КОТЛОВАНЪ

Картина на рынке долга для застройщиков. А представьте себе, что кто-то из них дефолтнется. Очевидно, что текущие дутые рейтинги эмитентов облигаций исключительно из прошлой оценки рынка и сейчас ничего общего с реальностью не имеют. Прецедентов вроде еще не было, и падение одного может нагнать паники на весь рынок недвижки. Вопрос тут в первую очередь в доверии к застройщикам, которое переходом на эскроу на рынке удалось вернуть, кто бы как ни относился к этой реформе. И в этом сценарии дефолтов я уже, пожалуй, могу поверить в падение цен на новостройки (но не в обвал, конечно, не бывать этому). Наблюдаем.

Картина на рынке долга для застройщиков. А представьте себе, что кто-то из них дефолтнется. Очевидно, что текущие дутые рейтинги эмитентов облигаций исключительно из прошлой оценки рынка и сейчас ничего общего с реальностью не имеют. Прецедентов вроде еще не было. И падение одного может нагнать паники на весь рынок недвижки. И вопрос тут в первую очередь в доверии к застройщикам, которое переходом на эскроу на рынке удалось вернуть, кто бы как ни относился к этой реформе. И в этом сценарии дефолтов я уже, пожалуй, могу поверить в падение цен на новостройки (но не в обвал, конечно, не бывать этому). Наблюдаем.

Депозиты. Занимательная математика. Считаю очень грубо. На коленке. Тапками не кидаться. Сумма средств физлиц на депозитах составляет 50 трлн. руб. При средней ставке в 18% процентные доходы составляют 750 млрд. руб. в месяц. Доходы за год - 9 трлн. руб. 9! триллионов рублей! Цифра 9 с двенадцатью нулями выглядит абстрактно. Дополню сравнениями. Это 22% бюджета РФ на 2025 год. На национальную оборону в 2025 году собираемся потратить чуть больше - 13,5 трлн. руб. Зато годовой доход от депозитов существенно выше, например, затрат на социальную политику (6,5 трлн. руб.), затрат на нацбезопасность и правоохрану (3,5 трлн. руб.). И в 4,7 раза больше затрат на здравоохранение (1,9 трлн. руб.). Мне одному кажется, что это ненормально? Боремся с инфляцией, повышаем ключевую ставку, охлаждаем потребительский рынок и… добиваемся того, что деньги на депозитах воспроизводят сами себя с неимоверной скоростью. Принося доход больше, чем любой бизнес или производство той же стоимости. Не напрашивается ли прямой вывод, что ценность этих денег неизбежно должна измениться? Накопленные депозиты и проценты все равно вернутся в реальный сектор экономики. И чем дольше период высоких ставок, тем больше денежный навес. И тем сложнее будет «растворить» его в экономике без инфляционных последствий. @yeltsovm

Слитно же? Извините за 18+ @orfosvinstvo

💰 ДОМ РФ распределил между банками дополнительные лимиты по семейной ипотеке в размере 350 млрд рублей. Лимиты были увеличены у 37 кредиторов. ✅Сбербанк и ВТБ получили по 122,4 млрд рублей ✅Альфа-банк – 42 млрд ✅ПСБ – 21 млрд ✅Банк ДОМ PФ – 8,3 млрд ✅Металлинвестбанк, БЖФ и Абсолют Банк – по 3,5 млрд ✅Банк «Уралсиб» – 4,2 млрд #семейнаяипотека @rusipoteka

👛 Эксперты Restate подсчитали: в крупнейших мегаполисах РФ за среднестатистическую квартиру в новостройке, купленную с помощью рыночной ипотеки, придется ежемесячно отдавать банку 🔴от 132,3 тыс. руб. в Екатеринбурге 🔴до 342 тыс. руб. в Москве А в Сочи – и вовсе 414 тыс. @rusipoteka #ипотека

⚡️Ну и в продолжение новостей утра про «Самолет» и Кенина — тогда опубликуем слух, прям акцентируем на этом, что слух Раз всё равно всё «неправда». Бытует мнение (акцентируем на «слух»), что «Самолет» — устойчивая рыночная компания, в которой специально пытаются выдавить крупнейших инвесторов, чтобы иметь все акции в одних руках. То есть на данный момент с «Самолетом» происходит обычная консолидация активов. 📍Все говорят, что Группа «Самолет» — это Воробьёв. Но это отчасти не так. Воробьёв приемник Громова, а Громову (также экс-губернатор МО) и компании «Регион-Р» принадлежали куски земли с номером 1 в списке по объемам. «Регион-Р» — это Абсолют банк и «Абсолют недвижимость». За счёт связей и объёма земли появился однажды «Самолет» (который до сих пор строит частично на бывших землях «Абсолюта»). Итого: «Самолет» — детище губернаторов МО, сторонних инвесторов и председателя совета директоров ИСГ «Абсолют» Александра Светакова. Насколько правда и как совмещать с последними новостями — на ваше усмотрение. Справочно: Девелопер «Абсолют» входит в ИСГ «Абсолют» и занимает, по данным портала Всеостройке.рф, 24 место по объему строительства в РФ, надежность застройщика высокая — 4,69. Группа «Самолет» — занимает, по данным портала Всеостройке.рф, 1 место в России по объему строительства и ввода жилья, надежность — 3,86.

Еще важный момент. Вот смотрим мы на статистику продаж новостроек, «выручку», число договоров, долю ипотеки. Но из этих данных все сложнее сложить реальную картину. Доля ипотеки по СПб и ЛО в октябре - 52%. Вроде неплохо, снижается зависимость от льготных программ. Однако в этих сделках - далеко не только семейная ипотека, здесь явно есть и траншевые схемы, и субсидированные ставки. А сколько таких сделок и какую долю рынка они занимают и как учитываются? В траншевой ипотеке полная сумма кредита будет выдана и поступит на эскро счет застройщика к моменту сдачи дома. А в сумму выручки эта сделка, видимо, вошла сразу. К оставшимся 48% сделок без ипотеки еще больше вопросов. Надеюсь никто не думает что это живые деньги? Сейчас рассрочка запросто может составлять 30-35% от общего объема продаж отдельных девелоперов. И мало того что это не живые деньги. Совсем не факт, что застройщик их получит в 100% размере. Доля расторжений по таким договорам может быть высокой. И понятно это будет только в конце стройки. Итого: выручка по статистике есть. А по факту далеко не вся она поступила на эскро - счет. Мало того что это искажение реального объема продаж, - это дополнительная нагрузка по проектному финансированию (ставка выше). Просто статистики продаж недостаточно. Надо смотреть в структуру сделок и реальные объемы поступления средств на эскро счета. @yeltsovm

По сравнению с октябрем 2023 года оценка выручки рынка новостроек (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу-счета по зарегистрированным розничным ДДУ и уступкам) в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) в октябре 2024 оказалась на 43% ниже. Зарегистированные розничные продажи квартир и апартаментов в лотах ниже на 51% чем год назад. Средняя оценочная цена реализованного в Петербургском регионе лота за год выросла на 13%, а квадратного метра - на 15% (расчет по заявленным ценам без скидок). При этом доля сделок с ипотекой сократилась с 83% до 52%. Методика расчетов - в первом комментарии.

В октябре 2024 года зарегистрированные розничные продажи квартир и апартаментов по ДДУ и уступкам в Петербургском регионе (Санкт-Петербург и Ленинградская область) оказались выше, чем в сентябре на 2% по числу лотов и на 7% по оценке выручки. При этом доля сделок с ипотекой снизилась до 52%. В Санкт-Петербурге число зарегистрированных сделок выросло на 2% на фоне роста "среднего чека" на 5% и снижения доли ипотечных сделок до 48%. В Ленинградской области число регистраций подросло также на 2% на фоне роста "среднего чека" сделки на 3% и снижения доли ипотеки до 59%. Методика расчетов - в первом комментарии.

Ключевая ставка и застройщики В интернетах и на важных конференциях рассуждают о том, как высокие ставки повлияют на девелоперов. Казалось бы, все очевидно – при КС 20%+ расходы на обслуживание кредитов должны быть запредельными, что убьет экономику любого проекта. Но все гораздо сложнее. TLDR: ключевая ставка практически не влияет на прибыльность нормального проекта. 1) Застройщики строят дома на деньги банков (проектное финансирование). Ставки по ПФ зависят от наполнения счетов эскроу, т.е. от продаж. Упрощенно: на ту часть долга, которая покрыта эскроу, начисляется специальная ставка (3-5%), на оставшуюся часть – КС плюс тот же спред 3-5%. 2) Текущее покрытие задолженности счетами эскроу по рынку 87%. Из-за этого средняя ставка по ПФ сейчас всего 7,3%. Далее покрытие будет снижаться, но вряд ли средняя ставка по ПФ превысит 11-12%. 3) Самое важное. Ключевая ставка практически не влияет на прибыльность проекта в стройке (см. картинку выше) при нормальных продажах. Например, если к моменту ввода застройщик успевает продать 70% квартир (норма, как говорит нам домэрэф), то при ключевой ставке 10% процентные расходы проекта составят 7% от всей себестоимости, а совокупная выручка по проекту спустя год после ввода превысит все затраты (вкл. % расходы) на 22% (LLCR=1,22). При ключевой ставке 25% процентные расходы составят 9,5% от себестоимости, а прибыльность проекта снизится незначительно (c 1,22 до 1,19). Все дело в том, что из-за нормальных продаж к моменту ввода на счетах эскроу у застройщика находится достаточно средств для погашения всего долга перед банком. Если же с продажами у застройщика все плохо и к моменту ввода он успевает продать только 50-60% квартир, то даже при КС=10% у проекта возникнут проблемы и значимую часть долга перед банком придется гасить после ввода (а на него уже будет начисляться высокая рыночная ставка). ⚡️Понятно, что КС влияет на застройщиков через продажи. Более высокие ставки = меньше продаж = проблемы с проектами. Но пока наличие семейной ипотеки и сделки за кэш нивелируют этот риск — в сентябре-октябре продажи составляли 2,5% от портфеля (т.е. при таких продажах к вводу через 2,5 года застройщик успеет продать 75% квартир). Так что пока высокие ставки в среднем не должны создать значимых проблем у девелоперов. Но, конечно, проблемы будут у отдельных компаний, которые не сумели воспользоваться высоким спросом прошлого года и распродать текущие проекты. @helicoptermacro

🇷🇺Минстрой России усилит ответственность СРО за результаты деятельности членов, входящих в состав организации

«Саморегулирование в строительстве, как и любой постоянно действующий механизм, требует донастройки с учетом актуальных задач и вызовов. На основании проведенного мониторинга мы увидели несколько точек роста, принципиально значимых для повышения качества работ, защиты интересов граждан и дальнейшего развития саморегулирования в строительстве», – сообщил статс-секретарь ‒ замглавы Минстроя РФ Юрий Муценек.

По его словам, Минстрой России планирует ввести административную ответственность за прием в состав саморегулируемой организации лица, не соответствующего установленным требованиям, а также за непринятие мер по исключению такого лица из СРО. У ведомства будут полномочия по направлению в Национальные объединения обязательных к исполнению уведомлений о недопустимости нарушения установленных требований участниками строительства. А у Ростехнадзора появятся новые основания для привлечения СРО к ответственности.

«Предлагаемые изменения носят комплексный характер и охватывают весь институт саморегулирования в строительстве. Законопроектом предусмотрено усиление ответственности не только СРО, но и Национальных объединений. В рамках федерального государственного контроля у Минстроя России появятся полномочия по составлению протоколов об административных правонарушениях в отношении Национальных объединений, а также дополнительные основания для привлечения их участников к административной ответственности»,– уточнил директор Правового департамента Минстроя России Олег Сперанский.

Что ещё предлагается: 🔸Упростить процедуру исключения сведений о СРО из государственного реестра. 🔸Определить, что в случае несоответствия количества членов СРО, размера компенсационного фонда и нарушений регионального принципа формирования, 🔸Ввести федеральные стандарты, которые будут содержать требования к членству в СРО и проведению контроля за деятельностью участников организаций, расширенный перечень оснований для отказа в приеме в состав СРО и исключения из его членов, а также перечень мер дисциплинарного воздействия. 🔸Добавить обязанность участника СРО также уведомлять организацию о заключенным конкурентным способом договорам подряда, а также соглашениям к ним. Сейчас инициатива проходит процедуры межведомственного согласования. В рамках подготовки она также обсуждалась с Председателем Комитета Госдумы по строительству и ЖКХ РФ Сергеем Пахомовым.

🔥 Лучшие мои публикации по направлению продаж Вы не хуже меня понимаете, какой сейчас идет интересный и проверяющий на прочность период во многих отделах продаж девелоперов. Поэтому я решил для вас консолидировать все мои актуальные публикации на тему продаж за последнее время. Все для того, чтобы вы могли вернуться к этим проверенным на практике подходам и преобразовать свои процессы, методики, технологии. Make sales great, again! 🤝 Управление и люди: - РОП - не равно хороший продавец и наоборот - Как центр контроля качества кратно повышает продажи - Принципы релевантной, эффективной мотивации для менеджеров - Система равнозначной мотивации по сделкам с АН и без - Дополнительная мотивация на суперпланы - Базовые принципы функционирования CRM ✅ Планирование: - В чем разница между моделью и графиком продаж - Принципы стратегического планирования продаж - Тактическое планирование продаж РОПа - Бенчмарки конверсионных показателей в отделах продаж 💰 Инструменты сбыта: - Консолидированный пост по формированию инструментов сбыта - Веер инструментов для отдела продаж в современных реалиях 💻 Операционка: - Как правильно чинить воронку продаж - Процесс быстрого согласования условий сделки - Как нужно сужать варианты выбора для клиента - Почему менеджерам важно создавать эффект «Квартиры мечты» у клиентов - Продвижение коммерческой недвижимости через акцепты (пример А101) - Минимальный сервисный порог в девелопменте: чек-лист - Тезисы для формирования сильного отдела продаж от Гребенюка - Зачем нужно слушать лучшие звонки менеджеров Забирайте себе и используйте. Для корректировок текущей ситуации или для долгосрочных преобразований в направлении. Больших продаж вам! ⬇️ Рад, что вы здесь, в метре. А остальным: присоединяйтесь к «Дмитриеву в метре»

Рассрочки обанкротят застройщиков жилья? ☝️На фоне высоких ипотечных ставок девелоперы предлагают покупателям рассрочку на 2-3 года с низкими платежами в первые год-полтора и существенным повышением платежей ближе к концу строительства. Расчет строится на то, что к моменту окончания стройки ставки по ипотеке снизятся, и покупатель сможет рефинансировать остаток долга перед застройщиком через банк. 🎤Сейчас активно обсуждаются риски рассрочек от застройщиков для самих застройщиков. Действительно ли схема опасна? 📜История знает несколько примеров, когда подобные схемы приводили к серьезным проблемам. 🏗️В Гонконге конца 90-х местные застройщики активно продавали недвижимость в рассрочку на 2-3 года с первым взносом 10-15%. Когда из-за азиатского финансового кризиса цены на недвижимость упали, около 40% покупателей просто перестали платить – их долг по рассрочке оказался намного выше рыночной стоимости квартир. 🎓Попытки девелоперов взыскать долги через суд часто проваливались, особенно по недостроенным объектам. В результате даже крупные застройщики, такие как Henderson Land и Sun Hung Kai Properties, понесли серьезные убытки, а более мелкие компании просто обанкротились. 🏝️Более свежий пример – история проекта Mudon в Дубае. В 2014 году местный девелопер Dubai Properties запустил масштабный проект с привлекательными условиями: первый взнос 15% и рассрочка на 3 года. Когда в трудном для Дубайска 2015 году цены на недвижимость упали на 15-20%, а строительство начало отставать от графика, около 30% покупателей прекратили платежи. Застройщику пришлось серьезно реструктурировать проект: вести индивидуальные переговоры с должниками, предлагать скидки и альтернативные варианты, привлекать дополнительное финансирование. Проект удалось завершить только с двухлетней задержкой, да и то во многом благодаря вмешательству регулятора (RERA) и помощи материнской компании холдинга. 🌽 Самый свежачок: в 2021-2022 годах застройщик ГК ФСК продавал квартиры в ЖК Sydney City по программе с первым взносом 20% и отсрочкой остального платежа на полтора года. Продавцы обещали досрочную сдачу и высокую доходность за счёт роста цен, но сроки сдачи проекта сдвинулись с конца 2022 на 2023 год, а цены выросли, но не так, как обещали в офисах продаж... Когда покупатели, не сумевшие собрать оставшиеся 80% стоимости, попытались расторгнуть договоры, застройщик начал подавать на них в суд, используя это как инструмент к заключению соглашения о расторжение ДДУ со штрафом в размере 10% от стоимости сделки. 🔍Анализ этих и других кейсов позволил мне выделить ключевые риски схем с рассрочкой для самих застройщиков. 1️⃣ Низкий первый взнос не создает у покупателя достаточной привязки к объекту – ему в какой-то момент становится проще отказаться от платежей, чем продолжать платить за недвижимость (если она подешевела). 2️⃣ Расчет на будущее рефинансирование крайне рискован – никто не может гарантировать, что ставки действительно снизятся или что банки будут готовы выдавать кредиты в нужном объеме. ⚫ Если вдруг по какой-либо причине достаточно большое количество покупателей перестанет платить по рассрочкам, у застройщиков возникнут проблемы с финансированием строительства проектов и вызовет задержки в строительстве. Это спровоцирует новые отказы от платежей, и возникнет опасный эффект домино. ✅ Очевидно, что во избежание будущих проблем застройщикам необходимо искать в системе продаж оптимальный баланс рассрочек, ипотеки и 100% оплат. А вот регуляторам неплохо было бы заставлять застройщиков раскрывать показатели продаж (доли финансовых инструментов в продажах) для оценки устойчивости их бизнеса самими покупателями. 🔬Более того разумной (мудрой) мерой было бы ограничение % рассрочек в общем объеме продаж на каком-то безопасном для рынка уровне (например, до 50%) - при живой семейной ипотеке это, на мой взгляд, вполне реально. Согласны со мной? 👍 Да 🔥 Нет 👀 Пусть рыночек сам порешает!

"Самолет" пытаются продать. Инсайдеров "Домостроя" подкрепляет Forbes, который пишет о поиске покупателей на долю Михаила Кенина (31,6%) в синем девелопере. Поиск нового владельца начали после лета этого года, когда закончилась льготная ипотека. Доля Кенина может стоить 26,5 млрд руб. Источники издания на рынке считают, что причина продажи — сложное финансовое положение "Самолета", и других девелоперов, которые были завязаны на ипотеке и потеряли большую часть продаж из-за текущих ставок по кредитам. Инсайдят, что девелопер также пытается продать часть своего земельного банка. Всё, как недавно писала редакция — участники рынка уходят на покой. Крупные девелоперы мечтают уйти на спокойную пенсию после нескольких золотых лет при льготной ипотеке, а не выживать при прогнозируемой ключевой ставке в 25%. Теперь понятно, почему компанию покинул совладелец ГК "Киевская площадь" Год Нисанов еще несколько месяцев назад. У синего девелопера, конечно же, остаются другие акционеры, но звоночек для Марата Хуснуллина серьезный - старая гвардия покидает рынок из-за кризиса.

Уступки (ДУПТ). Продолжаем следить за этим неочевидным сегментом рынка. Так как несмотря на отнесение де-юре ко вторичке, уступки непосредственно касаются новостроек. Причём здесь физики напрямую конкурируют с застройщиками в их же продукте В статистике общего числа ДУПТ с начала 2024 г. видим конкретное остывание. За 9 мес. зарегистрировано 2633 ДУПТ. Это минус 30% в сделках г/г. Явное снижение идёт с июля. Когда уступки вылетели из госипотек Кстати, по ипотеке: Пока линия тренда таких сделок в уступках на квартиры, вполне стабильно в районе 33%. Хотя последний квартал явно пошёл вниз. В сентябре ипотечных уступок вообще 20%. В апартаментах, где изначально была доступна только рыночная ипотека, видим линию тренда вниз. Средняя доля ипотечных ДУПТ снизилась с 20 к 10% Теперь к доле ДУПТ в общем объёме сделок с новостройками (вместе с ДДУ). Она показывает следование сложившемуся рыночному балансу. И в среднем раньше стабильно была в районе 6–6,5%. Однако в сентябре упали до 4%. Просело и соотношение ДУПТ по типу: квартиры занимали ранее 90% всех уступок физик физику. К осени 2024 это уже 80% В структуре спроса по числу комнат в квартирах приличное смещение по студиям. В 2023 г. их в уступках было 17%, в этом году уже 23% (+ 6 п.п.). Лоты же 4+ комнат вообще становятся неподъёмными. Их доля сократилась до 2% ДУПТ На закуску, смотрите топ-5 ЖК Москвы по сумме ДУПТ за 9 мес. С долей уступок в общем объёме сделок в проекте (ДДУ + ДУПТ), которая показывает, сколько потенциального спроса у проекта оттянули на себя физики Для профи в недвижке do A.S.A.P.

Может, с ипотекой нам тоже поможет?

Леша Ребров у себя в канале выложил цифры по Самолету Сама то Манька их отчётность не открывала - потому что и так знала, что там СЕЙЧАС все не очень хорошо Но вот что плохо было уже по 6 мес: Чистый долг/ EBITDA (🔴>4):  х6,9 ICR – покрытие процентов (🔴<1,5): х1,18 Маня как то не представляла😱 С таким цифрами войти во второе полугодие, где ставки растут, а продажи падают, а кэша все меньше и с поставщиками расплачиваются квартирами ... это пипец, товарищи Upd. Алексей учел деньги на эксроу и получилось Чистый долг/ EBITDA (🟡 от 2,5 до 4):  х6,9 х2,8 ICR – покрытие процентов (🔴<1,5): х1,18 Маня уже высказывала свое мнение о деньгах на эскроу. Но, что более важно, Есть ВИС, у которого РА вычитает из долга то, что покрыто концессионными соглашениями. Но проценты ВИС платит все равно на весь долг. И это учитывается в его жоходности, которая никак не соотвествует рейтингу. То же самое и здесь. Если по 1П 2024 у Самолета ЕБИТДА/проценты составляли 1.18 - значит по 2П они будут меньше единицы На этому у Мани все, а то ее и так уже обвиняют в происках против Самолета, лучшего девелопера страны 😂 Дальше сами