Просто о сметах

Индексный метод против реального рынка. Почему система ценообразования не успевает за жизненным циклом проекта ч.2, начало здесь. Этап закупок: Демпинг через «серый» материал Валерий Бодренков, Первый вице-президент АО «ХК «Сибцем», Зам. Председателя Общественного совета при ФАС России:

Даже если смета более-менее адекватна, включается рынок. На тендере побеждает подрядчик, предложивший минус 20% к НМЦК. При этом мы понимаем, что этот дисконт закладывается не за счет эффективности, а за счет замены материала на дешевый аналог. Щебень с заниженной лещадностью и содержанием слабых пород, арматура минимально допустимого диаметра, бетон с экономией вяжущего. Через три-шесть месяцев начинается: деформация конструкций, суды, остановка работ. Каждый день простоя – это удорожание на 0,5% и срыв сроков строительства. Наше предложение: Здесь не работают меры мягкого убеждения, квалификация. 1️⃣Ввести обязательные требования к опыту поставок конкретных видов промышленной продукции, а не строительства вообще. 2️⃣Сделать банковскую гарантию не формальной бумажкой для «галочки», а механизмом покрытия реального скачка рыночных цен. Если цена ключевого материала улетела вверх более чем на 10% за квартал, гарант должен автоматически компенсировать эту дельту, а не провоцировать подрядчика искать «серую» замену.

ЦБ и Минфин хотят снижать зависимость рынка жилья от льготных программ. Цель — уйти от ситуации, когда около 90% новостроек продается через государственную поддержку. Замминистра финансов Иван Чебесков:

Минфин намерен сократить долю госпрограмм в ипотеке до 25–30%, такого уровня удастся достичь к 2030 г

Льготная ипотека долгое время решала не только задачу доступности жилья. Она стала главным «двигателем спроса», который в итоге частично ушёл в цену квадратного метра. Покупатель смотрит на ежемесячный платеж. Рынок — на стоимость квартиры. А вот вопрос «а из чего реально состоит эта стоимость?» всё еще ждёт своего часа. Мы как раз об этом говорили на площадке Госдумы. Пока у нас получается интересная конструкция: ипотека субсидируется — спрос поддерживается — цена держится — себестоимость остается тем самым «черным ящиком». Причём внутри этого ящика давно появились новые большие статьи. Например, стоимость денег. Проценты по проектному финансированию в структуре проектов сегодня могут занимать уже совсем не символическую долю. А значит банк — это не просто «тот, кто выдал кредит». Это участник формирования экономики проекта. И здесь снова возвращаемся к цифре. Если у нас есть огромные массивы данных по проектам, цифровые модели, проектные декларации, экспертиза, то следующий шаг очевиден: цифровизация должна отвечать не только на вопрос «правильно ли оформлено?», но и на вопрос: «почему квадратный метр стоит именно столько?» Переход к более рыночной ипотеке неизбежно поставит этот вопрос ещё острее. Потому что рядом с дешёвой ипотекой качество часто пытаются удержать административными мерами. А качество, как показывает практика, живёт рядом не с минимальной ценой. Оно живёт рядом со справедливой ценой. И да — кажется, тот самый разговор про НЕС (Не Найденную Еще Себестоимость), наконец становится уже не просто обещанием 🙂

Этап планирования: «Смета вчерашнего дня» Индексный метод против реального рынка. Почему система ценообразования не успевает за жизненным циклом проекта Валерий Бодренков, Первый вице-президент АО «ХК «Сибцем», Зам. Председателя Общественного совета при ФАС России:

Первая развилка, где закладывается будущий убыток, - это государственная экспертиза. Сметы оперируют данными из мониторинга Минстроя, которые по факту отражают цены с лагом в 6, а иногда и 12 месяцев. Для материалоемких объектов – дорог, мостов, жилья – это катастрофа. При волатильности, которую мы наблюдаем последние три года (на щебень, металлопрокат, цемент, полимеры), на старте мы имеем занижение сметной стоимости на 15-30%. Фактически, главный финансовый документ стройки мертв еще до выхода котлована из нулевой отметки. Наше предложение: Необходимо нормативно закрепить привязку стартовой (начальной максимальной) цены контракта не к «архивным данным», а к индексам цен производителей (ИЦП) по кодам ОКПД2 на дату подачи заявки, либо – для биржевых товаров (арматура, полимеры) – к официальным биржевым индикаторам. Это даст нам живое, дышащее ценообразование на старте.

На расширенном заседании Правления Союза строителей Республики Татарстан ключевыми проблемами ценообразования названы: ▶️недостаточная наполняемость ФГИС ЦС ▶️трудности с определением стоимости материальных ресурсов, затрат на перевозку и транспортно-заготовительных расходов. ▶️острым для многих организаций остается и вопрос дефицита квалифицированных кадров и необходимость массового обучения специалистов, что требует значительных вложений.

Среди важнейших задач на 2026 год участники отметили интеграцию ФГИС ЦС с биржевыми и электронными торговыми площадками. Это необходимо для автоматического сбора данных о рыночных ценах по реальным сделкам. Ряд регионов, в том числе Татарстан, уже начали апробацию новых механизмов, анализируя информацию биржевых торгов и обучая специалистов.

Объем торгов стройматериалами в Татарстане за 1 квартал текущего года составил почти 3 млрд руб.

Внедрение механизма технико-экономического обоснования направлено на повышение точности определения стоимости строительства и оптимизацию технических решений по объектам на предпроектной стадии

Улица с двусторонним движением, говорите?

Тему ТЭО надо обсуждать, она очень серьезная, потому что у нас с вами еще один этап по факту в проектировании появляется. И, конечно, хотелось бы какой-то сравнительный анализ, что на сегодняшний день мешает в этом правовом регулировании нам двигаться, что нам не хватает, как посчитали, на что выходим и не ухудшим ли, самое главное, тут ведь как врачи должны действовать, главное же не навредить. Потому что мы сегодня решение примем, а завтра к нам строители придут и скажут, что вы наделали-то? Убрали же когда-то эту процедуру. Мы вроде как жили без нее. Вы обратно ее вернули. В два раза сроки у нас взлетели..

Вы когда-нибудь видели, как выглядит идеальный игнор? Нет? Тогда смотрите. Вывесили проект изменений в Градостроительный кодекс про ТЭО. Те, кому не все равно и кто потом расхлёбывать будет, начали слать предложения: профессиональные, аргументированные, с болью и знанием дела. Торгово-промышленная палата, ПАО «Россети», ПАО «РусГидро», АК «АЛРОСА», регионы — ЯНАО, Волгоградская область, Краснодарский край... И что вы думаете? Учтено замечаний — 0! Причем без какой-либо аргументации. Люди по делу спрашивали: — Чем экспертная оценка ТЭО отличается от экспертизы ПД? — Почему стоимость в ТЭО не должна превышать бюджетное решение? — А если ТЭО и проектная документация друг другу противоречат? Экспертиза просто возьмёт и откажется — и все дела? Вспоминается анекдот: «Идет мужик по пляжу, находит раковину, подносит к уху, слушает... И вдруг отдёргивает: "Какнах..?!"» Ну и зачем тогда все это? Чтобы красиво отписаться? Чтобы потом в докладе написать: «проведено широкое общественное обсуждение»?

ИИ-решения и нейронные сети в сервисах Главгосэкспертизы России

Дополнения и изменения № 18 к ФСНБ-2022 — обзор на сайте ГГЭ.

Сегодня не про сметы. Январь 1995-го. Новый город, новый незнакомый 10 класс, математика и лыжи. С обоими у одного парня сразу обнаружились серьёзные проблемы. Школьная дискотека, первый танец — и что-то щёлкнуло навсегда. Военное училище, КПП, куда не выпускали, самоволки из полевого лагеря сразу к ней. Дагестан, лук с помидорами на обед, чужие квартиры и абсолютная уверенность двоих: вместе — значит всё получится. Получилось. Этот канал про сметы и профессию. Но любой проект стоит ровно столько, сколько стоит то, ради чего ты его делаешь. Сегодня, в качестве исключения — о личном. Есть вещи, которые никакими деньгами не считаются. Когда рядом человек, который всегда встретит, обнимет, поддержит и не отпустит руку — бесценно. Двое детей, один самый любимый город на Неве. И еще больше лет, в которых ни разу не захотелось отвести взгляд. С серебром, родная🤍

19–20 июня в МАДИ пройдёт Национальный конкурс механизаторов дорожно-строительной отрасли. Мы поддерживаем этот проект лично. Потому что такие инициативы — это не просто мероприятие в календаре. Это настоящее внимание к людям, которые каждый день управляют техникой, строят дороги и двигают инфраструктуру страны. И, конечно, мы уже не представляем этот конкурс без Марии Васильевны Ярмальчук и команды НАИК 😉 Потому что здесь умеют не только говорить о развитии отрасли, но и создавать площадки, где профессия становится заметной, уважаемой и интересной. А ещё это просто праздник. Тот самый случай, когда хочется не только смотреть, но и самому попробовать… Нам обещали дать порулить экскаватором вне зачёта 😎 Ведь без смет @smety всё равно никак не обойтись.

Президент РСПП Александр Шохин о мерах, направленных на развитие инвестиционной активности на совещании с членами Правительства (смелое предложение, интересно: попадет ли в Поручения Президента?):

Говоря о защите прав инвесторов, на наш взгляд, стоит подумать и о моратории на взыскание системообразующих подрядных организаций оплаты за уже выполненные контракты и работы по результатам проверок контрольно-надзорных органов в тех случаях, когда ущерб государству наносится вовсе не исполнителями, а государственными структурами или муниципальными органами, притом что есть документальные подтверждения в виде наличия подписанных сторонами актов и отсутствия претензий со стороны заказчика. К сожалению, такая практика есть.

РИМ — переход, который уже произошел, но еще произойдет. Попался любопытный слайд Главгосэкспертизы про основные направления инновационного развития института экспертизы. Среди них гордо значится: «Переход к применению ресурсно-индексного метода определения сметной стоимости строительства» Красиво, но дальше начинается небольшой квест. Открываем Стратегию развития Главгосэкспертизы до 2030 года. И что мы там видим среди достижений 2020–2025 годов?

«Обеспечен переход на ресурсно-индексный метод определения сметной стоимости строительства».

То есть, если верить самой Главгосэкспертизе, переход на РИМ уже состоялся. Не начинается, не планируется, не продолжается. А именно обеспечен. Поэтому возникает закономерный вопрос. Если переход на РИМ уже обеспечен в 2020–2025 годах, то что тогда означает слайд 2026 года? Вариант №1. Переход завершен и теперь начинается переход на уже завершенный переход. Вариант №2. Переход завершен не полностью. Тогда почему в отчитались в Правительстве? Вариант №3. Слайд никто не сверял со стратегией. Дальше еще интереснее. На том же слайде стрелочка ведет к Стратегии развития строительной отрасли. Мол, вот туда смотрите. Смотрим, и обнаруживаем неожиданность. В отраслевой стратегии целевая модель вообще-то не РИМ. Там написано совсем другое:

необходимо обеспечить повышение точности определения стоимости строительства и переход от базисно-индексного метода к ресурсному методу определения сметной стоимости строительства.

Причем дальше черным по белому:

переход на ресурсно-индексный метод ... с последующим переходом на ресурсный метод.

То есть согласно отраслевой стратегии: БИМ — РИМ —- Ресурсный. РИМ — это не конечная станция. Это пересадка. Еще раз открываем Стратегию Главгосэкспертизы до 2030 года, раздел: «Управление стоимостью в строительстве». Тот самый, единственный. Целая стратегическая тема. На одну страницу. Про переход на ресурсный метод там нет ничего. Никакой целевой модели, никакого видения, никакого ответа на вопрос: а что после РИМ? Получается забавная картина. Стратегия строительной отрасли говорит: 👉 идем к ресурсному методу. Главгосэкспертиза говорит: 👉 перешли на РИМ. Слайд Главгосэкспертизы говорит: 👉 переходим на РИМ. То есть сегодня в системе одновременно существуют три состояния: уже перешли, переходим, потом еще будем переходить. Почти квантовая механика ценообразования Шрёдингера.

На портале ФГИС ЦС опубликованы новые ответы на вопросы про личные кабинеты поставщиков информации во ФГИС ЦС, и один (внезапно) — о применении сметных норм: что конкретно подразумевается под вскрытием непроходного канала? Квест «отправь отчёт с первого раза» по-прежнему ждёт новых героев. Надеемся, что теперь, когда ответы на главные загадки личного кабинета найдены, объём переданной во ФГИС ЦС информации наконец-то взлетит до небес.

Главгосэкспертиза о задачах управления стоимостью инвестиционно-строительного проекта

На площадке Комитета Государственной Думы по строительству и ЖКХ обсудили проблемы ценообразования в инвестиционно-строительных проектах на всех этапах жизненного цикла. Кажется, мы попали не только в Думу, но и в самые болезненные точки отрасли. Судя по реакции зала и модератора, некоторые тезисы зашли в «яблочко»: обсуждение ушло далеко за рамки формального регламента — нас прерывали по ходу выступления 😉 О чём говорили? 📌 Цифровизация не должна заканчиваться на контроле. Сегодня отрасль производит миллионы XML-файлов, цифровых моделей и машиночитаемых документов, но основная польза от них пока достаётся проверяющим системам. Мы предложили переходить от цифровизации контроля к цифровизации принятия решений и управления стоимостью. 📌 Себестоимость жилья остаётся одной из самых непрозрачных величин в отрасли. Мы по-прежнему спорим о цене квадратного метра, не имея единой методологии расчёта себестоимости и прозрачных данных по структуре затрат. При этом именно стоимость жилья влияет и на доступность ипотеки, и на эффективность мер господдержки, и на устойчивость девелоперов. Пользуясь возможностью передали привет Никите Евгеньевичу 😉 📌 ТИМ — это не только про проектировщиков. Информационная модель — это уже готовая структура данных для графиков производства работ, финансирования и оценки рисков. Для банков это потенциально новый уровень качества проектного финансирования. Поэтому ТИМ должен быть встроен в систему ценообразования, а не существовать параллельно ей. 📌 Банки должны стать участниками развития отрасли, а не только кредиторами. Обсуждали идею бюджетного эскроу и более глубокого вовлечения банков в строительные проекты. Если банки уже научились сопровождать миллионы сделок по 214-ФЗ, то почему бы не использовать их компетенции для повышения устойчивости государственных строек, снижения кассовых разрывов подрядчиков и более качественного управления строительными рисками? А также наполнения ФГИС ЦС (конечно же!). 📌 Качество строительства начинается не со стройконтроля, а со справедливой цены. Нельзя бесконечно требовать качество там, где система ценообразования зачастую формирует стимулы к экономии любой ценой. Поэтому вопрос качества напрямую связан с вопросами стоимости жизненного цикла объекта, а не только стоимости СМР на момент заключения контракта. 📌 Предложили двигаться к новой модели управления стоимостью. Не просто фиксировать цену на отдельных стадиях, а сопровождать её на всём жизненном цикле объекта — от обоснования инвестиций до эксплуатации. Именно стоимость владения объектом должна становиться главным показателем эффективности, а не только цена контракта. Отдельно запомнились выступления представителей ВТБ и заместителя председателя Общественного совета ФАС России Валерия Бодренкова — очень сильные и содержательные позиции, а главное — совпадающие с нашими, причем без подготовки! Конечно, удалось обсудить далеко не всё. Но главное — разговор состоялся. И, кажется, состоялся именно о том, что действительно волнует профессиональное сообщество. И ещё одна важная благодарность — подписчикам. Всем, кто не поленился спорить, критиковать, поправлять, присылать документы, цифры, ссылки, кейсы и обратную связь. Многие тезисы, прозвучавшие в Госдуме, на самом деле родились не за один вечер и не в одиночку. Это результат нескольких лет обсуждений с профессиональным сообществом. Отдельно хочется думать, что удалось оставить хороший задел не только для сегодняшней дискуссии, но и для депутатов следующего созыва. Очень надеемся, что и наши коллеги «от народа», то есть от профессионального сообщества, не потеряются и продолжат продвигать эти вопросы дальше. Ну и спасибо всем друзьям, коллегам и единомышленникам, которые переживали, поддерживали и все время подбадривали: «Не с…, не подведи, там, в Госдуме!» 😅 Без такой поддержки всё это было бы намного сложнее. Кажется, мы всё-таки доказали, что телеграм-канал про сметы, но ещё и площадка для вполне серьёзного разговора о будущем отрасли😎 Ну, а мы продолжаем движение вверх. Ваши @smety

Министр строительства и ЖКХ РФ Ирек Файзуллин подписал приказ о создании Межведомственной рабочей группы, основной задачей которой станет совершенствование института негосударственной экспертизы проектной документации и (или) результатов инженерных изысканий.

Есть вещи вечные: смена времен года, споры о сметных ценах и подписание на ПМЭФ очередного соглашения о цифровизации стройки. Причем самое интересное — это уже не первая серия. Еще в 2023 году было подписано соглашение № 77-1505 о сотрудничестве в области цифровой трансформации строительной отрасли. Тогда говорили про гармонизацию нормативной базы, единые стандарты данных, информационные системы, пилотные проекты и обмен опытом. Потом были новые договоренности, которые закрепили еще раз в 2025 Правительство России и Мэрия Москвы. Теперь на ПМЭФ-2026 подписано обновленное соглашение, которое развивает предыдущие и добавляет новые направления сотрудничества. Справедливости ради, Москва действительно ушла вперед многих регионов в цифровизации стройки. Да и в вопросах строительного ценообразования разрыв местами уже напоминает дистанцию между скоростным поездом и электричкой с остановками у каждого столба. Но особенно понравилось новое направление — цифровое мастер-планирование. Звучит современно, технологично и даже немного футуристично. Правда, есть один нюанс: термин «мастер-план» до сих пор отсутствует в Градостроительном кодексе. Получается любопытная конструкция: цифровизировать будем то, чего в профильном кодексе пока официально нет. Хотя, если подумать, это уже высшая стадия цифровой зрелости. Сначала появляется цифровой сервис. Потом появляется цифровая платформа. Потом появляется цифровой мастер-план. А уже потом юристы догоняют и пытаются объяснить, что это вообще было. Высший пилотаж! Всегда бы так. Если каждый ПМЭФ приносит стройке еще немного цифровизации, ИИ, ТИМ и обмена данными, то традицию стоит поддерживать. Осталось только дождаться момента, когда количество подписанных соглашений окончательно перейдет в качество данных.