КОТЛОВАНЪ

Вторичное жильё в России ожило За первые пять месяцев 2026 года количество сделок с вторичным жильём в России выросло на 19% по сравнению с прошлым годом. Особенно сильная динамика — в Московской области, Новосибирской области и Красноярском крае. Покупательская активность растёт почти во всех крупных городах. Почему так вышло Причин несколько. Ипотечные ставки пусть и остаются высокими, но они снижаются. На рынке накопились квартиры со скидками — продавцы, которые ждали лучших времён, начали уступать. Многие покупатели рассчитывают на рефинансирование в будущем, когда ставки станут ещё ниже. Важную роль играют альтернативные сделки. Люди не покупают жильё с нуля, а меняют одну квартиру на другую с доплатой. Это не спрос на новое жильё, а переток внутри рынка. Но он тоже создаёт активность. Что это значит Разговоры о полном обвале спроса не подтверждаются. Рынок стал более рациональным и осторожным, но при наличии скидки и понятного плана россияне продолжают покупать недвижимость. Ипотека дорогая, но не смертельная. Люди адаптируются. Около ЦБ | Мы в MAX

Активность рынка недвижимости – во многом производная от демографической динамики города. Чем больше прибавка населения в агломерации, тем выше потенциальный спрос на недвижимость во всех секторах: новостройки и вторичный рынок, ИЖС, коммерческая недвижимость – офисы, торговля, склады. Институт экономики города приводит такой прогноз изменения численности населения крупнейших городских агломераций до 2035 года («Городские агломерации в современной России: проблемы и перспективы развития», 2023). Двумя лидерами, причём с большим отрывом от остальных, будут Краснодарская и Тюменская агломерации, с прибавкой населения по среднему прогнозу на 24-25%. Две агломерации продолжат жить при буме на рынке недвижимости. Около 7% прибавят Московская и Петербургская агломерации. Для Москвы и пригородов это означает прирост с 19,5 млн до 21 млн человек. Омск, Кемерово, Новокузнецк и Саратов – агломерации с худшими перспективами, с продолжающейся потерей населения.

🏠 Спрос на семейную ипотеку может просесть до –30%: мнения экспертов На форуме недвижимости «Движение.ру» игроки рынка поделились с нами прогнозами. Оценки разнятся, но вектор единый — после 1 июля спрос на семейную ипотеку уменьшится. ▪️ Основатель «Этажей» Ильдар Хусаинов: общее снижение на 10–15%, среди семей с одним ребенком — до 30%. ▪️ Вице-президент DOGMA Жанна Белянкина: спрос упадет примерно на четверть. ▪️ Коммерческий директор «Петербургской Недвижимости» Ольга Кобякова: просадка продаж на 5–10% в июле–августе. Отметим, что новые параметры программы пока неизвестны. Но в числе вариантов: ➖ ставка 10–12% для семей с одним ребенком; ➖ 6% для семей с двумя детьми; ➖ 2–4% для многодетных; ➖ увеличение лимитов в 1,5 раза при покупке жилья от 60 м²; ➖ запрет на вторую льготную ипотеку. 👉 В «Петербургской Недвижимости» прогнозируют снижение доли семейной ипотеки с текущих 80% до 60–70%. Но уже осенью рынок может восстановиться — за счет рыночных программ, рассрочек, собственных инструментов девелоперов и средств, которые покупатели начнут снимать с депозитов. Движение.ру в MAКС

Вторичка исчезает с рынка: предложение в миллионниках упало на 22% В мае в продаже осталось 140 тыс. готового жилья — примерно на 40 тыс. меньше, чем год назад. Предложение сокращается из-за ускорения сделок и перетока спроса из новостроек. Сильнее всего выбор уменьшился в Самаре, Казани, Ленинградской и Московской областях, а также в Москве, (данные показали в карточках) рассказал «Движение.ру» главный аналитик «Циана» Алексей Попов. В каких городах квартир все еще много: ▪️ Краснодар — 10,8 лота на 1 тыс. жителей; ▪️ Ростов-на-Дону — 8,9; ▪️ Новосибирск — 5,9; ▪️ Омск — 4,5. Чем больше выбор, тем медленнее дорожает жилье. При среднем росте цен в миллионниках на 11% Новосибирск прибавил 8%, Краснодар — 6%, а Ростов-на-Дону — всего 1%. 👉 При этом говорить, что вторичка «затоварена» нельзя. По словам Алексея Попова, объем предложения здесь формируют собственники, а не крупные игроки, способные регулировать вывод жилья. Движение.ру в MAКС

❗️ Доля рыночной ипотеки увеличилась в выдачах после того, как сузили пространство для семейной ипотеки, сообщила глава ЦБ Эльвира Набиуллина. Не только доля, но и в целом объемы растут. За 5 месяцев, по словам Набиуллиной, рыночная ипотека выросла в 3,5 раза по сравнению с прошлым годом. #ипотека @rusipoteka 📲 Русипотека в MAX

⚡️ «Мы не боимся работать в городах с невысокой ценой и научились строить эффективно, вкладывая в продукт больше, чем конкуренты», — генеральный директор ГК «Железно» Юрий Захаров в интервью учредителю и директору портала Всёостройке.pф Светлане Опрышко 🟠 О балансе «фишек» и стоимости

«Чтобы дать клиенту больше ценностей, мы нашли оптимум: эффективно строим базовую функцию, а сэкономленные ресурсы пускаем на эмоции и "фишки". Поэтому у нас их действительно больше, чем у традиционных застройщиков».

В проектах компании есть «Умный дом», лобби, озелененные дворы и даже сухие фонтаны, но цена — в рамках локального рынка. Отказ от студий (не более 5%, во многих проектах — ноль) не мешает продажам: клиент голосует рублём. 🟠 О цифровизации жилья

«Этот паровоз уже не остановить. Мы приняли стратегическое решение инвестировать в технологии. Абсолютно все продукты, которые выпускает компания "Железно", цифровизованы. Даже те, кто берёт квартиру в черновой отделке, получают от нас коробку гаджетов для самостоятельной инсталляции».

🟠 О новом вызове на 2026 год — курортной недвижимости

«Самое короткое техническое задание для девелопера: "И жили они долго и счастливо". "Счастливо" мы уже проработали — теперь задача добавить "долго" и придумать, как проживание внутри проекта будет человека оздоравливать и продлевать ему жизнь».

Так, компания осваивает новое направление — курортную недвижимость и отели с концепцией долголетия. Полное видео с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

⚡️«Банки захватили отрасль. Девелоперы лишились суверенитета и стали франчайзи»: руководитель агентства «Этажи» Ильдар Хусаинов в интервью учредителю и директору Всеoстройке.pф С. Опрышко

«Банки занимают хитрую позицию. Пока их интересы не задеты, они говорят застройщикам: "Выживайте как хотите, продавайте по старым ценам". Но как только пахнет жареным, они тут же командуют снижать цены. Возникают двойные стандарты. В любой момент у девелоперов могут забрать проект — они лишились суверенитета, а без суверенитета долгосрочные инвестиции невозможны».

🟠О скидках от застройщиков

Хусаинов отметил, что во многих регионах есть 1-2 застройщика, которые дают реальные скидки в 20–25%. Не фиктивные акции, а реальный дисконт.

🟠О том, что некоторые застройщики перестали платить комиссии агентствам

«Если застройщик уже не в состоянии выплатить комиссию за продажу (~3%), значит, его прижало к стенке окончательно. И могу констатировать: количество таких застройщиков увеличивается с каждым месяцем — сейчас их около 3-4%».

🟠Что «Этажи» делают с застройщиками, которые не платят

«

Мы просто прекращаем с ними официальную работу. Думаю, все крупные агентства уже пошли этим путем, мы здесь просто задаем тренд. Не нужно стесняться называть белое белым, а черное черным».

Хусаинов добавил, что в половине случаев застройщики потом сами возвращаются. И часто бывает так, что собственник вообще не знает, «что там вытворяют финансисты». 🟠Где сейчас зарабатывает риелтор? По словам Хусаинова, в последнее время — вторичный рынок и загородная недвижимость.

«С ценами на новостройки откровенно переборщили. Девелоперы сейчас сами мучаются от этого, но они сильно привыкли работать на таких сверхприбылях. Им даже тяжело начинать разговоры об оптимизации, бережливом производстве и росте производительности труда».

🟠Какие зарубежные направления сейчас самые прибыльные

«В понедельник я был в Белграде — в Сербии все развивается великолепно. Хорошо идут дела в Таиланде. В Дубае — честно говоря, никак. В Турции мне не нравится рынок из-за проблем с качеством строительства и надежностью застройщиков».

Полное видео с прямыми ссылками на YouTube, ВК, RUTUBE и Дзен смотрите на нашем портале.

💥Рынок новостроек замедляется: продажи падают четвертый месяц подряд, а запас прочности застройщиков сокращается Российский рынок первичной недвижимости продолжает охлаждаться. Продажи жилья снижаются в годовом выражении четвертый месяц подряд, что постепенно меняет баланс сил в отрасли и заставляет аналитиков дом,рф обращать внимание на растущие риски в портфелях девелоперов. На этом фоне ключевые индикаторы устойчивости рынка демонстрируют негативную динамику. Соотношение распроданности и стройготовности смещается к нижней границе сбалансированного диапазона 60–80%. В апреле показатель составлял 71%, а в мае опустился до 69%. Это сигнализирует о том, что текущий низкий уровень продаж больше не позволяет поддерживать наполнение эскроу-счетов на комфортном уровне. Слабый спрос затрагивает всё большую часть портфеля строящегося жилья. Если на начало года на проекты, где распроданность с учётом стадии строительства ниже 60%, приходилось 25% всего строящегося жилья, то теперь их доля достигла уже 28%. Проблемы из-за отставания темпов продаж от скорости возведения домов становятся ощутимыми почти для трети всего текущего строительства, а срок реализации непроданного строящегося жилья вырос с 3,1 лет на начало года до 3,2 лет на начало июня. Одновременно с этим объемы нового строительства остаются несоразмерными спросу в большинстве регионов. Уже в 52 субъектах Российской Федерации объём нового предложения слишком велик относительно текущих продаж, что создает предпосылки для дальнейшего затоваривания. Майские результаты подтвердили слабость рынка. Продажи жилья в новостройках замедлились до 1,5 млн кв. м, что на 10% ниже в годовом выражении. Для сравнения, в феврале-апреле ежемесячно продавалось 1,6–1,7 млн кв. м. Более низкие значения продаж в последний раз фиксировались лишь в январе 2025 года на фоне запредельно высокой ключевой ставки в 21% и сезонного снижения спроса в начале года. Объем поступлений в строительную отрасль в мае составил 312 млрд руб., сократившись на 4% г/г. Наиболее болезненно падение спроса ощущается в крупнейших мегаполисах. Спрос в мае сократился в 8 из топ-10 субъектов по портфелю строящегося жилья, наиболее сильно просев в Санкт-Петербурге (-37% г/г) и Москве (-28% г/г). Суммарно по топ-10 регионам продажи упали на 15% г/г до 727 тыс. кв. м. В то же время периферия демонстрирует большую устойчивость. В регионах вне топ-10 сокращение значительно меньше, чем в среднем по стране и по крупнейшим субъектам: продажи здесь упали всего на 4% в годовом выражении, составив 750 тыс. кв. м. Более того, в 35 субъектах, не входящих в топ-10, продажи даже ускорились, в том числе в Воронежской области (+19% г/г), Нижегородской области (+10% г/г) и Красноярском крае (+7% г/г). Очевидно, что подняв ипотечную ставку по семейной ипотеке для семей с одним ребёнком продажи у застройщиков снизятся ещё больше. P.S. Меня обвиняют в алармизме и я могу понять инвесторов в бетон, которым неприятно слышать, что мир не такой, как обещали в отделе продаж застройщика. Я делюсь своими наблюдениями, которые в последний месяц стали официально признаваться чиновниками.

Тема поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков закрылась В России власти снова планируют обсудить вопрос поэтапного раскрытия эскроу-счетов для застройщиков. «С учетом той прибыли, которую заработали банки… Я думаю, к этому снаряду, вопросу нужно подходить», — сказал Никита Стасишин на форуме «Движение». И вчера на пресс-конференции ЦБ ответили на этот вопрос — Банк России выступает категорически против раскрытия эксроу-счетов для застройщиков. Глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что действующий механизм должен сохраняться без изменений. Их раскрытие возможно только после получения покупателем квартиры — это базовый принцип. В Госдуме также раскритиковали инициативу Минстроя. Первый зампред комитета по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев отметил, что парламентарии не готовы внести такие изменения на законодательном уровне. «Это прямой удар по системе защиты прав дольщиков. Если деньги начнут перечислять застройщику до сдачи дома, они перестанут лежать на эскроу-счёте и не будут застрахованы государством в системе страхования вкладов, — рассказал Владимир Кошелев «Известиям». Подпишитесь на «Про квадраты»

‼️🔥 ЭКОНОМИКА РФ В 1К26: УДИВИТЕЛЬНАЯ УСТОЙЧИВОСТЬ К СОКРУШИТЕЛЬНОМУ ФИСКАЛЬНОМУ ШОКУ ВВП ПО ПРОИЗВОДСТВУ (1К26): -0.15% гг / -0.64% qq sa Снижение ВВП на 0.15% гг – это, в первую очередь, стройка (-9.7% гг). Её вклад: -0.32пп, т.е. при нулевой динамике стройки ВВП был бы: +0.17% гг. Основной причиной обвала стройки был ⛄️ мороз и снег Самый значимый положительный вклад внесло «Госуправление и военная безопасность» (+3.9% гг): 0.34 пп ЧТО ЭТО БЫЛО? Экономика в 1К26 пережила фискальный шок, помноженный на неблагоприятную погоду. Ещё календарь (+3 лишних рабочих дня в 1К25), отнявший от годового показателя до 0.5 пп. Без погоды и лишних дней рост ВВП был бы не менее 0.5% гг В 2К26 рост возобновился. Мы согласны с оценкой ЦБ, что в 1П26 рост ВВП будет 0.5% гг. По году могли бы иметь 1.5%, но сейчас вряд ли, ввиду разрушительного характера топливного кризиса. 2025-й год, ждём, будет пересмотрен с 1 до 1.5-2% 💥 Поддерживающим экономику фактором становится ДКП, перешедшая сегодня в область мягкости

Власти хотят ввести для семейной ипотеки не только дифференцированные ставки, но и лимиты — «Ъ» Ставки и лимиты будут зависеть от количества детей и региона проживания:

▫️Для семей с одним ребенком в Москве и СПб лимит останется 12 млн руб., но ставка вырастет до 12%. ▫️В других регионах — 6 млн руб. и 10%. ▫️При наличии двух и более детей в Мск и СПб — 15 млн руб. и 10%. ▫️В других регионах — 8 млн руб. и 8%. При этом будет учитываться площадь квартиры.

Мнение bitkogan: Это существенное ужесточение условий, которое приведет к снижению доступности льготных ипотек и, как следствие, сокращению спроса на новосторойки. Причем рыночная ипотека остается очень дорогой из-за высокой ключевой ставки, которую планируют снижать медленно. #ипотека 🔥HOTLINE в MAX

Компании «ДОМ.РФ Технологии» и «Яков и Партнёры» разработали для застройщиков совместный инструмент — «спринт по внедрению ИИ». Подписание соглашения о реализации проекта состоялось в рамках форума недвижимости «Движение». Программа рассчитана на пять недель: за этот срок девелопер сможет провести аудит своих процессов, а затем запустить пилотные ИИ‑проекты, экономическая эффективность которых будет подтверждена на практике. Решение опирается на две ключевые составляющие: с одной стороны — отраслевые наработки «ДОМ.РФ Технологии», в том числе данные по рынку жилья и готовые цифровые сервисы с применением ИИ, с другой — международный опыт и аналитическая база «Яков и Партнёры», включающая разбор свыше 500 кейсов. Инструмент призван сократить время, которое девелоперы тратят на переход от тестирования ИИ‑технологий к их реальному использованию в рабочих процессах. Партнёры подсчитали, что при полноценном внедрении ИИ в девелопменте эффект может достигать порядка 0,9 трлн рублей в год, но на данный момент масштабировать подобные решения получается лишь у менее чем 10 % участников рынка.

❗️Банк России против поэтапного раскрытия эскроу-счетов Что и требовалось доказать «половина» вчерашних громких заявлений Стасишина - ни о чем. Сегодня глава ЦБ Эльвира Набиуллина (заявившая, кстати, что действительно болела и теряла голос) сказала, что регулятор категорически против раскрытия эскроу-счетов.

«Мы категорически против. Принцип - либо раскрываются счета эскроу, и деньги людей уходят застройщикам, либо покупатель получает квартиру. Вот получил квартиру - эскроу раскрываются. Мне кажется, это базовый принцип, который мы должны соблюдать. Кстати, видно, что система с эскроу-счетами, проектным финансированием, она стабилизирует ситуацию на рынке жилья», — заявила глава ЦБ на пресс-конференции по решению относительно ключевой ставки.

❗️Минстрой хочет дать девелоперам выбор при КРТ: самим строить соцобъекты или платить сбор Сейчас работает только вариант строить самим. В будущем, если компания выберет платить сбор, то регион либо муниципалитет сам направит деньги на школы и детские сады. Важно: это опция, а не замена существующих правил. Так пояснила нам директор департамента жилищной политики Минстроя Ольга Корниенко на форуме недвижимости «Движение». 👉 Сбор позволит снять с застройщиков ответственность, если школу или детский сад не введут вовремя. Сейчас разрешение на строительство могут отменить, например, если ближайшая школа находится дальше 1,2 км и проект не соответствует нормативам, объяснила Корниенко. Сроки запуска механизма пока не определены. Движение.ру в МАКС

Жесткий сюрприз от ЦБ Банк России принял более жесткое решение, чем ожидал рынок. Ставку снизили только на 0,25 п.п. до 14,25%. Рынок ожидал смягчения на 0,5 п.п. ➡️В пресс-релизе есть еще один очень важный сигнал. Банк России прямо говорит, что из-за расширения дефицита бюджета потребуется более жесткая политика. То есть более высокая ставка. Думаю, это означает, что и в следующем году мы будем жить с двузначной ставкой, а про прогноз ЦБ 8–10% в 2027 году можно забыть. Есть одна хорошая новость: умеренно-мягкий сигнал оставили. То есть слова о дальнейшем снижении ставки остались. Что ждать в июле? Складываем все вместе. Банк России хочет более высокую ставку в будущем и при этом оставил сигнал о снижении. Поэтому наиболее вероятно в июле ставку снизят еще раз на 0,25 п.п. Если продолжат таким же темпом на каждом заседании — на конец года выйдет на 13,25%. 💭Так Банк России получит желаемую более жесткую политику и одновременно снизит с себя политическое давление. Ставку снижают? Снижают. Какие вопросы? Рынкам такая жесткость, конечно, не понравилась. Акции и облигации снижаются в цене, коррекция может продлиться несколько дней. Шортить акции отсюда уже опасно, но и покупать агрессивно немного рано. Далее нас ждет пресс-конференция ЦБ. Будем там: про все важные сигналы оперативно напишем в канале HOTLINE. #ставка 💰Подписывайтесь на bitkogan в MAX

ЦБ России девятый раз подряд снизил ключевую ставку — до 14,25%. @bankrollo

Хотелось бы поддержать Михаила Гольдберга. Видео с ним сейчас покоряет просторы интернета во всех запрещенных и не очень социальных сетях. Человека одним днем публично увольняют из организации, где он работал 15 лет. Публично. Надеюсь, после такого у него не поедет менталка. Бухать и приходить на сессию — это плохо. Но у меня больше вопрос к модератору сессии. У тебя человек на сессии не в себе, и вы все сидите и ржете над ним? Кажется, модератор сессии и должен был отруливать эту ситуацию шутками, прибаутками, да чем угодно. Ну или сделать вид, что все обсудили, всем спасибо, идите дальше болтать, уважаемые делегаты форума. Итог - бессмысленный хайп федерального масштаба. Выводы форума: сложно долететь / улететь; бабки у девелоперов закончились, все бабки в банках; потребительский терроризм (вам показалось, мы все делаем для клиента); не знание как называется крупнейшее агентство недвижимости России; зависший Гольдберг.

Как обычно перед заседанием тезисно 1️⃣ Шаутаут коллегам, которые к этому заседанию проанализировали вообще все макро на текущий момент: Дмитрий Полевой и Сбер Исаков 2️⃣ Сегодня на столе скорее всего 0 и -50, и, возможно, кто-то из членов СД предложит подумать над вариантом -25 чисто по приколу 3️⃣ За -50 оченьслабоположительный едва отличимый от нуля разрыв выпуска, вайбы ожидания в опросах производителей, базовая инфляция (инфляция, с учетом плодоовощей уже должна называться кринжовая инфляция, распространите), крепкий как хозяйственник рубль 4️⃣ За 0 воскресающий кредит, идущий в разнос бюджет и зарплаты (признавайтесь, у кого они продолжают расти!)

То есть мы видим что-то типа: реальная экономика замедляется на растущей денежной массе. Бюджетный стимул сохраняется и не приносит рост (пока?)

5️⃣ Единственный шанс не свалиться в формальную рецессию - потребление 6️⃣ Внешние условия - лучше даже не пытаться и просто записать в проинфляционный фактор, но вряд ли он будет иметь какой-то значимый вес 7️⃣ Отдельного внимания достоин топливный кризис из-за выведенных из строя мощностей НПЗ. Это однозначно сильный проинфляционный фактор, но инструментами ДКП лечить дефицит топлива - занятие весьма бесперспективное, да и текущий уровень КС относительно инфляции высокий, а денежно-кредитные условия жесткие

В общем тактика ЦБ, скорее всего, снижать КС вслед за инфляцией, но сохранять жесткость ДКУ, пока фискальная политика не станет хотя бы нейтральной. То есть при устойчивом достижении таргета номинальная КС будет в районе 12 +/- 1%

8️⃣ Жесткость, теоретически, будет снижаться только после того, как инфляция устойчиво нырнет ниже таргета, но регулярные supply-side шоки этому не способствуют (так называемые, постоянные разовые факторы) 🔹В кои-то веки, с Банком России все достаточно понятно, даже если сегодняшнее решение будет не совпадать с консенсусом, Банк России мыслит в терминах средней КС, и здесь у рынка и ЦБ примерно одинаковый взгляд ♦️Это не очень позитивно для кредитного риска и для бумаг с высокой дюрацией, неудивительно, что индекс Мосбиржи снижается 15 недель подряд. Но вот зачем в цикле снижения ставок минфин продолжает с премией занимать через длинные фиксы и толкать доходности вверх - абсолютная загадка @unexpectedvalue

🏠 Что сегодня решат по ставкам семейной ипотеки? Сегодня, помимо решения ЦБ по ключевой ставке, буде еще одно решение - новые ставки по семейной ипотеке. Общая информация такова, что обсуждается сетка - один ребёнок 10-12%, двое 6%, трое 4%. Настроения непосредственных участников этого поеп пессимистичны (ДомРФ пугает падением выдач на 20-35% и потерей до 1 трлн рублей финансирования стройки в год). Хотя, на мой взгляд, не стоит воспринимать эти изменения как разовый шок спроса, ведь такая сетка обесценивает реформу для семей с одним ребёнком. Да и субсидии банкам должны сильно снизить, что для бюджета даже хорошо. А дальше за дело берется ЦБ, снижая ключевую ставку (не сегодня, но в перспективе нескольких кварталов) и когда рыночная ставка подходит к 12%, "льготные 12%" для семей с одним ребенком перестают быть льготой😉 Это уже выглядит менее пугающе и "удар" по спросу точно мягче, чем 20-35%. Но без "ложки дегтя" в этой истории не обойтись - строители точно пострадают либо от высоких ставок из-за низкого наполнения эскроу-счетов либо от провала продаж (который потом догонит и первая причина). В общем, ждем окончательного утверждения ставок по семейной ипотеке. 📢 MarketOverview | МАКС