SimpleEstate | Инвестиции

🏛 Банк России снизил ключевую ставку до 14,25%, однако решение оказалось более осторожным, чем ожидал рынок. Большинство участников рассчитывали на снижение сразу на 0,5 п.п., поэтому реакция акций и облигаций была сдержанно негативной. 💜 Для экономики в целом это сигнал, что период дорогих денег может затянуться. ЦБ прямо указывает на риски, связанные с дефицитом бюджета, а значит, рассчитывать на быстрое возвращение к однозначным ставкам пока не приходится. 💜 Но для рынка коммерческой недвижимости важнее другое. Недвижимость покупают не на одно заседание ЦБ и даже не на один год. Инвесторы смотрят на долгосрочный денежный поток, качество актива и его способность сохранять стоимость капитала в различных экономических условиях. 💜 Несмотря на снижение ставки, деньги в экономике остаются дорогими. Для многих отраслей это создает дополнительные сложности: растет стоимость финансирования, откладываются новые проекты, замедляется деловая активность. 💜 При этом качественная коммерческая недвижимость традиционно выглядит более устойчиво благодаря двум факторам: стабильному арендному потоку и индексации арендных платежей, которая помогает сохранять реальную доходность даже в условиях инфляции.

«От падения ключевой ставки выигрывают все сегменты: офисы, склады, торговые объекты, стрит-ритейл и гостиницы. Главным образом это связано с удешевлением обслуживания банковских кредитов для собственников», — партнер NF Group Станислав Бибик.

💜 Показательно, что участники рынка уже фиксируют рост интереса инвесторов к коммерческой недвижимости на фоне снижения ставок. По данным участников офисного рынка, каждое снижение ключевой ставки сопровождается увеличением числа обращений инвесторов, а общий интерес к покупке объектов остается заметно выше уровней начала года. 💜 Во многом это связано с тем, что по мере снижения доходности депозитов инвесторы начинают активнее искать альтернативы. И коммерческая недвижимость остается одним из немногих инструментов, который сочетает регулярный денежный поток, и потенциал роста стоимости. 💜 Инвестиции в офис класса А

🤩 «Не хочу платить комиссию. Мне брокеры и так всё бесплатно подберут». Это одно из самых популярных возражений, которое мы слышим от инвесторов. 🤩 Но давайте разберёмся, почему «бесплатно» не всегда означает выгодно. 🤩 Когда объект подбирает брокер, его комиссию обычно платит продавец. Поэтому главная задача брокера — продать объект. Заработаете вы на нём или нет через Х лет, для брокера, как правило, не имеет значения. 🤩 SimpleEstate Select работает иначе. Мы представляем интересы покупателя. Поэтому наша задача — не просто найти объект и закрыть сделку, а помочь инвестору купить коммерческую недвижимость, которая будет приносить стабильный доход долгие годы. На практике разница может быть огромной. 🤩 Один инвестор экономит на комиссии и покупает объект с завышенной арендной ставкой, без индексации или в слабой локации. Через несколько лет арендатор съезжает, помещение простаивает, требуются дополнительные вложения и поиск нового арендатора. 🤩 Другой инвестор платит за профессиональный подбор, но получает объект с качественным арендатором, понятной экономикой, потенциалом роста стоимости и долгосрочным арендным потоком. 🤩 Что лучше: не платить комиссию и получать 5–7% годовых, принимая на себя все риски? Или заплатить комиссию один раз и приобрести актив, который способен приносить заметно более высокую доходность на протяжении многих лет? 🤩 Для таких задач мы и создали SimpleEstate Select. Для инвесторов, которые хотят не просто купить помещение, а принять действительно качественное инвестиционное решение. Подробнее о SimpleEstate Select — в презентации ниже. 👉 Оставить заявку можно на info@simpleestate.ru

💜 10 июня Никита Корниенко выступил на крупном онлайн-форуме «Тишина» в секции «Коммерческая недвижимость». Форум собрал более 1200 участников и 36 спикеров, объединив на одной площадке инвесторов, предпринимателей и экспертов рынка. На выступлении мы разбирали одну из самых важных тем для частных инвесторов: 💜 Топ-15 ошибок инвесторов при покупке стрит-ритейла Обсудили: • главные ошибки при покупке готового арендного бизнеса; • почему низкая окупаемость не всегда преимущество; • как отличить качественный объект от проблемного; • какие параметры действительно влияют на итоговую доходность инвестора. Отдельно хочется отметить организаторов форума — получилось сильное и полезное мероприятие с большим количеством практиков рынка и содержательными выступлениями. 📱 Запись выступления Никиты Корниенко 📲 Наш MAX | 📱 VK

💜 По данным консалтинговой компании Bright Rich | Corfac International, в первом квартале 2026 года в Московском регионе было реализовано всего 6 455 кв. м в объектах формата Light Industrial - на 83% меньше, чем за аналогичный период прошлого года (37 493 кв. м). Данные других консультантов подтверждают тренд: Remain фиксирует падение продаж на 74%, IBC Real Estate - на 65%, Ricci - на 75%. Цифры расходятся в деталях, но сходятся в главном - рынок резко сжался. 💜 Средний размер покупаемого блока сократился с 2 145 кв. м в 2025 году до 1 291 кв. м в 2026-м. Покупатели не просто стали осторожнее - они сократили размер ставки. Это поведение инвесторов, которые либо сомневаются в активе, либо уже столкнулись с разочарованием и не хотят повторять ошибку в прежнем масштабе. 💜 Часть аналитиков пытается смягчить картину, апеллируя к показателю поглощения - по оценке NF Group, он составил около 80 тыс. кв. м в Q1 2026, что сопоставимо с прошлым годом. Но важен контекст: почти половину всего объёма реализации за весь 2025 год обеспечила одна сделка на 44 тыс. кв. м, заключённая в третьем квартале. Без неё годовая статистика выглядела бы куда драматичнее. 💜 Мы предупреждали об этих рисках ещё тогда, когда сегмент был на подъёме и активно продавался частным инвесторам. Низкий порог входа в девелопмент Light Industrial привлёк волну неопытных компаний и стартапов, активно собирающих деньги частных инвесторов. Единый стандарт формата так и не сложился: на рынке соседствуют одно-, двух- и трёхэтажные здания, площади от 200 до нескольких тысяч квадратных метров, принципиально разные подходы к включению эксплуатационных расходов и НДС в арендную ставку. Разброс ставок аренды на сопоставимых объектах достигает 100%. В таких условиях построить достоверную финансовую модель крайне сложно даже профессионалу. 💜 Качество арендаторов - ещё один структурный риск, о котором не принято говорить в маркетинговых материалах девелоперов. В отличие от складов класса А, где арендаторами выступают крупные федеральные компании с долгосрочными контрактами, в Light Industrial основная масса резидентов - представители малого и среднего бизнеса: небольшие производства, интернет-магазины, сервисные компании. Они мобильны, чувствительны к издержкам и могут легко сменить локацию или закрыться при ухудшении конъюнктуры. Инвестор в такой объект несёт риски не только рынка недвижимости, но и финансового здоровья конкретного арендатора. 💜 Мы в SimpleEstate продолжаем изучать сегмент Light Industrial. Если со временем на этом рынке появятся объекты институционального качества, мы с удовольствием разместим на платформе какой-нибудь проект этого сегмента. Наш единственный критерий - соотношение риска и доходности. Мы не размещаем на инвестиционной платформе проекты, которые не прошли полноценный инвестиционный анализ и не соответствуют нашим стандартам по надёжности арендатора, качеству локации и прозрачности финансовой модели. Именно поэтому мы работаем со стрит-ритейлом и офисами: потому что на сегодняшний день они предлагают лучшее сочетание надёжности арендаторов, предсказуемости денежных потоков и понятной долгосрочной модели.

💜 На рынке доходной недвижимости существует парадокс, о котором мало кто знает. А он есть - и вот он: объект с окупаемостью 8 лет нередко оказывается худшей инвестицией, чем объект с окупаемостью 12 лет. Звучит странно, но за этим стоит чёткая рыночная логика. 💜 Большинство частных инвесторов трагически ошибаются, оценивая объект по одному параметру - сроку окупаемости. Самый популярный запрос брокерам годами звучит примерно так: «Нужен ГАБ с окупаемостью 8 лет». Всё остальное вторично, главное - быстрая окупаемость. И хороший брокер такой объект, разумеется, находит. 💜 Но дело в том, что дёшево (то есть с коротким сроком окупаемости) продаются в первую очередь слабые и проблемные объекты. Качественный актив никто не отдаёт за бесценок - хорошие объекты экспонируются с окупаемостью 10-12 лет. Низкая цена почти всегда компенсирует скрытые риски. Именно по такой логике в своё время набирался портфель «Арендного потока». 💜 В чём разница между объектом с «хорошей окупаемостью» и «слишком дорогим» объектом? У «слишком дорогого» (и качественного) арендная плата индексируется из года в год, арендатор не просит скидок. Помещение ликвидно - быстро сдаётся по повышенным ставкам. Сам объект технически и юридически чист: без судов, без рисков сноса, без скрытых дефектов. 💜 У объекта с «хорошей окупаемостью» (дешёвого) всё наоборот: сегодня высокая доходность, а завтра - скидки арендатору, отсутствие индексации, пересдача только дешевле и бесконечные технические и юридические проблемы. 💜 И вот тут обратим ваше внимание: инвестору в конечном счёте важна не номинальная цифра срока окупаемости на входе, а реальная доходность на выходе. Здесь дешёвый объект подводит: заявленные 8 лет окупаемости из-за скидок, простоев и смены арендаторов растягиваются в те же 12-14 лет. А при продаже такой объект, как правило, уходит дешевле цены покупки, то есть приносит убыток. Ровно это и произошло с «Арендным потоком». 💜 SimpleEstate сознательно действует иначе. Наши объекты окупаются чаще всего за 10-11 лет, но это качественные и надёжные активы. За всё время ни один якорный арендатор не съехал, арендная плата индексируется и растёт, а при перезаключении договоров повышается. Так, по объекту с «Лентой» в Новосибирске после окончания договора ставка выросла примерно на 20%. 💜 Условный «дешёвый» объект с окупаемостью 8 лет даёт на бумаге 12,5% годовых. Но после скидок, простоев и смены арендаторов реальная доходность падает примерно до 6%, а при продаже объект ещё и теряет в стоимости и уходит с существенным дисконтом. Качественный объект с окупаемостью 10-11 лет приносит скромнее - около 9-10% годовых, - зато эта доходность не проседает, аренда и стоимость объекта растут, и со временем его можно продать дороже. Исторически проекты SimpleEstate приносили инвесторам около 18% годовых с учётом роста стоимости активов. 💜 Вывод для всех инвесторов, которые любят низкие сроки окупаемости: не стоит гнаться за дешевизной. Лучше получить на пару процентов меньше арендной доходности сейчас - но владеть качественным объектом, который растёт в цене и не создаёт проблем. Срок окупаемости говорит не только о доходности, но и о рисках, которые в него «вшиты». P.S Скоро выпустим видео по этой теме на нашем Youtube

🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит? Часть 3. Что будет после Набиуллиной? В предыдущих частях мы говорили о дефиците бюджета и о том, какими способами государства обычно решают подобные проблемы. Но возникает еще один важный вопрос. 💜 Полномочия Эльвиры Набиуллиной заканчиваются в 2027 году. И многие инвесторы уже задаются вопросом: что будет дальше? В последние годы Эльвиру Сахипзадовну регулярно критикуют представители бизнеса, промышленники и отдельные чиновники. Например, многие считают, что высокая ключевая ставка душит экономику, мешает инвестициям и делает кредиты слишком дорогими. 💜 Но есть и другая точка зрения. Несмотря на постоянную критику внутри страны, Набиуллина считается одним из самых уважаемых руководителей центральных банков в мире. Многие экономисты полагают, что именно её политика помогла удержать под контролем инфляцию, финансовую систему и курс рубля в крайне непростых условиях последних лет. Можно спорить о конкретных решениях ЦБ, но одно выглядит вполне очевидным: без жёсткой денежно-кредитной политики ситуация в экономике вполне могла бы оказаться значительно хуже. 💜 При этом никто не знает, кто возглавит ЦБ после 2027 года. Именно здесь возникает главный вопрос для инвесторов. Новый руководитель может продолжить нынешний курс. А может решить, что экономике нужна более мягкая политика, более дешёвые деньги и более быстрый рост. На первый взгляд это звучит позитивно. Но именно в этот момент особенно важно задуматься о том, какие активы вы держите в своём портфеле. 💜 И здесь начинается самое интересное. Больше всего в таком сценарии рискуют владельцы денежных активов: • вкладов; • облигаций; Формально деньги останутся на счетах. Но их покупательная способность может постепенно снижаться. 💜 А вот реальные активы исторически переживают такие периоды значительно лучше. Прежде всего это касается акций бизнеса и коммерческой недвижимости. Особенно недвижимости с индексацией арендной платы или привязкой аренды к товарообороту арендатора. Когда растут цены в экономике, растёт выручка арендаторов, а вслед за ней со временем растут арендные платежи и стоимость самих объектов. 💜 Именно поэтому инвестору важно думать не только о доходности, но и о том, насколько его активы защищены от возможного обесценивания денег.

🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит? Часть 2. Три способа закрыть дыру в бюджете В первой части мы говорили о том, что дефицит федерального бюджета уже достиг 6 трлн рублей, превысив план на весь 2026 год. Теперь главный вопрос: Как государство вообще может закрыть такую дыру? Если сильно упростить, вариантов всего три. 💜 Вариант №1. Ограничения на вклады и сбережения Последние годы регулярно появляются разговоры о заморозке вкладов, ограничениях на снятие денег и других экстренных мерах. Некоторые эксперты даже называют такой сценарий неизбежным. Мы с этим не согласны. Причина простая: доверие к банковской системе — один из фундаментальных элементов современной экономики. Если люди перестанут верить, что могут свободно распоряжаться своими деньгами, последствия будут гораздо серьёзнее самого бюджетного дефицита. Поэтому такой сценарий мы считаем крайне маловероятным. 💜 Вариант №2. Повышение налогов По этому пути государство уже идёт. Но налоги нельзя повышать бесконечно. Когда экономика растёт и бизнес хорошо зарабатывает — это работает. Когда экономика замедляется — эффект может стать обратным. Один из предпринимателей очень точно описал ситуацию:

«Мы бы с удовольствием заплатили налог на сверхприбыль, но прибыли нет».

В первом квартале 2026 года налоговые поступления в консолидированный бюджет от бизнеса и граждан, применяющих специальные налоговые режимы, сократились на 22,2 % по сравнению с аналогичным периодом 2025 года. Иногда повышение налогов приводит не к росту сборов, а к снижению деловой активности, инвестиций и самих налоговых поступлений. 💜 Вариант №3. Увеличить инфляцию Самый старый способ решения бюджетных проблем в мировой истории. Формально никто ничего не отбирает. Ваш вклад остаётся на месте. Ваши облигации продолжают платить купоны. Но со временем на те же деньги можно купить всё меньше товаров и услуг. По сути, это мягкий и наименее заметный способ перераспределения ресурсов от владельцев денежных накоплений в пользу государства и экономики. Именно поэтому инфляция часто становится главным инструментом решения долговых и бюджетных проблем. 💜 Вывод Из трёх основных способов закрытия бюджетного дефицита именно постепенное обесценивание денег выглядит наиболее реалистичным сценарием на длинном горизонте. Для нас это одна из причин, почему мы любим стрит-ритейл с привязкой аренды к товарообороту арендаторов. Когда растут цены и выручка магазинов, вслед за ними со временем растет и арендный поток.

🏛 6 трлн рублей дефицита. Кто за это заплатит? Часть 1. Что происходит с бюджетом России и почему это важно Вы наверняка уже не раз видели новости про дефицит бюджета. ⚠️На этой неделе вышли очередные данные: • По итогам мая дефицит федерального бюджета достиг 6 трлн рублей или 2,6% ВВП. • Год назад за аналогичный период он составлял 3 трлн рублей или 1,4% ВВП. • Более того, текущий дефицит уже превысил запланированный на весь 2026 год показатель в 3,8 трлн рублей. 💜 Тема настолько важная, что мы решили сделать небольшую серию постов про бюджет, инфляцию, экономику и возможный уход Эльвиры Набиуллиной с поста главы ЦБ после окончания её полномочий. Всё это напрямую влияет на ставки по депозитам, стоимость недвижимости, доходность инвестиций и сохранность капитала. 💜 Начнём с самого главного. Почему инвестору вообще должен быть интересен дефицит бюджета? На первый взгляд кажется, что это проблема Минфина, чиновников и экономистов. Но на практике любой дефицит бюджета рано или поздно нужно чем-то закрывать.

Если семья тратит больше, чем зарабатывает, ей приходится либо занимать деньги, либо сокращать расходы, либо искать дополнительные источники дохода. С государством всё работает примерно так же.

💜 Особенно сейчас, когда расходы остаются высокими, а крепкий рубль снижает нефтегазовые доходы бюджета в рублёвом выражении. Формально нефть может стоить дорого, но государство получает меньше рублей за каждый экспортный доллар. 💜 Поэтому главный вопрос на ближайшее время звучит очень просто: Кто в итоге заплатит за этот дефицит? 💜 Именно ответ на этот вопрос будет определять доходность вкладов, облигаций, акций и недвижимости в ближайшие годы. В следующем посте разберём три основных способа, которыми государства обычно закрывают бюджетные дыры. И почему некоторые из них могут оказаться весьма неприятными для инвесторов. 💜 Вывод:

Размер дефицита бюджета может оказаться гораздо более важным показателем для вашего капитала, чем ежедневные колебания рынка или очередное заседание ЦБ.

💜 Но сам по себе дефицит — это только начало истории. В следующих частях разберём, какими способами государство может закрывать дефицит бюджета, уход Набиулинной и почему это напрямую касается вкладов, облигаций, недвижимости и других инвестиций.

💜 Чем портфель SimpleEstate отличается от портфеля «Альфа-Капитал Арендный поток»? 💜 Качеством объектов (у нас значительно ЛУЧШЕ). Но откуда берется качество? 💜 Из нашего подхода к инвестиционному анализу - из того, какие параметры мы считаем главными. Большинство покупателей коммерческой недвижимости просто не разбираются в рынке, не знают куда и как нужно смотреть и что анализировать. У них нет насмотренность и экспертизы. 💜 9 из 10 объектов на рынке не представляют никакого интереса и не имеют инвестиционного потенциала. Качественные объекты приходится искать. Долго и упорно искать. 💜 На что смотреть точно не нужно. Архитектура, красота фасада, близость к кремлю, размер оконных проемов, высота потолков и прочие подобные характеристики - это тоже важно, но всё-таки уже второстепенно. Это дополнительные детали, которые имеют небольшой вес при оценке. 💜 На итоговую доходность объекта реально влияет всего несколько параметров. 💜Первый и ключевой - трафик: поток проходящих мимо магазина людей, который трансформируется в товарооборот нашего арендатора. 💜Второй - размер арендной ставки. Если аренда вдвое выше рынка, это мина замедленного действия (рано или поздно арендатор придет за скидкой, будет шантажировать уходом, а когда договор закончится - продлить по такой ставке точно не выйдет, придётся снижать), а если на уровне рынка или ниже - объект надёжен, арендатору комфортно и со временем ставку можно даже поднять. Не менее важен показатель OCR, о котором мы писали отдельный пост. 💜Третий - сам объект: новое «форматное» помещение, спроектированное под супермаркет, всегда лучше полуподвала со странной планировкой. Универсальное помещение, подходящее множеству арендаторов более ликвидно, чем специфический лот, подходящий только под одного арендатора. 💜И четвёртый - стоимость приобретения. Переплата на входе практически всегда гарантирует убыток. Причем стоимость приобретения - это НЕ только окупаемость, на которую смотрит каждый первый инвестор. 💜 Хрустального шара у нас при этом нет. Заходя в объект, мы просчитываем несколько сценариев - базовый, оптимистичный, пессимистичный. Чаще всего объект идёт по базовому, но иногда случаются отклонения в обе стороны. Есть у нас объекты более удачные и откровенно удачные. Мы это не скрываем и честно про всё рассказываем. Идеальных портфелей не бывает. 💜 Если завтра выставить весь наш портфель на продажу, мы реально продадим его примерно по той цене, по которой сами его сейчас оцениваем: где-то чуть дороже, где-то чуть дешевле - но точно не с дисконтом 30% к цене покупки, как вышло с «Арендным потоком». 💜 О перспективе выхода из актива мы думаем уже на входе в каждую сделку - не только «сколько заработаем сегодня», но и «за сколько сможем продать через 10 лет». 💜 Наше преимущество в том, что мы работаем на рынке коммерческой недвижимости много лет, совершили целый ряд сделок и проанализировали сотни объектов. И фокусируемся именно на качественных объектах, а не гонимся за доходностью здесь и сейчас, но с убытком завтра.

💬 Обсуждать коллег по рынку - дело неблагодарное, но тема слишком резонансная, чтобы обойти её молчанием. 💜 В апреле 2026 года ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток» завершил работу: все объекты были распроданы на открытом рынке. Базовым активом фонда был стрит-ритейл с супермаркетами «Пятёрочка». 💜 Итог работы фонда разочаровал пайщиков - расчётная стоимость пая с февраля по апрель упала с ₽334 тыс. до ₽236 тыс., а инвесторы, заходившие при запуске фонда в 2020-м по ₽305 тыс. за пай, получили на 23% меньше вложенного. Часть пайщиков готовит жалобы в ЦБ. 💜 Что же произошло и как так получилось? 💜 Мы не знаем всех деталей, но следили за тем, что фонд покупал ещё с 2020 года, и уже тогда понимали, что качество инвестиционных решений команды, наполнявшей фонд объектами, вызывает вопросы и ничем хорошим в итоге это не закончится. 💜 Что было сделано не так (по нашей версии, исходя из того, что известно). Портфель очевидно набирался в спешке: фонд собрал крупный объём средств, который надо было вложить в сжатые сроки и только в "белые" объекты с НДС. Но качественных предложений на рынке всегда мало. В результате значительная часть помещений фонда оказалась проблемными неликвидными объектами с техническими и юридическими проблемами. А главное - с низким трафиком и завышенными ставками аренды. 💜Рынок торговой недвижимости сегмента стрит-ритейл сложный, а ошибиться на нём очень легко- что, судя по всему, и произошло. 💜 С учётом низкого качества объектов фонда - плохой конец был предопределен ещё в 2020 году. Выход из некоторых активов по ставке капитализации около 14% не стал сюрпризом. Покупатели трезво оценили объекты фонда и заложили риск в цену - оттого сделки и прошли сильно ниже оценки. Для сравнения: качественные помещения с супермаркетами в 2024 - начале 2025 года торговались с доходностью caprate 8%. Но помещения, входившие в портфель ЗПИФ «Альфа-Капитал Арендный поток», в большинстве своём не могли называться «качественными». 💜 И уж точно убыток инвесторам принёс не сегмент стрит-ритейла, а конкретные решения, принятые в 2020-2021 годах. 💜 Корень проблем - в точке покупки, а не в точке продажи. Команда, управляющая фондом сейчас, лишь распродавала на трудном рынке портфель, сформированный прежней командой УК «Альфа-Капитал» несколько лет назад, и сделала это настолько аккуратно, насколько позволяла ситуация. 💜 Всё могло закончиться намного хуже. Арендаторы могли просто съехать - и тогда такие помещения было бы почти невозможно продать из-за отсутствия рентного потока. Этого не случилось. Так что текущая команда в этой ситуации проявила себя хорошо. 💜 Инвестиции - это всегда риски. В сегменте стрит-ритейла огромное количество факторов влияет на доходность проектов. Главный критерий успеха - покупать правильные объекты. А для этого нужно делать профессиональный детальный инвестиционный анализ и обладать глубокой экспертизой рынка. 💜 Увы, идеальных портфелей недвижимости не бывает - и у нас в SimpleEstate есть объекты разного уровня: нормальные, отличные и откровенно неудачные. При этом мы проводим многоступенчатый отбор и due diligence по каждому объекту и регулярно отказываемся от сделок даже с не самыми серьезными рисками. 🏪 Наш портфель собран гораздо более профессионально по сравнению с «Арендным потоком» и состоит из качественных ликвидных объектов. Успешность нашей стратегии подтверждается фактической доходностью SimpleEstate - 18% годовых. Итого: 💜 Ситуация с ЗПИФ «Арендный поток» обусловлена очевидными причинами - для успешных инвестиций в коммерческую недвижимость нужна глубокая экспертиза и детальный инвестиционный анализ. 💜 Никто не позаботится об инвесторе лучше, чем он сам. Внимательно изучайте инвестиционные меморандумы и финансовые модели - так вы сможете защитить себя от неудачных вложений. 💜 Недвижимость с супермаркетами остаётся одним из немногих активов на рынке с лучшим балансом риска и доходности. Но всё зависит от конкретного объекта и управляющей компании.

💜 10 июня Никита Корниенко выступит на онлайн-форуме по инвестициям и недвижимости. Тема выступления: 💜 Топ-15 ошибок инвесторов при покупке стрит-ритейла 💜 На выступлении разберём самые распространённые ошибки при покупке готового арендного бизнеса, поговорим о том, на какие параметры стоит обращать внимание при анализе объекта и почему высокая доходность на бумаге не всегда означает хорошую инвестицию. 💜 Также обсудим текущую ситуацию на рынке коммерческой недвижимости, ключевые факторы, влияющие на доходность объектов, и подходы, которые помогают инвесторам избегать дорогостоящих ошибок. 💜 В программе форума — выступления экспертов рынка недвижимости и инвестиций, среди которых: Руслан Сухий, Вячеслав Рожманов, Игорь Бондаренко, Виктор Зубик, Андрей Любунь и другие ведущие эксперты отрасли. 📅 10 июня 2026 года 🕚 11:00 📍 Онлайн Участие бесплатное

🎥 Показываем ход ремонта нашего офиса в iCity 💜 Ремонт офисного блока в Москва-Сити продолжается. Подготовили для вас свежее видео с объекта, чтобы вы могли увидеть прогресс своими глазами. Для нас важно регулярно показывать не только финансовые показатели, но и реальный статус проекта. Бизнес-центр уже введен в эксплуатацию, а работы по подготовке офиса к сдаче в аренду идут по плану. 💜 Ключевая информация об объекте 🤩Бизнес центр класса А / А+ 🤩Расположен в деловом кластере "Москва-Сити" 🤩Введен в эксплуатацию 🤩Офисный блок площадью - 296 м2 на 19-м этаже 🤩Сумма сделки - ₽234 млн (включая НДС) 🤩Ставка капитализации (Cap Rate) - 9-10% 🤩Окупаемость - 8,4 - 9,2 года 🤩Цена / м2 - ₽790 тыс. (включая НДС) 🤩Рассрочка на 1 год Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет): 🤩Средняя дивидендная доходность - 10% годовых 🤩Общая доходность (IRR) - 17% годовых 📕 Подробная презентация по объекту 🧮 Калькулятор инвестора 📸 Фото и видео нашего офиса в iCity 🎥 Видео-презентация объекта 🤩 Инвестиции в офис класса А ☎️ Остались вопросы?! Звоните +7 (495) 149-05-00 📲 Наш MAX

Что происходит в европейской продуктовой рознице? 💜Консалтинговая компания Savills выпустила большой отчёт о состоянии европейского рынка продуктового ритейла. Многие выводы перекликаются с тем, что мы видим в России. Но обо всём по порядку. 💜 Последние пять лет европейская продуктовая розница пережила несколько потрясений подряд: пандемийные ограничения розничной торговли, сбои поставок продуктов питания из-за СВО, резкий рост цен на энергоносители и удобрения, инфляционный шок 2022–2023 годов. Продовольственная инфляция в еврозоне снизилась до 2,5% в декабре 2025 года против 6,1% в декабре 2023 года. 💜 Покупатель изменился. Годы высокой инфляции поменяли поведение европейцев: они осторожнее тратят, чаще сравнивают цены в разных магазинах и охотно переходят на более дешёвые товары. Общий объём европейского продуктового рынка приблизился к €2,1 трлн, рост в 2025 году составил 3,1%, но почти весь рост был связан с ростом цен, а не с увеличением объёмов покупок. 💜 Гипермаркеты теряют популярность. Раньше гипермаркет был основным форматом европейских продуктовых сетей. Но покупатели всё чаще предпочитают им небольшие магазины у дома, куда можно быстро забежать за нужным. Доля гипермаркетов на европейском рынке снизилась с 12% в 2019 году до 10% в 2024-м и процесс продолжается. Например, Auchan сокращает площадь отдельных гипермаркетов на четверть - переделывает под склады и сдаёт в аренду излишки площадей. 💜 Онлайн-продажи стабилизировались. Оказалось, что пандемийный бум онлайн-доставки продуктов был временным. В Европе доля онлайна в продуктовых продажах закрепится на уровне около 4,8% к 2028 году. Онлайн-доставка окупается только тогда, когда опирается на сеть физических магазинов, из которых удобно собирать заказы. В иных случаях - это чистый убыток для ритейлеров. Онлайн-игроки без магазинов работают в убыток или с минимальной маржой. 💜 Сети объединяются и продают свою недвижимость. Из-за затянувшегося давления на маржу европейские ритейлеры активно прибегают к двум инструментам. Первый - слияния и поглощения, объединения сетей или покупка крупными сетями более мелких: количество таких сделок в Европе выросло примерно на 30% с 2020 года. Например, в Финляндии и Швеции четыре крупнейшие местные сети уже контролируют почти 90%локального рынка. Второй инструмент - продажа собственных магазинов с обратной арендой (sale-and-leaseback). Сеть продаёт здание магазина инвесторам, одновременно подписывая долгосрочный договор аренды - обычно на 15–20 лет с индексацией. В 2025 году на такие сделки пришлось 21% всего объёма инвестиций в европейскую продуктовую недвижимость, максимум за 13 лет. Lidl, например, продал 24 своих магазина в Великобритании, Ирландии и Испании за €203 млн. 💜 Инвестиционный рынок ожил. Объём инвестиций в европейскую недвижимость, занятую продуктовым ритейлом, вырос на 16% год к году - до €6,1 млрд в 2025 году. Инвесторы идут в отрасль за стабильным арендным потоком по долгосрочным индексируемым договорам. 💜 Доходность объектов зафиксировалась. Средняя доходность (СapRate) недвижимости, арендованной качественными супермаркетами в Европе в конце 2025 года достигла 5,8% годовых. Savills ожидает снижения доходностей, то есть роста цен на такие объекты. Причина - повышенный спрос на подобные активы со стороны институциональных инвесторов, в том числе американских. 💜Очевидно, европейский и российский рынки идут схожими путями: продукты оказались самым устойчивым сегментом розницы в кризис; покупатель мигрирует в магазины у дома; федеральные сети с собственной логистикой и развитыми СТМ побеждают конкурентов; институциональные инвесторы формируют растущий спрос на готовый арендный бизнес с надёжными ритейлерами. 💜 Российский рынок имеет свои особенности, но базовый тренд совпадает с европейским - продуктовый стрит-ритейл превращается в массовый защитный актив, интересный не только частным инвесторам, но и крупному капиталу. Фундаментальная привлекательность помещений, арендованных продуктовыми сетями - это не локальная история, а глобальная парадигма развития инвестиционного рынка недвижимости.

🏆 iCity — лучший бизнес-центр класса А по версии CRE AWARDS 2026 Главная профессиональная премия рынка коммерческой недвижимости CRE AWARDS ежегодно отмечает сильнейшие проекты и девелоперов страны. В этом году проект iCity получил награду как лучший бизнес-центр класса А. 💜 Для нас это ещё одно подтверждение качества объекта, в который инвестируют участники SimpleEstate Напомним, сейчас в iCity начался 4-й инвестиционный раунд. 💜 Ключевая информация об объекте 🤩Бизнес центр класса А / А+ 🤩Расположен в деловом кластере "Москва-Сити" 🤩Введен в эксплуатацию 🤩Офисный блок площадью - 296 м2 на 19-м этаже 🤩Сумма сделки - ₽234 млн (включая НДС) 🤩Ставка капитализации (Cap Rate) - 9-10% 🤩Окупаемость - 8,4 - 9,2 года 🤩Цена / м2 - ₽790 тыс. (включая НДС) 🤩Рассрочка на 1 год Прогнозируемая доходность в базовом сценарии (на 10 лет): 🤩Средняя дивидендная доходность - 10% годовых 🤩Общая доходность (IRR) - 17% годовых 📕 Подробная презентация по объекту 🧮 Калькулятор инвестора 📸 Фото и видео нашего офиса в iCity 🎥 Видео-презентация объекта 🤩 Инвестиции в офис класса А ☎️ Остались вопросы?! Звоните +7 (495) 149-05-00

💜 Когда на рынке появляется хороший объект коммерческой недвижимости — действовать часто нужно очень быстро. Особенно в стрит-ритейле: ликвидные помещения с сильными арендаторами могут уйти буквально за несколько дней. И именно здесь многие сталкиваются с проблемой классического банковского финансирования. 📌 На практике банки часто: — долго рассматривают сделки — плохо понимают специфику небольших объектов коммерческой недвижимости — требуют большое количество согласований и документов — могут «мариновать» сделку 2–3 месяца и в итоге так и не выдать кредит 💜 Поэтому значительная часть рынка коммерческой недвижимости использует не банковские кредиты, а займы под залог недвижимости. Так работают многие собственники и инвесторы: — покупают ГАБы — выкупают помещения под арендаторов — привлекают ликвидность под существующие объекты — используют капитал для других проектов и бизнеса 💜 Мы и сами регулярно используем такой инструмент при покупке объектов. У нас есть партнёр, который специализируется именно на займах под залог коммерческой недвижимости. Главное преимущество — скорость, гибкость и понимание специфики рынка. В большинстве случаев финансирование можно получить существенно быстрее, чем в банке. 💜 Предполагаем, что среди наших подписчиков тоже есть те, кто занимается коммерческой недвижимостью или развитием подобных проектов. Возможно, сейчас вам как раз нужен такой инструмент финансирования. Если актуально — можете написать нам на: info@simpleestate.ru С темой письма: «Займ под залог недвижимости»

💜 Получили собственность на помещения в ЖК «Домодедово Парк» Все 11 помещений проекта поставлены на кадастровый учёт и оформлены в собственность. Выписки ЕГРН публикуем открыто — как подтверждение статуса объекта и выполнения очередного этапа проекта. 📄 Ознакомиться с выписками можно по ссылке: https://disk.yandex.ru/i/ZCIpekYa9tP3FA 💜 Что дальше? • Передача помещений арендатору • Начало ремонтных работ со стороны «Магнита» • Подготовка к открытию магазина • Запуск арендного потока и потенциально первые дивиденды по итогам III квартала 2026 года 💜 Напомним ключевые параметры проекта: • 710 м² торговых площадей в ЖК «Домодедово Парк» • 510 м² арендует «Магнит» по договору на 10 лет • Уже 8 896 квартир введено в эксплуатацию • В районе сохраняется дефицит качественных торговых помещений • Прогнозная дивидендная доходность около 10% годовых • Прогнозный IRR около 16% ☎️ Остались вопросы? Звоните +7 (495) 149-05-00 📲 Наш MAX

🔑 Получили ключи по ЖК «Новое Летово» 💜 По данным застройщика, уже более 50% собственников получили ключи от своих квартир. Мы также приняли помещения в первых корпусах на въезде в ЖК. 💜 Для проекта это важный этап: объект переходит из стадии строительства в стадию эксплуатации. Следующий шаг — подготовка помещений, выход арендаторов и запуск коммерческой инфраструктуры для жителей комплекса. 💜 Напомним, что инвесторам SimpleEstate в ЖК «Новое Летово» принадлежит 14 коммерческих помещений общей площадью 1028 м² в первых корпусах на въезде в ЖК. 🤗 Уже подписан долгосрочный договор аренды с «Магнит» на 10 лет, а также ПДА с ПВЗ. На текущий момент арендовано 52% площадей. 💜 Часть помещений мы уже успешно реализовали: • в 2024 году было продано 2 помещения за ₽49 млн с доходностью сделки 30% годовых • в 2025 году были проданы ещё 2 помещения за ₽41,2 млн 💜 Сейчас в проекте планируется продажа ещё одного помещения до ввода объекта в эксплуатацию. 📍 Что важно: • помещения расположены на первой линии и на въезде в ЖК • вокруг формируется большой жилой массив примерно на 8 000 квартир и ~800 частных домов • в радиусе 1 км сейчас работает всего один супермаркет и одна аптека • район фактически является «замкнутым» — жители будут пользоваться инфраструктурой внутри ЖК 📩 Подробная презентация по доступным помещениям Если вас интересует покупка коммерческого помещения в ЖК «Новое Летово» — напишите нам: info@simpleestate.ru 📲 Наш MAX

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров - ценный источник информации для инвесторов в торговую недвижимость, сданную в аренду федеральным сетям. Финансовое здоровье арендатора определяет надёжность арендного потока и стоимость самого объекта. 💜 Разберём, на какие метрики стоит обращать внимание и почему. 💜 Динамика выручки и LFL-продажи. Общая выручка показывает масштаб бизнеса, но для инвестора в недвижимость важнее показатель сопоставимых продаж (like-for-like). LFL отражает, как растут продажи в магазинах, открытых более года назад. Положительная динамика LFL означает, что конкретный магазин, арендующий ваше помещение, скорее всего тоже растёт по выручке, что снижает риск его закрытия и создаёт основу для индексации аренды. 💜 Декомпозиция LFL: трафик против среднего чека. Рост за счёт чека при снижении трафика часто отражает инфляционную составляющую: люди приходят реже, но тратят больше. Устойчивый рост трафика — более качественный сигнал, говорящий о реальной востребованности магазина. Если трафик устойчиво падает несколько кварталов подряд, это повод задуматься о долгосрочных перспективах формата. 💜 Динамика торговых площадей и количество открытий. Расширение сети говорит о её фактических возможностях и стратегических приоритетах. Если сеть активно открывает новые магазины, текущая бизнес-модель скорее всего работает. Замедление открытий или закрытие магазинов в формате - сигнал к более внимательному анализу. 💜 Валовая и EBITDA рентабельность. Прибыльность сети определяет её способность платить аренду в долгосрочной перспективе и переживать кризисы. Сети с устойчиво высокой рентабельностью более надёжны как арендаторы: у них есть запас прочности, чтобы выдерживать рост издержек без переноса части проблем на арендодателей. 💜 Расходы на аренду (в % от выручки). Прямой индикатор арендной нагрузки на бизнес. Если расходы на аренду растут опережающими темпами относительно выручки, сеть приближается к пределу возможностей платить за помещения. Стабильное соотношение (как у X5 — 4,0% от выручки) говорит о здоровом балансе между ростом бизнеса и затратами на размещение. 💜 Долговая нагрузка: чистый долг / EBITDA. Мультипликатор показывает закредитованность сети относительно операционной прибыли. Значение до 2x обычно комфортно для ритейла, выше 3x - повод для внимания. Высокая долговая нагрузка в условиях высоких ставок означает давление на чистую прибыль, что может ограничить возможности сети по индексации аренды. 💜 Однако убыток сам по себе - не приговор арендатору. Аренда платится из операционного денежного потока, а не из чистой прибыли: убыток может возникать из-за неденежных статей, высоких финансовых расходов или разовых списаний, при этом EBITDA и денежный поток остаются положительными, а магазины продолжают исправно платить аренду. 💜 По-настоящему тревожные сигналы - устойчивое падение EBITDA несколько кварталов подряд, отрицательный операционный денежный поток, опасный рост долговой нагрузки и закрытие магазинов. Один убыточный отчётный период у крупной федеральной сети — повод изучить причины, а не основание для панических решений. 💜 Развитие цифровых каналов. Растущая доля онлайн-продаж и экспресс-доставки - современный фактор устойчивости ритейлера. Магазин в правильной локации может выполнять роль дарксторa или пункта сборки заказов, что снижает риск отказа от помещения. 💜 Регулярный мониторинг отчётности арендаторов - естественная часть работы профессионального инвестора в коммерческую недвижимость. 💜 Платформа SimpleEstate берёт эту работу на себя: отбор объектов с надёжными федеральными сетями, постоянный анализ финансового состояния арендаторов и оценка рисков на уровне портфеля - всё это часть профессионального управления, которое получает каждый инвестор платформы.

💜 Отчётность публичных продуктовых ритейлеров - ценный источник информации для инвесторов в торговую недвижимость, сданную в аренду федеральным сетям. Финансовое здоровье арендатора определяет надёжность арендного потока и стоимость самого объекта. 💜 Разберём, на какие метрики стоит обращать внимание и почему. 💜 Динамика выручки и LFL-продажи. Общая выручка показывает масштаб бизнеса, но для инвестора в недвижимость важнее показатель сопоставимых продаж (like-for-like). LFL отражает, как растут продажи в магазинах, открытых более года назад. Положительная динамика LFL означает, что конкретный магазин, арендующий ваше помещение, скорее всего тоже растёт по выручке, что снижает риск его закрытия и создаёт основу для индексации аренды. 💜 Декомпозиция LFL: трафик против среднего чека. Рост за счёт чека при снижении трафика часто отражает инфляционную составляющую: люди приходят реже, но тратят больше. Устойчивый рост трафика — более качественный сигнал, говорящий о реальной востребованности магазина. Если трафик устойчиво падает несколько кварталов подряд, это повод задуматься о долгосрочных перспективах формата. 💜 Динамика торговых площадей и количество открытий. Расширение сети говорит о её фактических возможностях и стратегических приоритетах. Если сеть активно открывает новые магазины, текущая бизнес-модель скорее всего работает. Замедление открытий или закрытие магазинов в формате - сигнал к более внимательному анализу. 💜 Валовая и EBITDA рентабельность. Прибыльность сети определяет её способность платить аренду в долгосрочной перспективе и переживать кризисы. Сети с устойчиво высокой рентабельностью более надёжны как арендаторы: у них есть запас прочности, чтобы выдерживать рост издержек без переноса части проблем на арендодателей. 💜 Расходы на аренду (в % от выручки). Прямой индикатор арендной нагрузки на бизнес. Если расходы на аренду растут опережающими темпами относительно выручки, сеть приближается к пределу возможностей платить за помещения. Стабильное соотношение (как у X5 — 4,0% от выручки) говорит о здоровом балансе между ростом бизнеса и затратами на размещение. 💜 Долговая нагрузка: чистый долг / EBITDA. Мультипликатор показывает закредитованность сети относительно операционной прибыли. Значение до 2x обычно комфортно для ритейла, выше 3x - повод для внимания. Высокая долговая нагрузка в условиях высоких ставок означает давление на чистую прибыль, что может ограничить возможности сети по индексации аренды. 💜 Однако убыток сам по себе - не приговор арендатору. Аренда платится из операционного денежного потока, а не из чистой прибыли: убыток может возникать из-за неденежных статей, высоких финансовых расходов или разовых списаний, при этом EBITDA и денежный поток остаются положительными, а магазины продолжают исправно платить аренду. 💜 По-настоящему тревожные сигналы - устойчивое падение EBITDA несколько кварталов подряд, отрицательный операционный денежный поток, опасный рост долговой нагрузки и закрытие магазинов. Один убыточный отчётный период у крупной федеральной сети — повод изучить причины, а не основание для панических решений. 💜 Развитие цифровых каналов. Растущая доля онлайн-продаж и экспресс-доставки - современный фактор устойчивости ритейлера. Магазин в правильной локации может выполнять роль дарксторa или пункта сборки заказов, что снижает риск отказа от помещения. 💜 Регулярный мониторинг отчётности арендаторов - естественная часть работы профессионального инвестора в коммерческую недвижимость. 💜 Платформа SimpleEstate берёт эту работу на себя: отбор объектов с надёжными федеральными сетями, постоянный анализ финансового состояния арендаторов и оценка рисков на уровне портфеля - всё это часть профессионального управления, которое получает каждый инвестор платформы.