Игорь «Рантье» Бондаренко

Хочу посмотреть кто сейчас читает канал: люди с бюджетом на создание собственного объекта или начинающие предприниматели, кто только начинает путь в коммерции.

Друзья, кто заметил, что до 2025 года рынок недвижимости жил по понятным правилам, а сейчас все совсем иначе? Выросла ключевая ставка. Потом изменились ипотечные программы. Потом поменялось поведение покупателей, инвесторов и арендаторов. Малому и среднему бизнесу поплохело. И сейчас главный вопрос не в том, что будет дальше. Кто работает — тот адаптируется. Главный вопрос — как принимать решения, когда никто точно не знает, что будет дальше. На этот вопрос будут пытаться отвечать ребята с ОЧЕНЬ интересного онлайн-форума Тишина 2.0, где я буду выступать со своей темой. Не хочу писать типичные для таких мероприятий оферы, просто скажу так: Огранизаторы — очень профессиональная команда, у них было 2 условия участия: 1 — спикер не воздухан (трендовое слово, что поделать😁) 2 — НИКАКИХ продаж на выступлении (заинтересовывай своей экспертностью) Я считаю такие оферы лучше любых пафосных слов💯 Ну и сами спикеры посмотрите: Виктория Сафронова (Avito), Виктор Зубик (Smarent), Максим Повтарев (Мегасклад), Никита Корниенко (SimpleEstate), Ольга Широкова (NF Group), Линда Куркулите (Т-банк, юрист) и еще 33 эксперта. + РБК, + Бизнес ФМ. 17 сентября 11:00 МСК Онлайн Участие БЕСПЛАТНОЕ Если вам интересны недвижимость, инвестиции и создание капитала — присоединяйтесь. 👉 Регистрация здесь👈тык

Сколько стоит построить Пятерочку? * видео из канала экспедиции Вчера провел онлайн-экспедицию на наш новый объект в городе Волхов. Я ездил туда забрать несколько документов и посмотреть лично, как идет ход стройки. И параллельно решил показать работу нашего агентства, и главное ответить на вопросы по реализации такого проекта. Смотрите какие этапы вы будете проходить и сколько стоит такая коммерческая недвижимость: 1 этап — Купили участок с домом за 3 млн руб На участке было неподходящее нам ВРИ, поэтому сразу после покупки мы запустили процесс смены ВРИ на 2.8 (обслуживание многоквартирной застройки). Такое разрешение позволяет строить не только магазины стрит-ритейла, но и автомойки, сервисы, кладовки и тп. 2 этап — Демонтировали старое здание Очищение ЗУ от постройки и вывоз мусора обошелся нам в 500 тыс руб. 3 этап — Стройка Выбрали металлоконструкцию + сэндвич панели т.к. уже делали несколько таких проектов и данный вариант оказался самым оптимальным при реализации. Здание — 400 м2, Фундамент — 3 млн руб, Каркас с кровлей с сэндвичем — 12.5 млн руб, Фасад, окна, двери, внутреннее оснащение, электрика и тд — 3.2 млн руб, Благоустройство территории — 2,5 млн руб. Вся стройка обойдется нам в 21.7 млн руб, А общая инвестиция 24.7 млн руб. Окупаемость этого проекта 55 мес или 4.6 года🔥 ❗️Такой проект может сделать любой человек сам, либо вместе с нами. У нас есть услуга помощи в реализации на ЛЮБОМ этапе. Если вам интересно построить себе или на продажу магазин с федеральным сетевым арендатором, оставляйте заявку на рабочий аккаунт: 👉https://t.me/m/vASL4GW8ZTVi

Участвовать в онлайн-экспедиции👇

Ставку сохранят или могут даже повысить?

По словам Набиуллиной, исключить возможность дальнейшего повышения ставки «невозможно». «Вы знаете, что эта политика, которую мы проводим, она привела к тому, что за полтора года устойчивая инфляция, она снизилась быстро. Ну, где-то с двухзначных темпов до 4–5%, больше чем в два раза при счете на год. Полностью исключить возможность повышения ставки невозможно», — сказала Набиуллина.

Как считаете 11 сентября какое решение примет ЦБ? 😭 — повысят 💅 — сохранят 🔥 — понизят А кому все равно, как и нам, залетайте в канал онлайн-экспедиции. Завтра буду разбирать проект и не париться по делам, на которые мы не влияем👈тык

Будет намного эффективнее, если на онлайн-экспедиции мы будем понимать друг друга. Этот список слов и расшифровок пригодится вам в работе с недвижмостью. 🚩Сохраняйте. А или АРД— арендатор; АРДД — арендодатель; ВРИ — вид разрешенного использования; РНС — разрешение на строительство; ГАБ — готовый арендный бизнес; ГАП — годовая арендная плата; ГПЗУ — Градостроительный план земельного участка; ГСК — гаражно-строительный кооператив; ДДУ — договор долевого участия; ДКП — договор купли-продажи; ЖСК — жилищно-строительный кооператив; ЗУ — земельный участок; КА — контрагент; КЛ — красная линия; КН — коммерческая недвижимость; КУ — коммунальные услуги; МАП — месячная арендная плата; МКД — многоквартирный дом; МОП — место общего пользования; МРИЗ — менеджер по реконструкции и запуску; НТО — нестационарный торговый объект или торговый павильон; ОКС — объект капитального строительства; ПДКП — предварительный договор купли-продажи; ПДА — предварительный договор аренды; ПЗЗ — Правила землепользования и застройки; СА — субаренда; СубА — субарендатор; ТП — трансформаторная подстанция; ТСЖ — товарищество собственников жилья; ТУ — технические условия; УК — управляющая компания; ЭР — эксплуатационные расходы; Коммерция — так мы называем коммерческую недвижимость. Девелопер — в обороте нашей компании, это человек, который создаёт доходные объекты для инвесторов. АР — «Ассоциация Рантье». Наше сообщество предпринимателей из сферы коммерческой недвижимости; Это основные сокращения, которыми мы пользуемся в рабочем обиходе. Если ещё не вступили в канал экспедиции, то вступайте по ссылке: https://t.me/+EHGYrBZRXDliOTNi Уже завтра начнём разбирать наш свежий проект и услугу по подбору ЗУ для строительства КН.

Друзья, кто сталкивался со строительством коммерции под стрит-ритейл, скорее всего думает, что основной вид разрешённого использования (ВРИ), который нам нужен – это 4.4. Но вы должны понимать, что на одном объекте можно размещать огромное количество разных видов бизнеса. И чем больше направлений вы можете охватить, тем лучше. Зачем? К примеру у вас съедет сетевой арендатор, а другой, из этой же сферы, не захочет заезжать... В таком случае у вас должна быть возможность посадить на свой объект арендатора из другой сферы. Мы должны быть готовы ко всему! Для этого надо получать правильное ВРИ и вот самое крутое здесь – обслуживание жилой застройки. В канале «Участок за миллион» подробно расписал про «Царь ВРИ», а уже в четверг, там же, проведу онлайн-экспедицию по нвшем объекту, когда на него приеду👌 Подписывайтесь и учитесь видеть крутые объекты, которые другие проходят мимо: https://t.me/+EHGYrBZRXDliOTNi

Как заработать на проекте с Пятёрочкой (или другим федералом) даже без стройки? 1. Находим подходящий под проект земельный участок, но который стоит дёшево из-за какого-то нюанса. Например не подходит ВРИ. 2. Меняем ВРИ на нужный нам. ❗️С этого момента он уже подорожал и вы заработали. 3. Начинаем реализовывать проект. 4. Запускаем Пятёрочку. 5. Получаем 400+ тыс в месяц. Как мы строим Пятёрочку в Волхове и как можем сделать вам подобный проект «Под ключ» в любом городе России всего за 1 млн руб, подробно расскажу в закрытом канале «Участок за миллион»: ✔️Подписывайтесь: https://t.me/+EHGYrBZRXDliOTNi

Друзья, срочно, кому интересно как выглядят участки под федералов по типу Пятёрочки, Магнита, Монетки и тп. И естественно сами проекты. В четверг буду проводить онлайн-экспедицию на одном из наших объектов. Кейс очень интересный тем, что участок в шикарном месте, но на нём НЕЛЬЗЯ было строить магазин и мы меняли ВРИ. Подробно буду разбирать этот кейс в закрытом канале: https://t.me/+EHGYrBZRXDliOTNi Будет огонь!

Подробно рассказываю как получить РНС на коммерческий объект: от проверки земли до ГПЗУ Часть 1. Куда идти, что заказывать, где это делать онлайн и на каком этапе подключаются проектировщики/экспертиза. Допустим, вы нашли земельный участок и хотите построить на нём магазин, склад, автомойку, автосервис или другой объект капитального строительства. Что делать дальше? 1. Проверяем земельный участок · право собственности / аренды; · кадастровый номер; · категорию земель; · ВРИ; · площадь и границы; · ограничения и обременения; · зоны с особыми условиями использования территории; · территориальную зону и градостроительный регламент. Где смотреть: Росреестр / НСПД — сведения о земельном участке и его расположении. Особенно важно посмотреть публичную кадастровую карту и градостроительные данные. И вот здесь начинается самое интересное. Нам недостаточно понять, что участок "под коммерцию". Нужно понять: а что именно на нём можно построить? Потому что магазин площадью 500 м², магазин площадью 1 500 м² и автосервис — это совершенно разные экономики. 2. Проверяем ПЗЗ и градостроительный регламент ПЗЗ — правила землепользования и застройки. Их утверждает муниципалитет. Именно здесь ищем: · территориальную зону; · основные ВРИ; · условно разрешённые ВРИ; · предельные параметры строительства; · максимальную высоту; · максимальный процент застройки; · минимальные отступы; · другие ограничения. Искать на сайте администрации муниципального образования / города. Во многих регионах информация также доступна через региональную ГИСОГД. ❗️Никогда не пропускайте данный этап перед покупкой земли. 3. Заказываем ГПЗУ ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. Это один из главных документов для дальнейшего проектирования. В нём содержится информация о границах участка, параметрах разрешённого строительства, ограничениях и других градостроительных условиях. Подавать заявление в уполномоченный орган вашего региона или муниципалитета. В зависимости от региона это может быть: администрация города/района; комитет или департамент архитектуры и градостроительства; иной уполномоченный орган. Во многих регионах ГПЗУ можно заказать через госуслуги → региональный портал государственных услуг → ГИСОГД. Но конкретный маршрут зависит от субъекта РФ. Поэтому перед подачей просто ищем: «ГПЗУ + название вашего города» и смотрим официальный сайт администрации/региональный портал. Завтра выложу подробную вторую часть👌 А на следующей неделе у нас будет экспедиция на объект, которую мы проведём для всех. Не пропустите анонс✔️

На следующей неделе я хочу устроить экспедицию на наш объект. Это для тех, кому интересно реализовывать проекты с нуля и вместе с нами. Поэтому рассказываю, что проверить и сделать, чтобы не купить землю, на которой потом нельзя нормально построить коммерческий объект. Кстати с 1 сентября этого года будут небольшие изменения по РНС, но об этом потом. Сразу скажу, многие думают, что разрешение на строительство — это просто собрать документы и отнести их в администрацию. На самом деле всё начинается намного раньше. И если вы хотите построить магазин, склад, автомойку, автосервис или другой объект капитального строительства — сохраните этот чек-лист. 1. Проверяем земельный участок - Право на землю зарегистрировано; - Разрешённое использование позволяет разместить нужный объект; - Нет критичных ограничений и зон с особыми условиями использования; - Параметры участка позволяют разместить здание. 2. Получаем ГПЗУ Градостроительный план земельного участка — один из ключевых документов. В нём смотрим, что, где и с какими параметрами можно построить. 3. Определяем параметры будущего объекта Площадь, этажность, высота, пятно застройки, отступы, подъезды, парковки и другие параметры должны соответствовать требованиям. 4. Делаем проектную документацию Проект должен соответствовать градостроительным требованиям и параметрам, которые допускаются для конкретного участка. 5. Проходим необходимые согласования и экспертизу В зависимости от объекта и конкретной ситуации может потребоваться экспертиза проектной документации и другие процедуры. 6. Подаём заявление на РНС Заявление подаётся в уполномоченный орган. Получение разрешения на строительство само по себе является бесплатным. 7. Получаем РНС Уполномоченный орган проверяет документы и соответствие проекта требованиям. В общем случае срок рассмотрения заявления — 5 рабочих дней; для отдельных случаев предусмотрены специальные сроки. И вот здесь самое главное. РНС нельзя начинать получать с вопроса: «Какие документы мне собрать?» Начинать нужно с другого:

«Кому будет нужно то, что я собираюсь построить?»

✅ Потому ВСЕГДА начинайте с согласования локации с будущим арендатором. Как это можно делать? Вопрос и ответ многогранные, как и любой такой проект с нуля требует фундаментального подхода. Если конечно нужно построить актив, а не просто вложиться в бетон и надеется, что он кому-то будет нужен. Кто хочет на экспедицию по нашим объектам, где можно будет задавать мне и моей команде вопросы? Ставьте — 🔥

Друзья, у нас осталось ОДНО место на выезд за город с Рантье Это не очередная конференция в зале, а загородная тусовка на природе в классной базе отдыха — с костром, мясом на углях, баней и гитарой. Но главное — люди. Те, кого обычно мы видим на сцене или в телефоне, как экспертов и лидеров мнения. А здесь они будут просто люди, такие же как мы с вами, со своими диалогами, шутками, историями у костра. Максим Повтарев, Виктория Сафронова, Вячеслав Рожманов, Александра Макарова, и я, конечно. Никаких строгих пиджаков и регламентов. Только живое общение у костра, прогулки по лесу и вечерняя панельная дискуссия на актуальные темы рынка. Квартирник на природе с лучшими людьми в коммерческой недвижимости. Сейчас я зову всех, но потом такие выезды станут закрытым, для участников сообщества. Для тех, кто будет с нами расти и зарабатывать деньги на коммерции✊ Осталось 1 место Чтобы забрать его, оставляйте заявку Анастасии прямо сейчас: https://t.me/barbazovAAnA Тык 👆

Не берите объект, пока он не пройдет ваш фильтр Самая частая ошибка новичков — торопиться взять помещение по ощущениям. Увидели на Авито и сразу звонить, договариваться на встречу. Что нужно сделать? 1. Создать свою систему 2. Упаковать ее фильтр по параметрам Когда начинаете выбирать объект в определенном районе, нужно понять какая средняя стоимость аренды в нем. Для этого нужно сравнивать разные помещения с похожими параметрами. Никакой магии. Заходите на Авито или ЦИАН и ставите в фильтре одинаковые параметры, после чего, уже на карте, начинаете смотреть объекты в выбранном районе. Выпишите 10-20 и посчитайте среднюю стоимость. 📌Просто на всякий случай, это делается путем сложения всех цифр (арендных ставок) и деления полученной суммы на число этих цифр (объявлений помещений, которые вы выписали). А вот сайты для анализа локации: Геоинтеллект СберИндекс Geomatrix Тинькофф Компас BestPlace Rumap После этого я всегда рекомендую считать трафик. Как его считать неоднократно рассказывал на канале. Например вот пост: Как считать трафик👈

1. Садимся в автомобиле напротив входа и считаем людей проходящих мимо; 2. Вешаем экшен-камеру/регистратор над входом, снимаем пока не сядет батарейка и дома, на ускоренном режиме, считаем кол-во людей; 3. Зайти в магазин рядом, купить что-то в нём и посмотреть номер в чеке.

📌Рекомендую использовать и онлайн, и физические методы подсчета/оценки. Важно понимать и не бросать объект, если вы увидели рядом предполагаемого конкурента. Например продуктовые сети очень любят садиться друг другу на трафик, зачастую это скорее усиливает их чем наоборот. Да и если в районе уже работают какие-то виды бизнесов, это означает что локация интересная☝️ И наоборот, когда новички видят, что есть свободные помещения и вокруг нет конкурентов — кажется это бинго: сейчас я сниму объект и все ко мне захотят. Но вероятно в локации что-то не то, раз там много свободных помещений и нет конкуренции🤷‍♂️ 📌На такие объекты не стоит ставить крест, скорее всего там нужна нестандартная стратегия. После того, как объект прошел ваш фильтр, попробуйте посчитать финмодель. Это первый черновой вариант, который даст вам примерную картину и понимание, стоит ли дальше тратить время на это место. Когда все получится — упаковываете это в свою личную систему поиска объектов. Было полезно — ставь 🔥 и сохраняй в избранное сайты с анализом локации.

Пока одни думают о Москве, и что деньги только в ней, другие забирают свободные локации и создают себе активы на стрит-ритейле, которые будут ВСЕГДА платить. Потому что их прибыль формируется из ежедневной потребительской корзины. Эту историю я начал рассказывать в канале с нашими эксклюзивными объектами на продажу. Ее продолжает документировать член моей команды, который живет недалеко, в назидание всем кто ждет и все еще думает. Началась стройка в ноябре прошлого года, и вот к сегодняшнему дню ребята практически открылись. По опыту могу сказать, что приносить он будет 450-600 тыс руб в месяц, а его окупаемость, скорее всего, уместилась в 6-7 лет. Просто посмотрите на скриншоты. Это не город миллионник. Даже не город, где живет 50 тыс человек! Это земля где-то между небольшими поселками в Самарской области, которая по финмодели Магнита прошла. И буквально через 1-2 месяца там начнет работать магазин и приносить прибыль собственникам. ❗️Возможно кто-то из моих подписчиков здесь, знает похожие локации и каждый день или по выходным (по дороге на дачу), проезжает мимо собственной потенциальной прибыли! Вы можете подумать: - У меня нет денег, - У меня нет знаний и опыта, - У меня нет связей, Чего мне об этом думать? Друзья, на дворе 2026 год, вариантов реализации таких проектов ОЧЕНЬ МНОГО: на ваши деньги; на деньги инвест-фонда; вскладчину; вы + инвестор/инвесторы и тп. Сегодня рынок дает деньги тем, кто делает, а не рассуждает и думаем годами, так и не решившись🙌 Хотите делать такие проекты с нами? Напиши нам сейчас, разберем конкретно ваш вариант👈тык

🔴🔴🔴🔴🔴 Начинаем: https://start.bizon365.ru/room/rantier/pro_kladovki?utm_source=tgk

Друзья, помните мой пост про 5 трендов, на который вы накидали реакций? Сегодня на эфире разбираю четвертый — кладовки временного хранения. А в посте хочу показать на цифрах, почему это должно быть вам интересно, особенно если вы ищите куда инвестировать свои деньги. Лично на мой взгляд, увидев такие цифры, нужно поворачиваться к рынку кладовых лицом. За первый квартал 2026 года спрос на кладовые вырос на 22% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Число новых пользователей — плюс 11%, средний чек — плюс 15%, до 5 380 рублей. При этом рынок self-storage в России крошечный: меньше миллиона квадратных метров против 350 млн в США. Понимаете разницу? Мы на старте, а они уже шестое десятилетие развивают эту индустрию. И это не просто «лыжи на лето убрать». Сейчас селлеры маркетплейсов активно арендуют кладовки как мини-склады для товаров. Ozon ввел платное хранение, Wildberries поднял тарифы — и продавцы пошли искать гибкие площади ближе к покупателю. Кладовка для шин превращается в мини-фулфилмент для e-commerce. А учитывая уничтожения складов у ВБ последние 2 месяца, актуальность только растет. Почему это вообще работает? Квартиры становятся меньше (про это я говорил). За первые девять месяцев 2025 года интерес к квартирам до 20 кв. м вырос на 4,7%, а 20–39 кв. м — на 25,9%. В такой тесноте хранить вещи просто негде. Балконы исчезают из проектов новых ЖК. А вещей у людей только прибавляется. Спрос стабилен независимо от кризиса. Потребность в хранении менее циклична, чем офисы или торговые площади. Люди продолжают жить в небольших квартирах, бизнесу нужны склады «у дома», онлайн-ритейлу — гибкая инфраструктура. Регионы подтягиваются. Самый высокий спрос на кладовки зафиксирован в Мурманске (+21%), Калуге (+18,5%), Уфе (+10,9%), Казани (+10%), Волгограде (+9,8%). 🔴🔴🔴🔴🔴На эфире, через час, будем подробно разбирать эту стратегию👈рекомендую подключится

❌Каждый десятый ТЦ закроется или изменится?

В ближайшие два-три года около 10% торговых центров в России могут закрыться или изменить профиль, прогнозируют «Известия». До конца 2027 года 500–700 объектов могут существенно сменить концепцию, 150–250 — полностью прекратить работу. Главная причина — изменение потребительского поведения и рост маркетплейсов. Посещаемость ТЦ за 6,5 месяцев 2026 года была на 27% ниже уровня 2019 года. Особенно уязвимы крупные старые комплексы, где основную площадь занимают магазины одежды, обуви, электроники и товаров для дома.

Вот такую новость сегодня хочу вам рассказать. О чем это нам говорит и какой вывод можно сделать? Мир коммерческой недвижимости, при, казалось бы, очень консервативной стратегии заработка на ней, все равно постоянно претерпевает изменения. И если вы отказываетесь в это верить и понимать, думая, что можно купить один раз объект и всю жизнь зарабатывать на нем, это далеко не так. Казалось бы, фундаментальный бизнес с огромными инвестициями в виде торговых комплексов является абсолютным примером того, как можно создать себе актив и забыть. Но мир не терпит покоя. Покой здесь равен точке после которой начинается стагнация... Бизнес постоянно меняется. Поэтому, коллеги, кто любит заниматься паникой, эта новость отличный повод упаднического настроя — бизнес-центры говно, и ими заниматься ни в коем случае нельзя! Но те, кто действительно разбирается в бизнесе, в том числе и на коммерческой недвижимости, те видят в этом огромную возможность. Да, какое-то количество объектов закроется — это нормально. Это классическая история. Но огромное количество объектов просто реформируется, и станут другими. Более интересными. Универсальными или наоборот заточенными под конкретные сферы. Вы можете перепрофилировать эти торговые центры, заниматься их управлением, возможно, продажами, поиском новых инвесторов и заработком на новых стратегиях. Для меня, эта история, оч коррелируется с тем, как подвалы и разный неликвид, трансформируют в зарождающийся в России рынок кладовых временного хранения. Даже история с машиноместами, из которых делают кладовки, такой же пример изменения! Не сидеть и ждать, когда цена на аренду парковки поднимется, а думать и создавать новую доходность🔥 Приходите сегодня на эфир по кладовкам в 19:00 МСК, расскажем вам много нового! Для регистрации заполняйте анкету: https://forms.yandex.ru/cloud/6a82c501505690f379881fb0

На такие кладовки, с окупаемостью менее 5 лет, можно будет получить финмодель и оставить бронь эксклюзивно на эфире. ✅ Регистрация по ссылке: https://forms.yandex.ru/cloud/6a82c501505690f379881fb0