рассмотрении дела». Зато УО представила комиссионный акт, согласно которому перед входом в подъезд истицы, посадочными площадками лифта, в общем коридоре и тамбуре с освещением всё в порядке. С учетом этих обстоятельств суды трех инстанций в иске отказали (определение Второго кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 35014/2023). При этом апелляционный суд отметил: «в случае процессуального бездействия стороны в части представления в обоснование своих требований и возражений доказательств, отвечающих требованиям процессуального закона, такая сторона самостоятельно несет неблагоприятные последствия своего пассивного поведения». Интересно, что истица, проявившая процессуальное бездействие при рассмотрении дела, не пожалела времени и сил на то, чтобы оспорить определение суда о возвращении искового заявления (из-за неустранения недостатков в установленный срок), а также решения об отказе в иске.

📍 Подрядчик демонтировал аварийный балкон. Можно ли его восстановить? В рамках капремонта подрядчик частично демонтировал балкон в квартире собственника Н. При этом действовал в соответствии с рабочей документацией, предусматривающей замену прямых аварийных балконов на «французские» (декоративные). Жильцу такая перспектива не понравилась, и он обратился в суд. Исковое заявление подал к муниципалитету, управлению жилищно-коммунального хозяйства и энергетики, выполнившему работы подрядчику, а также организации, занимавшейся разработкой проектной документации. Просил обязать ответчиков восстановить демонтированный балкон в прежних размерах и конструкции, взыскать с них компенсацию морального вреда — 300 000 рублей, расходы на представителя — 24 000 рублей и уплату госпошлины — 300 рублей. Суд первой инстанции удовлетворил иск частично: возложил заявленную обязанность на подрядчика и взыскал с него компенсацию морального вреда — 20 000 рублей. Исходил из того, что балконные плиты входят в состав общедомового имущества, уменьшение размера которого требует согласия всех собственников МКД. Однако соответствующего решения ОСС нет. Также нет оснований полагать, что состояние балкона истца требовало незамедлительного демонтажа для обеспечения безопасности граждан. Согласно Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда № 170, «в случае аварийного состояния балконов, лоджий и эркеров необходимо закрыть и опломбировать входы на них, провести охранные работы и принять меры по их восстановлению. Работы по ремонту должны выполняться по проекту». Однако невозможность проведения этих мероприятий не доказана. Убедить суд в необходимости демонтажных работ не смогли ни технический отчет, ни показания специалиста и результаты строительно-технической экспертизы, из которых в том числе следует: — балконы находятся в аварийном состоянии и не могут дальше эксплуатироваться, существует опасность их обрушения; — капремонт, усиление и восстановление балконов нецелесообразны и трудновыполнимы, так как требуется замена всех конструкций и усиление узлов с несущими стенами; — стены МКД также имеют повреждения, поэтому нужна дополнительная оценка технической возможности для устройства нового балкона (оно не является безусловно возможным). Апелляционный суд решил иначе и в иске отказал. Капремонт производился за счет средств собственников, аккумулированных на счетах регионального оператора. И в силу действующего законодательства именно региональный оператор несет ответственность за качество работ, выполненных привлеченным им подрядчиком (ч. 6 ст. 182 ЖК РФ). Однако в рассматриваемом случае ФКР делегировал свои полномочия администрации г. Чусовой в порядке ч. 4 ст. 182 ЖК РФ. Таким образом, по мнению суда, надлежащий ответчик — УЖКХ администрации г. Чусовой Пермского края. Согласно результатам комплексной строительно-технической экспертизы, прилегающий к квартире истца балкон был аварийным. Восстановить его в прежних размерах и конструкции невозможно. Для удовлетворения иска в этой части оснований нет. Что касается компенсации морального вреда: по мнению суда, на спорные правоотношения, возникшие в связи с оказанием безвозмездных для истца услуг по организации капремонта, действие Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1 не распространяется. Седьмой кассационный суд общей юрисдикции согласился с отказом в иске и оставил жалобу истца без удовлетворения (определение № 88 – 589/2024). Результаты судебной экспертизы ничем не опровергнуты, а доводы истца об ответственности подрядной организации несостоятельны. «Последующее восстановление балкона истцу иным подрядчиком после рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции и представленные в подтверждение указанного факта доказательства не могут быть приняты во внимание, поскольку не являлись предметом исследования и оценки судом апелляционной инстанции».

📍 Продажа застройщиком квартиры большей площадью, чем установлено в договоре Конституционный Суд РФ отказался рассматривать жалобу на часть 5 статьи 15 Жилищного кодекса, которая, по мнению заявителя, применяется на практике так, что позволяет включать в договор условие об оплате дольщиком площади, занятой проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями. В Долгопрудном заявитель приобрёл квартиру в строящемся доме. Договор предусматривал доплату в случае увеличения площади помещения. Согласно акту приёма-передачи, общая площадь квартиры увеличилась на 2,15 кв. м по сравнению с проектной, что повлекло доплату в полмиллиона рублей. По мнению собственника, застройщик неправомерно завысил общую площадь квартиры за счёт включения в неё площади под межкомнатными перегородками и площади ограждения вентиляционных шахт. Гражданин обратился в суд общей юрисдикции, но проиграл три инстанции. Конституционный Суд РФ тоже не обрадовал собственника, но достаточно подробно обосновал свой отказ. ➡ Частью 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ регламентирует определение общей площади жилого помещения, которая состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас. Отсюда следует, что не все площади квартиры как объекта жилищных и гражданских прав входят в общую площадь жилого помещения. ➡ Пункт 2 Правил содержания общего имущества № 491 закрепляет перечень общего имущества. При этом вентиляционные шахты, представляющие собой строительную конструкцию, внутри которой может быть расположен один или несколько воздуховодов, в этих Правилах прямо не упоминаются. Однако их наличие в МКД является обязательным и предусмотрено подзаконными актами. ➡ Инженерные коммуникации, в целом относящиеся к общему имуществу, частично могут находиться также и в жилых помещениях (системы отопления, водоснабжения и т.д.), они должны быть смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, к ним должен быть обеспечен доступ, а их ограждение инженерными коробами не влечёт исключения площади, огороженной таким коробом, из состава общей площади жилого помещения. Отсутствие же инженерных коммуникаций непосредственно в жилом помещении сделало бы его изолированным от общих инженерных сетей МКД, а потому непригодным для проживания. Таким образом, непосредственное нахождение части инженерных коммуникаций внутри жилых помещений не даёт оснований для исключения совокупной площади, занимаемой ими, из состава общей площади жилого помещения, а сам по себе факт их нахождения в жилом помещении не свидетельствует о необходимости выделения отдельной площади, занимаемой такими коммуникациями, которая не должна учитываться при определении общей площади жилого помещения. ➡ Следует отграничивать определение общей площади жилого помещения в соответствии со статьей 15 Жилищного кодекса РФ для целей реализации жилищных прав и регулирования жилищных отношений от определения общей площади квартиры как объекта недвижимости в гражданском и градостроительном законодательстве. ➡ Стороны договора участия в долевом строительстве не лишены возможности с учётом части 5 статьи 15 Жилищного кодекса РФ согласовать площадь жилого помещения, включая площади, занятые проходящими через квартиру общедомовыми инженерными коммуникациями, ещё на стадии его заключения, с тем чтобы избежать рисков возникновения спорных вопросов. ➡ Вопрос об отнесении тех или иных площадей к изолированным жилым помещениям или к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома разрешается судом в конкретном деле, исходя из фактических обстоятельств и конструктивных особенностей жилых помещений многоквартирных домов, а также с учётом содержания договора участия в долевом строительстве.

ИНСТИТУТ УПРАВЛЕНИЯ ЖКХ приглашает принять участие в семинаре в Москве 26 - 27 марта 2024 г. "Новые национальные стандарты в сфере управления многоквартирными домами – условия и порядок применения" (Управление МКД в новых условиях!) С 1 марта 2024 года вступают в силу новые национальные стандарты: ГОСТ Р 56038-2023, ГОСТ Р 70773-2023. На семинаре рассмотрят не только порядок и условия применения новых национальных стандартов, но и вопросы актуализации условий договора управления с учетом действующего законодательства, применения национальных стандартов и (или) стандартов организации, а также с учетом вариантов организации экономических отношений, связанных с исполнением договора управления. Лектор по программе: Маликова Ирина Петровна — генеральный директор ООО "Институт управления ЖКХ", к.э.н. Контакты: 8-495-7409220, [email protected] Подробности по ссылке: https://jilkom.ru/seminar/detail.php?ELEMENT_ID=37480 Реклама. ООО «Институт управления ЖКХ» ИНН 7715886171 Erid 2VtzqwB1Byg

📍 Спор с УО по поводу глухих окон в подъезде и размещения урны около него Житель Пермского края обратился в суд, чтобы обязать УО установить на глухие окна в подъезде по одной открывающейся фрамуге с микропроветриванием, а также убрать от подъезда мусорную урну и установить ее на расстоянии 10 — 20 м от дома. Не забыл истец и про компенсацию морального вреда — 10 000 рублей. Мотивировал свои требования тем, что установкой глухих окон УО нарушила естественную вентиляцию воздуха в подъезде, а урна в непосредственной близости к дому создает антисанитарные условия. Суды трех инстанций в иске отказали. Согласно п. 3.2.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда № 170, «лестничные клетки должны регулярно проветриваться с помощью форточек, фрамуг или створок окон на первом и верхнем этажах одновременно, а также через вентиляционные каналы и шахты». Обязательное наличие открывающихся окон на других этажах не предусмотрено. В спорном подъезде глухие окна установлены только между вторым и третьим, третьим и четвертым этажами дома. На первом и последнем этажах имеются окна с открывающимися фрамугами, поэтому вентиляция подъезда обеспечивается. По результатам проверки ИГЖН не обнаружила в ИТП и местах общего пользования ни насекомых, ни грызунов. В помещении ИТП сухо, посторонних запахов нет. Нарушение работы вентиляционных каналов из-за невозможности открывать два окна не доказано. Правила № 170 не регламентируют количество урн во дворах МКД и место их расположения, а лишь устанавливают расстояние между урнами в зависимости от категории тротуара. Однако наличие урны около каждого подъезда МКД предусмотрено п. 5.3 Правил благоустройства г. Перми, утвержденных Решением Пермской городской Думы от 15.12.2020 № 277, поэтому категория тротуара в рассматриваемом споре значения не имеет. Перенос урны, как того требует истец, приведет к нарушению Правил благоустройства. Это недопустимо. Таким образом, нарушения прав истца не доказаны. А раз так, то и компенсация морального вреда ему не положена (определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции № 88 – 1624/2024).

Что происходит на нижегородском рынке коммерческой недвижимости Экспертная группа Veta изучила рынок коммерческой недвижимости в Нижнем Новгороде и рассказала, как менялись цены на аренду и продажу помещений, а также каких перемен ждать в ближайшем будущем. Эксперты планируют регулярно обновлять исследование. А пока делимся некоторыми выводами по итогам IV квартала 2023 года. Динамика цен Средняя цена квадратного метра аренды варьировалась от 5,4 до 11,8 тыс. руб., а продажи — от 38,5 до 118,4 тыс. руб. По сравнению с предыдущим кварталом этот показатель вырос. Но это общая тенденция по городу — в отдельных его районах наблюдалась обратная ситуация. Динамика спроса На фоне пандемии, ухода иностранных брендов, санкций и роста интернет-продаж торговые площади стали менее востребованы. Спрос на складские помещения, напротив, вырос. Такая тенденция, по мнению экспертов, сохранится и в будущем. На странице исследования можно бесплатно узнать больше деталей и посмотреть интеллектуальную карту цен.

📍 Обеспечительные меры в отношении УО-должника: нарушают ли судебные приставы-исполнители права собственников Если в рамках исполнительного производства УО не торопится погашать свои долги добровольно, судебный пристав-исполнитель вправе применить к ней обеспечительные меры. В частности — запретить вносить в реестр лицензий изменения, направленные на исключение МКД из перечня управляемых домов и закрепление этих МКД за другими управляющими организациями. Однако бывает, что собственники МКД не согласны с действиями пристава, поскольку считают: такие обеспечительные меры ограничивают их право на выбор способа управления домом или смены УО. На нескольких примерах рассмотрим, чем эти споры заканчиваются в суде.

📍 Положен ли «потребительский» штраф при обязании УО пересчитать плату В марте 2018 г. жильцы одного из МКД Камчатского края заключили договор управления, которым предусмотрели размер платы за жилое помещение — 27,50 рубля за 1 кв. м. Новый размер платы общее собрание собственников не утверждало, договор не был расторгнут или изменен, однако за июнь 2023 г. собственница С. получила квитанции с размером платы в 44,01 рубля за 1 кв. м. Просьбу сделать перерасчет УО оставила без удовлетворения, поэтому женщина обратилась в суд. В исковом заявлении просила: — обязать управляющую организацию пересчитать плату за содержание жилого помещения в размере 518,41 рубля; — взыскать с УО «потребительский» штраф — 259,20 рубля. Суд первой инстанции возложил на УО заявленную обязанность. Исходил из того, что у управляющей организации действительно не было оснований для изменения размера платы. При этом суд отказал во взыскании штрафа по ч. 6 ст. 13 Закона РФ «О защите прав потребителей» № 2300 – 1. «Буквальное содержание нормы права, определяющей условия взыскания штрафа и его размер, предписывает суду определять размер штрафа в зависимости от присужденной суммы и расширительному толкованию не подлежит». Однако в рассматриваемом случае никакие деньги в пользу истицы суд не взыскивал. Речь шла о перерасчете, а не о возврате спорной суммы. Истица проявила настойчивость, но апелляционный и Девятый кассационный суд общей юрисдикции остались непреклонны: вынесенное решение не изменили, в удовлетворении жалоб отказали (определение № 88 – 12648/2023).

🔥 Опубликован Приказ Минстроя России от 07.02.2024 № 79/пр "Об установлении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, обязательное размещение которой предусмотрено Федеральным законом от 21 июля 2014 г. № 209-ФЗ "О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства" Информация, размещаемая УО, ТСЖ, кооперативами, теперь перечислена в главе 11 (см. со стр. 144 документа). Вступит в силу с 1 сентября 2024 года.

Приглашаем присоединиться к нашей группе ВК. В ней публикуются посты со всех наших каналов, поэтому будет удобно отслеживать новости, подписавшись всего на 1 источник (если в Telegram заходите редко). Также в группе открыты комментарии. Пока среди комментаторов нам не удалось найти тех, кому можно было бы доверить права модератора, поэтому будем рады видеть людей, разделяющих ценности и цель сообщества.

📍 Что нового в сфере ЖКХ с 1 марта 2024 года 1⃣ Вступает в силу "ГОСТ Р 56038-2023. Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Услуги управления многоквартирными домами. Общие требования". 2⃣ Вступает в силу Приказ Минстроя России от 29.09.2023 № 704/пр "Об утверждении временных обязательных требований при осуществлении предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами на территориях Донецкой Народной Республики, Луганской Народной Республики, Запорожской области и Херсонской области и перечня их грубых нарушений". Требование о размещении информации в ГИС ЖКХ вступает в силу с 01.01.2025. 🕒 Перенесен срок вступления в силу Федерального закона от 29 мая 2023 г. № 194-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О лицензировании отдельных видов деятельности" и статью 44 Федерального закона "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения" с 1 марта 2024 года на 1 сентября 2024 года. Срок, с которого необходимо в обязательном порядке иметь лицензию на осуществление деятельности по оказанию услуг по дезинфекции, дезинсекции и дератизации перенесен с 1 сентября 2024 г. на 1 марта 2025 г.

📍 Можно ли поменять направление открывания входной двери без согласия соседей Новая входная дверь в квартиру вполне может стать яблоком раздора между соседями. Особенно, если направление открывания этой двери изменилось и отличается от проектного. Основные аргументы истцов: установленная дверь мешает им выходить из своей квартиры, препятствует пользованию приквартирным холлом и доступу к электросчетчикам, установлена без согласования с соседями, перекрывает эвакуационные пути и нарушает требования пожарной безопасности. Ответчики настаивают на недоказанности каких-либо нарушений. Однако при схожих на первый взгляд обстоятельствах суды выносят различные решения.

📍 Опубликован Приказ Минстроя РФ от 06.02.2024 № 76/пр "О внесении изменения в абзац первый пункта 2 Порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ, утвержденного приказом Минстроя РФ от 25 декабря 2015 г. № 938/пр".

Для проведения общего собрания нужен реестр собственников. Из чего его можно собрать вручную — разбираем в карточках. Если нужно упростить и автоматизировать этот процесс, то всегда можно воспользоваться нашим сервисом ДомОнлайн. Он не только поможет свести все сведения, которые доступны в ЕГРН, в один реестр, но и подготовить бюллетени с предзаполненными данными о собственности на помещения, а также оформить остальные документы для собрания и посчитать голоса. Оставить заявку.