Замоскворечник

​СТРУКТУРА ПРЕДЛОЖЕНИЯ В ЦАО ПО ЦЕНЕ #1квартал2024 #вторичныйрынок #элитнаянедвижимость В предыдущей заметке уже не хватило места для важного пункта анализа цен на вторичном рынке в ЦАО. Речь идет о структуре предложения: сколько лотов в продаже в каждом ценовом диапазоне. Таблица к посту дает картинку про 100 домам ЦАО. На что следует обратить внимание: ▪️Доля квартир и апартаментов дороже 500 млн.руб. достаточно велика - 11,34%. Как правило, большая часть этих лотов переоценена, малоликвидна и имеет срок экспозиции 1-2 года и выше. Однако самые дорогие лоты оказывают давление на среднюю арифметическую цену в выборке. ▪️Например, по всей выборке средняя (арифметическая) цена - 1,44 млн. руб./м2. Если же исключить лоты дороже 500 млн. - показатель снизится до 1,31 млн./руб., если рассматривать только предложения до 300 млн. руб. - 1,21 млн. руб./м2. ▪️Не секрет, что основной массив сделок на рынке - в ценовом диапазоне до 200 млн., а до 300 млн - более 90%. Поэтому для понимания реальной картины предложения, более корректно смотреть стоимость метра в конкретных ценовых диапазонах (см. таблицу). ▪️Если говорить о средневзвешенной цене предложения на вторичном рынке («взвешивая» по количеству лотов в каждом диапазоне), то она составляет 1,38 млн. руб./ м2, что совпало с цифрами коллег из NF Group. Это говорит о том, что анализируемая выборка из 100 домов репрезентативна и расчеты корректны. Ставьте «+» в комментариях - вышлю отчет NF Group по городской с элитной недвижимости за 1 квартал 2024 года. @zamoskvorechnik

СВОД ПО ЦЕНАМ В ЦАО #1квартал2024 #вторичныйрынок Проанализировав цены предложения по итогам первого квартала в 100 элитных домах вторичного рынка ЦАО, выделю три пункта: 1️⃣ Если исключить фактор введения новых комплексов в выборку, можно констатировать, что индекс цен 100 домов в течение первого квартала вполне стабилен. Средняя (арифметическая) цена в ЦАО на вторичном рыке на 1.04.24 г. (дома класса «А») составляет около 1,45 млн. руб./м2. 2️⃣ С учетом фактора локации внутри ЦАО видно отличие цен в Хамовниках и Замоскворечье - 1,47 и 1,34 млн. руб. м2. Эта разница достойна рассуждений в отдельной заметке. Но если телеграфно (на мой субъективно-экспертный взгляд): при прочих равных, Замоскворечье, как район недооценен. По этой причине цены в домах одного класса в этих двух районах отличаются на 15-20%. К этой теме планирую вернуться после майских. 3️⃣ В целом, цены предложения (класс «А») в ЦАО за год (квартал к кварталу) выросли примерно на 20%. Основной фактор - появление на рынке более дорогих предложений, в том числе за счет ввода в эксплуатацию новых комплексов (Б.Дмитровка IX, High Garden, Turgenev, Золотой, Тессинский,1 etc). С учетом данных по ценам сделок, которые есть в моем распоряжении, нет оснований утверждать о сопоставимом росте реальных цен. Таблицы с ключевыми показателями предложения за 1 квартал 2024 можно найти здесь: ▪️ 100 домов ЦАО ▪️Замоскворечье, 25 домов ▪️Хамовники, 38 домов ▪️ЦАО, без Замоскворечья и Хамовников, 41 дом Важный аспект в анализе ценообразования - структура предложения по цензовым диапазонам. Об этом - в следующем посте. @zamoskvorechnik

​ОСТРОВА ЗЕЛЕНОГО КАБО #вокругсвета #пилигрим Во-первых, с Первомаем! Майские праздники ассоциируются с путешествиями и сегодня приближение навигации-2024 и нового этапа кругосветки «Пилигрима» напомнило первый переход в 2019-м году с Тенерифе до Кабо-Верде (900 морских миль). В рубрике #вокругсвета несколько фактов об этом островном государстве Западной Африки, с населением 500 тыс. чел, не все из которых найдете в википедии:    ▪️Кабо - мыс, Верде - зеленый. До 1986 название республики Кабо-Верде переводилось как «Острова Зеленого мыса», после - смысловой перевод на другие языки был официально прекращен.  ▪️До открытия португальцами в 1460 году острова не были заселены, но уже в 1462 из Португалии на острова отправились поселенцы и ссыльные. Как то очень шустро для тех времен. ▪️На протяжении трех сотен лет - крупнейший центр работорговли, перевалочный пункт из Старого света в Новый. Португальцы - работорговцы всех времен и народов. ▪️Помните: «Я не Негоро, я Себастьян Перейра, торговец черным деревом»? Рабство отменили на островах только в 1878 году, позже чем в США. ▪️Во времена парового флота (19 век) -топливная база трансатлантических пароходов, поскольку вездесущие англичане открыли в португальской колонии залежи каменного угля.  ▪️До 1879 года - острова входили в единую Португальскую Гвинею (ныне Гвинея-Бисау). После получения независимости в 1975 поднимался вопрос о единой стране, но не срослось. ▪️Кабо-Верде, а точнее порт Минделу на острове Сан-Висенте - стартовая площадка для европейских яхтсменов, пересекающих Атлантику. До Мартиники отсюда 4000 км - кратчайшие расстояние до островов Карибского моря. Плюс благоприятные зимние пассаты. ▪️Здесь крутые виндсерфингисты, даже чемпион мира по фристайлу в наличии. Сан-Педру - в топе лучших пляжей мира, здесь же идеальные условия для виндсерфинга. ▪️Футбол - как и в другой бывшей португальской колонии,  Бразилии, занимает особое место: играют и смотрят везде куда не попадешь. Нападающий «Спартака» Луиш, кстати из Кабо-Верде. ▪️Выдающаяся певица Сезария Эвора, обладательница Грэмми, из Минделу, где мы швартовались на «Пилигриме» в 2019 году. Она не зазвездила, не забыла Родину, и при жизни полностью спонсировала начальное школьное образование республики. ▪️Местный карнавал по энергетике, по словам очевидцев, не хуже чем в Рио. ▪️Рыбалка на марлина здесь - одна из лучших в мире. ▪️Говорят на островах на португальском креольском - "шипучесть" некоторых слов зашкаливает. Полякам, наверно понравится. ▪️Здесь замечательные, приветливые и радушные люди. К русским отношение - прекрасное. @zamoskvorechnik

​БЕЗ ХАМОВНИКОВ И ЗАМОСКВОРЕЧЬЯ #вторичныйрынок #1квартал2024 Продолжаю подводить итоги первого квартала. На этот раз в таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 41 дома А-класса в в разных районах ЦАО, за исключением Хамовников и Замоскворечья. Все цифры, так же как и в предыдущих таблицах, опубликованых на неделе - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН. @zamoskvorechnik

​RED7 ПОЛУЧИЛ ЗОС #дома В сентябре обещают завершить отделку в уже проданных апартаментах, к Новому Году - в остальных (по информации отдела продаж девелопера). Из 287 апартаментов в продаже - 60. Цены варьируются в диапазоне от 750 тыс. до 1 млн. руб/м2. Минимальный порог входа в проект - 29 млн. руб. за студию 39 м2. После получения ЗОС возможно повышение цен. Внешний вид комплекса москвичи оценивают по-разному. К сожалению, единого архитектурного целого с конструктивистским зданием Минсельхоза не получилось, хотя задумка была интересной. Да и клинкерный кирпич можно было чуть более спокойных тонов использовать (субъективно). С другой стороны, через пару лет к «красному дому» привыкнут, а полезная для города инфраструктура останется: огромный World class с 25 метровым бассейном, Кофемания, Азбука вкуса (скорее всего) etc. В общем, на рынке готового жилья полку прибыло. @zamoskvorechnik

​ИТОГИ I КВАРТАЛА В ХАМОВНИКАХ #вторичныйрынок #1квартал2024 В таблице - сводные ключевые показатели по выборке из 38 домов А-класса в Хамовниках. Все цифры - «со стороны» предложения, по данным ЦИАН. Чтобы не перегружать уважаемых читателей, текстовый комментарий планирую уже после публикации аналогичной таблицы по выборке из 41 дома в ЦАО (без Замоскворечья и Хамовников). @zamoskvorechnik

​2 СПАЛЬНИ В ЗОЛОТОМ-2 #продажа В продаже квартира в Золотом-2 на Софийской набережной (за квартиру в первом квартале Золотого уже внесен задаток). Золотой-2 - более приватный комплекс, в нем нет общественных зон, от «первого» квартала его отделяет резиденция посла Великобритании (бывший особняк сахарозаводчика Харитоненко). Окружение - так же прекрасно: Репинский сквер, набережная Москва-реки; прямо за рекой - Кремль. Третьяковская галерея, культурно-гастрономическое разнообразие Пятницкой, Ордынки и Полянке - в шаговой доступности. Место - решает. По квартире: ▪️163,4 м2 ▪️бетон ▪️2-й этаж ▪️2 спальни ▪️3 санузла ▪️3 гардеробные ▪️Окна - во двор В отличие от упомянутой выше квартиры в Золотом-1, здесь видов на Кремль нет и этаж пониже. Но и цена меньше более чем на 50 млн. рублей - 257 млн. руб. или 1,56 млн. руб./м2. Если убрать фейковые объявления из ЦИАН - это одно из самых привлекательных предложений в комплексе. У застройщика аналогичный метраж с видовыми характеристиками - от 400М. Планировка - по запросу. @zamoskvorechnik