Appraiser [Оценщик]

🏠 Оценка доли в квартире: где чаще всего ошибаются Доля — не просто «стоимость квартиры × 1/3». Результат сильно зависит от того, как её продают. Какие бывают ситуации: ⏺ Квартиру продают целиком, все сособственники согласны. Каждая доля стоит пропорционально, скидки нет. Покупатель получает всю квартиру. ⏺ Долю продают отдельно, с соблюдением преимущественного права других сособственников, и продавец фактически занимает комнаты не меньше своей доли. Скидка небольшая: по сути продаётся «своя» часть квартиры. ⏺ Все остальные случаи: нет отдельной комнаты, порядок пользования не сложился, в квартире живут другие. Скидка существенная, и разброс большой. ⏺ Если в качестве аналогов берёте комнаты, а не доли, отдельная скидка на долю не нужна. Она уже заложена в ценах аналогов. Что ещё важно: ⏺ Цель оценки. Для суда, наследства, выкупа сособственником и продажи третьему лицу результат может отличаться в разы. Это нужно прямо прописать в задании. ⏺ Кто проживает и зарегистрирован. Обременения проживанием напрямую влияют на ликвидность. ⏺ Если заказчику нужны обе цифры, отдельно указывайте стоимость пропорциональной доли и рыночную стоимость доли.

⌛️ Ретроспективная оценка: где взять данные на прошлую дату Что аналоги, справочники и ставки нужны на дату оценки, знают все. Сложнее понять, где их найти, если дата — три года назад. ⏺ Аналоги. Платные архивы объявлений, веб-архивы страниц площадок, собственная база скриншотов из прошлых отчётов. Последнее — лучший аргумент, если вы её ведёте. ⏺ Справочники. Держите у себя прошлые издания, а не только актуальное. На ретроспективе их часто не хватает. ⏺ Ставки. Ключевая ставка и кривая доходности ОФЗ на нужную дату есть в архивах на сайте ЦБ и Мосбиржи. ⏺ Состояние объекта. Фото из старых объявлений о продаже, документы о ремонте, показания сторон. Всё, что подтверждает состояние на ту дату, а не на дату осмотра. 📌Совет на будущее:

сохраняйте выгрузки аналогов из каждого отчёта. Через пару лет это готовый архив рынка.

💬 Скидка на торг: как обосновать, чтобы не завернули Одна из самых уязвимых корректировок. Взяли значение из справочника, и проверяющий сразу спрашивает: «А почему именно столько?» Если опираетесь на справочник: ⏺Указывайте конкретное издание, год и таблицу, а не просто «по данным справочника». ⏺ Берите значение для своего сегмента и типа населённого пункта, а не среднее по рынку. ⏺ Выбирайте таблицу под состояние рынка: в справочниках есть отдельные значения для активного и неактивного рынка. Обоснуйте, к какому относится ваш сегмент. ⏺Если объект нетипичный, можно выйти в расширенный интервал. Главное — объяснить, чем объект отличается от типичного. ⏺ Проверяйте актуальность. Справочник двухлетней давности при резко изменившейся ставке по ипотеке — повод для вопросов. Подкрепляйте рыночными данными: ⏺ История цен в объявлениях: насколько снизилась цена до снятия, со скриншотами и датами. ⏺Срок экспозиции аналогов: чем дольше висит объект, тем больше торг. ⏺Опрос риелторов с фиксацией: агентство, имя, дата, названный диапазон. Лучше всего, когда справочник и рынок дают близкий результат. Тогда вопрос «почему столько» снимается сам собой.

🏠 Вторичка дорожает быстрее новостроек — впервые за много лет Спрос на жильё перетекает на вторичный рынок, в том числе в продажи от застройщиков по ДКП. Цены в целом растут медленнее инфляции, а новостройки впервые за много лет дорожают медленнее вторички: с начала 2026 года они прибавили 9%. 💬 Видите это в своих отчётах по вторичке?

🔤 ЦБ сохранил ключевую ставку на уровне 14% 23 октября Совет директоров Банка России во второй раз подряд оставил ключевую ставку без изменений — 14% годовых. Решение объясняется повышенным ценовым давлением и высокими инфляционными ожиданиями. Для оценщика: на сайте ЦБ опубликован обновлённый среднесрочный прогноз по итогам заседания 23 октября: ссылка Его можно использовать в отчёте — в описании макроэкономической ситуации на дату оценки после 23 октября, для расчёта ставки дисконтирования, а также других прогнозных показателей. 📌 Следующее заседание — 18 декабря.

⌛️ В пятницу ЦБ решит судьбу ставки 23 октября пройдёт заседание Совета директоров Банка России по ключевой ставке. Сейчас ставка 14%. Большинство аналитиков ждут, что её сохранят, хотя теоретически допускают снижение на 0,25 п. Для оценщика ставка — это ставки дисконтирования и капитализации в доходном подходе. Если дата оценки приходится на период до решения ЦБ, а отчёт сдаётся после, проверьте, как описана макроситуация. ⬇️ Ваш прогноз?

📈 Кадастр земли-2027: Москва +34%, в области принимают замечания до 5 ноября Москва. С 2027 года совокупная кадастровая стоимость земли вырастет на 34%, до 26,96 трлн рублей. Сильнее всего подорожают участки под АЗС в Новой Москве (+172%), под малоэтажку (+88%) и садоводство (+77%) там же. Меньше всего изменится стоимость земли под гостиницами: +4%. По словам Сергея Пивоварчика (Consul Group), земли Новой Москвы подтягивают к рынку, потому что раньше они были сильно недооценены. Ориентиром в том числе служили высокие цены в объявлениях о продаже земли. Подмосковье. В 2026 году оценили более 4,2 млн участков. Замечания к проекту отчёта принимают до 5 ноября. Результаты утвердят до 1 декабря, а новая стоимость начнёт действовать с 1 января 2027 года. 📌Пока отчёт не утверждён, можно подать замечание и уточнить местоположение участка, его фактическое использование и нахождение в ЗОУИТ. Для этого нужны подтверждающие данные из ЕГРН или от органов местного самоуправления. После утверждения исправлять придётся уже через оспаривание. Напомните клиентам из Подмосковья проверить участки до 5 ноября.

⚫️Кадастровая стоимость земли в Иркутской области выросла в 3–10 раз На прошлой неделе в чате губернатора появились жалобы жителей: по новой оценке стоимость их земли выросла в 3–10 раз. По «дорожной карте» региона суммарная кадастровая стоимость недвижимости должна вырасти с 11,2 трлн до 14 трлн рублей к 2030 году. В управлении Росреестра объяснили, что по всей стране выполняется указание президента о повышении капитализации территории, и под это регион подписал «дорожную карту» по росту кадастровой стоимости. 💬 Кадастр как план по капитализации, а не как оценка. Сколько споров ждём в 2027 году?

📄 Уточнение сведений в ЕГРН может повысить налог на недвижимость «Известия» (материал от 2 октября) пишут о работе Роскадастра по уточнению данных реестра. 🔵 По соглашениям с регионами Роскадастр выявляет неучтённые объекты и участки без установленных границ и уведомляет владельцев о необходимости дополнить сведения ЕГРН. Изменения вносятся только с согласия правообладателей. 🔵 Налог на имущество и земельный налог считаются от кадастровой стоимости. После уточнения характеристик объекта она может измениться, а налог вырасти. 🔵Оплата работ Роскадастра может составлять до половины дополнительных доходов бюджета, полученных благодаря его работе. 🔵 С 2027 года регионы смогут запрашивать у ФНС сведения о начисленных и уплаченных налогах для расчёта этой оплаты. Редакция «Известий» направила запросы в ФНС, Роскадастр и регионы: официальных комментариев ведомств в материале нет.

📊 Минстрой утвердил среднюю рыночную стоимость квадратного метра жилья на IV квартал 2026 года Приказ Минстроя России от 11.09.2026 № 602/пр зарегистрирован в Минюсте 30.09.2026 (№ 88531) и вступает в силу 11 октября 2026 года. Показатель определён для каждого субъекта РФ. 🔵 Выше всего: Москва (229 661 ₽ за кв. м), Московская область (208 672 ₽), Сахалинская область (197 083 ₽). 🔵 Ниже всего: Ингушетия (61 716 ₽), Тамбовская область (76 850 ₽), Дагестан (78 829 ₽). 🔵 В Москве показатель вырос с 221 381 ₽ в III квартале до 229 661 ₽ (на 8 280 ₽). 🔵 В целом показатель вырос в 71 регионе и немного снизился в 13. Показатели определены по методике Минстроя (приказ № 215/пр от 28.03.2024) по данным Росстата об уровне цен на рынке жилья. Это нормативный показатель, а не оценка конкретного объекта.

👉 С 11 октября в фонд данных кадастровой оценки включат решения о рыночной кадастровой стоимости Приказ Росреестра от 25.08.2026 № П/0386/26 дополняет перечень сведений фонда данных государственной кадастровой оценки. ➖ В фонд войдут сведения из решения об определении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, принятого по статье 22 Закона о государственной кадастровой оценке (237-ФЗ). ➖ Поправка вносится в пункт 6 Порядка ведения фонда (приказ Росреестра от 06.08.2020 № П/0278). ⏱ Приказ вступает в силу 11 октября 2026 года.

❗️ Для СРО оценщиков вводится административная ответственность С 1 октября 2026 года в КоАП действует новая статья 14.71. Она устанавливает штрафы для саморегулируемых организаций оценщиков и их должностных лиц. ⏺ Штрафы предусмотрены за нарушения при проверке членов СРО, приёме и исключении оценщиков, применении дисциплинарных мер, хранении документов и передаче сведений в Росреестр. ⏺ Один из самых высоких штрафов: за выдачу экспертного заключения на отчёт об оценке, который суд признал не соответствующим требованиям закона или федеральным стандартам оценки. Для должностного лица до 100 000 ₽, для СРО до 200 000 ₽. ⏺ Дела об этих нарушениях рассматривает Росреестр.

💙 Семейная ипотека: с 1 октября новые условия Минфин утвердил изменения программы (сообщение от 24 сентября 2026 года). Они действуют для кредитных договоров, заключённых с 1 октября 2026 года. ➖ Ставка зависит от числа детей и региона. В большинстве регионов от 2% до 10% годовых, в Москве, Санкт-Петербурге, Московской и Ленинградской областях от 4% до 12%. Чем больше детей, тем ниже ставка. ➖ Максимальная сумма кредита тоже зависит от региона и числа детей: от 6 до 10 млн ₽ в большинстве регионов и от 12 до 18 млн ₽ в четырёх столичных. ➖ Срок субсидирования ставки ограничен 15 годами. ➖ На строительство дома и покупку земли под него ставка 6% независимо от региона и числа детей. ➖ Общее условие: на дату заключения договора в семье должен быть ребёнок младше 7 лет (есть исключения, например ребёнок-инвалид). Перед сдачей отчёта сверьте актуальные требования конкретного банка.

📈 С 03 октября 2026 года повышается плата за квалификационный экзамен В соответствии с приказом Минэкономразвития России от 07 сентября 2026 года № 632 увеличивается размер платы, взимаемой с претендента за прием квалификационного экзамена. С 03 октября 2026 года размер платы будет составлять: ➡️ 10 400 рублей при первой сдаче ➡️ 5 100 рублей при повторной сдаче Данные изменения коснутся только тех претендентов, которые будут подавать регистрационную анкету и вносить плату за участие в квалификационном экзамене с 03 октября 2026 года. 📞Спешите подать заявку на экзамен еще по старым ценам 5 900 и 2 900 рублей соответственно. В случае, если в ближайшее время Вы не сможете сдать экзамен, Вы всегда можете заблаговременно перенести срок сдачи экзамена на постоянно действующей площадке в Москве.

🏦 Почему ставку оставили на 14% ЦБ опубликовал резюме обсуждения ключевой ставки по итогам заседания 11 сентября. Главной темой стало усиление инфляции в июне–июле: устойчивый рост цен ускорился с 4–5% до 5–6% в пересчете на год. Экономика умеренно растет, спрос остается высоким. Его поддерживают рост доходов, бюджетные расходы и покупки впрок из-за опасений дальнейшего подорожания. Дальнейшая динамика цен во многом будет зависеть от ситуации на топливном рынке. По прогнозу ЦБ, инфляция составит 6–7% в 2026 году и вернется к 4% в 2027-м. Резюме обсуждения на сайте ЦБ Следующее заседание — 23 октября.

📷 Ищем фотографов на подработку в вашем городе! Съемка по простой инструкции. Работа по гибкому графику, официальная оплата, обучение и поддержка. Все вакансии, заявки и условия в нашем канале для фотографов: t.me/foto_osmotr

🤝Как подключить фотослужбу «Оценка.рф» Подключение не требует договора на старте и интеграций. Достаточно написать нам — дальше мы разберёмся в ваших объёмах и соберём условия под вас. 1️⃣Напишите в чат. Расскажите, в каких городах работаете и сколько осмотров закрываете в месяц. 2️⃣Короткий разговор. 15 минут, чтобы понять ваши требования: стандарты банков, приложения, сроки, особенности объектов. 3️⃣Квиз под вашу компанию. Пришлём короткий опросник: регионы, типы объектов, объёмы, желаемые сроки. По ответам соберём персональное предложение с ценой и скидкой на пакет. 4️⃣Тестовый осмотр. Начинаем с одного объекта, чтобы вы увидели качество материалов и скорость передачи фото до того, как переводить на нас поток. 5️⃣Работа в потоке. Дальше вы просто оставляете заявки: ответ по срокам в течение часа, статус виден в любой момент, живая поддержка 7 дней в неделю. 6️⃣Оплата по счёту раз в месяц. Не нужно оплачивать каждый осмотр отдельно и делать предоплату: работаем по счёту за все проведённые за месяц осмотры. Если осмотры у вас сейчас в ручном режиме, начните с теста — это ничего не меняет в процессах и показывает разницу на первом же объекте. Напишите нам в чат, чтобы получить квиз и персональное предложение. Telegram: @Vish_Nelly MAX: +79951840553

💧 Фотослужба «Оценка.рф» — это не лотерея, а система Мы не просто находим фотографа. Мы сделали сервис, который понимает специфику оценочного бизнеса и отвечает за сроки, качество и цену. Что получает оценщик, когда передаёт осмотр нам: ❗️Скорость. Среднее время передачи фото — 1 час 50 минут. Бывает и быстрее: искусственных ограничений мы не ставим. ❗️Ответ по срокам в течение часа. Вы оставляете заявку и в течение часа знаете, когда состоится осмотр. 80% заявок закрываются на следующий день, в крайних случаях — в ближайшие дни. Пожелания клиента по времени осмотра соблюдаем. ❗️Качество, за которое не стыдно. Работаем только с фотографами, прошедшими отбор: они умеют работать через приложение, понимают специфику оценки и знают, что важно оценщику: планировка, соответствие техплану, полнота материалов. Никаких новичков с улицы. ❗️Стоимость известна сразу. Цену осмотра вы видите ещё на этапе заявки, без скрытых доплат и сюрпризов по факту. ❗️Надёжность и предсказуемость. 95% осмотров сдаются точно в срок. В ключевых регионах мы ведём найм, чтобы у вас всегда была подстраховка, а статус заявки виден в любой момент. ❗️Живая поддержка 7 дней в неделю. В чате вы общаетесь не с ботом, а с командой, которая понимает ваши задачи. Если что-то идёт не так, мы сообщаем первыми и предлагаем решение. ❗️География. Работаем по всей России — там, где есть наши фотографы и партнёры. Новые регионы подключаем постоянно. Результаты: более 200 осмотров в неделю для оценщиков — помимо заявок наших постоянных партнёров. Оценщики, которые сначала сомневались, становятся постоянными клиентами. Нужен осмотр — напишите нам в чат, ответ по срокам будет в течение часа.

🍀Каждый осмотр превращается в лотерею В прошлом посте мы говорили о проблемах с осмотрами. Теперь разберём, как рынок пытается их закрывать сейчас. Рабочих подходов всего четыре, и у каждого из них есть своя цена. 1️⃣Поиск через чаты и знакомых. Вы публикуете запрос в профильных чатах и ждёте откликов. Откликнуться может кто угодно, с любым качеством работы и в любое время, поэтому результат предсказать невозможно. 2️⃣Свои локальные фотографы. Вы находите двух-трёх исполнителей в каждом городе и работаете с ними постоянно. Но постоянной загрузки у них нет, поэтому доступны они не всегда. Многие оценщики отказываются от фотографов именно из-за нестабильности, а масштабироваться на новые регионы так почти не получается. 3️⃣Самостоятельные выезды. Оценщик или его ассистент едет на объект сам. Время уходит на дорогу, растут расходы на выезды, а охватить много объектов так не получится. 4️⃣Аутсорс-компании. Задача передаётся сторонней компании. Срок выполнения часто превышает двое суток без ясности с датой осмотра, живой коммуникации нет, качество меняется от объекта к объекту, а итоговая стоимость может вырасти уже в процессе. Итог: рынок закрывает потребность в осмотрах, но системного решения пока нет. Каждый раз это лотерея: повезёт с фотографом или нет. В следующем посте расскажем, как мы собрали из этого систему.

👀 «Нужен осмотр, кто может помочь?» Это сообщение каждый день появляется в чатах оценщиков. И почти всегда за ним стоит одна и та же история: клиент ждёт, фотограф занят, а каждый час простоя повышает риск сорвать сделку. С какими проблемами сталкиваются оценщики при организации осмотров: ➖ Срочность. Фотографы могут быть загружены или работать только в определённых локациях. ➖ Качество материалов. Фотографии оказываются тёмными или смазанными, отсутствуют нужные ракурсы, не сняты счётчики, дефекты и планировка. Осмотр проведён без приложения или не по стандартам банка, поэтому отчёт приходится дорабатывать. ➖ Нестабильность исполнителей. Нет гарантии, что фотограф приедет вовремя. Кто-то пропадает в последний момент, а качество работы у каждого разное. ➖ Отсутствие обратной связи. Непонятно, когда будут готовы материалы, уточняющие вопросы остаются без ответа, а исполнителя приходится постоянно «дёргать». ➖ География. Оценщики работают по всей России, а найти локального фотографа в каждом городе непросто. В отдалённые районы многие исполнители просто не готовы ехать. ➖ Недостаток опыта и отказ от приложений. Многие привыкли работать «по старинке» и не хотят передавать материалы через приложение. Исполнитель без опыта в оценке не понимает, что именно нужно снимать и какие ракурсы критичны, поэтому каждого нового фотографа приходится обучать с нуля. Итог: осмотр становится самой неуправляемой частью работы оценщика и одной из самых частых причин срыва сроков. В следующем посте разберём, как рынок пытается решить эту проблему и почему пока это не всегда получается.