Замоскворечник
Відкрити в Telegram
Элитная недвижимость Замоскворечья и ЦАО. ▪️Продажа ▪️Покупка ▪️Консультации Авторский канал Александра Уткина (Бюро Уткина) Для связи: @zamoskvorechnik PS рекламу не размещаю
Показати більше4 277
Підписники
+124 години
+107 днів
+2830 день
Триває завантаження даних...
Схожі канали
Хмара тегів
Вхідні та вихідні згадування
---
---
---
---
---
---
Залучення підписників
серпень '26
серпень '26
+2
в 0 каналах
липень '26
+70
в 1 каналах
Get PRO
червень '26
+53
в 1 каналах
Get PRO
травень '26
+86
в 1 каналах
Get PRO
квітень '26
+85
в 1 каналах
Get PRO
березень '26
+123
в 2 каналах
Get PRO
лютий '26
+93
в 2 каналах
Get PRO
січень '26
+89
в 1 каналах
Get PRO
грудень '25
+71
в 0 каналах
Get PRO
листопад '25
+210
в 4 каналах
Get PRO
жовтень '25
+237
в 11 каналах
Get PRO
вересень '25
+154
в 0 каналах
Get PRO
серпень '25
+210
в 2 каналах
Get PRO
липень '25
+164
в 7 каналах
Get PRO
червень '25
+92
в 1 каналах
Get PRO
травень '25
+94
в 0 каналах
Get PRO
квітень '25
+113
в 0 каналах
Get PRO
березень '25
+153
в 4 каналах
Get PRO
лютий '25
+105
в 1 каналах
Get PRO
січень '25
+179
в 2 каналах
Get PRO
грудень '24
+87
в 5 каналах
Get PRO
листопад '24
+188
в 4 каналах
Get PRO
жовтень '24
+160
в 5 каналах
Get PRO
вересень '24
+94
в 2 каналах
Get PRO
серпень '24
+171
в 8 каналах
Get PRO
липень '24
+52
в 1 каналах
Get PRO
червень '24
+232
в 3 каналах
Get PRO
травень '24
+46
в 0 каналах
Get PRO
квітень '24
+80
в 3 каналах
Get PRO
березень '24
+594
в 9 каналах
Get PRO
лютий '24
+147
в 5 каналах
Get PRO
січень '24
+79
в 2 каналах
Get PRO
грудень '23
+61
в 0 каналах
Get PRO
листопад '23
+375
в 8 каналах
Get PRO
жовтень '23
+72
в 0 каналах
Get PRO
вересень '23
+235
в 0 каналах
Get PRO
серпень '23
+56
в 0 каналах
Get PRO
липень '23
+62
в 0 каналах
Get PRO
червень '23
+117
в 0 каналах
Get PRO
травень '23
+234
в 0 каналах
Get PRO
квітень '23
+109
в 0 каналах
Get PRO
березень '23
+49
в 0 каналах
Get PRO
лютий '23
+140
в 0 каналах
Get PRO
січень '23
+97
в 0 каналах
Get PRO
грудень '22
+42
в 0 каналах
Get PRO
листопад '22
+96
в 0 каналах
Get PRO
жовтень '22
+261
в 0 каналах
Get PRO
вересень '22
+100
в 0 каналах
Get PRO
серпень '22
+314
в 0 каналах
Get PRO
липень '22
+75
в 0 каналах
Get PRO
червень '22
+498
в 0 каналах
| Дата | Залучення підписників | Згадування | Канали | |
| 01 серпня | +2 |
Дописи каналу
#админ
Уважаемые подписчики, прошу проголосовать за канал, чтобы была возможность публиковать две «истории». Хотел выложить видео с террасы на Золотой миле, как иллюстрацию к посту про террасы👆, но увы.
Буду признателен 🤝
https://t.me/boost/utkin_pro
| 2 | ТРИ ТЕРРАСЫ
#пентхаусы
#продажа
За неделю побывал в трех пентхаусах.
Дома разного класса, лоты в абсолютно разных бюджетах, для совершенно разных покупателей.
Их объединяет одно - террасы.
Настоящие, большие, с хорошей геометрией и, что немаловажно, с открытыми видами.
1️⃣Делюкс представлен пентхаусом в Armani / Casa (Замоскворечье) площадью 421,5 м2.
Цена - без компромиссов, 8 млн за м2 (3,37 млрд руб.).
Виды соответствуют, видео можно посмотреть здесь 🔗.
На мой субъективный взгляд, один из лучших готовых пентхаусов в этом ценовом диапазоне.
2️⃣Пентхаус класса премиум - на «Золотой миле»: в комплексе «Еропкинский, 16».
В моей классификации - «делюкс 15-летней давности, который с течение времени перешел в разряд «премиум». «Одноклассник» Гранд Делюкс на Плющихе. Достойный дом на 47 квартир, состояние которого местный ТСЖ поддерживает в должном состоянии.
Пентхаус 350 м2 с террасой 75 м2, в бетоне. Купол Храма Христа Спасителя виден без «зума».
Цена - 630 млн руб. (или 1,8 млн руб./м2)
За эти деньги в Хамовниках пентхаусов с такими характеристиками, если не ошибаюсь, в продаже нет.
3️⃣Пентхаус класса бизнес-премиум - в Даниловском районе, в «Доме 7 Даниловский».
Кремлевских звезд с террас не видно, но открывается вполне достойная перспектива с куполами Донского монастыря.
Ссылка на видео здесь🔗.
Пентхаус небольшой - всего 178 м2 (3 спальни + кухня-гостиная), но занимает весь 15-й этаж.
Две террасы площадью 47 и 58 м2.
Цена - 338 млн руб.
Это единственный из трех лотов, который находится в строящемся доме - выдача ключей в III квартале 2027 г.
Каждый из анонсированных пентхаусов интересен для своего класса и бюджета.
Детали, презентации, запись на экскурсию - пишите @zamoskvorechnik
На фото - лобби дома «Еропкинский 16».
Замоскворечник в MAX | 487 |
| 3 | КОРОЛЬ УМЕР, ДА ЗДРАВСТВУЕТ КОРОЛЬ!
#продажа
#хамовники12
Не волнуйтесь, все живы здоровы.
В продолжение анонса о продаже последний квартиры в комплексе Хамовники XII уместно сообщить уважаемым подписчикам, что в закрытых продажах - классная квартира на третьем этаже с террасой.
▪️188,5 м2, бетон
▪️2 мастер-спальни (в каждой - с/у и гардеробная)
▪️Детская/гостевая спальня
▪️Кабинет
▪️Потолки 3,55 м
▪️Есть возможность объединения с соседней квартирой (93,4 м2)
▪️Цена - в диапазоне, подтвержденном рынком😉
Считаю, что это действительно весьма привлекательное предложение, одно из самых интересных на сегодня в Хамовниках.
Сотрудничаю с коллегами🤝.
Презентация, детали и запись на показ - @zamoskvorechnik
❗️Напоминаю, что материалы направляю исключительно на условиях деанонимизации.
Деловые перегоны с анонимами не веду, не взыщите.
Замоскворечник в MAX | 736 |
| 4 | 👆Последняя квартира в Хамовники XII продана. Цена 3.1 млн за м2 для среднего этажа подтверждена. | 774 |
| 5 | ТРИ МИЛЛИОНА ЗА МЕТР, В КОТОРЫЕ Я ВЕРЮ
#продажа
#хамовники12
Побывал сегодня в комплексе Хамовники XII, который совсем недавно сдан в эксплуатацию. Скажу честно, мне этот дом зашел еще на этапе строительства: концепция, фасады, МОПы, местоположение, подход к строительству. Писал пару лет назад о нем здесь 🔗.
Интуиция не обманула - что было на рендерах, максимально точно воплощено в камне, травертине и мраморе.
На момент сдачи в эксплуатацию - продано 50 квартир из 51, включая два пентхауса, что подтверждает «попадание» в рынок.
Осталась одна квартира на 5-м этаже (видео см. в сторис):
▪️113 м2, бетон
▪️Мастер-спальня + кабинет
2 с/у
▪️Гардеробная
▪️Постирочная
▪️Потолки - 3,65 см
Цена 350 млн руб или 3,1 млн руб./м2
Уверен, что цена соответствует продукту и рыночным реалиям.
С большой долей вероятности прогнозирую продажу в ближайшие пару месяцев.
Повторюсь, дом получился действительно классный.
Справочно: из 51 квартиры с учетом объединений по факту - 36.
Управляющая компания своя. И есть факторы, гарантирующие ее качественную работу😉.
Тариф для делюкса, с учетом количества квартир вполне гуманный - 502 руб./м2.
Презентация, уточняющие вопросы, запись на проказ - пишите @zamoskvorechnik | 650 |
| 6 | Последняя квартира в Хамовники XII продана. Цена 3.1 млн за м2 для среднего этажа подтверждена.👇 | 623 |
| 7 | ПРО АВТОРСКИЕ ПРАВА
#админ
Для меня вопрос авторских прав - не пустой звук.
Достаточно времени и сил вкладываю в свой любимый «Замоскворечник»: более 95% материалов канала - авторские.
Основные ингредиенты контента - экспертиза, моя и партнеров; статистика - собственная и от профессиональных аналитиков, коллег и девелоперов. Партнерские цифры анализирую, синтезирую, уточняю и дополняю.
Делюсь полученными данными в «Замоскворечнике», так и в рамках личного общения.
Если это не требует дополнительных изысканий и профессиональных усилий - абсолютно бесплатно.
Мне всегда приятно, когда моими публикациями делятся публично или в непубличном формате.
Но вот если кто-то берет авторские таблицы/тексты, обезличивает и выдает за собственные - такие ситуации меня совсем не радуют.
Не так давно был именно такой случай - один коллега для своего ТГ-канала «позаимствовал» таблицы и текст для собственного ТГ-канала, вырезав мой логотип и логотип партнеров. То, что это нехорошо и проч., писать нет смысла.
Акцентирую внимание на другом - когда «автору» прилетела досудебная претензия, он был удивлен.
Что уж такого - взял чужой материал и присвоил авторство, выгоды большой, дескать не приобрел.
Зачем досудебное, а то и возможное судебное разбирательства? Здесь - без комментариев.
Сумма, которую в итоге возместил «дебитор» контента, предварительно удалив пост, - символическая.
Ровно столько стоили юридические и нотариальные расходы на фиксацию нарушения авторских прав и составление досудебной претензии.
Дело не в сумме, а в принципе: нарушил - неси ответственность.
Хочешь воспользоваться данными в другом формате, отличном от публикации - напиши мне, спроси.
Всегда можно найти приемлемое решение. Но ссылка на автора обязательна, это очевидно.
Считаю, что ни в коем случае нельзя спускать такие ситуации на тормозах, чтобы исключить дальнейшие прецеденты.
Спасибо моему юристу Александру Каширину, который успешно разрулил ситуацию, а по горячим следам этого кейса даже написал пост, как вести ТГ-канал, чтобы не нарушить авторское право и не потерять деньги.
Далеко не все создатели контента в аналогичной ситуации попросят возместить только юридические расходы😉.
По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX | 714 |
| 8 | СДЕЛКИ В ДЕЛЮКС
#новостройки
#1полугодие26
Как и предполагал, несмотря на очевидное охлаждение спроса на рынке элитной недвижимости, сегмент делюкс пока не пострадал в абсолютных цифрах. Количество сделок в первом полугодии как минимум несколько больше (плюс 6%), чем в аналогичном периоде прошлого года. Конечно, это всего 5 сделок для анализируемой выборки, но, тем не менее, имеем 82 сделки за 6 месяцев. Не 50 и не 60, что говорило бы уже о «провале» сегмента в текущих реалиях.
Важные штрихи к таблице:
▪️Хамовники ХII - введен в эксплуатацию, в продаже - последний лот 🔗.
▪️BRUSOV - введен в эксплуатацию, осталось три лота, в том числе пентхаус 🔗. В 60% распроданности по данным дом.рф скорее всего что-то не учитывается, хотя нужно не забывать - показатель считается по проданным «метрам», а один пентхаус - это целый этаж
▪️Про DUO писал еще в прошлом месяце, что 9 сделок, указанные в отчете Пульса Продаж Новостроек (ППН) скорее всего нерыночные, поэтому пока не получил 100% подтверждения/опровержения - выделяю красным и учитываю в общей сумме условно. (Возможно это вообще ошибка Росреестра).
▪️По Садовнической 69 данные в ППН - 1 сделка за июнь, но девелопер подтвердил 3 продажи. Все цифры с корректировками от участников рынка буду тоже отмечать красным.
▪️В таблице появился Пыжёвский 🔗 с первыми двумя июньскими сделками. Про комплекс писал, концепт выглядит весьма привлекательно, как и стартовые цены на фоне остального рынка.
Для большей читабельности таблицы убрал несколько комплексов с «нулевыми» продажами в 2026 году. Будут сделки - верну.
По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX | 832 |
| 9 |  +8Немає тексту... | 845 |
| 10 | РИМ. PAX ROMANA
#вокругсвета
Рим поразил не только своей древностью и первичностью относительно остальной Европы, им же основанной, освоенной и цивилизованной. Но и восхитил своим масштабом, физическим наслоением исторических эпох и сохранностью материальной культуры. Удивил наличием безоговорочной «аргументации» своего первенства и превосходства. Если Киев - мать городов русских, то Рим, безусловно, - отец городов европейских.
Рим - не только город, но «соль» и дух одной из самых могущественных и развитых держав в истории, Римской империи, создавшей свою цивилизацию - PAX ROMANA.
Факт того, что Рим - первооснова, фундамент всей европейской цивилизации, определивший во многом вектор ее дальнейшего развития на полторы тысячи лет вперед, по-настоящему осознал и прочувствовал только «на местности» (см. фото + сторис).
Рим - «крестный отец» современной Европы, родившейся из Священной Римской Империи, объявленой Папским престолом и франками правопреемницей классического Рима.
Для США, «кузена» Европы, Рим также стал во многом образцом для подражания, с поправкой на заокеанско-«деревенскую» специфику.
Про влияние на нашу страну тоже говорить не приходится: Восточный Рим, вобравший в себя все достижения Рима Западного, «крестный» для русского народа и государства, как Западный Рим - для Европы.
Действительно, «космический» город, историческая вселенная, мощные вибрации которой ощущается до сих пор в разных точках мира - Северной и Латинской (!) Америке, в Африке и Евразии. Здесь, при желании, можно найти ответы с «иллюстрациями» почти на все вопросы истории античной, средневековой, нового и новейшего времени.
В том числе и на самый актуальный для многих наших сограждан (если немного перефразировать Киплинга, писавшего про Восток «азиатский») - «Почему Восток (мы) - не Запад и не сойтись им никогда вместе?».
За неделю можно только «по касательной» познакомиться с Римом, составив план дальнейшего изучения и «проникновения» в историко-культурно-архитектурную ткань города.
Для себя выделил несколько эпох/тем, на каждую из которых в идеале нужно нескольких дней для самого поверхностного ее раскрытия:
▪️Рим античный, прежде всего имперский («золотая» эпоха Рима от Августа Октавиана до Марка Аврелия).
▪️Рим в период раннего христианства.
▪️Рим «папский»/Ватикан (не про искусство)
▪️Рим эпохи Возрождения + Ватикан.
▪️Рим от Виктора Эммануила и Муссолини до наших дней.
▪️Рим: гастрономия, кухня, и культура пития
Про «золотую эпоху империи», Ватикан и Возрождение попробую до конца года написать.
PS Ни в коем случае не умоляю значение античной Греции и эллинистического периода, но Рим гораздо ближе и материальнее; кроме того, он впитал и «включил» в себя значимую часть греческой культуры.
@zamoskvorechnik | 840 |
| 11 | Дублирую, хотелось бы количество голосов хотя бы до 200 довести. Всем спасибо за участие🤝 | 861 |
| 12 | Про какой комплекс хотели бы почитать обзор в первую очередь?
(Возможен выбор нескольких вариантов) | 870 |
| 13 |  В 1021-й раз говорю, что если объект недвижимости экспонируется на рынке очень длительное время, то он дешевеет каждый месяц. И не потому, что падает рынок. А потому, что собственник ждёт свою цену. День за днем, он хочет доказать рынку, что его дом стоит заявленных им денег. Исключения бывают, безусловно. Но в общей картине это происходит именно так.
Собственник особняка часто никогда не торопится, если нет экстренных и вынужденных ситуаций. Деньги не нужны еще «вчера», кредита нет, доходы регулярные, содержание не является большой проблемой. Логика простая: «Пусть стоит - найдётся тот, кто поймет, оценит и примет мое предложение».
Не найдётся.
И вот что происходит на самом деле. Рынок в элитном сегменте, весьма, узкий и ограниченный. Реальных покупателей на такой дом не сотни, а десятки человек. В отдельных случаях, единицы. И до того момента, как купить дом класса Premium или DeLuxe, они в течении продолжительного времени тщательно смотрят и изучают рынок. Этот лот они видели в марте. Потом он попался им на глаза в сентябре. Потом следующей весной. С той же ценой, и теми же фотографиями. И в этот момент включается механика, которую собственник не понимает и не замечает.
Дом перестают ОЦЕНИВАТЬ. Его начинают ДИАГНОСТИРОВАТЬ.
«Год висит в продаже - значит, что-то не так». Проблема с документами? Качество строительства? Вопросы с коммуникациями или инженерией? Соседи? Никто не разбирается. Покупатель просто вычёркивает объект или приходит с торгом от 25%, потому что уверен: вы уже устали.
Дальше хуже. Сам дом за это время не стоит на месте. Он медленно ветшает. Ландшафт разрастается или зарастает. Отделка выходит из моды, а мода в элитном сегменте меняется быстрее, чем принято думать. Рядом строится новый посёлок, где за эти деньги предлагают дом на пять лет свежее и современнее.
Продавец не сохранял цену. Он её терял. Медленно, уверенно и незаметно для себя. Максимум внимания к объекту всегда приковывается первые месяц-два. Дальше, это уже не событие, а залежалый товар и мебель на рынке.
Ждать - это тоже сделка. Просто, вы платите в ней не деньгами, а временем. И курс, как правило, не в вашу пользу. А время имеет свойство, если не обесценивать безжалостно объект, то снижать его стоимость на существенные суммы. | 976 |
| 14 | Согласен на 100%. Все изложенное справедливо и для городской недвижимости.
PS Игорь - мой старый товарищ и партнер, настоящий профессионал.
Всегда его рекомендую с чистым сердцем, если клиенту нужно продать загородную недвижимость. | 859 |
| 15 | ТРИ МИЛЛИОНА ЗА МЕТР, В КОТОРЫЕ Я ВЕРЮ
#продажа
#хамовники12
Побывал сегодня в комплексе Хамовники XII, который совсем недавно сдан в эксплуатацию. Скажу честно, мне этот дом зашел еще на этапе строительства: концепция, фасады, МОПы, местоположение, подход к строительству. Писал пару лет назад о нем здесь 🔗.
Интуиция не обманула - что было на рендерах, максимально точно воплощено в камне, травертине и мраморе.
На момент сдачи в эксплуатацию - продано 50 квартир из 51, включая два пентхауса, что подтверждает «попадание» в рынок.
Осталась одна квартира на 5-м этаже (видео см. в сторис):
▪️113 м2, бетон
▪️Мастер-спальня + кабинет
2 с/у
▪️Гардеробная
▪️Постирочная
▪️Потолки - 3,65 см
Цена 350 млн руб или 3,1 млн руб./м2
Уверен, что цена соответствует продукту и рыночным реалиям.
С большой долей вероятности прогнозирую продажу в ближайшие пару месяцев.
Повторюсь, дом получился действительно классный.
Справочно: из 51 квартиры с учетом объединений по факту - 36.
Управляющая компания своя. И есть факторы, гарантирующие ее качественную работу😉.
Тариф для делюкса, с учетом количества квартир вполне гуманный - 502 руб./м2.
Презентация, уточняющие вопросы, запись на проказ - пишите @zamoskvorechnik | 1 691 |
| 16 | СДЕЛКИ В ПРЕМИУМ
#1полугодие26
#новостройки
За первое полугодие в анализируемой выборке зафиксировано 320 сделок по данным Пульса Продаж Новостроек .
Снижение объемов продаж - около 8% по сравнению с первым полугодием прошлого года.
Без учета сделок в комплексах «Аурус», «Начало» и ONE (в первом полугодии 2025 они еще не стартовали), разница с первым полугодием прошлого года составит 40%.
С одной стороны, темп продаж в многих домах, драйверах выборки прошлого года, существенно снизился (порой более чем в два раза) при достаточных остатках предложения:
▪️Лужники Коллекшн
▪️Тишинский бульвар
▪️Бадаевский
С другой стороны, новые проекты показывают неплохие темпы продаж.
Ситуация аналогична той, что наблюдается в смежном сегменте бизнес-премиум🔗 - «старые» проекты буксуют, новые на старте пока собирают значительную аудиторию, готовую покупать на котловане. Т.е. деньги на рынке есть.
Кроме упомянутых вчера причин падения продаж в знаковых проектах (снижение инвест привлекательности конкуренция переуступок) следует добавить важное обстоятельство:
Цены уже достигли значений, которые рынок переваривает с трудом даже с беспроцентными рассрочками.
Плюс к этому, все «буксующие» комплексы, упомянутые выше, - с большим количеством квартир, самый «камерный» - Бадаевский (326 лотов). При таких объемах предложения (и текущих ценах) снижение темпов продаж неизбежно.
Поэтому на рынке следует констатировать не столько спад, сколько структурные изменения.
По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX | 4 367 |
| 17 | СДЕЛКИ В БИЗНЕС-ПРЕМИУМ
#1полугодие26
#новостройки
Итоги первого полугодия в этом сегменте не такие уж и грустные.
Спад продаж продаж по сравнению с первым полугодием прошлого года - всего 14%.
С небольшой оговоркой: в анализируемую выборку по просьбе трудящихся добавил три комплекса: «Мастерс», «Муза»
и недавно стартовавший «Серегина, 5». По последнему объекту пока еще данных по продажам не поступало, а вот первые два привнесли в общую копилку продаж 114 сделок (более 10% лот общей цифры). Без них отставание от уровня продаж прошлого года составила бы почти 24%.
Спрос существенно снизился по сравнению с аналогичным периодом 2025 г. в следующих комплексах (при наличии достаточного объема предложения):
▪️High Life
▪️JOIS
▪️Prime Park
▪️Republic
С большой долей вероятности снижение темпов продаж здесь связано, в том числе:
1️⃣ со снижением инвестиционной привлекательности проектов с т.з. арбитража (купил -продал в горизонте 2-3 лет),
2️⃣ с конкуренцией «внутри» комплексов - много переуступок и «готовых» предложений от «инвесторов» (в High Life и Prime Park).
В целом, нельзя сказать что рынок «падает». Есть определенная стагнация, но похоже, что рынок становится менее «спекулятивным»; новые интересные проекты стартуют с хорошими темпами продаж.
Другой вопрос, что будет здесь на финише?
Тем не мене не исключаю, что во втором полугодии за счет новых стартов отставание от прошлого года будет минимизировано.
Смотрим, волнуемся, переживаем (с).
❗️Времена такие, что перед покупкой особенно актуально семь раз подумать - что покупать, когда и на каких условиях. И купить что-то сданное и готовое.
PS В столице «реализация 2026 г.» - распроданность в проектах по данным дом.рф на начало июля. Две цифры = две очереди.
По вопросам купли-продажи недвижимости (новостройки и вторичный рынок) пишите
@zamoskvorechnik
Замоскворечник в MAX | 1 042 |
| 18 |  Відеоповідомлення | 855 |
| 19 |  👆SQUIRREL NUT ZIPPERS
Сегодня в рубрике #utkinfm - анимационное видео американской неосвинговой группы Squirrel Nut Zippers.
Сделанный в стиле мультфильмов 30-х про Бетти Буп и морячка Попая клип получил приз на фестивале анимационного кино в Ванкувере в 1999 г.
Навеяно недавнем посещением комплекса PHANTOM 🔗😉.
Справочно:
▪️Стивен Фостер - певец и композитор XIX века, фактически прадедушка американской поп-музыки.
▪️Squirrel Nut Zippers - отличный коллектив, играющий на стыке джаза и свинга, один из заметных представителей волны неосвинга 90-х наряду с Royal Crown Rewue, Big Bad Voodoo Daddy, The Atomic Fireballs etc. | 979 |
| 20 | 👆Цена снижена до 131,9 млн руб. (643 000 руб/м2) | 1 071 |
