SimpleEstate | Инвестиции
Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate: https://clck.ru/3SV7pA Стань совладельцем профессионально подобранной коммерческой недвижимости от ₽100 000 и получай стабильный рентный доход. РКН № 69565
显示更多📈 Telegram 频道 SimpleEstate | Инвестиции 的分析概览
频道 SimpleEstate | Инвестиции (@simpleestate) 俄语 语言赛道中的 是活跃参与者。目前社区聚集了 10 092 名订阅者,在 房地产 类别中位列第 1 328,并在 俄罗斯 地区排名第 64 329 位。
📊 受众指标与增长动态
自 невідомо 创建以来,项目保持高速增长,吸引了 10 092 名订阅者。
根据 29 六月, 2026 的最新数据,频道保持稳定运转。过去 30 天订阅人数变化为 -12,过去 24 小时变化为 3,整体触达仍然可观。
- 认证状态: 未认证
- 互动率 (ER): 平均受众互动率为 18.94%。内容发布后 24 小时内通常能获得 9.18% 的反应,占订阅者总量。
- 帖子覆盖: 每篇帖子平均可获得 1 912 次浏览,首日通常累积 927 次浏览。
- 互动与反馈: 受众积极参与,单帖平均反应数为 19。
- 主题关注点: 内容集中在 simpleestate, арендатор, доходность, инфляция, супермаркет 等核心主题上。
📝 描述与内容策略
作者将该频道定位为表达主观观点的平台:
“Инвестиционная платформа коммерческой недвижимости SimpleEstate:
https://clck.ru/3SV7pA
Стань совладельцем профессионально подобранной коммерческой недвижимости от ₽100 000 и получай стабильный рентный доход.
РКН № 69565”
凭借高频更新(最新数据采集于 30 六月, 2026),频道始终保持新鲜度与高覆盖。分析显示受众积极互动,使其成为 房地产 类别中的关键影响点。
数据加载中...
| 日期 | 订阅者增长 | 提及 | 频道 | |
| 30 六月 | +4 | |||
| 29 六月 | +4 | |||
| 28 六月 | +1 | |||
| 27 六月 | +4 | |||
| 26 六月 | +4 | |||
| 25 六月 | +1 | |||
| 24 六月 | +2 | |||
| 23 六月 | +3 | |||
| 22 六月 | +5 | |||
| 21 六月 | +1 | |||
| 20 六月 | +1 | |||
| 19 六月 | 0 | |||
| 18 六月 | +5 | |||
| 17 六月 | 0 | |||
| 16 六月 | +4 | |||
| 15 六月 | +7 | |||
| 14 六月 | 0 | |||
| 13 六月 | +1 | |||
| 12 六月 | +1 | |||
| 11 六月 | +4 | |||
| 10 六月 | +4 | |||
| 09 六月 | +2 | |||
| 08 六月 | +2 | |||
| 07 六月 | 0 | |||
| 06 六月 | +1 | |||
| 05 六月 | +5 | |||
| 04 六月 | +5 | |||
| 03 六月 | +8 | |||
| 02 六月 | +7 | |||
| 01 六月 | +6 |
| 2 | 💜 Аналитики INFOLine зафиксировали минимальный прирост торговых площадей FMCG-сетей с 2011 года.
💜 В I квартале 2026 года TOP-200 торговых FMCG-сетей нарастили площади на 282,45 тыс. кв. м (без учёта закрытий) - против 443,9 тыс. кв. м годом ранее. «Магнит» снизил прирост на 65,6% г/г до 36,6 тыс. кв. м, X5 - на 39% до 98,9 тыс. кв. м. «Красное & Белое» впервые в истории сократило количество точек.
💜 Почему сети тормозят экспансию? Есть два варианта.
💜 Первый: привлекательные локации в крупных городах в значительной степени уже освоены, а открытие новых точек требует инвестиций. Сети смещают фокус с количества точек на эффективность существующих - и это нормальная зрелая фаза отраслевого роста.
💜 Второй: замедление экономики давит на потребительский спрос, и сети это чувствуют, предпочитая не инвестировать в новые точки в условиях неопределённости с возвратом своих вложений. Эту версию косвенно поддерживает сам INFOLine, называя «общее замедление экономики» среди одной из причин торможения.
💜 Исключение из общего тренда - ГК «Лента»: входящая в группу сеть «Монетка» увеличила прирост площадей на 20% г/г до 55,2 тыс. кв. м.
💜 Какой из двух вариантов ближе к истине покажет динамика следующиех кварталов.
💜 Мы в SimpleEstate действительно фиксируем этот тренд: если раньше сети охотно заключали обычные и даже предварительные договоры аренды, после чего спокойно открывались, то сейчас часть из них отказывается от части уже подписанных соглашений и не заключает новых. Мы интерпретируем это так: сети стали значительно избирательнее и тщательнее оценивают каждую локацию.
💜 В этих условиях для нас, как для инвестора в ГАБ критически важно верно оценивать проекты. Хороший объект в сильной локации по адекватной ставке аренды находит своего арендатора достаточно быстро - именно на такие объекты ориентируется SimpleEstate при формировании портфеля. | 1 396 |
| 3 | 💜 Российский топливный рынок этим летом вошёл в зону заметного напряжения. Часть нефтеперерабатывающих мощностей выведена из строя в связи с атаками БПЛА, объёмы переработки в мае–июне опустились до многолетних минимумов. Оптовые цены на бензин АИ-92 и АИ-95 подорожали примерно на 30%, дизельное топливо - на рекордные 40%.
💜 Розница (заправки) реагирует медленнее: за первые две недели июня средняя цена литра на АЗС прибавила почти 2% - вдвое выше темпа всего мая. Острый физический дефицит при этом сконцентрирован в отдельных регионах с уязвимой логистикой; в части страны пока речь идёт лишь о росте цен и точечных ограничениях на отпуск.
🙈 Ситуацию зафиксировал и ЦБ РФ. На заседании 19 июня регулятор снизил ключевую ставку лишь на 0,25% (до 14,25%) вместо ожидавшихся рынком 0,5%, прямо назвав среди причин проинфляционные риски из-за временного снижения производства моторного топлива.
💜 Сигнал очевиден: всплеск цен на бензин повлияет на инфляцию и, что важнее, на инфляционные ожидания. А значит, деньги останутся дорогими дольше, чем закладывалось в начале года.
💜 Фактор стоимости топлива присутствует почти в каждом товаре, он зашит в цену через стоимость логистики. Сильнее всего этот фактор влияет там, где высокая доля доставки в конечной цене и быстрый оборот товара: свежие овощи, фрукты, молочная продукция.
💜 Перенос топливного дефицита на цены в магазинах скорее всего будет частичным и растянутым во времени. Не ценовой рывок, а дополнительное давление на инфляцию во втором полугодии, ближе к сезонному пику спроса на топливо в августе–сентябре.
💜 Что это значит для инвестора в стрит-ритейл с продуктовым арендатором? Недвижимость, арендованная продуктовыми сетями в который раз становится бенефициаром негативных проинфляционных факторов. Инфляция, разгоняющая цены на полке супермаркета, поднимает и товарооборот сетей, а арендная плата в проектах SimpleEstate индексируется и привязана к обороту арендатора. Рост цен на продукты переносится в выручку «Пятёрочки», «Магнита» или «Ленты», а вслед за ней в арендный поток собственника помещения.
📲 Наш MAX | 1 285 |
| 4 | 🏗 iCity: Показываем ход ремонта нашего офиса в iCity. Последний раунд
На этой неделе наша команда вновь побывала на объекте. Делимся свежими фотографиями и прогрессом работ.
💜 Что уже выполнено:
Полностью завершены все основные инженерные системы: электрика, вентиляция, холодоснабжение, водоснабжение, пожаротушение и СКС.
Завершены общестроительные работы: перегородки, стяжка, фальшпол и противопожарные двери готовы на 100%.
💜 Сейчас строители перешли к отделке:
• окраска стен — 20%;
• монтаж потолков — 10%;
• в июле стартует монтаж стеклянных перегородок, дверей, напольных покрытий, сантехники, декоративных элементов и мебели.
Каждую неделю офис становится всё ближе к моменту передачи будущему арендатору.
💜 Последний раунд инвестиций
Сейчас открыт заключительный раунд размещения. После завершения ремонта и выхода объекта на финальную стадию проекта возможность войти на текущих условиях будет закрыта.
Если вы рассматривали инвестиции в офисную недвижимость класса А, сейчас — последний шанс присоединиться к проекту.
💜 Ключевая информация об объекте
🤩Бизнес центр класса А / А+
🤩Расположен в деловом кластере "Москва-Сити"
🤩Введен в эксплуатацию
🤩Офисный блок площадью - 296 м2 на 19-м этаже
🤩Сумма сделки - ₽234 млн (включая НДС)
🤩Ставка капитализации (Cap Rate) - 9-10%
🤩Окупаемость - 8,4 - 9,2 года
🤩Цена / м2 - ₽790 тыс. (включая НДС)
🤩Рассрочка на 1 год
Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🤩Средняя дивидендная доходность - 10% годовых
🤩Общая доходность (IRR) - 17% годовых
📕 Подробная презентация по объекту
🧮 Калькулятор инвестора
📸 Фото и видео нашего офиса в iCity
🎥 Видео-презентация объекта
🤩 Инвестиции в офис класса А
☎️ Остались вопросы?! Звоните +7 (495) 149-05-00
📲 Наш MAX | 1 493 |
| 5 | 🎥 Почему 12 лет окупаемости могут быть выгоднее, чем 8?
Большинство инвесторов при выборе объекта коммерческой недвижимости ищут минимальную окупаемость. Логика кажется простой: чем быстрее вернутся вложенные деньги, тем лучше.
Но на практике именно такие объекты часто оказываются самыми рискованными.
💜 В новом видео Никита Корниенко разбирает:
• Почему нельзя оценивать объект только по сроку окупаемости
• Как завышенная арендная ставка может испортить инвестицию
• Почему качественный объект с окупаемостью 12 лет иногда приносит больше прибыли, чем объект с окупаемостью 8 лет
• На какие показатели стоит смотреть помимо доходности и окупаемости
Рекомендуем посмотреть видео до конца.
📱 YouTube
🤩 RuTube
📱 VK Видео
🤩 Подписывайтесь на YouTube / RuTube / VK Видео каналы SimpleEstate, чтобы не пропустить новые ролики! | 2 260 |
| 6 | 📉 На фондовом рынке продолжается одна из самых затяжных распродаж последних лет
Вчерашний день стал рекордным по количеству маржин-коллов с начала года.
Индекс Мосбиржи падает уже 16 недель подряд. Только за понедельник рынок потерял почти 5%, а индекс опустился до 2286 пунктов. MOEX вернулся к минимумам последних лет, это уровни 2024 года, когда ставка ЦБ была 21%.
💜 Что происходит?
• инвесторы ожидали более быстрого снижения ключевой ставки, но ЦБ снизил её лишь на 0,25 п.п.
• сохраняется геополитическая неопределённость
• давление оказывают слабые цены на сырьевые товары
• облигации и депозиты по-прежнему предлагают высокую доходность при существенно меньших рисках
💜 На этом фоне рынок охватила настоящая паника:
• акции «Газпрома» временно опускались ниже ₽100 впервые с 2008 года
• индекс Мосбиржи показал самое сильное дневное падение с осени 2022 года
• инвесторы столкнулись с рекордным количеством маржин-коллов с начала года
• продажи были настолько масштабными, что под давление попали практически все сектора рынка
💜 Вчерашнее падение — это не результат одной новости. Рынок уже несколько месяцев находится под давлением, а отсутствие сильных позитивных драйверов лишь усиливает распродажи.
Показательно выглядит история самого «Газпрома». За последние 5 лет акции компании потеряли около 63% стоимости.
💜 И это хороший пример того, что даже крупнейшие публичные компании могут годами не оправдывать ожидания инвесторов.
Мы часто говорим, что коммерческая недвижимость не является заменой акциям.
Скорее наоборот — эти инструменты хорошо дополняют друг друга.
💜 Пока стоимость акций может резко меняться под влиянием новостей и настроений рынка, качественная коммерческая недвижимость продолжает генерировать арендный поток.
Коммерческая недвижимость интересна тем, что её стоимость и доход инвестора опираются не только на рыночные настроения, а на вполне осязаемые вещи:
• долгосрочные договоры аренды
• ежемесячный арендный поток
• индексацию арендных ставок
• реальный физический актив
Пока на бирже инвесторы наблюдают ежедневные движения в 3–5%, собственники качественных торговых помещений продолжают получать арендные платежи от супермаркетов, аптек, ПВЗ и других арендаторов. Вдобавок, качественные объекты еще и демонстрируют рост стоимости.
Исторически именно в такие периоды инвесторы особенно остро вспоминают о важности диверсификации.
💜 Инвестиции в офис класса А
📲 Наш MAX | 📱 VK | 1 467 |
| 7 | 🤔 В Госдуме вновь заговорили о деньгах на вкладах россиян
💜На съезде КПРФ Геннадий Зюганов заявил, что на банковских вкладах россиян находится около ₽67 трлн, ещё ₽63 трлн — на счетах предприятий. По его мнению, эти средства необходимо активнее направлять на развитие экономики.
💜 Инициатива вызвала резкую критику со стороны представителей финансового блока. Глава комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков назвал подобные заявления провокацией и подчеркнул, что изъятие или заморозка вкладов нанесло бы серьёзный ущерб финансовой системе.
🏛 Ранее против подобных идей неоднократно выступала и глава ЦБ Эльвира Набиуллина, называя сценарий заморозки вкладов экономически бессмысленным.
Мы не считаем, что массовое изъятие или заморозка вкладов является реалистичным сценарием. Однако сам факт появления подобных дискуссий показывает, насколько важно не держать весь капитал в одном инструменте.
💜 Именно поэтому многие инвесторы предпочитают диверсифицировать капитал между разными классами активов:
• депозитами
• облигациями
• акциями
• коммерческой недвижимостью
💜 По данным Nikoliers, в I квартале 2026 года частные инвесторы вложили в коммерческую недвижимость ₽66,7 млрд, а их доля в структуре сделок превысила 50% всего рынка.
🏢 Коммерческая недвижимость в этом случае интересна тем, что это реальный актив с арендным потоком, который формируется за счёт работы бизнеса арендаторов, а не только за счёт процентной ставки.
❔Как считаете, подобные заявления — просто политическая риторика или сигнал о том, что государство всё чаще обращает внимание на огромный объём денег, накопленный на вкладах? | 1 520 |
| 8 | 🏛 Банк России снизил ключевую ставку до 14,25%, однако решение оказалось более осторожным, чем ожидал рынок. Большинство участников рассчитывали на снижение сразу на 0,5 п.п., поэтому реакция акций и облигаций была сдержанно негативной.
💜 Для экономики в целом это сигнал, что период дорогих денег может затянуться. ЦБ прямо указывает на риски, связанные с дефицитом бюджета, а значит, рассчитывать на быстрое возвращение к однозначным ставкам пока не приходится.
💜 Но для рынка коммерческой недвижимости важнее другое.
Недвижимость покупают не на одно заседание ЦБ и даже не на один год. Инвесторы смотрят на долгосрочный денежный поток, качество актива и его способность сохранять стоимость капитала в различных экономических условиях.
💜 Несмотря на снижение ставки, деньги в экономике остаются дорогими. Для многих отраслей это создает дополнительные сложности: растет стоимость финансирования, откладываются новые проекты, замедляется деловая активность.
💜 При этом качественная коммерческая недвижимость традиционно выглядит более устойчиво благодаря двум факторам: стабильному арендному потоку и индексации арендных платежей, которая помогает сохранять реальную доходность даже в условиях инфляции.
«От падения ключевой ставки выигрывают все сегменты: офисы, склады, торговые объекты, стрит-ритейл и гостиницы. Главным образом это связано с удешевлением обслуживания банковских кредитов для собственников», — партнер NF Group Станислав Бибик.
💜 Показательно, что участники рынка уже фиксируют рост интереса инвесторов к коммерческой недвижимости на фоне снижения ставок. По данным участников офисного рынка, каждое снижение ключевой ставки сопровождается увеличением числа обращений инвесторов, а общий интерес к покупке объектов остается заметно выше уровней начала года.
💜 Во многом это связано с тем, что по мере снижения доходности депозитов инвесторы начинают активнее искать альтернативы. И коммерческая недвижимость остается одним из немногих инструментов, который сочетает регулярный денежный поток, и потенциал роста стоимости.
💜 Инвестиции в офис класса А | 1 807 |
| 9 | SimpleEstate_Select_поиск_объекта_под_ключ.pdf | 1 787 |
| 10 | 🤩 «Не хочу платить комиссию. Мне брокеры и так всё бесплатно подберут».
Это одно из самых популярных возражений, которое мы слышим от инвесторов.
🤩 Но давайте разберёмся, почему «бесплатно» не всегда означает выгодно.
🤩 Когда объект подбирает брокер, его комиссию обычно платит продавец. Поэтому главная задача брокера — продать объект. Заработаете вы на нём или нет через Х лет, для брокера, как правило, не имеет значения.
🤩 SimpleEstate Select работает иначе.
Мы представляем интересы покупателя. Поэтому наша задача — не просто найти объект и закрыть сделку, а помочь инвестору купить коммерческую недвижимость, которая будет приносить стабильный доход долгие годы.
На практике разница может быть огромной.
🤩 Один инвестор экономит на комиссии и покупает объект с завышенной арендной ставкой, без индексации или в слабой локации. Через несколько лет арендатор съезжает, помещение простаивает, требуются дополнительные вложения и поиск нового арендатора.
🤩 Другой инвестор платит за профессиональный подбор, но получает объект с качественным арендатором, понятной экономикой, потенциалом роста стоимости и долгосрочным арендным потоком.
🤩 Что лучше: не платить комиссию и получать 5–7% годовых, принимая на себя все риски? Или заплатить комиссию один раз и приобрести актив, который способен приносить заметно более высокую доходность на протяжении многих лет?
🤩 Для таких задач мы и создали SimpleEstate Select.
Для инвесторов, которые хотят не просто купить помещение, а принять действительно качественное инвестиционное решение.
Подробнее о SimpleEstate Select — в презентации ниже.
👉 Оставить заявку можно на info@simpleestate.ru | 1 930 |
| 11 | 💜 10 июня Никита Корниенко выступил на крупном онлайн-форуме «Тишина» в секции «Коммерческая недвижимость».
Форум собрал более 1200 участников и 36 спикеров, объединив на одной площадке инвесторов, предпринимателей и экспертов рынка.
На выступлении мы разбирали одну из самых важных тем для частных инвесторов:
💜 Топ-15 ошибок инвесторов при покупке стрит-ритейла
Обсудили:
• главные ошибки при покупке готового арендного бизнеса;
• почему низкая окупаемость не всегда преимущество;
• как отличить качественный объект от проблемного;
• какие параметры действительно влияют на итоговую доходность инвестора.
Отдельно хочется отметить организаторов форума — получилось сильное и полезное мероприятие с большим количеством практиков рынка и содержательными выступлениями.
📱 Запись выступления Никиты Корниенко
📲 Наш MAX | 📱 VK | 1 929 |
| 12 | 💜 По данным консалтинговой компании Bright Rich | Corfac International, в первом квартале 2026 года в Московском регионе было реализовано всего 6 455 кв. м в объектах формата Light Industrial - на 83% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (37 493 кв. м). Данные других консультантов подтверждают тренд: Remain фиксирует падение продаж на 74%, IBC Real Estate - на 65%, Ricci - на 75%. Цифры расходятся в деталях, но сходятся в главном - рынок резко сжался.
💜 Средний размер покупаемого блока сократился с 2 145 кв. м в 2025 году до 1 291 кв. м в 2026-м. Покупатели не просто стали осторожнее - они сократили размер ставки. Это поведение инвесторов, которые либо сомневаются в активе, либо уже столкнулись с разочарованием и не хотят повторять ошибку в прежнем масштабе.
💜 Часть аналитиков пытается смягчить картину, апеллируя к показателю поглощения - по оценке NF Group, он составил около 80 тыс. кв. м в Q1 2026, что сопоставимо с прошлым годом. Но важен контекст: почти половину всего объёма реализации за весь 2025 год обеспечила одна сделка на 44 тыс. кв. м, заключённая в третьем квартале. Без неё годовая статистика выглядела бы куда драматичнее.
💜 Мы предупреждали об этих рисках ещё тогда, когда сегмент был на подъёме и активно продавался частным инвесторам. Низкий порог входа в девелопмент Light Industrial привлёк волну неопытных компаний и стартапов, активно собирающих деньги частных инвесторов. Единый стандарт формата так и не сложился: на рынке соседствуют одно-, двух- и трёхэтажные здания, площади от 200 до нескольких тысяч квадратных метров, принципиально разные подходы к включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Разброс ставок аренды на сопоставимых объектах достигает 100%. В таких условиях построить достоверную финансовую модель крайне сложно даже профессионалу.
💜 Качество арендаторов - ещё один структурный риск, о котором не принято говорить в маркетинговых материалах девелоперов. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные федеральные компании с долгосрочными контрактами, в Light Industrial основная масса резидентов - представители малого и среднего бизнеса: небольшие производства, интернет-магазины, сервисные компании. Они мобильны, чувствительны к издержкам и могут легко сменить локацию или закрыться при ухудшении конъюнктуры. Инвестор в такой объект несёт риски не только рынка недвижимости, но и финансового здоровья конкретного арендатора.
💜 Мы в SimpleEstate продолжаем изучать сегмент Light Industrial. Если со временем на этом рынке появятся объекты институционального качества, мы с удовольствием разместим на платформе какой-нибудь проект этого сегмента. Наш единственный критерий - соотношение риска и доходности. Мы не размещаем на инвестиционной платформе проекты, которые не прошли полноценный инвестиционный анализ и не соответствуют нашим стандартам по надёжности арендатора, качеству локации и прозрачности финансовой модели. Именно поэтому мы работаем со стрит-ритейлом и офисами: потому что на сегодняшний день они предлагают лучшее сочетание надёжности арендаторов, предсказуемости денежных потоков и понятной долгосрочной модели. | 1 664 |
| 13 | 💜 На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором мало кто знает. А он есть - и вот он: объект с окупаемостью 8 лет нередко оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. Звучит странно, но за этим стоит чёткая рыночная логика.
💜 Большинство частных инвесторов трагически ошибаются, оценивая объект по одному параметру - сроку окупаемости. Самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно так: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное вторично, главное - быстрая окупаемость. И хороший брокер такой объект, разумеется, находит.
💜 Но дело в том, что дёшево (то есть с коротким сроком окупаемости) продаются в первую очередь слабые и проблемные объекты. Качественный актив никто не отдаёт за бесценок - хорошие объекты экспонируются с окупаемостью 10-12 лет. Низкая цена почти всегда компенсирует скрытые риски. Именно по такой логике в своё время набирался портфель «Арендного потока».
💜 В чём разница между объектом с «хорошей окупаемостью» и «слишком дорогим» объектом? У «слишком дорогого» (и качественного) арендная плата индексируется из года в год, арендатор не просит скидок. Помещение ликвидно - быстро сдаётся по повышенным ставкам. Сам объект технически и юридически чист: без судов, без рисков сноса, без скрытых дефектов.
💜 У объекта с «хорошей окупаемостью» (дешёвого) всё наоборот: сегодня высокая доходность, а завтра - скидки арендатору, отсутствие индексации, пересдача только дешевле и бесконечные технические и юридические проблемы.
💜 И вот тут обратим ваше внимание: инвестору в конечном счёте важна не номинальная цифра срока окупаемости на входе, а реальная доходность на выходе. Здесь дешёвый объект подводит: заявленные 8 лет окупаемости из-за скидок, простоев и смены арендаторов растягиваются в те же 12-14 лет. А при продаже такой объект, как правило, уходит дешевле цены покупки, то есть приносит убыток. Ровно это и произошло с «Арендным потоком».
💜 SimpleEstate сознательно действует иначе. Наши объекты окупаются чаще всего за 10-11 лет, но это качественные и надёжные активы. За всё время ни один якорный арендатор не съехал, арендная плата индексируется и растёт, а при перезаключении договоров повышается. Так, по объекту с «Лентой» в Новосибирске после окончания договора ставка выросла примерно на 20%.
💜 Условный «дешёвый» объект с окупаемостью 8 лет даёт на бумаге 12,5% годовых. Но после скидок, простоев и смены арендаторов реальная доходность падает примерно до 6%, а при продаже объект ещё и теряет в стоимости и уходит с существенным дисконтом. Качественный объект с окупаемостью 10-11 лет приносит скромнее - около 9-10% годовых, - зато эта доходность не проседает, аренда и стоимость объекта растут, и со временем его можно продать дороже. Исторически проекты SimpleEstate приносили инвесторам около 18% годовых с учётом роста стоимости активов.
💜 Вывод для всех инвесторов, которые любят низкие сроки окупаемости: не стоит гнаться за дешевизной. Лучше получить на пару процентов меньше арендной доходности сейчас - но владеть качественным объектом, который растёт в цене и не создаёт проблем. Срок окупаемости говорит не только о доходности, но и о рисках, которые в него «вшиты».
P.S Скоро выпустим видео по этой теме на нашем Youtube | 1 661 |
| 14 | 🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит?
Часть 3. Что будет после Набиуллиной?
В предыдущих частях мы говорили о дефиците бюджета и о том, какими способами государства обычно решают подобные проблемы.
Но возникает еще один важный вопрос.
💜 Полномочия Эльвиры Набиуллиной заканчиваются в 2027 году.
И многие инвесторы уже задаются вопросом: что будет дальше?
В последние годы Эльвиру Сахипзадовну регулярно критикуют представители бизнеса, промышленники и отдельные чиновники.
Например, многие считают, что высокая ключевая ставка душит экономику, мешает инвестициям и делает кредиты слишком дорогими.
💜 Но есть и другая точка зрения.
Несмотря на постоянную критику внутри страны, Набиуллина считается одним из самых уважаемых руководителей центральных банков в мире. Многие экономисты полагают, что именно её политика помогла удержать под контролем инфляцию, финансовую систему и курс рубля в крайне непростых условиях последних лет.
Можно спорить о конкретных решениях ЦБ, но одно выглядит вполне очевидным:
без жёсткой денежно-кредитной политики ситуация в экономике вполне могла бы оказаться значительно хуже.
💜 При этом никто не знает, кто возглавит ЦБ после 2027 года.
Именно здесь возникает главный вопрос для инвесторов.
Новый руководитель может продолжить нынешний курс.
А может решить, что экономике нужна более мягкая политика, более дешёвые деньги и более быстрый рост.
На первый взгляд это звучит позитивно.
Но именно в этот момент особенно важно задуматься о том, какие активы вы держите в своём портфеле.
💜 И здесь начинается самое интересное.
Больше всего в таком сценарии рискуют владельцы денежных активов:
• вкладов;
• облигаций;
Формально деньги останутся на счетах.
Но их покупательная способность может постепенно снижаться.
💜 А вот реальные активы исторически переживают такие периоды значительно лучше.
Прежде всего это касается акций бизнеса и коммерческой недвижимости.
Особенно недвижимости с индексацией арендной платы или привязкой аренды к товарообороту арендатора.
Когда растут цены в экономике, растёт выручка арендаторов, а вслед за ней со временем растут арендные платежи и стоимость самих объектов.
💜 Именно поэтому инвестору важно думать не только о доходности, но и о том, насколько его активы защищены от возможного обесценивания денег. | 2 125 |
| 15 | 🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит?
Часть 2. Три способа закрыть дыру в бюджете
В первой части мы говорили о том, что дефицит федерального бюджета уже достиг 6 трлн рублей, превысив план на весь 2026 год.
Теперь главный вопрос:
Как государство вообще может закрыть такую дыру?
Если сильно упростить, вариантов всего три.
💜 Вариант №1. Ограничения на вклады и сбережения
Последние годы регулярно появляются разговоры о заморозке вкладов, ограничениях на снятие денег и других экстренных мерах.
Некоторые эксперты даже называют такой сценарий неизбежным.
Мы с этим не согласны.
Причина простая: доверие к банковской системе — один из фундаментальных элементов современной экономики.
Если люди перестанут верить, что могут свободно распоряжаться своими деньгами, последствия будут гораздо серьёзнее самого бюджетного дефицита.
Поэтому такой сценарий мы считаем крайне маловероятным.
💜 Вариант №2. Повышение налогов
По этому пути государство уже идёт.
Но налоги нельзя повышать бесконечно.
Когда экономика растёт и бизнес хорошо зарабатывает — это работает.
Когда экономика замедляется — эффект может стать обратным.
Один из предпринимателей очень точно описал ситуацию:
«Мы бы с удовольствием заплатили налог на сверхприбыль, но прибыли нет».
В первом квартале 2026 года налоговые поступления в консолидированный бюджет от бизнеса и граждан, применяющих специальные налоговые режимы, сократились на 22,2 % по сравнению с аналогичным периодом 2025 года.
Иногда повышение налогов приводит не к росту сборов, а к снижению деловой активности, инвестиций и самих налоговых поступлений.
💜 Вариант №3. Увеличить инфляцию
Самый старый способ решения бюджетных проблем в мировой истории.
Формально никто ничего не отбирает.
Ваш вклад остаётся на месте.
Ваши облигации продолжают платить купоны.
Но со временем на те же деньги можно купить всё меньше товаров и услуг.
По сути, это мягкий и наименее заметный способ перераспределения ресурсов от владельцев денежных накоплений в пользу государства и экономики.
Именно поэтому инфляция часто становится главным инструментом решения долговых и бюджетных проблем.
💜 Вывод
Из трёх основных способов закрытия бюджетного дефицита именно постепенное обесценивание денег выглядит наиболее реалистичным сценарием на длинном горизонте.
Для нас это одна из причин, почему мы любим стрит-ритейл с привязкой аренды к товарообороту арендаторов. Когда растут цены и выручка магазинов, вслед за ними со временем растет и арендный поток. | 2 125 |
| 16 | 🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит?
Часть 1. Что происходит с бюджетом России и почему это важно
Вы наверняка уже не раз видели новости про дефицит бюджета.
⚠️На этой неделе вышли очередные данные:
• По итогам мая дефицит федерального бюджета достиг 6 трлн рублей или 2,6% ВВП.
• Год назад за аналогичный период он составлял 3 трлн рублей или 1,4% ВВП.
• Более того, текущий дефицит уже превысил запланированный на весь 2026 год показатель в 3,8 трлн рублей.
💜 Тема настолько важная, что мы решили сделать небольшую серию постов про бюджет, инфляцию, экономику и возможный уход Эльвиры Набиуллиной с поста главы ЦБ после окончания её полномочий.
Всё это напрямую влияет на ставки по депозитам, стоимость недвижимости, доходность инвестиций и сохранность капитала.
💜 Начнём с самого главного.
Почему инвестору вообще должен быть интересен дефицит бюджета?
На первый взгляд кажется, что это проблема Минфина, чиновников и экономистов.
Но на практике любой дефицит бюджета рано или поздно нужно чем-то закрывать.
Если семья тратит больше, чем зарабатывает, ей приходится либо занимать деньги, либо сокращать расходы, либо искать дополнительные источники дохода.
С государством всё работает примерно так же.
💜 Особенно сейчас, когда расходы остаются высокими, а крепкий рубль снижает нефтегазовые доходы бюджета в рублёвом выражении. Формально нефть может стоить дорого, но государство получает меньше рублей за каждый экспортный доллар.
💜 Поэтому главный вопрос на ближайшее время звучит очень просто:
Кто в итоге заплатит за этот дефицит?
💜 Именно ответ на этот вопрос будет определять доходность вкладов, облигаций, акций и недвижимости в ближайшие годы.
В следующем посте разберём три основных способа, которыми государства обычно закрывают бюджетные дыры. И почему некоторые из них могут оказаться весьма неприятными для инвесторов.
💜 Вывод:
Размер дефицита бюджета может оказаться гораздо более важным показателем для вашего капитала, чем ежедневные колебания рынка или очередное заседание ЦБ.
💜 Но сам по себе дефицит — это только начало истории.
В следующих частях разберём, какими способами государство может закрывать дефицит бюджета, уход Набиулинной и почему это напрямую касается вкладов, облигаций, недвижимости и других инвестиций. | 2 243 |
| 17 | 💜 Чем портфель SimpleEstate отличается от портфеля «Альфа-Капитал Арендный поток»?
💜 Качеством объектов (у нас значительно ЛУЧШЕ). Но откуда берется качество?
💜 Из нашего подхода к инвестиционному анализу - из того, какие параметры мы считаем главными. Большинство покупателей коммерческой недвижимости просто не разбираются в рынке, не знают куда и как нужно смотреть и что анализировать. У них нет насмотренность и экспертизы.
💜 9 из 10 объектов на рынке не представляют никакого интереса и не имеют инвестиционного потенциала. Качественные объекты приходится искать. Долго и упорно искать.
💜 На что смотреть точно не нужно. Архитектура, красота фасада, близость к кремлю, размер оконных проемов, высота потолков и прочие подобные характеристики - это тоже важно, но всё-таки уже второстепенно. Это дополнительные детали, которые имеют небольшой вес при оценке.
💜 На итоговую доходность объекта реально влияет всего несколько параметров.
💜Первый и ключевой - трафик: поток проходящих мимо магазина людей, который трансформируется в товарооборот нашего арендатора.
💜Второй - размер арендной ставки. Если аренда вдвое выше рынка, это мина замедленного действия (рано или поздно арендатор придет за скидкой, будет шантажировать уходом, а когда договор закончится - продлить по такой ставке точно не выйдет, придётся снижать), а если на уровне рынка или ниже - объект надёжен, арендатору комфортно и со временем ставку можно даже поднять. Не менее важен показатель OCR, о котором мы писали отдельный пост.
💜Третий - сам объект: новое «форматное» помещение, спроектированное под супермаркет, всегда лучше полуподвала со странной планировкой. Универсальное помещение, подходящее множеству арендаторов более ликвидно, чем специфический лот, подходящий только под одного арендатора.
💜И четвёртый - стоимость приобретения. Переплата на входе практически всегда гарантирует убыток. Причем стоимость приобретения - это НЕ только окупаемость, на которую смотрит каждый первый инвестор.
💜 Хрустального шара у нас при этом нет. Заходя в объект, мы просчитываем несколько сценариев - базовый, оптимистичный, пессимистичный. Чаще всего объект идёт по базовому, но иногда случаются отклонения в обе стороны. Есть у нас объекты более удачные и откровенно удачные. Мы это не скрываем и честно про всё рассказываем. Идеальных портфелей не бывает.
💜 Если завтра выставить весь наш портфель на продажу, мы реально продадим его примерно по той цене, по которой сами его сейчас оцениваем: где-то чуть дороже, где-то чуть дешевле - но точно не с дисконтом 30% к цене покупки, как вышло с «Арендным потоком».
💜 О перспективе выхода из актива мы думаем уже на входе в каждую сделку - не только «сколько заработаем сегодня», но и «за сколько сможем продать через 10 лет».
💜 Наше преимущество в том, что мы работаем на рынке коммерческой недвижимости много лет, совершили целый ряд сделок и проанализировали сотни объектов. И фокусируемся именно на качественных объектах, а не гонимся за доходностью здесь и сейчас, но с убытком завтра. | 2 360 |
| 18 | 💬 Обсуждать коллег по рынку - дело неблагодарное, но тема слишком резонансная, чтобы обойти её молчанием.
💜 В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка».
💜 Итог работы фонда разочаровал пайщиков - расчётная стоимость пая с февраля по апрель упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс., а инвесторы, заходившие при запуске фонда в 2020-м по ₽305 тыс. за пай, получили на 23% меньше вложенного. Часть пайщиков готовит жалобы в ЦБ.
💜 Что же произошло и как так получилось?
💜 Мы не знаем всех деталей, но следили за тем, что фонд покупал ещё с 2020 года, и уже тогда понимали, что качество инвестиционных решений команды, наполнявшей фонд объектами, вызывает вопросы и ничем хорошим в итоге это не закончится.
💜 Что было сделано не так (по нашей версии, исходя из того, что известно). Портфель очевидно набирался в спешке: фонд собрал крупный объём средств, который надо было вложить в сжатые сроки и только в "белые" объекты с НДС. Но качественных предложений на рынке всегда мало. В результате значительная часть помещений фонда оказалась проблемными неликвидными объектами с техническими и юридическими проблемами. А главное - с низким трафиком и завышенными ставками аренды.
💜Рынок торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл сложный, а ошибиться на нём очень легко- что, судя по всему, и произошло.
💜 С учётом низкого качества объектов фонда - плохой конец был предопределен ещё в 2020 году. Выход из некоторых активов по ставке капитализации около 14% не стал сюрпризом. Покупатели трезво оценили объекты фонда и заложили риск в цену - оттого сделки и прошли сильно ниже оценки. Для сравнения: качественные помещения с супермаркетами в 2024 - начале 2025 года торговались с доходностью caprate 8%. Но помещения, входившие в портфель ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток», в большинстве своём не могли называться «качественными».
💜 И уж точно убыток инвесторам принёс не сегмент стрит-ритейла, а конкретные решения, принятые в 2020-2021 годах.
💜 Корень проблем - в точке покупки, а не в точке продажи. Команда, управляющая фондом сейчас, лишь распродавала на трудном рынке портфель, сформированный прежней командой УК «Альфа-Капитал» несколько лет назад, и сделала это настолько аккуратно, насколько позволяла ситуация.
💜 Всё могло закончиться намного хуже. Арендаторы могли просто съехать - и тогда такие помещения было бы почти невозможно продать из-за отсутствия рентного потока. Этого не случилось. Так что текущая команда в этой ситуации проявила себя хорошо.
💜 Инвестиции - это всегда риски. В сегменте стрит-ритейла огромное количество факторов влияет на доходность проектов. Главный критерий успеха - покупать правильные объекты. А для этого нужно делать профессиональный детальный инвестиционный анализ и обладать глубокой экспертизой рынка.
💜 Увы, идеальных портфелей недвижимости не бывает - и у нас в SimpleEstate есть объекты разного уровня: нормальные, отличные и откровенно неудачные. При этом мы проводим многоступенчатый отбор и due diligence по каждому объекту и регулярно отказываемся от сделок даже с не самыми серьезными рисками.
🏪 Наш портфель собран гораздо более профессионально по сравнению с «Арендным потоком» и состоит из качественных ликвидных объектов. Успешность нашей стратегии подтверждается фактической доходностью SimpleEstate - 18% годовых.
Итого:
💜 Ситуация с ЗПИФ «Арендный поток» обусловлена очевидными причинами - для успешных инвестиций в коммерческую недвижимость нужна глубокая экспертиза и детальный инвестиционный анализ.
💜 Никто не позаботится об инвесторе лучше, чем он сам. Внимательно изучайте инвестиционные меморандумы и финансовые модели - так вы сможете защитить себя от неудачных вложений.
💜 Недвижимость с супермаркетами остаётся одним из немногих активов на рынке с лучшим балансом риска и доходности. Но всё зависит от конкретного объекта и управляющей компании. | 3 215 |
| 19 | 💜 10 июня Никита Корниенко выступит на онлайн-форуме по инвестициям и недвижимости.
Тема выступления:
💜 Топ-15 ошибок инвесторов при покупке стрит-ритейла
💜 На выступлении разберём самые распространённые ошибки при покупке готового арендного бизнеса, поговорим о том, на какие параметры стоит обращать внимание при анализе объекта и почему высокая доходность на бумаге не всегда означает хорошую инвестицию.
💜 Также обсудим текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, ключевые факторы, влияющие на доходность объектов, и подходы, которые помогают инвесторам избегать дорогостоящих ошибок.
💜 В программе форума — выступления экспертов рынка недвижимости и инвестиций, среди которых: Руслан Сухий, Вячеслав Рожманов, Игорь Бондаренко, Виктор Зубик, Андрей Любунь и другие ведущие эксперты отрасли.
📅 10 июня 2026 года
🕚 11:00
📍 Онлайн
Участие бесплатное | 2 093 |
| 20 | 🎥 Показываем ход ремонта нашего офиса в iCity
💜 Ремонт офисного блока в Москва-Сити продолжается. Подготовили для вас свежее видео с объекта, чтобы вы могли увидеть прогресс своими глазами.
Для нас важно регулярно показывать не только финансовые показатели, но и реальный статус проекта. Бизнес-центр уже введен в эксплуатацию, а работы по подготовке офиса к сдаче в аренду идут по плану.
💜 Ключевая информация об объекте
🤩Бизнес центр класса А / А+
🤩Расположен в деловом кластере "Москва-Сити"
🤩Введен в эксплуатацию
🤩Офисный блок площадью - 296 м2 на 19-м этаже
🤩Сумма сделки - ₽234 млн (включая НДС)
🤩Ставка капитализации (Cap Rate) - 9-10%
🤩Окупаемость - 8,4 - 9,2 года
🤩Цена / м2 - ₽790 тыс. (включая НДС)
🤩Рассрочка на 1 год
Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет):
🤩Средняя дивидендная доходность - 10% годовых
🤩Общая доходность (IRR) - 17% годовых
📕 Подробная презентация по объекту
🧮 Калькулятор инвестора
📸 Фото и видео нашего офиса в iCity
🎥 Видео-презентация объекта
🤩 Инвестиции в офис класса А
☎️ Остались вопросы?! Звоните +7 (495) 149-05-00
📲 Наш MAX | 2 251 |
现已上线!2025 年 Telegram 研究 — 年度关键洞察 
