SimpleEstate | Инвестиции

💵 Как получать ₽200 000 в месяц от сдачи в аренду недвижимости? 🏪 Многие инвесторы приходят на рынок недвижимости не для того, чтобы зарабатывать 5-7-10% годовых, а для того, чтобы зарабатывать ₽100 000 - 200 000 - 500 000 в месяц пассивного дохода от аренды. ☝️Сегодня в новом видео на YouTube канале SimpleEstate разберемся куда лучше вкладывать для получения пассивного дохода от аренды и какую сумму необходимо инвестировать для получения дохода в размере 200 000 руб. в месяц. 📺 Приятного просмотра! 🔗 https://youtu.be/zkSH80skA74

⚖️ Депозит или недвижимость? Особенно актуальный вопрос сейчас для любого инвестора! Мы уже писали серию постов на эту тему: 🔹Повышение ключевой ставки до 16% 🔹Неочевидные риски банковских депозитов 🔹Депозит или новостройка? 🔹Влияние инфляции на доходность недвижимости 📺 А недавно выпускали отдельный ролик про взаимосвязь инфляции, ключевой ставки и цен на недвижимость. Кто ещё не смотрел - настоятельно рекомендуем! ❓Однако всё-равно данный вопрос остается в голове у многих инвесторов. 📕 Поэтому сегодня разберемся с таким понятием как "номинальная доходность" и "реальная доходность" 💸 Номинальная доходность - процентная ставка, исходя из которой инвестору начисляются проценты или общая доходность инвестиции, включая как денежный поток, так и рост стоимости. Именно эта ставка указана в условиях депозита в банке. 💵 Реальная доходность - доходность за вычетом инфляции Например: 🏦 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. на депозит на 1н год под 15% годовых и через год получает 1 150 000 руб. Его номинальная доходность составила 15% годовых. Если инфляция за год была 10%, тогда реальная доходность инвестора составила уже только 5%, так как деньги за год обесценились на 10% и на 1 000 000 руб. можно купить уже на 10% меньше товаров и услуг. 🏪 Инвестор вкладывает 1 000 000 руб. в коммерческую недвижимость и получает 9% доходности от аренды. При этом арендная плата привязана к товарообороту. Если инфляция за год была также 10%, тогда реальная доходность инвестора составит всё-равно 9% годовых или 90 000 руб. Потому что за счет инфляции у арендатора увеличится товарооборот на 10%, что приведет к росту арендной платы на 10% до 99 000 руб. и росту стоимости объекта недвижимости также на 10% до 1 100 000 руб. И это увеличение арендной платы и стоимости объекта компенсирует обесценение денег. А номинальная доходность в таком случае составит 9+10% = 19%. ⚠️ И если у инвестора задача вложить деньги и получать пассивный доход в течении нескольких лет - то в случае с депозитом инвестору нужно каждый год реинвестировать 10% от суммы депозита обратно на депозит, чтобы получать каждый год реальную доходность в 5% годовых и отыгрывать обесценение денег. А в случае с недвижимостью - ничего реинвестировать не нужно. Арендная плата сама увеличивается под давлением инфляции и стоимость объекта "впитывает" эту инфляцию и также растет. Итого реальная доходность инвестора составит 9% - доход от аренды. При этом инвестор в недвижимости защищен от резких скачков инфляции или её ускорения, в то время как держатель депозита - нет. ☝️Очень важно анализируя разные инвестиционные продукты сравнивать одинаковую доходность - реальную с реальной или номинальную с номинальной. Но ни в коем случае нельзя сравнивать арендную доходность недвижимости без учета роста стоимости (реальная доходность) с доходностью по депозитам / облигациям (номинальная доходность).

Как инициативы по изменению налогов скажутся на рынке коммерческой недвижимости (стрит-ритейл)? 📚 Почти два месяц назад Минфин внес в Госдуму пакет изменений в Налоговый Кодекс РФ. Мы в SimpleEstate оцениваем вероятность принятия новых поправок в предложенном Минфином виде как чрезвычайно высокую. ✍️ Мы уже писали о том, как нововведения скажутся на наших инвесторах, а сегодня прокомментируем последствия изменений для сектора стрит-ритейл рынка коммерческой недвижимости. 🟣 Парадоксально, но нашему мнению ключевые предложения Минфина не ухудшают, а скорее напротив - улучшают позиции некоторых инвесторов сектора, вкладывающих в недвижимость суммы от ₽150 млн. до ₽200 млн. 🔺А для инвесторов, вкладывающих в проекты стрит-ритейла суммы, не превышающие ₽100 млн руб. вообще ничего не поменяется. 🟪 Традиционно помещения формата стрит-ритейл оформлялись на ИП или на ООО, находящихся на упрощенном режиме налогообложения (УСН). 📕 Напомним, что по действующим правилам ИП или ООО, применяющая УСН, может получать ежегодный доход в размере ₽250+ млн. и обладать основными средствами (недвижимость) стоимостью не более ₽150 млн. Поправки в НК РФ повышают порог доходов по УСН до ₽450 млн., а порог по остаточной стоимости основных средств - до ₽200 млн. Судя по всему, порог стоимости основных средств будет и дальше повышаться. 💸 При обороте выше ₽60 млн. в год компании или ИП станут плательщиками НДС. 🔹по ставке 5% НДС, спец.режим при выручке до ₽250 млн. в год, без права на зачеты и возмещения 🔹7% НДС при выручке от ₽250 до ₽450 млн. в год, без права на зачеты и возмещения 💵 Таким образом, инвесторы теперь смогут покупать более дорогие помещения, оставаясь на УСН. Например, инвестор ИП покупает готовый арендный бизнес по цене ₽198 млн. С учетом среднерыночной доходности качественных объектов ГАБ на уровне CapRate 8%, в абсолютных значениях инвестор будет получать ₽15,8 млн. год. Владение более дорогим проектом не повлечет ухудшение положения инвестора. Такая ситуация повысит спрос и цены на проекты стоимостью до ₽200 млн. (периоды окупаемости возрастут, доходность может еще снизиться) 🚀 Также цены на объекты стрит-ритейл будет толкать вверх необходимость уплаты 5-7% НДС при продаже объектов коммерческой недвижимости. Продавцы будут стремиться прямо или косвенно переложить дополнительное налоговое бремя на плечи покупателей. ☝️Например, некий продавец помещения ИП принял решение продать свое помещение за ₽230 млн. По старым правилам он должен уплатить налог в размере 6% с суммы (если работает на режиме «доходы») ₽199.35 млн, плюс 8% с разницы между ₽230 млн. и ₽199.35. Таким образом ИП должен заплатить ₽14,4 млн. (11.96 млн + 2.45 млн) 🆕 По новой системе дополнительно продавец уплатит 5% НДС или ₽11,5 млн., то есть всего 25,3 млн. Логично предположить, что на рынке, характеризующемся избытком свободных денег и высоким спросом, продавцы будут стремиться компенсировать возросшую налоговую нагрузку ростом цен на проекты. 🛒 Наконец, доходность недвижимости, арендная плата которой привязана к товарообороту (супермаркеты), также вырастет, так как производители и продавцы товаров постараются поднять цены с целью компенсации потерь от повышения налогов, что положительно скажется на росте товарооборота и повысить оценочную и продажную стоимость недвижимости. 🔍 Проанализировав предложения Минфина мы в SimpleEstate не нашли причин для снижения стоимости коммерческой недвижимости формата стрит-ритейл. 🛑 Возможной реакцией рынка на изменение налогов станет, по нашему мнению, экспонирование объектов продавцами по более высоким ценам. Отношение покупателей на такие инициативы продавцов предсказать достаточно сложно. Сильный спрос, в теории, сможет позволить продавцам получить некоторую премию в обмен на повышение налогов.

🎥 А вот и вчерашняя презентация нового объекта SimpleEstate "Перекресток в совхозе им. Ленина" Приятного просмотра! 🔗 https://youtu.be/k3AHxpdkevU?si=2Fm1EMJ2mK153UKl

🎉 Сделка по покупке объекта "Перекресток в совхозе им. Ленина" успешно зарегистрирована в Росреестре! 🏪 Теперь владельцем объекта является АО "Симпл Эстэйт Девять", а значит с сегодняшнего дня арендная плата уже начинает "капать" инвесторам объекта! 💵 И вы можете присоединиться к их числу инвестировав всего от ₽105 000! 📕 Подробная презентация по объекту 📺 Видео обзор объекта 💵 Инвестировать в объект ☎️ Остались вопросы? Звоните +74951490500 ⌨️ Или пишите на [email protected] или @Topilskaya_SimpleEstate

🧳Возвращение капитала: как миллиарды меняют рынок недвижимости 💵 В период с 2019 по 2021 годы российские состоятельные граждане активно выводили капитал за рубеж. По данным ЦБ РФ, более $6,5 млрд осело на счетах швейцарских банков, свыше $2 млрд было направлено в Великобританию, а еще около $5 млрд распределилось между Латвией, Испанией, Германией и Кипром. Однако, согласно отчету Frank RG «Private Banking в России 2024», с конца 2022 года ситуация кардинально изменилась. 🌊 Наблюдается массовое возвращение капитала в Россию. В 2023 году количество VIP-клиентов в российских банках выросло на впечатляющие 50%, достигнув 21,8 тысяч человек. Объем средств на их счетах увеличился на 62%, составив внушительные ₽13,1 триллионов. Это означает, что значительная часть ранее выведенных средств вернулась в российскую экономику. 🏘 Возвращенный капитал не остается без движения. Инвестиции в недвижимость становятся очевидным выбором для многих состоятельных россиян. Этот сектор традиционно считается надежным и понятным, особенно привлекательным из-за возможности вложения крупных сумм, что идеально подходит для репатриированных миллиардов. 🏢 Прежде всего, избыток денег поступает на рынок элитной жилой недвижимости. Однако не менее интересные процессы происходят в сегменте коммерческой недвижимости, куда также направляются значительные финансовые потоки. Возвращение крупного капитала создает повышенный спрос на качественные объекты, что неизбежно влияет на рыночную динамику. 🛒 Особым спросом пользуются объекты стрит-ритейла, в частности, помещения, арендуемые крупными торговыми сетями. Мы в SimpleEstate отмечаем стремительное исчезновение привлекательных активов с рынка, особенно это касается помещений, занимаемых «Перекрестками», «Пятёрочками» и «Магнитами» (впрочем, они всегда пользовались спросом). 💰 Интересно, что высокие ставки по банковским депозитам (для VIP-клиентов ставки достигают 18-20%,) практически не оказывают влияния на интерес крупных инвесторов к коммерческой недвижимости. Инвесторы, оперирующие суммами от 150 до 500 миллионов рублей, продолжают активно вкладывать деньги в этот сектор. Более того, мы не наблюдаем распродаж продаж объектов недвижимости ради высоких депозитов. 💳 Приток крупного капитала на рынок коммерческой недвижимости, с одной стороны, приводит к росту цен на объекты, а с другой стороны, приводит к снижению доходности инвестиций. 🧼 «Вымывание» с рынка качественных инвестиционных проектов при повышенном спросе также неминуемо приведет к росту цен и дальнейшему падению доходности для тех, кто решит подождать и купить потом.

📊 Обновление прогноза по объекту "Перекресток в совхозе им. Ленина" ⚡️ Доходность в базовом сценарии теперь - 20.7% годовых! 📑 Друзья, мы обновили финансовую модель и инвестиционный меморандум по новому объекту с Перекрестком и учли следующие изменения по сравнению с прогнозом, который делали 2 месяца назад: 🔹 Отразили фактические данные по привлечению инвестиций в 1м раунде - мы немного перестарались и собрали 151 млн руб. вместо планируемых 125 млн руб.🔥 🔹 Обновили данные по фактическому товарообороту магазина за апрель и май, которые оказались выше наших изначальных ожиданий. Эти данные, в свою очередь, являются базой для прогнозного товарооборота Перекрестка, который теперь немного подрос. 🔹 Увеличили в прогнозе ставку по налогу на прибыль с 20% до 25% с учетом будущих изменений в налоговом законодательстве. Влияние негативно, но минимальное. 🔹 Скорректировали условия по бридж займу с учетом фактических данных (см. презентацию, слайд №11) Но самое главное - сделали 3 сценария: 🟣 Базовый - сценарий предполагает переход на арендную плату 7% от товарооборота в 2032 г. при продлении договора аренды и среднегодовую инфляцию 10%. Ранее этот сценарий назывался оптимистичным, но это самый вероятный вариант развития событий, поэтому сделали его базовым. 🔹Общая доходность (IRR) составит 21% годовых 🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 11% 🔴 Негативный - сценарий предполагает сохранение текущих условий аренды после 2032 г. и среднегодовую инфляцию 7,5%. Ранее это был базовый сценарий, но на самом деле это самый худший из вариантов и достаточно маловероятный, поэтому сделали его негативным. 🔹Общая доходность (IRR) составит 14% годовых 🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 9% 🟢 Оптимистичный - сценарий предполагает переход на арендную плату 7,5% от товарооборота (как в нашем объекте с Перекрестком в ЖК Прокшино) в 2032 г. при продлении договора аренды и среднегодовую инфляцию на уровне 15%. Сценарий на случай высокой инфляции, который наглядно показывает как помещения с супермаркетами защищают инвестора от инфляции. 🔹Общая доходность (IRR) составит 27% годовых 🔹Средняя дивидендная доходность за 10 лет - 14% 👉 Более подробно расскажем завтра

🗓 Четверг, 4 июля в 17:00 по Москве в этом телеграмм канале мы проведем прямой эфир с презентацией 2-го раунда привлечения инвестиций в новый проект SimpleEstate «Перекресток в совхозе им. Ленина»! 📺 Расскажем о непростой истории сделки по проекту, а также покажем почему мы выбрали именно этот объект и почему он обязательно заслуживает внимания инвесторов. И конечно, ответим на ваши вопросы! 🔗 Ссылка на прямой эфир: https://t.me/simpleestate?livestream 👇Пожалуйста напишите в комментариях что вас интересует, что не понятно и какие вопросы есть по объекту или работе платформы SimpleEstate. Обязательно ответим на эфире!

🟣 Мы в SimpleEstate всегда ищем объекты с наилучшими инвестиционными характеристиками. 🔍При оценке инвестиционной привлекательности объектов коммерческой (торговой) недвижимости учитывается множество факторов. 🔔 Одними из важных факторов традиционно считаются два: трафик и локальное окружение (количество потенциальных потребителей в локации). «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина является прекрасным примером наилучшего сочетания этих факторов 📌Напомним, что объект расположен на пересечении МКАД и Каширского шоссе. Каширское шоссе - одна из самых загруженных дорог Москвы (около 70 тыс. автомобилей ежедневно). В зоне охвата находится 3,8 тыс. квартир, что обеспечивает стабильный поток местных покупателей. 🛣️ Утренний и вечерний трафик - это периоды наибольшей загруженности дорог, когда люди едут на работу (утром) или возвращаются домой (вечером). Для розничной торговли это означает повышенный поток потенциальных покупателей, которые могут заехать в магазин по пути. 🏪 «Перекресток» в поселке совхоза им. Ленина привлекает вечерний трафик (находится «на вечерней стороне»), то есть автомобилистам удобно заезжать в него вечером, по дороге домой. 🏢 Наличие же поблизости жилой застройки (3,8 тыс. квартир) обеспечивает базу постоянных покупателей «Перекрестка», которые посещают его не только в вечернее время, что в свою очередь обеспечивает стабильность выручки арендатора. ☯️ Сочетание этих двух факторов обеспечивает «Перекрестку» стабильно высокий товарооборот. При подобных показателях товарооборота риск того что «Перекресток» в какой-то момент расторгнет договор и съедет практически равен нулю. ✅ Мы уверены, что выгодное расположение в сочетании с надёжным арендатором («Перекрёсток», бренд лидера российской продуктовой розницы Х5) и долгосрочным договором аренды (до 2032 года) делает этот объект отличной инвестиционной возможностью со стабильным и надежным доходом на долгий срок!

🎥 И ещё одно видео, рекомендованное к просмотру всем инвесторам 📈 Ключевая ставка остается очень высокой, но инфляция не замедляется. Что будет с ценами на недвижимость? 📊 И как вообще ключевая ставка и инфляция влияют на стоимость объектов недвижимости? Как всё это учитывать инвестору? 👉 Разбираемся в новом ролике на YouTube канале SimpleEstate 🔗 https://youtu.be/BMsxIXhVUwQ?si=k0agflWZ1QVHaw5F