КОТЛОВАНЪ

По сравнению с маем 2024 года оценка выручки рынка новостроек (текущие и планируемые поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) в мае 2025 года оказалась ниже на 29%, в то время как число реализованных лотов ниже на 39%. При этом средняя оценочная цена реализованного лота на 15% выше, чем год назад, а кв. м - на 12% выше. Доля сделок с ипотекой сократилась с 80% до 61%. Отдельно в Москве (в старых границах) количество зарегистрированных лотов на 41% ниже. При этом средняя оценочная цена реализованного квадратного метра выше на 12%. В Новой Москве регистрация розничных сделок в мае 2025 года оказалась на 33% ниже прошлого года, на фоне роста средней цены кв. м за год на 16%. В Московской области продажи в лотах ниже на 39% на фоне роста средней цены реализованного кв. м на 10%. Методика расчетов - в первом комментарии.

В мае 2025 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Московском регионе (Москва, Новая Москва и Московская область) снизились на 21% в лотах и на 22% по оценке выручки по сравнению с апрелем 2025 года, при этом доля ипотечных сделок выросла до 61%. Средняя цена реализованного лота снизилась на 2%, а кв. м подросла - на 3%. В Москве зафиксировано снижение числа сделок прошедших регистрацию на 22% на фоне снижения "среднего чека" на 4%. В Новой Москве число зарегистрированных сделок за месяц снизилось на 23% при росте цены реализованного кв. м на 7% (без учета скидок). В Московской области число регистраций в мае на 18% ниже апреля на фоне роста доли сделок с ипотечным кредитом до 73%. При этом средняя оценочная цена реализованного кв. м в области подросла на 5% (без учета скидок). Методика расчетов - в первом комментарии.

Выступая на телеканале Россия 24 вице-премьер Марат Хуснуллин заявил, что ввод жилья в России к 2027 году может не состояться или сократиться на 30% из-за остановки новых строительных проектов,

прокомментировать эти слова мы попросили ув. Михаила Хорькова, @reburg, руководителя Комитета по аналитике Российской Гильдии управляющих и девелоперов: Вице-премьер говорит о возможном падении ввода жилья в 2027 году на 30%, но не уточняет - речь идет о всем рынке или о многоквартирном жилье. ◾️Если об МКД, то можно обратиться к объему запуска новых проектов. Основу ввода 2027 года будут составлять проекты, которые стартуют в текущем 2025 году. По данным ДОМ РФ за 5 месяцев текущего года было начато строительство 15 млн. кв. м квартир. Это на 20% меньше аналогичного периода 2024 года. С учетом темпов продаж и настроений девелоперов, падение показателя на 30% не кажется чем-то невероятным. ◾️Если об общих показателях ввода, то их в последние годы вытягивал сектор ИЖС, крайне непрозрачная сфера со стабильно высокой регистрацией домов, построенных в предыдущие годы. Прогноз о существенном падении этого показателя будет говорить об исчерпании резервов для «технических приписок». При этом, риск снижения ввода жилья в далеком 2027 году будет бить лишь по отчетам чиновников, которые сегодня стелют соломку. С точки зрения рынка – сокращение инвестиций в новые проекты в 2025 году – это естественный и логичный процесс. Он происходит на фоне падения спроса. Изменится рыночный контекст – появится больше новых проектов. Да, они будут вводиться позже, но большинство квартир на рынке новостроек покупается на стадии строительства. А ввод жилья не сильно связан с объемом предложения и рыночным балансом.

Вице-президент по строительству Sminex Селим Демиралай 20.06 уйдёт из компании По данным наших источников, об этом сегодня сообщил президент Sminex Алексей Тулупов в почте сотрудникам компании. Теперь место Демиралая займет Георгий Иванов — директор кластера «Север» группы «Самолет». Уход Демиралая может быть связан с тем, что Sminex просрочил сроки ввода своих проектов, а также, в том числе, купленных у «Инграда». Например, по готовым корпусам 41-43 в ЖК «Новое Медведково» до сих пор не получили ЗОС (Заключение о соответствии). Хотя, по мнению, опять же, наших источников, все можно было успеть, и проблем у застройщика нет.

Составили список самых популярных телеграм-каналов ТОПов строительной отрасли за май

За основу были взяты данные TGStat – сервиса мониторинга Telegram-каналов.

1️⃣Владимир Кошелев, первый зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — 862 упоминания На своем канале он публикует обзоры законотворческих инициатив, отраслевые новости, комментарии по работе в Госдуме, а также делится принятыми законами и внесенными проектами для улучшения качества жизни граждан. Подписчиков — 35 034, охват — 932 966. 2️⃣Сергей Пахомов, председатель Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ — 556 упоминаний Здесь автор освещает законотворческую деятельность, особенно в области защиты детей, образования, медицины, строительства и безопасности. Подписчиков — 4 275, охват — 239 574. 3️⃣Юрий Иванов, Генеральный директор ГК «ЮгСтройИнвест» – 308 упоминаний Канал посвящён ходу реализации строительных проектов «ЮгСтройИнвест» в разных регионах. Автор делится новостями о строительстве жилых комплексов, школ и другой социальной инфраструктуры. Подписчиков: 23 404, охват: 109 468. Отдельно отметим стремительный рост канала, который за месяц переместился с 4-го на 3-е место рейтинга. 4️⃣Сергей Колунов, зампред Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ, основатель застройщика ГК «Садовое кольцо» — 281 упоминание Его публикации в основном охватывают ключевые мероприятия в регионе (выпускные, форумы, встречи с ветеранскими организациями), а также конкретные действия по реализации социальных и государственных программ. Подписчиков: 2 078, охват: 97 951. 5️⃣Главный архитектор Москвы Сергей Кузнецов — 126 упоминаний Данный канал посвящен современным архитектурным трендам, урбанистике и международному опыту в сфере проектирования. Кроме того, в нашем ТОП-10 самых упоминаемых за май: владелец агентства недвижимости Whitewill Олег Торбосов, старший партнер сети офисов Vysotsky Estate Сергей Смирнов, владелец ГК ТОЧНО Николай Амосов, замгендиректора «ЮгСтройИнвест» Алексей Иванов, основатель и гендиректор SmartHeart Станислав Окрух. Подробнее — в нашей статье.

ТОП-30 рынков в России по объему текущего строительства в России Лидирующие рынки по объему текущего строительства на конец мая 2025: ◾️С большим отрывом от остальных рынков Москва – 17,5 млн. кв. м. В Московской области строится еще 8,5 млн. кв. м. Вместе они занимают около 22% от всей многоквартирной стройки в России. ◾️Санкт-Петербург, Краснодар и Екатеринбург – города, которые имеют разную динамику, но близкие текущие показатели – более 5 млн. кв. м. ◾️Лишь в двух городах объем строительства выше 3 млн. кв. м – это Тюмень и Ростов –на-Дону. ◾️Новосибирск, Уфа, Владивосток, Казань – рынки, где строится более 2 млн. кв. м. Итого, 10 крупнейших рынков (без пригородов) формируют 43% всего многоквартирного строительства в стране. @REBURG

Смотрите, как строится метро Сегодня проверяем ход строительства станции «Народное Ополчение» – это будет очень красивая (и долгожданная) станция с пересадкой на БКЛ. Сейчас в Москве одновременно строится 14 станций метро, причем большая их часть создается в плотной городской застройке, поэтому строителям приходится очень непросто: нужно умудриться построить тоннель, станции, вестибюли, подъездные маршруты и все прочее так, чтобы не парализовать повседневную жизнь города. Неудобства от стройки, конечно, всегда есть, но они должны быть не только временными, но и минимальными.

#Недвижимость 🇷🇺 Объем ввода нового жилья в РФ может значительно сократиться в 2027 году — вице-премьер РФ Марат Хуснуллин

Несмотря на рост ключевой ставки до рекордных значений, нагрузка на корпоративных заемщиков могла снизиться за счет изменения временнОй структуры портфеля, либо ЦБ необходимо изменить методы сбора статистики Дисклеймер: есть большая вероятность, что выводы в этом тексте ошибочны, так как основаны на некорректных данных ЦБ. Тем не менее, я решил, что нужно все равно выпустить этот текст, так как либо я прав, и тогда из анализа жесткости ДКУ упускается важный фактор, либо я не прав, и ЦБ необходимо изменить подход к сбору информации о структуре кредитных портфелей банков. Сплошные плюсы. TLDR: 1️⃣ Мы не увидели пока никаких крупных дефолтов из-за значительного роста стоимости кредита. Но и не должны были. 2️⃣ Дефолт возникает, когда заемщик не может в срок совершить необходимый платеж. В платеж включаются как проценты (выросшие), так и тело долга (снизившееся). Необходимость погашать тело долга снизилась намного сильнее, чем сумма процентов. 3️⃣ Начиная с осени 2022 банки стали охотнее выдавать длинные кредиты (либо рассказывать об этом Банку России) из-за чего доля займов, выданных на срок более года выросла с ~30% до 50%. 4️⃣ Длинные кредиты с фиксированными ставками дольше остаются в портфеле (мощный анализ), что снижает скорость влияния ДКП на денежно-кредитные условия. Это должно было повлиять на оценку лагов ДКП но 3-6 кварталов остались догмой. 5️⃣ Рост доли кредитов с плавающей ставкой (флоутеров) должен был нивелировать этот эффект, но он был значительно компенсирован ростом срока обслуживания займа: проценты возросли, но потребность в наличных для оплаты тела долга снизилась. 6️⃣ В результате обязательный платеж по кредиту для бизнеса стал ниже на 30-40% (см. график). 7️⃣ Снижение требований к обслуживанию кредита могло послужить импульсом для роста спроса на этот кредит: пересидеть высокие проценты, без необходимости платить тело, зато успеть реализовать проекты, захватить долю рынка, переманить рабочую силу, выплатить себе дивиденды и т.п. 8️⃣ Ужесточение норматива краткосрочной ликвидности сумело переломить этот тренд за счет снижения сроков кредитования и роста ставок: как фиксированных, так спреда к КС для флоутеров (см. движения на графиках на ноябрь-декабрь 2024). 9️⃣ Несмотря на послабления по НКЛ у банков просто закончился капитал: норматив Н1.0 к концу 2024 года значимо снизился почти у всех крупнейших банков (в том числе и из-за дивидендов). 🔷Таким образом, потребность в очень жестких ДКУ, вызванная неадекватными темпами роста корпоративного кредитования закончилась в первом квартале 2025. Экономика больше не может ехать за счет роста предложения денег. Задача банков теперь вернуть выданное, в том числе за счет инфляции. В такой ситуации, дефляционные риски впервые могут рассматриваться как равнозначные, а возможно даже и как более приоритетные. 1/7 @unexpectedvalue

«Мы обеспечены землей на десяток, а то и больше лет строительства вперед. Сегодня у нас в разной стадии больше 7 млн кв.м. жилья»,— член Правления и Совета директоров, первый замгендиректора «Группы ЛСР» Игорь Левит в интервью директору Всеостройке.рф С. Опрышко Например, в 2024 году было несколько интересных приобретений в Москве, в Екатеринбурге, а в Петербурге — несколько продаж. При этом, по словам Левита, «ЛСР» не рассматривает выход в другие регионы в ближайшие пять лет.

«Мы в этих трех прижились, они для нас уже домашние. Выход в новый регион – это всегда тяжело. Во-первых, три этих региона – крупнейшие или одни из самых крупных в России и с точки зрения девелопмента, и с точки зрения платежеспособного спроса, и с точки зрения объемов строительства»,— отметил он.

О рассрочках: Как рассказал Игорь Левит, большинство продаж «ЛСР», допустим, даже в рассрочку, в Московском регионе идет с 70-процентным первоначальным взносом.

«Это надежная достаточно рассрочка. В беспроцентные рассрочки с нулевым взносом на много лет мы не идем. И доля рассрочки не такая огромная. Я думаю, что мы находимся где-то в самом низу среднего диапазона, который по стране есть. Стараемся эту долю все-таки держать на минимальном уровне».

Также, отвечая на вопрос о сокращениях сотрудников и уменьшении годовых KPI/бонусов, Левит ответил, что у «Группы ЛСР» по итогам годовых отчетов премии ключевых руководящих сотрудников без учета социальных взносов выросли год к году в 2,5 раза, до 6 млрд рублей.

«Если говорить конкретно о цифрах прошлого года, то здесь наложились выплаты по программе мотивации, которая у нас была утверждена в 2019 году, уже достаточно много лет назад. Это была долгосрочная программа мотивации, и сотрудники, выполнившие свои KPI за, по сути, эту пятилетку, получили те выплаты, которые были в нее заложены. Поэтому здесь нельзя сравнивать напрямую. Если смотреть просто на темпы роста заработной платы, я думаю, что они у нас примерно отраслевые, плюс-минус, ничем не отличаются от других компаний».

О планах на будущее:

«Четыре региона, три для девелопмента и юг – это гостиницы, санатории. Гостинично-санаторное направление нашей компании – это очень серьезное направление. Если на сегодня это практически нулевые результаты с точки зрения выручки и прибыли, это одни инвестиции, то за пять лет эта ситуация кардинально изменится. Это важная точка роста».

Справочно: По данным Всeостройке.pф, «Группа ЛСР» занимает 6-е место в РФ по объему текущего строительства жилья. Надежность девелопера — 3,97.

в любой непонятной ситуации печатай деньги субсидируй доброе утро 🥃🫶

💰 Ипотеку под 2% для участников СВО могут запустить уже летом Об этом сообщил глава комитета Госдумы по финрынку Анатолий Аксаков. Впрочем, есть прогноз и с принятием закона только в осеннюю сессию. Перегрева рынка не боятся, т. к. программу считают адресной. Условия обсуждают такие: 🛑 первоначалка 20%; 🛑 лимиты как по семейке — 12 млн ₽ в столицах, 6 млн ₽ в регионах; 🛑 заемщиками могут быть участники СВО или их супруги; 🛑 нужна регистрация в регионе, где покупают жилье. Любопытно, что еще полгода назад Минфин был против такой льготки. Интересно, изменилась ли их позиция за эти месяцы? ✈️ Движение.ру

На Госуслугах появится вкладка с бомбоубежищами, её включат для всей России. Теперь каждый гражданин сможет на платформе зайти в личный кабинет, нажать на спецвкладку и посмотреть, к какому убежищу он приписан. Интересные наступили новые времена великих возможностей: раньше при выборе недвижимости ценились близость парков, мест отдыха, транспортная доступность и куча всего, а сейчас всё проще. Доброе утро всем, у кого кофемания по пути в бомбоубежище, остальным: читать новости, что перемирие уже скоро

Банк России поддержал предложение о создании публичного федерального реестра аккредитованных подрядных организаций в сфере возведения объектов индивидуального жилищного строительства (ИЖС). В апреле депутат Якубовский направил обращение главе ЦБ Эльвире Набиуллиной, содержащее ряд предложений, направленных на защиту граждан от мошенничества при реализации ИЖС с привлечением ипотечных кредитов. Депутат в том числе предложил сформировать единый публичный реестр аккредитованных подрядчиков с историей исполнения договоров, а также организовать проверку внутренних процедур аккредитации и выдачи ипотечных кредитов на строительство домов в кредитных организациях. Банк России также выразил готовность участвовать в этой работе совместно с правительством РФ и Минстроем России, отметив, что данная мера будет способствовать защите прав граждан и повышению прозрачности в сфере ИЖС. 🏦 Подписаться на БанкБлог

Мишустин про адресность льгот на ЖКУ: помощь должна дойти до тех, кому она действительно нужна. По итогам профильной стратсессии премьер-министр поручил подготовить предложения по введению дифференцированных и льготных тарифов на ЖКУ. Идея проста и справедлива: семьи с низкими доходами, многодетные или те, кто столкнулся с трудностями, получат больше поддержки. Напомним, чтобы защитить граждан в условиях высокой ключевой ставки, правительство уже продлило до конца 2026 года льготу за просрочку коммуналки. Господдержка — это не только льготы. Это еще и обновление инфраструктуры ЖКХ, чтобы услуги стали надежнее и, главное, доступнее. По нацпроекту «Инфраструктура для жизни» к 2030 году модернизируют более 43 тысяч объектов — от водопроводов до теплосетей. Важно, что регионы уже подписали меморандумы, обязавшись ежегодно сокращать аварийность на 3% и обновлять не менее 2,5% сетей. На всё про всё уйдет около 4,5 триллиона рублей. Из них треть покроют бюджетные источники, а оставшиеся 3 триллиона доберут из внебюджетных фондов. Беспрецедентные инвестиции снизят аварийность, создадут рабочие места и сделают ЖКХ эффективнее. ™️ Домострой

Мой ответ команде Недвижимость Инсайды. Прозрение вещь, хорошая господа! Но, я говорил последовательно с 2019 года, что бизнес девелоперов будет полностью контролироваться банками. Говорил о том, что такие банки как СБЕР не умеют быть партнёрами, они поглощают обычно своих «партнёров». Однако застройщики, а у меня их было очень много в студии, уверенно хвастались: «Банки в нашу экономику не лезут и цены нам не диктуют». А я с 2021 года последовательно каждый раз задавал застройщикам этот вопрос. Теперь самое главное! А кто же вас, господа застройщики, заставлял лезть в «проектное финансирование»? Объясню. Ваша склонность к авантюрам. Девелоперский бизнес умеют вести в России без авантюр и прожектерства от силы 3-4 компании. Остальные, это или наивные фантазеры или прожженные авантюриста «игроманы». Застройщикам так хотелось сыграть за столом с Банком и выиграть у игрока с краплёными картами. Вот вы и сели все за этот стол. Что же вы ноете? Это из-за вас случился перекос на рынке недвижимости. Из-за ваших авантюр случился пузырь с ценами на земельные участки. Это вы придумали схематоз «с нулевой ипотекой». Вы игрались 4 года, полагая, что обыграете банкиров и уйдете с деньгами. И вот наступает время «платить по долгам». Так, что же вы, милые авторы Недвижимость Инсайды, работая сами в структуре застройщиков ноете сейчас? Вы же такие все важные на любой конференции. Где ваша уверенность в себе? Банки бедным Застройщикам не дают теперь продавать квартиру дешево. А когда вы в банк за кредитом на земельный участок приходили, вы что банкиру обещали? https://t.me/propertyinsider/29593

Конфуз проектного финансирования Главный инструмент влияния банков на девелоперов — проектное финансирование — это обременение, которое никогда не спасет дольщиков от долгостроя или потери денег. Цель введения этого инструмента была довольно благая. Чтобы государству не надо было разруливать проблемы дольщиков, когда девелопер взял бабки и укатил в прекрасные теплые страны. Такие примеры были, с такими примерами что-то надо делать. Из-за этого девелоперов с потрохами «сдали» в лапы банков. Банки стали своего рода регулятором рынка, третьим игроком, который как бы должен был только заинтересован в сохранении денег дольщиков. Но оказалось, что банки третьим игроком становиться не планировали, а стали первым и самым главным. Настолько главным, что по сути сейчас зарабатывают на всем, что связано с недвижимостью далеко и около. Проектное финансирование не работает, потому что: 1. Эскроу-счета открываются после разрешения на ввод в эксплуатацию. А что это значит? А значит, что ключи дольщик может получить хоть через год, хоть через два, потому что отделку и финишные работы можно делать ой как долго. Обманутый ли при этом дольщик? Вопрос философский. 2. Не дай бог, девелопер банкротится. Говорит, всё, не могу, вы дальше там без меня. Пойдет ли дольщик на возвращение денег с эскроу? Учитывая, что цены там за 2 года выросли на 20+% , ипотеку новую под приятную ставку из 2023 не возьмешь и т. д. Очевидно, что у дольщика нет никакой заинтересованности получить деньги обратно, да и потом заново пытаться ипотеку брать. Банку также этот геморрой на фиг не нужен, и все участники процесса так или иначе хотели бы, чтобы он завершился получением ключей, «рано или поздно достроят». 3. Банкротство застройщиков и работа проектного финансирования потянет за собой и банки, потому что несколько лет никто не парился, брал комиссию за снижение процентной ставки и у многих граждан Святой Руси на эскроу-счете может лежать денег меньше, чем выданная ипотека. А вот эта дельта между ипотекой и эскроу — уж очень нехорошая история. Банки все соки из девелоперов выпьют, но добивать не будут, потому что никакой заинтересованности в банкротстве девелопера нет, ни у банка, ни у дольщика, ни у регулятора, что банковской отрасли, что строительной. Но очевидно становится, что сейчас проектное финансирование — это инструмент манипулирования стройкой жилья со стороны банков и дополнительные расходы для стройки. Ни в коем случае нельзя возвращаться в систему, где девелопер деньги получает напрямую от дольщика, но и текущая ситуация является бутылочным горлышком, чтобы хоть как-то закрыть дефицит метров в стране, повысить обеспеченность жильем и выполнить поручения по объему ввода.

Банки убивают девелопмент на Святой Руси Наши уважаемые господа девелоперы попали в западню проектного финансирования. Когда вводили инструмент, казалось, что это обезопасит дольщиков от потери денег в случае долгостроя или банкротства застройщика. Пеленой на глаза был тот факт, что проектное финансирование недорогое — пара процентов. Проектное финансирование — это партнерство с банком, выгодное сотрудничество. Но так казалось при низком ключе и хорошем спросе, когда деньги на эскроу-счетах покрывали иногда даже больше выданных денег на стройку. Сейчас ситуация другая. Ключевая ставка высокая. Денег на эскроу не хватает. Итог — повышение финансовых расходов более чем на 8%. Банки регулируют все процессы в девелопменте: 1. Маржинальность проекта. Да-да, это не алчные представления девелопера о том, сколько он положит себе в карман, а расчет модели в банке, потому что если доходность ниже 20%, то будь любезен, принеси денег в банк. И может тогда уважаемый банк тебе даст проектное финансирование на стройку. 2. Выход нового объема. Может кому-то кажется, что метры не выводят девелоперы на рынок, но нет, это не девелоперы не выводят метры, а банки не дают проектное финансирование, чтобы начать стройку, вывести метры на рынок. 3. Где выход метров и оценка маржинальности, там и ещё пара важных параметров — темп реализации и цена за метр. Если вам кажется, что это девелопер офигел выводить по 400 тыс. руб./кв. м проект где-то в районе МКАДа, нет, уважаемые, это требование, ковенанта банка, который он устанавливает при согласовании финансовой модели проекта. Если продаешь дешевле, продаешь медленнее, чем запланировал, то будь любезен, занеси денег в банк. Банк, в отличие от девелопера, заработает в любом случае и на всех этапах процесса. Тут вам и выдача бридж кредитов на покупку земли, тут вам и деньги, лежащие на эскроу (это, кстати, один из самых маржинальных продуктов сейчас в банковской системе России), тут вам и условия по тому, какие ипотеки и кому выдавать, на самой ипотеке, в том числе льготной ипотеке, на которую скидываются налогоплательщики нашей большой и могучей страны. И, конечно же, банк заработает на проектном финансировании, которое выдается девелоперу на стройку. Собственно, оно и сейчас душит всех девелоперов. У девелоперов очень плохой пиар. Всем кажется, что они в меде купаются, сказочные деньги зарабатывают, проекты с IRR > 30% реализуют. А они, к огромному сожалению, болтаются в болоте, где маржинальность у проекта 20% — это хороший расклад, а сами уже больше похожи на подрядчиков банков для реализации земельных активов. Потому что «партнерство» банка и девелопера сейчас это что-то из БДСМ игры, где банки душат, душат, но удушить не хотят, потому что кто потом это все реализовывать будет — решительно непонятно.